ECLI:NL:GHSHE:2019:18

Uitspraak

ERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.220.174/01

arrest van 8 januari 2019

in de zaak van

Woonstichting [woonstichting] ,

voorheen genaamd Woningstichting [woningstichting] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

verder: de Stichting,

advocaat: mr. J.M.H. van den Mosselaar te Best,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

verder: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.E.Th. Hogervorst te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 24 juli 2017 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen vonnis van 26 april 2017 tussen de Stichting als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5427201 \ CV EXPL 16-9707)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 15 maart 2017.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van 24 juli 2017;
de memorie van grieven van de Stichting van 10 oktober 2017;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 21 november 2017;
de akte van de Stichting van 22 mei 2018;
de antwoordakte van [geïntimeerde] van 5 juni 2018.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1

In overweging 2. van het tussenvonnis van 15 maart 2017 heeft de kantonrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de kantonrechter vastgestelde feiten, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van de feiten die voor de beoordeling van dit hoger beroep relevant zijn.

De Stichting verhuurt naast reguliere woningen ook een aantal chalets op woonwagenlocaties. Een van die locaties is gelegen aan de straten [straat 1] en [straat 2] te [plaats] .

De Stichting heeft in het verleden de woning aan het adres [straat 1] [nummer 1] verhuurd aan de heer [derde] (verder: [derde] ), die deze woning met [geïntimeerde] bewoonde. In verband met het aantreffen van een hennepkwekerij heeft de Stichting de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, hetgeen bij vonnis van 23 oktober 2013 is toegewezen. [derde] en [geïntimeerde] hebben de woning daarna op 5 oktober 2014 ontruimd en verlaten.

De Stichting heeft vervolgens op 12 februari 2015 de woning aan het adres [straat 1] [nummer 1] aan [geïntimeerde] verhuurd onder de voorwaarde dat [derde] niet meer in de woning zou komen.

Op 24 mei 2016 is bij een controle van de gemeente [gemeente] in de woningen aan de [straat 2] [nummer 2] en [straat 1] [nummer 1] gebleken dat - buiten medeweten van de Stichting - een woningruil had plaatsgevonden. In de woning [straat 2] [nummer 2] werden [geïntimeerde] en [derde] aangetroffen met hun kind [kind] .

Op 20 juni 2016 heeft De Stichting [geïntimeerde] laten weten dat de woningruil niet was toegestaan. [geïntimeerde] heeft daarop direct deze woningruil weer ongedaan gemaakt en zij heeft haar intrek genomen op het adres [straat 1] [nummer 1] .

De Stichting heeft [geïntimeerde] bij brief van 4 augustus 2016 in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf te beëindigen vanwege de woningruil en het weer in huis nemen van [derde] . [geïntimeerde] is daar niet toe overgegaan.

Op 5 september 2016 heeft de Stichting tegen [geïntimeerde] een procedure aanhangig gemaakt waarin de Stichting vanwege huurachterstand naast betaling daarvan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning aan het adres [straat 1] [nummer 1] vorderde. In die procedure zijn partijen tot een vergelijk gekomen en is een vaststellingsovereenkomst opgesteld die is neergelegd in het proces-verbaal van comparitie op 15 december 2016.

In dit proces-verbaal is opgenomen, samengevat, dat partijen het bedrag van de huurachterstand inclusief kosten per 15 december 2016 hebben vastgesteld, een betalingsregeling hebben getroffen en elkaar in dat geschil bij nakoming van de afspraken volledige kwijting verlenen. Deze procedure is doorgehaald. Niet gebleken is dat de regeling niet is nagekomen.

3.2

Bij dagvaarding van 4 oktober 2016 heeft de Stichting de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt de Stichting dat [geïntimeerde] door de woningruil zonder toestemming en door het toelaten van [derde] in de woning heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden.

Op grond daarvan vordert de Stichting, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning aan het adres [straat 1] [nummer 1] en van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur tot aan de ontruiming, met rente en kosten.

[geïntimeerde] heeft de vorderingen van de Stichting bestreden. Zij ontkent niet dat zij zonder toestemming tot woningruil is overgegaan, maar voert aan dat zij deze weer ongedaan heeft gemaakt. Zij betwist dat zij [derde] in haar woning heeft toegelaten anders dan voor het contact met hun kind. De relatie met [derde] is verbroken, aldus [geïntimeerde] .

3.3

Bij tussenvonnis van 15 maart 2017 heeft de kantonrechter onder meer geconstateerd dat tussen partijen een andere procedure aanhangig was waarin de Stichting vanwege huurachterstand naast betaling daarvan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderde en waarin partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. De kantonrechter vermeldt in het tussenvonnis verder dat [geïntimeerde] zich in dit verband bij conclusie van dupliek op het standpunt heeft gesteld dat zij niet kan begrijpen waarom de Stichting haar in de procedure met betrekking tot de huurachterstand tegemoet komt door de gevorderde ontbinding en ontruiming te laten varen, terwijl zij thans in deze procedure daaraan vast houdt. De kantonrechter heeft de Stichting in de gelegenheid gesteld op dit verweer te reageren.

3.4

Nadat partijen zich over dit verweer hadden uitgelaten is de kantonrechter in het eindvonnis van 26 april 2017 nader ingegaan op de inhoud van het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 15 december 2016 in de procedure tussen partijen over de huurachterstand van [geïntimeerde] (r.o. 2.6).

Hieruit heeft de kantonrechter afgeleid dat partijen duidelijk de intentie hebben gehad de huurrelatie te continueren en dat [geïntimeerde] in ieder geval voor de duur van de betalingsregeling contractueel aan de Stichting was gebonden (r.o. 2.7). Verder is overwogen dat in het proces-verbaal niet is gebleken van een voorbehoud ten aanzien van de

gevorderde ontbinding en ontruiming in de onderhavige zaak. Naar het oordeel van de kantonrechter mocht [geïntimeerde] er in alle redelijkheid op vertrouwen dat de Stichting de huurovereenkomst met zeker 12 maanden - de duur van de betalingsregeling - zou voortzetten (r.o. 2.8). Met haar zwijgen in die procedure heeft de Stichting het gerechtvaardigd

vertrouwen gewekt dat zij haar eerdere aanspraak - de ontbinding en ontruiming - niet meer

geldend zou maken. Door dit alsnog te doen heeft zij [geïntimeerde] onredelijk benadeeld en haar

positie verzwaard. Van de Stichting had naar het oordeel van de kantonrechter verwacht mogen worden dat zij haar intenties ten aanzien van het hoe dan ook niet laten voortduren van de huurovereenkomst duidelijk aan [geïntimeerde] kenbaar had gemaakt; nu zij dat heeft nagelaten heeft de Stichting haar rechten verwerkt (r.o. 2.9). De vorderingen van de Stichting zijn daarom afgewezen met veroordeling van de Stichting in de proceskosten.

3.5

In deze procedure is als wederpartij van [geïntimeerde] opgetreden de stichting Woningstichting [woningstichting] . Bij akte van 22 mei 2018 heeft zij te kennen gegeven dat de naam van Stichting [woningstichting] , appellante, in verband met een fusie met ingang van 1 januari 2018 is gewijzigd In Woonstichting [woonstichting] . In haar antwoordakte heeft [geïntimeerde] laten weten dat volgens haar de procedure niet kan worden voortgezet nu de ‘oude’ eiseres kennelijk heeft opgehouden te bestaan en met betrekking tot de ‘nieuwe’ eiseres die in casu immers is ontstaan als gevolg van een fusie niet inzichtelijk is wie nieuwe rechthebbende is en onduidelijk is welke de

onderliggende rechtsgrond is van enige verkrijging onder algemene titel. Volgens

[geïntimeerde] dienen de vorderingen van Woningstichting [woningstichting] mede daarom afgewezen te worden. Het hof volgt [geïntimeerde] niet in dit standpunt. Uit de mededeling van de Stichting blijkt dat de rechtspersoon die voorheen onder de naam Woningstichting [woningstichting] de onderhavige procedure voerde dat thans doet onder de naam Woonstichting [woonstichting] en dat de achtergrond van deze naamswijziging is gelegen in een fusie. [geïntimeerde] vindt dit onduidelijk, maar door haar is niet met concrete feiten onderbouwd dat en waarom de mededeling van de Stichting onjuist zou zijn.

3.6

De vier grieven van de Stichting richten zich achtereenvolgens tegen de hiervoor verkort weergegeven rechtsoverwegingen 2.7, 2.8 en 2.9 en tegen de daarop gebaseerde beslissingen op de vordering en de proceskosten. [geïntimeerde] heeft de grieven bestreden. Deze lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.7

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geconcludeerd dat sprake is van rechtsverwerking aan de zijde van de Stichting. Het hof stelt bij de beoordeling van de vraag of hiervan in dit geval sprake is het volgende voorop. Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dan de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt.

3.8

In dit geval gaat het om de vraag of de vaststellingsovereenkomst waarmee de procedure over de huurachterstand is geëindigd ertoe leidt dat de vorderingen die in die procedure niet zijn doorgezet, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, in de onderhavige procedure niet (langer) geldend kunnen worden gemaakt.

3.9

De Stichting heeft in dit verband betoogd dat beide procedures los van elkaar gezien moeten worden en daarbij aangevoerd dat in de procedure inzake de huurachterstand de deurwaarder als gemachtigde is opgetreden en in de onderhavige procedure haar advocaat. Het hof kan de Stichting hierin niet volgen. Beide procedures zijn aanhangig gemaakt door de Stichting als eisende partij en betreffen de huurovereenkomst met [geïntimeerde] inzake de woning aan het adres [straat 1] [nummer 1] te [plaats] . Wie daarbij als gemachtigde is opgetreden is niet relevant voor de aard en de inhoud van de procedure. De Stichting heeft in de twee procedures elk een andere grondslag aangevoerd voor de vorderingen tot ontbinding en ontruiming, in de ene procedure was dat de huurachterstand en in de andere procedure de woningruil en het toelaten van [derde] in de woning. Die grondslagen verschillen, maar daarmee verschilt de vordering tot ontbinding en ontruiming die in de onderhavige procedure is ingesteld niet van de vordering tot ontbinding en ontruiming die in de andere procedure is ingesteld. Anders dan de Stichting voorstaat, kunnen beide procedures ten aanzien van deze vorderingen niet los van elkaar worden gezien. In die vorderingen is juist het zwaartepunt van beide procedures gelegen.

3.1

De Stichting heeft verder aangevoerd dat de finale kwijting die partijen elkaar in de procedure over de huurachterstand hebben verleend uitdrukkelijk betrekking heeft op
dieprocedure en niet tevens op de onderhavige procedure. Ook dit betoog kan de Stichting niet baten aangezien in dit hoger beroep niet aan de orde is de vraag of partijen ook in de onderhavige procedure elkaar finale kwijting hebben verleend, maar of de Stichting haar recht heeft verwerkt om hierin de vorderingen tot ontbinding en ontruiming geldend te maken.

3.11

Naar het oordeel van het hof is dat laatste het geval. De procedure inzake de huurachterstand was al aanhangig toen de onderhavige zaak werd aangebracht terwijl de gebeurtenissen die de Stichting aan haar vorderingen in deze zaak ten grondslag heeft gelegd zich toen al hadden voorgedaan. Wanneer partijen onder die omstandigheden in een van beide procedures een vaststellingsovereenkomst sluiten die meebrengt dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde van de baan zijn, mag de huurder er gerechtvaardigd op vertrouwen dat dit resultaat voor beide procedures geldt. Door vervolgens vast te houden aan die zelfde vorderingen gedraagt de Stichting zich naar het oordeel van het hof op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het geldend maken van haar recht of bevoegdheid. Dat betekent dat toepassing van de hiervoor onder 3.7 vermelde maatstaf het hof tot dezelfde conclusie brengt als de kantonrechter in het bestreden vonnis, namelijk dat de Stichting haar recht heeft verwerkt, zodat haar vorderingen afgewezen dienen te worden. De grieven van de Stichting worden verworpen; deze behoeven geen afzonderlijke bespreking.

3.12

Nu de grieven van de Stichting zijn verworpen zal het eindvonnis van 26 april 2017 worden bekrachtigd met veroordeling van de Stichting als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het eindvonnis van 26 april 2017 waarvan beroep;

veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 313,= aan griffierecht en op € 1.611,= aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 januari 2019.

griffier rolraadsheer