ECLI:NL:GHSHE:2019:2166

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.214.799/01

arrest van 18 juni 2019

in de zaak van

1.[appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante 2] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellanten c.s.] ,

advocaat: mr. M.M. van den Boomen te Herten,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. A.W.J.D. Ray-Engels te Roermond,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 7 augustus 2018 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer C/03/216787 / HA ZA 16-91 gewezen vonnis van 11 januari 2017.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 7 augustus 2018 waarbij het hof een pleidooi heeft gelast;
het proces-verbaal van het pleidooi van 14 maart 2019;
het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6.De beoordeling

in principaal en (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep

6.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) [geïntimeerden] waren sinds 2003 eigenaren van een vrijstaande woonboerderij aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De woning dateert van rond 1900.

(ii) [appellanten c.s.] hebben in het voorjaar van 2014 interesse getoond in de woning, die al geruime tijd te koop stond.

In 2014 hebben zij de woning een aantal keren bezichtigd.

(iii) Op 18 augustus 2014 heeft Vereniging Eigen Huis in opdracht van [appellanten c.s.] een Rapport Bouwtechnische keuring opgesteld (prod. 1 inl. dagv.). Voor zover thans van belang vermeldt dit rapport:

“(blz 4/30:)Bij keuring verkregen informatie

(..)

Zijn er bij de verkoper gebreken bekend die normaal gebruik van de woning in de weg staan?

Nee

Zijn er speciale aandachtspunten van de opdrachtgever?

Nee

Zijn er specifieke bijzonderheden?

Woonboerderij van ca 1900, in 1950 herbouwd en vanaf 2004 wederom gedeeltelijk gerenoveerd.

(blz. 5/30)waarderingsnormen en afkortingen

(..)

3. Redelijke conditie Plaatselijke zichtbare veroudering, gebreken kunnen voorkomen

(..)

GC Geen conditie Niet mogelijk om juiste conditie vast te stellen

(..)

NTC: niet te controleren

Het is voor de bouwkundige niet mogelijk een bepaald onderdeel te controleren (..) In feite moet dit onderdeel dus nog (nader) worden geïnspecteerd. Het nader onderzoek kan uitwijzen dat het onderdeel in orde is, maar het kan ook uitwijzen dat ingrijpende herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn.

(..)

SOG: specialistisch onderzoek gewenst

Een onderzoek door een specialist moet plaatsvinden. (..) Bovendien kunnen uit het resultaat van het onderzoek hoge reparatiekosten blijken. (..) Houd bij een ‘SOG-post’ altijd rekening met een ‘PM-post’.

(blz. 7/30)overzicht kostenraming

(..)

Overzicht onderdelen waarbij specialistisch onderzoek gewenst (SOG) is genoteerd. Voor deze onderdelen is geen kostenraming opgenomen:

(..)(blz. 8/30)overzicht kostenraming (2/2)


Blz. 17 Kelder

(..)

(blz. 14/30)in detail Begane grond

(..)

Dragende wanden NTC : Visueel niet waarneembaar

GC : Opmerking(en): Uitgevoerd in metselwerk met voorzetwanden

(..)(blz. 17/30)in detail Begane grond

(…)Kelder SOG : Geconstateerd:

3 Zichtbare vochtplekken buitenwand (rechter zijgevel en binnenwand t.p.v. trap.

Maatregelen:

- Keuring door een specialistisch bedrijfnoodzakelijk. De maatregel is afhankelijkvan het onderzoek

(..)”

(iv) Op 7 december 2014 hebben [geïntimeerden] een “
Vragenlijst voor de verkoop van een woning” ingevuld en ondertekend (prod. 2 inl. dagv.). Bij vraag 2a, die erover gaat of er sprake is geweest van vochtdoorslag of aanhoudend vochtige plekken op de gevels, hebben [geïntimeerden] “
Nee” geantwoord.

( v) Op 12 december 2014 is de koopovereenkomst met betrekking tot de woning tussen partijen gesloten voor de koopprijs van € 400.000 (prod. 3 inl. dagv.) De levering was toen voorzien op 1 februari 2015.

De koopovereenkomst is door de makelaar van [geïntimeerden] neergelegd in een schriftelijke koopovereenkomst volgens het NVM-model.

Artikel 6.1. van de koopovereenkomst luidt: “
De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende (..) zichtbare en onzichtbare gebreken (..).”

Artikel 6.3. luidt: “
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (..) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”

Artikel 22 luidt: “
Oudheidsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 60 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

(vi) Op 22 januari 2015 heeft in opdracht van [appellanten c.s.] een taxatie plaatsgevonden door [makelaars] Makelaars (prod. 1 mvg). In het rapport d.d. 23 januari 2015 is achter de bijzondere aandachtspunten ‘
De onderhouds- of bouwkundige staat is in zijn algemeenheid “slecht”’ en ‘
De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde’ steeds het vakje ‘
Nee’ aangekruist. De onderhouds- en bouwkundige staat van het object (zowel binnenonderhoud, buitenonderhoud als bouwkundige staat) worden omschreven als ‘
voldoende’. Achter ‘
De taxateur heeft gebreken waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden’ staat ‘
Nee’. Bij de belangrijkste te verrichten werkzaamheden staat niets vermeld over vochtproblemen.

(vii) Na navraag door [appellanten c.s.] over de vermeldingen in dit rapport schreef de taxateur op 7 juli 2017: “(..)
Er zijn mij geen bijzonderheden bekend, alles zag er goed uit. Indien nu vochtplekken heeft, kan dat niet uit het niets komen. Lijkt mij als bouwkundige een ouder probleem. Helemaal als er voorzetwanden geplaatst zijn.” (prod.3 mvg).

(viii) Op enig moment voor de levering zijn [appellanten c.s.] met een architect in de woning geweest.

(ix) [geïntimeerden] hebben de woning op 24 januari 2015 verlaten, omdat zij in verband met de geplande leveringsdatum een huurcontract voor vervangende woonruimte elders hadden gesloten.

( x) Het transport heeft uiteindelijk plaatsgevonden op 11 maart 2015. In de transportakte is blijkens het overgelegde ontwerp-exemplaar de in rov. 6.1. onder (v) genoemde oudheidsclausule opgenomen in artikel 2 lid 4 (prod. 4 inl. dagv.).

(xi) Op 11 maart 2015 is door partijen een zgn. ”
Opleveringsformulier” getekend, waarop onder ‘
2) Opmerkingen tijdens de oplevering’ staat geschreven “
Geen problemen” (prod. 9 [geïntimeerden] ).

(xii) Op diezelfde dag, 11 maart 2015, heeft Hermetico [vestigingsnaam] B.V. (hierna: Hermetico) een bezoek gebracht aan/opname gedaan in de woning.

(xiii) Op 18 maart 2015 hebben [appellanten c.s.] per aangetekende brief aan [geïntimeerden] laten weten dat zij na de overdracht hebben geconstateerd dat de zijgevel helemaal nat en vochtig is en dat aan de binnenkant van het tussengedeelte en achterste gedeelte van de woning de binnenmuren nat zijn (prod. 5 inl. dagv.). [appellanten c.s.] hebben gewezen op het door [geïntimeerden] ingevulde vragenformulier, in het bijzonder op het feit dat zij ontkennen dat er een vochtprobleem met de gevels is, en hebben geschreven dat de foto van de taxatie bevestigt dat het vochtprobleem aan de voorgevel duidelijk aanwezig is.

[appellanten c.s.] hebben [geïntimeerden] gesommeerd om binnen twee weken aan te geven hoe de problemen worden opgelost: “
Bij gebreke waarvan je in verzuim komt te verkeren in de nakoming van jullie verplichtingen. In dat geval acht ik mij vrij om zelf tot herstel van de gebreken over te gaan (..)”.

(xiv) Op 21 maart 2015 heeft [geïntimeerde 1] per email aan [appellanten c.s.] geschreven dat hij afgelopen week door de makelaar is geïnformeerd over vochtdoorslag (prod. 1 cva). De mail gaat voornamelijk over kwesties die thans niet meer te zake doen. Wel heeft [geïntimeerde 1] nog geschreven: “
Aan de kant van de familie [familienaam][de buitenmuur waar het hier onder meer over gaat, hof]
heeft [de verkoopmakelaar][ [de verkoopmakelaar] , de verkoopmakelaar, hof]
jullie erop gewezen dat er geen goot aanwezig is. Dit zal, neem ik aan, ook nog eens door jullie bouwkundig inspecteur uitgelegd zijn dat dit inherent verbonden is met vocht aan deze zijde.”

(xiv) Op 29 maart 2015 heeft [geïntimeerde 1] per WhatsApp aan [appellanten c.s.] geschreven dat hij de aangetekende brief heeft ontvangen en vervolgens hebben partijen een afspraak gemaakt voor een bezichtiging door [geïntimeerde 1] op 30 maart 2015 (prod. 2 cva).

(xvi) [geïntimeerde 1] heeft op 30 maart 2015 de woning bezocht. [appellanten c.s.] waren toen reeds bezig met de verbouwingswerkzaamheden (vgl. mva inc app. nr. 3.3.). Toen is in ieder geval gesproken over vocht in de speelkamer.

(xvii) De overgelegde WhatsApp-berichten tussen partijen uit de periode na 30 maart 2015 gaan over andere, thans niet (meer) ter zake doende kwesties, zoals de garantie op de gevel, het slopen van een plafond vanwege boktor en de kat van [geïntimeerden] , maar niet meer over het onderhavige vochtprobleem.

(xix) [vochttechniek] Vochttechniek heeft in opdracht van [appellanten c.s.] een vochtonderzoek ingesteld (prod.7a inl. dagv.) In zijn rapport van 13 april 2015 schrijft [medewerker van vochttechniek] van [vochttechniek] onder meer:

“
Met mijn speciale vochtmeetapparatuur heb ik diverse metingen uitgevoerd. (..)[het]
valt op dat voor vrijwel alle muren voorzetwanden (gemetseld of als beplating) of lambrisering is aangebracht. (..)[ik]
heb ter plaatse van de voorzetwanden geen eenduidige vochtmetingen kunnen uitvoeren.

Uit mijn metingen blijkt dat in alle muren (die niet met een voorzetwand bekleed zijn) sprake is van optrekkend vocht. (..)De aanwezige voorzetwanden duiden veelal ook op de aanwezigheid van vocht (..)”.

(xx) Op 28 april 2015 heeft Hermetico een offerte gestuurd voor het
“oplossen van vocht probleem” (prod. 8 inl. dagv.). Zij schreef daarbij dat zij naar aanleiding van het onderhoud met [appellanten c.s.] op 24 april 2015 geconstateerd had dat bij alle buitenmuren vochtproblemen waren. De offerte van Hermetico sloot op € 53.120 incl. btw.

Blijkens een overgelegd overzicht van [de VOF] vof (prod. 18a inl. dagv.) waren door deze reeds op 14 april 2015 kosten gemaakt ten behoeve van het werk aan de woning.

(xxi) Op 7 mei 2015 zond Hermetico haar eerste rekening aan [appellanten c.s.] , gevolgd door rekeningen op 13, 22, 29 mei en 5, 12, 19 juni. In totaal heeft Hermetico gefactureerd

€ 52.552,73 incl. btw.

(xxii) Op 8 mei 2015, met een herhaling op 27 mei 2015, heeft mr. P.H.J.M. Janssen van SRK Rechtsbijstand [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor de vochtproblemen, die [geïntimeerden] zouden hebben verzwegen, en hen gevraagd of zij deze aansprakelijkheid aanvaardden (prod. 9 en 10 inl. dagv.). Vervolgens is gecorrespondeerd tussen SRK en ARAG Rechtsbijstand namens [geïntimeerden] , waarbij deze laatste iedere aansprakelijkheid van de hand wees.

(xxiii) Hermetico heeft op 16 juli 2015 verklaard (prod. 12 inl. dagv.) dat zij naar aanleiding van de hoge metingen en bevindingen van [vochttechniek] meteen moest beginnen met het herstellen van de vochtproblemen, “
Aangezien deze woning anders onbewoonbaar was, ook i.v.m. dat hun zoontje zeer zware astma heeft en fam. [appellanten] hun huurwoning per 1-6-2015 moest verlaten was er haast geboden”. Hermetico verklaarde dat achter het stucwerk de stenen waren verpulverd en dat zij alle voorzetwanden en plafonds op de begane grond heeft moeten slopen “
omdat alles vol schimmel zat en de binnenmuren bol stonden doordat het stucwerk vol zat met vocht”.

(xxiv) In een nadere verklaring van 26 november 2015 schreef Hermetico (prod. 16 inl. dagv.):

“
Op 11 maart 2015 hebben wij (..) geconstateerd dat ernstige vochtproblemen waren aan de binnenmuren van het gehele achterhuis. Uit de bijgevoe[g]
de foto’s die we tijdens de verbouwing hebben gemaakt blijkt dan ook dat de vochtproblemen reeds langere tijd aanwezig waren (..)”.

(xxv) Naar aanleiding van de conclusie van antwoord heeft Hermetico schriftelijk commentaar gegeven op de wijze waarop haar brief van 28 april 2015 (zie onder xx) is besproken in die conclusie (prod. 20 [appellanten c.s.] ). Hermetico heeft aangegeven dat zij met “
bij alle buitenmuren” heeft gedoeld op de muren van de rechterzijgevel in het achterhuis op de begane grond zoals te zien is op de foto’s. Daarbij schrijft Hermetico onder meer ook “
Het probleem van het vocht heeft te maken met doorslaand vocht vanuit de buitenmuren doordat de volledige spouw is volgepropt waardoor het vocht kan worden door-getransporteerd rechtstreeks naar de binnenmuur. (…) Tijdens het bezoek op 11 maart 2015 is vastgesteld dat er vochtplekken op de binnenmuur zaten. (..) Tevens zijn er vochtproblemen ontstaan door het ontbreken van een dakgoot aan de rechterzijgevel van het achterhuis waardoor bij regenval de totale grond verzadigd raakte en het water via de volgepropte spouw naar de binnenmuur kon worden getransporteerd.”

(xxvi) [appellanten c.s.] hebben de woning ingrijpend verbouwd.

6.2.1.

[appellanten c.s.] hebben [geïntimeerden] in rechte betrokken en gevorderd, samengevat en na wijziging van eis:

primair een verklaring voor recht dat de gekochte woning niet aan de koopovereenkomst van 12 december 2014 beantwoordt, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 67.556,66 met rente, en

subsidiair een verklaring voor recht dat [appellanten c.s.] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst van 12 december 2014 hebben gedwaald, en wijziging van de koopovereenkomst ten aanzien van [geïntimeerden] aldus dat de koopprijs met een bedrag van

€ 67.556,66 wordt verminderd, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] om het genoemde bedrag aan [appellanten c.s.] terug te betalen, met rente, alles met veroordeling van [geïntimeerden] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

6.2.2.

Bij het thans beroepen vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten c.s.] afgewezen, met veroordeling van [appellanten c.s.] in de proceskosten.

6.2.3.

[appellanten c.s.] zijn met vijftien grieven opgekomen tegen het vonnis van de rechtbank. [geïntimeerden] hebben onder aanvoering van vijf grieven voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld.

6.2.4.

Ondanks de vermelding in het proces-verbaal van de comparitie bij de rechtbank dat [appellanten c.s.] hun vorderingen ter zake huurkosten over de maanden januari-maart 2015
(€ 795,- per maand) en herstelkosten van de kelder (€ 7.500,-) hadden ingetrokken - en de daarop gerichte vraag tijdens het pleidooi in hoger beroep - hebben [appellanten c.s.] in hoger beroep hun vordering niet verminderd ten opzichte van het in de inleidende dagvaarding opgenomen bedrag. Het hof zal daarom blijven uitgaan van een vordering van
€ 67.556,66 in hoofdsom.

6.3.1.

De rechtbank was van oordeel dat ten aanzien van de woning sprake was van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 lid 2, 2e volzin BW. Een koper hoeft geen rekening te houden met de vochtproblemen als in de woning aanwezig (rov. 4.3.1.-slot). [appellanten c.s.] hebben echter onvoldoende voldaan aan hun onderzoeksplicht (rov. 4.3.3.-slot). Niet kan worden geoordeeld dat [geïntimeerden] niet voldaan hebben aan de op hen rustende mededelingsplicht (rov. 4.4.3.). Het vochtprobleem is een kenbaar gebrek als bedoeld in artikel 6.3. van de koopovereenkomst, waarvoor [geïntimeerden] dus niet hoeven in te staan (in afwijking van het bepaalde in artikel 6.1. van de koopovereenkomst) (rov. 4.5.1.). De rechtbank komt daarom niet meer toe aan het bepaalde in artikel 22 van de koopovereenkomst (rov. 4.5.2.).

Het beroep op dwaling van [appellanten c.s.] wordt om grofweg dezelfde redenen afgewezen (rov. 4.6.1.)

6.3.2.

Kern van het betoog van [appellanten c.s.] in hoger beroep is dat de woning niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik als woning nodig zijn, zoals bedoeld in art. 6.3. van de koopovereenkomst, en dat [geïntimeerden] daarmee zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen daaruit, waardoor [appellanten c.s.] voor een bedrag van € 67.556,66 schade hebben geleden, welke schade zij van [geïntimeerden] vergoed willen hebben. Subsidiair stellen zij gedwaald te hebben bij de aankoop van de woning en wensen zij dat de koopprijs met bovenstaand bedrag wordt verminderd. De grieven I tot en met XII zien op het oordeel van de rechtbank over de primaire vordering. Grieven XIII en XIV zien op de dwaling en grief XV op de proceskostenveroordeling.

6.3.3.

[geïntimeerden] voeren kort gezegd hiertegen aan dat géén sprake was van vochtproblemen, dat de woning niet non-conform is, dat [appellanten c.s.] hun onderzoeksplicht hebben geschonden, dat de problemen die er mogelijk waren c.q. ervaren werden door [appellanten c.s.] hadden kunnen worden verwacht gezien de ouderdom van de woning (zoals ook in de koopovereenkomst weergegeven). Daarnaast voeren zij verweer tegen de gevorderde schadeposten. In voorwaardelijk incidenteel hoger beroep grieven zij onder meer over het oordeel van de rechtbank dat sprake is van een non-conformiteit vanwege het optredende vochtprobleem en over het niet toetsen door de rechtbank aan artikel 22 van de koopovereenkomst.

6.4.1.

Het hof stelt voorop dat de afgeleverde zaak ingevolge het bepaalde in artikel 7:17
lid 1 BW aan de overeenkomst moet beantwoorden. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede dat zij de eigenschappen bezit voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

6.4.2.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun contract af te wijken.

In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM standaard-koopakte gesloten waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen.

Artikel 6.1 van de overeenkomst bevat de (voorgedrukte) hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van die gebreken. In (het eveneens bijna geheel voorgedrukte) artikel 6.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “
woonhuis”. Met artikel 6.3 staan [geïntimeerden] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Ingevolge artikel 6.3 staan [geïntimeerden] echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [appellanten c.s.] kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.

Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. In het onderhavige geval is dit expliciet tot uitdrukking gebracht en uitgewerkt in (het in de onderhavige koopovereenkomst speciaal toegevoegde) artikel 22 (de ouderdomsclausule).

6.5.1.

Door [geïntimeerden] is aangevoerd dat artikel 22 van de koopovereenkomst de bepaling van artikel 6.3. terzijde stelt.
Het hof stelt voorop dat, teneinde de precieze reikwijdte van artikel 22 in relatie tot artikel 6.3 te kunnen duiden - evenals bij de uitleg van de artikelen 6.1 en 6.3, afzonderlijk en in onderling verband - heeft te gelden dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat het aankomt op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex).

6.5.2.

In beginsel is het zo dat de artikelen 6.3 en 22 van de koopovereenkomst, in onderling samenhang bezien, redelijkerwijs zo moeten worden gelezen dat de algemene verplichting om “
in te staan” van artikel 6.3 niet geldt voor zover het geconstateerde gebrek valt onder de gebreken waarvoor geëxonereerd wordt in artikel 22. Anderzijds is het zó dat een koper van een beding dat de naam “
Ouderdomsclausule”’ draagt in de regel zal (mogen) verwachten dat het enkel tot een risicoverschuiving in zijn nadeel strekt voor zover het gaat om gebreken die daadwerkelijk het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Dat is in casu des te meer het geval, nu artikel 22 zeer algemeen is geformuleerd. Daarom kan over de onderlinge “rangorde” tussen deze artikelen niet in zijn algemeenheid een oordeel worden gegeven.
Of [geïntimeerden] een beroep kunnen doen op artikel 22 zal ervan afhangen wat partijen in verband met de ouderdom van de woning over en weer jegens elkaar hebben verklaard en wat zij in dit verband van elkaar hebben mogen verwachten en redelijkerwijs hebben kunnen begrijpen. Voorts is van belang voor welk specifiek gebrek [geïntimeerden] zich wensen te exonereren. In dat verband is ook relevant dat [appellanten c.s.] hebben gesteld dat [geïntimeerden] , gelet op hetgeen zijzelf wisten althans konden weten over de vochtproblematiek, zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op de exoneratie van artikel 22 kunnen beroepen.

6.5.3.

Bij de beoordeling zal verder een rol spelen dat artikel 22 door de makelaar van [geïntimeerden] in het door hem ingevulde model NVM-contract is opgenomen. Tijdens het pleidooi bij het hof hebben partijen meegedeeld dat over die bepaling tussen hen in het geheel niet is gesproken. Voor wat betreft de specifieke omstandigheden van dit geval is verder van belang dat tussen partijen vast staat dat [appellanten c.s.] met [geïntimeerden] niet hebben gesproken over het astma-probleem van hun zoon en de bijzondere eisen die dit stelt aan de door hen aan te kopen woning. Tenslotte is relevant dat (nog) niet is komen vast te staan dat de klachten, die [appellanten c.s.] thans stellen te hebben, in relatie staan tot het feit dat de woning meer dan zestig jaar oud is.

6.6.1.

Om de vraag wie de gevolgen dient te dragen van het door [appellanten c.s.] gestelde vochtprobleem te kunnen beantwoorden dient allereerst vast komen te staan óf er een dergelijk vochtprobleem - dat het normale gebruik van de woning als woonhuis verhinderde - aanwezig was bij de eigendomsoverdracht aan [appellanten c.s.] op 11 maart 2015, nu dit door [geïntimeerden] gemotiveerd wordt betwist. [appellanten c.s.] dragen hiervan de bewijslast.

Indien [appellanten c.s.] niet in dit bewijs slagen, zullen hun vorderingen worden afgewezen.

6.6.2.

Indien [appellanten c.s.] wel slagen in dit bewijs, komt de kwestie van hun onderzoeksplicht ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aan de orde.

In dit verband zullen [appellanten c.s.] ook moeten bewijzen dat op 12 december 2014 een vochtprobleem aanwezig was in de woning en wat de aard en de omvang van dat probleem toen was.

6.6.3.

Het ligt vervolgens op de weg van [geïntimeerden] om te bewijzen dat [appellanten c.s.] het vochtprobleem ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in december 2014 reeds hadden kunnen onderkennen. Dit betekent dat [geïntimeerden] zullen moeten bewijzen dat de gebreken waarop [appellanten c.s.] zich beroepen toen kenbaar waren c.q. kenbaar konden zijn bij een “gewone” (waarmee het hof onder meer doelt op: “niet destructieve”) aankoopkeuring.

Indien [geïntimeerden] niet slagen in dit bewijs heeft in beginsel te gelden dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor de (bewezen) vochtproblemen.

6.6.4.

Dit zal alleen anders zijn indien [geïntimeerden] slagen in het bewijs dat het bewezen vochtprobleem bestreken wordt door de ouderdomsclausule van artikel 22, namelijk dat het vochtprobleem een met de ouderdom van de woning samenhangend gebrek is, waarvoor [geïntimeerden] niet hoeven in te staan. Indien [geïntimeerden] in dit bewijs slagen, zullen de vorderingen van [appellanten c.s.] ook worden afgewezen.

6.6.5.

Indien [geïntimeerden] wel slagen in het in rov 6.6.3. genoemde bewijs dat de gebreken in december 2014 kenbaar waren voor [appellanten c.s.] , rust vervolgens op [appellanten c.s.] de bewijslast dat [geïntimeerden] toen van de bestaande vochtproblemen op de hoogte waren, (maar daaromtrent bij het sluiten van de koopovereenkomst hun spreekplicht jegens [appellanten c.s.] hebben geschonden). Indien [appellanten c.s.] in dit bewijs slagen, zullen hun vorderingen ook worden toegewezen.

Het is in dit verband naar het oordeel van het hof overigens niet relevant dat/of het een ouderdomsgebrek is (als bedoeld in artikel 22), omdat [geïntimeerden] ook bij dergelijke, hen bekende, problemen [appellanten c.s.] daaromtrent hadden moeten inlichten.

6.7.1.

Op 30 maart 2015 heeft [geïntimeerde 1] een bezoek gebracht aan de woning, nadat hierover tussen partijen contact was geweest. Door [appellanten c.s.] is aangevoerd dat [geïntimeerde 1] toen heeft erkend dat [appellanten c.s.] het door hen gestelde vochtprobleem hadden en dat hij toen zou hebben aangeboden het probleem op te lossen.

6.7.2.

Door [geïntimeerden] wordt dit gemotiveerd ontkend. Zij stellen dat reeds ongeveer vanaf de eigendomsoverdracht in de woning is gewerkt door [appellanten c.s.] en dat toen [geïntimeerde 1] de woning bezocht, vooral gesproken is over kwesties die nu niet meer ter zake doen, zoals boktor en een discussie over garanties met betrekking tot de voorgevel, gegeven door een vorige aannemer. Wel is gesproken over een vochtblaasje dat er al jaren zat. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [geïntimeerde 1] desgevraagd het hof meegedeeld dat hij toen heeft aangeboden een stukadoor te laten komen om dat blaasje alsnog te verwijderen. Over de stelling dat er vocht in de hoek van de speelkamer zat zei [geïntimeerde 1] , kort samengevat, dat hij toen gezien de lopende verbouwing hooguit heeft kunnen zien dat het vochtig was in de hoek onderaan. Hij heeft toen tegen [appellanten c.s.] gezegd dat als er vocht zou zitten, dat zou komen omdat er aan die zijde geen goot zat (aan de buitenmuur).

6.7.3.

In het licht van die gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] zijn de stellingen van [appellanten c.s.] te summier. Het hof heeft hierbij met name het oog op de gestelde omstandigheden waaronder de erkenning/toezegging (eventueel) door [geïntimeerde 1] zou zijn gedaan en de staat waarin de woning gezien de lopende werkzaamheden toen verkeerde. In dat licht kan aan de gesteld door [geïntimeerde 1] geuite woorden (zelfs als hij zou hebben gezegd wat [appellanten c.s.] stellen) niet de strekking worden toegekend die [appellanten c.s.] er nu aan willen geven, namelijk dat [geïntimeerde 1] heeft erkend dat alle vochtproblemen waarop [appellanten c.s.] zich in deze procedure beroepen aan [geïntimeerden] bekend waren en dat [geïntimeerden] deze problemen ook op hun kosten zouden opheffen. Dat geldt des te meer nu [appellanten c.s.] niet hebben betwist dat de erkenning/toezegging is gedaan in een verband waarin verder alleen relatief kleine, (voor zover nog nodig:) gemakkelijk op te lossen problemen aan de orde zijn gesteld. Bij gebreke aan voldoende stellingen op dit vlak komt het hof hier niet toe aan verdere bewijslevering op dit punt.

6.8.

Het hof zal uit een oogpunt van proces-economie [appellanten c.s.] en [geïntimeerden] thans reeds toelaten tot alle bewijsopdrachten, als in het dictum te melden.

6.9.

Iedere andere beslissing zal worden aangehouden.

7.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en (voorwaardelijke) incidenteel hoger beroep

laat
[appellanten c.s.]toe te bewijzen:

(1) dat op 11 maart 2015 een vochtprobleem aanwezig was in de woning, en wat de aard en de omvang van dat probleem toen was;

(2) dat op 12 december 2014 een vochtprobleem aanwezig was in de woning en wat de aard en de omvang van dat probleem toen was;

(3) dat [geïntimeerden] het vochtprobleem op 12 december 2014 wel kenden of hadden moeten kennen (maar daarover gezwegen hebben);

laat
[geïntimeerden]toe te bewijzen:

(4) dat [appellanten c.s.] het vochtprobleem op 12 december 2014 kenden, althans dat het voor hen toen kenbaar was;

(5) dat het vochtprobleem een met de ouderdom van de woning samenhangend gebrek was;

bepaalt, voor het geval partijen bewijs door getuigen willen leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. H.A.G. Fikkers als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 2 juli 2019 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaten van partijen tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zullen opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, J.I.M.W. Bartelds en W.J.J. Beurskens en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 juni 2019.

griffier rolraadsheer

Non-conformiteit bij de verkoop van een woning en de gevolgen van gebreken

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.[appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,

1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

5.Het verloop van de procedure

6.De beoordeling

7.De uitspraak