ECLI:NL:GHSHE:2019:1149

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.221.846/01

arrest van 26 maart 2019

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

verder: [appellante] ,

advocaat: mr. R.P.H. Sangers te Heerlen,

tegen:

Coöperatieve Vereniging van Eigenaars Domein [domein] U.A.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

verder: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.A.C. Donkersloot te Leiden,

in het bij exploot van dagvaarding van 4 juli 2017 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen vonnis van 14 juni 2017 tussen [appellante] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer: 5166289 CV EXPL 16-5813)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 4 juli 2017;

- de memorie van grieven van [appellante] van 7 november 2017;

- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 23 januari 2018.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1

De kantonrechter heeft in het vonnis van 14 juni 2017 onder 2. een aantal feiten vastgesteld. Deze vaststelling luidt als volgt:

2.1

Park [geïntimeerde] is een privé recreatiepark gelegen in [vestigingsplaats] . Op het park zijn 63 kavels gelegen, waarvan er 62 zijn bebouwd. [appellante] is sinds 13 november 1990 eigenaar van twee aangrenzende kavels, die bekend zijn als [adres 1] (kadastraal perceelnummer [perceelnummer 1] ) en [adres 2] (kadastraal perceelnummer [perceelnummer 2] ). Op beide kavels stond een bungalow. Deze bungalows waren geschakeld gebouwd en werden door een enkelsteens muur gescheiden.

2.2

Op grond van de koopakte zijn eigenaren van bebouwde kavels verplicht lid van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaars [geïntimeerde] U.A. Een lid is gebonden aan de statuten van deze vereniging zoals opgenomen in de oprichtingsakte van [geïntimeerde] . De statuten zijn sinds de oprichting niet meer gewijzigd. In de statuten staat onder meer:

Artikel 5.

1.
De leden zijn gehouden bij te dragen in de gemeenschappelijke exploitatiekosten, waaronder mede begrepen de kosten uit hoofde van door de verenging met anderen aangegane overeenkomsten terzake van diensten, leveringen en werkzaamheden ten behoeve van het Domein, welke betrekking hebben op het beheer, onderhoud, gebruik en herstelling van gemeenschappelijke gedeelten, zaken, leidingen en voorzieningen en de verschuldigde kosten wegens energiegebruik en -voorzieningen (gas, water, electra), voorzover deze laatste kosten niet aan de afzonderlijke eigenaren in rekening worden gebracht, alsmede de overige kosten welke krachtens besluit van de algemene vergadering voor rekening van de leden komen.(…)

2.
Ieder lid zal in de in lid 1 bedoelde kosten bijdragen naar verhouding van het aantal van zijn bebouwde kavels ten opzichte van het totaal aantal kavels.

2.3

In 1996 heeft [appellante] de twee bungalows verbouwd tot één woning, waarna zij hier permanent woont. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Voerendaal heeft op 19 februari 2013 een persoonsgebonden gedoogbeschikking afgegeven, op grond waarvan permanente bewoning van de woning door [appellante] werd gedoogd. In het kader van deze beschikking heeft op 24 januari 2013 een controle door het bevoegd orgaan van de gemeente Voerendaal plaatsgevonden, en is op grond van de bepalingen in de Woningwet vastgesteld dat de twee samengevoegde bungalows voldoen aan de eisen van één woning. Sindsdien is huisnummer [adres 2] niet langer bij de gemeente bekend en worden de gemeentelijke belastingen alleen voor [adres 1] in rekening gebracht. Legalisatie van permanente bewoning heeft op 15 mei 2013 plaatsgevonden. Het bestuur van [geïntimeerde] heeft op 18 december 2013 haar goedkeuring verleend aan het samenvoegen van beide kadastrale percelen tot één. Het samengevoegde perceel heeft als kadastraal perceelnummer [perceelnummer 3] .

2.4

De woning beschikt over één water- en elektriciteitsmeter, [appellante] ontvangt van de gemeente jaarlijks één afvalpas, en de gemeentelijke alsook de waterschapsbelasting wordt geheven ten behoeve van één woning.

Op onderdeel 2.1 van deze vaststelling heeft de eerste grief van [appellante] betrekking. Deze komt hierna aan de orde. Voor het overige is deze vaststelling niet bestreden.

3.2

Bij dagvaarding van 31 mei 2016 heeft [geïntimeerde] de onderhavige procedure tegen [appellante] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt [geïntimeerde] dat [appellante] op grond van de statuten verplicht is bij te dragen in de gemeenschappelijke exploitatiekosten per kavel en dat dit in haar geval betekent dat zij deze kosten verschuldigd is over twee kavels. Omdat [appellante] zich op het standpunt stelt dat zij thans over één woning op één kavel beschikt en daarom slechts de exploitatiekosten voor één kavel voldoet, schiet [appellante] volgens [geïntimeerde] tekort in de nakoming van haar verplichtingen. Op grond hiervan vordert [geïntimeerde] veroordeling van [appellante] tot betaling van een bedrag van € 9.804,64 aan gemeenschappelijke exploitatiekosten en de wettelijke rente over dit bedrag, van een bedrag van € 781,49 aan buitengerechtelijke incassokosten met € 164,11 btw en van de proceskosten.

3.3

[appellante] heeft deze vordering bestreden. Volgens [appellante] is haar woning niet gelegen op twee kavels maar op één kavel, in de zin van artikel 5 van de statuten. Uit de feitelijke situatie (hiervoor in 3.1 vermeld onder 2.4) en de samenvoeging van beide kadastrale percelen tot één perceel (hiervoor in 3.1 vermeld onder 2.3) blijkt dat sprake is van één kavel, aldus [appellante] . Daarnaast betwistte [appellante] de omvang van de gevorderde bedragen.

3.4

Ter verduidelijking van de situatie geeft het hof de relevante gedeeltes weer uit de kadastrale kaarten die [appellante] bij conclusie van antwoord in eerste aanleg heeft overgelegd.

oude situatie nieuwe situatie

3.5

Bij vonnis van 14 juni 2017 heeft de kantonrechter geoordeeld dat het begrip kavel in de statuten ziet op één van de 63 grondstukken die bij de oprichting van park [geïntimeerde] als kavel zijn aangemerkt en geconcludeerd dat [appellante] gehouden is om voor beide kavels bij te dragen aan de gemeenschappelijke exploitatiekosten (r.o. 4.2.1). Na verwerping van de overige verweren van [appellante] is de vordering van [geïntimeerde] toegewezen met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

3.6

Grief I van [appellante] betreft het eerste onderdeel van de feitenvaststelling, hiervoor in 3.1 onder 2.1 weergegeven. Volgens [appellante] wordt hierin ten onrechte ervan uitgegaan dat

het begrip ‘kavel’ gelijk te stellen is aan het begrip ‘perceel’,

het gebied waarin haar woning ligt een privé recreatiepark is;

op beide percelen twee bungalows geschakeld waren gebouwd;

er nog steeds sprake is van twee percelen.

Voor zover deze bezwaren van [appellante] betrekking hebben op de feitenvaststelling zelf worden zij om de volgende redenen verworpen.

Ad 1)

In onderdeel 2.1 van de feitenvaststelling is niet te lezen dat deze begrippen aan elkaar gelijk gesteld worden. De constatering dat [appellante] op 13 november 1990 eigenaar is geworden van twee kavels met genoemde perceelaanduidingen is juist en in overeenstemming met hetgeen [appellante] hiervoor in haar conclusie van antwoord zelf heeft vermeld.

Ad 2)

De aanduiding ‘privé recreatiepark’ wordt gehanteerd in de door [appellante] overgelegde verkoopbrochure en in haar conclusie van antwoord. [appellante] licht niet toe wat hier niet goed aan is.

Ad 3)

Op elk van beide percelen bevond zich, zoals [appellante] in eerste aanleg zelf ook stelde, een bungalow en de bungalows werden door een enkelsteens muur van elkaar gescheiden. In de door haar overgelegde verkoopbrochure worden deze bungalows aangeduid als ‘geschakeld’. [appellante] licht niet toe waarom die aanduiding voor de door haar gekochte bungalows onjuist zou zijn en ook niet wat de relevantie hiervan is.

Ad 4)

In onderdeel 2.1 van de feitenvaststelling is niet te lezen dat er nog steeds twee percelen zijn. Daarin wordt de beginsituatie weergegeven. In onderdeel 2.3 wordt de door [appellante] doorgevoerde wijziging van de situatie beschreven.

Deze vier bezwaren van [appellante] tegen onderdeel 2.1 van de feitenvaststelling acht het hof ongegrond, zodat grief I in zoverre wordt verworpen.

3.7

In haar toelichting op deze grief gaat [appellante] ook in de uitleg van het begrip ‘kavel’ in de statuten van [geïntimeerde] . Dit betreft de kern van het geschil, zoals de kantonrechter onbestreden heeft vastgesteld: “Kern van het geschil is of het grondstuk waarop de woning van [appellante] staat in het licht van de statuten dient te worden aangemerkt als één dan wel als twee kavels”(r.o. 4.1).

3.8

Volgens [appellante] is het begrip ‘kavel’ in artikel 2 van de statuten gedefinieerd. Deze bepaling luidt als volgt, voor zover hier van belang: “1. De vereniging heeft ten doel: het bevorderen van de gemeenschappelijke belangen van de leden/eigenaren en gebruikers van de in het Domein gelegen bungalows met erven, hierna te noemen “de kavels”, (…)”. [appellante] leidt hieruit af dat onder ‘kavel’ moet worden verstaan ‘een in het Domein gelegen bungalow met erf’. Aanvankelijk was zij eigenaar van twee bungalows met erf en dus van twee kavels in de zin van de statuten zoals deze objectief uitgelegd dienen te worden. Nu is de situatie anders: zij is nu eigenaar van één bungalow met erf op één kadastraal perceel, zodat nu niet langer sprake is van twee kavels in de zin van de statuten maar van één kavel, aldus [appellante] .

[geïntimeerde] betwist dit. Artikel 2 lid 1 van de statuten is ongelukkig geformuleerd maar beoogt niet het begrip ‘kavel’ te definiëren als ‘bungalow met erf’. Volgens [geïntimeerde] blijkt uit de vermeldingen van het begrip ‘kavel’ in de rest van de statuten dat het gaat om de 63 oorspronkelijke grondstukken, al dan niet bebouwd, en niet om de op die grondstukken gebouwde bungalows.

3.9

Het hof overweegt hierover het volgende. Beide partijen gaan ervan uit dat de statuten en de daarin gebezigde begrippen objectief uitgelegd dienen te worden. De kantonrechter heeft ditzelfde uitgangspunt gehanteerd (r.o. 4.2). Het hof deelt dit uitgangspunt: omdat die statutaire bepaling geen onderdeel van de onderhandelingen tussen partijen heeft gevormd, dient de uitleg naar objectieve maatstaven plaats te vinden, waarbij het met name gaat om de bewoordingen van de bepaling, gelezen in het licht van de statutaire bepalingen als geheel. Met inachtneming van dit uitgangspunt zal worden bezien welke uitleg moet worden gegeven aan artikel 5 van de statuten, de bepaling waarop [geïntimeerde] haar vordering baseert. Deze bepaling is hiervoor in onderdeel 2.2 van de feitenvaststelling aangehaald.

3.1

In het tweede lid van artikel 5 is bepaald hoe de bijdrage van de leden van [geïntimeerde] aan de gemeenschappelijke exploitatiekosten wordt berekend, namelijk naar verhouding van het aantal van zijn bebouwde kavels ten opzichte van het totaal aantal kavels. De term ‘bebouwde kavels’ is ook te vinden in artikel 3 lid 1 van de statuten waarin is bepaald: “Leden van de vereniging zijn uitsluitend de eigenaren van de in het Domein gelegen bebouwde kavels (…)”. Dit betekent dat eigenaren van onbebouwde kavels geen lid van de vereniging kunnen zijn en dat de doelstelling van de vereniging die in artikel 2 is opgenomen ook alleen betrekking kan hebben op eigenaren van bebouwde kavels. Dat in
diebepaling ‘kavels’ is gelijkgesteld met ‘bungalows met erven’ ligt voor de hand: onbebouwde kavels zijn hier immers niet aan de orde. Dat betekent niet dat ook in de rest van de statuten die gelijkstelling moet worden aangenomen. Juist bij de bepaling die relevant is voor de vaststelling van de door de leden te betalen bijdrage aan de gemeenschappelijke exploitatiekosten is deze gelijkstelling er niet: hier wordt een onderscheid gemaakt tussen enerzijds de bebouwde kavels en het totaal aantal kavels, dat wil zeggen inclusief de onbebouwde kavels. Criterium voor de bepaling van de bijdrage is dan ook de eigendom van een bebouwd kavel en niet de eigendom van een bungalow met erf.

De consequentie van deze uitleg van de term ‘kavel’ in de statuten is dat grief I van [appellante] ook voor het overige wordt verworpen.

3.11

Grief II richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het begrip kavel ziet op één van de 63 grondstukken die bij de oprichting van park [geïntimeerde] als kavel zijn aangemerkt en niet afhankelijk is van feitelijke wijzigingen in de bouwwerken (r.o. 4.2.1). Uitgaande van de door haar bepleite uitleg van de term ‘kavels’ in de statuten stelt [appellante] zich op het standpunt dat zij niet langer een bijdrage voor twee kavels verschuldigd is, nu zij in plaats van twee bungalows nog één bungalow heeft op een tot één perceel samengevoegd perceel/kavel. De wijziging van de feitelijke situatie ter plaatse dient volgens [appellante] bij de uitleg van de statuten betrokken te worden. [geïntimeerde] betwist het standpunt van [appellante] .

3.12

Het hof overweegt hierover het volgende. De wijziging in de feitelijke situatie rond de bungalow van [appellante] brengt niet mee dat aan het begrip ‘kavel’ in de statuten een andere uitleg gegeven zou moeten worden. De wijze waarop dit begrip moet worden uitgelegd is in het voorgaande uiteengezet. [appellante] is eigenaar geworden van twee bebouwde kavels en zij is dat ook gebleven. De twee kadastrale percelen zijn samengevoegd tot één perceel en de twee bungalows zijn verbouwd tot één bungalow maar aan de twee kavels in de zin van de statuten is niets veranderd. In de statuten zijn geen bepalingen opgenomen over het samenvoegen van verschillende kavels tot één kavel terwijl [geïntimeerde] dienaangaande ook niet op andere wijze regelingen heeft getroffen. Daarover is in ieder geval niets gesteld of gebleken. Dat betekent dat aan de grondslag voor de berekening van de bijdrage van [appellante] aan de gemeenschappelijke exploitatiekosten niets is veranderd. Voor zover [appellante] aanvoert dat zij op deze manier in een ongunstiger positie verkeert dan andere eigenaren op het park kan haar dat niet baten aangezien haar positie niet wordt bepaald door de omstandigheden van anderen maar alleen door haar rechtsverhouding tot [geïntimeerde] , zoals deze voortvloeit uit de statuten en eventuele daarop gebaseerde regelingen. Een en ander leidt tot de slotsom dat grief II wordt verworpen.

3.13

Grief III betreft de conclusie van de kantonrechter dat [appellante] gehouden is voor beide kavels bij te dragen aan de gemeenschappelijke exploitatiekosten (r.o. 4.2.1). In haar toelichting op deze grief verwijst [appellante] naar de standpunten die zij bij beide overige grieven heeft ingenomen. Die grieven zijn verworpen, zodat grief III, die verder geen zelfstandige betekenis heeft, eveneens wordt verworpen. Door [appellante] zijn voor het overige geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden, zodat voor bewijslevering als door haar aangeboden geen aanleiding bestaat.

3.14

Nu alle grieven zijn verworpen, zal het vonnis van 14 juni 2017 worden bekrachtigd met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van 14 juni 2017 waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 716,= aan griffierecht en op € 1.074,= aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en J.M.W. Werker en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 maart 2019.

griffier rolraadsheer