ECLI:NL:GHSHE:2019:2167

• Datum uitspraak: 18 juni 2019
• Publicatiedatum: 18 juni 2019
• Zaaknummer: 200.216.229_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. van Rijkom; M. van Ham; L.S. Frakes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en afwijzing verhuis- en inrichtingskosten

In deze civiele procedure staat de ontbinding van een huurovereenkomst centraal. [Appellante] is eigenaar van een perceel met daarop een bungalow die sinds 1994 wordt verhuurd aan [geïntimeerden c.s.]. [Appellante] heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik en vordert ontruiming van de woning. [Geïntimeerden c.s.] verzet zich hiertegen en vordert in reconventie een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten en voor aangebrachte veranderingen.

De kantonrechter wees de vordering van [appellante] af en liet de reconventionele vordering onbesproken. In hoger beroep vernietigt het hof het vonnis van de kantonrechter en wijst de primaire vordering van [appellante] toe. [Geïntimeerden c.s.] stemt in met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 oktober 2019 en zal de woning dan verlaten.

Het hof wijst de vordering tot vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten af wegens onvoldoende onderbouwing en gebrek aan redelijkheid, behoudens de teruggave van de borgsom. De proceskosten worden tussen partijen gecompenseerd. Het arrest wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden wegens dringend eigen gebruik met ontruiming per 1 oktober 2019, waarbij de vordering tot vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten wordt afgewezen behalve de teruggave van de borg.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team handelsrecht

zaaknummer 200.216.229/01

arrest van 18 juni 2019

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. W.L.P. van Rooij te Deurne,

hierna te noemen: [appellante] ,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. M.H. Kroon te Eindhoven,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden c.s.] ,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 4 juli 2017 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant (locatie Eindhoven) onder nummer 5123897 CV EXPL 16-6254 gewezen vonnis van 16 februari 2017 (hierna: het vonnis).

5. Het tussenarrest

In het tussenarrest heeft het hof bepaald dat een comparitie zou plaatsvinden.

6. Het nadere procesverloop

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest;

- het proces-verbaal van comparitie van 19 september 2017;

- de memorie van grieven, met producties;

- de memorie van antwoord (tevens houdend voorwaardelijke eis in reconventie), met producties;

- de akte overlegging producties van [appellante] ;

- de antwoordakte van [geïntimeerden c.s.] ;

- de akte overlegging productie van [appellante] ;

- de antwoordakte tevens houdend eis in reconventie met producties van [geïntimeerden c.s.] ;

- de antwoordakte van [appellante] .

Het hof heeft een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken het volgende vast (vonnis, 2).

[appellante] is eigenaar van het perceel aan de [adres 1] te [plaats] (perceelnummer [perceelnummer] ). Het betreft een bosperceel met daarop een grote woonboerderij uit 1928 die door [appellante] en haar kinderen wordt bewoond. Naast dit perceel heeft [appellante] nog twee percelen bosgrond in eigendom.

[geïntimeerden c.s.] huurt van [appellante] sinds 1 maart 1994 de op perceel [perceelnummer] staande bungalow (met garage en tuin) aan de [adres 2] te [plaats] . In de huurovereenkomst staat onder meer dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar en nadien met een stilzwijgende verlenging.

In het bestemmingsplan van 2 oktober 2008 is de bungalow als permanente woonbestemming aangemerkt.

Bij brief van 3 februari 2016 heeft [appellante] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2016 (op grond van het feit dat sprake is van een huurovereenkomst die naar aard van korte duur is) dan wel tegen 1 september 2016 (wegens dringend eigen gebruik).

Bij brief van 14 maart 2016 heeft [geïntimeerden c.s.] laten weten niet in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst.

3.2.

[appellante] heeft in eerste aanleg samengevat gevorderd (vonnis, 3.1):

primair: een verklaring voor recht over de opzegging en een veroordeling tot ontruiming, met een dwangsom;

subsidiair: vaststelling van een datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen en [geïntimeerden c.s.] de woning dient te ontruimen, met een dwangsom;

meer subsidiair: ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming, met een dwangsom;

met veroordeling van [geïntimeerden c.s.] in de proceskosten.

[appellante] heeft samengevat hieraan ten grondslag gelegd dat het huis ongeschikt is voor langdurend verblijf en dat zij nooit een huurovereenkomst voor woonruimte heeft willen aangaan. [appellante] heeft gesteld dat haar financiële situatie slecht is, zodat zij in het huis moet gaan wonen, en dat [geïntimeerden c.s.] eenvoudig ergens anders kan gaan wonen.

[geïntimeerden c.s.] heeft verweer gevoerd.

[geïntimeerden c.s.] heeft in reconventie, onder de voorwaarde van toewijzing van een vordering in conventie, veroordeling gevorderd tot betaling van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten alsmede tot betaling van een vergoeding voor de door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen.

[appellante] heeft verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis het gevorderde in conventie afgewezen, het gevorderde in reconventie onbesproken gelaten (omdat niet aan de voorwaarde is voldaan) en [appellante] in de proceskosten in conventie en in voorwaardelijke reconventie veroordeeld.

3.4.

[appellante] heeft in hoger beroep tien grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot toewijzing van haar gewijzigde vorderingen in hoger beroep. De gewijzigde vordering komt neer op het volgende:

primair: vaststelling van een datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen en veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot ontruiming, met een dwangsom en een vervangende machtiging om de ontruiming te bewerkstelligen;

subsidiair: ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot ontruiming, met een dwangsom en een vervangende machtiging om de ontruiming te bewerkstelligen.

[geïntimeerden c.s.] heeft verweer gevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot bekrachtiging.

[geïntimeerden c.s.] heeft in zijn laatste akte een onvoorwaardelijke vordering ingesteld. Hij vordert [appellante] te veroordelen tot betaling van:

( a) € 13.804,00 (verhuis- en inrichtingskosten), subsidiair € 5.993,00, te vermeerderen met de (wettelijke) verhoging per 1 maart 2019;

( b) € 6.604,00 (veranderingen en toevoegingen);

( c) € 227,00 (borg);

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

[appellante] heeft verweer gevoerd.

3.5.

De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.6.

Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat [geïntimeerden c.s.] bij zijn laatste akte (vierde bladzijde) heeft laten weten uiterlijk 1 oktober 2019 de woning te verlaten “om een andere woonruimte te betrekken” (nieuwbouw). [geïntimeerden c.s.] gaat er dus van uit dat “er een einde aan de huurovereenkomst zal komen”. Het hof maakt uit deze toelichting van [geïntimeerden c.s.] op dat [geïntimeerden c.s.] geen bezwaar meer heeft tegen de gewijzigde primaire vordering van [appellante] en alsnog toestemt in de beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:272 lid 1 BW. [appellante] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de datum 1 oktober 2019. Het hof zal dan ook de gewijzigde primaire vordering van [appellante] toewijzen. Gelet op de gegeven toestemming zal het hof de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

3.7.

De grieven slagen bij deze stand van zaken en behoeven geen verdere behandeling. Het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Het hof zal de primaire vordering van [appellante] toewijzen. Het hof zal de dwangsom matigen tot € 200,00 per dag met een maximum van € 20.000,00. Dit komt het hof passend voor.

3.8.

Het hof beoordeelt vervolgens de vordering van [geïntimeerden c.s.] in zijn laatste akte. [geïntimeerden c.s.] legt art. 7:275 lid 1 en 3 tot en met 5 BW (over verhuis- en inrichtingskosten) en art. 7:216 lid 3 BW (over veranderingen en toevoegingen) aan deze vordering ten grondslag. [geïntimeerden c.s.] stelt dat hij de “gebeurtenissen en houding” van [appellante] (zoals de vermeende interventie van [appellante] om de gemeente Nuenen aan te sporen tot handhaving) “als intimiderend” ervaart. [geïntimeerden c.s.] voelt zich “niet meer veilig”, zo stelt hij, en hij is “murw door de gevoerde procedures en situatie”. Hij voegt hieraan toe dat de beslissing om te verhuizen “noodgedwongen en enkel” is genomen “omdat [appellante] deze procedure is gestart en op allerlei andere manieren probeert het leven van de huurders zuur te maken”.

3.9.

Het hof is van oordeel dat deze vordering moet worden afgewezen, met uitzondering van de teruggave van de borg (3.10 hierna). Het hof overweegt dat art. 7:275 lid 1 en 3-5 BW voor zover relevant gaat over een beëindiging van de huur op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 onder c BW). De rechter heeft op grond van deze wettelijke regeling een discretionaire bevoegdheid wat betreft een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. Het hof ziet, gelet op alle omstandigheden, onvoldoende aanleiding om in dit geval een dergelijke vergoeding toe te kennen. Voor wat betreft het beroep op art. 7:216 lid 3 BW overweegt het hof dat [geïntimeerden c.s.] de vordering tegenover de betwisting door [appellante] onvoldoende heeft toegelicht. [geïntimeerden c.s.] heeft niet uitgelegd dat en waarom hij aanspraak kan maken op een vergoeding voor “geoorloofde veranderingen en toevoegingen”. Daarbij komt het bepaalde in art. 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking), waarnaar wordt verwezen in art. 7:216 lid 3 BW als voorwaarde voor een vergoeding. [geïntimeerden c.s.] heeft niet toegelicht dat en waarom [appellante] ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [geïntimeerden c.s.] en dat en waarom een vergoeding in dit geval redelijk zou zijn. [geïntimeerden c.s.] heeft niets anders gesteld dan dat hij (naar het hof begrijpt) werkzaamheden heeft uitgevoerd in de loop van de jaren, zoals de posten riolering, dak, dak garage, tegelwerk, buitenschilderwerk en waterput (zie het overzicht, gevoegd bij productie 15 bij zijn laatste akte). Dit is niet genoeg. Onduidelijk is wanneer welke werkzaamheden zijn uitgevoerd en of en in hoeverre [appellante] zodanig profijt zal hebben van deze werkzaamheden dat een vergoeding redelijk is.

3.10.

Het hof zal de vordering wat betreft de teruggave van de borg toewijzen. Dit vloeit direct voort uit de vorderingen van [appellante] en hangt nauw samen met een nieuwe omstandigheid na de memoriewisseling in hoger beroep, namelijk de beslissing van [geïntimeerden c.s.] om te verhuizen. De processuele verweren van [appellante] slagen dus op dit punt niet. [appellante] heeft wat deze vordering betreft geen specifiek verweer gevoerd.

3.11.

Iedere partij is deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten tussen partijen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis;

en opnieuw rechtdoende:

stelt vast dat de huurovereenkomst ten aanzien van de [adres 2] te [plaats] eindigt op 1 oktober 2019;

veroordeelt [geïntimeerden c.s.] uiterlijk 1 oktober 2019 het gehuurde leeg en ontruimd aan [appellante] op te leveren;

bepaalt dat [geïntimeerden c.s.] aan [appellante] een dwangsom van € 200,00 per dag verbeurt voor iedere dag dat [geïntimeerden c.s.] deze veroordeling niet uitvoert, tot een maximum van € 20.000,00;

machtigt [appellante] de ontruiming zelf te (laten) bewerkstelligen indien [geïntimeerden c.s.] hiermee in verzuim is;

veroordeelt [appellante] de borg van € 227,00 aan [geïntimeerden c.s.] terug te geven;

compenseert de proceskosten in beide instanties tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het over en weer meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, M. van Ham en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 juni 2019.

griffier rolraadsheer