ECLI:NL:GHSHE:2018:4879

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.214.749/01

arrest van 27 november 2018

in de zaak van

[de vennootschap 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] , Zwitserland,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. N. Kooistra te Maastricht-Airport,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. F.J.P. Baur te Landgraaf ,

op het bij exploot van dagvaarding van 18 januari 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 2 november 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 4670195 CV EXPL 15-12401)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met een productie (het bestreden vonnis);
de memorie van grieven met 26 producties;
de memorie van antwoord met drie producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[appellante] heeft als productie 10 bij de conclusie van repliek in conventie een bestektekening van 10 juni 1988, gewijzigd op 14 juli 1988, overgelegd, welke bestektekening betrekking heeft op restauratie van watermolen [watermolen] aan de [weg] in [plaats] . Op de tekening is de situatie in de directe nabijheid van de watermolen afgebeeld. Op deze tekening is aangegeven dat het complex bij de watermolen bestaat uit een woning (aangeduid met nummer 1), een berging, een bedrijfsruimte (aangeduid met nummer 3) en een molenhuis (aangeduid met nummer 5). Deze verschillende onderdelen van het molencomplex zijn aan elkaar vastgebouwd.
[appellante] heeft als productie 15 bij de memorie van grieven drie oude woningkaarten uit het bevolkingsregister van de gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente) overgelegd. Op deze kaarten kent het adres [weg] 1 de aanduiding “Woning”, het adres [weg] 3 de aanduiding “Bedrijfsruimte” en het adres [weg] 5 de aanduiding “Molenhuis”.
Op 26 juni 1989 heeft de Hoofdafdeling Grondgebiedzaken van de gemeente aan het college van B&W geadviseerd om, samengevat, het hele molencomplex te verhuren aan het Streekgewest [streekgewest] , Taakopdracht Rekreatie, en de huurprijs daarbij vast te stellen op tenminste fl. 1.467,-- per maand.
Het college van B&W heeft in zijn vergadering van 4 juli 1989 besloten om besluitvorming over de toekomstige exploitatie van de [watermolen] aan te houden.
Op 22 november 1989 heeft de Hoofdafdeling Grondgebiedzaken van de gemeente aan het college van B&W geadviseerd om, samengevat, de woning bij het molencomplex te verhuren aan [geïntimeerde] en besluitvorming over verhuur van de overige gedeelten van het molencomplex aan te houden. In het advies staat onder meer dat de huurprijs voor de woning door Volkshuisvesting voorlopig is vastgesteld op fl. 4.616,-- per jaar (hof: fl. 384,67 per maand).
Op 28 november 1989 heeft het college van B&W, kort gezegd, overeenkomstig het advies van 22 november 1989 beslist.
Bij huurovereenkomst van 19 december 1990 heeft de gemeente, vertegenwoordigd door de burgemeester, met ingang van 1 februari 1990 aan [geïntimeerde] verhuurd:

‘de woning met aanhorigheden aan de [weg] nummer 1 te [plaats] , verder te noemen “de woning”.’

In de huurovereenkomst staat dat de kale huurprijs met ingang van 1 januari 1991 fl. 388,95 per maand bedraagt.

- Op basis van een notariële akte van koop en levering van 7 november 2006 heeft [appellante] in eigendom verkregen:

‘de watermolen met ondergrond en aanhorigheden, (…), plaatselijk bekend [weg] 1, 3 en 5 te [plaats] ’

Daardoor zijn de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst van 19 december 1990 op de voet van artikel 7:226 lid 1 BW overgegaan op [appellante] .

De belangen van [appellante] worden in Nederland beheerd door [de vennootschap 2] , die de feitelijke werkzaamheden laat verrichten door een dochtermaatschappij, [de vennootschap 3] .
Bij brieven van 7 november 2014 en 18 maart 2015 heeft [geïntimeerde] [de vennootschap 3] . gewezen op achterstallig onderhoud aan het complex.
Bij brief van 25 maart 2015 heeft [de vennootschap 3] . aan [geïntimeerde] onder andere meegedeeld dat er plannen zijn om op de locatie van de [watermolen] horeca-activiteiten te ontplooien en dat het door [geïntimeerde] gehuurde alleen bestaat uit de door hem gehuurde woning en niet uit de andere delen van het molencomplex.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellante] in conventie, met inachtneming van de herformulering van haar vordering in de memorie van grieven sub 4, samengevat:

1. veroordeling van [geïntimeerde] tot de afgifte van een sleutel van het hek dat toegang geeft tot de percelen waarop het molencomplex gelegen is, op straffe van een dwangsom;
2. veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de stallen/berging ( [weg] nr. 3) en de watermolen ( [weg] nr. 5);
3. een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen [appellante] en [geïntimeerde] uitsluitend ziet op de woonruimte ( [weg] nr. 1), maar niet op de stallen/berging ( [weg] nr. 3) en de watermolen ( [weg] nr. 5);

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, waaronder de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.2.

[appellante] heeft aan deze vorderingen de stelling ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] slechts de woning met het adres [weg] 1 huurt. Volgens [appellante] maakt [geïntimeerde] inbreuk op het eigendomsrecht van [appellante] , en handelt [geïntimeerde] daarmee onrechtmatig jegens [appellante] , door [appellante] de toegang tot de stallen/berging ( [weg] nr. 3) en de watermolen ( [weg] nr. 5) te ontzeggen en door die delen van het molencomplex zonder recht of titel in gebruik te hebben.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft in conventie als verweer aangevoerd dat hij het hele molencomplex huurt en dat [appellante] zich wederrechtelijk toegang tot het molencomplex wil verschaffen. Voortbouwend op zijn verweer vordert [geïntimeerde] in reconventie, samengevat:

veroordeling van [appellante] tot herstel van de in de dagvaarding (bedoeld is: in de conclusie van antwoord/eis in reconventie; hof) opgesomde gebreken op straffe van verbeurte van een dwangsom, subsidiair een machtiging om de gebreken zelf te laten herstellen en de kosten daarvan te verrekenen met de verschuldigde huur;
vermindering van de huurprijs met ingang van 1 juli 2015 tot aan de dag waarop de gebreken zijn verholpen;

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

3.2.4.

[appellante] heeft in reconventie verweer gevoerd.

3.2.5.

In bestreden vonnis van 2 november 2016 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

Op [geïntimeerde] rust de stelplicht en, bij voldoende betwisting van zijn stelling, de bewijslast van zijn stelling dat de gebouwen aan de [weg] nr. 3 en nr. 5 tot het gehuurde behoren (rov. 4.2).
[appellante] heeft de gedetailleerde en met bewijsstukken onderbouwde stellingen van [geïntimeerde] daarover onvoldoende gemotiveerd weersproken. Daarom moet geconcludeerd worden dat [geïntimeerde] het hele molencomplex aan de [weg] 1, 3 en 5 van [appellante] huurt. De vorderingen in conventie zijn dus niet toewijsbaar (rov. 4.3 tot en met 4.6).
De vordering van [geïntimeerde] in reconventie tot herstel van de gebreken met betrekking tot de kozijnen, de kieren en de c.v.-installatie is toewijsbaar (rov. 4.8.3 en 4.8.4).
[geïntimeerde] heeft zijn stelling dat sprake is van achterstallig onderhoud aan het molenrad onvoldoende onderbouwd. Zijn vordering tot herstel van het molenrad is niet toewijsbaar (rov. 4.8.5 tot en met 4.9.1).
In verband met de door gebreken aan ramen en voordeur veroorzaakte tocht is een vermindering van de huurprijs met 30% gerechtvaardigd, zodat de huur van € 338,83 wordt verminderd tot € 237,18 tot het moment dat deze gebreken zijn verholpen (rov. 4.12).
De huurprijsvermindering gaat in per 1 september 2015 (rov. 4.12.1).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] in conventie afgewezen en [appellante] in de proceskosten van het geding in conventie veroordeeld.

In reconventie heeft de kantonrechter:

[appellante] veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het vonnis herstel van de ramen aan de zuidzijde, de voordeur en de c.v.-installatie te doen uitvoeren, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [appellante] in gebreke blijft binnen de gestelde termijn hieraan te voldoen;
bepaald dat de door [geïntimeerde] aan [appellante] verschuldigde huurprijs € 237,18 bedraagt, ingaande 1 september 2015 tot aan de dag waarop de gebreken met de ramen en deuren zijn verholpen;
[appellante] in de proceskosten veroordeeld;
het door [geïntimeerde] meer of anders gevorderde afgewezen.

3.3.

[appellante] heeft in hoger beroep 14 grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot:

toewijzing van de vorderingen van [appellante] in conventie;
afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] in reconventie;
veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de betaling tot de dag van de terugbetaling;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, waaronder nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.

Met betrekking tot de grieven I tot en met VII, de vorderingen in conventie

3.4.1.

Het hof zal de grieven I tot en met VII gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] het hele molencomplex aan de [weg] 1, 3 en 5 van [appellante] huurt en dat de vorderingen in conventie daarom niet toewijsbaar zijn.

3.4.2.

[appellante] is eigenaar van het molencomplex. Dat geeft [appellante] in beginsel het recht om te beschikken over de in conventie omstreden onderdelen van dat complex, zijnde de stallen/berging ( [weg] nr. 3) en de watermolen ( [weg] nr. 5). [geïntimeerde] beroept zich als verweer in conventie op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat hij niet alleen huurder is van de woning maar ook van de stallen/berging en de watermolen. Het hof stelt evenals de kantonrechter voorop dat [geïntimeerde] bij deze stand van zaken de stelplicht en, bij voldoende betwisting, de bewijslast draagt van zijn stelling dat hij huurder is van de stallen/berging en de watermolen.

3.4.3.

[appellante] heeft de stelling van [geïntimeerde] dat hij niet alleen de woning maar ook de stallen/berging en de watermolen huurt, uitdrukkelijk en onder verwijzing naar meerdere producties betwist. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] zijn stelling tegenover die betwisting onvoldoende onderbouwd. Het hof neemt daar allereerst bij in aanmerking dat [appellante] in de memorie van grieven gemotiveerd en onder verwijzing naar producties heeft gesteld dat de stallen/berging en de watermolen al ruim vóór het aangaan van de huurovereenkomst de huisnummers 3 en 5 droegen. [geïntimeerde] heeft dat in de memorie van antwoord, meer in het bijzonder in zijn reactie op grief 6, niet langer betwist. Mede gelet op die nummering wijst de tekst van de huurovereenkomst er zonder meer op dat aan [geïntimeerde] alleen de woning met huisnummer 1 en niet tevens de stallen/berging (nr. 3) en de watermolen (nr. 5) zijn verhuurd. Dat in de huurovereenkomst staat dat de woning ‘met aanhorigheden’ aan [geïntimeerde] wordt verhuurd, doet daar niet aan af. Met aanhorigheden is kennelijk met name gedoeld op de bij de woning behorende grond c.q. tuin. Met aanhorigheden is in ieder geval niet zonder meer, gelet op de besluitvorming door B&W van de gemeente ten aanzien van de verhuur en de vermelding van het huisnummer 1 in de huurovereenkomst, gedoeld op de stallen/berging en de watermolen met de huisnummers 3 en 5. Uit de gedingstukken blijkt dat de andere onderdelen van het molencomplex een zodanig zelfstandig karakter dragen dat mag worden aangenomen dat zij, indien het de bedoeling was om ook die onderdelen te verhuren, uitdrukkelijk in de huurovereenkomst zouden zijn genoemd met bewoordingen zoals “de stallen/berging aan de [weg] nr. 3 en de watermolen aan de [weg] nr. 5”.

3.4.4.

Bij de vaststelling van de inhoud van een overeenkomst is niet alleen de tekst van de overeenkomst beslissend. De rechter moet de inhoud van een overeenkomst vaststellen aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het ligt daarbij in het onderhavige geval op de weg van [geïntimeerde] , die de bewijslast heeft en die zich beroept op een uitleg van de huurovereenkomst die gelet op de bewoordingen daarvan niet voor de hand ligt, om concrete feiten en omstandigheden aan te voeren op grond waarvan hij redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat het hele molencomplex aan hem is verhuurd. [geïntimeerde] is daar niet in geslaagd. Het hof overweegt daartoe het volgende.

3.4.5.

Uit de hiervoor in rov. 3.1 genoemde adviezen van de Hoofdafdeling Grondgebiedzaken en de daarop volgende besluiten van het college van B&W uit 1989 blijkt duidelijk dat het college alleen de woning met nr. 1 aan [geïntimeerde] wilde verhuren en dat de bedoeling van het college was om overige delen van het molencomplex op een andere wijze te exploiteren. Dat alleen de woning aan [geïntimeerde] is verhuurd, is ook af te leiden uit de in de huurovereenkomst genoemde huurprijs van fl. 388,95 die met ingang van 1 januari 1991 zou gelden. Die huurprijs stemt vrijwel overeen met de huur van fl. 4.616,-- per jaar (hof: fl. 384,67 per maand) die Hoofdafdeling Grondgebiedzaken uitsluitend voor de woning heeft genoemd in haar advies van 22 november 1989. Uit de adviezen en daarop volgende collegebesluiten blijkt dat het de gemeente ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen stond dat het hele molencomplex in totaal een aanzienlijk hogere huur zou opbrengen. In het advies van 26 juli 1989 is voor het hele molencomplex een huurprijs van tenminste fl. 1.467,-- per maand genoemd. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat hij ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet bekend was met deze adviezen en besluiten.

3.4.6.

[geïntimeerde] heeft zich ter onderbouwing van zijn stelling dat hij niet alleen de woning maar ook de overige delen van het molencomplex huurt, beroepen op e-mailberichten van voormalig wethouder [voormalig wethouder] van 4 november 2015 en 20 mei 2016. De e-mail van 4 november 2015 kan [geïntimeerde] niet baten, omdat daarin met zoveel woorden staat dat [geïntimeerde] huurder is van de woning en dat hij de overige ruimtes “beheert en gebruikt”. Deze e-mail ondersteunt dus het standpunt van [appellante] dat [geïntimeerde] alleen de woning huurt. In de e-mail van 20 mei 2016 heeft [voormalig wethouder] wel geschreven dat de gemeente in 1990 het hele molencomplex aan [geïntimeerde] heeft verhuurd. Naar het oordeel van het hof kan aan die e-mail echter niet veel betekenis worden toegekend. [appellante] heeft immers onbetwist gesteld dat er een vriendschappelijke relatie bestaat tussen [voormalig wethouder] en [geïntimeerde] . Daar komt bij dat de uitlatingen van [voormalig wethouder] in zijn e-mail van 20 mei 2016, dat [geïntimeerde] het hele complex heeft gehuurd, niet te verenigen zijn met uitlatingen die [voormalig wethouder] kort nadat de huurovereenkomst was gesloten heeft gedaan tegenover het [dagblad] Dagblad. In het door [appellante] overgelegde artikel van [datum] 1990, waarin [voormalig wethouder] wordt aangehaald, staat onder meer:

‘De molen krijgt in het hele plan een speciale bestemming. Het woonhuis wordt verhuurd, een ander gedeelte is openbaar. Daarin zal een milieusteunpunt komen dat wordt gesteund door het streekgewest. De molen wordt een belangrijk milieu-voorlichtingscentrum in de regio.’

Het hof hecht meer waarde aan deze uitlatingen van [voormalig wethouder] uit 1990 en aan zijn zojuist genoemde uitlating in de e-mail van 4 november 2015 dan aan de uitlating in de e-mail van 20 mei 2016. De laatstgenoemde uitlating is bovendien op geen enkele wijze te verenigen met de hiervoor genoemde adviezen van de Hoofdafdeling Grondgebiedzaken en de daarop volgende besluiten van het college van B&W uit 1989.

3.4.7.

Dat de plannen die de gemeente in de periode 1989/1990 met de overige delen van het complex had, niet of niet geheel van de grond zijn gekomen, maakt niet dat [geïntimeerde] alsnog als huurder van de delen met de huisnummers 3 en 5 kan worden aangemerkt. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst bestonden die plannen immers wel degelijk en waren zij, zoals het hof heeft geoordeeld, bepalend voor de keus van de gemeente om slechts het deel met huisnummer 1 te verhuren. Dat [geïntimeerde] die andere delen op enige moment in gebruik heeft genomen, maakt hem ook niet tot huurder. Het hof tekent hierbij aan dat het de gemeente voor ogen stond dat [geïntimeerde] als beheerder van die delen zou optreden en dat zijn aanwezigheid in de woning ook het voorkomen van criminaliteit van de andere delen zou kunnen voorkomen. Dat kan verklaren waarom [geïntimeerde] feitelijk in en bij de delen met de huisnummers 3 en 5 te vinden was, maar dat maakt hem nog niet tot huurder van die delen.

3.4.8.

Ook hetgeen [geïntimeerde] overigens heeft aangevoerd brengt niet mee dat de huurovereenkomst geacht kan worden mede betrekking te hebben op de delen met de huisnummers 3 en 5. Aan het door [geïntimeerde] bij dupliek in conventie overgelegde uittreksel komt weinig betekenis toe aangezien het onderliggende dossier ontbreekt. Uit de door [appellante] overgelegde producties blijkt duidelijk dat de gemeente alleen de woning met huisnummer 1 aan [geïntimeerde] heeft verhuurd. Tegenover die producties heeft [geïntimeerde] geen enkele concrete uitlating genoemd die voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst namens de gemeente aan hem is gedaan, waaruit hij in redelijkheid heeft mogen afleiden dat ook de

stallen/berging (nr. 3) en de watermolen (nr. 5) aan hem werden verhuurd.

3.4.9.

[geïntimeerde] heeft geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan met betrekking tot concrete feiten of omstandigheden die in conventie tot een ander oordeel kunnen leiden. Het hof passeert daarom het slechts in algemene bewoordingen gestelde bewijsaanbod van [geïntimeerde] .

3.4.10.

Het hof concludeert dat de grieven I tot en met VII doel treffen. Het bestreden vonnis moet vernietigd worden, voor zover in conventie gewezen. Het hof zal opnieuw recht doen in conventie.

3.4.11.

Vordering 1 in conventie is toewijsbaar. Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit arrest aan [appellante] een sleutel af te geven van het hek dat toegang geeft tot de percelen waarop het molencomplex gelegen is. Het hof zal [geïntimeerde] voorts veroordelen om aan [appellante] een dwangsom te betalen van € 250,-- voor iedere dag dat hij niet voldoet aan deze veroordeling en bepalen dat boven een bedrag van

€ 25.000,-- geen verdere dwangsommen worden verbeurd.

3.4.12.

Ook vordering 2 in conventie is toewijsbaar. Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen om de stallen/berging ( [weg] nr. 3) en de watermolen ( [weg] nr. 5) binnen vier weken na betekening van dit arrest te ontruimen. Omdat de gedwongen ontruiming (in de artikelen 555 e.v. Rv) wettelijk is geregeld, zal het hof de gevorderde machtiging dat [appellante] eventueel zelf mag (doen) ontruimen afwijzen. Het hof zal [geïntimeerde] ook veroordelen om aan [appellante] een dwangsom te betalen van € 100,-- voor iedere dag dat hij niet voldoet aan deze veroordeling.

3.4.13.

Het hof zal de in conventie onder 3 gevorderde verklaring voor recht op de hierna onder “De uitspraak” te vermelden wijze geven.

3.4.14.

Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het geding in conventie in eerste aanleg.

Met betrekking tot grief VIII: vorderingen in reconventie niet toewijsbaar met betrekking tot de stallen/berging (nr. 3) en de watermolen (nr. 5)

3.5.1.

De kantonrechter heeft in het dictum van het vonnis in reconventie onder meer beslist dat:

[appellante] herstel moet laten uitvoeren van “de ramen aan de zuidzijde, de voordeur en de c.v.-installatie”;
de door [geïntimeerde] aan [appellante] verschuldigde huurprijs € 237,18 bedraagt, ingaande 1 september 2015 tot aan de dag waarop “de gebreken met de ramen en deuren zijn verholpen”.

In rov. 4.8.3 van het vonnis heeft de kantonrechter onder meer geoordeeld dat de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s er blijk van geven dat het (buiten)schilderwerk “aan de zuid- en oostzijde” in deplorabele toestand verkeert. Dit wijst erop dat de in het dictum genoemde “gebreken met de ramen” mede raamkozijnen aan de oostzijde van het molencomplex betreffen en dat de in het dictum genoemde zinsnede “ramen aan de zuidzijde” kennelijk moet worden begrepen als “ramen aan de zuid- en oostzijde”. Het vonnis bevat geen enkele overweging op grond waarvan kan worden aangenomen dat de kantonrechter heeft bedoeld de vordering met betrekking tot de raamkozijnen aan de oostzijde, ondanks de in rov. 4.8.3 vastgestelde “deplorabele toestand” daarvan, niet toe te wijzen.

3.5.2.

Het hof constateert aan de hand van de als productie 10 bij de conclusie van repliek overgelegde bestektekening, die voorzien is van een pijl om het noorden aan te wijzen, dat niet alleen de woning maar ook de stallen/berging (nr. 3) en de watermolen (nr. 5) een buitengevel aan de oostzijde hebben en dat de watermolen voorts een buitengevel aan de zuidzijde heeft. Alleen het deel met nr. 3 heeft geen buitengevel aan de zuidzijde, aangezien dit deel met haar zuidzijde tegen de watermolen is gebouwd. In het dictum van het vonnis zijn de beslissingen op geen enkele wijze beperkt tot de raamkozijnen van de woning, zodat zij kennelijk mede zien op de raamkozijnen van de bouwdelen met nr. 3 en nr. 5. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s is af te leiden dat raamkozijnen zich niet alleen in de woning bevinden.

3.5.3.

[appellante] heeft door middel van grief VIII aangevoerd dat de vorderingen in reconventie in elk geval moeten worden afgewezen voor zover zij betrekking hebben op

de stallen/berging (nr. 3) en de watermolen (nr. 5), omdat die delen van het molencomplex niet tot het gehuurde behoren. Deze grief is terecht voorgedragen. Gelet op hetgeen het hof naar aanleiding van de grieven I tot en met VII over het geding in conventie heeft geoordeeld, had de kantonrechter zijn beslissingen in reconventie met betrekking tot de raamkozijnen expliciet moeten beperken tot de raamkozijnen (aan de zuid- en oostzijde) van de woning (nr. 1). Dit betekent dat de veroordeling die de kantonrechter in reconventie heeft uitgesproken en de beslissing die de kantonrechter heeft genomen over het moment waarop de huurprijsvermindering eindigt, niet ongewijzigd in stand kunnen blijven. Deze veroordeling en beslissing zijn te ruim geformuleerd, aangezien daarin niet tot uitdrukking is gebracht dat [appellante] jegens [geïntimeerde] niet gehouden is tot het verrichten van herstelwerkzaamheden aan de bouwdelen met nummers 3 en 5. Overigens acht het hof, zoals hierna in rov. 3.8.2 zal worden vastgesteld, ook de door de kantonrechter gegeven hersteltermijn van vier weken te kort. Ook in zoverre kan de veroordeling niet in stand blijven. Omdat de veroordeling tot het verrichten van herstelwerkzaamheden niet ongewijzigd in stand kan blijven, kan de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling tot het betalen van een dwangsom evenmin in stand kan blijven.

3.5.4.

Na behandeling van de overige grieven zal blijken op welke wijze in reconventie opnieuw recht moet worden gedaan en in hoeverre daarbij een nieuwe dwangsom moet worden opgelegd. Omdat het vonnis in reconventie wordt vernietigd, zijn op basis van dat vonnis in elk geval geen dwangsommen verbeurd.

Met betrekking tot grief XII: de veroordeling om de cv-installatie te herstellen.

3.6.1.

Grief XII is gericht tegen de veroordeling van [appellante] om de cv-installatie (naar het hof begrijpt: in de woning) te herstellen. In de toelichting op de grief heeft [appellante] onder meer aangevoerd dat zij de cv-installatie op 25 april 2017 heeft laten vervangen. Uit de toelichting op de grief blijkt dat die vervanging heeft plaatsgevonden omdat installatiebedrijf [installatiebedrijf] op 14 april 2017 na een controle van de cv-installatie aan [appellante] heeft geadviseerd om, gelet op de leeftijd van de cv-ketel, op korte termijn tot die vervanging over te gaan.

3.6.2.

[geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord niet betwist dat de cv-installatie op 25 april 2017 is vervangen en dat de huidige cv-installatie naar behoren functioneert. Dit brengt mee dat een veroordeling tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan de cv-installatie nu niet meer aan de orde is en dat het vonnis in zoverre moet worden vernietigd. Of een veroordeling tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan de cv-installatie ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis geïndiceerd was, kan in het midden blijven gelet op hetgeen het hof aan het slot van rov. 3.5.3 en aan het slot van rov. 3.5.4 heeft overwogen. Grief XII treft in zoverre doel.

Met betrekking tot de grieven IX en X: de gestelde gebreken met betrekking tot de kozijnen en kieren.

3.7.1.

Het hof zal de grieven IX en X gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn (voor zover na de behandeling van de grieven VIII en XII nog van belang) gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] de stellingen van [geïntimeerde] over de kozijnen van de woning en de kieren bij de voordeur van de woning onvoldoende heeft betwist en dat die gestelde gebreken daarom als vaststaand moeten worden aangenomen.

3.7.2.

Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] de met foto’s onderbouwde stellingen van [geïntimeerde] over gebreken aan het buitenschilderwerk van de kozijnen van de woning onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Uit de foto’s blijkt dat het buitenschilderwerk, in de bewoordingen van de kantonrechter, in deplorabele staat verkeert, althans in deplorabele staat verkeerde ten tijde van het maken van de foto’s en ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis. Tussen partijen is niet in geschil dat op grond van de bijlage (sub a) bij het Besluit kleine herstellingen (Besluit van 8 april 2003, Staatsblad 2003 168) alleen het binnenschilderwerk van de kozijnen voor rekening van [geïntimeerde] is en dat [appellante] voor deugdelijk onderhoud van het buitenschilderwerk moet zorgen. Het is daarbij aan [appellante] om dat onderhoud zelf periodiek te laten uitvoeren. Uit hetgeen [appellante] in de memorie van grieven sub 76 heeft gesteld, blijkt voorts dat zij ook de stellingen over de kieren (hetgeen de voordeur betreft) niet betwist. [appellante] heeft op die plaats erkend dat vervanging van de voordeur nodig is.

3.7.3.

Het hof verwerpt het verweer van [appellante] dat [geïntimeerde] haar geen toegang heeft willen verschaffen om regulier onderhoud aan het buitenschilderwerk uit te voeren. [appellante] heeft niet voldoende concreet onderbouwd hoe en wanneer zij [geïntimeerde] tevergeefs toegang heeft verzocht om het buitenschilderwerk te mogen verrichten.

3.7.4.

Het hof verwerpt ook het verweer van [appellante] dat de gebreken aan het buitenschilderwerk een gevolg zijn van het onvoldoende schoonhouden van de buitenzijde van de kozijnen en de voordeur door [geïntimeerde] (waartoe [geïntimeerde] op grond van onderdeel q van de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen gehouden is). [appellante] heeft niet betwist dat zij gedurende vele jaren geen enkel onderhoud aan het buitenschilderwerk heeft laten uitvoeren. Daarom heeft zij, mede in het licht van de overgelegde foto’s, onvoldoende betwist dat de gebrekkige staat waarin de kozijnen en de voordeur verkeren met name een gevolg is van het jaren lang niet uitvoeren van onderhoud en dat het niet schoonmaken van de kozijnen en voordeur daarin slechts een ondergeschikte rol heeft gespeeld.

3.7.5.

Ook het verweer van [appellante] dat zij niet in verzuim is geraakt treft geen doel. [geïntimeerde] heeft [appellante] onder meer bij brief van 7 november 2014 dringend verzocht om uitvoering van het achterstallig onderhoud en daarbij onder meer gesteld dat de kozijnen aan de zuid-west-zijde van het gebouw prioriteit moeten hebben.

3.7.6.

Het hof verwerpt voorts het verweer van [appellante] dat [geïntimeerde] haar niet tijdig op de hoogte heeft gesteld van de gebreken aan de kozijnen en voordeur en daarom een deel van de herstelkosten voor zijn eigen rekening moet nemen. Het was aan [appellante] om voor periodiek buitenschilderwerk te zorgen. Nu [appellante] daarin is tekortgeschoten en dit er kennelijk mede toe heeft geleid dat nu, zoals hierna zal worden vastgesteld, vervanging van drie kozijnen en de voordeur nodig is, moet zij de gevolgen daarvan zelf dragen.

3.7.7.

[appellante] heeft in de toelichting op grief XI gesteld dat zij een deel van de noodzakelijke werkzaamheden aan de kozijnen, kort gezegd bestaande uit bepaalde schilderwerken, na het bestreden vonnis reeds heeft laten verrichten. Volgens [appellante] moeten nu alleen nog werkzaamheden worden verricht waarvoor, gelet op de monumentenstatus van het pand, een omgevingsvergunning vereist is, te weten het vervangen van drie kozijnen, de daarbij behorende ruiten en de voordeur. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat [appellante] al schilderwerk heeft laten verrichten en dat de werkzaamheden die ter zake de woning nu nog moeten worden verricht, voor zover in hoger beroep van belang, bestaan uit het vervangen van drie (raam)kozijnen, de daarbij behorende ruiten en de voordeur. Het hof zal [appellante] daarom veroordelen om de drie aan partijen bekende raamkozijnen de daarbij behorende ruiten en de voordeur van de woning te vervangen, voor zover die vervanging niet inmiddels – gelet op het tijdsverloop na het wisselen van de memories van grieven en antwoord – is uitgevoerd. De grieven IX en X hebben dus ten dele doel getroffen, in die zin dat de veroordeling tot het uitvoeren van hertelwerkzaamheden door het hof beperkter zal worden geformuleerd dan in het bestreden vonnis. Het hof heeft hiervoor, aan het slot van rov. 3.5.3 en aan het slot van rov. 3.5.4, al vastgesteld dat op grond van het te vernietigen vonnis geen dwangsommen zijn verbeurd.

Met betrekking tot grief XI: termijn voor herstel

3.8.1.

Grief XI is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat [appellante] het herstel, tot het verrichten waarvan hij in het vonnis is veroordeeld, binnen vier weken na betekening van het vonnis moet uitvoeren. In de toelichting op de grief heeft [appellante] aangevoerd dat zij voor een deel van de werkzaamheden, namelijk voor het hiervoor in rov. 3.7.7 genoemde vervangen van drie kozijnen, de daarbij behorende ruiten en de voordeur, een aanzienlijk langere termijn nodig heeft aangezien zij die werkzaamheden pas mag verrichten nadat daarvoor een omgevingsvergunning is afgegeven.

3.8.2.

Bij deze grief bestaat in zoverre geen belang meer dat de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling om de hiervoor genoemde redenen moet worden vernietigd en dat het hof in plaats daarvan een nieuwe veroordeling zal uitspreken. Overigens acht het hof de door de kantonrechter gestelde termijn van vier weken te kort, gelet op de door [geïntimeerde] niet gemotiveerd bestreden stellingen van [appellante] over de benodigde omgevingsvergunning en over de belemmeringen die er in de wintermaanden zijn voor de uitvoering van buitenschilderwerk.

3.8.3.

Het hof zal aan die nieuwe veroordeling in hoger beroep ook een termijn koppelen. [appellante] heeft in de toelichting op grief XI gesteld dat zij de omgevingsvergunning voor de vervangen van drie kozijnen, de daarbij behorende ruiten en de voordeur inmiddels heeft aangevraagd. Uit de door [appellante] overgelegde productie 23 blijkt dat die aanvraag op 23 februari 2017 door de gemeente is ontvangen. [appellante] heeft in de toelichting op de grief voorts gesteld dat zij in het slechtste geval de werkzaamheden pas negen maanden na die indiening kan uitvoeren. Gelet op die stelling, die door [geïntimeerde] niet is bestreden, kan er in dit hoger beroep van worden uitgegaan dat er sinds 23 november 2017 voor [appellante] geen publiekrechtelijke beletselen meer zijn om de werkzaamheden uit te voeren. Na die datum zijn de partijen in deze procedure niet meer aan het woord geweest, zodat aan het hof niet duidelijk is of de werkzaamheden inmiddels zijn uitgevoerd. Het hof zal [appellante] daarom op de voet van artikel 3:296 lid 2 BW voorwaardelijk – voor het geval de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd – veroordelen om de drie aan partijen bekende raamkozijnen de daarbij behorende ruiten en de voordeur van de woning te vervangen. Het hof zal daarbij bepalen dat deze vervanging – voor zover niet al uitgevoerd – moet plaatsvinden vóór 1 april 2019. Het hof is tot deze ruime termijn gekomen omdat de weeromstandigheden in belangrijke delen van de komende maanden aan voltooiing van de werkzaamheden in de weg kunnen staan.

3.8.4.

Grief XI heeft in zoverre doel getroffen.

Met betrekking tot grief XIII: hoogte en maximering dwangsom

3.9.1.

Door middel van grief XIII heeft [appellante] aangevoerd dat de dwangsom van € 250,-- per dag die de kantonrechter aan de door hem uitgesproken veroordeling heeft verbonden, onredelijk hoog is en ten onrechte niet is gemaximeerd.

3.9.2.

Deze grief hoeft niet meer besproken te worden aangezien het hof in het voorgaande al heeft geoordeeld dat de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling niet in stand kan blijven.

3.9.3.

Het hof zal aan de in reconventie nu uit te spreken voorwaardelijke veroordeling een nieuwe dwangsom verbinden. Het hof zal deze dwangsom stellen op € 50,-- per dag en bepalen dat boven een bedrag van € 7.500,-- geen verdere dwangsommen worden verbeurd.

Met betrekking tot grief XIV: tegen verlaging huur m.i.v. 1-9-2015 tot € 237,18

3.10.1.

Grief XIV is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de door [geïntimeerde] aan [appellante] verschuldigde huurprijs met ingang van 1 september 2015 tijdelijk – tot aan het herstel van de gebreken – te verlagen tot € 237,18 per maand. In de toelichting op de grief heeft [appellante] aangevoerd, kort samengevat, dat in verband met de gebreken aan de ramen en de voordeur geen sprake is van een zodanige aantasting van het huurgenot dat een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd is.

3.10.2.

Het hof stelt in verband met deze grief het volgende voorop. Volgens artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Volgens de wetsgeschiedenis bij deze bepaling moet voor een aanspraak op huurprijsvermindering de genotsvermindering van voldoende betekenis zijn. Niet ieder wissewasje geeft recht op vermindering van de huurprijs (MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 18). De rechter dient aan de hand van de specifieke omstandigheden van het desbetreffende geval tot een inschatting te komen welke prijsreductie als evenredig heeft te gelden. De rechter heeft hierbij een ruime vrijheid.

3.10.3.

[appellante] heeft in de toelichting op de grief aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte toepassing heeft gegeven aan artikel 6 van het Besluit huurprijzen woonruimte en de daarbij behorende bijlage. Het hof acht het op zich niet onjuist dat een rechter bij de invulling van de vrijheid die artikel 7:207 lid 1 hem geeft, aanknopingspunten zoekt in artikel 6 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte en bijlage II van dat besluit. Dat het besluit naar de letter genomen gericht is tot de huurcommissie en niet tot de rechter, doet daar niet aan af.

3.10.4.

Het hof is van oordeel dat de kantonrechter, gelet op hetgeen over de gebreken aan de raamkozijnen en voordeur als onvoldoende betwist is komen vast te staan, en gelet op de overige omstandigheden van het geval, de huurprijs niet met een te hoog percentage heeft verminderd. Grief XIV kan daarom geen doel treffen. Of de kantonrechter de huurprijs met meer dan 30% had moeten verminderen ligt in dit hoger beroep niet ter beoordeling voor.

3.10.5.

Tegen de door de kantonrechter gehanteerde ingangsdatum voor de huurprijsvermindering heeft [appellante] in de toelichting op grief XIV geen bezwaren gericht. Het hof zal die ingangsdatum verder tot uitgangspunt nemen.

Conclusie en afwikkeling

3.11.1.

Uit het voorgaande volgt dat het betreden vonnis grotendeels vernietigd moet worden. Het vonnis kan alleen bekrachtigd worden voor zover het de veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het geding in reconventie betreft. Het hof zal op de hierna onder “De uitspraak” te vermelden wijze opnieuw recht doen in conventie en in reconventie.

3.11.2.

Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellante] ter uitvoering van het vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan voor zover dat het bedrag dat [appellante] op grond van dit arrest verschuldigd is te boven gaat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de betaling tot de dag van de terugbetaling.

3.11.3.

Het hof zal [geïntimeerde] als de in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, waaronder de nakosten en vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente. Het hof zal bij de begroting van de nakosten het thans geldende tarief toepassen, aangezien dat de kennelijke bedoeling van [appellante] is.

3.11.4.

Het hof zal dit arrest, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis van 2 november 2016 uitsluitend voor zover het betreft de veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het geding in reconventie;

vernietigt het bestreden vonnis van 2 november 2016 voor al het overige;

opnieuw rechtdoende in conventie

A. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [appellante] en [geïntimeerde] uitsluitend ziet op de woonruimte ( [weg] nr. 1) en niet op de stallen/berging ( [weg] nr. 3) en de watermolen ( [weg] nr. 5);
B. veroordeelt [geïntimeerde] om binnen zeven dagen na betekening van dit arrest aan [appellante] een sleutel af te geven van het hek dat toegang geeft tot de percelen waarop de stallen/berging ( [weg] nr. 3) en de watermolen ( [weg] nr. 5) gelegen zijn;
C. veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] een dwangsom te betalen van € 250,-- voor iedere dag dat hij niet voldoet aan de onder B genoemde veroordeling, en bepaalt dat boven een bedrag van in totaal € 25.000,-- geen verdere dwangsommen worden verbeurd;
D. veroordeelt [geïntimeerde] om de stallen/berging ( [weg] nr. 3) en de watermolen ( [weg] nr. 5) binnen vier weken na betekening van dit arrest te ontruimen;
E. veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg in conventie, en begroot die kosten aan de zijde van [appellante] op € 94,19 aan dagvaardingskosten, € 116,-- aan griffierecht en € 500,-- aan salaris gemachtigde;

opnieuw rechtdoende in reconventie

F. veroordeelt [appellante] voorwaardelijk – voor het geval deze werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd – om vóór 1 april 2019 de drie aan partijen bekende raamkozijnen de daarbij behorende ruiten en de voordeur van de woning te vervangen;
G. veroordeelt [appellante] tot betaling van een dwangsom van € 50,-- aan [geïntimeerde] voor iedere dag dat [appellante] niet voldoet aan de onder G genoemde veroordeling en bepaalt dat boven een bedrag van € 7.500,-- geen verdere dwangsommen worden verbeurd;
H. bepaalt dat de door [geïntimeerde] aan [appellante] verschuldigde huurprijs met ingang van 1 september 2015 wordt verminderd tot € 237,18 en dat deze vermindering eindigt op de dag waarop de drie aan partijen bekende raamkozijnen, de daarbij behorende ruiten en de voordeur van de woning zijn vervangen;

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellante] ter uitvoering van het vonnis van 2 november 2016 aan [geïntimeerde] heeft voldaan voor zover dat het bedrag dat [appellante] op grond van dit arrest verschuldigd is te boven gaat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de betaling tot de dag van de terugbetaling;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellante] op € 97,31 aan dagvaardingskosten, op € 716,-- aan griffierecht en op € 1.074,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,-- indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest tegen [geïntimeerde] uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van deze proceskostenveroordeling binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en H. Struik en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 november 2018.

griffier rolraadsheer