ECLI:NL:GHSHE:2018:4601

• Datum uitspraak: 6 november 2018
• Publicatiedatum: 7 november 2018
• Zaaknummer: 200.196.789_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. Meulenbroek; M.G.W.M. Stienissen; G.J.S. Bouwens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid van een makelaar voor schade veroorzaakt door een huurder

In deze zaak, die voorligt bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch, betreft het een hoger beroep over de aansprakelijkheid van een makelaar voor schade die is veroorzaakt door een huurder aan het gehuurde pand. De zaak is een vervolg op een eerder vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, waarin de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder werd behandeld. De appellanten, handelend onder de naam van hun handelsbedrijf, hebben in het principaal appel de aansprakelijkheid van de makelaar betwist, terwijl de geïntimeerden, de verhuurder en de huurder, in het incidenteel appel hun standpunt hebben verdedigd.

Tijdens de procedure is gebleken dat er onduidelijkheid bestond over de afspraken die tussen de verhuurder en de huurder zijn gemaakt met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst. Het hof heeft in een tussenarrest van 24 juli 2018 bepaald dat de verhuurder inzicht moest geven in deze afspraken en heeft de verhuurder in de gelegenheid gesteld om relevante documenten over te leggen. De verhuurder heeft een overeenkomst overgelegd, maar de authenticiteit en de status van deze overeenkomst zijn door de appellanten betwist.

Het hof heeft in zijn uitspraak van 6 november 2018 de zaak aangehouden voor verdere beoordeling en heeft partijen de gelegenheid gegeven om aanvullende akten in te dienen. De uitspraak benadrukt het belang van duidelijke afspraken in huurovereenkomsten en de verantwoordelijkheden van makelaars in het proces van het aanbrengen van huurders. Het hof heeft de zaak verwezen naar de rol van 4 december 2018 voor verdere aktewisseling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.196.789/01

arrest van 6 november 2018

in de zaak van

1. [appellant] ,

handelend onder de naam [handelsnaam] ,

2. [appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in het principaal appel,

geïntimeerden in het incidenteel appel,

verder in mannelijk enkelvoud: [appellant] ,

advocaat: mr. L.G.C.M. de Wit te Oosterhout,

tegen:

1. [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het incidenteel appel,

verder in mannelijk enkelvoud: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. A. Smeekes te Tilburg,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 24 juli 2018 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer/rolnummer C/02/310940 / HA ZA 16-73 tussen partijen gewezen vonnis van 29 juni 2016.

5. Het verdere verloop van het geding

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 24 juli 2018;

- de akte van [geïntimeerde] van 21 augustus 2018 met een productie;

- de antwoordakte van [appellant] van 25 september 2018.

Partijen hebben arrest gevraagd.

6. De verdere beoordeling

In het principaal appel en in het incidenteel appel

6.1

In het tussenarrest van 24 juli 2018 staat in de derde zin van rechtsoverweging 3.12 ‘de posten 2) tot en met 7)’, waar ‘de posten 2) tot en met 9)’ had moeten staan. Het hof herstelt hierbij deze verschrijving.

6.2

Bij tussenarrest van 24 juli 2018 heeft het hof het wenselijk geoordeeld dat inzicht wordt gegeven in de afspraken die tussen [geïntimeerde] en [derde 1] zijn gemaakt over de beëindiging van de huurovereenkomst en dat daartoe in ieder geval de door [geïntimeerde] vermelde verklaring van 24 maart 2014 wordt overgelegd (r.o. 3.15). Het hof heeft [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld hier bij akte toe over te gaan.

6.3

[geïntimeerde] heeft bij akte een stuk overgelegd, gedateerd 24 maart 2014 en getiteld ‘(vaststellings)overeenkomst’, waarin opgenomen een aantal afspraken tussen [geïntimeerde] als verhuurder enerzijds en [derde 1] als huurder anderzijds. Het stuk is voorzien van een aantal handgeschreven opmerkingen/aanpassingen en op 25 maart 2014 door [derde 1] ondertekend. Het stuk is niet door [geïntimeerde] ondertekend. De authenticiteit van het overgelegde stuk is door [appellant] niet betwist, zodat partijen het in zoverre over dit stuk eens zijn. Dat geldt niet voor de status ervan. Volgens [geïntimeerde] heeft hij het stuk niet medeondertekend nadat hij dit met opmerkingen/aanpassingen had teruggekregen, omdat hij het daar niet mee eens was. Dit betekent, aldus [geïntimeerde] , dat er geen vaststellingsovereenkomst tussen [derde 1] en hem tot stand is gekomen. Volgens [appellant] zijn de door [derde 1] aangebrachte opmerkingen/aanpassingen van [derde 1] van ondergeschikte betekenis en moet ervan uitgegaan worden dat [geïntimeerde] en [derde 1] de afspraken hebben gemaakt die in de niet aangepaste onderdelen van het stuk zijn neergelegd en die de hoofdpunten ervan bevatten. Afgezien daarvan blijkt volgens [appellant] uit het stuk dat [geïntimeerde] zelf uitging van een bedrag van € 33.824,36 aan schade aan het gebouw (post 1), zodat het daarvoor opgevoerde en toegewezen bedrag van € 49.395,78 in ieder geval te hoog is. Ook leidt [appellant] er uit af dat de huurovereenkomst per 24 maart 2014 met wederzijds goedvinden is ontbonden en dat de posten 11, 13, 14 en 15 daarom afgewezen moeten worden. Ten slotte blijkt volgens [appellant] uit een doorhaling van de derde overweging in het stuk dat het causaal verband tussen het niet uitzoeken door hem van de financiële antecedenten van [derde 1] en aangaan van de huurovereenkomst ontbreekt, zodat alle schadeposten afgewezen moeten worden.

6.4

Het hof overweegt hierover het volgende. [geïntimeerde] diende inzicht te geven in de afspraken die hij met [derde 1] heeft gemaakt over de beëindiging van de huurovereenkomst en
in ieder geval de door hem vermelde verklaring van 24 maart 2014 over te leggen. Dat laatste heeft [geïntimeerde] gedaan en daarbij betoogd dat dit stuk niet de afspraken weergeeft. [geïntimeerde] heeft evenwel nagelaten inzicht te geven in de afspraken die hij volgens hem
wel met [derde 1] heeft gemaakt, wanneer dat niet de door hem voorgestelde afspraken zijn geworden, en daarbij te vermelden waaruit dat blijkt. Evenmin heeft [geïntimeerde] vermeld welke reactie van zijn kant is gegeven op het terugsturen van de (vaststellings)overeenkomst voorzien van de opmerkingen/aanpassingen, terwijl ook dat binnen de hem verstrekte opdracht kan worden gerekend gezien de gevolgen die [geïntimeerde] daaraan verbindt. Het hof zal [geïntimeerde] in de gelegenheid stellen om bij akte (geen memorie) alsnog op een en ander in te gaan, zodat inzicht wordt verkregen over de afspraken die hij met [derde 1] heeft gemaakt over de beëindiging van de huurovereenkomst.

6.5

In deze akte kan [geïntimeerde] tevens kort ingaan op het betoog van [appellant] dat uit het stuk van 24 maart 2014 blijkt dat post 1 niet hoger kan zijn dan € 33.824,36 en dat de posten 11, 13, 14 en 15 afgewezen moeten worden, en dat de doorhaling van de derde overweging in het stuk meebrengt dat alle schadeposten afgewezen moeten worden.

6.6

[appellant] zal hierop bij antwoordakte kunnen reageren. Voor enig ander doel is deze aktewisseling niet bestemd.

6.7

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

7. De uitspraak

Het hof:

in het principaal appel en in het incidenteel appel

verwijst de zaak naar de rol van 4 december 2018 voor akte aan de zijde van partij [geïntimeerde] met het hiervoor onder 6.4 en 6.5 vermelde doel (waarna antwoordakte partij [appellant] );

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en G.J.S. Bouwens en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 november 2018.

griffier rolraadsheer