ECLI:NL:GHSHE:2018:5012

• Datum uitspraak: 29 november 2018
• Publicatiedatum: 29 november 2018
• Zaaknummer: 17/00587
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. Swinkels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van onroerende zaak en belastingaanslag

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 29 november 2018 uitspraak gedaan in hoger beroep over de vastgestelde WOZ-waarde van een vrijstaande woning. De Heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 312.000, terwijl de belanghebbende, de eigenaar van de woning, een waarde van € 280.000 verdedigde. De zaak is ontstaan na een beschikking van de Heffingsambtenaar van 31 maart 2016, waarin de waarde per 1 januari 2015 werd vastgesteld voor het belastingjaar 2016. Na bezwaar van de belanghebbende handhaafde de Heffingsambtenaar de waarde, waarna de belanghebbende in beroep ging bij de Rechtbank Oost-Brabant. De Rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, wat leidde tot het hoger beroep bij het Hof.

Tijdens de zitting op 8 november 2018 heeft de belanghebbende zijn standpunt toegelicht, ondersteund door een taxatiematrix. Het Hof heeft vastgesteld dat de Heffingsambtenaar niet voldoende bewijs heeft geleverd voor de vastgestelde waarde. De Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten, maar het Hof oordeelde dat deze niet goed vergelijkbaar waren met de onroerende zaak van de belanghebbende. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gaven aan dat de waarde van de onroerende zaak te hoog was vastgesteld. Het Hof concludeerde dat de belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 280.000 aannemelijk heeft gemaakt.

Het Hof heeft het hoger beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de Rechtbank vernietigd en de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 280.000. Tevens is de Heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van griffierechten en proceskosten aan de belanghebbende.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Kenmerk: 17/00587

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] wonende te [plaats 1] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 19 juli 2017, nummer SHE 17/36, in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende na te noemen beschikking en aanslag.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2016 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 36 te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum
1 januari 2015, voor het belastingjaar 2016, vastgesteld op € 312.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2016 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt.
De Heffingsambtenaar heeft, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46.

De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

De Heffingsambtenaar heeft voor de zitting een grafiek van de bij de waardevaststelling toegepaste grondstaffel toegezonden aan het Hof en door tussenkomst van de griffier aan de wederpartij.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 8 november 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, de heer [A] , adviseur te [plaats 2] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] en mevr. [C] , gecertificeerd WOZ taxateur.

1.6.

Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

2.1.

Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1983, met een inhoud van 448 m³ en een perceeloppervlakte van 600 m², voorzien van een dakkapel, een inpandige garage van 60 m³ en een inpandige berging van 20 m³.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum
1 januari 2015, voor het belastingjaar 2016, vastgesteld op € 312.000 en deze waarde bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd.

2.3.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in de procedure bij de Rechtbank een taxatiematrix ingebracht, opgesteld op 1 juni 2017 door mevrouw [C] voornoemd. Uit de taxatiematrix volgt een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 van € 312.000, vastgesteld aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, gelegen te [plaats 1] : [adres 2] 22 (op 15 juni 2015 verkocht voor € 302.000), [adres 3] 27 (op 2 juli 2015 verkocht voor € 410.000) en [adres 4] 4 (op 19 oktober 2015 verkocht voor
€ 290.000). De Heffingsambtenaar heeft in de taxatiematrix tevens verwerkt het door belanghebbende aangedragen object [adres 1] 40 te [plaats 1] (op 22 juli 2016 verkocht voor € 290.000), welk object de Heffingsambtenaar echter niet heeft gebruikt bij de waardevaststelling.

2.4.

De Rechtbank heeft de voor de onroerende zaak bij beschikking vastgestelde waarde van € 312.000 gehandhaafd.

2.5.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een matrix overgelegd, waarin hij de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] 22 en [adres 4] 4, die ook door de Heffingsambtenaar zijn gebruikt bij de waardevaststelling, en het door hem aangedragen object [adres 1] 40 te [plaats 1] , heeft geanalyseerd. Op basis van deze matrix komt belanghebbende in hoger beroep tot een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 van € 280.000.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord.
De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht. Belanghebbende heeft desgevraagd uitdrukkelijk verklaard dat hij geen aanspraak maakt op vergoeding van het door hem ter zitting van de Rechtbank ingetrokken taxatierapport.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 op € 280.000.
De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op de taxatiematrix (zie 2.3) met daarin vermeld de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten.

4.2.

Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de Heffingsambtenaar de
beschikte waarde van € 312.000 niet heeft onderbouwd door verwijzing naar de taxatiematrix. Hij wijst er op dat het object [adres 3] 27 niet vergelijkbaar is met de onroerende zaak omdat het perceel behorende bij dit referentieobject veel groter is (namelijk 12.505 m²) dan het perceel behorende bij de onroerende zaak (600 m²); voorts dat de Heffingsambtenaar bij het object [adres 2] 22 van een onjuiste inhoud is uitgegaan; en dat de referentie [adres 4] 4 gelet op de door de Heffingsambtenaar berekende m³-prijs (van € 287, waar de onroerende zaak die groter is, een m³-prijs heeft van € 357, terwijl aan beide panden een kwaliteits- en onderhoudsfactor van 3 is toegekend) juist aantoont, dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Belanghebbende wijst ten slotte op het door hem aangedragen object [adres 1] 40 ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 280.000.

4.3.

Het Hof acht het vergelijkingsobject [adres 2] 22 niet goed bruikbaar, aangezien het een andere type woning betreft met een andere uitstraling dan de onroerende zaak. De stelling van belanghebbende dat de inhoud van dit referentieobject door de Heffingsambtenaar onjuist is weergegeven, kan daarom onbesproken worden gelaten.

4.4.

Voor het referentieobject [adres 3] 27 heeft de Heffingsambtenaar in zijn taxatiematrix een kavelwaarde aangehouden van € 225.090 voor een kavel van 12.505 m², terwijl in de door hem overgelegde grafiek reeds bij een kavelgrootte van 3.500 m² een kavelwaarde van € 250.000 wordt bereikt. Hiermee komen de berekeningen in de door de Heffingsambtenaar ingebrachte taxatiematrix op losse schroeven te staan. De gerealiseerde verkoopprijs van dit referentieobject van € 410.000 toont overigens, na de correctie van de kavelwaarde, aan dat de door de Heffingsambtenaar beschikte waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld
.

4.5.

Het Hof volgt de Heffingsambtenaar niet in zijn ter zitting van het Hof ingenomen, en door belanghebbende gemotiveerd weersproken, stelling dat het referentieobject [adres 4] 4 in een veel slechtere staat zou verkeren dan de onroerende zaak, aangezien deze stelling in strijd is met hetgeen de Heffingsambtenaar steeds in de stukken en ter zitting van de Rechtbank heeft verdedigd en ook tegengesproken wordt door de taxatiematrix van de Heffingsambtenaar, in welke beide panden op een “3” worden gewaardeerd qua kwaliteit en onderhoud, en de verkoopadvertentie met foto’s van dit referentieobject. Het Hof acht dit referentieobject – ook wat betreft kwaliteit en onderhoud – goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het is in een stijgende markt verkocht op 19 oktober 2015 voor € 290.000. Hoewel de woning van [adres 4] 4 kleiner is dan die van belanghebbende, heeft het een fors lagere m³-prijs (zie 4.2), waar volgens de wet van de afnemende nut juist het tegenovergestelde zou mogen worden verwacht. Voorts is de kavel van [adres 4] 4 56 m² groter en heeft dit object meer bijgebouwen. Deze verkoop geeft wederom aan dat de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde van de onroerende zaak te hoog is.
4.6. Het Hof acht, anders dan de Heffingsambtenaar, het object [adres 1] 40 wel bruikbaar, ondanks het feit dat het object pas in juli 2016 is verkocht, derhalve ruim anderhalf jaar na de waardepeildatum. Het object – gelegen in dezelfde straat als de onroerende zaak, op slechts 100 m afstand, met even veel inhoud als de onroerende zaak, 100 m² meer grond en een bouwjaar 1995 (dus 12 jaar jonger dan de onroerende zaak) – is in de stijgende markt verkocht voor € 290.000, waarmee deze verkoopprijs aangeeft, dat de waarde van de onroerende zaak door de Heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de ligging van dit object goed vergelijkbaar met de ligging van de onroerende zaak. Gelet op de door belanghebbende overgelegde kadastrale schets van de ligging van dit referentieobject volgt het Hof de Heffingsambtenaar voorts niet in zijn stelling dat dit object ongunstig gesitueerd zou zijn op het perceel.

4.7.

Gelet op de gerealiseerde verkoopprijs van het referentieobject [adres 4] 4 en [adres 3] 27 acht het Hof de Heffingsambtenaar niet geslaagd in zijn bewijslast. Gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen van de laatstgenoemde referentieobjecten en van het door belanghebbende aangedragen object [adres 1] 40, heeft belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 280.000 aannemelijk gemaakt.

Slotsom

4.8.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 vaststellen op € 280.000.

Ten aanzien van het griffierecht

4.9.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 46, respectievelijk
€ 124, dat is in totaal € 170 te vergoeden.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar

4.10.

Belanghebbende heeft voordat de Heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar heeft gedaan verzocht om vergoeding van de kosten van het bezwaar.

4.11.

Uit het hiervoor overwogene volgt, dat de Heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Dit levert een aan de Heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid op. Derhalve acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.12.

Het Hof stelt de kosten van het bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit), op 2 (punten) x € 249 (waarde per punt) x
1 (factor gewicht van de zaak), is € 498. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard geen beroep te doen op vergoeding van de kosten van het taxatierapport.

Ten aanzien van de proceskosten

4.13.

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.14.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op
2 (punten) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 1.002 voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank; en op 2 (punten) x € 501 (waarde per punt) x
1 (factor gewicht van de zaak), is € 1.002 voor de behandeling van het hoger beroep bij het Hof; dat is in totaal op € 2.004.

4.15.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit heeft gemaakt.

5. 5. Beslissing

Het Hof:

• verklaart het hoger beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
• verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar;
• stelt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015, voor het belastingjaar 2016, vast op € 280.000;
• vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
• gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbenden het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 170 vergoedt;
• veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 498; en
• veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.004.

Aldus gedaan op 29 november 2018 door J. Swinkels, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.