ECLI:NL:GHSHE:2019:4391

• Datum uitspraak: 3 december 2019
• Publicatiedatum: 3 december 2019
• Zaaknummer: 200.244.738_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.A.G. Fikkers; M.G.W.M. Stienissen; L.S. Frakes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid makelaar bij fout in verkoopbrochure met onjuiste afmetingen

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch diende, gaat het om de aansprakelijkheid van een makelaar in verband met een fout in een verkoopbrochure. De appellant, vertegenwoordigd door mr. R.A. Rila, heeft een woning gekocht waarvan de afmetingen in de brochure onjuist waren weergegeven. De appellant stelt dat hij, indien hij correct was geïnformeerd, niet voor deze woning zou hebben gekozen en dat hij daardoor schade heeft geleden. De geïntimeerden, bestaande uit een vennootschap onder firma en haar vennoten, worden vertegenwoordigd door mr. B.M. Stroetinga. De zaak is een vervolg op een eerder tussenarrest van het hof van 20 augustus 2019, waarin het hof partijen de gelegenheid gaf om zich uit te laten over de deskundigheid van een aan te stellen deskundige en de vragen die aan deze deskundige voorgelegd moesten worden. Het hof heeft mr. H.J.J.M. Oldenkotte benoemd als deskundige, die ervaring heeft als makelaar in Brabant. Het hof heeft de deskundige gevraagd om een aantal vragen te beantwoorden met betrekking tot de marktwaarde van de woning van de appellant en vergelijkbare woningen in de omgeving. De appellant heeft gesuggereerd dat de door hem aangebrachte verbeteringen buiten beschouwing moeten blijven bij de waardebepaling. Het hof heeft de deskundige opgedragen om een rapport op te stellen waarin hij de marktwaarde van de woning en vergelijkbare woningen vaststelt, en heeft de verdere procedure aangehouden in afwachting van dit rapport. De zaak is verwezen naar de rol van 3 maart 2020 voor verdere behandeling na ontvangst van het deskundigenrapport.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.244.738/01

arrest van 3 december 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. R.A. Rila te Utrecht,

tegen

1. [de vof] ,

en haar vennoten

2. [de vennoot 1] ,

3. [de vennoot 2] ,

gevestigd/wonende te [vestigings-/woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. B.M. Stroetinga te Eindhoven,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 20 augustus 2019 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant (locatie Eindhoven), onder zaaknummer/rolnummer C/01/320560 / HA ZA 17-300 tussen partijen gewezen vonnis van 4 april 2018.

5. Het verdere verloop van het geding

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 20 augustus 2019;

- de akte van [geintimeerde] van 17 september 2019;

- de akte van [appellant] van 17 september 2019.

Partijen hebben arrest gevraagd.

6. De verdere beoordeling

6.1.

Bij tussenarrest van 20 augustus 2019 heeft het hof partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de deskundigheid en de persoon van de deskundige en de aan de deskundige voor te leggen vragen. Partijen hebben dat gedaan.

6.2.

Partijen zijn het niet eens geworden over de persoon van de deskundige. Het hof zal daarom mr. H.J.J.M. Oldenkotte BRE RT te [kantoorplaats] als deskundige benoemen. De deskundige heeft ruime ervaring als makelaar in Brabant en heeft verklaard dat het hem vrij staat als deskundige op te treden.

6.3.

De aan de deskundige voor te leggen vragen zijn het andere punt dat het hof in dit stadium moet behandelen.

6.4.

Het hof roept in herinnering dat de volgende aannames geïndiceerd zijn bij het onderzoek (tussenarrest, 3.13):

• a) [appellant] zou zich bij een juiste voorstelling van zaken niet als gegadigde voor deze woning hebben gemeld.
• b) [appellant] zou bij een juiste voorstelling van zaken een woning hebben gekocht, in een soortgelijke wijk in [plaats] , die vergelijkbare eigenschappen en voorzieningen heeft, maar afmetingen heeft van 100 m² (of iets meer).

6.5.

Het hof heeft het voornemen uitgesproken de volgende vragen aan de deskundige voor te leggen (tussenarrest, 3.14):

• a) Wilt u een representatief aantal woningen (referentiepanden) van 100 m² (of iets meer) beschrijven, die vergelijkbaar zijn (wat betreft relevante eigenschappen en voorzieningen, zoals locatie en staat van onderhoud), in een soortgelijke wijk in [plaats] ?
• b) Wilt u de marktwaarde van deze woningen bepalen per oktober 2013 en per de datum van uw rapport?
• c) Wilt u de marktwaarde van de woning van [appellant] bepalen per de datum van uw rapport?
• d) Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat het hof daarvan kennis neemt?

6.6.

[appellant] heeft in overweging gegeven bij vraag (c) op te nemen dat de door [appellant] uitgevoerde aanpassingen en verbeteringen buiten beschouwing blijven. Het hof zal deze suggestie overnemen als na te melden. Dergelijke aanpassingen en verbeteringen zijn immers na de aankoop in de loop van de jaren door [appellant] tot stand gebracht en staan dus niet in verband met de fout van [geintimeerde] en de aankoop van de woning door [appellant] .

6.7.

[geintimeerde] heeft in overweging gegeven twee aanvullende vragen aan de deskundige voor te leggen. Deze vragen hebben te maken met de waarde van de woning op de datum van aankoop door [appellant] (daarbij geabstraheerd van de nood van de verkopers om te verkopen) en met de in opdracht van [appellant] destijds getaxeerde waarde van de woning. [geintimeerde] meent dat sprake is van een te verdisconteren voordeel voor [appellant] omdat verkopers genoodzaakt waren voor een prijs ver onder de marktwaarde aan [appellant] te verkopen.

6.8.

Het hof zal de door [geintimeerde] voorgestelde vragen niet voorleggen aan de deskundige. Het hof overweegt dat het voor de begroting of schatting van de schade niet nodig is die waardes vast te stellen. Een eventueel voordeel zal tot uitdrukking kunnen komen in een vergelijking tussen de destijds door [appellant] betaalde prijs enerzijds en de marktwaarde op de datum van het rapport van de deskundige anderzijds (exclusief de uitgevoerde aanpassingen en verbeteringen).

6.9.

In aanmerking genomen de door partijen gedane suggesties bepaalt het hof dat de deskundige gemotiveerd en zo nauwkeurig mogelijk antwoord dient te geven op de volgende vragen:

• a) Wilt u een representatief aantal woningen (referentiepanden) van 100 m² (of iets meer) beschrijven, die vergelijkbaar zijn (wat betreft relevante eigenschappen en voorzieningen, zoals locatie en staat van onderhoud), in een soortgelijke wijk in [plaats] ?
• b) Wilt u de marktwaarde van deze woningen bepalen per oktober 2013 en per de datum van uw rapport?
• c) Wilt u de marktwaarde van de woning van [appellant] bepalen per de datum van uw rapport, exclusief de door [appellant] uitgevoerde aanpassingen en verbeteringen?
• d) Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat het hof daarvan kennis neemt?

6.10.

De beoordeling leidt tot de volgende conclusies. Het hof zal de deskundige benoemen voor de beantwoording van de onder 6.9 omschreven vragen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

7. De uitspraak

7.1.

bepaalt dat een deskundigenonderzoek wordt verricht naar de in rechtsoverweging 6.9 van dit arrest geformuleerde vragen;

7.2.

benoemt tot deskundige ter beantwoording van deze vragen:

mr. H.J.J.M. Oldenkotte BRE RT
[adres]
[postcode] [kantoorplaats]

[telefoonnummer]

[e-mailadres] ;

7.3.

bepaalt dat de griffier van dit hof een afschrift van dit arrest aan de deskundige toezendt;

bepaalt dat partijen binnen één week na de datum van dit arrest (een afschrift van) de verdere processtukken aan de deskundige ter beschikking zullen stellen en alle door deze gewenste inlichtingen zullen verstrekken;

7.4.

bepaalt dat de deskundige eerst met het onderzoek begint nadat daartoe van de griffier bericht is ontvangen;

bepaalt dat de deskundige bij het onderzoek –
en ten aanzien van het concept-rapport – partijen in de gelegenheid stelt opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat uit het rapport van de deskundige moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan, terwijl in het rapport tevens melding wordt gemaakt van de inhoud van zodanige opmerkingen en verzoeken;

bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren;

verzoekt de deskundige een schriftelijk en met redenen omkleed rapport, met een duidelijke conclusie, in te leveren ter griffie van dit hof en tegelijkertijd een afschrift van het rapport aan de advocaten van partijen toe te zenden;

bepaalt de termijn waarbinnen het schriftelijke, ondertekende rapport ter griffie van dit hof (postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch) moet worden ingeleverd op
drie maanden nadat door de griffier is bericht dat met het onderzoek kan worden begonnen;

7.5.

bepaalt het voorschot op de kosten van de deskundige op het door de deskundige begrote bedrag van € 2.023,73 inclusief btw, tenzij (één van) partijen binnen veertien dagen na deze uitspraak
bij brief aan de griffier van dit hof met afschrift aan de wederpartij (die binnen twee dagen hierop kan reageren bij brief aan de griffier van dit hof met afschrift aan de wederpartij) tegen de hoogte van het voorschot bezwaar heeft/hebben gemaakt, in welk geval het hof op het bezwaar/de bezwaren zal beslissen en de hoogte van het voorschot zal bepalen;

bepaalt dat partij [appellant] laatstgenoemd bedrag zal voldoen na ontvangst van de nota met betaalinstructies die door het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak zal worden verzonden;

verzoekt de deskundige, indien zijn kosten het voorschot te boven mochten gaan, het hof daarover tijdig in te lichten;

7.6.

benoemt mr. Frakes tot raadsheer-commissaris, tot wie de deskundige zich, door tussenkomst van de griffier (het Bureau Deskundigen van dit hof) dient te wenden met (procedurele) vragen en verzoeken indien het onderzoek daartoe aanleiding geeft;

7.7.

verwijst de zaak naar de rol van 3 maart 2020 in afwachting van het deskundigenrapport;

verstaat dat de zaak na ontvangst van het deskundigenrapport naar de rol wordt verwezen voor memorie na deskundigenrapport aan de zijde van [appellant] ;

7.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, M.G.W.M. Stienissen en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 december 2019.

griffier rolraadsheer