ECLI:NL:GHSHE:2019:4539

• Datum uitspraak: 17 december 2019
• Publicatiedatum: 17 december 2019
• Zaaknummer: 200.225.037_02
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.G.W.M. Stienissen; L.S. Frakes; J.M.W. Werker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over non-conformiteit en dwaling bij aankoop perceel met antennemast

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van een appellant die een perceel heeft gekocht van de Gemeente Etten-Leur, waar later een antennemast is geplaatst. De appellant stelt dat de Gemeente hem onjuiste informatie heeft gegeven over de toekomstige bebouwing rondom het perceel, wat heeft geleid tot een onjuiste voorstelling van zaken en daarmee tot dwaling. De rechtbank Zeeland-West-Brabant had eerder geoordeeld dat de woning ten tijde van de levering voldeed aan de overeenkomst en dat er geen tekortkoming was. De appellant vorderde ontbinding van de koopovereenkomst wegens non-conformiteit en vernietiging wegens dwaling, maar de rechtbank wees deze vorderingen af. In hoger beroep heeft de appellant zijn eis vermeerderd en vraagt hij om schadevergoeding vanwege de plaatsing van de antennemast. Het hof oordeelt dat de appellant niet kan aantonen dat de Gemeente garanties heeft gegeven over de toekomstige situatie van het perceel. De verklaringen van getuigen ondersteunen niet de stelling dat er toezeggingen zijn gedaan die de Gemeente verplichtten om een groene buffer te handhaven. Het hof bevestigt het oordeel van de rechtbank en wijst de vorderingen van de appellant af, met veroordeling van de appellant in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.225.037/02

arrest van 17 december 2019

in de zaak van

1. [appellant] ,

2.
[appellante] , beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

verder in mannelijk enkelvoud: [appellant] ,

advocaat: mr. D.H.J. Kochx te Etten-Leur ,

tegen

Gemeente Etten-Leur ,

gevestigd te Etten-Leur ,

geïntimeerde,

verder: de Gemeente,

advocaat: mr. B.F.J. Bollen te Tilburg,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 28 november 2017 (zaaknummer 200.225.037/01) in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer/rolnummer C/02/320287 / HA ZA 16-634 tussen partijen gewezen vonnis van 14 juni 2017.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

zaaknummer 200.225.037/01

• het tussenarrest van 28 november 2017;
• het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 9 januari 2018, waarbij de zaak naar de rol is verwezen voor doorhaling in verband met onderling overleg over een minnelijke regeling;
• het royement op 16 januari 2018;

zaaknummer 200.225.037/02

• de hervatting op 6 november 2018;
• de memorie van grieven van [appellant] van 6 november 2018 met een productie en eiswijziging;
• de memorie van antwoord van de Gemeente van 26 februari 2019 met een productie.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6. De verdere beoordeling

6.1

De vaststelling van de feiten in het vonnis waarvan beroep onder 2. is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Deze vaststelling luidt als volgt, met een enkele aanpassing/aanvulling en met aanduiding van partijen als hiervoor vermeld:

In 2008 is [appellant] met de Gemeente in gesprek geraakt over de aankoop van de aan de Gemeente in eigendom toebehorende woning aan de [adres] te [woonplaats] .

[appellant] had de wens om ruim en groen te wonen. [appellant] heeft bij de verkoopmakelaar alsmede bij (een medewerker van) de Gemeente informatie ingewonnen over de in de omgeving van het perceel te verwachten ontwikkelingen. Daarbij is onder meer gesproken over het bestemmingsplan.

In februari 2010 is een koopovereenkomst gesloten voor de woning inclusief naastgelegen grond voor een bedrag van € 1.050.000,=. De levering heeft plaatsgevonden op 1 april 2010.

Achter en links naast het perceel bevindt zich de gemeentelijke begraafplaats. In het geldende bestemmingsplan ‘De Streek’ was op het perceel van de begraafplaats, met de ‘bestemming Maatschappelijk-Begraafplaats’ een ‘Bouwvlak Maatschappelijk-Begraafplaats’ ingetekend op enige afstand van de linker perceelsgrens van [appellant] .

Op 13 juli 2012 heeft de Gemeente een omgevingsvergunning verleend voor de plaatsing van een UMTS-antennemast op de gemeentelijke begraafplaats, onder het verlenen van vrijstelling van het geldende bestemmingsplan. Deze vergunning is onherroepelijk.

De antennemast is gerealiseerd en bevindt zich grotendeels links naast het perceel van [appellant] op 3 meter afstand van de linker perceelsgrens en deels in het verlengde van de linker perceelsgrens.

[appellant] heeft - voordat op 29 juni 2012 de vergunning voor de antennemast werd aangevraagd - de woning op het perceel laten slopen in verband met door hem op het perceel te plegen nieuwbouw, en handelingen verricht in verband met die te plegen nieuwbouw. Er is een overzicht dat de kosten voor de daarmee gemoeide handelingen becijfert op € 1.346.281,06. Er is door [appellant] geen nieuwbouwwoning gerealiseerd.

Bij beschikking van 31 maart 2015 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant is op verzoek van [appellant] een voorlopig getuigenverhoor bevolen. Op 7 juli 2015 zijn daartoe als getuigen gehoord [appellant] , [appellante] , [de makelaar] en [ambtenaar van de gemeente] .

6.2

Bij dagvaarding van 26 augustus 2016 heeft [appellant] de onderhavige procedure tegen de Gemeente aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt [appellant] dat de Gemeente voorafgaand aan het sluiten de koopovereenkomst heeft toegezegd dat er bij het perceel een groene buffer zou blijven en dat hoogbouw uitgesloten was. In strijd daarmee is pal naast/achter het perceel van [appellant] een antennemast gerealiseerd waarvoor de Gemeente een vergunning en een recht van opstal en een gebruiksrecht heeft verleend. Door de mededelingen van de Gemeente over de groene buffer en het uitblijven van hoogbouw heeft hij een voorstelling van zaken gehad die achteraf onjuist is gebleken, terwijl hij bij een juiste voorstelling van zaken geen overeenkomst zou hebben gesloten. Door het verstrekken van deze onjuiste mededelingen heeft de Gemeente jegens hem onrechtmatig gehandeld waardoor schade is ontstaan, aldus [appellant] . Op grond hiervan vorderde [appellant] in eerste aanleg, samengevat,
primair ontbinding van de koopovereenkomst van 11 en 12 februari 2010 wegens non-conformiteit,
subsidiair vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling, een en ander met veroordeling van de Gemeente tot betaling van € 1.050.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente, onder voorwaarde van teruglevering van het gekochte, en veroordeling van de Gemeente tot betaling van een bedrag van € 296.281,06 [hof: € 1.346.281,06 minus € 1.050.000,=].

De Gemeente heeft een en ander gemotiveerd betwist.

6.3

Bij tussenvonnis van 2 november 2016 heeft de rechtbank een comparitie van partijen bepaald, die op 9 maart 2017 heeft plaatsgevonden.

Bij eindvonnis van 14 juni 2017 heeft de rechtbank geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat de woning ten tijde van de levering niet aan de overeenkomst beantwoordde, zodat van een tekortkoming in de nakoming ervan geen sprake is en de
primaire vordering afgewezen moet worden (r.o. 4.4). Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat de Gemeente heeft medegedeeld dat er een groene buffer zou blijven en er geen hoge bebouwing zou komen en dat [appellant] daardoor een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehad, zodat de
subsidiaire vordering moet worden afgewezen (r.o. 4.16). De overige, hiermee samenhangende, vorderingen oordeelde de rechtbank eveneens niet toewijsbaar (r.o. 4.17 en 4.18). De vorderingen van [appellant] zijn geheel afgewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

6.4

[appellant] heeft tegen het eindvonnis van 14 juni 2017 twee grieven aangevoerd. De eerste grief betreft de afwijzing van zijn beroep op non-conformiteit. Zijn tweede grief betreft de afwijzing van zijn beroep op dwaling, waarbij hij zich thans mede beroept op wederzijdse dwaling. [appellant] concludeert tot vernietiging van het vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen. In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis vermeerderd met een
meer subsidiaire vordering om de Gemeente te veroordelen tot betaling van een bedrag aan [appellant] ter compensatie van zijn nadeel als gevolg van de plaatsing van de antennemast en om ter begroting daarvan een deskundigenbericht te gelasten. Tegen deze eiswijziging heeft de Gemeente geen processueel bezwaar aangevoerd. Ook het hof acht de eiswijziging niet ontoelaatbaar, zodat in het hierna volgende van de aldus vermeerderde eis zal worden uitgegaan.

6.5

In deze procedure beroept [appellant] zich met name op de verklaringen die zijn afgelegd bij het voorlopig getuigenverhoor dat hiervoor in 6.1 onder h) is vermeld. In het eindvonnis van 14 juni 2017 zijn deze verklaringen als volgt weergegeven:

De
getuige [de makelaar] heeft onder meer verklaard:

‘
(…) Ik ben als makelaar door de gemeente Etten-Leur omstreeks 2008 aangezocht om voor de gemeente een woning te verkopen gelegen aan de [adres] . Het betrof een burgerwoning met een perceel van oorspronkelijk omstreeks 4.000 m2 dat nog gesplitst zou

worden in het in de verkoop te nemen kavel waar de woning op stond ter grootte van - na splitsing - ongeveer 1 .600 m2. De rest van het perceel betrof tuingrond die door de gemeente zou worden omgezet in bouwgrond, en verder lag achter het te verkopen perceel een stuk grond dat de gemeente nodig had voor uitbreiding van de naastgelegen begraafplaats. Ik heb de verkoopbrochure gemaakt die ik ter controle aan de gemeente heb gegeven, en in de brochure was opgenomen de mededeling dat de koper zich bekend diende te verklaren met de realisatie van het nieuwe bestemmingsplan “De Streek” en dat achter het te verkopen perceel de begraafplaats zou worden uitgebreid, en het naastgelegen perceel voor bouwdoeleinden bestemd zou worden. Voorts dienden de kopers te verklaren dat zij van de gemeente geen planschade zouden claimen bij de realisering van die plannen. (…) de gemeente heeft ons aangegeven dat er achter het perceel een groenstrook van circa 30 meter diep zou komen en daarachter een talud. (…) Over datgene wat het toen bestaande net nieuwe bestemmingsplan “De Streek” toestond aan bebouwing op de omliggende percelen, heb ik met de heer en mevrouw [appellant] weinig contact gehad. Op het moment dat ik met hen contact had, was bij de gemeente al een aanpassing van het bestemmingsplan in voorbereiding om het af te splitsen perceel om te zetten naar bouwgrond. Verder was er naar mijn mening geen enkele bebouwing rond het aan de heer en mevrouw [appellant] aangeboden perceel te verwachten anders dan de uitbreiding begraafplaats. Er was geen sprake van dat daar iets verder bebouwd zou worden. (…) Datgene wat ik aan informatie van de gemeente kreeg over de achter het door hen aan te kopen perceel te ontwikkelen groenstrook en daar door de gemeente ter afscheiding met de begraafplaats te realiseren talud, heb ik doorgegeven aan de heer en mevrouw [appellant] . (…) Dat die groenstrook ooit nog nodig zou zijn voor realisering van verdere uitbreiding van de begraafplaats was ook volgens de heer [ambtenaar van de gemeente] niet tijdens ons leven te verwachten. In hoeverre op die groenstrook ook volgens het bestemmingsplan een toekomstige uitbreiding van de begraafplaats mogelijk was, weet ik eigenlijk niet. ’

De
getuige [ambtenaar van de gemeente] heeft onder meer verklaard:

‘
Tot 1 oktober 2013 ben ik in dienst geweest van de gemeente Etten-Leur als medewerker

grondzaken en sindsdien ben ik als zelfstandige werkzaam. In 2008 heb ik in mijn hoedanigheid van medewerker grondzaken bij de gemeente Etten Leur aan de makelaar, mevrouw [de makelaar] , namens de gemeente opdracht gegeven om voor de gemeente een woning aan de [adres] te verkopen. Dat perceel maakte deel uit van percelen grond die door de gemeente waren aangekocht voor realisering van het toen in procedure zijnde bestemmingsplan “De Streek”. De bedoeling was dat dit perceel met de daarop aanwezige woning als zodanig te koop zou worden aangeboden, en een daarnaast gelegen perceel grond zou worden afgesplitst om als zelfstandig bouwkavel te verkopen. Aan mevrouw [de makelaar] hebben wij alle ter plaatse geldende planinformatie ter beschikking gesteld en aangegeven dat zij vragen van eventuele kopers zou kunnen terugkoppelen aan mij. Ik schat dat ik, naar ik aanneem, een paar maanden voor de uiteindelijk koop contact heb gehad met de heer en mevrouw [appellant] over het ter plaatse geldende bestemmingsplan, met name over het bestemmingsplan dat van kracht was op de omliggende percelen. In dat contact is door de heer en mevrouw [appellant] specifiek gevraagd naar wat er aan toekomstige bebouwing was te verwachten op de naast het door hen aan te kopen perceel liggende gronden. In het bijzonder ging het hen daarbij om de naastgelegen begraafplaats. Ik heb hen gewezen op de mogelijkheid van een bebouwing, bestaande uit een kleine bebouwing met een beperkte functie, bijvoorbeeld gericht op het even plaatsen van een lijkkist of gericht op het formeren van een stoet. Dit was het beeld dat ik daar ook altijd van had. Bij mijn weten is dit contact eenmalig geweest. Naar mijn beste weten moet ik toen ook de heer en mevrouw [appellant] erop hebben gewezen dat wijzigingen van een bestemmingsplan altijd mogelijk zijn, dit volgens een instructie die wij als gemeenteambtenaren voor dergelijke situaties altijd dienen te volgen. Bij de verdere totstandkoming van de koop ben ik niet anders betrokken geweest dan uit hoofde van wat mij door mevrouw [de makelaar] werd gemeld of aan mij werd teruggekoppeld. (…) Dat deze antennemast daar is gekomen waar die nu staat, kon door mij niet worden afgeleid uit het bestemmingsplan dat ik met de heer en mevrouw [appellant] in 2009 heb besproken. Daar stond een dergelijke bouw niet op en de realisering daarvan zou ook niet hebben gekund. Over het stuk grond dat grensde aan de achterzijde van het perceel dat gekocht zou worden door de heer en mevrouw [appellant] , en de mogelijke inrichting daarvan heb ik inderdaad gesproken in de zin van een groene buffer en iets van een lage wal ter afscheiding van het stuk grond dat bedoeld was voor gebruik als begraafplaats. Ik weet niet meer of er gesproken is over een bepaalde hoogte of omvang van die buffer. ’

De
getuige [appellante] heeft onder meer verklaard:

‘
Eind 2008 zijn wij bij toeval er achter gekomen dat er in de gemeente Etten-Leur een pand te koop stond, dat aangeboden werd door de gemeente Etten-Leur via het makelaarskantoor [makelaarskantoor] . Wij waren niet zozeer geïnteresseerd in het pand, maar wel in de grond. Wij hebben contact opgenomen met de makelaar, waarna begin 2009 een eerste bezichtiging van het pand en het perceel heeft plaatsgevonden. (…) De makelaar, mevrouw [de makelaar] , heeft ons toen meegedeeld dat dit perceel daarvoor door de gemeente was aangekocht, tezamen met andere omliggende percelen, met het oog op uitbreidingsplannen van de naastgelegen begraafplaats. Die uitbreiding zou, volgens mevrouw [de makelaar] , achter het door ons aan te kopen perceel plaatsvinden. Tevens deelde zij ons mee dat wij er rekening mee moesten houden dat bij aankoop van het perceel door ons een verklaring zou moeten worden getekend dat wij geen bezwaar zouden maken tegen de plannen tot uitbreiding en tegen wat daarvoor nodig was om tot realisering ervan te komen. Er lag een goedgekeurd bestemmingsplan “De Streek”, waarin de bestemming wordende begraafplaats was opgenomen, en binnen welk plan ook de uitbreiding gerealiseerd zou kunnen worden. Wij hebben ons vervolgens uitvoerig laten informeren omtrent datgene wat wij ons bij realisering van die uitbreidingsplannen moesten voorstellen, en zijn toen via de makelaar in contact gekomen met de heer [ambtenaar van de gemeente] , werkzaam bij de gemeente Etten Leur. In de contacten met de heer [ambtenaar van de gemeente] is ons door hem meegedeeld dat er tussen ons perceel, aan de achterzijde daarvan, en de beoogde uitbreiding een groene bufferzone zou komen van circa 30m diep. Dat stond niet met zoveel woorden in het bestemmingsplan. Ook de makelaar, mevrouw [de makelaar] , heeft ons dat zo, heel nadrukkelijk meegedeeld. In het hiervoor door mij genoemde bestemmingsplan stond ook een bouwblok getekend. Dit bouwblok betrof een plek achter het parkeerterrein, schuin achter ons perceel. Op onze vraag aan de heer [ambtenaar van de gemeente] wat wij ons bij bebouwing op die plaats moesten voorstellen, deelde de heer [ambtenaar van de gemeente] ons mede dat wij slechts rekening hoefden te houden met laagbouw. Dit omdat er ter plaatse ook een “molenbeleid” aan de orde is als gevolg waarvan geen hoogbouw kan worden toegestaan. Volgens de heer [ambtenaar van de gemeente] moesten wij bij bebouwing uitsluitend denken aan begraafplaats gerelateerde bouwwerken. (…) Met betrekking tot toekomstige ontwikkelingen op het perceel achter het eventueel door ons aan te kopen perceel, deelde de heer [ambtenaar van de gemeente] mede dat wij daar geen bebouwing en geen installaties konden verwachten, zeker geen hoogbouw, en het de bedoeling van de gemeente nadrukkelijk was om in de toekomst daar doden te begraven. Deze toekomstige ontwikkeling lag ook voor ons duidelijk vast in het bestemmingsplan begraafplaats, dat onderdeel uitmaakte van bestemmingsplan “De Streek’. ’

De
getuige [appellant] heeft onder meer verklaard:

‘(…)
U leest mij voor de verklaring die mijn echtgenote zojuist bij u heeft afgelegd. Ik heb aan die verklaring weinig toe te voegen en ben het daar mee eens. (…) Bij de totstandkoming van de koop ben ik iets minder betrokken geweest dan mijn echtgenote, omdat ik overdag gewoon werkzaam was. Zo ben ik niet aanwezig geweest bij de gesprekken die mijn vrouw heeft gevoerd met de heer [ambtenaar van de gemeente] van de gemeente Etten-Leur en evenmin bij de contacten die zij onderhield met de makelaar., mevrouw [de makelaar] (…). Wel ben ik persoonlijk aanwezig geweest bij de bezichtiging van het pand, begin 2009, met mevrouw [de makelaar] (…).’

Bij de waardering van de afgelegde getuigenverklaringen dient in aanmerking genomen te worden dat op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op [appellant] de bewijslast van zijn stellingen rust, zodat de getuigen [appellant] en [appellante] partijgetuigen zijn voor wie de beperking van artikel 164 lid 2 Rv geldt.

Grief I: non-conformiteit.

6.6

Grief I betreft het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 4.4. van het eindvonnis van 14 juni 2017 dat niet is komen vast te staan dat de woning ten tijde van de levering niet aan de overeenkomst beantwoordde. In zijn toelichting op deze grief voert [appellant] aan dat het gekochte de eigenschap diende te hebben van een
blijvend groene omgeving zonder hoge bebouwing rondom het perceel. Uit de getuigenverklaringen van [appellante] , [de makelaar] en [ambtenaar van de gemeente] blijkt volgens [appellant] dat het verkochte deze eigenschap diende te hebben. Nu de geleverde zaak deze eigenschap niet heeft, beantwoordt deze niet aan de koopovereenkomst en is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst die ontbinding daarvan rechtvaardigt.

6.7

De Gemeente betwist dit standpunt. Volgens de Gemeente voldeed het verkochte op het moment van de levering op 1 april 2010 aan de koopovereenkomst. Op dat moment was geen sprake van het oprichten van een antennemast in de omgeving van het verkochte. Dat is pas op 29 juni 2012 aan de orde gekomen door de vergunningsaanvraag van KPN, die op 13 juli 2012 is verleend. De mededelingen die door [ambtenaar van de gemeente] zijn gedaan, betreffen de situatie onder het toen geldende bestemmingsplan. Daaruit kon op dat moment niet worden afgeleid dat ter plaatste een dergelijk bouwwerk gerealiseerd zou kunnen worden en evenmin, gelet op de aanwezigheid van een bouwblok, dat er niets gebouwd zou kunnen worden. Een toezegging van de Gemeente over een blijvend groene omgeving zonder hoge bebouwing kan ook niet uit de getuigenverklaringen worden afgeleid, zodat die verwachting niet aan de koopovereenkomst kan worden ontleend, aldus de Gemeente.

6.8

Het hof overweegt hierover het volgende. Uit de verklaringen van de getuigen [appellante] , [de makelaar] en [ambtenaar van de gemeente] blijkt wel dat de groene omgeving en de mogelijke bebouwing aan de orde zijn geweest in de gesprekken voorafgaande aan de het sluiten van de koopovereenkomst, maar niet dat door of namens de Gemeente daarover enige garantie voor de toekomst is verstrekt of enige toezegging is gedaan die ertoe kan leiden dat die omstandigheden als eigenschappen aan het verkochte zijn verbonden. Ten tijde van de verkoop was de situatie ter plaatse in overeenstemming met de wensen van [appellant] op die punten en uitgaande van het toen geldende bestemmingsplan was er geen aanleiding te verwachten dat daarin verandering zou komen. Daarmee is niet gezegd dat daarin ook nooit verandering zou
kunnen komen en de omstandigheden ter plaatse altijd zo zouden blijven. De koopovereenkomst houdt dat niet in en uit hetgeen [appellant] is voorgehouden is dat, zo blijkt uit de getuigenverklaringen, ook niet af te leiden. Het hof kan zich vinden in het oordeel van de rechtbank dat de stellingen van [appellant] over de inhoud van de koopovereenkomst en het niet voldoen daaraan van het verkochte niet zijn komen vast te staan, zodat zijn
primaire vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. Dit betekent dat grief I wordt verworpen.

Grief II: dwaling

6.9

Grief II betreft het oordeel van de rechtbank dat niet is komen vast te staan dat namens de Gemeente mededelingen zijn gedaan over de groene omgeving en het uitblijven van hoge bebouwing als door [appellant] gesteld (r.o. 4.13). Volgens [appellant] blijkt uit de getuigenverklaringen dat van de kant van de Gemeente mededelingen zijn gedaan die inhielden dat de groene buffer zich zou uitstrekken over de locatie van de antennemast en dat er rond het aangekochte perceel geen hoge bebouwing zou worden gerealiseerd. Door deze onjuist gebleken mededelingen van de Gemeente heeft [appellant] een onjuiste voorstelling van zaken gehad. Bij een juiste voorstelling van zaken zou hij, gezien het door hem kenbaar gemaakte belang dat hij hechtte aan een blijvend groene omgeving zonder hoge bebouwing, niet tot het sluiten van de koopovereenkomst zijn overgegaan. Daardoor is sprake van dwaling die een vernietiging van de koopovereenkomst rechtvaardigt. Indien de Gemeente van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken is uitgegaan, kwalificeert dit volgens [appellant] als wederzijdse dwaling in de zin van artikel 6228 lid 1 onder c BW.

6.1

De Gemeente betwist dat door mededelingen van haar kant een onjuiste voorstelling van zaken is ontstaan, die een beroep op (wederzijdse) dwaling rechtvaardigt. De Gemeente kan zich vinden in het oordeel van de rechtbank in de bestreden rechtsoverweging.

6.11

Het hof overweegt hierover het volgende. Voorafgaande aan de koopovereenkomst heeft [appellant] zich verdiept in de uitbreidingplannen voor de gemeentelijke begraafplaats en in het geldende bestemmingsplan, aangezien [appellant] belang hechtte aan een groene omgeving zonder hoge bebouwing. Het ging hem daarbij niet om de woning, die zou worden gesloopt en is ook gesloopt, maar om de locatie zelf waar hij in een dergelijke omgeving een nieuwe woning wilde realiseren. Voor de beantwoording van de vraag of dat voornemen uitgevoerd zou kunnen worden, waren de plannen voor de uitbreiding van de begraafplaats en het bestemmingsplan ter plaatste vanzelfsprekend van wezenlijk belang. Uit de afgelegde getuigenverklaringen kan wel worden afgeleid dat naar de omstandigheden van het moment waarop de koopovereenkomst werd gesloten de locatie voldeed aan de verwachtingen die [appellant] daarvan mocht hebben op grond van de mededelingen van de kant van makelaar [de makelaar] en van de Gemeente in de persoon van [ambtenaar van de gemeente] , maar niet dat hij mocht verwachten dat deze locatie ook ingeval van eventuele wijzigingen van het bestemmingsplan steeds aan die verwachtingen zou blijven voldoen. De voorstelling van zaken betrof de toestand van dat moment en daaraan voldeed het verkochte. Uit de mededelingen van de kant van de Gemeente mocht [appellant] niet meer afleiden dan dat en daarmee ook niet dat het karakter van de omgeving van het perceel niet aan wijzigingen onderhevig zou kunnen zijn. De omstandigheid dat bestemmingsplannen gewijzigd kunnen worden is daaraan inherent. De Gemeente ging uit van het bestaande planologische regime en deed ook niet de veronderstelling bij [appellant] postvatten dat dit anders was. Uit de afgelegde verklaringen en de overige stukken van de procedure is iets anders in ieder geval niet af te leiden. In dit verband wijst het hof op de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 21 augustus 2013 op het beroep van onder anderen [appellant] inzake het nieuwe bestemmingsplan, waarin onder meer het volgende is opgenomen:

“3. [appellant] betoogt dat bij de aankoop van zijn perceel in 2010 toezeggingen zijn gedaan over het gebruik van de gronden bij de begraafplaats. Deze gronden zouden enkel worden gebruikt voor de uitbreiding van de begraafplaats en geen hoge of anderszins ontsierende

bouwwerken mogen bevatten.

3.1.

De Afdeling overweegt dat niet aannemelijk is gemaakt dat door of namens de raad de verwachting is gewekt dat de desbetreffende gronden gevrijwaard zouden blijven van hoge bebouwing. De raad heeft het plan op dit punt derhalve niet in strijd met het vertrouwensbeginsel vastgesteld. Het betoog faalt.”

Een en ander leidt tot de slotsom dat de
subsidiaire vordering van [appellant] niet toewijsbaar is; grief II wordt verworpen.

Nadeelcompensatie

6.12

In hoger beroep heeft [appellant]
meer subsidiair compensatie van het nadeel vanwege de plaatsing van de antennemast gevorderd. Het gaat hem hierbij om het verschil in waarde van het verkochte zonder de antennemast in de nabijheid van het perceel en de waarde van het verkocht mét de antennemast ernaast. Hij baseert zich hierbij op de mogelijkheid die artikel 6:230 lid 2 BW biedt om de overeenkomst te wijzigen wanneer deze niet wordt vernietigd. Het nadeel dat [appellant] heeft doordat de Gemeente hem onjuist dan wel onvolledig heeft ingelicht, wordt daardoor opgeheven, aldus [appellant] .

6.13

De Gemeente heeft deze vordering bestreden. Volgens de Gemeente heeft [appellant] geen schade geleden en heeft hij tot dusver ook geen enkele poging ondernomen om de percelen te verkopen.

6.14

Het hof overweegt hierover het volgende. Uit het voorgaande blijkt dat niet is komen vast te staan dat van de kant van de Gemeente garanties zijn verstrekt, toezeggingen zijn gedaan of mededelingen zijn gedaan die grond voor aantasting van de koopovereenkomst rechtvaardigen. Daarmee is tevens gegeven dat voor wijziging van de overeenkomst in de door [appellant] bedoelde zin evenmin grond bestaat. Dit betekent dat de
meer subsidiaire vordering niet toewijsbaar is.

Bewijsaanbod

6.15

[appellant] heeft in hoger beroep nader bewijs aangeboden. Dit aanbod heeft betrekking op de stellingen die hij in beide instanties heeft ingenomen en bevat geen concrete feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Bij het voorlopig getuigenverhoor zijn degenen die bij de totstandkoming van de overeenkomst betrokken zijn geweest gehoord en wel over de relevante aspecten van de kwestie die in deze procedure aan de orde is. Voor het opnieuw doen horen van deze getuigen, zoals [appellant] aanbiedt, bestaat geen aanleiding nu [appellant] niet concreet toelicht wat deze getuigen meer of anders zouden kunnen verklaren. Voor zover [appellant] aanbiedt anderen te doen horen heeft hij dat aanbod onvoldoende gespecificeerd. Een en ander brengt mee dat voor nadere bewijslevering als door [appellant] aangeboden geen grond aanwezig is.

Conclusie

6.16

Op grond van het voorgaande is de conclusie dat het eindvonnis van 14 juni 2017 bekrachtigd dient te worden met afwijzing van het meer of anders gevorderde. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

7. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het eindvonnis van 14 juni 2017 waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 5.200,= aan griffierecht en op € 5.501,= aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, L.S. Frakes en J.M.W. Werker en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 december 2019.

griffier rolraadsheer