ECLI:NL:GHSHE:2019:1516 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Ontbinding huurovereenkomst wegens ongeoorloofde onderver...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team handelsrecht

zaaknummer HD 200.224.141/01

arrest van 23 april 2019

in de zaak van

1.[appellante] ,

wonende te [woonplaats] (Zwitserland),

2. [appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. M.F.E. Sprenkels te Maastricht,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. K.A.M.J. Horsch te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 26 september 2017 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg (locatie Maastricht) gewezen vonnis van 23 augustus 2017 tussen appellanten – gezamenlijk aan te duiden als [appellanten] en afzonderlijk als [appellante] en [appellant] – als gedaagden en geïntimeerden – gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] en afzonderlijk als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] – als eisers.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. 5438721 CV EXPL 16-9207)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord, met productie.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken het volgende vast (vonnis, 2).

[appellant] is de broer van [appellante] .

[appellante] huurt vanaf 15 juli 2014 van [geïntimeerden] de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te [plaats] aan de [adres 1] (verder te noemen: het gehuurde) tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 1.300,00 per maand, oorspronkelijk voor bepaalde tijd (tot en met 31 juli 2015), waarna de overeenkomst van rechtswege een overeenkomst voor onbepaalde tijd is geworden. De overeenkomst is gesloten op 2 juli 2014 en door [appellant] namens zijn zus ondertekend.

Voorafgaand aan het ingaan van de huurovereenkomst heeft [appellant] in opdracht van en namens [appellante] met [geïntimeerden] onderhandeld over de eventuele koop van het gehuurde (dat eigendom van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is, zo begrijpt het hof), zonder dat dit tot een koopovereenkomst heeft geleid. Daarna heeft [geïntimeerden] [de makelaar] Housing & Relocation (hierna: de makelaar) ingeschakeld om het pand te verhuren.

Op 20 juni 2014 mailt [medewerkster van de makelaar] , medewerkster van de makelaar, aan [appellant] :

“Beste [roepnaam van appellant] , Hartelijk dank voor het doorsturen van de papieren van je vrouw. Graag zie ik nog de papieren van jou en de getekende voorovereenkomst tegemoet zodat ik de huurovereenkomst kan opmaken.(…)”

[appellant] antwoordt diezelfde dag per mail:

“Hoi [medewerkster van de makelaar] , [roepnaam appellante] is mijn zus en zij is de huurder. Het was ook de opzet dat zij het pand zou kopen. Gr [roepnaam van appellant] ”

[medewerkster van de makelaar] antwoordt per mail op diezelfde dag:
“Oops, sorry, dat was mij even niet bekend. Desalniettemin, graag ontvang ik ook jouw gegevens en een getekende voorovereenkomst retour. (…)’

[appellant] heeft zijn persoonsgegevens niet aan [geïntimeerden] noch aan de makelaar ter beschikking gesteld.

Artikel 1.2 van de huurovereenkomst luidt:
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door bovengenoemde huurder en haar gezin.”

Artikel 12 van Pro de huurovereenkomst luidt:
“Onderverhuur, medeverhuur of het afstaan van een gedeelte van het gehuurde, is zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder niet toegestaan. Indien de huurder in strijd handelt met het in dit artikel voornoemde ontstaat de verplichting van de huurder tot het betalen van een direct opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare boetesom ter grootte van de huuropbrengst van een jaar van het gehuurde, zoals omschreven in de artikelen 4 en 5 van deze overeenkomst.”

Artikel 16 van Pro de huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:

“16.22 Huurder is ermee bekend dat verhuurder vanwege zijn verplichting om aan de door de hypotheekverstrekker gestelde eisen te voldoen de woning in de stille verkoop zal houden.16.23 Verhuurder is gerechtigd om handelingen te verrichten die in het kader van verkoop gebruikelijk zijn, er zullen echter geen verkoopborden aangebracht worden op terrein of aan de woning.

16.24

Bezichtigingen zullen enkel in overleg met de huurder worden gepland.

16.25

Verhuurder verleent aan mevrouw [appellante] het eerste recht van koop van het gehuurde. Dit recht zal vervallen op uiterlijk 15 januari 2015. De koopprijs van de woning dient nog overeengekomen te worden.”

[appellante] woont en werkt sinds 1 oktober 2010 in Zwitserland en verblijft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst alleen tijdens sommige weekends en in vakanties in het gehuurde. Zij staat niet in de Basisregistratie Personen ingeschreven op het adres van het gehuurde.

[appellant] heeft het gehuurde vanaf de aanvang van de huurovereenkomst bewoond en heeft zich op 8 juli 2014 (derhalve reeds een week voor aanvang van de huur) op het adres van het gehuurde laten inschrijven in de Basisregistratie Personen (voorheen de gemeentelijke basisadministratie). [appellant] is in het verleden veroordeeld voor fraude (inleidende dagvaarding, 13).

[appellante] heeft haar broer [appellant] geen huur in welke vorm dan ook in rekening gebracht. Zij is haar huurbetalingsverplichting jegens [geïntimeerden] , op één verrekening na (zie hierna), stipt nagekomen.

Op 8 oktober 2015 heeft [appellante] een e-mailbericht aan [geïntimeerden] gestuurd waarin zij hem verzoekt om een afspraak met haar advocaat te plannen in verband met herstel van gebreken (een lekkage aan het dak, zo blijkt uit de overige stellingen) aan het gehuurde.

[geïntimeerden] heeft daarop op 12 oktober 2015 het volgende bericht (productie 4 bij exploot) aan de advocaat van [appellante] verzonden:

“
Geachte mr. Augustin,

Mw. [appellante] , onze huurster, deelt ons mee dat u haar advocaat bent. Ik wil best aan onderstaand tegemoet komen, maar dan wel met de huurster erbij. Ze is pas in Nederland geweest en had toen ook een gesprek kunnen aangaan. Toen wist men ook al dat ik graag in gesprek zou gaan met de huurster zelf. Het dak zal spoedig vernieuwd worden. De aannemer is door onze rechtsbijstandverzekering aansprakelijk gesteld. Ik zal vandaag contact opnemen met mijn rechtsbijstandverzekering, zodat zij de aannemer kan vragen of er nog een contra-expertise plaats gaat vinden. Gebeurt dat niet, dan kan ik meteen opdracht geven om het dak te vernieuwen.

Voor ons duurt het ook erg lang! Ik had het graag al eerder vernieuwd, zodat dit probleem opgelost wordt, want zonder nieuw dak is het huis niet verkoopbaar.”

Twee dagen later, op 14 oktober 2015, heeft [appellant] het navolgende e-mailbericht aan [geïntimeerden] verzonden (productie 5 bij exploot):

“
geachte heer

Indien u voor vrijdag a.s. geen afspraak met de advocaat van mijn zus heeft gemaakt om te bespreken dat en hoe het dak wordt gerepareerd alsook de andere gebreken worden verholpen en/of hoe anderzijds te komen tot een minnelijke schikking in de vorm van bv. een huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf het moment ingang huur, zal deze mail worden verstuurd.

-------------------------------------------------------

Geachte wethouder en leden van het bestuur van de Kredietbank Limburg de heren [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] , [wethouder van de gemeente Kerkrade] , [naam 5] en [naam 6] , Middels dit schrijven wens ik een klacht neer te leggen tegen [geïntimeerde 1] , werknemer van de Kredietbank Limburg.

Deze klacht is 3 ledig, te weten belangenverstrengeling, fraude, smaad en laster. Deze gedragingen, allen serieuze vergrijpen en minstens strijdig met de deontologische code, reflecteren uiteindelijk op u als leden van het bestuur van de Kredietbank en de gemeenten die u vertegenwoordigd. Dit is een onwenselijke situatie.

Belangenverstrengeling

Hiertoe verwijs ik naar de onderstaande mail van [geïntimeerden] aan deurwaarder [de deurwaarder] . De inhoud voor zich spreekt. [geïntimeerden] misbruikt hier zijn positie als werknemer van de Kredietbank om zijn prive aangelegenheden geregeld te krijgen. Daarbij verstuurt [geïntimeerden] deze mail om 16:26 uur, dus binnen de tijd van zijn werkgever.

Smaad en laster.

[geïntimeerden] schaadt publiekelijk mijn goede naam en reputatie. Volgens [geïntimeerden] zou ik een strafblad hebben. Inmiddels heb ik hierover tegen [geïntimeerden] aangifte gedaan en zou dit tot een strafrechtelijke vervolging kunnen leiden.

Fraude.

[geïntimeerden] heeft zijn zoon jaren ingeschreven op het adres [adres 1] te [woonplaats] , terwijl deze hier nimmer heeft gewoond. [geïntimeerden] deed dit om zijn zoon als uitwonend student de maximale studiebeurs te verschaffen. Inmiddels heb ik een klacht bij DUO tegen [geïntimeerden] en zijn zoon ingediend wegens fraude.

U bent het met mij eens dat [geïntimeerden] ’s gedragingen niet door de beugel kunnen en hierop”, waarna de rest van het bericht ontbreekt.

Op 19 oktober 2015 laat [appellant] per e-mail aan [geïntimeerden] weten dat mr. Augustin alleen
zijnadvocaat is en niet die van [appellante] . Tevens stuurt hij diezelfde dag een e-mailbericht aan [geïntimeerden] met de volgende inhoud:

“
Geachte heer,

Hierbij de definitieve versie van de brief die zal worden verstuurd.

Verzonden via Yahoo Mail op Android

Van:” [appellant] ” < [e-mailadres] >

Datum:wo, okt. 14, 2015 om 8:55

Onderwerp: Re:

Geachte wethouders en leden van het bestuur van de Kredietbank Limburg de heren [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] , [wethouder van de gemeente Kerkrade] , [naam 5] en [naam 6] ,

Middels dit schrijven wens ik een klacht neer te leggen tegen [geïntimeerde 1] , werknemer van de Kredietbank Limburg.

Deze klacht is 4 ledig, te weten belangenverstrengeling, fraude, smaad en laster en onrechtmatige transactie Deze gedragingen, allen serieuze vergrijpen en minstens strijdig met deontologische code, reflecteren uiteindelijk op u als leden van het bestuur van de Kredietbank en de gemeenten die 2 u vertegenwoordigt. Dit is een onwenselijke situatie.

Belangenverstrengeling

Smaad en laster.

[geïntimeerden] schaadt publiekelijk mijn goede naam en reputatie. Volgens [geïntimeerden] zou ik een strafblad hebben inmiddels heb ik hierover tegen [geïntimeerden] aangifte gedaan en zou dit tot een strafrechtelijke vervolging kunnen leiden.

Fraude.

Tot slot. [geïntimeerden] beweert dat hij van 1995 tot 2000 een frituur heeft gerund. Vanwege het succes hiervan, en zijn echtgenote een baan werd aangeboden, heeft hij deze frituur verkocht. Echter, uit onderzoek blijkt een transactie tussen de gemeente Maastricht en hem waaraan een opmerkelijk “onfris luchtje” hangt. Dit wordt verder onderzocht en ik houd u op de hoogte.

U bent het met mij eens dat [geïntimeerden] ’s gedragingen niet door de beugel kunnen en hierop consequenties moeten volgen in de vorm van disciplinaire sancties en/of reden zijn voor ontslag op staande voet. In afwachting van uw antwoord heb ik reeds deze mail voorgelegd aan de media, die met grote verbazing heeft geregeerd.

Uiteraard ben ik beschikbaar om een mondelinge toelichting te geven.

Hoogachtend,

mr.drs. [appellant]”

[appellante] heeft een bedrag van € 697,62 als door haar geleden schade door het lekkende dak verrekend met de huur, waarna [geïntimeerden] haar een aanmaning heeft verzonden. [appellant] heeft daarop op 27 oktober 2015 een e-mailbericht met de volgende inhoud aan [geïntimeerden] verzonden:

“
hallo,

mijn zus heeft een aanmaning gekregen van uw deurwaarder. wat een ongelooflijke eikel bent u toch. De maat is nu echt vol. Morgenvroeg gaat mijn brief naar de Kredietbank”.

Een dag later, op 28 oktober 2015, om 11:38 uur, heeft [appellant] het volgende e-mailbericht aan [geïntimeerden] verstuurd:

“
geachte,

ik verneem dat u overweegt een procedure jegens mij, aangezien ik zonder recht of titel in de woning zou verblijven. Er zou namelijk geen huurovereenkomst tussen mij en u bestaan. Ik heb e.e.a. bij mijn advocaat neergelegd. Nogmaals, de irritaties en ergernissen blijven zich door uw wangedrag opstapelen. Een gewaarschuwd mens telt voor 2. Ik blijf niet meer waarschuwen. genoeg is genoeg”

Iets meer dan een uur later heeft [appellant] nog het volgende bericht aan [geïntimeerden] verstuurd:

“
geachte,

Ik heb mijn advocaat medegedeeld dat hij van u binnen 2 dagen na heden een schrijven ontvangt waarin u wederom toestemming geeft tot onderverhuur aan mij. Dit is overigens al door u in meerdere mails aan mij bevestigd waarin u mij aanspreekt als “huurder”. Daarbij hoefde u geen kennis te maken met mijn zus voordat de huurovereenkomst werd getekend, daar u reeds met mij kennis had gemaakt. u wist dat ik de woning ook zou gaan bewonen.”

[geïntimeerden] heeft op 20 januari 2016 bij aangetekende brief aan [appellante] te kennen gegeven dat hij de huurovereenkomst opzegt met inachtneming van de contractuele opzegtermijn, derhalve per 1 mei 2016. Uit de brief wordt de volgende passage aangehaald:

“De huurovereenkomst is met u persoonlijk gesloten onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de woning uitsluitend bestemd was als woonruimte door u of uw gezin (artikel 1.2). Ik stel vast dat woonruimte nooit (uitsluitend) door u als woonruimte is gebuikt. Ik stel verder vast dat de woonruimte vanaf de aanvang van de met u gesloten overeenkomst als woonruimte gebruikt is door uw broer de heer [appellant] , die destijds bij mij en mijn verhuurmakelaar is geïntroduceerd als uw zaakwaarnemer, vanwege uw verblijf in Zwitserland.

In feite werd ik er al snel mee geconfronteerd dat uw broer zich als onderhuurder gedroeg en zich ook als zodanig beschouwt. Van onderhuur kan echter geen sprake zijn, omdat daarvoor de vereiste schriftelijke toestemming van mij ontbreekt (artikel 12). Ik stel voorts vast dat ik bij het afsluiten van het huurcontract willens en wetens op het verkeerde been ben gezet, door het eerst te doen voorkomen dat u de woning, die destijds in de verkoop stond, wilde kopen. Toen dat naar uw zeggen, door omstandigheden die overigens slechts u regarderen, niet mogelijk bleek, heeft u mij gevraagd in te stemmen met een tijdelijk huurcontract, waardoor een koop op termijn mogelijk wel realiseerbaar zou zijn. Inmiddels is gebleken, althans is aannemelijk, dat u nimmer voornemens bent geweest de woning te kopen en/of zelf te bewonen.

Dit alleen, alsmede, en in verband daarmee, het feit dat meteen uw broer als zaakwaarnemer werd geïntroduceerd, wijst erop dat het steeds zowel uw als uw broers bedoeling is geweest de huurovereenkomst aan te gaan om uw broer als onderhuurder de positie van huurder te verschaffen, hetgeen niet mogelijk was geweest als uw broer zichzelf als kandidaat huurder had gemeld.

Op grond van bovenstaande is er sprake van wanprestatie van uw zijde. Het onderverhuren van de woning zonder mijn toestemming is een aan u toerekenbare tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.(…)”

[appellante] heeft per e-mailbericht van 1 februari 2016 aan [geïntimeerden] de ontvangst van de brief van 20 januari 2016 bevestigd en daarbij medegedeeld dat haar advocaat contact met [geïntimeerden] zal opnemen.

Bij brief van 26 februari 2016 (productie 14 bij exploot) heeft de toenmalige gemachtigde van [appellant] , mr. Augustin voornoemd, aan [geïntimeerden] onder meer te kennen gegeven dat zijn cliënt niet akkoord gaat met de opzegging. [geïntimeerden] had wetenschap van het feit dat [appellant] het gehuurde bewoonde en uit mailwisseling blijkt dat [geïntimeerden] daar ook mee instemde. Bovendien beroept [appellant] zich in die brief op een getuigenverklaring (productie 15 bij exploot) van een zekere mevrouw [getuige] , waaruit volgens [appellant] blijkt dat [geïntimeerden] kort na aanvang van de huur akkoord is gegaan met het feit dat [appellant] de woning huurt.

[geïntimeerden] heeft op die brief gereageerd bij schrijven van 10 maart 2016 (productie 16 bij exploot), waarin hij de getuigenverklaring van mevrouw [getuige] betwist en zich op het standpunt stelt dat hij nimmer toestemming gegeven heeft tot (onder)huur van het gehuurde aan [appellant] .

Op 12 april 2016 heeft [appellant] het volgende e-mail-bericht verstuurd aan [wethouder van de gemeente Kerkrade] , wethouder van de gemeente Kerkrade:

“
Geachte heer [wethouder van de gemeente Kerkrade] ,

Met oprechte hoogachting wens ik u aan te schrijven als lid van het Algemeen en Dagelijks Bestuur van de Kredietbank Limburg. Ik dank u voor uw welwillende aandacht.

Ik wens te klagen tegen een bewindvoerder van uw dienst. Zijn handelswijze valt m.i. buiten de grenzen van de ambtelijke ethiek en deotologie. Doch alvorens hiertoe te kunnen besluiten, wil ik van de gelegenheid gebruik maken u in casu inhoudelijk op de hoogte te brengen. Ik blijf uiteraard te uwer beschikking om eea nader mondeling toe te lichten. Ik stuur u een “open” brief daar het niet mijn intentie is uw bewindvoerder in deze fase onnodig te schaden. Uw bewindvoerder beweert overigens dit dossier intern te hebben besproken. Als verontrust burger is het mijn recht en plicht om onderstaande onder uw aandacht te brengen.

Ik huur van de litigieuze bewindvoerder een woning. Uw bewindvoerder is door zijn kredietverlener gehouden zijn woning te verkopen. Het huurcontract laat geen enkele ruimte voor opzegging, doch uw bewindvoerder meent met mij te kunnen verschillen over de interpretatie van een artikel in de huurovereenkomst. Op zich niets mis met een discussie, doch deze dient uiteraard binnen het wetmatig kader plaats te vinden. Uw bewindvoerder heeft mij nu een mail gestuurd en ik ben met stomheid geslagen na het lezen hiervan. Hij heeft (binnen werktijd) contact gezocht met een deurwaarder, en ik citeer “wellicht ken je me nog van de Kredietbank Limburg, afdeling kredietbeheer heeft mijn zaken overgenomen, toen ik naar de afdeling Bewindsvoering ging. Je hebt me al eens (uitstekend geholpen) bij een privekwestie. Graag wil ik nog een keer een beroep op je doen”. Ook heeft uw bewindvoerder jaren een familielid ingeschreven in het verhuurde om deze een maximale studiebeurs te verschaffen. Ten onrechte, daar dit familielid alhier nimmer heeft gewoond. Ik ben van mening dat de gedragingen van uw bewindvoerder absoluut niet door de beugel kunnen en daarom consequenties niet mogen uitblijven. Met de hierboven geschetste informatie verzoek ik u vriendelijk om uw standpunt.(…)”

Op 14 april 2016, 10:58 uur, heeft [appellant] het volgende bericht aan [geïntimeerden] verzonden:

“
Beste,

Vanwege de transparantie bericht ik je dat de directie van de Kredietbank mij heeft bericht dat mijn klacht jegens een van haar bewindvoerders in behandeling is genomen. Ik heb bewust nog niet jouw naam verbonden aan deze klacht daar ik je in deze fase niet wens te beschadigen. Zonder tegenbericht van je voor 26 april as zal ik de behandeling van mijn klacht voort zetten.”

Later diezelfde dag ( 17:21 uur) heeft genoemde wethouder op het bericht van [appellant] als volgt gereageerd:

“
Geachte heer [appellanten] ,

Dank voor uw bericht. Ik wil dit intern bij mijn ambtenaren uitzetten om uit te laten zoeken. Daartoe dienen we natuurlijk contact te zoeken met het management van de KBL. U geeft een signaal af over een mogelijk ernstige kwestie maar wenst de naam van de betreffende medewerker nog niet te noemen. Om uit te kunnen zoeken wat hier gebeurd is, is het natuurlijk wel van belang dat wij weten om wie het gaat. Ook de mail die u ontvangen heeft van de medewerker is dan van belang. Zonder dit alles kunnen we weinig onderzoeken immers.

Met vriendelijke groet,”.

Vervolgens heeft [appellant] de berichten onder 2.17. en 2.19. op 15 april 2016 doorgezonden aan [geïntimeerden] , met daarbij de volgende mededeling:

“
Van dit dossier heb ik ieder lid van het Algemeen en Dagelijks bestuur der Kredietbank Limburg in kennis gesteld. Zie hier de reactie van wethouder [wethouder van de gemeente Kerkrade] .”

a. Op 23 april 2016, 15:46 uur, heeft [appellant] het volgende bericht aan [geïntimeerden] verzonden:

“ [roepnaam geintimeerde 1] ,

zonder tegenbericht van jou zal ik onderstaande brief op 1 mei a.s. verzenden naar de leden van het Algemeen en Dagelijks bestuur van de kredietbank Limburg en de directie dezer Geachte heren [wethouder van de gemeente Kerkrade] , [naam 6] , [naam 7] , [naam 1] en [naam 8] , Ik refereer aan mijn schrijven d.d. 12 april dezer naar aanleiding waarvan u mij inzake opgemeld verzoekt om de naam van de betreffende medewerker.

Het handelt zich hier om [geïntimeerde 1] , wonende te [woonplaats] aan de [adres 2] . Ik heb inmiddels contact gehad met de gemeente Maastricht afdeling bevolking. Hieruit blijkt dat de zoon [zoon van geintimeerde 1] minstens gedurende zijn studie NHTV Internationaal hoger onderwijs te [vestigingsplaats] (20-10-2014) in het gehuurde stond ingeschreven om zich desgevolg de maximale studiebeurs te verschaffen. De zoon heeft alhier echter nimmer verbleven. Ik woon sedert 1 juli 2014 in het pand en ondanks herhaalde verzoeken van mij om tot uitschrijving van de zoon over te gaan (24 juli juli en 4 december 2014) heeft deze zich niet eerder dan 24/01/2015 uitgeschreven. Ik stuur u als bijlage alle relevante mails.

Hopende u hiermee voldoende te hebben geinformeerd, verblijf ik

Hoogachtend”,

om vervolgens ongeveer een half uur later nog het volgende bericht te sturen:

“
[roepnaam geintimeerde 1] , ik blijf tot 1 mei a.s. bereid met je om de tafel te gaan teneinde samen tot een oplossing te komen.”

3.2.

[geïntimeerden] heeft in eerste aanleg zeer kort samengevat gevorderd:

- ontbinding van de huurovereenkomst;

- ontruiming;

- hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van € 15.600,--, te vermeerderen met rente;

met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding.

[geïntimeerden] heeft de huurovereenkomst en de gestelde ongeoorloofde onderverhuur aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd.

[appellanten] heeft verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft het gevorderde toegewezen in het bestreden vonnis, met dien verstande dat alleen [appellante] tot betaling van de boete is veroordeeld.

3.4.

[appellanten] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot afwijzing van het gevorderde.

[geïntimeerden] heeft verweer gevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot bekrachtiging.

3.5.

Het hof stelt voorop dat [appellanten] geen grieven heeft gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat alleen [appellante] als huurder van de woning kan worden aangemerkt (rov. 4.2 vonnis) en tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] niet als onderhuurder kan worden beschouwd. Ook voor het hof staat dus vast dat alleen [appellante] als huurster partij was bij de huurovereenkomst en dat [appellant] niet als onderhuurder kon worden aangemerkt.

3.6.

Grief I is gericht tegen de ontbinding van de huurovereenkomst. [appellanten] betoogt in de eerste plaats dat [appellanten] de instemming van [geïntimeerden] met de bewoning door [appellant] redelijkerwijs uit de omstandigheden heeft mogen afleiden. [appellanten] verbindt hieraan de conclusie dat [appellante] niet tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.7.

[appellanten] heeft erkend dat [appellante] bij aanvang van de huurovereenkomst de schriftelijke toestemming van [geïntimeerde 1] nodig had voor het afstaan van (een gedeelte van) het gehuurde en dat die toestemming niet is gevraagd (grieven, blz. 2 onderaan).

3.8.

Het hof overweegt verder dat partijen het (in hoger beroep) eens zijn over de wetenschap van [geïntimeerden] . [geïntimeerden] is vrij snel na het aangaan van de huur te weten gekomen dat [appellant] veel verbleef in de woning of er zelfs woonde (inleidende dagvaarding, 8; vonnis, 3.2; onweersproken). [geïntimeerden] heeft geruime tijd (ruim een jaar) geen stappen gezet om tot een beëindiging van dit met de huurovereenkomst strijdige gebruik van de woning te komen. Partijen zijn het er ook over eens dat [appellant] vaak contact had met [geïntimeerden] over de woning (gestelde gebreken, lekkages, alle aangelegenheden betreffende het gehuurde, enz.).

3.9.

[appellanten] leidt uit deze wetenschap en deze contacten af dat [geïntimeerden] heeft ingestemd met de bewoning door [appellant] . Het hof verwerpt dit verweer. Het hof is van oordeel dat de wetenschap van [geïntimeerden] over het gebruik van de woning, bezien in samenhang met de veelvuldige contacten met [appellant] over de woning en het tijdsverloop, geenszins betekent dat [geïntimeerden] heeft ingestemd met de situatie of zijn rechten heeft prijsgegeven. [appellanten] heeft dat redelijkerwijs niet mogen aannemen. [appellanten] heeft geen concrete feiten naar voren gebracht waaruit een dergelijke conclusie volgt. Enkel tijdsverloop is immers onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen en van bijzondere bijkomende feiten of omstandigheden, die van zodanige aard zijn dat [geïntimeerden] zich niet meer op de betreffende bepalingen uit de huurovereenkomst zou mogen beroepen, is naar het oordeel van het hof geen sprake.

3.10.

[appellanten] heeft voor het overige in hoger beroep niets ingebracht tegen de door de kantonrechter vastgestelde niet-nakoming van de huurovereenkomst (vonnis, 4.9, eerste zin). Het hof verwerpt het betoog van [appellanten] dat [appellante] niet tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.11.

Het hof beoordeelt vervolgens het betoog van [appellanten] dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is (grieven, blz. 3). Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW Pro dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

3.12.

[appellanten] heeft geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter (vonnis, 4.9) dat:

- [appellanten] voor het sluiten van de huurovereenkomst niet aan [geïntimeerden] duidelijk heeft gemaakt dat het de bedoeling was dat [appellante] de huurovereenkomst zou aangaan om [appellant] in de woning te laten wonen;

- de persoonsgegevens van [appellant] voor [geïntimeerden] zijn verzwegen (dit is relevant gezien 3.1 k hiervoor: een veroordeling voor fraude).

Ook voor het hof strekt dus tot uitgangspunt dat [appellante] bewust in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld.

3.13.

Het hof acht bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, evenals de kantonrechter mede van belang dat [appellant] heeft geprobeerd [geïntimeerde 1] (geïntimeerde sub 1) te chanteren en [geïntimeerde 1] heeft zwartgemaakt bij zijn werkgever. Het hof acht dit evenals de kantonrechter een omstandigheid waarvoor [appellante] als huurder jegens [geïntimeerden] aansprakelijk is. [appellanten] heeft erkend dat de genoemde handelwijze van [appellant] ‘niet de schoonheidsprijs verdient’ maar als verzachtende omstandigheid gewezen op lekkages/schimmels waarover [appellant] heeft geklaagd, op chronische depressies en ADHD van [appellant] en op zijn gehandicapte dochter, die in de kamer verbleef waar de lekkages plaatsvonden (grieven, blz. 3). [appellanten] voert aan dat [appellant] nooit de intentie heeft gehad om [geïntimeerden] te chanteren en dat de correspondentie te maken had met frustratie en een gevoel van machteloosheid, gezien de lekkages en gebreken die volgens [appellanten] niet werden verholpen. [appellanten] verbindt hieraan de conclusie dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is (art. 6:265 BW Pro) (grieven, blz. 3).

3.14.

Het hof overweegt dat de tekortkoming van [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst, bestaande uit het ongeoorloofd afstaan van het gehuurde aan [appellant] , mede gelet op de overige omstandigheden van dit geval voldoende is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het hof betrekt de feiten onder 3.1 hiervoor met inbegrip van de correspondentie met de gemeente en de werkgever van [geïntimeerden] bij dit oordeel. De standpunten van [appellanten] onder 3.13 hiervoor zijn onvoldoende voor een andere conclusie. Het hof neemt in aanmerking dat [appellanten] [geïntimeerden] bij het aangaan van de huurovereenkomst op het verkeerde been heeft gezet over de door haar voorgenomen bewoning en over de persoon van de bewoner ( [appellant] ). Het hof overweegt verder dat in de correspondentie van [appellant] met de gemeente en de werkgever van [geïntimeerden] (aangehaald hiervoor onder 3.1 n en verder en in het bestreden vonnis onder 2.11 tot en met 2.23) melding wordt gemaakt van “belangenverstrengeling, fraude, smaad en laster” (uitvoerig uitgewerkt in verschillende uitlatingen). [appellanten] heeft geen grondslag of rechtvaardiging aangereikt voor deze beschuldigingen. Verder valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat [appellanten] een geldige reden had om deze correspondentie te sturen naar de gemeente en de werkgever van [geïntimeerden] . Het hof verwerpt tegen deze achtergrond het betoog van [appellanten] dat de ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn. Het hof is evenals de kantonrechter van oordeel dat in de gegeven omstandigheden niet van [geïntimeerden] te vergen is dat hij ondanks de genoemde tekortkoming nog langer gebonden is aan de huurovereenkomst.

3.15.

Het voorgaande betekent dat de overeenkomst terecht is ontbonden door de kantonrechter. Grief I faalt.

3.16.

Grief II is gericht tegen de veroordeling van [appellante] tot betaling van € 15.600,-- als contractuele boete. [appellanten] stelt dat de boete moet worden afgewezen of gematigd. Het hof verwerpt deze stelling. Het beroep op het boetebeding is in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Niets wijst erop dat de billijkheid de matiging van de boete klaarblijkelijk eist. Het hof neemt de volgende omstandigheden in aanmerking. [appellanten] heeft geen inzicht gegeven in haar financiële situatie. De boete is uitdrukkelijk overeengekomen voor het geval dat zich voordoet: ongeoorloofd afstaan van het gehuurde aan een derde. Niets is gesteld waaruit volgt dat [appellante] bij het aangaan van de huur haar verplichtingen in dit opzicht niet heeft begrepen. [appellante] heeft welbewust in strijd met de huurovereenkomst gehandeld. De boete heeft gezien de aard en strekking van de overeenkomst de functie van een prikkel tot nakoming. Deze prikkel is in dit geval zonder meer nodig. De boete is gelijk aan twaalf maandtermijnen. De boete is, in de context van de overeenkomst, de uitvoering daarvan, de daarmee gemoeide bedragen en de daarbij betrokken personen, niet buitensporig in verhouding tot het nagestreefde doel van nakoming van de overeenkomst. Deze omstandigheden rechtvaardigen naar het oordeel van het hof de volle nakoming van het niet onredelijke beding. De stellingen van [appellanten] dat [appellante] heeft gehandeld als consument, dat de huur steeds tijdig is voldaan en dat [geïntimeerden] geen schade heeft geleden, zijn onvoldoende voor een andere conclusie. Grief II faalt.

3.17.

De beoordeling leidt tot de volgende conclusies. De grieven falen. Het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding worden veroordeeld (voor salaris advocaat: antwoord 1, tarief II € 1.074,00).

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 716,00 voor vastrecht en op € 1.074,00 voor salaris advocaat;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 april 2019.

griffier rolraadsheer