ECLI:NL:GHSHE:2019:3172

• Datum uitspraak: 27 augustus 2019
• Publicatiedatum: 27 augustus 2019
• Zaaknummer: 200.152.774_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.J. Henzen; H.AE. Uniken Venema; G. Megchelsen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de koop van een onroerende zaak met betrekking tot opschortende voorwaarden en financieringsvoorbehoud

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch werd behandeld, ging het om een hoger beroep met betrekking tot de koop van een onroerende zaak. De appellante, vertegenwoordigd door haar advocaat mr. R.G. Degenaar, stelde dat er bij het sluiten van de koopovereenkomst een opschortende voorwaarde was overeengekomen. Deze voorwaarde hield in dat de geïntimeerden, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2], eerst hun eigen woning moesten verkopen voordat zij de woning van appellante konden kopen. Het hof oordeelde dat het bewijs voor deze opschortende voorwaarde niet was geleverd, en dat de appellante niet op de hoogte was van de intenties van de geïntimeerden om pas te kopen na verkoop van hun eigen woning.

Daarnaast werd er een financieringsvoorbehoud van € 550.000,00 zonder tijdsbepaling besproken. Het hof concludeerde dat ook dit bewijs niet was geleverd, en dat de appellante niet had ingestemd met een koopovereenkomst zonder opschortende voorwaarden. Het hof oordeelde dat de appellante niet verantwoordelijk kon worden gehouden voor de gevolgen van de handelingen van de makelaar, die in dit geval zowel de verkopende makelaar voor de appellante als voor de geïntimeerden was.

Uiteindelijk leidde dit alles tot de slotsom dat de vorderingen van de appellante moesten worden afgewezen, en dat de bestreden vonnissen van de rechtbank moesten worden bekrachtigd. De kosten van het hoger beroep werden toegewezen aan de appellante, die als in het ongelijk gestelde partij werd beschouwd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.152.774/01

arrest van 27 augustus 2019

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,

verder te noemen: [appellante] .

advocaat: mr. R.G. Degenaar te Gorinchem,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,

verder te noemen: [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,

advocaat: mr. J.F. Bienfait te Rotterdam,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 16 februari 2016 en 15 november 2016 in het hoger beroep van de door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer 241602/HA ZA 11-1429 gewezen vonnissen van 19 december 2012 en 25 juni 2014.

8. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• De arresten van 16 februari 2016 (hierna: het tussenarrest) en 15 november 2016;
• het proces-verbaal van getuigenverhoor op 13 februari 2017;
• het proces-verbaal van getuigenverhoor van 4 juli 2017;
• het proces-verbaal van de contra-enquête van 10 november 2017;
• de memorie na getuigenverhoren tevens akte houdende reactie op productie van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ;
• de antwoordmemorie na enquetes tevens akte tot in het geding brengen van een productie van [appellante] ;
• de pleitnotities van de advocaten van partijen voor de pleitzitting op 10 juli 2019.

Door ziekte heeft de raadsheer-commissaris ten overstaan van wie de getuigenverhoren hebben plaatsgevonden, mr. Y.L.L.A.M. Delfos-Roy, niet aan de verdere behandeling en beslissing van de zaak deelgenomen.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

9. De verdere beoordeling in principaal en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

9.1.

In het tussenarrest heeft het hof [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] toegelaten om (aanvullend) bewijs te leveren van hun stellingen:

- dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning van [appellante] een opschortende voorwaarde waren overeengekomen inhoudende dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] eerst hun eigen woning zouden moeten verkopen;

- dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bij het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning van [appellante] een financieringsvoorbehoud hebben bedongen ten bedrage van € 550.000,00 zonder tijdsbepaling;

- dat [appellante] op de hoogte was van het feit dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] eerst tot de aankoop van de woning van [appellante] wilden overgaan indien hun eigen woning zou zijn verkocht en geleverd.

9.2.

Op verzoek van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn als getuigen gehoord:

- mevrouw [de moeder van geintimeerde 1] , moeder van [geïntimeerde 1] ,

- [geïntimeerde 2] , geïntimeerde,

- [geïntimeerde 1] , geïntimeerde,

- Mevrouw [getuige 1] , en

- [de zoon van geintimeerden] , zoon van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] .

Op verzoek van [appellante] zijn als getuigen gehoord:

- [getuige 2] , en

- [de echtgenoot van appellante] , echtgenoot van [appellante] .

Opschortende voorwaarde

9.3.1.

Het hof komt op de navolgende gronden tot de slotsom dat het bewijs dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning een opschortende voorwaarde waren overeengekomen inhoudende dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] eerst hun eigen woning zouden moeten verkopen niet door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is geleverd.

9.3.2.

Bij de waardering van het geleverde bewijs stelt het hof het volgende voorop.

Volgens de verklaringen van de getuigen hebben, rond het sluiten van de koopovereenkomst, een aantal bijeenkomsten van (vertegenwoordigers van) partijen plaatsgevonden, waarvan het hof de volgende het meest relevant acht.

9.3.3.

Op 16 november 2010 vond een bijeenkomst plaats in de woning. Aanwezig waren [getuige 2] , [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] , [appellante] , die halverwege binnenkwam, en haar echtgenoot [de echtgenoot van appellante] . De onderhandelingen tijdens deze bijeenkomst werden (net als daarvoor en daarna) voor [appellante] gedaan door haar echtgenoot. Er is toen onderhandeld en onder meer overeenstemming bereikt over de koopprijs van de woning. Daarna heeft [geïntimeerde 2] de kinderen gehaald en hebben partijen een hapje met elkaar gegeten.

9.3.4.

Op 22 november 2010 heeft [getuige 1] , makelaar bij [makelaardij] Makelaardij O.G. Hypotheken en Verzekeringen B.V., hierna: de Makelaardij, een bezoek gebracht aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in hun woning aan de [adres 1] . Aanwezig waren [getuige 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Toen is een door de Makelaardij opgestelde concept-koopovereenkomst, die reeds door [de echtgenoot van appellante] en [appellante] was ondertekend, besproken en zijn handgeschreven wijzigingen aangebracht. De koopovereenkomst is toen door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ondertekend.

9.3.5.

Op een later moment heeft [geïntimeerde 1] met zijn ouders, onaangekondigd, een bezoek gebracht aan de woning. Bij dit bezoek was [de echtgenoot van appellante] aanwezig.

9.3.6.

De vraag of tussen partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst een opschortende voorwaarde zijn overeengekomen die inhoudt dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] eerst hun eigen woning zouden moeten verkopen moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltexmaatstaf). De bewijsopdracht aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] behelst in wezen het bewijs van feiten en omstandigheden, tijdens de hierboven genoemde bijeenkomsten of daarbuiten, die bij de beoordeling volgens deze maatstaf de conclusie rechtvaardigen dat de opschortende voorwaarde is overeengekomen.

9.3.7.

Op 16 november 2010 was de situatie aan de kant van [appellante] zo dat zij een andere woning had gekocht, maar de woning nog niet had verkocht. Zij zat toen met twee woningen. De situatie aan de kant van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] was zo dat zij eigenaren waren van een woning aan de [adres 1] , waar zij woonden (en ook thans nog wonen), die op dat moment niet te koop stond. De verklaringen van de bij de bijeenkomst van 16 november 2010 aanwezige getuigen zijn eenduidig op het punt dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tijdens de bijeenkomst hebben uitgesproken dat zij niet met twee huizen wilden blijven zitten.

9.3.8.

De verklaringen van die getuigen spreken elkaar echter tegen als het gaat om het resultaat van de onderhandelingen tijdens de bijeenkomst, toegespitst op dit punt. De verklaringen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] komen erop neer dat zij dit punt tijdens de onderhandelingen hebben gehandhaafd, hebben gezegd dat “
ons huis echt verkocht (moet) worden voor wij de [adres 2] zouden kunnen afnemen ” en dat [de echtgenoot van appellante] heeft gezegd dat hij dit accepteerde ( [geïntimeerde 2] : “
[de echtgenoot van appellante] zei dat begrijp ik ”, [geïntimeerde 1] : “
[de echtgenoot van appellante] zei daar kunnen wij mee meegaan ”). De verklaringen van de overige bij de bijeenkomst aanwezige getuigen weerspreken echter dat [de echtgenoot van appellante] zich in deze zin heeft uitgelaten ( [getuige 2] : “
[de echtgenoot van appellante] sr. heeft daarvoor een oplossing proberen te vinden ”, [de echtgenoot van appellante] : “
Ook is van hun kant gezegd: wij zitten nog met ons eigen huis. De aanvankelijke overdracht was 1 april. Om hen tegemoet te komen is in verband met het feit dat zij hun huis zouden kunnen verkopen, 1 april verlegd naar 1 augustus als definitieve afnamedatum ”, [appellante] als getuige bij de rechtbank:
“er is niet gesproken over een afspraak dat [geïntimeerde 1] eerst de eigen woning moest verkopen voordat zij onze woning zouden kopen” ). Het hof waardeert dit bewijs aldus dat hierdoor niet is komen vast te staan dat [de echtgenoot van appellante] tijdens de bijeenkomst op 16 november 2010 met zoveel woorden de wens van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dat een opschortende voorwaarde in de door hen bedoelde zin in de koopovereenkomst zou worden opgenomen, heeft geaccepteerd. De getuige [de zoon van geintimeerden] , die in 2010 ongeveer 12 jaar oud was, heeft verklaard dat hij op 16 november 2010, na de bijeenkomst, in de woning aanwezig was en dat [geïntimeerde 1] toen tegen hem, in aanwezigheid van [de echtgenoot van appellante] , heeft gezegd dat zij eerst nog in hun eigen huis zouden blijven wonen totdat dat verkocht was en als dat huis 1 augustus 2011 nog niet verkocht was, er gepraat zou moeten worden. Over de reactie van [de echtgenoot van appellante] heeft [de zoon van geintimeerden] verklaard: ‘
Ik weet niet meer precies wat [de echtgenoot van appellante] zei, maar die zat erbij toen mijn vader dit vertelde. [de echtgenoot van appellante] stemde toe, hij knikte ja ’. Ook dit is tegenover de andersluidende verklaring van [de echtgenoot van appellante] naar het oordeel van het hof niet komen vast te staan. Bovendien bevat de verklaring van [de zoon van geintimeerden] te weinig context om de conclusie te rechtvaardigen dat het door hem geziene knikken van [de echtgenoot van appellante] redelijkerwijs door [geïntimeerde 1] mocht worden opgevat als een bevestiging van de opschortende voorwaarde.

9.3.9.

De bij de bijeenkomst op 22 november 2010 aanwezige getuigen [getuige 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn eensluidend in hun verklaringen dat [getuige 1] (onder meer) artikel 3.1. van de koopovereenkomst heeft voorgelezen, maar spreken elkaar voor het overige tegen ( [geïntimeerde 1] : ‘
wij wilden in eerste instantie de koopakte niet tekenen omdat wij eerst ons huis wilde verkopen. Mevrouw [getuige 1] heeft ons uitgelegd, dat staat in art. 3.1., 1 augustus of zoveel eerder of zoveel later ’ en [geïntimeerde 2] : ‘
Er is ook met mevrouw [getuige 1] onderhandeld over (….) art. 3.1. zoveel eerder, zoveel later ’ tegenover [getuige 1] ‘
Er is niets specifiek besproken over de datum 1 augustus 2011, 1 augustus 2011 zou er geleverd worden en dat heb ik voorgelezen. Er is die dag helemaal niet over de verkoop van de [adres 1] gesproken ’. Tegenover de andersluidende verklaring van [getuige 1] is door de verklaringen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , die partij-getuigen zijn, niet komen vast te staan dat [getuige 1] op 22 november 2010 de uitleg van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] van artikel 3.1. van de koopovereenkomst, dat de woorden “of zoveel eerder of later” de door hen gestelde opschortende voorwaarde behelzen, uitdrukkelijk heeft bevestigd.

9.3.10.

De verklaring van de getuige [de moeder van geintimeerde 1] over de gebeurtenissen tijdens het latere onaangekondigde bezoek (‘
Mijn zoon zei ik wil eerst de [adres 1] verkopen en dan dit huis kopen. [de echtgenoot van appellante] zei ja dat is de afspraak, eerst de [adres 1] verkopen ’) is weersproken door [de echtgenoot van appellante] . Tegenover deze andersluidende verklaring is niet komen vast te staan dat [de echtgenoot van appellante] zich toen in de door [de moeder van geintimeerde 1] bedoelde zin heeft uitgelaten. Bovendien geldt ten aanzien van de verklaring van [de moeder van geintimeerde 1] over de uitlatingen van [de echtgenoot van appellante] , volgens de getuige gedaan na het tekenen van de koopovereenkomst, dat deze te weinig context bevat om de conclusie te rechtvaardigen dat de door haar gehoorde woorden van [appellante] redelijkerwijs door [geïntimeerde 1] mochten worden opgevat als een bevestiging van de opschortende voorwaarde, zo nodig in afwijking van het eerder overeengekomene.

9.3.11.

De conclusie van het getuigenbewijs is dat geen van de personen, die namens [appellante] waren betrokken bij de onderhandelingen over de koopovereenkomst, uitdrukkelijk heeft ingestemd met de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gestelde opschortende voorwaarde. Er zijn voor het overige naar het oordeel van het hof geen verklaringen of gedragingen komen vast te staan waaraan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs de betekenis mochten toekennen dat [appellante] instemde met de opschortende voorwaarde. Daarbij acht het hof van belang dat de uitleg, die [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan de bewoordingen van artikel 3.1 van de koopovereenkomst willen geven, behoudens uitdrukkelijke bevestiging namens de verkoper, allerminst voor de hand ligt.

9.3.12.

Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat [geïntimeerde 1] niet zijn geslaagd in dit bewijs en dat de grieven 4 en 5 van [appellante] (dus) slagen. Of dit tot vernietiging van de bestreden vonnissen kan leiden zal blijken na de bespreking van de andere verweren van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] .

Financieringsvoorbehoud zonder tijdsbepaling

9.4.1.

Het hof komt op de navolgende gronden tot de slotsom dat het bewijs dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bij het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning van [appellante] een financieringsvoorbehoud hebben bedongen ten bedrage van

€ 550.000,00 zonder tijdsbepaling evenmin door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is geleverd.

9.4.2.

Uit de getuigenverklaringen blijkt dat in de concept-koopovereenkomst, die [getuige 1] namens [appellante] na 16 november 2010 aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ter tekening heeft voorgelegd, een financieringsvoorbehoud ontbrak. In die concept-koopovereenkomst, afgeleid van het model koopakte, was in artikel 16.1 sub b, op de plaats waar de einddatum van het financieringsvoorbehoud kan worden ingevuld, ‘n.v.t.’ vermeld. De verklaringen van de getuigen [getuige 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn ook gelijkluidend op het punt dat tijdens het bezoek van [getuige 1] op 22 november 2010 de letters ‘n.v.t.’ zijn doorgestreept en dat is toegevoegd ‘550.000,00’ boven de plaats in het model waar het bedrag kan worden ingevuld en bovendien in de kantlijn ‘22/11/2010’, de dag waarop de bijeenkomst plaatsvond.

9.4.3.

De verklaringen van de getuigen lopen uiteen op het punt of tijdens de bijeenkomst op 22 november ook, als uitkomst van wat toen besproken is, de woorden ’10 december 2010’ zijn bijgeschreven met een lijntje naar de plaats waar ‘n.v.t.’ was doorgestreept. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben als getuige verklaard niet te weten wanneer deze woorden zijn bijgeschreven en zij hebben gesteld dat dit later, eenzijdig, is gebeurd door [getuige 1] . [getuige 1] heeft als getuige verklaard dat zij dit niet later dan op 22 november 2010 heeft bijgeschreven, als uitkomst van wat tussen haar en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is besproken en van haar telefonische terugkoppeling met haar opdrachtgever, [de echtgenoot van appellante] . Tegenover de verklaring van [getuige 1] hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet bewezen dat de woorden ’10 december 2010’ na de bijeenkomst van 22 november 2010 eenzijdig door [getuige 1] zijn bijgeschreven. De verklaringen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn op dit punt ook niet aannemelijk gezien het feit dat in de koopovereenkomst boven de regel waarop art. 16.1 sub b staat, twee parafen van [geïntimeerde 2] zijn gesteld, één rechts van ’10 december 2010’ en één rechts van ‘550.000,00’, wat een sterke aanwijzing is dat deze datum al was bijgeschreven toen [geïntimeerde 2] de op 22 november 2010 doorgevoerde wijzigingen voor akkoord parafeerde. De verklaring van [geïntimeerde 2] dat zij aanvankelijk rechts van (‘achter’) ‘550.000,00’ had geparafeerd en vervolgens op verzoek van [getuige 1] nog een keer, en wel links van deze vermelding, overtuigt het hof niet.

9.4.4.

Er zijn ook geen (andere) feiten of omstandigheden bewezen, of anderszins gebleken, die de conclusie rechtvaardigen dat tussen partijen is overeengekomen dat, beoordeeld naar de hierboven in 9.3.6. weergegeven maatstaf, het financieringsvoorbehoud zonder einddatum tussen partijen zou gelden. De conclusie is, zoals hierboven al aangegeven, dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dit bewijs niet hebben geleverd.

Oneigenlijke dwaling

9.5.1.

Het bewijs dat [appellante] op de hoogte was van het feit dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] eerst tot de aankoop van de woning van [appellante] wilden overgaan indien hun eigen woning zou zijn verkocht en geleverd is naar het oordeel van het hof door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gedeeltelijk wel geleverd. Het hof motiveert dit als volgt.

9.5.2.

Voor de waardering van dit bewijs is het vertrekpunt dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tijdens de bijeenkomst op 16 november 2010 met zoveel woorden hebben uitgesproken dat zij niet met twee woningen wilden blijven zitten. Dat impliceert dat zij pas wilden aankopen als hun eigen woning zou zijn verkocht en geleverd, althans als verzekerd was dat dit zou gebeuren. Daarvan was [appellante] op de hoogte. Voor zover zij nog niet aanwezig was toen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dit zeiden geldt dat de kennis van haar echtgenoot [de echtgenoot van appellante] , aan wie zij alle onderhandelingen over de koop overliet, aan haar moet worden toegerekend.

9.5.3.

Gezien dit vertrekpunt spitst het bewijs zich toe op de vraag of [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hun wil in de loop van de bijeenkomst van 16 november 2010 of later hebben bijgesteld en op wat [de echtgenoot van appellante] daarover bekend was. De verklaringen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , hierboven geciteerd in 9.3.8. en 9.3.9., houden in dat zij hun wil niet hebben bijgesteld en dat [de echtgenoot van appellante] daarvan op de hoogte was. In dit opzicht acht het hof van belang dat de getuigen [getuige 2] , [appellante] en [de echtgenoot van appellante] niet hebben verklaard dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tijdens de bijeenkomst op 16 november 2010 uitdrukkelijk hebben gezegd dat zij hun wens om pas af te nemen als hun eigen woning zou zijn verkocht en geleverd lieten varen, en evenmin dat [de echtgenoot van appellante] uitdrukkelijk heeft gezegd dat de bereikte overeenstemming dat naar zijn mening wél inhield. De getuigen [getuige 2] en [de echtgenoot van appellante] spreken wel over 1 augustus 2011 als ‘
definitieve overdrachtsdatum ’, maar uit hun verklaringen blijkt dat deze kwalificatie berust op hun eigen appreciatie van de gang van zaken en niet op wat met zoveel woorden is gezegd. De verklaring van [getuige 2] dat ‘
over eventuele verdere uitloop niets meer (is) afgesproken ’ bevestigt dit.

9.5.4.

Ook de verklaring van [getuige 1] over de bijeenkomst op 22 november 2010 bevat geen aanknopingspunt dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tóen uitdrukkelijk te kennen hebben gegeven dat zij hun wens dat zij pas wilden aankopen als hun eigen woning zou zijn verkocht en geleverd hadden laten varen, en evenmin dat [getuige 1] toen namens [appellante] heeft meegedeeld dat [appellante] aan de ondertekening van de koopovereenkomst de betekenis zou toekennen dat zij dat wel deden. Uit de verklaring van [getuige 1] dat zij tijdens deze telefonische ruggenspraak met [de echtgenoot van appellante] heeft gehad leidt het hof af dat [de echtgenoot van appellante] hiervan op de hoogte was.

9.5.5.

De conclusie van het getuigenbewijs is dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hun wens zij pas wilden aankopen als hun eigen woning zou zijn verkocht en geleverd, althans als verzekerd was dat dit zou gebeuren, bij de bijeenkomst op 16 november 2010 duidelijk op tafel hebben gelegd, dat zij deze wens daarna niet uitdrukkelijk hebben prijsgegeven, dat zij er namens [appellante] niet op zijn gewezen dat aan ondertekening van de koopovereenkomst door [appellante] wel die betekenis zou worden toegekend en dat [de echtgenoot van appellante] van dit alles op de hoogte was. In zoverre zijn [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geslaagd in het hen in het kader van hun beroep op oneigenlijke dwaling opgedragen bewijs.

9.5.6.

De oneigenlijke dwaling wordt beheerst door de artikelen 3:33 – 3: 35 BW. Ingevolge artikel 3:33 wordt in beginsel geen rechtshandeling verricht, indien de wil, die zich door een verklaring heeft geopenbaard, ontbreekt. Op het ontbreken van de wil kan echter geen beroep worden gedaan, indien de wederpartij er, overeenkomstig de zin die hij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking (artikel 3:35 BW).

9.5.7.

In dit geval ontbreekt de wil van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om een koopovereenkomst zonder opschortende voorwaarde aan te gaan. Daarmee komt de vraag centraal te staan of [de echtgenoot van appellante] in de in 9.5.5. weergegeven omstandigheden aan de gang van zaken redelijkerwijs de betekenis mocht toekennen dat zij hun wens hadden laten varen. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. [appellante] mocht aan het ondertekenen van de koopovereenkomst door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] die betekenis niet toekennen en had zich er in de specifieke omstandigheden van dit geval uitdrukkelijk van moeten vergewissen dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hun wens wilden laten varen.

9.5.8.

Voor de specifieke omstandigheden van het geval verwijst het hof allereerst naar hetgeen het al in rov. 3.19 van het tussenarrest heeft overwogen.

Daar voegt het hof aan toe dat [getuige 1] op 22 november 2010 niet heeft gewaarschuwd voor de consequenties van het tekenen van de koopovereenkomst. Dat is van belang omdat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , tegelijk met het ondertekenen van de koopovereenkomst, aan de Makelaardij opdracht hebben gegeven voor de bemiddeling van de verkoop van hun woning aan de [adres 1] en de Makelaardij dus op 22 november 2010 twee rollen vervulde, namelijk de rol van verkopende makelaar in opdracht van [appellante] , de wederpartij van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bij de koop van de woning, en de rol van verkopende makelaar in opdracht van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bij de verkoop van hun eigen woning. Bovendien was sprake van een nauwe betrokkenheid van [de echtgenoot van appellante] bij de Makelaardij als oprichter en voormalig eigenaar, vader van de eigenaar, en adviseur van de Makelaardij. [de echtgenoot van appellante] had de aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op 22 november 2010 door [getuige 1] voor te leggen koopovereenkomst met haar voorbesproken, had zelf al getekend en had in die zin de regie gevoerd over het door de Makelaardij aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] voor te leggen stuk. In deze situatie moet [de echtgenoot van appellante] ervan op de hoogte zijn geweest dat de makelaardij ook in haar hoedanigheid van makelaar van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hen niet had gewaarschuwd voor de mogelijke consequenties van het tekenen van de koopovereenkomst voor hun wens om pas af te nemen als hun eigen woning was verkocht en geleverd.

9.5.9.

Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat het beroep van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op oneigenlijke dwaling slaagt en dat om die reden geen koopovereenkomst, die [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] verplichtte om op 1 augustus 2011 de woning af te nemen, tot stand is gekomen. De vorderingen van [appellante] moeten daarom worden afgewezen.

Slotsom

9.6.1.

Het bovenstaande leidt tot de volgende slotsom. De grieven 1 (zie rov. 3.11. van het tussenarrest), 2 en 3 (gedeeltelijk, zie rov. 3.17 van het tussenarrest) en 4 en 5 van [appellante] slagen. Dit kan niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen leiden, omdat het beroep van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op oneigenlijke dwaling opgaat. Er is dus geen overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen en de vorderingen van [appellante] moeten op die grond worden afgewezen. Dat betekent dat de bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd. De grieven 6 en 7 van [appellante] , gericht tegen respectievelijk het oordeel van de rechtbank over de cumulatie van boetes in rov. 3.15 tot en met 3.18 van het tussenvonnis en het oordeel van de rechtbank over de vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat in rov. 3.21 van het tussenvonnis, behoeven niet meer te worden behandeld. Dat geldt ook voor grief 8, die een veeggrief is.

9.6.2.

De grief van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in het incidenteel hoger beroep faalt blijkens rov. 3.13. van het tussenarrest.

9.6.3.

Gezien de uitkomst moet [appellante] worden beschouwd als de in het ongelijk gestelde partij in het principaal hoger beroep. Zij zal worden veroordeeld in de kosten van dat hoger beroep, vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente en nakosten. Het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] kan evenmin tot vernietiging van de bestreden vonnissen leiden. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] moeten de kosten van het incidenteel hoger beroep betalen, maar omdat dit hoger beroep een vraag betreft die ook in het principaal hoger beroep aan de orde is, zal het hof de kosten van het incidenteel hoger beroep begroten op nihil.

10. De uitspraak in het principaal en het incidenteel hoger beroep

Het hof:

10.1.

Bekrachtigt de vonnissen van 19 december 2012 en 3 september 2014;

10.2.

Veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] in de proceskosten van het principaal hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op € 1.601,00 aan griffierecht, op nihil voor de kosten van het oproepen van de getuigen en op € 23.514,00 aan salaris advocaat en wat betreft de nakosten op € 157,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

10.3.

Veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van het incidenteel hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [appellante] op nihil.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.J. Henzen, H.AE. Uniken Venema en G. Megchelsen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 augustus 2019.

griffier rolraadsheer