Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.203.683/01
arrest van 27 augustus 2019
in de zaak van
1.Metroprop B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
Stichting tot Behoud van Monumenten Laurentius en Petronella,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
Stichting tot Behoud van Monumenten Laurentius en Petronella,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellanten,
hierna tezamen aan te duiden als Metroprop c.s., en afzonderlijk als Metroprop respectievelijk de Stichting,
advocaat: mr. C.F.J.M. Nelemans te Amsterdam,
tegen
1.Maankwartier [vestigingsnaam] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] (Limburg),
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Maankwartier,
advocaat: mr. A. ter Mors te Deventer,
hierna aan te duiden als Maankwartier,
advocaat: mr. A. ter Mors te Deventer,
2.
Gemeente Heerlen,zetelend te Heerlen,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als de Gemeente,
advocaat: mr. J.B.C. Tummers te Maastricht,
Gemeente Heerlen,zetelend te Heerlen,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als de Gemeente,
advocaat: mr. J.B.C. Tummers te Maastricht,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 18 december 2018 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer C/03/209445 HA ZA 15-443 gewezen vonnis van 3 augustus 2016.
5.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 18 december 2018 (hierna: het tussenarrest);
- de akte van Metropop c.s., met producties 7-9,
- de akte uitlaten conform tussenarrest, tevens houdende verzoek tot heroverweging van Maankwartier, met productie 12,
- de akte uitlaten van de Gemeente,
- de antwoordakte van Maankwartier,
- de antwoordakte van de Gemeente.
Metroprop c.s. hebben geen antwoordakte genomen.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
6. De verdere beoordeling
Het tussenarrest
6.1.
In het tussenarrest heeft het hof overwogen dat bij hem thans niet het voornemen bestaat om een nieuwe taxatie van de marktwaarde conform Mededeling-97 van appartementsrecht G/H (hierna: het appartementsrecht) op te dragen, maar dat het hof in dit stadium uitsluitend door (een) deskundige(n) op het gebied van de taxatieleer in meer algemene zin, zo mogelijk wetenschappelijk onderbouwd, wil worden geïnformeerd over en in verband met de door de Gemeente verstrekte taxatieopdracht en de Taxatie als resultaat van die opdracht.
In aansluiting hierop heeft het hof overwogen dat hij voornemens is om aan de te benoemen deskundige(n) de volgende vragen voor te leggen:
‘Vragen in verband met de taxatieopdracht1. Aan de taxateurs is in hoofdzaak opgedragen de schatting van ‘de marktwaarde als zijnde de beleggingswaarde met sale-and-lease-back constructie’ van appartementsrecht G/H;a. is daarmee opdracht gegeven om de marktwaarde als bedoeld in Mededeling-97 (hierna: de marktwaarde, zie r.o. 3.9.9.) te taxeren?;b. als de taxateurs zou zijn opgedragen om in hoofdzaak (enkel) ‘de marktwaarde’ van het appartementsrecht te taxeren, was dan een wezenlijk andere opdracht verstrekt, met een andere te verwachten uitkomst en zo ja, waarom?2. In verband hiermee:a. is de toevoeging ‘met sale-and-lease-back constructie’ op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is het ook een gebruikelijke toevoeging?; is deze toevoeging alleen op zijn plaats als het concrete voornemen bestaat om gebruik te maken van de constructie, of bestaan andere, deugdelijke, argumenten om deze zinsnede toe te voegen aan een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, welke?;b. is de vermelding van een beschouwingsperiode/eerste huurtermijn van vijftien jaren op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is de vermelding ook gebruikelijk en is het qua lengte een gebruikelijke periode/termijn?; heeft deze duur van de periode/termijn relevantie voor de te verwachten uitkomst van de taxatie en zo ja, welke?;c. is de vermelding van de (aanvangs)huurprijs per m2 met betrekking tot het complex als geheel op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is het ook een gebruikelijke vermelding?; heeft deze vermelding relevantie voor de te verwachten uitkomst van de taxatie en zo ja, welke?;d. is/zijn de deskundige(n) in staat om (eventueel: ongeveer) aan te geven wat de te verwachten uitkomst van de taxatie zou zijn geweest als de aanvangshuurprijs in de opdracht zou zijn gesteld op € 120,- per m2 VVO (en de opdracht verder hetzelfde zou hebben geluid en door de taxateurs op dezelfde wijze zou zijn uitgevoerd) en zo ja, wat zou deze uitkomst zijn geweest?;e. is de vermelding van een (onder)huurovereenkomst en van de door de (onder)huurder te betalen huurprijs op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is het ook een gebruikelijke vermelding?; heeft deze vermelding relevantie voor de te verwachten uitkomst van de taxatie en zo ja, welke?
In aansluiting hierop heeft het hof overwogen dat hij voornemens is om aan de te benoemen deskundige(n) de volgende vragen voor te leggen:
‘Vragen in verband met de taxatieopdracht1. Aan de taxateurs is in hoofdzaak opgedragen de schatting van ‘de marktwaarde als zijnde de beleggingswaarde met sale-and-lease-back constructie’ van appartementsrecht G/H;a. is daarmee opdracht gegeven om de marktwaarde als bedoeld in Mededeling-97 (hierna: de marktwaarde, zie r.o. 3.9.9.) te taxeren?;b. als de taxateurs zou zijn opgedragen om in hoofdzaak (enkel) ‘de marktwaarde’ van het appartementsrecht te taxeren, was dan een wezenlijk andere opdracht verstrekt, met een andere te verwachten uitkomst en zo ja, waarom?2. In verband hiermee:a. is de toevoeging ‘met sale-and-lease-back constructie’ op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is het ook een gebruikelijke toevoeging?; is deze toevoeging alleen op zijn plaats als het concrete voornemen bestaat om gebruik te maken van de constructie, of bestaan andere, deugdelijke, argumenten om deze zinsnede toe te voegen aan een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, welke?;b. is de vermelding van een beschouwingsperiode/eerste huurtermijn van vijftien jaren op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is de vermelding ook gebruikelijk en is het qua lengte een gebruikelijke periode/termijn?; heeft deze duur van de periode/termijn relevantie voor de te verwachten uitkomst van de taxatie en zo ja, welke?;c. is de vermelding van de (aanvangs)huurprijs per m2 met betrekking tot het complex als geheel op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is het ook een gebruikelijke vermelding?; heeft deze vermelding relevantie voor de te verwachten uitkomst van de taxatie en zo ja, welke?;d. is/zijn de deskundige(n) in staat om (eventueel: ongeveer) aan te geven wat de te verwachten uitkomst van de taxatie zou zijn geweest als de aanvangshuurprijs in de opdracht zou zijn gesteld op € 120,- per m2 VVO (en de opdracht verder hetzelfde zou hebben geluid en door de taxateurs op dezelfde wijze zou zijn uitgevoerd) en zo ja, wat zou deze uitkomst zijn geweest?;e. is de vermelding van een (onder)huurovereenkomst en van de door de (onder)huurder te betalen huurprijs op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is het ook een gebruikelijke vermelding?; heeft deze vermelding relevantie voor de te verwachten uitkomst van de taxatie en zo ja, welke?
Vragen in verband met de Taxatie3. Is de wijze waarop de taxateurs bij de uitvoering van de aan hen verstrekte opdracht te werk zijn gegaan geëigend om de marktwaarde van appartementsrecht G/H vast te stellen?4. In verband hiermee:a. hebben de taxateurs getaxeerd op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria?;b. is de door de taxateurs gevolgde methode de meest passende om de marktwaarde van het appartementsrecht te schatten; zo ja, waarom?; zo neen, welke methode(n) is/zijn meer passend en waarom?
5. Heeft/hebben de deskundige(n) voor het overige nog opmerkingen waarvan hij/zij het zinvol acht/achten dat het hof daarvan kennis neemt?’.
Ten slotte heeft het hof partijen in staat gesteld om zich bij akte uit te laten over het aantal, de deskundigheid en - bij voorkeur eensluidend - de persoon van de te benoemen deskundige(n). Voorts heeft het hof de mogelijkheid geboden om suggesties te doen over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
6.2.
Partijen hebben zich uitgelaten over de door het hof vermelde kwesties. Het hof zal hierna nader ingaan op de vraagstelling (zie r.o. 6.4.) en op de te benoemen deskundige(n) (zie r.o. 6.5.).
Opmerking verdient dat, nu Metroprop c.s. geen antwoordakte hebben genomen, zij daardoor niet hebben gereageerd op de desbetreffende uitlatingen van Maankwartier en van de Gemeente.
Opmerking verdient dat, nu Metroprop c.s. geen antwoordakte hebben genomen, zij daardoor niet hebben gereageerd op de desbetreffende uitlatingen van Maankwartier en van de Gemeente.
De verzoeken tot heroverweging
6.3.1.
Maankwartier en de Gemeente hebben in hun akten verzocht om heroverweging van enkele overwegingen/oordelen in het tussenarrest. Het hof zal allereerst ingaan op deze verzoeken, nu de Gemeente en Maankwartier - kennelijk - van mening zijn dat de heroverweging invloed zal hebben op (het al dan niet opdragen van) het deskundigenonderzoek.
Het hof zal uitsluitend de desbetreffende stellingen van de Gemeente en van Maankwartier bespreken. Nu Metroprop c.s. geen antwoordakte hebben genomen, hebben zij ook niet gereageerd op de verzoeken tot heroverweging.
6.3.2.
De Gemeente heeft aangevoerd, samengevat: (1) dat zij expliciet heeft gesteld dat zij voor het appartementsrecht een marktconforme prijs heeft betaald, (2) dat op grond van het staatssteunrecht geen wettelijke verplichting bestaat om vastgoed te taxeren bij een kooptransactie (waarmee de Gemeente, naar het hof begrijpt, doelt op een transactie waarbij de overheid optreedt als koper), (3) dat in de onderhavige zaak - zoals het hof terecht voorop stelt - de stelplicht en de bewijslast rusten op Metroprop c.s., (4) dat Metroprop c.s. - mede gelet op het desbetreffende verweer van de Gemeente - onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat met betrekking tot het appartementsrecht sprake is van een door de Gemeente aan Maankwartier verleend voordeel, (5) dat de Gemeente zich, ter onderbouwing van haar standpunt dat géén sprake is van een dergelijk voordeel, ten overvloede, heeft beroepen op (a) de Taxatie door [taxaties] Taxaties, (b) de stichtingskostenberekening door [naam] , en (c) de taxatie door [taxateur] ; (6) dat het hof er daarom in r.o. 3.9.3. van het tussenarrest abusievelijk van uitgaat dat de Gemeente zich
alleenop het standpunt heeft gesteld dat de koop van het appartementsrecht is geschied voor een marktconforme prijs omdat een taxatie heeft plaatsgevonden conform de daarvoor geldende richtlijnen; (7) dat het hof in het verlengde hiervan ten onrechte - want in afwijking van de geldende bewijslastverdeling - de in opdracht van de Gemeente verrichte taxatie door [taxaties] tot onderwerp van een deskundigenbericht wil maken, en (8) dat het hof dit voornemen daarom dient te heroverwegen.
Maankwartier heeft een beperkter, maar wel vergelijkbaar standpunt ingenomen. Zij heeft erop gewezen dat het hof in r.o. 3.9.3. overweegt dat Maankwartier zich ‘uitdrukkelijk en alleen’ op het standpunt stelt dat de aankoop is geschied voor een marktconforme prijs omdat [taxaties] Taxateurs zou hebben getaxeerd conform de richtlijnen in Mededeling-97 en de koopprijs zou zijn vastgesteld op een bedrag conform de taxatie. Volgens Maankwartier miskent het hof daarmee dat Maankwartier zich in dit verband ook heeft beroepen op (i) de stichtingskostenberekening van [naam] en (ii) het taxatierapport van [taxateur] & Partners. Mede gezien de overwegingen over bewijslastverdeling in r.o. 3.5.3. heeft (ook) Maankwartier het hof verzocht om een heroverweging van haar voornemen om een deskundigenonderzoek te gelasten.
alleenop het standpunt heeft gesteld dat de koop van het appartementsrecht is geschied voor een marktconforme prijs omdat een taxatie heeft plaatsgevonden conform de daarvoor geldende richtlijnen; (7) dat het hof in het verlengde hiervan ten onrechte - want in afwijking van de geldende bewijslastverdeling - de in opdracht van de Gemeente verrichte taxatie door [taxaties] tot onderwerp van een deskundigenbericht wil maken, en (8) dat het hof dit voornemen daarom dient te heroverwegen.
Maankwartier heeft een beperkter, maar wel vergelijkbaar standpunt ingenomen. Zij heeft erop gewezen dat het hof in r.o. 3.9.3. overweegt dat Maankwartier zich ‘uitdrukkelijk en alleen’ op het standpunt stelt dat de aankoop is geschied voor een marktconforme prijs omdat [taxaties] Taxateurs zou hebben getaxeerd conform de richtlijnen in Mededeling-97 en de koopprijs zou zijn vastgesteld op een bedrag conform de taxatie. Volgens Maankwartier miskent het hof daarmee dat Maankwartier zich in dit verband ook heeft beroepen op (i) de stichtingskostenberekening van [naam] en (ii) het taxatierapport van [taxateur] & Partners. Mede gezien de overwegingen over bewijslastverdeling in r.o. 3.5.3. heeft (ook) Maankwartier het hof verzocht om een heroverweging van haar voornemen om een deskundigenonderzoek te gelasten.
6.3.3.
Het hof kan zich niet verenigen met het door de Gemeente en door Maankwartier gestelde. Zoals hierna nader zal blijken, zijn deze stellingen niet in overeenstemming met de tussen partijen vaststaande feiten, met het staatssteunrecht en de wijze waarop het wordt toegepast (ook volgens de Gemeente) en met de standpunten van de Gemeente en van Maankwartier in de onderhavige zaak. Het hof overweegt hiertoe als volgt.
6.3.4.
De Gemeente heeft in haar conclusie van antwoord gesteld: (a) dat zij in 2013 maatregelen heeft willen nemen om te voorkomen dat zij teveel zou betalen voor het appartementsrecht, (b) dat dit (mede) is gebeurd omdat op de Gemeente verplichtingen rustten op grond van de Europeesrechtelijke staatssteunregels, en (c) dat zij (mede) om die reden een taxatie heeft laten opstellen waaruit de marktwaarde van het appartementsrecht blijkt (cva nrs. 22, 22, 34, herhaald in mva nrs. 29 e.v.). De Gemeente doelt met ‘een taxatie’ zonder twijfel op de Taxatie (door [taxaties] Taxateurs). Alleen deze taxatie was immers beschikbaar op (althans vlak na) het moment waarop de koopovereenkomst inzake het appartementsrecht werd gesloten (zie r.o. 3.1. onder e) e.v.).
Gelet hierop staat op grond van de eigen (niet-weersproken) stellingen van de Gemeente vast dat zij in 2013/2014 op basis van de Taxatie heeft geconcludeerd dat de door haar voor het appartementsrecht te betalen koopprijs voor Maankwartier geen voordeel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU zou opleveren. De Gemeente heeft niet gesteld dat zij deze conclusie destijds (ook) op andere gronden heeft getrokken. De stichtingskostenberekening door [naam] is, zoals de Gemeente zelf stelt, achteraf en als ‘doublecheck’ opgesteld (cva nr. 35). Ook de taxatie door [taxateur] kan in dit verband geen rol hebben gespeeld. Deze taxatie is opgedragen door Maankwartier; zij dateert van 11 januari 2016 en is in het geding gebracht - in eerste instantie althans - ter onderbouwing van verweren van Maankwartier.
Het verweer dat de Gemeente in de onderhavige procedure heeft gevoerd stemt overeen met het voorgaande: omdat de Taxatie tot uitgangspunt is genomen bij het bepalen van de kooprijs kan volgens de Gemeente van een staatssteun opleverend voordeel geen sprake zijn; om die reden behoefde de koopovereenkomst niet te worden aangemeld bij de Commissie en was de stand still-verplichting niet aan de orde (mva nr. 34). Daarbij heeft de Gemeente zelf vooropgesteld dat Mededeling-97 naar analogie wordt toegepast bij de
aankoop van (onder meer) gebouwen door de overheid (cva nr. 27, herhaald in mva nr. 6, al. 2, en nr. 28).
Gelet hierop staat op grond van de eigen (niet-weersproken) stellingen van de Gemeente vast dat zij in 2013/2014 op basis van de Taxatie heeft geconcludeerd dat de door haar voor het appartementsrecht te betalen koopprijs voor Maankwartier geen voordeel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU zou opleveren. De Gemeente heeft niet gesteld dat zij deze conclusie destijds (ook) op andere gronden heeft getrokken. De stichtingskostenberekening door [naam] is, zoals de Gemeente zelf stelt, achteraf en als ‘doublecheck’ opgesteld (cva nr. 35). Ook de taxatie door [taxateur] kan in dit verband geen rol hebben gespeeld. Deze taxatie is opgedragen door Maankwartier; zij dateert van 11 januari 2016 en is in het geding gebracht - in eerste instantie althans - ter onderbouwing van verweren van Maankwartier.
Het verweer dat de Gemeente in de onderhavige procedure heeft gevoerd stemt overeen met het voorgaande: omdat de Taxatie tot uitgangspunt is genomen bij het bepalen van de kooprijs kan volgens de Gemeente van een staatssteun opleverend voordeel geen sprake zijn; om die reden behoefde de koopovereenkomst niet te worden aangemeld bij de Commissie en was de stand still-verplichting niet aan de orde (mva nr. 34). Daarbij heeft de Gemeente zelf vooropgesteld dat Mededeling-97 naar analogie wordt toegepast bij de
aankoop van (onder meer) gebouwen door de overheid (cva nr. 27, herhaald in mva nr. 6, al. 2, en nr. 28).
6.3.5.
Het hof heeft in de r.o. 3.4.7. en 3.9.3. van het tussenarrest overwogen dat de Gemeente zich uitdrukkelijk (en alleen) op het standpunt stelt dat zij op juiste wijze toepassing heeft gegeven aan de taxatie-optie in Mededeling-97, zodat daarom geen sprake is van verboden overheidssteun. Gelet op het voorgaande hebben juist ook de eigen (niet-weersproken) stellingen van de Gemeente het hof tot deze overweging geleid. Het hof ziet daarom geen reden om in te gaan op het verzoek tot heroverweging zoals gedaan door de Gemeente.
Datzelfde geldt voor het vergelijkbare verzoek van Maankwartier. Het is juist dat Maankwartier zich ter onderbouwing van haar verweer in de onderhavige procedure heeft beroepen op de Taxatie, de stichtingskostenberekening van [naam] én het taxatierapport van [taxateur] . Dat doet niet af aan het feit dat de Gemeente zich rond het moment van de aankoop van het appartementsrecht ‘uitdrukkelijk en alleen’ op de Taxatie heeft beroepen om te onderbouwen dat die prijs voor Maankwartier geen voordeel in de zin van 107 lid 1 VWEU zou opleveren.
Datzelfde geldt voor het vergelijkbare verzoek van Maankwartier. Het is juist dat Maankwartier zich ter onderbouwing van haar verweer in de onderhavige procedure heeft beroepen op de Taxatie, de stichtingskostenberekening van [naam] én het taxatierapport van [taxateur] . Dat doet niet af aan het feit dat de Gemeente zich rond het moment van de aankoop van het appartementsrecht ‘uitdrukkelijk en alleen’ op de Taxatie heeft beroepen om te onderbouwen dat die prijs voor Maankwartier geen voordeel in de zin van 107 lid 1 VWEU zou opleveren.
6.3.6.
Het voornemen om een deskundigenonderzoek te gelasten in verband met de taxatieopdracht aan [taxaties] Taxateurs en de uitvoering van de Taxatie is in overeenstemming met het bepaalde in artikel 150 Rv.
Metroprop c.s. hebben ter onderbouwing van hun vorderingen gesteld dat de opdracht door de Gemeente aan [taxaties] Taxaties heeft geleid tot de verplichting voor de taxateurs om uit te gaan van niet-marktconforme gegevens, zodat de Taxatie niet heeft geleid tot de vaststelling van de marktwaarde van het appartementsrecht. Metroprop c.s. hebben deze stelling met twee argumenten nader onderbouwd: (1) de opname van de
sale and lease back-constructie in de opdracht, en (2) de in de opdracht vooropgestelde huurprijs van € 145,- per m2 VVO (zie de r.o. 3.9.11.-3.9.13.). Maankwartier en de Gemeente hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen deze stellingen (zie de r.o. 3.9.14. e.v.). Het hof heeft vervolgens geoordeeld, op nader aangegeven gronden, dat de Gemeente en Maankwartier er (nog) niet in zijn geslaagd om de bezwaren van Metroprop c.s. tegen de taxatie(opdracht) afdoende te weerleggen (zie r.o. 3.9.17.).
Het voorgenomen deskundigenonderzoek naar (de opdracht tot) de Taxatie sluit hierop aan, in die zin dat het betrekking zal hebben op centrale stellingen die Metroprop c.s. ten grondslag hebben gelegd aan hun vorderingen en tevens op de kern van het daartegen door de Gemeente en Maankwartier gevoerde verweer. Om die reden zal het hof, zoals eerder overwogen (zie r.o. 3.9.22.), de kosten van het deskundigenonderzoek in eerste instantie gelijkelijk voor rekening van alle (vier) partijen laten komen.
6.3.7. Maankwartier heeft nog een tweede verzoek tot heroverweging gedaan. Volgens Maankwartier blijkt uit par. 2.1 van de Taxatie dat de Gemeente en [taxaties] Taxateurs vooraf van gedachten hebben gewisseld over de voor de taxatie van het appartementsrecht van belang zijnde omstandigheden. Maankwartier veronderstelt dat zowel de Gemeente als [taxaties] Taxateurs toen toepassing hebben willen geven aan het MEO-beginsel en dat vervolgens op basis daarvan - in onderling overleg - de taxatie-uitgangpunten zijn vastgesteld. Van een eenzijdige instructie door de Gemeente aan [taxaties] Taxateurs is daarom geen sprake geweest, aldus Maankwartier. Voor zover het hof dit anders ziet, verzoekt Maankwartier om een heroverweging van dat oordeel.
Maankwartier heeft niet aangegeven om welke reden zij dit verzoek tot heroverweging doet. Voor zover Maankwartier daarmee wil zien vastgesteld dat de Gemeente niet de volle verantwoordelijkheid draagt voor de opdracht aan [taxaties] Taxaties verwerpt het hof die stelling. Het is de Gemeente die zich, met het hiervoor omschreven doel, op de Taxatie heeft beroepen en nog steeds beroept. Als zou blijken dat de Taxatie niet bruikbaar is voor dat doel, alleen of mede vanwege de inhoud van de opdracht aan [taxaties] Taxateurs, dan komen de gevolgen daarvan voor rekening van de Gemeente (en eventueel mede voor rekening van Maankwartier, zie o.m. r.o. 3.6.6.). Hoe de taxatieopdracht tot stand is gekomen, is voor de inhoud van de rechtsrelatie tussen Metroprop c.s. en de Gemeente (en eventueel ook tussen Metroprop c.s. en Maankwartier) niet verder relevant. Maankwartier heeft niets gesteld dat het hof tot een ander oordeel kan leiden.
Metroprop c.s. hebben ter onderbouwing van hun vorderingen gesteld dat de opdracht door de Gemeente aan [taxaties] Taxaties heeft geleid tot de verplichting voor de taxateurs om uit te gaan van niet-marktconforme gegevens, zodat de Taxatie niet heeft geleid tot de vaststelling van de marktwaarde van het appartementsrecht. Metroprop c.s. hebben deze stelling met twee argumenten nader onderbouwd: (1) de opname van de
sale and lease back-constructie in de opdracht, en (2) de in de opdracht vooropgestelde huurprijs van € 145,- per m2 VVO (zie de r.o. 3.9.11.-3.9.13.). Maankwartier en de Gemeente hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen deze stellingen (zie de r.o. 3.9.14. e.v.). Het hof heeft vervolgens geoordeeld, op nader aangegeven gronden, dat de Gemeente en Maankwartier er (nog) niet in zijn geslaagd om de bezwaren van Metroprop c.s. tegen de taxatie(opdracht) afdoende te weerleggen (zie r.o. 3.9.17.).
Het voorgenomen deskundigenonderzoek naar (de opdracht tot) de Taxatie sluit hierop aan, in die zin dat het betrekking zal hebben op centrale stellingen die Metroprop c.s. ten grondslag hebben gelegd aan hun vorderingen en tevens op de kern van het daartegen door de Gemeente en Maankwartier gevoerde verweer. Om die reden zal het hof, zoals eerder overwogen (zie r.o. 3.9.22.), de kosten van het deskundigenonderzoek in eerste instantie gelijkelijk voor rekening van alle (vier) partijen laten komen.
6.3.7. Maankwartier heeft nog een tweede verzoek tot heroverweging gedaan. Volgens Maankwartier blijkt uit par. 2.1 van de Taxatie dat de Gemeente en [taxaties] Taxateurs vooraf van gedachten hebben gewisseld over de voor de taxatie van het appartementsrecht van belang zijnde omstandigheden. Maankwartier veronderstelt dat zowel de Gemeente als [taxaties] Taxateurs toen toepassing hebben willen geven aan het MEO-beginsel en dat vervolgens op basis daarvan - in onderling overleg - de taxatie-uitgangpunten zijn vastgesteld. Van een eenzijdige instructie door de Gemeente aan [taxaties] Taxateurs is daarom geen sprake geweest, aldus Maankwartier. Voor zover het hof dit anders ziet, verzoekt Maankwartier om een heroverweging van dat oordeel.
Maankwartier heeft niet aangegeven om welke reden zij dit verzoek tot heroverweging doet. Voor zover Maankwartier daarmee wil zien vastgesteld dat de Gemeente niet de volle verantwoordelijkheid draagt voor de opdracht aan [taxaties] Taxaties verwerpt het hof die stelling. Het is de Gemeente die zich, met het hiervoor omschreven doel, op de Taxatie heeft beroepen en nog steeds beroept. Als zou blijken dat de Taxatie niet bruikbaar is voor dat doel, alleen of mede vanwege de inhoud van de opdracht aan [taxaties] Taxateurs, dan komen de gevolgen daarvan voor rekening van de Gemeente (en eventueel mede voor rekening van Maankwartier, zie o.m. r.o. 3.6.6.). Hoe de taxatieopdracht tot stand is gekomen, is voor de inhoud van de rechtsrelatie tussen Metroprop c.s. en de Gemeente (en eventueel ook tussen Metroprop c.s. en Maankwartier) niet verder relevant. Maankwartier heeft niets gesteld dat het hof tot een ander oordeel kan leiden.
6.3.8.
In het kader van de verzoeken tot heroverweging voert Maankwartier ten slotte aan dat de deskundige(n) zou(den) moeten beschikken over een volledig exemplaar van het procesdossier. Volgens Maankwartier is dat van belang opdat de deskundige(n) zich op de hoogte kan (kunnen) stellen van de omstandigheden waarin de Gemeente verkeerde ten tijde van de taxatie. Dat is volgens Maankwartier van belang in verband met het MEO-beginsel, waarin het erom gaat te toetsen
‘of een particuliere investeerder in vergelijkbare omstandigheden ertoe zou kunnen worden gebracht een even grote kapitaalinbreng te doen’.
Maankwartier heeft niet toegelicht wat zij verstaat onder ‘de omstandigheden’ waarin de Gemeente verkeerde ten tijde van de taxatie. Het hof is van oordeel dat het in elk geval niet kan gaan om omstandigheden waarin de Gemeente verkeerde ‘als gemeente/overheids-lichaam’. In het MEO-beginsel ligt besloten dat daarvan juist wordt geabstraheerd. Niettemin is het vanzelfsprekend dat de deskundige(n) de beschikking moet (moeten) krijgen over een volledig exemplaar van het procesdossier. Het hof zal in het dictum een uitdrukkelijke voorziening ter zake opnemen.
‘of een particuliere investeerder in vergelijkbare omstandigheden ertoe zou kunnen worden gebracht een even grote kapitaalinbreng te doen’.
Maankwartier heeft niet toegelicht wat zij verstaat onder ‘de omstandigheden’ waarin de Gemeente verkeerde ten tijde van de taxatie. Het hof is van oordeel dat het in elk geval niet kan gaan om omstandigheden waarin de Gemeente verkeerde ‘als gemeente/overheids-lichaam’. In het MEO-beginsel ligt besloten dat daarvan juist wordt geabstraheerd. Niettemin is het vanzelfsprekend dat de deskundige(n) de beschikking moet (moeten) krijgen over een volledig exemplaar van het procesdossier. Het hof zal in het dictum een uitdrukkelijke voorziening ter zake opnemen.
De vragen6.4.1. De Gemeente stelt voor om de voorgestelde vragen onder 1.a. en 1.b. vooraf te laten gaan door een vraag over de kapitalisatie van toekomstige huurinkomsten ter bepaling van de marktwaarde van vastgoedobjecten.
Het hof zal deze suggestie niet overnemen, nu partijen over de bruikbaarheid van deze waarderingsmethode als zodanig niet van mening verschillen (over en weer zijn rapporten overgelegd met op basis van de DCF-methode getaxeerde waardes; zie r.o. 3.9.10. voor een opsomming).
6.4.2. Maankwartier stelt voor om aan de vragen onder 1.b. en 4. een verwijzing toe te voegen naar de omstandigheden waarin de Gemeente verkeerde ten tijde van de taxatie.
Het hof zal deze suggestie niet overnemen. In r.o. 6.3.8. heeft het hof overwogen: (1) dat Maankwartier niet heeft toegelicht wat zij verstaat onder deze ‘omstandigheden’, en (2) dat in het MEO-beginsel ligt besloten dat wordt geabstraheerd van omstandigheden waarin de Gemeente verkeerde ‘als gemeente/overheidslichaam’. Hiervan uitgaande kan de voorgestelde aanvulling ertoe leiden dat de genoemde vragen, als wordt gelet op omstandigheden die specifiek golden voor de Gemeente, op gespannen voet komen te staan met het MEO-beginsel. Als wordt gelet op omstandigheden waarin de Gemeente destijds heeft verkeerd en waarin ook een particuliere investeerder ‘als particuliere investeerder’ op dat moment had kunnen verkeren, dan hebben de voorgestelde aanvullingen geen toegevoegde waarde.
Het hof zal deze suggestie niet overnemen, nu partijen over de bruikbaarheid van deze waarderingsmethode als zodanig niet van mening verschillen (over en weer zijn rapporten overgelegd met op basis van de DCF-methode getaxeerde waardes; zie r.o. 3.9.10. voor een opsomming).
6.4.2. Maankwartier stelt voor om aan de vragen onder 1.b. en 4. een verwijzing toe te voegen naar de omstandigheden waarin de Gemeente verkeerde ten tijde van de taxatie.
Het hof zal deze suggestie niet overnemen. In r.o. 6.3.8. heeft het hof overwogen: (1) dat Maankwartier niet heeft toegelicht wat zij verstaat onder deze ‘omstandigheden’, en (2) dat in het MEO-beginsel ligt besloten dat wordt geabstraheerd van omstandigheden waarin de Gemeente verkeerde ‘als gemeente/overheidslichaam’. Hiervan uitgaande kan de voorgestelde aanvulling ertoe leiden dat de genoemde vragen, als wordt gelet op omstandigheden die specifiek golden voor de Gemeente, op gespannen voet komen te staan met het MEO-beginsel. Als wordt gelet op omstandigheden waarin de Gemeente destijds heeft verkeerd en waarin ook een particuliere investeerder ‘als particuliere investeerder’ op dat moment had kunnen verkeren, dan hebben de voorgestelde aanvullingen geen toegevoegde waarde.
6.4.3.
Maankwartier stelt voor om de vraag onder 2.d. niet te stellen, omdat de vraag in haar ogen geen betrekking heeft op de taxatieopdracht.
Het hof deelt dit standpunt niet. Beantwoording van de genoemde vraag kan inzicht geven in het belang van de opdracht aan de taxateurs om een specifieke aanvangshuur per m2 VVO tot uitgangspunt te nemen.
Subsidiair stelt Maankwartier voor om de vraag aan te vullen met het verzoek om ook een aanduiding te geven van de (ongeveer) te verwachten uitkomst van de taxatie bij een aanvangshuur van € 150,- per m2 VVO. Volgens Maankwartier zou dít de correcte huurprijs per m2 VVO zijn geweest, waartoe Maankwartier verwijst naar de taxatie door [taxateur] .
Het hof stelt voorop dat de taxateurs in oktober 2013 is opgedragen om uit te gaan van een aanvangshuur van € 145,- per m2 VVO. Volgens Metroprop c.s. zou een aanvangshuur van
€ 120 per m2 VVO marktconform zijn geweest (zie o.m. mvg nr. 2.41.). Het is om deze reden dat het hof juist dit bedrag heeft opgenomen in de vraagstelling (en niet, voor alle duidelijkheid, omdat het hof zelf al een - al dan niet voorlopig - oordeel zou hebben over de ‘juiste’ huurprijs voor de kantoorruimte in het appartementsrecht).
De door Maankwartier voorgestelde aanvulling heeft geen toegevoegde waarde; het hof zal deze suggestie daarom niet overnemen. De verhoging van de aanvangshuur van € 145,- naar € 150,- per m2 VVO, zal naar verwachting leiden tot een stijging van de getaxeerde waarde van het appartementsrecht. Vanuit het oogpunt van de juiste toepassing van het staatssteunrecht in verband met de aankoop van het appartementsrecht is dat niet verder relevant (de aankoopprijs had in dat geval nóg meer mogen bedragen dan de nu overeengekomen € 10.900.000,- exclusief BTW).
Het hof deelt dit standpunt niet. Beantwoording van de genoemde vraag kan inzicht geven in het belang van de opdracht aan de taxateurs om een specifieke aanvangshuur per m2 VVO tot uitgangspunt te nemen.
Subsidiair stelt Maankwartier voor om de vraag aan te vullen met het verzoek om ook een aanduiding te geven van de (ongeveer) te verwachten uitkomst van de taxatie bij een aanvangshuur van € 150,- per m2 VVO. Volgens Maankwartier zou dít de correcte huurprijs per m2 VVO zijn geweest, waartoe Maankwartier verwijst naar de taxatie door [taxateur] .
Het hof stelt voorop dat de taxateurs in oktober 2013 is opgedragen om uit te gaan van een aanvangshuur van € 145,- per m2 VVO. Volgens Metroprop c.s. zou een aanvangshuur van
€ 120 per m2 VVO marktconform zijn geweest (zie o.m. mvg nr. 2.41.). Het is om deze reden dat het hof juist dit bedrag heeft opgenomen in de vraagstelling (en niet, voor alle duidelijkheid, omdat het hof zelf al een - al dan niet voorlopig - oordeel zou hebben over de ‘juiste’ huurprijs voor de kantoorruimte in het appartementsrecht).
De door Maankwartier voorgestelde aanvulling heeft geen toegevoegde waarde; het hof zal deze suggestie daarom niet overnemen. De verhoging van de aanvangshuur van € 145,- naar € 150,- per m2 VVO, zal naar verwachting leiden tot een stijging van de getaxeerde waarde van het appartementsrecht. Vanuit het oogpunt van de juiste toepassing van het staatssteunrecht in verband met de aankoop van het appartementsrecht is dat niet verder relevant (de aankoopprijs had in dat geval nóg meer mogen bedragen dan de nu overeengekomen € 10.900.000,- exclusief BTW).
6.4.4.
De Gemeente maakt uitdrukkelijk bezwaar tegen de door het hof geformuleerde conceptvraag onder 2.d. De Gemeente gaat er daarbij van uit dat de vraag veronderstelt - zulks ten onrechte volgens de Gemeente - dat de door Metroprop c.s. gevraagde huurprijs voor hun sterk verouderde en niet-vergelijkbare panden aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] zou moeten worden toegepast in de huurkapitalisatieberekening ten aanzien van het door de gemeente aangekochte appartemensrecht in het Maankwartier. De Gemeente stelt voor om de deskundige(n) te vragen, samengevat, (1) of in of buiten Heerlen kantoorruimte voorhanden is die vergelijkbaar is met het appartementsrecht, zodanig dat daar een taxatie op kan worden gebaseerd, (2) welke huurwaarde aan dergelijke kantoorruimte moet worden toegekend, en (3) wat de uitkomst van de Taxatie van het appartementsrecht zou zijn geweest als de onder (2) bedoelde huurwaarde tot uitgangspunt zou zijn genomen.
Het hof verwerpt de door de Gemeente gemaakte bezwaar en zal haar suggesties dan ook niet overnemen. De Gemeente miskent dat
zijin haar taxatie-opdracht een huurwaarde van
€ 145,- per m2 VVO heeft vooropgesteld. Het is dit uitgangspunt dat thans, onder meer, ter beoordeling voorligt. Het hof herhaalt verder: (a) dat hij (mede) op basis van het antwoord op de voorgestelde vraag onder 2.d. inzicht wil krijgen in het belang van de opdracht aan de taxateurs om een specifieke aanvangshuur per m2 VVO tot uitgangspunt te nemen, en (b) dat uit de gevraagde vergelijking met een berekening op basis van € 120,- per m2 VVO niet mag worden afgeleid dat het hof al een oordeel heeft over de juiste aanvangshuur voor de kantoorruimte in het appartementsrecht (al dan niet in relatie tot de huurprijs in verband met door Metroprop c.s. beheerde kantoorpanden).
6.4.5. Metroprop c.s. stellen voor om aan de te benoemen deskundige(n) aanvullend de volgende vragen voor te leggen:
‘1. Het te bouwen kantoorgebouw heeft geen eigen parkeervoorziening. Er kan slechts tegen betaling gebruik gemaakt worden van beschikbare parkeergelegenheid in de omgeving. Heeft het ontbreken van een eigen parkeervoorziening toen en daar (december 2013 in [plaats] ) een negatieve invloed op de marktwaarde (en verhuurbaarheid) van het kantoorpand? Had dit aspect door de taxateur moeten worden meegenomen bij zijn waardering?2. Het te bouwen kantoorgebouw moest door de koper zelf worden ingericht. Onder 6.10 van het rapport van [taxatiebureau] BV blijkt dat het gebouw casco is opgeleverd. Had dit een negatieve invloed op de marktwaarde (en verhuurbaarheid) van het kantoorpand moeten hebben?
Het hof verwerpt de door de Gemeente gemaakte bezwaar en zal haar suggesties dan ook niet overnemen. De Gemeente miskent dat
zijin haar taxatie-opdracht een huurwaarde van
€ 145,- per m2 VVO heeft vooropgesteld. Het is dit uitgangspunt dat thans, onder meer, ter beoordeling voorligt. Het hof herhaalt verder: (a) dat hij (mede) op basis van het antwoord op de voorgestelde vraag onder 2.d. inzicht wil krijgen in het belang van de opdracht aan de taxateurs om een specifieke aanvangshuur per m2 VVO tot uitgangspunt te nemen, en (b) dat uit de gevraagde vergelijking met een berekening op basis van € 120,- per m2 VVO niet mag worden afgeleid dat het hof al een oordeel heeft over de juiste aanvangshuur voor de kantoorruimte in het appartementsrecht (al dan niet in relatie tot de huurprijs in verband met door Metroprop c.s. beheerde kantoorpanden).
6.4.5. Metroprop c.s. stellen voor om aan de te benoemen deskundige(n) aanvullend de volgende vragen voor te leggen:
‘1. Het te bouwen kantoorgebouw heeft geen eigen parkeervoorziening. Er kan slechts tegen betaling gebruik gemaakt worden van beschikbare parkeergelegenheid in de omgeving. Heeft het ontbreken van een eigen parkeervoorziening toen en daar (december 2013 in [plaats] ) een negatieve invloed op de marktwaarde (en verhuurbaarheid) van het kantoorpand? Had dit aspect door de taxateur moeten worden meegenomen bij zijn waardering?2. Het te bouwen kantoorgebouw moest door de koper zelf worden ingericht. Onder 6.10 van het rapport van [taxatiebureau] BV blijkt dat het gebouw casco is opgeleverd. Had dit een negatieve invloed op de marktwaarde (en verhuurbaarheid) van het kantoorpand moeten hebben?
3. In de DCF berekening van [taxatiebureau] BV wordt uitgegaan van 30% vervangende opslag voor niet-verrekenbare BTW. In het rekenmodel is deze post verwerkt als een 1.5 % opslag en vervolgens berekend op een bedrag van 200.000 euro aan contante waarde. Is dit een juiste benadering? Of moet bij het waarderen van een kantoorgebouw worden uitgegaan van een waarde zonder niet-verrekenbare BTW? Als dat zo is heeft dat dan invloed op de waardering?
4. De taxatiepeildatum is 19 december 2013. Bij de berekening van de waarde in het TMI rapport volgens de DCF methode is [taxatiebureau] BV uitgegaan van 1 januari 2016 als datum van waardebepaling. Is dit geoorloofd? Is hierdoor de marktwaarde op de juiste wijze bepaald?’.
Het hof zal enkele van deze suggesties niet overnemen.
In verband met de gesuggereerde vraag onder 1. is van belang dat de kwestie van de parkeervoorzieningen uitgebreid aan de orde is gekomen in de stukken en dat de desbetreffende stellingen van Metroprop c.s. naar het oordeel van het hof door de Gemeente en Maankwartier afdoende zijn weerlegd (onder andere met de - nader gemotiveerde - stelling dat de taxateurs bij de Taxatie zijn uitgegaan van de juiste feitelijke situatie ter plaatse).
In verband met de gesuggereerde vraag onder 1. is van belang dat de kwestie van de parkeervoorzieningen uitgebreid aan de orde is gekomen in de stukken en dat de desbetreffende stellingen van Metroprop c.s. naar het oordeel van het hof door de Gemeente en Maankwartier afdoende zijn weerlegd (onder andere met de - nader gemotiveerde - stelling dat de taxateurs bij de Taxatie zijn uitgegaan van de juiste feitelijke situatie ter plaatse).
Met hun gesuggereerde vragen onder 2. en 4. stellen Metroprop c.s. nieuwe onderwerpen aan de orde, waartegen de twee conclusie-regel zich verzet. Op deze in beginsel strakke regel kunnen weliswaar uitzonderingen worden gemaakt, maar gesteld noch gebleken is dat een deze uitzonderingen hier aan de orde is.
De suggestie in verband met kwestie van de BTW vervangende opslag zal het hof wél overnemen, met de volgende vraag onder 5.a.-nieuw:
‘De Gemeente heeft de taxateurs een aanwijzing gegeven in verband met de BTW vervangende opslag ter compensatie van niet-terugvorderbare BTW en exploitatie (door de Gemeente gesteld op 30%). Geven (i) deze aanwijzing en (ii) de wijze waarop de opdracht door de taxateurs is geïnterpreteerd én opgevolgd de deskundige(n) aanleiding om de antwoorden op eerdere vragen te wijzigen of aan te vullen?’6.4.6. Maankwartier stelt voor om aan de deskundige(n) een aanvullende vraag voor te leggen over de door de Gemeente aan [taxaties] Taxateurs verzochte inschatting van de grondquote (door Maankwartier ‘residuele waarde’ genoemd). Volgens Maankwartier is de desbetreffende berekening door de taxateurs qua systematiek vergelijkbaar met de stichtingskostenberekening door [naam] , waarop Maankwartier zich heeft beroepen.
Het hof zal dit voorstel overnemen, met de volgende vraag onder 5.b.-nieuw:
‘De Gemeente heeft de taxateurs verzocht een inschatting te maken van de grondquote. Geven (i) deze opdracht en (ii) de wijze waarop de opdracht door de taxateurs is geïnterpreteerd én uitgevoerd (resulterend in een bedrag ad € 240,- per m2 BVO) de deskundige(n) aanleiding om de antwoorden op eerdere vragen te wijzigen of aan te vullen?’6.4.7. Het hof zal de definitieve vraagstelling opnemen in het dictum van het onderhavige arrest.
De suggestie in verband met kwestie van de BTW vervangende opslag zal het hof wél overnemen, met de volgende vraag onder 5.a.-nieuw:
‘De Gemeente heeft de taxateurs een aanwijzing gegeven in verband met de BTW vervangende opslag ter compensatie van niet-terugvorderbare BTW en exploitatie (door de Gemeente gesteld op 30%). Geven (i) deze aanwijzing en (ii) de wijze waarop de opdracht door de taxateurs is geïnterpreteerd én opgevolgd de deskundige(n) aanleiding om de antwoorden op eerdere vragen te wijzigen of aan te vullen?’6.4.6. Maankwartier stelt voor om aan de deskundige(n) een aanvullende vraag voor te leggen over de door de Gemeente aan [taxaties] Taxateurs verzochte inschatting van de grondquote (door Maankwartier ‘residuele waarde’ genoemd). Volgens Maankwartier is de desbetreffende berekening door de taxateurs qua systematiek vergelijkbaar met de stichtingskostenberekening door [naam] , waarop Maankwartier zich heeft beroepen.
Het hof zal dit voorstel overnemen, met de volgende vraag onder 5.b.-nieuw:
‘De Gemeente heeft de taxateurs verzocht een inschatting te maken van de grondquote. Geven (i) deze opdracht en (ii) de wijze waarop de opdracht door de taxateurs is geïnterpreteerd én uitgevoerd (resulterend in een bedrag ad € 240,- per m2 BVO) de deskundige(n) aanleiding om de antwoorden op eerdere vragen te wijzigen of aan te vullen?’6.4.7. Het hof zal de definitieve vraagstelling opnemen in het dictum van het onderhavige arrest.
De deskundigen
6.5.1.
Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de persoon/personen van de te benoemen deskundige(n).
Gelet op de aard van de zaak en op de door partijen, deels over en weer, ingenomen standpunten is het hof van oordeel dat niet met de benoeming van één deskundige kan worden volstaan. Aan het door Metroprop c.s. in dit verband aangevoerde kostenaspect komt - reeds gelet op het door henzelf gevorderde - geen doorslaggevend belang toe.
Het hof heeft de volgende deskundigen bereid gevonden om een benoeming te aanvaarden:
- de heer
prof. dr. P. van Gool FRICS,
Gelet op de aard van de zaak en op de door partijen, deels over en weer, ingenomen standpunten is het hof van oordeel dat niet met de benoeming van één deskundige kan worden volstaan. Aan het door Metroprop c.s. in dit verband aangevoerde kostenaspect komt - reeds gelet op het door henzelf gevorderde - geen doorslaggevend belang toe.
Het hof heeft de volgende deskundigen bereid gevonden om een benoeming te aanvaarden:
- de heer
prof. dr. P. van Gool FRICS,
verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate
van de Universiteit van Amsterdam,
van de Universiteit van Amsterdam,
[adres 3] ,
[postcode 1] [kantoorplaats 1] ,
[e-mailadres 1] ,
tel. [mobiel telefoonnummer 1] / [netnummer + telefoonnummer 1] ;
- de heer
ir. B. de Bont MRICS RT,
[e-mailadres 1] ,
tel. [mobiel telefoonnummer 1] / [netnummer + telefoonnummer 1] ;
- de heer
ir. B. de Bont MRICS RT,
werkzaam bij [vastgoedtaxateurs] Vastgoedtaxaties,
[adres 4] ,
[adres 4] ,
[postcode 2] [kantoorplaats 2] ,
[e-mailadres 2] ,
tel. [mobiel telefoonnummer 2] ;
- de heer
S.A. Bouwman MRE MRICS RT,
- de heer
S.A. Bouwman MRE MRICS RT,
werkzaam bij [bedrijfsmakelaardij] & Partners Bedrijfsmakelaardij B.V.,
postbus [postbus] ,
[postcode 3] [kantoorplaats 3] ,
[e-mailadres 3] ,
tel. [netnummer + telefoonnummer 2] .
De deskundigen hebben verklaard, kort gezegd, geen eerdere betrokkenheid te hebben gehad bij het project Maankwartier en ook overigens vrij te staan.
Het hof gaat ervan uit dat
prof. Van Goolzal optreden als voorzitter en dat hij, namens de deskundigen, de contacten met het hof en met (de advocaten van) partijen zal onderhouden. Het staat de deskundigen vrij staat om, desgewenst, in onderling overleg andere afspraken te maken (waarna deze afspraken aan het hof en aan de advocaten van partijen bekendgemaakt dienen te worden).
Het hof gaat ervan uit dat
prof. Van Goolzal optreden als voorzitter en dat hij, namens de deskundigen, de contacten met het hof en met (de advocaten van) partijen zal onderhouden. Het staat de deskundigen vrij staat om, desgewenst, in onderling overleg andere afspraken te maken (waarna deze afspraken aan het hof en aan de advocaten van partijen bekendgemaakt dienen te worden).
6.5.2.
Het hof zal bepalen dat partijen de deskundigen afschriften van het volledige procesdossier dienen te verschaffen. De advocaten van partijen kunnen hiertoe - desgewenst - onderling nadere afspraken maken.
De deskundigen dienen eventuele nadere informatie die zij nodig hebben en die geen deel uitmaakt van de processtukken, bij de advocaten van partijen op te vragen. De advocaat die informatie verschaft dient een afschrift daarvan toe te zenden aan de advocaat van de wederpartijen. De deskundigen wordt verzocht de verkregen informatie als bijlage bij het deskundigenbericht te voegen.
De deskundigen dienen eventuele nadere informatie die zij nodig hebben en die geen deel uitmaakt van de processtukken, bij de advocaten van partijen op te vragen. De advocaat die informatie verschaft dient een afschrift daarvan toe te zenden aan de advocaat van de wederpartijen. De deskundigen wordt verzocht de verkregen informatie als bijlage bij het deskundigenbericht te voegen.
Indien de deskundigen voor het onderzoek gebruik maken van informatie van derden, dienen zij daarvan melding te maken in het rapport.
7.De uitspraak
Het hof:
7.1.
bepaalt dat een deskundigenonderzoek wordt verricht ter beantwoording van de volgende vragen:
1. Aan de taxateurs is in hoofdzaak opgedragen de schatting van ‘de marktwaarde als zijnde de beleggingswaarde met sale-and-lease-back constructie’ van appartementsrecht G/H;a. is daarmee opdracht gegeven om de marktwaarde als bedoeld in Mededeling-97 (hierna: de marktwaarde, zie r.o. 3.9.9.) te taxeren?;b. als de taxateurs zou zijn opgedragen om in hoofdzaak (enkel) ‘de marktwaarde’ van het appartementsrecht te taxeren, was dan een wezenlijk andere opdracht verstrekt, met een andere te verwachten uitkomst en zo ja, waarom?2. In verband hiermee:a. is de toevoeging ‘met sale-and-lease-back constructie’ op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is het ook een gebruikelijke toevoeging?; is deze toevoeging alleen op zijn plaats als het concrete voornemen bestaat om gebruik te maken van de constructie, of bestaan andere, deugdelijke, argumenten om deze zinsnede toe te voegen aan een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, welke?;b. is de vermelding van een beschouwingsperiode/eerste huurtermijn van vijftien jaren op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is de vermelding ook gebruikelijk en is het qua lengte een gebruikelijke periode/termijn?; heeft deze duur van de periode/termijn relevantie voor de te verwachten uitkomst van de taxatie en zo ja, welke?;c. is de vermelding van de (aanvangs)huurprijs per m2 met betrekking tot het complex als geheel op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is het ook een gebruikelijke vermelding?; heeft deze vermelding relevantie voor de te verwachten uitkomst van de taxatie en zo ja, welke?;d. zijn de deskundigen in staat om (eventueel: ongeveer) aan te geven wat de te verwachten uitkomst van de taxatie zou zijn geweest als de aanvangshuurprijs in de opdracht zou zijn gesteld op € 120,- per m2 VVO (en de opdracht verder hetzelfde zou hebben geluid en door de taxateurs op dezelfde wijze zou zijn uitgevoerd) en zo ja, wat zou deze uitkomst zijn geweest?;e. is de vermelding van een (onder)huurovereenkomst en van de door de (onder)huurder te betalen huurprijs op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is het ook een gebruikelijke vermelding?; heeft deze vermelding relevantie voor de te verwachten uitkomst van de taxatie en zo ja, welke?
1. Aan de taxateurs is in hoofdzaak opgedragen de schatting van ‘de marktwaarde als zijnde de beleggingswaarde met sale-and-lease-back constructie’ van appartementsrecht G/H;a. is daarmee opdracht gegeven om de marktwaarde als bedoeld in Mededeling-97 (hierna: de marktwaarde, zie r.o. 3.9.9.) te taxeren?;b. als de taxateurs zou zijn opgedragen om in hoofdzaak (enkel) ‘de marktwaarde’ van het appartementsrecht te taxeren, was dan een wezenlijk andere opdracht verstrekt, met een andere te verwachten uitkomst en zo ja, waarom?2. In verband hiermee:a. is de toevoeging ‘met sale-and-lease-back constructie’ op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is het ook een gebruikelijke toevoeging?; is deze toevoeging alleen op zijn plaats als het concrete voornemen bestaat om gebruik te maken van de constructie, of bestaan andere, deugdelijke, argumenten om deze zinsnede toe te voegen aan een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, welke?;b. is de vermelding van een beschouwingsperiode/eerste huurtermijn van vijftien jaren op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is de vermelding ook gebruikelijk en is het qua lengte een gebruikelijke periode/termijn?; heeft deze duur van de periode/termijn relevantie voor de te verwachten uitkomst van de taxatie en zo ja, welke?;c. is de vermelding van de (aanvangs)huurprijs per m2 met betrekking tot het complex als geheel op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is het ook een gebruikelijke vermelding?; heeft deze vermelding relevantie voor de te verwachten uitkomst van de taxatie en zo ja, welke?;d. zijn de deskundigen in staat om (eventueel: ongeveer) aan te geven wat de te verwachten uitkomst van de taxatie zou zijn geweest als de aanvangshuurprijs in de opdracht zou zijn gesteld op € 120,- per m2 VVO (en de opdracht verder hetzelfde zou hebben geluid en door de taxateurs op dezelfde wijze zou zijn uitgevoerd) en zo ja, wat zou deze uitkomst zijn geweest?;e. is de vermelding van een (onder)huurovereenkomst en van de door de (onder)huurder te betalen huurprijs op zijn plaats in een taxatieopdracht als de onderhavige en zo ja, is het ook een gebruikelijke vermelding?; heeft deze vermelding relevantie voor de te verwachten uitkomst van de taxatie en zo ja, welke?
Vragen in verband met de Taxatie3. Is de wijze waarop de taxateurs bij de uitvoering van de aan hen verstrekte opdracht te werk zijn gegaan geëigend om de marktwaarde van appartementsrecht G/H vast te stellen?4. In verband hiermee:a. hebben de taxateurs getaxeerd op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria?;b. is de door de taxateurs gevolgde methode de meest passende om de marktwaarde van het appartementsrecht te schatten; zo ja, waarom?; zo neen, welke methode(n) is/zijn meer passend en waarom?
5. Overige vragen:a. De Gemeente heeft de taxateurs een aanwijzing gegeven in verband met de BTW vervangende opslag ter compensatie van niet-terugvorderbare BTW en exploitatie (door de Gemeente gesteld op 30%). Geven (i) deze aanwijzing en (ii) de wijze waarop de opdracht door de taxateurs is geïnterpreteerd én opgevolgd de deskundigen aanleiding om de antwoorden op eerdere vragen te wijzigen of aan te vullen?’b. De Gemeente heeft de taxateurs verzocht een inschatting te maken van de grondquote. Geven (i) deze opdracht en (ii) de wijze waarop de opdracht door de taxateurs is geïnterpreteerd én uitgevoerd (resulterend in een bedrag ad € 240,- per m2 BVO) de deskundigen aanleiding om de antwoorden op eerdere vragen te wijzigen of aan te vullen?’
6. Hebben de deskundigen voor het overige nog opmerkingen waarvan zij het zinvol achten dat het hof daarvan kennis neemt?’
7.2.
benoemt tot deskundigen ter beantwoording van deze vragen:
- de heer prof. dr. P. van Gool FRICS te [kantoorplaats 1] , voornoemd,
- de heer ir. B. de Bont MRICS RT te [kantoorplaats 1] , voornoemd, en
- de heer ir. B. de Bont MRICS RT te [kantoorplaats 1] , voornoemd, en
- de heer S.A. Bouwman MRE MRICS RT, te [kantoorplaats 3] , voornoemd.
7.3.
bepaalt dat de griffier van dit hof een afschrift van dit arrest aan de deskundigen toezendt;
bepaalt dat partijen binnen één week na de datum van dit arrest (een afschrift van) de verdere processtukken aan de deskundigen ter beschikking zullen stellen en alle door dezen gewenste inlichtingen zullen verstrekken;
7.4.
bepaalt dat de deskundigen eerst met het onderzoek beginnen nadat daartoe van de griffier bericht is ontvangen;
7.5.
bepaalt dat de deskundigen bij het onderzoek -
en ten aanzien van de conceptrapportage- partijen in de gelegenheid stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat uit het schriftelijk bericht van de deskundigen moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan, terwijl in het bericht tevens melding wordt gemaakt van de inhoud van zodanige opmerkingen en verzoeken;
en ten aanzien van de conceptrapportage- partijen in de gelegenheid stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat uit het schriftelijk bericht van de deskundigen moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan, terwijl in het bericht tevens melding wordt gemaakt van de inhoud van zodanige opmerkingen en verzoeken;
verzoekt de deskundigen een schriftelijk en met redenen omkleed bericht, met een duidelijke conclusie, in te leveren ter griffie van dit hof en tegelijkertijd een afschrift van het bericht aan de advocaten van partijen toe te zenden;
bepaalt de termijn waarbinnen het schriftelijk, ondertekend bericht ter griffie van dit hof (postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch) moet worden ingeleverd op
vier maandennadat door de griffier is bericht dat met het onderzoek kan worden begonnen;
vier maandennadat door de griffier is bericht dat met het onderzoek kan worden begonnen;
7.6.
bepaalt het voorschot op de kosten van de deskundigen op het door de deskundigen begrote bedrag van in totaal € 40.916,-, tenzij (één van) partijen binnen veertien dagen na deze uitspraak
bij brief aan de griffier van dit hofmet afschrift aan de andere partijen (die binnen twee dagen hierop kan reageren bij brief aan de griffier van dit hof met afschrift aan de wederpartij)tegen de hoogte van het voorschot bezwaar heeft/hebben gemaakt, in welk geval het hof op het bezwaar/de bezwaren zal beslissen en de hoogte van het voorschot zal bepalen;
bij brief aan de griffier van dit hofmet afschrift aan de andere partijen (die binnen twee dagen hierop kan reageren bij brief aan de griffier van dit hof met afschrift aan de wederpartij)tegen de hoogte van het voorschot bezwaar heeft/hebben gemaakt, in welk geval het hof op het bezwaar/de bezwaren zal beslissen en de hoogte van het voorschot zal bepalen;
bepaalt dat de griffier een specificatie van het voorschot bij het afschrift van dit arrest meezendt aan de advocaten van partijen;
bepaalt dat ieder van partijen een kwart van genoemd voorschot van € 40.916,-, derhalve € 10.229,-, zal voldoen na ontvangst van de nota met betaalinstructies die door het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak zal worden verzonden;
verzoekt de deskundigen, indien hun kosten het voorschot te boven mochten gaan, het hof daarover tijdig in te lichten;
7.7.
benoemt mr. W.J.J. Beurskens tot raadsheer-commissaris, tot wie de deskundigen zich, door tussenkomst van de griffier (het Bureau Deskundigen van dit hof) dient te wenden met (procedurele) vragen en verzoeken indien het onderzoek daartoe aanleiding geeft;
7.8.
verwijst de zaak naar de rol van 28 januari 2020 in afwachting van het deskundigenbericht;
verstaat dat de zaak na ontvangst van het deskundigenbericht naar de rol wordt verwezen voor memorie na deskundigenbericht aan de zijde van Metroprop c.s.;
7.9.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.J.J. Beurskens, E.A.M. van Oorschot en G. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 augustus 2019.
griffier rolraadsheer