Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummers 200.237.251/01 (kort geding) en
200.239.269/01 (bodemprocedure)
arrest van 24 september 2019
in de beide gevoegde zaken van
Enviem Retail Real Estate B.V.,
gevestigd te [woon- respectielijk vestigingsplaats] ,
appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
hierna gezamenlijk: Enviem,
advocaat: mr. A. Teune te Harderwijk,
tegen
1.[geïntimeerde] ,
hierna: [geïntimeerde] ,
2. DPZ Holding B.V.,
hierna: DPZ,
hierna gezamenlijk: DPZ c.s.,
wonende respectievelijk gevestigd te [woon- respectielijk vestigingsplaats] ,
geïntimeerden in principaal hoger beroep,
appellanten in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. P.R.E. Nobus te Terneuzen,
als vervolg op het tussenarrest van 26 februari 2019 in de hoger beroepen van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg,
in zaak 200.237.251/01(kort geding)
- als voorzieningenrechter onder zaaknummer 5978329 / 17-23 gewezen kort gedingvonnis van 26 juni 2017, en
in zaak 200.239.269/01(bodemprocedure)
- onder zaaknummer 6230361 / 17-3667 gewezen vonnis van 14 februari 2018.
10.De verdere gedingen in hoger beroep
10.1
Het verdere verloop van de procedures blijkt uit:
in zaak 200.237.251/01(kort geding)
- het voormelde tussenarrest waarbij het hof iedere verdere beslissing heeft aangehouden, en
in zaak 200.239.269/01(bodemprocedure)
- het voormelde tussenarrest waarbij het hof Enviem heeft toegelaten tot bewijslevering,
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 13 mei 2019 waarbij Enviem in enquête drie getuigen heeft doen horen,
- de rolaantekening van 28 mei 2019 dat Enviem geen voortzetting enquête wenst en dat DPZ c.s. afzien van contra-enquête,
- de memorie na enquête van Enviem met producties,
- de antwoordmemorie na enquête van DPZ c.s..
in beide procedures
10.2
Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken zoals bovenvermeld, genoemd in het tussenarrest van 26 februari 2019 en van de eerste aanleg.
11.De verdere beoordeling
in zaak 200.239.269/01(bodemprocedure)
11.1
Het hof volhardt bij de in het tussenarrest gegeven beslissingen. Deze binden het hof en partijen voor het vervolg van dit geding en staan niet meer ter discussie. Dat zou alleen anders kunnen zijn als de eisen van een goede procesorde meebrengen dat daarvan moet worden teruggekomen, maar daarvan is hier geen sprake. Ook de door Enviem gewraakte -in het tussenarrest gegeven- bewijs(kracht)beslissingen berusten niet op een onjuiste feitelijke of juridische grondslag en evenmin is er sprake van dat het op grond van een afweging van alle betrokken belangen en omstandigheden onaanvaardbaar is om aan de gegeven beslissingen vast te houden.
11.2
In het tussenarrest van 26 februari 2019 heeft het hof Enviem toegelaten te bewijzen:
a. dat partijen met de opstelling en ondertekening van de one-pagers hebben beoogd reeds definitieve huurovereenkomsten te sluiten overeenkomstig de daarin opgenomen hoofdpunten dan wel;
b. feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat het [geïntimeerde] en DPZ niet meer vrij stond om de onderhandelingen af te breken;
11.3
Enviem heeft in enquête als getuigen doen horen de heren
- [getuige 1] , netwerkmanager van Enviem,
- [getuige 2] , commercieel manager van Enviem, en
- [getuige 3] , salesmanager van (de tot de Enviem-groep behorende) Oliehandel Nederland B.V.
11.4
Nadat Enviem had aangegeven geen voortzetting van de enquête te wensen en DPZ c.s. had afgezien van contra-enquête, hebben partijen ieder een memorie genomen. Bij die gelegenheid heeft Enviem onder overlegging van stukken geconcludeerd dat zij het bewijs heeft geleverd, terwijl DPZ c.s. concluderen dat Enviem in de bewijslevering niet is geslaagd.
11.5.1
Het hof oordeelt het bijgebrachte bewijs, ook alles samen en in onderling verband bezien, voor beide bewijsonderdelen ontoereikend en overweegt daartoe het navolgende.
11.5.2
De getuigenis van [getuige 1] beperkt zich vooral tot eigen waarnemingen en ervaringen over de contacten die hij eerder in met name eind 2014 en begin 2015 met [geïntimeerde] en [de echtgenote van geintimeerde] heeft gehad. Die eigen contacten betroffen bovendien alleen een eventuele verhuur van locatie [locatie 1] , terwijl de te bewijzen feiten en/of omstandigheden zien op een eventuele verhuur van zowel de locatie [locatie 1] als de locatie [locatie 2] en later -vooral in of omstreeks oktober-november 2016- plaatshadden. Voor zover Enviem benadrukt dat partijen al vanaf 2014 contact hebben gehad over de verhuur van locatie [locatie 1] miskent zij dat dit eerdere contact al zo’n anderhalf jaar eerder was doodgelopen. Op initiatief van DPZ c.s. zijn partijen in 2016 vervolgens opnieuw in gesprek geraakt over de mogelijke verhuur van de locaties [locatie 1] en [locatie 2] . Ook blijkens zijn eigen getuigenis ontleent [getuige 1] zijn wetenschap over de te bewijzen feiten en/of omstandigheden niet aan hetgeen hij zelf uit de latere contacten met [geïntimeerde] en [de echtgenote van geintimeerde] heeft kunnen opmaken, maar met name aan hetgeen [getuige 2] en [getuige 3] hem daarover hebben meegedeeld. Toen [geïntimeerde] na een periode van stilte in september 2016 met het oog op een eventuele verhuur opnieuw contact had opgenomen, heeft [getuige 1] dat voor behandeling ook meteen doorgespeeld naar [getuige 2] die sindsdien vanuit Enviem de (verdere) contacten met [geïntimeerde] is gaan onderhouden en op 26 oktober en 2 november 2016 samen met [getuige 3] ook een bezoek aan [geïntimeerde] heeft gebracht. [getuige 1] zelf getuigt hierover onder meer:
“Mijn eerste contact met de heer [geïntimeerde] was medio augustus 2014. (…) Dat zag alleen op het tankstation in [locatie 1] . (…) heb ik namens Enviem een huuraanbieding uitgebracht. Dat was in november 2014. (…) Toen ik in december 2014 heb na gebeld, zei [geïntimeerde] mij dat hij vond dat we een net voorstel hadden gedaan, maar dat ze moeilijk konden beslissen, omdat men dan met [locatie 2] bleef zitten. In een later contact zei hij me ook nog dat hij zich te jong vond om te stoppen met werken. Vervolgens lag het anderhalf jaar stil. (…)
Op of omstreeks 15 september 2016 belde [geïntimeerde] mij om opnieuw contact op te nemen. (…) Omdat ik destijds meer een echte kantoorbaan had en [getuige 2] de meer aangewezen persoon was om dat contact met [geïntimeerde] verder af te handelen, heb ik die mail toen aan [getuige 2] gestuurd. In dat telefoongesprek heb ik ook tegen [geïntimeerde] gezegd dat [getuige 2] nog contact met hem zou opnemen. Met [geïntimeerde] heb ik toen verder niet veel meer besproken. (…) Daarna heeft [getuige 2] verder contact met [geïntimeerde] onderhouden. (…)
Verder kan ik over de beide gesprekken die [getuige 3] en [getuige 2] met [geïntimeerde] in 2016 hebben gehad eigenlijk niets zeggen. Bij de one-pagers en de inhoud daarvan ben ik destijds ook niet betrokken geweest.”
11.5.3
Over de feiten en/of omstandigheden zoals die sinds september 2016 hebben plaatsgehad, getuigt [getuige 2] onder meer:
“De heer [geïntimeerde] had mijn collega [getuige 1] gebeld omdat hij opnieuw wilde praten over de mogelijke verhuur van tankstation [locatie 1] . Omdat ik op dat moment de acquisitie deed (…) heb ik voor 3 oktober 2016 een afspraak daarover gemaakt met [geïntimeerde] . Ik ben daar toen met mijn collega [getuige 3] naartoe gegaan. (…) Toen ik alle voor mij relevante informatie had om een aanbieding te kunnen maken voor het tankstation [locatie 1] , zei [geïntimeerde] tegen ons ‘als jullie eenzelfde aanbieding doen dan jullie collega eerder heeft gedaan, hebben we een deal’. (…)
Op 3 oktober hebben [getuige 3] en ik op enig moment aangegeven dat we ook belangstelling hadden om [locatie 2] eventueel te huren. Wij kregen van [geïntimeerde] toen ook allerlei gegevens omtrent de omzet en keuringsinformatie rond dat tankstation. (…)
Daarna heb ik zelf een nieuwe rendementsanalyse gemaakt voor locatie [locatie 1] (…), omdat die er nog niet was heb ik toen een nieuwe rendementsanalyse gemaakt voor locatie [locatie 2] . In mijn eentje heb ik toen op kantoor de one-pagers opgesteld voor de beide locaties. Dat heb ik gedaan op 26 oktober 2016; dat is op de datum die boven op de one-pagers is gesteld.
Daarna (…) heb ik een nieuwe afspraak gemaakt met de heer [geïntimeerde] voor 2 november 2016. Ik ben daar toen met [getuige 3] ook weer naartoe gegaan. Mevrouw en meneer [geïntimeerde] waren er toen ook bij. (…) Na de koffie heb ik toen de one-pagers tevoorschijn gehaald en op tafel gelegd. Ik zat naast de heer [geïntimeerde] en heb toen eerst de one-pager voor locatie [locatie 1] tussen ons tweeën ingelegd en punt voor punt met de heer [geïntimeerde] besproken. Daarna heb ik met de one-pager voor locatie [locatie 2] precies hetzelfde gedaan en ook die punt voor punt met [geïntimeerde] nagelopen en besproken. Op dat moment kon mevrouw [de echtgenote van geintimeerde] (…) horen wat ik met [geïntimeerde] besprak. Toen we zo beide one-pagers waren doorgelopen heb ik tegen [geïntimeerde] gezegd: ‘dan gaan we nu tekenen’, of woorden van die strekking. Ik weet (…) nog wel dat er toen door de heer [geïntimeerde] en mijzelf twee handtekeningen onder zijn gezet en dat zich geen problemen of bijzonderheden hebben voorgedaan. Men was zelfs blij dat we ondertekend hadden (…) Ik heb de heer [geïntimeerde] na de ondertekening toen ook de hand gegeven (…)
Na de ondertekening van de one-pagers hebben we zeker nog een half uur met elkaar gesproken. [getuige 3] heeft toen ook nog filmpjes en foto’s laten zien van de uitstraling van TinQ en hoe we eerder tankstations hebben geopend. Het was een plezierig gesprek. (…)
Ik zie de one-pagers als bindend en gebruik ze nog dagelijks als zodanig.”
11.5.4
[getuige 3] getuigt daarover onder meer:
“(…) dat ik iets kan zeggen over 2 bijeenkomsten waar ik bij ben geweest. Dat waren bijeenkomsten op 3 oktober en 2 november 2016, allebei aan de keukentafel in het woonhuis van [geïntimeerde] . Bij de eerste bijeenkomst waren alleen de hier aanwezige de heer [geïntimeerde] , [getuige 2] en ik aanwezig en bij de tweede bijeenkomst was daarnaast ook mevrouw [de echtgenote van geintimeerde] aanwezig.
De afspraak voor de eerste bijeenkomst had [getuige 2] gemaakt. (…)
We werden door [geïntimeerde] vriendelijk ontvangen, de sfeer was goed en hebben in eerste instantie alleen over de locatie [locatie 1] gesproken. (…) Toen wij hem vroegen aan welke huur hij dacht, zei [geïntimeerde] op enig moment: ‘als jullie hetzelfde kunnen bieden als eerder is gedaan, dan hebben we een deal’, of woorden van dezelfde strekking. We spraken toen alleen nog over locatie [locatie 1] . (…)
[getuige 2] en ik hebben in dat gesprek op enig moment ook aangegeven dat we tevens interesse hadden om tankstation [locatie 2] te huren. We hebben toen ook over (…) dat tankstation gesproken om een goed aanbod te kunnen gaan doen. (…)
Op basis daarvan heeft [getuige 2] voorstellen op papier gezet in de vorm van de one-pagers. Daarmee zijn we op 2 november 2016 teruggegaan naar [geïntimeerde] .
Bij dat tweede gesprek op 2 november 2016 was ook mevrouw [de echtgenote van geintimeerde] aanwezig. Na koffie gedronken te hebben en over koetjes en kalfjes gesproken te hebben, heeft [getuige 2] zijn A4tjes met de opgesomde voorstellen op tafel gelegd. Dat ging om een one-pager voor locatie [locatie 1] en een voor locatie [locatie 2] . (…) In ieder geval lagen die A4tjes op de tafel tussen [getuige 2] en [geïntimeerde] . [getuige 2] heeft de daarop staande punten toen steeds afzonderlijk aangewezen en besproken met [geïntimeerde] . Dat heb ik zelf gezien en gehoord. Ook mevrouw [de echtgenote van geintimeerde] moet dit gehoord hebben, want we zaten allemaal aan dezelfde ronde keukentafel. Na de one-pager voor [locatie 1] ging dat net zo bij de one-pager voor [locatie 2] . Dat betrof in feite dezelfde punten, maar alleen de prijs was voor [geïntimeerde] nieuw, omdat daarover nog niet gesproken was. Er was een goeie sfeer, de reactie van [geïntimeerde] was positief en [getuige 2] gaf aan dat er ondertekend kon worden. Ik weet niet precies meer wat er toen letterlijk is gezegd of wat er toen verder nog gebeurde, maar daarna werd er ondertekend. (…) Ik herinner me nog wel dat [getuige 2] en [geïntimeerde] elkaar een hand gaven. (…)
Na de ondertekening van de one-pagers waren we alle vier heel blij. We hebben nog een kop koffie gedronken met daarbij een lekkere banketstaaf. Ook heb ik toen nog foto’s en filmpjes op mijn mobiel laten zien om aan te geven hoe we ons voorstelden hoe de opening zou kunnen gaan.”
11.5.5
Met name de getuigenissen van [getuige 2] en [getuige 3] lijken (de inhoud van) Enviem’s standpunten te bevestigen, maar overtuigen en bewijzen uiteindelijk onvoldoende met betrekking tot de gegeven bewijsopdrachten. Uit hun getuigenverklaringen leidt het hof met name af dat [getuige 2] en [getuige 3] allebei in de veronderstelling verkeerden dat partijen op basis van de in de one-pagers besloten afspraken op hoofdpunten uiteindelijk huurovereenkomsten zouden gaan sluiten, maar niet dat deze al huurovereenkomsten inhielden. Dat er nog open eindjes waren die in dit geval nadere invulling behoefden, volgt bijvoorbeeld reeds uit de getuigenis van [getuige 3] :
“ [getuige 2] heeft verder nog wel gezegd dat de details en de administratieve rompslomp nog nader zouden worden uitgewerkt. Dat er nog een schriftelijke huurovereenkomst zou worden opgesteld waarin de details zouden zijn opgenomen, is ook tijdens ons gesprek bij [geïntimeerde] gezegd (…).”
[getuige 2] verklaart verder:
“Over de status van de one-pagers hebben we destijds volgens mij niet expliciet gesproken, maar volgens mij stond voor ons alle vier vast dat we afspraken hadden gemaakt over de belangrijkste punten voor huurder en voor verhuurder. Het was naar mijn mening gewoon rond. Ik had alle daarvoor relevante informatie van [geïntimeerde] gekregen. Aanvullend benodigde informatie heb ik daarna nog (…) gekregen. (…)
Op 2 november 2016 is nog wel gezegd dat de zaak administratief moet worden afgewikkeld en dat er daarom nog een huurovereenkomst op papier zou worden gesteld en dat ik daar nog wat informatie voor nodig had. Dat is de informatie waarover ik eerder heb verklaard en die we na 2 november 2016 nog aanvullend hebben gekregen. (…)
Ik heb na deze kwestie nog 27 stations binnen gehaald waarbij het op exact dezelfde manier is gegaan als hier. In al die gevallen hebben ook de verhuurders de one-pagers normaal als bindend beschouwd en zijn op basis daarvan gemaakte bindende afspraken in de schriftelijke huurovereenkomst opgenomen. Wat al in de one-pagers staat beschreven staat in de huurovereenkomsten alleen groter en duidelijker omschreven en verduidelijkt met een bijgevoegd tekeningetje. (…)
Ik heb in zo’n 3 jaar 28 stations binnengehaald. Dat ging steeds door middel van one-pagers, gevolgd door schriftelijke huurcontracten. In vrijwel iedere huurovereenkomst komt het wel voor dat een verhuurder een voorwaarden aangevuld of gewijzigd wil hebben en dan gaan we daar vervolgens in goed overleg over praten. Na één of twee bijeenkomsten of overleggen via de mail met de verhuurder of diens adviseur, komen we er dan altijd wel uit. Zo nodig wordt er dan iets aangevuld of gewijzigd in het schriftelijke huurcontract.”
Wat er in andere gevallen is gebeurd en hoe one-pagers toen volgens de getuige [getuige 2] in andere rechtsverhoudingen zijn uitgelegd en uitgewerkt, is echter niet doorslaggevend voor de vaststelling van wat er in dit geval is gebeurd en hoe de one-pagers voor de locaties [locatie 1] en [locatie 2] in de rechtsrelatie tussen Enviem en DPZ c.s. moeten worden uitgelegd en geduid. Voor dit laatste is ook niet zozeer van belang wat met name [getuige 2] en [getuige 3] of anderszins binnen Enviem aan toekomstige verwachtingen werd gekoesterd, maar komt het hier vooral aan op wat [getuige 2] en [getuige 3] enerzijds en [geïntimeerde] en mevrouw [de echtgenote van geintimeerde] anderzijds op of omstreeks 2 november 2016 over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen -overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs hebben mogen toekennen- hebben afgeleid en redelijkerwijs van elkaar hebben mogen verwachten. Peilmoment daarvoor is hier in beginsel het moment waarop [getuige 2] en [geïntimeerde] de one-pagers voor de locaties [locatie 1] en [locatie 2] hebben geaccordeerd en ondertekend, maar ook latere omstandigheden kunnen soms een aanwijzing geven van wat toen werd begrepen, bedoeld of verwacht.
11.5.6
Dat er hier op het moment waarop [getuige 2] en [geïntimeerde] de one-pagers voor de locaties [locatie 1] en [locatie 2] hebben geaccordeerd en ondertekend nog relevante open eindjes waren die nadere invulling behoefden, vindt bovendien bevestiging in de beide one-pagers zelf voor zover die in de kop vermelden:
“Bevestiging gemaakte afspraken-hoofdpunten”
en in bijvoorbeeld de latere email van 27 december 2016 waarin [getuige 2] destijds -nog vóórdat was gebleken van het tussen partijen bestaande meningsverschil daarover- aan [geïntimeerde] had geschreven:
“Dhr. [geïntimeerde] als het goed is ontvangt u binnenkort het concept huurovereenkomst graag wil ik deze met u bespreken op dinsdag 10 januari 2017”.
De door Enviem voor de locaties [locatie 1] en [locatie 2] aan DPZ c.s. aangeboden schriftelijke contracten vermelden dwars over alle pagina’s ook steeds duidelijk in grote letters het woord
“CONCEPT”.
“CONCEPT”.
11.5.7
Voor zover Enviem betoogt dat eventuele afwijkingen van of aanvullingen op de one-pagers in de twee door Enviem aan DPZ c.s. aangeboden schriftelijke contracten niet kunnen afdoen aan al op 2 november 2016 tussen partijen gemaakte afspraken, kan het hof Enviem daarin niet volgen. Naar de kern genomen bevatten die twee contracten volgens Enviem immers met name slechts administratieve aanvullingen dan wel ondergeschikte invullingen of aanpassingen van reeds op 2 november 2016 gemaakte afspraken. Anders dan de getuigen [getuige 2] en [getuige 3] veronderstellen en Enviem betoogt, bevatten de twee schriftelijke contracten naar het oordeel van het hof echter (te) veel afwijkingen van of aanvullingen op essentiële punten van de door [getuige 2] en [geïntimeerde] ondertekende one-pagers en zijn die bovendien zodanig wezenlijk van aard, dat Enviem er niet zonder meer van heeft mogen uitgaan dat DPZ c.s. met die afwijkingen en aanvullingen zouden instemmen. Voor zowel de locatie [locatie 1] als de locatie [locatie 2] betreft dit bijvoorbeeld de als essentieel te beschouwen onderdelen:
- de huurperiode, waarover de door [geïntimeerde] (mee-)ondertekende one-pagers ieder vermelden “
Contractduur huurovereenkomst 5 jaren met een optieperiode van 5 jaren”, terwijl volgens artikel 3.1 van de door Enviem aan DPZ c.s. aangeboden contracten overeenstemming zou zijn of moeten worden bereikt dat de
“huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 10 jaren, ingaande op 1 maart 2017 en lopende tot en met 28 februari 2027. Huurder heeft vervolgens recht van optie op meerdere keren verlenging van deze overeenkomst voor een periode van 5 (vijf) jaren”,
Contractduur huurovereenkomst 5 jaren met een optieperiode van 5 jaren”, terwijl volgens artikel 3.1 van de door Enviem aan DPZ c.s. aangeboden contracten overeenstemming zou zijn of moeten worden bereikt dat de
“huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 10 jaren, ingaande op 1 maart 2017 en lopende tot en met 28 februari 2027. Huurder heeft vervolgens recht van optie op meerdere keren verlenging van deze overeenkomst voor een periode van 5 (vijf) jaren”,
- een huurindexatie, waarover de beide one-pagers in het geheel niets vermelden,
maar waarover volgens artikel 6 van de contracten overeenstemming zou zijn of moeten worden bereikt
“dat de jaarlijkse huurprijsherziening (…) niet van toepassing is”.
“dat de jaarlijkse huurprijsherziening (…) niet van toepassing is”.
Verder vermelden de beide one-pagers geheel niets over de navolgende onderwerpen, terwijl volgens de door Enviem aan DPZ c.s. aangeboden contracten overeenstemming zou zijn of moeten worden bereikt over:
- een in artikel 9 uitvoerig beschreven -aan Enviem toekomend- voorkeursrecht van koop
“van het gehuurde”,
“van het gehuurde”,
- een in artikel 10 beschreven -door DPZ c.s. aan Enviem
“op en in het gehuurde”te verlenen-
“onafhankelijk recht van opstal”, en
“op en in het gehuurde”te verlenen-
“onafhankelijk recht van opstal”, en
- een in artikel 11 verwoorde verplichting dat DPZ c.s.
“ervoor instaat dat het bevoegde gezag (…) de benodigde vergunningen en toestemming zal verlenen en blijft verlenen”en dat DPZ c.s. ook alle daarmee samenhangende kosten zal dragen.
“ervoor instaat dat het bevoegde gezag (…) de benodigde vergunningen en toestemming zal verlenen en blijft verlenen”en dat DPZ c.s. ook alle daarmee samenhangende kosten zal dragen.
Het hof onderschrijft verder de kantonrechtersoverweging dat de door Enviem aan DPZ c.s. toegezonden contracten ook:
“allerlei kwestie (betreffen) waarvan niets is te vinden in de one-pagers. Te denken valt aan een regeling van de opzegging (artikel 3) (…) en het recht van de huurder het gehuurde te verbouwen, alle voorzieningen aan te brengen of aan te passen, waarbij de verhuurder alleen op zwaarwegende gronden deze veranderingen mag weigeren (artikel 12). Deze nog niet geregelde onderdelen van de huurovereenkomsten zijn niet aan te merken als details (…) Deze nog niet geregelde onderdelen zijn niet van ondergeschikte betekenis zodat zij aan de hand van de wet en de beginselen van redelijkheid en billijkheid eenduidig zouden kunnen worden ingevuld”(bestreden vonnis rov. 4.8).
11.5.8
Mede gezien het voorgaande bevatten de beide schriftelijke contracten ook (te) veel zodanig wezenlijke afwijkingen van of aanvullingen op essentiële punten van de door [getuige 2] en [geïntimeerde] ondertekende one-pagers, om te kunnen oordelen dat Enviem gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op het tot stand komen van huurovereenkomsten zoals door haar beschreven in de aan DPZ c.s. aangeboden contracten of zelfs maar dat overeenkomsten op basis daarvan tot stand zouden komen. Niet alleen de huurperiode maar ook de voornoemde onderwerpen waarover de beide one-pagers geheel niets vermelden doch waarover volgens beschreven artikelen in de aangeboden contracten overeenstemming zou zijn of moeten worden bereikt, betreffen stuk voor stuk voor een huurverhouding essentiële althans relevante onderwerpen. Dat [getuige 2] en [getuige 3] ten tijde van de ondertekening van de one-pagers allebei in de veronderstelling verkeerden dat partijen op basis van de daarin afgesproken hoofdpunten uiteindelijk huurovereenkomsten zouden kunnen gaan sluiten, laat onverlet dat Enviem er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat DPZ c.s. dat ook op basis van de bedoelde wezenlijke afwijkingen of aanvullingen zou willen doen. Aan DPZ c.s. toe rekenen verklaringen of gedragingen die een dergelijk vertrouwen van Enviem wel zouden (kunnen) rechtvaardigen, ontbreken. Het voorgaande geldt nog temeer in het licht van de getuigenis van [getuige 2] :
“Tijdens de bespreking met [geïntimeerde] zijn er geen dingen benoemd die niet in de one-pagers zijn genoemd. [geïntimeerde] bracht geen onderwerpen ter sprake die niet in de one-pagers waren opgenomen.”
11.6
Het voorgaande brengt het hof tot de conclusie dat Enviem niet is geslaagd in het bewijs dat partijen met de opstelling en ondertekening van de one-pagers hebben beoogd reeds definitieve huurovereenkomsten te sluiten overeenkomstig de daarin opgenomen hoofdpunten dan wel van feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat het [geïntimeerde] en DPZ niet meer vrij stond om de onderhandelingen af te breken. Waar Enviem niet gerechtvaardigd mocht vertrouwen in het tot stand komen van huurovereenkomsten en het hof dat gezien het voorgaande ook niet anderszins naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan oordelen, was DPZ c.s. dus vrij om de onderhandelingen af te breken. Hiermee ontvalt de (rechts)grond aan alle vorderingen van Enviem zodat deze bij het bestreden vonnis terecht zijn afgewezen.
11.7
Nu Enviem niets aanvoert dat een ander oordeel rechtvaardigt, blijven andere twistpunten onbesproken en komt het hof tot de slotsom dat de in principaal appel tegen het bestreden vonnis van 14 februari 2018 aangevoerde grieven I tot en met VI geen doel treffen. Omdat DPZ c.s. incidenteel appel hebben ingesteld onder de voorwaarde dat principale grieven doel treffen maar die voorwaarde niet intreedt, komt het hof aan een bespreking van hun incidentele grief 1 tegen datzelfde vonnis niet toe. Het hof zal het bestreden vonnis van 14 februari 2018 bekrachtigen en de overwegend in het ongelijk te stellen Enviem veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, de nakosten toewijzen zoals hierna te vermelden en de door DPZ c.s. verlangde uitvoerbaarverklaring bij voorraad toewijzen.
in zaak 200.237.251/01(kort geding)
11.8
Gezien de beslissingen in de bodemprocedure heeft de voorzieningenrechter terecht geweigerd om op een eventueel toewijzing van de vorderingen vooruit te lopen en zal het hof het bestreden kort gedingvonnis van 26 juni 2017 bekrachtigen, waarbij de kantonrechter -kort samengevat- de vorderingen van Enviem heeft afgewezen met veroordeling van Enviem in de proceskosten. Het hof zal de overwegend in het ongelijk te stellen Enviem veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep en de verlangde uitvoerbaarverklaring bij voorraad toewijzen. Het hof zal de hier ook gevorderde vergoeding van nakosten afwijzen omdat niet gesteld of gebleken is waarom deze in dit (in de gevoegde zaken te wijzen) arrest meer dan eenmaal toewijsbaar zou zijn.
in beide procedures
11.8
Het hof beslist als volgt.
12.De uitspraak
Het hof:
in zaak 200.239.269/01(bodemprocedure)
bekrachtigt het beroepen vonnis van 14 februari 2018;
veroordeelt Enviem in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van DPZ c.s. op € 726,-- aan griffierecht en op € 3.222,-- aan salaris advocaat;
en voor wat betreft de nakosten: € 157,-- als geen betekening plaatsvindt of € 239,-- vermeerderd met de explootkosten als niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
in zaak 200.237.251/01(kort geding)
bekrachtigt het kort gedingvonnis van 26 juni 2017;
veroordeelt Enviem in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van DPZ c.s. op € 716,-- aan griffierecht en op € 1.611,-- aan salaris advocaat;
in beide voornoemde procedures
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders in hoger beroep gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en G.J.S. Bouwens en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 september 2019.
griffier rolraadsheer