ECLI:NL:GHSHE:2018:5011

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Kenmerk: 17/00531

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende]wonende te [plaats 1] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 23 juni 2017, nummer SHE 17/37, in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende na te noemen beschikking en aanslag.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2016 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 11 te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum
1 januari 2015, voor het belastingjaar 2016, vastgesteld op € 380.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2016 bekend gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak de waarde gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

De Heffingsambtenaar heeft voor de zitting een gewijzigde taxatiematrix en een grafiek van de bij de waardevaststelling toegepaste grondstaffel toegezonden aan het Hof en door tussenkomst van de griffier aan de wederpartij.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 8 november 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, [gemachtigde] te [plaats 2] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [A] en mevrouw [B] , gecertificeerd WOZ taxateur.

1.6.

Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

2.Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

2.1.

Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1994, met een inhoud van 422 m³ en een perceeloppervlakte van 1.279 m², voorzien van een aangebouwde garage met een inhoud van 125 m³ en een tuinhuis.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum
1 januari 2015, voor het belastingjaar 2016, vastgesteld op € 380.000 en deze waarde bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd.

2.3.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in de procedure bij de Rechtbank een taxatiematrix (met foto’s) ingebracht, opgesteld op
1 mei 2017 door mevrouw [B] voornoemd. Uit de taxatiematrix volgt een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 van € 380.000 (bij een m³-prijs van € 400 en m²-prijs van de kavel van € 143), vastgesteld aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten: [adres 1] 21 te [plaats 1] (op 30 januari 2015 verkocht voor € 365.000; m³-prijs € 401 en m²-prijs kavel € 148), [adres 2] 81 te [plaats 3] (op 2 december 2015 verkocht voor € 340.000; m³-prijs € 390 en m²-prijs kavel € 234) en [adres 3] 22 te [plaats 4] : (op 15 juni 2015 verkocht voor € 302.000; m³-prijs € 431 en m²-prijs kavel € 238).

2.4.

Enkele dagen voor de zitting van het Hof heeft de Heffingsambtenaar een gewijzigde taxatiematrix en een grafiek van de bij de waardevaststelling toegepaste grondstaffel ingebracht. Volgens deze gewijzigde matrix bedraagt de m³-prijs van de woning
[adres 1] 21 € 355 en de m²-prijs van de daarbij behorende kavel € 182. De overige in de matrix vermelde m³- en m²-prijzen van zowel de onroerende zaak als van de referentieobjecten zijn ongewijzigd gebleven.

2.5.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een matrix (met foto’s) overgelegd, waarin zij het verkoopcijfer van het referentieobject [adres 1] 21, dat ook door de Heffingsambtenaar is gebruikt bij de waardevaststelling, analyseert en daarnaast ook verkoopcijfers van twee andere objecten, [adres 1] 5 en [adres 4] 8, beide te [plaats 1] , uitwerkt. Op basis van deze matrix komt belanghebbende in hoger beroep tot een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 van € 327.000.

3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord.
De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de inbreng van de gewijzigde matrix en de grafiek van de daarbij door de Heffingsambtenaar toegepaste grondstaffel. Het Hof heeft dit stuk pas op 29 oktober 2018, derhalve 9 dagen vóór de zitting, ontvangen en op dezelfde dag doorgezonden aan belanghebbende. Volgens belanghebbende had zij, gelet op dit late tijdstip van indiening, onvoldoende tijd om deze stukken te bestuderen. Zij bestrijdt bij gebrek aan wetenschap de juistheid van de ingebrachte gegevens.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, en tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 op € 327.000.
De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op de gewijzigde matrix (zie 2.4) met daarin vermeld de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten.

4.2.

Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de Heffingsambtenaar de
beschikte waarde met de gewijzigde matrix niet heeft onderbouwd. Deze gewijzigde matrix is te laat voor de zitting overgelegd, waardoor belanghebbende onvoldoende gelegenheid heeft gehad om een gefundeerd weerwoord te geven. Afgezien daarvan stelt belanghebbende dat uit de gewijzigde matrix blijkt – met name uit het grote verschil in de m²- en m³- prijs van het referentieobject [adres 1] 21 ten opzichte van de in eerste aanleg overgelegde matrix – dat de Heffingsambtenaar grove fouten maakt bij het opstellen van de taxatie, zodat reeds daaruit moet worden geconcludeerd dat hij de beschikte waarde van de onroerende zaak van € 380.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.3.

Voorts stelt belanghebbende – onder verwijzing naar de verkoopadvertentie van [adres 1] 21 – dat dit referentieobject dat slechts op 200 meter afstand ligt van de onroerende zaak, luxer is afgewerkt dan de onroerende zaak, goed onderhouden en van buiten mooi ingericht. Gelet op de gerealiseerde verkoopprijs van dit object (€ 365.000) is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld, aldus belanghebbende.

4.4.

Belanghebbende wijst op de verkoopcijfers van twee objecten in [plaats 1] , met - naar zij stelt - een gelijkwaardige ligging als de onroerende zaak, met een veel groter perceel dan de onroerende zaak (referentie [adres 1] 5) respectievelijk met een veel grotere inhoud ( [adres 4] 8) om aan te tonen, dat de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde te hoog is.

4.5.

Ten slotte uit belanghebbende sterke twijfels bij de juistheid van de door de Heffingsambtenaar vermelde objectkenmerken van [adres 3] 22, omdat de inhoud van de woning volgens de verkopende makelaar 575 m³ en geen 418 m³ is, zoals de Heffingsambtenaar stelt.

4.6.

De Heffingsambtenaar heeft bestreden dat de door belanghebbende aangedragen referenties [adres 1] 5 en [adres 4] 8 bruikbaar zijn om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. [adres 1] 5 betreft een voormalige champignonkwekerij, die inmiddels bedrijfsmatig als werkplaats/garage met woning wordt gebruik; op dit object rust een bedrijfsbestemming. Volgens de Heffingsambtenaar is het object, om deze reden, niet bruikbaar als referentie. Bovendien is het object niet vergelijkbaar omdat het in 1960 is gebouwd, terwijl de onroerende zaak uit het bouwjaar 1994 is. [adres 4] 8 ligt in het centrum van [plaats 1] en het betreft een winkel/woonpand met een gemengde bestemming, zodat het qua ligging en gemengde bestemming niet vergelijkbaar is met de onroerende zaak, aldus de Heffingsambtenaar.
Voorts stelt de Heffingsambtenaar dat belanghebbende ten onrechte uitgaat van een betere staat van [adres 1] 21. Het object zou pas na aankoop gemoderniseerd zijn, waarna de tuininrichting in 2016 zou zijn veranderd.

4.7.

Het Hof stelt voorop, dat de referenties [adres 2] 81 te [plaats 3] en [adres 3] 22 te [plaats 4] niet bruikbaar zijn omdat deze in andere dorpskernen liggen dan de onroerende zaak. Daar komt nog bij dat [adres 3] 22 niet goed bruikbaar is als referentie, aangezien het een ander type woning betreft met een andere uitstraling dan de onroerende zaak. De stelling van belanghebbende dat de inhoud van dit referentieobject door de Heffingsambtenaar onjuist is weergegeven, kan daarom onbesproken worden gelaten. Gelet op het voorgaande blijft alleen het referentieobject [adres 1] 21 over.

4.8.

Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende aangedragen referenties [adres 1] 5 en [adres 4] 8 minder goed bruikbaar zijn. [adres 1] 5 betreft een andere type woning, met een andere uitstraling dan de onroerende zaak, uit een geheel andere bouwperiode (1960) en met een gemengd gebruik als woon-/bedrijfspand. [adres 4] 8 is weliswaar qua bouwjaar goed vergelijkbaar, echter ook dit object is van een andere type en heeft een andere uitstraling dan de onroerende zaak; het betreft - anders dan de onroerende zaak - een woon/winkelpand en is ook qua ligging (in het centrum van het dorp terwijl de onroerende zaak aan de rand van het dorp ligt) minder bruikbaar.

4.9.

Beide partijen hebben het object [adres 1] 21 aangedragen als referentie. Het Hof acht het object qua bouwjaar, type en ligging goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Belanghebbende heeft gesteld dat dit object luxer is dan de onroerende zaak, doch de Heffingsambtenaar heeft dit weersproken en gesteld dat het object pas na de aankoop gemoderniseerd is. Het Hof leidt uit de foto’s uit de verkoopadvertentie van dit object, welke foto’s belanghebbende heeft overgelegd, af dat het object een inrichting en afwerking heeft die horen bij het bouwjaar (1991). Belanghebbende heeft haar stelling dat het object luxer zou zijn dan de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt.

4.10.

Belanghebbende heeft weliswaar de grafiek van de door de Heffingsambtenaar gebruikte grondstaffel bestreden, doch gelet op het feit dat zowel de onroerende zaak als het referentieobject [adres 1] 21 in dezelfde straat liggen op slechts een paar honderd meter afstand van elkaar, is de Heffingsambtenaar geslaagd in zijn bewijslast van de waarde van het perceel van belanghebbende.

4.11.

Gelet op de - slechts ca. 4 weken na de waardepeildatum - gerealiseerde verkoopprijs van het referentieobject [adres 1] 21 van € 365.000 en de door de Heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de m³- en m²-prijzen van dit object en van de onroerende zaak, heeft de Heffingsambtenaar de door hem beschikte waarde van € 380.000 van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt.

Slotsom

4.12.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.

Ten aanzien van het griffierecht

4.13.

Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.

Ten aanzien van de proceskosten

4.14.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.

5.Beslissing

Het Hof:

verklaarthet hoger beroep ongegrond;
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.

Aldus gedaan op 29 november 2018 door J. Swinkels, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.