ECLI:NL:GHSHE:2018:5078

• Datum uitspraak: 4 december 2018
• Publicatiedatum: 4 december 2018
• Zaaknummer: 200.216.469_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; R.J.M. Cremers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over oplevering huurwoning met schade en begroting herstelkosten

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellante] tegen de vonnissen van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 24 augustus 2016 en 22 februari 2017. De zaak betreft de oplevering van een huurwoning door [appellante] aan [geïntimeerde], waarbij schade is geconstateerd. De huurprijs was € 550 per maand, met een aanvullend voorschot van € 100 voor leveringen en diensten. [appellante] heeft de woning op 8 januari 2016 verlaten, waarna [geïntimeerde] een proces-verbaal van constatering heeft laten opmaken door een deurwaarder. Dit proces-verbaal bevatte 79 foto's van de staat van de woning. In eerste aanleg vorderde [geïntimeerde] onder andere een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst was geëindigd, betaling van achterstallige huur en schadevergoeding van € 10.939,09 voor het niet in goede staat opleveren van de woning. De kantonrechter heeft in het vonnis van 24 augustus 2016 de huurovereenkomst beëindigd en [appellante] veroordeeld tot betaling van € 5.530,-- aan achterstallige huur. In het vonnis van 22 februari 2017 werd de schadevergoeding vastgesteld op € 7.000,--. In hoger beroep heeft [appellante] de veroordeling tot betaling van € 7.000,-- betwist, en het hof heeft de schadevergoeding uiteindelijk verlaagd naar € 6.000,--, met wettelijke rente vanaf 9 maart 2016. Het hof heeft [appellante] niet-ontvankelijk verklaard in haar hoger beroep voor zover gericht tegen het vonnis van 24 augustus 2016, en de proceskosten van het hoger beroep gecompenseerd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.216.469/01

arrest van 4 december 2018

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. M.F.E. Sprenkels te Maastricht,

tegen

Beheers- en Beleggingsmaatschappij [beheers- en beleggingsmaatschappij] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.W.M. van Doorn te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 19 mei 2017 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 24 augustus 2016 en 22 februari 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 4502813 CV EXPL 15-9600)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven;
• de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• [geïntimeerde] heeft met ingang van 1 november 2014 aan [appellante] de woonruimte (appartement) aan de [adres] te [plaats] verhuurd tegen een huurprijs van € 550,-- per maand te vermeerderen met € 100,-- per maand als voorschot op de vergoeding voor door [geïntimeerde] te verzorgen leveringen of diensten.
• [appellante] heeft een achterstand laten ontstaan in de betaling van de huur en genoemd voorschot.
• [appellante] heeft het gehuurde per vrijdag 8 januari 2016 (de datum waarop in het geding bij de kantonrechter de comparitie van partijen is gehouden) verlaten en de sleutels ingeleverd. Tussen partijen staat vast dat de huur per 8 januari 2016 is geëindigd.
• [geïntimeerde] heeft toegevoegd kandidaat-gerechtsdeurwaarder [toegevoegd kandidaats-deurwaarder] op dinsdag 12 januari 2016 een proces-verbaal van constatering laten opmaken met betrekking tot de staat waarin de woning op dat moment verkeerde. [toegevoegd kandidaats-deurwaarder] heeft aan het door hem opgemaakte proces-verbaal 79 foto’s van onderdelen van de woning gehecht.
• [geïntimeerde] heeft in het geding in eerste aanleg bij akte van 21 september 2016 een factuur van 30 juni 2016 van ‘ [bouw & projectbegeleiding] bouw & projectbegeleiding’ (hierna: [bouw & projectbegeleiding] ) overgelegd. Deze aan [geïntimeerde] gerichte factuur heeft betrekking op in de woning uitgevoerde herstelwerkzaamheden en beloopt in totaal € 10.162,15 inclusief btw.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in het geding in eerste aanleg in conventie na wijziging van eis, kort gezegd:

• een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 8 januari 2016 geëindigd is;
• veroordeling van [appellante] tot betaling van achterstallige huur;
• veroordeling van [appellante] tot betaling van € 10.939,09 wegens het niet in goede staat opleveren van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst (waarvan € 9.639,09 ziet op herstelkosten en € 1.300,-- op gederfde huur over de maanden februari en maart 2016);

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

3.2.2.

[appellante] heeft in conventie verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. [appellante] vorderde in reconventie na wijziging van haar eis veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 1.284,22. Aan deze vordering heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat sprake is geweest van gebreken aan het gehuurde, dat daarom een huurvermindering op zijn plaats is en dat, indien rekening wordt gehouden met die huurvermindering, € 1.284,22 te veel aan huur in rekening is gebracht.

3.2.3.

In het vonnis van 24 augustus 2016 heeft de kantonrechter in conventie:

• voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd op 8 januari 2016;
• [appellante] veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 5.530,-- te betalen ter zake achterstallige huur dan wel gebruiksvergoeding;
• de zaak naar de rol verwezen voor een akte van [geïntimeerde] waarin zij haar vordering van € 10.939,09 nader diende te onderbouwen;
• iedere verdere beslissing in conventie aangehouden.

Voorts heeft de kantonrechter in het vonnis van 24 augustus 2016 de vorderingen van [appellante] in reconventie afgewezen en [appellante] in de proceskosten van het geding in reconventie veroordeeld.

3.2.4.

In het vonnis van 22 februari 2017 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• Bij dit vonnis moet nog beslist worden op de vordering van [geïntimeerde] ten bedrage van € 10.939,09 ter zake de kosten van het herstel van het gehuurde na het vertrek van [appellante] (rov. 2.1).
• Tegen het uit artikel 7:224 lid 2 BW voortvloeiende rechtsvermoeden dat [appellante] het gehuurde bij aanvang van de huur heeft aanvaard in de staat waarin zij het gehuurde bij haar vertrek heeft achtergelaten, is tegenbewijs geleverd. De schade en afwijkingen van een goede staat van het gehuurde die op het moment van het vertrek van [appellante] uit het gehuurde aanwezig waren, zijn door [appellante] veroorzaakt. [appellante] is in beginsel aansprakelijk voor de kosten die [geïntimeerde] heeft moeten maken om deze schade te herstellen en om het gehuurde in een goede staat te brengen (rov. 2.2).
• Er is niet exact vast te stellen in hoeverre de onderdelen van de door [geïntimeerde] overgelegde factuur van de aannemer ten bedrage van € 10.162,15 zijn terug te voeren op de staat waarin [appellante] de woning heeft achtergelaten in afwijking van de staat waarin zij de woning had aanvaard. De kantonrechter zal de schade die [appellante] aan [geïntimeerde] moet vergoeden daarom op de voet van artikel 6:97 BW schatten en vaststellen op € 7.000,-- (rov. 2.3 en 2.4).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:

• [appellante] in conventie veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 7.000,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 9 maart 2016;
• [appellante] in de proceskosten van het geding in conventie veroordeeld;
• het in conventie meer of anders gevorderde afgewezen.

3.3.1.

Het hoger beroep is volgens de appeldagvaarding gericht tegen de vonnissen van 24 augustus 2016 en 22 februari 2017. Tegen het vonnis van 24 augustus 2017 heeft [appellante] echter geen grieven gericht. Het hof zal [appellante] daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen het vonnis van 24 augustus 2016. Dit brengt mee dat in dit hoger beroep de navolgende beslissingen niet ter beoordeling voorliggen:

- de in conventie gegeven verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd op 8 januari 2016;

• de veroordeling van [appellante] in conventie om aan [geïntimeerde] € 5.530,-- te betalen ter zake achterstallige huur dan wel gebruiksvergoeding;
• de afwijzing van de vordering van [appellante] in reconventie;
• de veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het geding in reconventie.

3.3.2.

[geïntimeerde] heeft geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld tegen:

• de gedeeltelijke afwijzing van haar vordering ter zake de kosten van herstel van het gehuurde;
• het niet toewijzen van haar vordering ter zake gederfde huur over de maanden februari en maart 2016.

Het voorgaande brengt mee dat in hoger beroep alleen aan de orde is:

• of de vordering in conventie ter zake de kosten van herstel van de woning tot een te hoog bedrag is toegewezen;
• of [appellante] terecht in de proceskosten van het geding in conventie is veroordeeld.

3.3.3.

[appellante] heeft in hoger beroep een grief aangevoerd. Naar het hof begrijpt, concludeert [appellante] op basis van die grief tot het vernietigen van het vonnis van 22 februari 2017 en tot het alsnog geheel afwijzen van de vordering ter zake de kosten van herstel van het gehuurde, althans tot het toewijzen van die vordering tot een lager bedrag dan € 7.000,--, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding bij de kantonrechter in conventie en van het geding in hoger beroep.

Met betrekking tot de grief

3.4.1.

De grief die [appellante] heeft aangevoerd, is gericht tegen de veroordeling van [appellante] om aan [geïntimeerde] € 7.000,-- te betalen ter zake de kosten van het herstel van het gehuurde.

[appellante] heeft in de toelichting op de grief niet bestreden:

• dat [geïntimeerde] tegenbewijs heeft geleverd tegen het uit artikel 7:224 lid 2 BW voortvloeiende rechtsvermoeden dat [appellante] het gehuurde bij aanvang van de huur heeft aanvaard in de staat waarin zij het gehuurde bij haar vertrek heeft achtergelaten;
• dat de schade en afwijkingen van een goede staat van het gehuurde die op het moment van het vertrek van [appellante] uit het gehuurde aanwezig waren, door [appellante] zijn veroorzaakt;
• dat [appellante] in beginsel aansprakelijk is voor de kosten die [geïntimeerde] heeft moeten maken om deze schade te herstellen en om het gehuurde in een goede staat te brengen.

Die oordelen strekken voor het hof dus verder tot uitgangspunt.

3.4.2.

In haar na het vonnis van 24 augustus 2016 genomen akte van 21 september 2016 heeft [geïntimeerde] gesteld dat zij de niet goed opgeleverde woning heeft laten herstellen door [bouw & projectbegeleiding] en dat [bouw & projectbegeleiding] daarvoor € 10.162,15 inclusief btw aan [geïntimeerde] in rekening heeft gebracht. De kantonrechter heeft de op deze factuur gespecificeerde werkzaamheden tot uitgangspunt genomen bij de begroting van de schadevergoeding. De kantonrechter heeft andere werkzaamheden die niet op de factuur zijn genoemd (zoals de werkzaamheden die [geïntimeerde] in punt 6 van haar akte heeft genoemd) buiten beschouwing gelaten. [geïntimeerde] heeft daar in hoger beroep geen bezwaar tegen gemaakt terwijl dat, indien zij ook voor die werkzaamheden een vergoeding had willen ontvangen, wel op haar weg had gelegen. Het hof zal zich bij de beoordeling van de grief daarom beperken tot de werkzaamheden die op de factuur zijn genoemd. [appellante] heeft niet betwist dat [geïntimeerde] die werkzaamheden door [bouw & projectbegeleiding] heeft laten verrichten en dat [bouw & projectbegeleiding] in verband daarmee € 10.162,15 inclusief btw aan [geïntimeerde] in rekening heeft gebracht.

3.4.3.

De kantonrechter heeft zijn beslissing om voor die werkzaamheden een schadevergoeding van € 7.000,-- toe te wijzen als volgt gemotiveerd:

‘2.3 [geïntimeerde] heeft de staat van het gehuurde kort na het vertrek van [appellante] , op 12 januari 2016, doen opnemen door een deurwaarder, die daarvan proces-verbaal heeft opgemaakt (productie 8). Dit proces-verbaal vergelijkend met de factuur van de aannemer die de herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd (productie 12) en met de begroting van herstelkosten die [geïntimeerde] zelf had gemaakt (productie 9), valt het volgende op.

• De deurwaarder heeft voor wat het betreft het keukenblok en het kooktoestel slechts geconstateerd dat van een aantal paneeltjes de fineer is losgeraakt en dat er tape op is geplakt, en voor wat betreft de badkamer dat de deur uit het scharnier hangt en de vloer, de toiletbril en de plint zijn beplakt met tape. Volgens de factuur zijn de hele keuken en de douchekabine gesloopt en vervangen, waarvoor € 2.850 exclusief btw in rekening is gebracht. [geïntimeerde] had ter zake de keuken € 995 en ter zake de badkamer € 110 begroot.
• Voor wat betreft het laminaat heeft de deurwaarder geconstateerd dat dit op diverse plaatsen beschadigd is, voor het herstel waarvan [geïntimeerde] € 850 heeft begroot, terwijl dit volgens de factuur van de aannemer geheel is vervangen voor € 1.575 exclusief btw.
• [geïntimeerde] heeft kennelijk de wanden, balken en deurkozijnen geheel opnieuw laten verven, waardoor ze als nieuw zijn. Dat ze dit ook waren toen [appellante] de woning betrok en dat de verslechtering geheel aan haar te wijten is, staat niet vast. In overeenstemming met art. 6:106 BW (hof: bedoeld is kennelijk artikel 6:100 BW)
  dient dan een “aftrek nieuw voor oud” te worden toegepast.

2.4

Al met al laat zich niet exact vaststellen in hoeverre de onderdelen van de factuur van de aannemer zijn terug te voeren op de staat waarin [appellante] de woning heeft achtergelaten in afwijking van de staat waarin zij deze had aanvaard. Nóg een schriftelijke ronde van partijen zal deze duidelijkheid waarschijnlijk ook niet brengen. De kantonrechter maakt daarom gebruik van zijn bevoegdheid ex art. 6:97 BW om de schade te schatten. De schade wordt, rekening houdend met de hiervoor onder 3.3 genoemde factoren die grond vormen om naar beneden af te wijken van de begroting van [geïntimeerde] en de factuur van de aannemer, geschat op € 7.000.’

3.4.4.

Het hof kan zich voor een groot deel verenigen met deze schatting en met de daarvoor gegeven motivering. [appellante] heeft weliswaar gesteld dat op de factuur onredelijk hoge tarieven in rekening zijn gebracht voor het voorstrijken en aanbrengen van muurverf, maar [appellante] heeft haar standpunt dat lagere tarieven gebruikelijk zijn op geen enkele wijze onderbouwd met bijvoorbeeld een schriftelijke verklaring van een schilderbedrijf, terwijl [geïntimeerde] met de door hem overgelegde factuur wel de gebruikelijkheid van het daarop gehanteerde tarief aannemelijk heeft gemaakt. [appellante] heeft voorts niet betwist dat [geïntimeerde] het gefactureerde bedrag daadwerkelijk aan [geïntimeerde] heeft moeten voldoen. Daar komt nog bij dat de kantonrechter ten aanzien van het schilderwerk een ‘aftrek nieuw voor oud’ heeft toegepast.

3.4.5.

Hetzelfde geldt ten aanzien van de stelling van [appellante] dat op de factuur onredelijk hoge tarieven zijn gehanteerd voor het verwijderen en afvoeren van de oude laminaatvloer en het aanbrengen van een nieuwe laminaatvloer. Ook die stelling is door [appellante] op geen enkele wijze onderbouwd. Concrete prijsgegevens van laminaatsoorten heeft zij niet overgelegd. Daar komt bij dat de kantonrechter de gefactureerde kosten van vervanging van het laminaat niet geheel in de door hem toegewezen schadevergoeding heeft meegenomen.

3.4.6.

[appellante] heeft in de toelichting op de grief voorts aangevoerd dat op de factuur een bedrag in rekening is gebracht voor sloop en vervanging van de keuken en douchecabine terwijl in het proces-verbaal van deurwaarder [toegevoegd kandidaats-deurwaarder] in het geheel niet wordt gesproken over schade aan de douchecabine en ten aanzien van de keuken slechts beschadigingen worden gemeld die geen algehele vervanging van de keuken noodzakelijk maken. [appellante] stelt zich op het standpunt dat de kosten die zijn gefactureerd voor de sloop en vervanging van de keuken en douchecabine geheel buiten beschouwing moeten worden gelaten.

3.4.7.

Dit onderdeel van de grief slaagt ten dele. De kantonrechter heeft in zijn beoordeling en schatting weliswaar betrokken dat in de keuken slechts sprake was van bepaalde door hem genoemde beschadigingen (zodat algehele vervanging van de keuken niet geheel voor rekening van [appellante] kan worden gebracht) en dat omtrent de douchecabine geen schade is vastgesteld, maar naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter die omstandigheden onvoldoende tot uitdrukking gebracht in de uiteindelijke schatting van de voor vergoeding in aanmerking komende schade op € 7.000,--. Het hof zal de voor vergoeding in aanmerking komende schade, rekening houdend met de op de factuur genoemde bedragen, het feit dat omtrent de douchecabine geen schade is vastgesteld, het feit dat vervanging van de keuken niet geheel voor rekening van [appellante] kan worden gebracht, de aftrek nieuw voor oud en alle overige omstandigheden van het geval begroten op € 6.000,--.

3.4.8.

Dit brengt mee dat het hof [appellante] niet volgt in haar stelling dat de kosten van keuken en douchecabine geheel buiten beschouwing zouden moeten worden gelaten en dat de door [appellante] te betalen schadevergoeding, rekening houdend met hetgeen [appellante] over de tarieven van onder meer schilderwerk heeft aangevoerd, zou moeten worden vastgesteld op € 4.105,21. Naar het oordeel van het hof is dat bedrag onder de gegeven omstandigheden, waaronder de bevindingen die deurwaarder [toegevoegd kandidaats-deurwaarder] in zijn proces-verbaal van bevindingen heeft vastgelegd, te laag.

3.4.9.

Het hof concludeert dat de grief ten dele doel heeft getroffen. Het hof zal het bestreden vonnis van 22 februari 2017 daarom vernietigen voor zover [appellante] bij dat vonnis is veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 7.000,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 9 maart 2016. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, [appellante] veroordelen om aan [geïntimeerde] € 6.000,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 9 maart 2016.

Proceskosten

3.5.1.

Het voorgaande laat onverlet dat [appellante] heeft te gelden als de in het geding in eerste aanleg in conventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal het vonnis van 22 februari 2017 daarom bekrachtigen voor zover [appellante] bij dat vonnis in de proceskosten van het geding in conventie is veroordeeld.

3.5.2.

Het hoger beroep heeft slechts in beperkte mate doel getroffen. Beide partijen zijn dus in hoger beroep deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal daarom de proceskosten van het hoger beroep compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

4. De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen het vonnis van 24 augustus 2016;

vernietigt het vonnis van 22 februari 2017 voor zover [appellante] bij dat vonnis is veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 7.000,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 9 maart 2016;

in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerde] € 6.000,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 9 maart 2016.

bekrachtigt het vonnis van 22 februari 2017 voor het overige, dat wil zeggen voor zover [appellante] bij dat vonnis in de proceskosten van het geding in conventie is veroordeeld;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 december 2018.

griffier rolraadsheer