Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.228.199/01
arrest van 4 juni 2019
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. G.J.P.M. Mooren te Goirle,
tegen:
Woonstichting Leystromen,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R. Benneker te Rotterdam,
op het bij exploot van dagvaarding van 13 september 2017 en herstelexploot van 14 september 2017 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen vonnis van 14 juni 2017 tussen appellante - [appellante] - als gedaagde en geïntimeerde - Leystromen - als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5617636 CV EXPL 16-9972)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 15 maart 2017.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 13 september 2017 met een productie;
- het herstelexploot van 14 september 2017;
- de memorie van grieven van [appellante] van 13 februari 2018 met een productie;
- de memorie van antwoord van Leystromen van 24 april 2018.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1
De vaststelling van de feiten in het eindvonnis van 14 juni 2017 onder 2. is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Deze vaststelling luidt als volgt:
Met ingang van 22 juni 1999 huurt [appellante] van (de rechtsvoorganger van) Leystromen de woonruimte aan het adres [adres 1] te [plaats] .
Deze woonruimte is de bovenwoning van een duplexpand. De benedenwoning ( [adres 2] ) wordt sinds 3 april 2009 door Leystromen verhuurd aan de heer [huurder 1] . De naastgelegen woning aan de [adres 3] is verhuurd aan de heer [huurder 2] .
Sedert eind 2011 begin 2012 bestaat tussen [huurder 1] en [appellante] onenigheid. Beiden hebben bij Leystromen klachten over gedragingen van de ander ingediend. [huurder 1] klaagt sindsdien onder meer over ernstige (nachtelijke) geluidsoverlast, vervuiling en vernielingen en heeft meerdere malen tegen [appellante] aangifte gedaan, onder meer van vernieling, diefstal, bedreiging en schending van zijn privacy doordat [appellante] camera’s heeft bevestigd die (zouden) zijn gericht op de woning van [huurder 1] .
De kantonrechter heeft bij vonnis van 12 maart 2014 de door [huurder 1] tegen Leystromen ingestelde - primaire - vordering waarmee hij Leystromen wilde dwingen een ontruimingsprocedure tegen [appellante] te entameren, afgewezen. Dit vonnis is door het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch bij arrest van 29 september 2015 bekrachtigd.
Bij brief van 26 oktober 2016 heeft Leystromen aan [appellante] medegedeeld dat zij wegens de verstoring van het woongenot (en de nachtrust) van [huurder 1] door [appellante] , de huurovereenkomst met haar wil beëindigen. Tevens bood zij aan te onderzoeken of een woningaanbod met een zogenoemde ‘laatste kans overeenkomst’ mogelijk was, mits [appellante] de huurovereenkomst vrijwillig zou opzeggen en aan overige, in die brief vermelde voorwaarden zou worden voldaan. [appellante] is op dat aanbod niet ingegaan.
De kantonrechter heeft bij vonnis in kort geding van 8 februari 2017 de door Leystromen tegen [appellante] ingestelde vordering tot ontruiming afgewezen wegens - kort gezegd - het ontbreken van een spoedeisend belang.
3.2
Bij dagvaarding van 27 december 2016 heeft Leystromen de onderhavige procedure tegen [appellante] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt Leystromen dat zij sinds 2012 van [huurder 1] een groot aantal klachten ontvangt over verschillende vormen van (geluids)overlast door [appellante] . Ook van de buurman [huurder 2] ontvangt zij dergelijke klachten over [appellante] , terwijl medewerkers van Leystromen zelf op verschillende dagen (geluids)overlast hebben geconstateerd. Leystromen stelt verder dat [appellante] de privacy van [huurder 1] en [huurder 2] schendt door camera’s op hun woningen te richten. Door aldus te handelen en overlast te veroorzaken heeft [appellante] zich volgens Leystromen niet als goed huurster gedragen. De tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen, aldus Leystromen . Op grond daarvan vordert zij, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van het bedrag overeenkomende met de huur tot aan de ontruiming.
3.3
[appellante] betwist de juistheid van de klachten en de bevindingen van de medewerkers van Leystromen . Volgens haar veroorzaakt zij geen overlast aan [huurder 1] maar is het omgekeerde het geval.
3.4
Bij tussenvonnis van 15 maart 2017 heeft de kantonrechter een descente met comparitie van partijen bepaald die op 11 mei 2017 heeft plaatsgevonden.
Bij eindvonnis van 14 juni 2017 heeft de kantonrechter het verweer van [appellante] verworpen en de vorderingen van de Leystromen toegewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten (met uitzondering van de nakosten).
3.5
[appellante] heeft tegen het eindvonnis van 14 juni 2017 drie grieven aangevoerd. Grief I betreft de overlast die [appellante] zelf van [huurder 1] heeft ervaren en diens aandeel in de ontstane situatie. De grieven II en III betreffen de toepassing van artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Leystromen heeft de grieven van [appellante] bestreden.
3.6
In het eindvonnis van 14 juni 2017 heeft de kantonrechter een niet-limitatieve opsomming gegeven van de klachten/meldingen over door [appellante] veroorzaakte overlast. Dit betreft meldingen van [huurder 1] en diens vriendin, dochter en een vriend, van [huurder 2] en van een thuiszorgmedewerkster, en de bevindingen van medewerkers van Leystromen en van de politie (r.o. 4.4). Verder heeft de kantonrechter de bevindingen van de gerechtelijke plaatsopneming op 11 mei 2017 weergegeven en geconcludeerd dat voldoende is komen vast te staan dat [appellante] welbewust overlast heeft veroorzaakt (r.o. 4.5). Tegen deze weergave van de klachten, meldingen en bevindingen en de daarop gebaseerde conclusie heeft [appellante] geen afzonderlijke grieven gericht, zodat een en ander het hof in het hierna volgende tot uitgangspunt strekt.
3.7
Met grief I betoogt [appellante] dat onvoldoende rekening is gehouden met haar kant van het verhaal. Met betrekking tot de aangiften die [huurder 1] tegen haar heeft gedaan voert zij aan dat zij in hoger beroep bij arrest van 14 juli 2017 van de meervoudige kamer voor stafzaken van dit hof is vrijgesproken van vernieling op 10 oktober 2015 en bedreiging op 14 maart 2014 jegens [huurder 1] . Daarnaast voert zij aan dat in de procedure tussen [huurder 1] en Leystromen over optreden tegen [appellante] in het arrest van dit hof van 29 september 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:3787) onder meer is vastgesteld dat sprake is van een geëscaleerd burenconflict, waarbij beide huurders hun aandeel hebben in de ontstane situatie en jegens elkaar voor overlast zorgen.
3.8
Leystromen heeft naar aanleiding hiervan naar voren gebracht dat zij via haar medewerkers heeft vastgesteld wat het aandeel van [appellante] in het conflict was en dat dit aandeel schandelijk was. Zij heeft getracht te bewerkstelligen dat [appellante] zou verhuizen door haar, onder voorwaarden, een andere woning aan te bieden maar toen dit door [appellante] werd geweigerd resteerde niets anders dan een vordering tot ontbinding en ontruiming, aldus Leystromen .
3.9
Het hof overweegt hierover het volgende. De omstandigheid dat [appellante] is vrijgesproken van de twee genoemde strafbare feiten betekent dat in de strafzaak niet is komen vast te staan dat zij die feiten toen heeft gepleegd. Dit gegeven doet echter niet af aan de conclusie, op basis van het geheel aan klachten, meldingen en bevindingen, dat [appellante] welbewust overlast heeft veroorzaakt. De vaststelling in de procedure tussen [huurder 1] en Leystromen dat [appellante] en [huurder 1] over en weer overlast veroorzaken moet niet los gezien worden van de insteek van die procedure, waarin [huurder 1] Leystromen verweet onvoldoende te ondernemen tegen de overlast die door [appellante] werd veroorzaakt. Dat verwijt werd niet gehonoreerd in die procedure. Het oordeel over het aandeel van beide huurders in het geëscaleerde burenconlict vrijwaart [appellante] niet tegen de vordering die Leystromen in de onderhavige zaak heeft ingesteld en die is gebaseerd op het handelen van [appellante] gedurende een aantal jaren, waaronder juist ook de periode die volgde op de procedure die eindigde met het arrest van 29 september 2015. Het welbewust veroorzaken van overlast wordt niet gerechtvaardigd door de omstandigheid dat dit gebeurt in de context van een burenconflict en is ook in die context jegens Leystromen als verhuurster te kwalificeren als een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [appellante] uit de huurovereenkomst. Grief I wordt daarom verworpen.
3.1
Grief II betreft het beroep van [appellante] op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Het hof stelt het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.
3.11
De vraag is nu of [appellante] onder de gegeven omstandigheden een beroep toekomt op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW Pro. De Hoge Raad heeft in zijn prejudiciële beslissing van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) de maatstaf die met betrekking tot deze vraag gehanteerd dient te worden, bepaald en toegelicht. Daaruit blijkt onder meer dat de afweging die plaatsvindt bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, niet slechts plaatsvindt aan de hand van de in artikel 6:265 lid 1 BW Pro genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) maar dat alle overige omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn (r.o. 3.8.1). Toepassing van die maatstaf brengt het hof voor het onderhavige geval tot de conclusie dat de tekortkomingen van [appellante] in de nakoming van haar verplichting om zich als goed huurster te gedragen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen. Het hof neemt hierbij in aanmerking de lange duur van de door [appellante] veroorzaakte overlast, de onwil om verbetering in de situatie te bewerkstelligen en vooral het moedwillige karakter van de overlast. Daartegen weegt de omstandigheid dat een en ander zijn oorsprong vindt in een burenconflict waaraan ook de andere huurder heeft bijgedragen, niet op. Voor het overige zijn door [appellante] geen omstandigheden naar voren gebracht die bij toepassing van deze maatstaf tot een ander resultaat kunnen leiden. Grief II wordt verworpen.
3.12
Met grief III betoogt [appellante] dat Leystromen niet zonder ingebrekestelling tot het vorderen van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde mocht overgaan. Volgens [appellante] mocht zij erop vertrouwen dat Leystromen in 2013 het dossier over de burenruzie had gesloten en heeft Leystromen haar recht verwerkt om zonder meer over te gaan tot het instellen van de onderhavige vorderingen.
3.13
Leystromen stelt zich op het standpunt dat het gegeven dat zij in 2013 aan [appellante] en [huurder 1] heeft laten weten het dossier over de burenruzie te sluiten geen vrijbrief voor [appellante] vormt om [huurder 1] het leven zuur te maken. Volgens Leystromen dient zij als verhuurster te bewerkstelligen dat de overlast zoals door [appellante] veroorzaakt wordt beëindigd. Ingeval van dergelijke tekortkomingen die niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden is een ingebrekestelling niet vereist, aldus Leystromen .
3.14
Het hof overweegt hierover het volgende. De brief van 5 september 2013 aan zowel [huurder 1] als [appellante] waar [appellante] op doelt, heeft duidelijk de strekking aan beide conflicterende huurders te laten weten dat Leystromen als verhuurster geen mogelijkheden meer ziet om het conflict tussen hen op te lossen. Daarin is geen toezegging te lezen om jegens (een van ) hen af te zien van het instellen van vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [appellante] mocht er ook niet op vertrouwen dat Leystromen in de periode na die brief alle gedragingen van [appellante] zou accepteren. Dat ligt niet voor de hand, en dat staat ook niet in die brief. Naar de omstandigheden zoals deze zich nadien ontwikkelden stond het Leystromen vrij om alsnog maatregelen te treffen als waarvan in dit geval sprake is. Door het veroorzaken van overlast is [appellante] tekortgeschoten in haar verplichting om zich als goed huurster te gedragen en deze tekortkomingen kunnen niet ongedaan gemaakt worden. Een ingebrekestelling als door [appellante] bepleit, is onder deze omstandigheden niet vereist. Een en ander leidt tot de slotsom dat ook grief III wordt verworpen.
3.15
Nu alle grieven zijn verworpen, zal het eindvonnis van 14 juni 2017 worden bekrachtigd met veroordeling van [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het eindvonnis van 14 juni 2017, waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Leystromen begroot op € 716,= aan griffierechte en op € 1.074,= aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 juni 2019.
griffier rolraadsheer