ECLI:NL:GHSHE:2019:46

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.221.310/01

arrest van 8 januari 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. W.R. Aerts te Vlissingen

tegen:

Stichting [woonservice] Woonservice,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. L.C. de Hoog te Rotterdam,

op het bij exploot van dagvaarding van 7 augustus 2017 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen vonnis van 12 juli 2017 tussen appellant - [appellant] - als gedaagde en geïntimeerde - de stichting - als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5881703 / 17-1828)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van 7 augustus 2017 met memorie van grieven en een productie;
de schriftelijke conclusie van eis van 22 augustus 2017;
de memorie van antwoord van de stichting van 3 oktober 2017 met producties;
de akte van [appellant] van 14 november 2017 met producties;
de antwoordakte van de stichting van 12 december 2017.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1

Het gaat in dit hoger beroep, samengevat, om het volgende.

De stichting is een woningcorporatie. Bij schriftelijke huurovereenkomst heeft de stichting met ingang van 18 januari 2011 de woning aan de [adres] te [plaats] (verder: de woning) aan [appellant] verhuurd.

Bij aanvang van deze procedure bedroeg de huurprijs € 541,96 (inclusief servicekosten) per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. [appellant] is vanaf kort na de aanvang van de huurovereenkomst regelmatig in gebreke gebleven de huur tijdig te voldoen.

In de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van de stichting van september 2007 van toepassing verklaard. Bij dagvaarding in eerste aanleg zijn andere Algemene huurvoorwaarden overgelegd, namelijk die van januari 2015. Het hof laat in het midden of de voorwaarden uit 2007 dan wel die uit 2015 toepasselijk zijn. [appellant] heeft niet betwist dat de bepalingen uit de Algemene huurvoorwaarden waar de stichting zich in de dagvaarding in eerste aanleg op beroept, op de huurovereenkomst van toepassing zijn.

Die bepalingen betreffen onder meer een verbod op het kweken van hennep, waarbij is vermeld dat overtreding van dit verbod zal leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.

Op 24 februari 2017 heeft de politie in de woning een hennepkwekerij met 19 hennepplanten aangetroffen. De politie heeft daarvan op 24 februari 2017 een Melding ontmanteling Hennepkwekerij opgesteld die onder meer naar de stichting is gezonden.

Bij brief van 28 februari 2017 heeft de stichting [appellant] vanwege het aantreffen van de hennepkwekerij in de gelegenheid gesteld de huur zelf op te zeggen en de woning te verlaten. [appellant] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.

[appellant] heeft per (ongedateerde) brief aan de stichting kenbaar gemaakt, kort gezegd, dat het aantreffen van de hennepkwekerij in de woning geen reden moest zijn voor beëindiging van de huurovereenkomst en dat zijn persoonlijke belangen zich daar ook tegen verzetten.

3.2

Bij dagvaarding van 31 maart 2017 heeft de stichting de onderhavige procedure tegen [appellant] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt de stichting dat [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, zowel vanwege de hennepkwekerij als vanwege het regelmatig laten ontstaan van huurachterstanden. Op grond hiervan vorderde de stichting in eerste aanleg, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst, veroordeling van [appellant] om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, op verbeurte van een dwangsom, veroordeling van [appellant] tot betaling van € 541,96 per maand aan huur/schadevergoeding tot aan de ontruiming, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten met nakosten.

[appellant] is in eerste aanleg verschenen maar heeft niet van antwoord geconcludeerd.

Bij vonnis van 12 juli 2017 heeft de kantonrechter vastgesteld dat de vorderingen van de stichting niet zijn weersproken en deze toegewezen, met uitzondering van de gevorderde dwangsommen en de nakosten. Wat dat betreft zijn de vorderingen afgewezen.

3.3

Tegen het vonnis van 12 juli 2017 heeft [appellant] zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot volledige afwijzing van de vorderingen van de stichting, met veroordeling van de stichting in de kosten van beide instanties.

Tegen de gedeeltelijke afwijzing van haar vorderingen heeft de stichting niet (incidenteel) geappelleerd zodat in dit hoger beroep haar vorderingen alleen aan de orde zijn voor zover deze door de kantonrechter zijn toegewezen.

In verband met het door [appellant] ingestelde hoger beroep is (vooralsnog) niet tot ontruiming van de woning overgegaan.

3.4

Het hof zal eerst ingaan op grief VI. Met deze grief voert [appellant] aan dat de stichting misbruik van omstandigheden heeft gemaakt door hem te bewegen het kweken van hennep schriftelijk te bekennen. [appellant] doelt hiermee kennelijk op de brief die hiervoor in 3.1 onder g) is vermeld. Volgens [appellant] kon hij uit mededelingen van de kant van de wijkbeheerder van de stichting opmaken dat hij zo snel mogelijk zijn verweer moest indienen en dat er dan misschien een mogelijkheid was om in de woning te blijven. De stichting heeft een en ander betwist.

3.5

Het hof overweegt hierover het volgende. [appellant] heeft niet betwist dat de politie in zijn woning een hennepkwekerij heeft aangetroffen en/of de inhoud van zijn brief betwist of ingetrokken. Ook zonder deze brief staat vast dat zich in zijn woning een hennepkwekerij bevond. Voor zover [appellant] beoogt aan te voeren dat de stichting hem heeft bewogen zijn eigen positie te ondergraven, biedt de door hem gestelde gang van zaken daarvoor onvoldoende aanknopingspunten. Dat sprake zou zijn van misbruik van omstandigheden van de kant van de stichting is door [appellant] in ieder geval niet althans onvoldoende onderbouwd, nog afgezien van het feit dat [appellant] niet toelicht wat in zijn visie de consequenties daarvan zouden moeten zijn. Omtrent enige rechtshandeling die onder invloed van misbruik van omstandigheden zou zijn verricht en om die reden op de voet van artikel 3:44 BW vernietigbaar zou zijn, is niets gesteld of gebleken. Grief VI wordt verworpen.

3.6

De grieven I tot en met IV betreffen de vraag of de aangetroffen hennepkwekerij de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Het hof stelt hierbij het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.

3.7

Met grief I betoogt [appellant] dat het aantal aangetroffen hennepplanten gering is, weliswaar meer dan het gedoogde aantal van vijf planten maar geen zodanige hoeveelheid dat gesproken kan worden van een professionele kwekerij. De stichting betwist dat. Zij voert aan dat het kweken van hennep in het gehuurde in het geheel niet is toegestaan en dat een aantal van 19 planten bijna vier keer het aantal planten is dat (strafrechtelijk gezien) wordt gedoogd.

3.8

Het hof volgt de stichting hierin. Tussen partijen staat vast dat
iederkweken van hennep in de woning contractueel verboden is. Dat betekent dat bij iedere hennepkwekerij, van welke omvang ook, sprake is van een tekortkoming. Bij een hennepkwekerij als in dit geval aangetroffen kan naar het oordeel van het hof niet worden volgehouden dat sprake is van een tekortkoming die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De enkele stelling van [appellant] dat het niet om een echt professionele kwekerij gaat is daartoe niet toereikend, aangezien de mate van professionaliteit niet bepalend is. Volgens [appellant] was de hennep bestemd voor eigen gebruik van hemzelf en twee vrienden. Ook indien dat juist is, betekent dat niet dat een beroep op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW gerechtvaardigd is. Er is en blijft sprake van een hennepkwekerij met 19 hennepplanten. Grief I wordt verworpen.

3.9

Met grief II voert [appellant] aan dat de burgemeester geen gebruik heeft gemaakt van de bevoegdheid om de woning drie maanden te sluiten, maar alleen een waarschuwing heeft gegeven. De stichting heeft naar aanleiding hiervan opgemerkt dat het bestuursrechtelijk traject los staat van de civielrechtelijke maatregelen die de stichting als verhuurder kan treffen. Dit is juist. Uit het uitblijven van een verdergaande maatregel van de kant van de burgemeester van Vlissingen kan op zich niet worden afgeleid dat de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW zich hier voordoet. Grief II wordt verworpen.

3.1

Volgens [appellant] zal hij met zijn beperkte financiële middelen, een uitkering, niet eenvoudig elders woonruimte kunnen vinden. Met zijn inkomen is hij aangewezen op sociale woningbouw. De woningbouwverenigingen op Walcheren voeren het beleid dat zij bij beëindiging van een huurovereenkomst vanwege hennep gedurende vijf jaar geen woning aan de betrokkene verhuren. Dat betekent, aldus [appellant] , dat hij uitkomt op een relatief dure kamer of zelfs dakloosheid. Hierop ziet grief III. De stichting betwist dat de woningcorporaties op die manier te werk gaan en is afgezien daarvan van mening dat de financiële consequenties van een ontbinding voor rekening en risico van [appellant] komen. In ieder geval dienen volgens de stichting de woningcorporaties, waaronder zijzelf, hun strikte beleid ten aanzien van drugshandel en hennepkweek in de door hen verhuurde woningen te kunnen uitvoeren en de vooraf aangekondigde maatregelen bij overtreding van de desbetreffende bepalingen kunnen effectueren.

3.11

Het hof overweegt hierover het volgende. Aan het overtreden van het verbod om hennepkwekerijen in te richten en/of daaraan gerelateerde activiteiten in een woning van een woningcorporatie te ondernemen zijn serieuze consequenties verbonden voor de mogelijkheden om de beschikking te krijgen over een vergelijkbare woning in de omgeving. Dat is inmiddels algemeen bekend; gesteld noch gebleken is dat [appellant] daarmee niet bekend was of kon zijn. De huisvestingsproblemen die [appellant] signaleert zijn het gevolg van zijn eigen handelen en zijn niet van dien aard dat deze opwegen tegen de vaststaande tekortkoming. Dat geldt ook voor de omstandigheden die [appellant] in de toelichting op grief IV heeft aangevoerd, namelijk dat hij vanwege rugklachten is aangewezen op gelijkvloers wonen en dat zijn huidige woning zeer geschikt voor zijn vrijwilligerswerk bij Museum Scheldewerf. De waarde van [appellant] als medewerker wordt door de voorzitter van het museum onderschreven. Het woonbelang dat [appellant] hiermee verder wil onderbouwen is met dit alles wel aannemelijk gemaakt maar naar het oordeel van het hof niet van doorslaggevend. De grieven III en IV worden daarom verworpen.

3.12

Met grief V, ten slotte, betwist [appellant] dat sprake is van huurachterstand. Deze grief wordt verworpen aangezien uit het door de stichting bij dagvaarding in eerste aanleg overgelegde en door [appellant] niet betwiste overzicht van het betalingsgedrag van [appellant] zonder meer blijkt dat sprake is van structurele betalingsachterstanden bij [appellant] . Dit is door de stichting niet afzonderlijk, maar in samenhang met de hennepkwekerij als grondslag voor haar vorderingen aangevoerd. Naar het oordeel van het hof doet deze omstandigheid afbreuk aan het verweer van [appellant] en biedt naast de kwestie van de hennepkwekerij een aanvullend argument voor toewijzing van de vorderingen van de stichting.

3.13

Nu alle grieven van [appellant] zijn verworpen, dient het vonnis waarvan beroep te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van 12 juli 2017, waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de stichting begroot op € 716,= aan griffierecht en op € 1.611,= aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en G.J.S. Bouwens en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 januari 2019.

griffier rolraadsheer