ECLI:NL:GHSHE:2020:1217

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.261.806/01

arrest van 7 april 2020

in de zaak van

1.[appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellant 2] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten c.s.] ,

advocaat: mr. T.G.G. Raijmakers te Eindhoven,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geintimeerden c.s.] ,

advocaat: mr. R.P.V.W. Willems te 's-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 13 juni 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 20 mei 2019, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellanten c.s.] als eisers in conventie, verweerders in reconventie en [geintimeerden c.s.] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/344899/KG ZA 19-175)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord met producties;
het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
de bij brief van 18 februari 2020 door de advocaat van [appellanten c.s.] toegezonden producties, die mr. T.G.G. Raijmakers bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht;
het H12 formulier, waarbij de advocaat van [geintimeerden c.s.] nieuwe stukken ten behoeve van de zitting heeft toegezonden, die mr. R.P.V.W. Willems bij het pleidooi in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In r.o. 2 van het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met grief 1 wordt deze vaststelling op 1 punt bestreden, maar deze grief is bij gelegenheid van het pleidooi bij gebrek aan belang ingetrokken. De door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. In dit hoger beroep wordt uitgegaan van de volgende feiten.

a. [appellanten c.s.] zijn eigenaar van de onroerende zaken aan de [adres] te [vestigingsplaats] , bestaande uit een vrijstaande woonboerderij, een veldschuur en een rundveestal en enkele percelen grond. [appellant 1] is enig eigenaar van de percelen die ten tijde van de verkoop bekend stonden onder de kadastrale aanduiding gemeente Beek en Donk , sectie [sectieletter] nrs. [sectienummer 1] en [sectienummer 2] (groot 00.19.34 ha). [appellanten c.s.] zijn gezamenlijk eigenaar van de percelen die indertijd kadastraal werden aangeduid met gemeente Beek en Donk , sectie [sectieletter] nrs. [sectienummer 3] en [sectienummer 4] (groot 01.47.47 ha).

b. Op 24 juni 2017 hebben [appellanten c.s.] en [geintimeerden c.s.] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een aantal percelen en de woonboerderij staande en gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] . [geintimeerden c.s.] zijn vanaf het moment van het sluiten van de koopovereenkomst in de woonboerderij getrokken op grond van een tijdelijke op 20 juni 2017 tussen partijen gesloten huurovereenkomst. [geintimeerden c.s.] zijn van plan op het gekochte een hondenpension en een hondentrainingsschool op te richten.

c. In het kader van de verkoop van de onroerende zaken aan [geintimeerden c.s.] diende de bestemming van het “plangebied [adres] ” gewijzigd te worden van "Agrarisch – Agrarisch bedrijf" naar "Wonen met een nevenfunctie".

Ook diende er een sanering van het plangebied plaats te vinden om dit geschikt te maken voor het (toekomstig) gebruik voor woondoeleinden.

d. In de tussen partijen op 24 juni 2017 gesloten koopovereenkomst (hierna: koopovereenkomst I) is – voor zover van belang – het volgende bepaald:

‘(…)

Artikel 1 verkoop en koop.

Verkoper heeft verkocht aan koper, die van verkoper heeft gekocht nadat onherroepelijk vast is komen te staan dat het onroerend goed mag gebruiken voor de bestemming wonen. Waarvoor dus Bodemsanering uitgevoerd dient te worden en nadien een Bestemmingswijziging aangevraagd en goedgekeurd is geworden door de daarvoor bevoegde instantie(s).

De eigendom van en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort, plaatselijk bekend: [adres] , [postcode] te [vestigingsplaats] en kadastraal bekend:

(…)

De koopprijs wordt als volgt uitgesplitst:

Verkoper 1 (hof: [appellant 1] ) verkoopt aan koper:

Woonboerderij, tuin, erf en ondergrond 00.19.34 ha 400,000

Verkoper 2 (hof: [appellanten c.s.] ) verkoopt aan koper:

Berging/garage [voormalige veldschuur], tuin, erf,

Dierenweide, onder- en bijbehorende grond 01.47,47 ha 93.000

(…)

Artikel 4 Eigendomsoverdracht.

4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op de eerste werkdag opvolgend nadat onherroepelijk vast is komen te staan dat er een “Schonegrond Verklaring” is afgegeven na het saneren van de bodem en de bestemming van het onroerend goed is gewijzigd in Wonen met een nevenfunctie* (…).

* zoals omschreven in “Ruimtelijke onderbouwing [adres] [vestigingsplaats] , opgesteld door [Rentmeesters] Rentmeesters BV door Dhr. [de rentmeester] . Versie concept 23 mei 2017, aangepast 7 juni, 15 juni 2017 op bladzijde 13, Artikel 2.3 Functie.

(…)

Artikel 6 staat van de onroerende zaak.

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

6.2.

Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle dienende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of afzonderlijke akte(n) en/of anderszins uit de inschrijvingen in de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 BW. (…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning met nevenfunctie.

(…)

Koper wordt geacht zich op de hoogte te hebben gesteld/heeft zich op de hoogte gesteld van vigerende bestemmingsplan en overige regelgeving en gepubliceerde voorstellen tot wijziging daarvan bij de betreffende overheidsinstanties, dan wel regelgeving en gepubliceerde voorstellen welke de bestemming en/of het gebruik kunnen/zullen beïnvloeden.

6.4.

Aan verkoper is bekend en aan de koper is bekend gemaakt dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak dan wel het nemen van andere maatregelen.

(…)

6.4.4.

Aan verkoper is ten aanzien van de onroerende zaak beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag. (inhoudend dat de bodem gesaneerd moet worden en voordat de Bestemming gewijzigd kan worden een verklaring Schone grond overlegd moet worden.)

(…)

Artikel 15 ontbindende voorwaarde[n]

Deze overeenkomst wordt ontbonden door het rechtsgeldig inroepen door koper van [een van de] volgende ontbindende voorwaarde[n]

(…)

b. Bestemmingsplan wijziging

Als het bestemmingsplan niet onherroepelijk is geworden, of dat in onderling overleg op verzoek van koper de ontbindende voorwaarden wordt verlengd, uitgangspunt voor de bestemmingsplanwijziging is het principeverzoek welke opgesteld door de heer [de rentmeester] c.c. juli welk ingediend verzoek als bijlage onlosmakelijk deel uitmaakt van de koopovereenkomst. De kosten voor wijziging bestemming van agrarisch naar wonen zijn voor rekening van koper en verkoper [ieder voor de helft, doch met een maximaal bedrag voor koper van € 7.500,00]

(…)

Artikel 18 nadere / afwijkende afspraken

(…) - Koper en verkoper komen overeen dat koper per 24-06-2017 de woning kan betrekken.

(…)

- Koper is bekend dat grondsanering moet plaats vinden op kosten van verkoper en zal daaraan medewerking verlenen.

(…)

- Koper is bekend dat er een “Donk” aangelegd en beplant moet worden op kosten van verkoper en zal daar aan medewerking verlenen.

(…)’

- Verkoper en koper verklaren dat zij, voordat zij deze koopovereenkomst hebben ondertekend, kennis hebben genomen van de bepalingen, zoals nader uitgelegd in de bij deze koopovereenkomst behorende toelichting en dat zij zodanige informatie hebben ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze koopovereenkomst hun voldoende voor ogen staan.

(…)

Bijlage:

- Ruimtelijke onderbouwing, [adres] te [vestigingsplaats]

e. Bij deze koopovereenkomst is als bijlage gevoegd de in de koopovereenkomst genoemde Ruimtelijke Onderbouwing, [adres] te [vestigingsplaats] , opgesteld door de heer [de rentmeester] (versie 15 juni 2017). Dit rapport houdt onder meer het volgende in:

" 3.2. Landschappelijke inpassing

(…)

Aan de noordzijde wordt het perceel landschappelijk ingepast door het toevoegen van een gronddepot in de vorm van een donk, met een landschappelijke beplanting. In dit gronddepot worden de zinkassen verwerkt die zich nu verspreid over het perceel bevinden. In de directe omgeving van de planlocatie bevinden zich reeds meer donken. (…)Deze donk zal worden aangeplant en dienst doen als landschappelijke inpassing. Navolgende figuur geeft een overzicht van de toekomstige situatie weer. De Donk zal worden voorzien van een deklaag van 50 cm schone teelaarde. Hierop worden struiken aangeplant. Het betreft een aanplant van inlandse bes- en vruchtdragende struiksoorten passend bij de streek bestaande uit Inlandse vogelkers (15%), Gelderse roos (15%), Hazelaar (15%), Vlier (15%), Vuilboom (15%), Meidoorn (15%) Hondsroos (10%). De struiken worden groepsgewijs op een plantafstand van 100 cm. in de rij en 100 cm. tussen de rij op de donk aangeplant."

f. [appellanten c.s.] hebben bij de gemeente Laarbeek een verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan voor de aan [geintimeerden c.s.] verkochte percelen ingediend. In het kader van de wijziging van het bestemmingsplan hebben [appellanten c.s.] op 30 oktober 2017 een aantal overeenkomsten gesloten met de gemeente Laarbeek. In het onderhavige geschil is met name van belang de landschapsinvesteringsovereenkomst die [appellanten c.s.] met de gemeente Laarbeek hebben gesloten. De noodzaak tot het sluiten van deze overeenkomst houdt verband met de landschappelijke inpassing die dient plaats te vinden ten aanzien van de “donk” die als gevolg van de uit te voeren bodemsaneringswerkzaamheden op (een deel van) het verkochte zal ontstaan.

g. Op grond van de landschapsinvesteringsovereenkomst met de gemeente Laarbeek zijn [appellanten c.s.] , kort samengevat, verplicht om deze donk conform de daarvoor opgestelde ruimtelijke onderbouwing ( [adres] [vestigingsplaats] , gedateerd 19 juni 2017, aangepast 29 september 2017 opgesteld door [Rentmeesters] Rentmeesters BV te [vestigingsplaats] ) te beplanten en deze beplanting kwantitatief en kwalitatief in stand te houden en deze (kwalitatieve) verplichting bij vervreemding van het perceel waarop de beplante donk is gesitueerd over te dragen aan de nieuwe eigenaar.

h. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden bleek dat de bodemverontreiniging een grotere omvang had dan in eerste instantie was aangenomen. Daarom diende er meer grond te worden afgegraven. Daardoor is de donk hoger geworden dan aanvankelijk was voorzien. Dit was reden voor partijen om koopovereenkomst I te wijzigen, in die zin dat het perceel grond dat is gelegen áchter de donk, waarop de voormalige koeienstal stond, op verzoek van [geintimeerden c.s.] buiten de verkoop werd gelaten. De oorspronkelijke koopprijs is met € 14.567,01 verminderd, uitgaande van de oorspronkelijk tussen partijen overeengekomen grondprijs van € 6,31 per m2.

De gewijzigde afspraken van partijen zijn op 16 juni 2018 neergelegd in een aangepaste koopovereenkomst (hierna: koopovereenkomst II). In deze overeenkomst zijn – voor zover van belang – de volgende (ten opzichte van koopovereenkomst I)
gewijzigdebepalingen opgenomen:

‘(…)

Artikel 1 verkoop en koop

(…)

*Wijziging hierop per 16 juni 2018 dat de grond waarop de “Voormalige Koeienstal” stond niet bij de koop hoort. Het perceel eindigd in onderling overleg achter de aangelegde “Donk” (Gronddepot) waarbij een afwateringssloot als erfgrens aangelegd wordt door de Verkoper. Deze afwateringssloot sluit aan op de reeds bestaande sloot aan de achterzijde van het perceel, welke door de Verkoper waar nodig opnieuw uitgegraven, opgeschoond en/of uitgediept wordt. Niet bekend is hoe dit op het moment van opstellen van deze koopovereenkomst kadastraal bekend staat.

(…)

De koopprijs wordt als volgt uitgesplitst:

(…)

Verkoper 2 verkoopt aan koper:

(…)

*Wijziging hierop per 16 juni 2018, na onderling overleg is afgestemd dat er ca. 2.308,56 meter in mindering word gebracht à € 6,31 (€ 93.000:01.47,47=6.31) = € 14.567,01 op de oude prijs van

€ 93.000,00 = 78.432,99

Exacte maten en dus bedragen worden vastgesteld na kadastrale inmetingen welke voor rekening van Verkoper komen.

(…)

Artikel 4 Eigendomsoverdracht.

(…)

*Wijziging per 16 juni 2018; Voordat er een financiering aangevraagd c.q. verstrekt wordt dient de koper een Schone Grond Verklaring en een definitieve Bestemmingsplan wijziging te overleggen.

(…)

* Wijzigingen per 16 juni 2018

- Verantwoordelijkheden Verkoper voortvloeiend uit en omschreven/beschreven in Bestemmingsplan wijziging Artikel 3.2 Landschappelijke inpassing opgesteld door [Rentmeesters] Rentmeesters bv datum 2 februari 2018 (aanplanten Donk (Gronddepot))

- Pas als alle verplichtingen en verantwoordelijkheden zijn voldaan voortvloeiend uit en omschreven / beschreven in Bestemmingsplan wijziging Artikel 3.2 Landschappelijke inpassing opgesteld door [Rentmeesters] Rentmeesters bv datum 2 februari 2018 wordt de verantwoordelijkheid overgedragen aan Koper. Tot deze overdracht heeft plaatsgevonden blijft de verantwoordelijkheid (aanplanten, onderhoud, herstel / reparatie) van de Donk (Gronddepot) van de Verkoper

(…)

(…)’.

i. Partijen zijn het erover eens dat op de als productie 8 bij dagvaarding overgelegde kadastrale kaart genoemde perceelnummers de actuele nummers zijn. Met koopovereenkomst II is het perceel met nummer [sectienummer 5] uit overeenkomst gehaald. De koopovereenkomst betreft thans (nog) de percelen kadastraal bekend gemeente Beek en Donk , sectie [sectieletter] nrs. [sectienummer 1] , [sectienummer 2] en [sectienummer 6] .

j. Bij brief van 14 augustus 2018 heeft de gemeente Laarbeek aan [appellanten c.s.] medegedeeld dat het bestemmingsplan [adres] , [vestigingsplaats] op 3 augustus 2018 onherroepelijk is geworden. De gemeente wijst [appellanten c.s.] er in deze brief op dat in het kader van de (tussen de gemeente en [appellanten c.s.] gesloten) overeenkomsten, binnen een half jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan (op 3 februari 2019) het door [appellanten c.s.] ingediende landschapsinpassingsplan moet zijn gerealiseerd.

k. Bij besluit van 22 augustus 2018 heeft de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant van de Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant ingestemd met het door [appellanten c.s.] ingediende saneringsverslag voor de [adres] te [vestigingsplaats] .

In het besluit van de Omgevingsdienst is – kort samengevat – overwogen dat de saneringsdoelstellingen – gericht op het geschikt maken van de bovengrond voor het huidige of toekomstig gebruik – met de uitgevoerde sanering in voldoende mate zijn gehaald.

Tegen dit besluit hebben [geintimeerden c.s.] op 20 september 2018 bezwaar gemaakt omdat zij van mening waren dat de feitelijke gang van zaken tijdens de sanering afweek van hetgeen in het verslag uiteen was gezet. Het bezwaar van [geintimeerden c.s.] is bij beslissing van 8 januari 2019 ongegrond verklaard, waarna [geintimeerden c.s.] de beroepstermijn ongebruikt hebben laten verstrijken, zodat het besluit vanaf 21 februari 2019, houdende goedkeuring van het saneringsverslag, onherroepelijk is.

3.2.1.

Bij inleidende dagvaarding hebben [appellanten c.s.] in conventie -samengevat- gevorderd:

Primair:[geintimeerden c.s.] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de notariële eigendomsoverdracht van het registergoed aan de [adres] te [vestigingsplaats] en daartoe al het noodzakelijke te doen, waaronder te verstaan, maar niet beperkt tot het betalen van de overeengekomen koopprijs van € 478.432,99 op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel tot een maximum van € 200.000,- en met bepaling dat [geintimeerden c.s.] gehouden zijn om de kosten van verkoop en levering van de woning overeenkomstig het in artikel 2 van de koopovereenkomst I en II bepaalde, alsook de helft van de kosten van de bestemmingswijzigingen van het perceel te voldoen;

Subsidiair:een in goede justitie te bepalen voorziening te treffen;

Primair en subsidiair:met veroordeling van [geintimeerden c.s.] in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.2.

[geintimeerden c.s.] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.3.

In reconventie hebben [geintimeerden c.s.] , voor zover in hoger beroep nog van belang, het volgende gevorderd:

[appellanten c.s.] hoofdelijk te verplichten om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis hun volledige medewerking te verlenen aan het aanpassen van de koopovereenkomst betreffende de woning in die zin dat de juiste kadastrale gegevens worden betrokken, op straffe van de door [geintimeerden c.s.] genoemde dwangsom.

3.2.4.

Bij vonnis in kort geding van 20 mei 2019 heeft de voorzieningenrechter

in conventie:

1. [geintimeerden c.s.] veroordeeld om binnen 2 weken na betekening van het vonnis mee te werken aan de notariële eigendomsoverdracht van het registergoed aan de [adres] te [vestigingsplaats] , met uitzondering van een gedeelte van het perceel waarop de donk is gelegen (ter grootte van 2550 m2 …) en daartoe al het noodzakelijke te doen waaronder te verstaan het betalen van de koopprijs van € 462.342,49;

2. bepaald dat [geintimeerden c.s.] gehouden zijn om de kosten van verkoop en levering van de onroerende zaken overeenkomstig artikel 2 van koopovereenkomst II, alsmede de helft van de kosten van de bestemmingswijzigingen van het perceel te voldoen;

in reconventie:

[appellanten c.s.] geboden om binnen 5 dagen na betekening van het vonnis een schriftelijke door hen ondertekende verklaring te verstrekken aan [geintimeerden c.s.] waarin zij verklaren dat de krachtens de koopovereenkomsten I en II aan [geintimeerden c.s.] te leveren percelen betrekking hebben op de kadastrale percelen gemeente Beek en Donk , sectie [sectieletter] , nrs. [sectienummer 1] , [sectienummer 2] en [sectienummer 6] .

in conventie en reconventie:

Hetgeen partijen meer of anders hebben gevorderd, is door de voorzieningenrechter afgewezen en de proceskosten zijn zowel in conventie als in reconventie door hem gecompenseerd.

3.3.

[appellanten c.s.] hebben in hoger beroep, na intrekking van de eerste grief, 11 grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. [appellanten c.s.] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van hun vorderingen en tot het alsnog afwijzen van de vordering van [geintimeerden c.s.] , met veroordeling van [geintimeerden c.s.] in de kosten van beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.

3.4.

De voorzieningenrechter heeft in vermeld vonnis geoordeeld dat is voldaan aan de in de koopovereenkomst gestelde voorwaarden om tot levering van de onroerende zaken te komen. De grieven keren zich (onder meer) tegen het daaropvolgende voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dat er rekening gehouden dient te worden met de mogelijkheid dat de rechter in de bodemprocedure een beroep op dwaling zal honoreren in verband met de uit de landschapsinvesteringsovereenkomst voortvloeiende kwalitatieve verplichtingen, en dat dit beroep op dwaling zal leiden tot een gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst, voor zover betrekking hebbend op het gedeelte van het perceel waarop de donk is gelegen en ten aanzien waarvan de landschapinvesteringsovereenkomst kwalitatieve verplichtingen inhoudt.

3.5.

Het beroep op dwaling betreft in deze zaak de schending van een mededelingsplicht.

[geintimeerden c.s.] stellen dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst(en) hebben gedwaald, voor zover de koopovereenkomst ziet op het perceel grond waarop de donk is gesitueerd. In dat kader stellen zij dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst(en) door [appellanten c.s.] niet geïnformeerd zijn over en niet bekend waren met het bestaan van de landschapsinvesteringsovereenkomst, die [appellanten c.s.] met de gemeente Laarbeek hebben gesloten en de daaruit voortvloeiende kwalitatieve verplichtingen, die na de levering van het perceel waarop de donk zich bevindt op hen overgaan.

[appellanten c.s.] betwisten deze stellingname en stellen zich op het standpunt dat dat zij [geintimeerden c.s.] weliswaar geen afschrift van de landschapsinvesteringsovereenkomst hebben verstrekt, maar wel mondeling hebben geïnformeerd over de inhoud van de landschapsinvesteringsovereenkomst en dat zij de verplichtingen daaruit voortvloeiend ook kenden en konden kennen.

3.6.

Het hof stelt bij de beoordeling het volgende voorop.

Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling (een onjuiste voorstelling van zaken) en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten (causaal verband), is vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten (kenbaarheidsvereiste), de dwalende had behoren in te lichten (mededelingsplicht), zo volgt uit art. 6:228 lid 1 onder b BW. Artikel 6:228 lid 2 BW bepaalt dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die niet in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven (verschoonbaarheid).

Het bestaan van een mededelingsplicht veronderstelt (i) dat de wederpartij de juiste stand van zaken kende en (ii) voor haar kenbaar was dat het punt in kwestie voor de dwalende causaal was, terwijl (iii) zij er rekening mee moest houden dat de ander dwaalde en (iv) zij de dwalende naar verkeersopvattingen had behoren in te lichten. In de beoordeling of er een mededelingsplicht is geschonden, zijn het kenbaarheidsvereiste en de verschoonbaarheid al verdisconteerd.

3.7.

Het hof zal veronderstellenderwijs uitgaan van de juistheid van de stelling van [geintimeerden c.s.] dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst(en) niet bekend waren met de inhoud van de landschapsinvesteringsovereenkomst, die [appellanten c.s.] met de gemeente Laarbeek hebben gesloten en de daaruit voortvloeiende kwalitatieve verplichtingen, die na de levering van het perceel waarop de donk zich bevindt, op [geintimeerden c.s.] overgaan.

3.8.

De vraag is dan of [appellanten c.s.] naar de in het verkeer geldende opvattingen gehouden waren [geintimeerden c.s.] te informeren over de voor hen uit de landschapsovereenkomst voortvloeiende kwalitatieve verplichtingen, die na de levering van het perceel waarop de donk zich bevindt, op hen overgaan, omdat zij wisten, althans er rekening mee moesten houden dat [geintimeerden c.s.] op dat punt dwaalden.

(i) Kenden [appellanten c.s.] de juiste stand van zaken?

3.9.

Tussen partijen is niet in geschil dat [appellanten c.s.] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst II met [geintimeerden c.s.] op de hoogte was van de inhoud van de door hen met de gemeente Laarbeek gesloten landschapsinvesteringsovereenkomst en meer in het bijzonder de daarin opgenomen kwalitatieve verplichtingen die na overdracht van het perceel waarop de donk is gesitueerd op [geintimeerden c.s.] zouden overgaan. [appellanten c.s.] kenden derhalve de juiste stand van zaken.

(ii) Was het voor [appellanten c.s.] kenbaar dat het punt in kwestie voor [geintimeerden c.s.] causaal was?

3.10.

[geintimeerden c.s.] stellen dat zij ten tijde van het sluiten van (de aangepaste) koopovereenkomst II nog niet bekend waren met het bestaan van de landschapsinvesteringsovereenkomst die [appellanten c.s.] hebben gesloten met de gemeente Laarbeek, waarin zij zich hebben verplicht om deze donk conform de daarvoor door [de rentmeester] opgestelde ruimtelijke onderbouwing te beplanten en deze beplanting kwantitatief en kwalitatief in stand te houden en deze (kwalitatieve) verplichting bij vervreemding van het perceel, waarop de beplante donk is gesitueerd, over te dragen aan de nieuwe eigenaar.

Indien zij eerder van de landschapsinvesteringsovereenkomst en de daarin opgenomen kwalitatieve verplichtingen hadden geweten, hadden zij afgezien van de aankoop van het perceel waarop de donk is gelegen, aldus [geintimeerden c.s.]

3.11.

Tussen partijen staat vast dat [geintimeerden c.s.] van [appellanten c.s.] percelen grond wensten te kopen met woonbestemming (met nevenfunctie een kleinschalige bedrijvigheid). Voorts staat vast dat [geintimeerden c.s.] voor het sluiten van koopovereenkomst I wisten dat de percelen grond vervuild waren en dat deze eerst gesaneerd dienden te worden om de percelen geschikt te maken voor het door hen gewenste gebruik. Vast staat dat partijen zijn overeengekomen dat de grond door [appellanten c.s.] gesaneerd zouden worden voordat deze aan [geintimeerden c.s.] in eigendom zou worden overgedragen. Bij de sanering zou de verontreinigde grond op een hoop worden gestort en worden afgedekt met een schone grondlaag. Hierdoor zou op het perceel een kunstmatige donk ontstaan. [geintimeerden c.s.] erkennen dat zij dit voor het sluiten van de koopovereenkomst wisten.

3.12.

Indien en voor het geval [geintimeerden c.s.] beogen te stellen, dat het voor hen causaal was dat op de donk bomen zouden worden geplant, overweegt het hof als volgt.

[appellanten c.s.] verwijzen naar het voorlopige oordeel van het hof terecht naar de inhoud van koopovereenkomst I, waarin is opgenomen dat de donk beplant moet worden en waarin is verwezen naar voormelde Ruimtelijke onderbouwing [adres] [vestigingsplaats] , opgesteld door [Rentmeesters] Rentmeesters BV, die als bijlage bij de koopovereenkomst is gevoegd. Uit de bij koopovereenkomst I gevoegde Ruimtelijke onderbouwing van [de rentmeester] , zoals hiervoor onder 3.1. sub e weergegeven, blijkt expliciet dat de donk beplant moest worden met struiken (en niet met bomen). In artikel 18 van de koopovereenkomst is opgenomen dat verkoper en koper verklaren dat zij, voordat zij deze koopovereenkomst hebben ondertekend, kennis hebben genomen van de bepalingen, zoals nader uitgelegd in de bij deze koopovereenkomst behorende toelichting en dat zij zodanige informatie hebben ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze koopovereenkomst hun voldoende voor ogen staan. [geintimeerden c.s.] gaan er dan ook ten onrechte aan voorbij dat het voor hen bij het aangaan van koopovereenkomst I uit de bijgevoegde Ruimtelijke onderbouwing van [de rentmeester] al duidelijk was, althans had behoren te zijn, dat de donk zou worden beplant met struiken. Aangezien deze omstandigheid hen niet heeft weerhouden van het sluiten van de koopovereenkomst, kunnen zij dit thans niet aan [appellanten c.s.] tegenwerpen.

3.13.

Voor zover [geintimeerden c.s.] klagen dat de donk te hoog is geworden, geldt het volgende.

Vast staat dat na het sluiten van koopovereenkomst I bleek dat de vervuiling van de grond ernstiger was dan verwacht, waardoor er meer grond afgegraven diende te worden dan aanvankelijk was voorzien. De omstandigheid dat de donk daardoor hoger werd, stond voor [geintimeerden c.s.] niet aan aanpassing van de koopovereenkomst in de weg. Dit betekent dat voorshands ook niet aannemelijk is dat het voor [appellanten c.s.] kenbaar was dat een hogere donk voor [geintimeerden c.s.] causaal zou zijn.

3.14.

Voor wat betreft de beplanting van de donk, hebben [appellanten c.s.] onweersproken gesteld dat voormeld rapport van [de rentmeester] , waaraan in koopovereenkomst I wordt gerefereerd op de relevante onderdelen gelijkluidend is aan de latere versie die onderdeel uitmaakt van koopovereenkomst II, zodat het hof dit als vaststaand aanneemt. Zoals hiervoor is overwogen, wisten [geintimeerden c.s.] ten tijde van het sluiten van koopovereenkomst I op welke wijze de donk zou worden beplant. De (aangepaste) koopovereenkomst II is op dit punt niet gewijzigd.

3.15.

Uit inhoud van de hiervoor in r.o. 3.1. sub h weergegeven koopovereenkomst II blijkt, zoals [appellanten c.s.] terecht aanvoeren, dat [geintimeerden c.s.] verder in elk geval bij het aangaan van koopovereenkomst II wisten dat bij de eigendomsoverdracht van het perceel (waarop de donk is gesitueerd) de verantwoordelijkheid voor de op het perceel gesitueerde donk van de verkoper ( [appellanten c.s.] ) op de koper ( [geintimeerden c.s.] ) overgaat. Uit koopovereenkomst II blijkt, dat de verantwoordelijkheid inhoudt: het aanplanten, onderhoud, herstel en reparatie van de donk en dat deze verantwoordelijkheid (verplichting) blijft rusten op de eigenaar van het perceel waarop de donk is gesitueerd. Deze omstandigheden hebben [geintimeerden c.s.] niet weerhouden om de koopovereenkomst in voormelde zin aan te passen.

3.16.

Uit art. 6.2 van koopovereenkomst I blijkt dat koper uitdrukkelijk aanvaardt alle kwalitatieve verplichtingen, voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of afzonderlijke akte(n) en/of anderszins uit de inschrijvingen in de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 BW. Deze contractsbepaling is in koopovereenkomst II niet gewijzigd ondanks de opname daarin van de hiervoor onder r.o. 3.16. vermelde verantwoordelijkheid, die op de eigenaar van het perceel waarop de donk is gesitueerd blijft rusten en die na de eigendomsoverdracht op de koper daarvan ( [geintimeerden c.s.] ) als nieuwe eigenaar overgaat.

3.17.

Tegen deze achtergrond hebben [geintimeerden c.s.] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat [appellanten c.s.] voor of bij het sluiten van de koopovereenkomst wisten of behoorden te weten dat het voor [geintimeerden c.s.] van essentieel belang was dat de verantwoordelijkheid om de donk na eigendomsoverdracht te onderhouden niet als kwalitatieve verplichting zou mogen worden vorm gegeven.

Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat het voor [appellanten c.s.] kenbaar was dat dit punt voor [geintimeerden c.s.] causaal was.

(iii) Moesten [appellanten c.s.] rekening houden met een onjuiste voorstelling van zaken bij [geintimeerden c.s.] ?

3.18.

Vast staat dat het betreffende perceel, na sanering van de grond en bestemmingswijziging, geschikt was voor het gebruik dat [geintimeerden c.s.] daarmee voor het sluiten van de koopovereenkomst voor ogen had, te weten woonbestemming. Tussen partijen is niet in geschil dat de percelen op zichzelf ook geschikt zijn om een hondenpension en hondentrainingsschool te starten.

Voorts staat vast dat [geintimeerden c.s.] voor het sluiten van de koopovereenkomst wisten dat de vervuilde grond zou worden verplaatst op het perceel, waardoor er een donk op het perceel zou worden gesitueerd, die door [appellanten c.s.] voor de eigendomsoverdracht zou worden beplant.

De omstandigheid dat de vervuiling van de grond ernstiger bleek dan aanvankelijk was voorzien waardoor de donk hoger uitviel, heeft geleid tot een aanpassing van de koopovereenkomst.

In deze aangepaste koopovereenkomst is opgenomen dat de verantwoordelijkheid voor het onderhoud en dergelijke van de donk op de eigenaar van het perceel, waarop de donk is gesitueerd, blijft rusten. Dit betekent dat [geintimeerden c.s.] in zoverre niet is uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken.

3.19.

Vervolgens rijst de vraag wat [geintimeerden c.s.] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst redelijkerwijs konden verwachten.

Bij de beantwoording van deze vraag acht het hof van belang dat uit koopovereenkomst II expliciet volgt dat de verantwoordelijkheid tot aanplanten, onderhoud, herstel en reparatie op de eigenaar van het perceel, waarop de donk is gesitueerd, blijft rusten. Tegen deze achtergrond is het voorshands van oordeel dat [geintimeerden c.s.] redelijkerwijs konden verwachten dat het dan gaat om een kwalitatieve verplichting en dat [appellanten c.s.] er mede gelet op art. 6.2 van koopovereenkomst I - en meer in het bijzonder door raadpleging van de openbare registers als bedoeld in art. 3:16 BW- redelijkerwijs op mochten vertrouwen dat [geintimeerden c.s.] de feitelijke stand van zaken kende.

(iv) Hadden [appellanten c.s.] [geintimeerden c.s.] behoren in te lichten?

3.20.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot conclusie dat de vraag of [appellanten c.s.] naar de in het verkeer geldende opvattingen gehouden was om [geintimeerden c.s.] te informeren over de inhoud van de door [appellanten c.s.] met de gemeente Laarbeek gesloten landschapsinvesteringsovereenkomst en meer in het bijzonder de daarin opgenomen kwalitatieve verplichtingen die na overdracht van het perceel waarop de donk is gesitueerd op [geintimeerden c.s.] zouden overgaan, ontkennend dient te worden beantwoord.

3.21.

Bij pleidooi in hoger beroep hebben [geintimeerden c.s.] hun beroep op dwaling, voor zover de koopovereenkomst ziet op het perceel grond waarop de donk is gesitueerd, uitgebreid met een nieuw verweer, te weten dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst(en) niet bekend waren met het bestaan van de aansprakelijkheid voor eventuele schade die door de donk kan worden veroorzaakt aan de omringende percelen (als de donk onverhoopt beschadigd raakt).

De in artikel 347 lid 1 Rv besloten twee-conclusie-regel beperkt de aan oorspronkelijk verweerders toekomende bevoegdheid tot het uitbreiden van hun verweren, in die zin dat zij in beginsel niet later dan in de memorie van antwoord een nieuw verweer mogen aanvoeren. Het hof is van oordeel dat dit nieuwe verweer buiten de beoordeling dient te blijven, omdat [appellanten c.s.] daartegen bezwaar hebben gemaakt en zij in hun verdediging zijn geschaad door het tijdstip en de wijze waarop dit argument naar voren is gebracht. [appellanten c.s.] zijn hiermee ter zitting overvallen en hebben daarom op dit punt geen verweer kunnen voorbereiden.

3.22.

Het voorgaande leidt tot het voorlopig oordeel van het hof dat voorshands niet aannemelijk is dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, voor zover die ziet op het perceel waarop de donk is gesitueerd, door de bodemrechter zal worden vernietigd op grond van dwaling (en meer in het bijzonder het bepaalde in art. 6:228 lid 1 onder b BW).

3.23.

[appellanten c.s.] stellen zich naar het voorlopig oordeel van het hof ook terecht op het standpunt dat de in de koopovereenkomst opgenomen en door hen nog niet nagekomen aanplantverplichting niet aan de overdracht van de percelen aan [geintimeerden c.s.] ex art. 3: 84 BW in de weg staat. Daar komt bij dat [appellanten c.s.] bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep onweersproken hebben gesteld, dat zij inmiddels aan deze verplichting hebben voldaan.

3.24.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de vordering van [appellanten c.s.] , die strekt tot veroordeling van [geintimeerden c.s.] om mee te werken aan de notariële eigendomsoverdracht van het registergoed aan de [adres] te [vestigingsplaats] (waaronder begrepen het perceel grond waarop de donk is gesitueerd) en daartoe al het noodzakelijke te doen, waaronder te verstaan het betalen van de koopprijs van € 462.342,49 voor toewijzing in aanmerking komt.

3.25.

De vraag of [appellanten c.s.] in kort geding voldoende spoedeisend belang hebben bij de gevraagde voorziening, dient in hoger beroep beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak in hoger beroep. De omstandigheid dat [appellanten c.s.] hebben stilgezeten na het wijzen van het vonnis is kort geding, kan, zoals [geintimeerden c.s.] aanvoeren, bij die afweging een rol spelen, en de omstandigheid dat een rechtsvraag in geschil is waarop het antwoord mogelijk niet evident is, kan leiden tot behoedzaamheid bij de toewijzing van de gevraagde voorziening. Echter deze omstandigheden kunnen noch ieder voor zich noch in onderlinge samenhang het oordeel rechtvaardigen dat [appellanten c.s.] geen spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening (meer) heeft. Het hof ziet in de door [appellanten c.s.] in eerste aanleg gestelde omstandigheden, waarvan zij bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep hebben aangegeven dat deze nog onverkort aanwezig zijn, voldoende spoedeisend belang.

De door [appellanten c.s.] gevraagde voorlopige voorziening zal dan ook worden toegewezen. Het hof ziet –evenals de voorzieningenrechter – in de gegeven omstandigheden geen reden om de veroordeling kracht bij te zetten door middel van een dwangsomsanctie.

3.26.

Voor het overige hebben [geintimeerden c.s.] geen feiten of omstandigheden gesteld, die tot een ander voorlopig oordeel leiden.

3.27.

[appellanten c.s.] klagen er verder naar het voorlopig oordeel van het hof terecht over dat de voorzieningenrechter de (reconventionele) vordering van [geintimeerden c.s.] voor zover die strekt tot het verstrekken van een door [appellanten c.s.] ondertekende verklaring, waarin zij verklaren dat de krachtens de koopovereenkomsten aan [geintimeerden c.s.] te leveren percelen betrekking hebben op de kadastrale percelen gemeente Beek en Donk , sectie [sectieletter] , nrs [sectienummer 1] , [sectienummer 2] en [sectienummer 6] heeft toegewezen.

Bij inleidende dagvaarding hebben [appellanten c.s.] gesteld, welke kadastrale percelen zij aan [geintimeerden c.s.] hebben verkocht:

- Perceel [sectieletter] [sectienummer 6] groot 1,2233 ha

- Perceel [sectieletter + sectienummer 2] groot 0,1154 ha

- Perceel [sectieletter + sectienummer 1] groot 0.0780 ha.

Zij hebben daarbij verwezen naar de kadastrale meting, die na het sluiten van de koopovereenkomst(en) (prod. 7) heeft plaatsgevonden en de kadastrale kaart, waarop de door hen aan [geintimeerden c.s.] verkochte percelen en de daarop betrekking hebbende kadastrale nummers staan vermeld (prod. 8).

[appellanten c.s.] hebben onweersproken gesteld dat zij de dagvaarding (inclusief productie 8) op 3 april 2019 per mail aan (de raadsman van) [geintimeerden c.s.] hebben doorgestuurd, terwijl die vervolgens op 9 april 2019 aan [geintimeerden c.s.] werd betekend. Daarmee is voorshands voldoende aannemelijk dat [appellanten c.s.] de gevraagde gegevens aan [geintimeerden c.s.] heeft verstrekt, zodat de daarop betrekking hebbende vordering door [geintimeerden c.s.] nodeloos is ingesteld, althans zonder voldoende spoedeisend belang. Deze vordering wordt daarom alsnog door het hof afgewezen.

3.28.

De slotsom is dat de grieven doel treffen.

Het beroepen vonnis wordt gemakshalve integraal vernietigd. Het hof zal opnieuw rechtdoende alsnog de vorderingen van [appellanten c.s.] toewijzen met uitzondering van dwangsomsanctie. De vorderingen van [geintimeerden c.s.] worden alsnog afgewezen met veroordeling van [geintimeerden c.s.] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de eerste aanleg (in conventie en reconventie).

3.29.

[geintimeerden c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij tevens worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, waaronder begrepen de nakosten en vermeerderd met wettelijke rente als gevorderd.

4.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis in kort geding, waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geintimeerden c.s.] om binnen 2 weken na betekening van dit arrest mee te werken aan de notariële eigendomsoverdracht van het registergoed gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] (gemeente Laarbeek) en daartoe al het noodzakelijke te doen waaronder verstaan maar niet beperkt tot het betalen van de overeengekomen koopprijs € 478.432,99;

bepaalt dat [geintimeerden c.s.] gehouden zijn om de kosten van verkoop en levering van de onroerende zaken overeenkomstig art. 2 van de koopovereenkomst II alsmede de helft van de kosten van de bestemmingswijzigingen van het perceel te voldoen;

wijst de vorderingen van [geintimeerden c.s.] af;

veroordeelt [geintimeerden c.s.] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellanten c.s.] op € 103,09 aan dagvaardingskosten, op € 297,- aan griffierecht en op € 980,- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 103,09 aan dagvaardingskosten, op € 1.684,- aan griffierecht en op € 2.940,-aan salaris advocaat voor het hoger beroep,

en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het door [appellanten c.s.] meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.J. van Craaikamp, E.A.M. van Oorschot en J.M.W. Werker en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 april 2020.

griffier rolraadsheer

Hoger beroep kort geding over dwaling en mededelingsplicht bij koopovereenkomst van onroerend goed met saneringsverplichting

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.[appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,

1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/344899/KG ZA 19-175)

2.Het geding in hoger beroep

3.De beoordeling

4.De uitspraak