Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.217.150/01
arrest van 23 oktober 2018
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats] (L),
appellante,
advocaat: mr. drs. A.M.B.J. Derks-Höppener te Geleen,
tegen:
Stichting Woonmaatschappij Zo Wonen,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.M.H. van den Mosselaar te Best,
op het bij exploot van dagvaarding van 29 mei 2017 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen vonnis van 5 april 2017 tussen appellante - [appellante] - als eiseres en geïntimeerde - Zo Wonen - als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5579809 \ CV EXPL 16-11932)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande incidentele vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 30 november 2016 (zaak-/rolnummer C/03/225397 / HA ZA 16-523).
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 29 mei 2017;
- de memorie van grieven van [appellante] van 25 juli 2017;
- de memorie van antwoord van Zo Wonen van 3 oktober 2017.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1
De vaststelling van de feiten in het vonnis van 5 april 2017 is niet bestreden zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. [appellante] heeft als aanvulling hierop benadrukt dat het ruim twaalf jaar heeft geduurd voordat Zo Wonen de overlast veroorzakende buren elders woonruimte heeft aangeboden. Zo Wonen heeft deze stelling betwist.
3.2
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
Zo Wonen is verhuurster van de naast elkaar gelegen woningen aan de [perceel 1] en [perceel 2] te [plaats] . [appellante] is sinds 2000 (mede) huurster de woning aan de [perceel 2] .
Vanaf 2003 heeft zich een burenruzie ontwikkeld tussen [appellante] en de bewoners van de woning aan de [perceel 1] .
In 2008 zijn deze buren door de politierechter te Maastricht veroordeeld wegens medeplegen van vernieling, waarbij aan [appellante] een voorschot op immateriële schade is toegekend tot een bedrag van € 300,=.
Bij vonnis van 24 maart 2010 heeft de kantonrechter te Sittard-Geleen deze buren veroordeeld tot betaling van € 500,= aan [appellante] als schadevergoeding voor vernielde beplanting in haar tuin. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
Bij vonnis van 4 augustus 2010 heeft de kantonrechter te Sittard een aantal vorderingen van [appellante] tegen Zo Wonen in verband met gebreken aan de woning en overlast van de buren afgewezen.
Bij arrest van dit hof van 20 januari 2015 is het vonnis van 4 augustus 2010 in zoverre vernietigd dat Zo Wonen alsnog is veroordeeld om een procedure tegen de bewoners van de woning aan de [perceel 1] aanhangig te maken. Hierin diende Zo Wonen op grond van de door hen veroorzaakte overlast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te vorderen.
Nadien heeft Zo Wonen deze bewoners naar elders doen verhuizen.
3.2
Bij dagvaarding van 16 augustus 2016 heeft [appellante] de onderhavige procedure tegen Zo Wonen aanhangig gemaakt bij de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht. Bij incidenteel vonnis van 30 november 2016 heeft de rechtbank de zaak verwezen naar de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond.
In deze procedure stelt [appellante] dat Zo Wonen tekortgeschoten is in haar verplichting op te treden tegen haar huurders van de woning aan de [perceel 1] en in haar verplichting om gebreken aan het riool en de centrale verwarming te herstellen. In verband hiermee vorderde [appellante] in eerste aanleg, samengevat, veroordeling van Zo Wonen tot betaling van een schadevergoeding ten bedrage van € 50.000,= met rente en belastingschade. Daarnaast vorderde zij, kort gezegd, een verklaring voor recht dat een schutting, geplaatst door de buren op de gezamenlijke oprit, onrechtmatig was geplaatst en verwijderd diende te worden. Zo Wonen heeft de vorderingen van [appellante] gemotiveerd bestreden.
3.3
De kantonrechter heeft een comparitie van partijen bepaald, die op 21 maart 2017 heeft plaatsgevonden. Bij vonnis van 5 april 2017 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] toegewezen tot een bedrag van € 1.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, en voor het overige afgewezen met compensatie van de proceskosten.
3.4
In hoger beroep heeft [appellante] haar vordering verminderd. Zij vordert thans veroordeling van Zo Wonen tot betaling van € 50.000,= te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg en met veroordeling van Zo Wonen in de kosten van beide instanties. De vorderingen inzake belastingschade en de schutting zijn daarmee in hoger beroep niet meer aan de orde. De resterende vordering van [appellante] betrof in eerste aanleg de volgende posten:
vermogensschade (kosten rechtsbijstand) € 18.151,62
onderzoek riolering € 562,=
herstel tuin € 3.000,=
herstel auto, tijdelijke huur garagebox € 2.876,14
kosten verblijf elders € 15.000,=
kosten hulpverlening € 3.000,=
bureau- en reiskosten € 575,=
gederfd huurgenot
€ 25.862,78
€ 25.862,78
Deze posten komen samen uit op een bedrag van € 69.027,54; de vordering was beperkt tot een bedrag van in totaal € 50.000,=.
De kantonrechter heeft post 5 toegewezen tot een geschat bedrag van € 750,= en post 7 tot een geschat bedrag van € 250,=, in totaal € 1.000,=. De eerste vijf grieven van [appellante] richten zich tegen de afwijzing van de posten 3, 4, 6 en 8 en tegen de gedeeltelijke afwijzing van post 5. De overige posten zijn in hoger beroep verder niet aan de orde. Haar zesde en laatste grief betreft het dictum van het vonnis van 5 april 2017.
Tegen de gedeeltelijke toewijzing van de vordering van [appellante] en de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg heeft Zo Wonen niet (incidenteel) geappelleerd.
3.5
In het eindvonnis van 5 april 2017 heeft de kantonrechter vooropgesteld dat op grond van het arrest van dit hof van 20 januari 2015, hiervoor in 3.2 onder f) vermeld, vaststaat dat Zo Wonen niet (tijdig/voldoende) heeft voldaan aan haar verplichting om [appellante] het volledige en vrije huurgenot van de door haar gehuurde woning te verschaffen door niet (tijdig/voldoende) op te treden tegen de door haar buren veroorzaakte overlast. Voor de daardoor ontstane schade kan Zo Wonen verantwoordelijk worden gehouden, waarbij kostenposten die zich hebben voorgedaan in de periode tot het vertrek van de buren en die er niet of niet in die omvang geweest zouden zijn bij tijdig optreden van Zo Wonen tegen de overlast voor [appellante] schade vormen die terug te leiden zijn tot de tekortkoming van Zo Wonen. Deze uitgangspunten zijn in hoger beroep niet bestreden. Hiervan uitgaande zal het hof de resterende posten bespreken.
Post 3 (grief I)
3.6
Deze post betreft kosten van herbeplanting en herstelkosten in verband met gif dat de buurman in haar tuin heeft gespoten. [appellante] vordert hiervoor een bedrag van € 3.000,=.
Het hof overweegt hierover het volgende. Voor de vernieling van planten is aan [appellante] in de procedure die zij tegen haar buren heeft gevoerd bij vonnis van 24 maart 2010, hiervoor in 3.2 onder d) vermeld, een bedrag van € 500,= toegewezen. De onderbouwing van de vordering van [appellante] in die procedure komt vrijwel overeen met die van haar vordering tegen Zo Wonen in de onderhavige procedure. De als productie 15 bij dagvaarding ter onderbouwing van deze post overgelegde facturen en offertes zijn (op een bonnetje van € 9.= na) allemaal van vóór 24 maart 2010. In de procedure tegen de buren werd die onderbouwing door [appellante] onvoldoende geoordeeld; dat is in de onderhavige procedure niet anders. Het bedrag van € 500,= is vervolgens op basis van redelijkheid en billijkheid aan [appellante] toegewezen. Door [appellante] is in de onderhavige procedure onvoldoende onderbouwd dat zij daarnaast of daarna nog aanspraak kan maken op een schadevergoeding van de kant van Zo Wonen. Grief I wordt daarom verworpen.
Post 4 (grief II)
3.7
Volgens [appellante] zijn haar voormalige buren verantwoordelijk voor het twee maal bekrassen van haar auto waardoor zij in totaal € 1.792,14 schade heeft geleden. In verband met deze en andere vernielingen aan de auto heeft zij een garagebox gehuurd die haar in de periode van april 2008 tot juni 2009 € 900,= heeft gekost. Samen met enkele andere kosten komt het totaal volgens haar uit op een bedrag van € 2.876,14. Deze schade is volgens [appellante] een rechtstreeks gevolg van de nalatigheid van Zo Wonen doordat zij tolereerde dat deze buren zich jegens [appellante] misdroegen.
De kantonrechter heeft hierover geoordeeld dat deze kosten in geen enkel verband staan met het door Zo Wonen aan [appellante] te verschaffen rustige en ongestoorde bezit van de door haar gehuurde woning aan de [perceel 2] . Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat hetgeen [appellante] in dit verband in eerste aanleg naar voren heeft gebracht een onvoldoende onderbouwing biedt voor haar stelling dat sprake is van causaal verband tussen de door haar gestelde schade en de tekortkoming van Zo Wonen in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ook in hoger beroep heeft [appellante] die onderbouwing niet verstrekt. Grief II wordt verworpen.
Post 5 (grief III)
3.8
Volgens [appellante] was de situatie met haar buren zodanig uit de hand gelopen dat zij het met grote regelmaat niet aandurfde om thuis te blijven, waardoor zij reis- en verblijfkosten heeft gemaakt die zij begroot op een bedrag van € 15.000,=. Het bedrag van € 750,= dat de kantonrechter heeft toegewezen acht zij veel te laag.
Het hof overweegt hierover het volgende. Ter onderbouwing van het door haar gevorderde bedrag heeft [appellante] in eerste aanleg een overzicht overgelegd van periodes dat zij tussen 2003 en 2015 haar toevlucht elders heeft gezocht en hulpverleners heeft bezocht en een brief van 26 juni 2008 van de verzekeringsarts van het UWV over de wenselijkheid van therapie voor [appellante] . Met deze producties heeft [appellante] ook naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd dat [appellante] voor een bedrag van € 15.000,= aan onkosten heeft gemaakt en dat sprake is van causaal verband tussen die kosten en de tekortkoming van Zo Wonen in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze post komt daarom niet in aanmerking voor toewijzing tot een hoger bedrag dan dat de kantonrechter reeds heeft toegewezen. Gelet op het gebrek aan onderbouwing van dit onderdeel van de vordering van [appellante] is voor bewijslevering als door haar aangeboden geen aanleiding. Grief III wordt verworpen.
Post 6 (grief IV)
3.9
Aan kosten van hulpverlening in verband met de overlast die zij van haar buren heeft ondervonden heeft [appellante] een bedrag van € 3.000,= gevorderd. De kantonrechter heeft hierover onder meer overwogen: “Ter comparitie van partijen is gebleken dat eiseres niet bij machte is de voor eigen rekening gekomen kosten van hulpverlening, toe te rekenen aan de door haar ondervonden overlast, te begroten en te adstrueren. Daarmee valt nu slechts te constateren dat een aantal kosten, zoals die zijn ontstaan, werden gedekt door ziektekostenverzekering dan wel anderszins en in ieder geval niet ten laste van eiseres zelf zijn gekomen. In zo een situatie doen zich geen genoegzame aanknopingspunten voor ter bepaling van enige concrete schadepost.” Ook naar het oordeel van het hof ontbraken in eerste aanleg dergelijke aanknopingspunten. In hoger beroep is dat niet anders nu [appellante] in haar toelichting op deze grief volstaat met de stelling dat de kosten hadden moeten worden toegewezen omdat deze daadwerkelijk ten laste van haar zijn gekomen en een rechtstreeks gevolg zijn van haar lijden onder de situatie. Daarmee heeft [appellante] ook in hoger beroep geen voldoende onderbouwing voor deze post verstrekt, zodat grief IV wordt verworpen.
Post 8 (grief V)
3.1
Deze post betreft het totaal van een gedeelte van 40% van de huurprijs over de periode tussen 2003 en 2015 waarin [appellante] stelt dat zij ten gevolge van het optreden niet het genot van het gehuurde heeft kunnen hebben. Dat gedeelte komt uit op het bedrag van € 25.862,78 dat zij vordert als vergoeding voor het door haar in die periode gederfde huurgenot. De kantonrechter heeft geoordeeld dat voor vergoeding van verdere schade naast het toegewezen bedrag voor post 5 geen aanknopingspunten bestaan en dat dergelijke aanknopingspunten in ieder geval niet gevonden kunnen worden in een huurvermindering met terugwerkende kracht. De bepaling die betrekking heeft op de vordering tot vermindering van de huurprijs, artikel 7:257 BW Pro, kent een vervaltermijn van zes maanden die zowel voorbij als verstreken is, aldus de kantonrechter.
In haar toelichting op haar grief tegen het oordeel van de kantonrechter stelt [appellante] dat het bij deze vordering gaat om een immaterieel onderdeel van de door haar ondervonden schade, waarbij zij aansluiting heeft gezocht bij het beleid inzake huurvermindering. Van verjaring is volgens haar geen sprake vanwege de voortdurende acties die zij tegen de overlast heeft moeten ondernemen.
Het hof overweegt hierover het volgende. De vordering zoals [appellante] deze heeft ingekleed komt neer op een vordering tot huurvermindering, waarvoor een inmiddels verstreken vervaltermijn geldt zodat de vraag of sprake is van verjaring relevantie mist. Voor zover [appellante] met deze post beoogt van Zo Wonen vergoeding van immateriële schade vanwege het optreden van haar buren te verkrijgen, is haar vordering zowel naar de grondslag als naar de hoogte ervan in eerste aanleg noch in hoger beroep toereikend onderbouwd, terwijl de vordering door Zo Wonen gemotiveerd is betwist. Grief V wordt verworpen.
3.11
Nu de eerste vijf grieven van [appellante] tegen het vonnis van 5 april 2017 zijn verworpen, geldt dat ook voor haar zesde en laatste grief die naast de overige grieven zelfstandige betekenis mist.
3.12
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het vonnis van 5 april 2017 dient te worden bekrachtigd, met veroordeling van [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van 5 april 2017, waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Zo Wonen begroot op € 1.952,= aan griffierecht en op € 1.959,= aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en R.J.M. Cremers en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 oktober 2018.
griffier rolraadsheer