Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.204.739/01
arrest van 11 september 2018
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [appellante] ,
advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,
tegen
Stichting Woonbedrijf SWS HHVL,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als SWS,
advocaat: mr. F.P.G.F. de Moel MSc. te Eindhoven,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 24 januari 2017 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 3480362 14-11736 gewezen vonnissen van 18 december 2014, 2 april 2015, 2 juni 2016 en 22 september 2016.
5.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 24 januari 2017 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast, welke comparitie niet heeft plaatsgevonden;
- de memorie van grieven d.d. 25 juli 2017;
- de memorie van antwoord d.d. 5 september 2017.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg
6.De beoordeling
6.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
[appellante] heeft van SWS woonruimte gehuurd aan de [adres] te [plaats] . Op de huurovereenkomst waren de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte d.d. 1 november 2004 van toepassing.
In het gehuurde is een hennepkwekerij aangetroffen, waarna SWS [appellante] de mogelijkheid heeft geboden om in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst.
Bij brief van 12 september 2014 heeft [appellante] SWS laten weten akkoord te gaan met een beëindiging van de huurovereenkomst per 31 oktober 2014.
Op 29 september 2014 heeft een voorinspectie van de woning plaatsgevonden en op 31 oktober 2014 de eindinspectie. Bij de eindinspectie was [appellante] niet aanwezig.
Met daartoe door [appellante] aan SWS gegeven toestemming heeft SWS zich op 4 december 2015 de toegang verschaf tot de woning.
6.2.1.
In de onderhavige procedure vordert SWS - zakelijk weergegeven – na vermeerdering en vermindering van eis de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van € 5.240,28 wegens een huurachterstand en daarover vervallen rente tot en met 31 oktober 2014, betaling van € 4.596,87 als vergoeding voor de bij oplevering van het gehuurde geconstateerde schade aan de woning, betaling van de huurpenningen ad € 640,23 per maand vanaf november 2014 tot het moment van ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van een schadevergoeding ad € 640,23 per maand of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging is toegelaten wegens huurderving gedurende de periode waarin [appellante] na de ontbinding van de huurovereenkomst het gehuurde in gebruik houdt, alles met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
6.2.2.
Voor hetgeen SWS aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd verwijst het hof naar de dagvaarding in eerste aanleg. [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
6.2.3.
In eerste aanleg zijn in deze procedure vonnissen gewezen op 18 december 2014, 2 april 2015, 2 juni 2016 en 22 september 2016. In het eerste vonnis is een comparitie gelast, die op 4 februari 2015 heeft plaatsgevonden. Bij tussenvonnis van 2 april 2015 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurovereenkomst inmiddels per 31 oktober 2014 was geëindigd, waardoor SWS geen belang meer had bij de gevorderde ontbinding en ontruiming. Voorts is in dit vonnis aan [appellante] te bewijzen opgedragen dat zij de sleutels van de gehuurde woning op 30 oktober 2014 door inlevering ter beschikking heeft gesteld van SWS. Bij tussenvonnis van 2 juni 2016 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellante] niet was geslaagd in het haar opgedragen bewijs en heeft hij de zaak naar de rol verwezen om SWS in staat te stellen bij akte haar schade in de vorm van herstelkosten op de dag waarop zij weer de beschikking kreeg over het gehuurde nader te onderbouwen.
6.2.4.
In het eindvonnis van 22 september 2016 heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld tot betaling van € 4.632,03 ter zake huurachterstand tot en met oktober 2014, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.574,60 vanaf 1 oktober 2014. Verder is [appellante] veroordeeld tot betaling van € 640,23, of zoveel hoger als op grond van de wettelijke huurverhoging is toegelaten, voor elke maand of deel van een maand vanaf 1 november 2014 tot 4 december 2015. Ten slotte is [appellante] veroordeeld tot betaling van € 608,25 wegens buitengerechtelijke incassokosten, tot betaling van € 4.596,87 ten titel van schadevergoeding en tot betaling van de proceskosten, met inbegrip van nakosten.
6.3.
[appellante] heeft in hoger beroep één grief aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen van 2 april 2015 en 2 juni 2016 en tot afwijzing van de schadevergoedingsvordering als omschreven in grief I, met veroordeling van SWS in de kosten van het hoger beroep.
6.4.
Blijkens grief I en de toelichting daarop beperkt het hoger beroep zich tot het toewijzen van een vergoeding ter hoogte van de toepasselijke maandelijkse huursom voor het gebruik van de woning tussen 1 november 2014 en 4 december 2015. Voor zover [appellante] in de grief aanvoert dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat zij niet is geslaagd in het opgedragen bewijs, heeft zij in de toelichting op de grief niets aangevoerd op grond waarvan het hof tot het oordeel kan komen dat die beslissing onjuist zou zijn geweest. Overigens blijkt uit de getuigenverklaringen niet meer dan dat de sleutel van de woning is ingeleverd bij een buurvrouw van [appellante] . Daarmee is inderdaad niet bewezen dat de sleutels van de woning ook door SWS zijn ontvangen. Voor zover de grief is gericht tegen het in r.o. 2.9 van het vonnis van 2 juni 2016 gegeven oordeel dat [appellante] niet in het haar opgedragen bewijs is geslaagd, kan de grief niet slagen.
6.5.
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:224 BW Pro is de huurder verplicht om bij het einde van de huur het gehuurde weer ter beschikking te stellen van de verhuurder. Dienaangaande is in artikel 11 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte d.d. 1 november 2004 het navolgende bepaald:
“11.1
Bij het einde van de huurovereenkomst is huurder verplicht om alle buitendeursleutels af te geven en het gehuurde geheel leeg, ontruimd en schoon aan verhuurder op te leveren in de staat, waarin hij het gehuurde conform de beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen, tenzij het normale slijtage betreft. (…)”
6.6.
Wat er ook zij met betrekking tot hetgeen [appellante] in de toelichting op de grief aanvoert: niet gebleken is dat zij ooit alle buitendeursleutels heeft ingeleverd. In dat geval kan niet worden geoordeeld dat zij het gehuurde op de tussen partijen overeengekomen wijze weer ter beschikking heeft gesteld van SWS.
6.7.
De enkele omstandigheid dat de woning na beëindiging van de huur is ontruimd en leeg is blijven staan levert geen grond op om te oordelen dat SWS heeft moeten begrijpen dat [appellante] het gehuurde weer ter beschikking van haar had gesteld. [appellante] heeft nog aangevoerd dat dan in elk geval de datum van de comparitie in eerste aanleg, 4 februari 2015, aangehouden moet worden als datum waarop het gehuurde aan SWS ter beschikking is gesteld. Het hof kan echter in de aantekeningen van de griffier, die SWS als bijlage E in het geding heeft gebracht, niet lezen dat [appellante] bij die gelegenheid heeft verklaard dat SWS opnieuw over het gehuurde mocht beschikken en zich daar de toegang toe mocht verschaffen, noch dat SWS bij die gelegenheid heeft verklaard te begrijpen dat de woning vanaf die dag weer ter beschikking van haar was gesteld. [appellante] heeft over wat er is voorgevallen tijdens de comparitie verder niets relevants gesteld. Een dergelijke verklaring van SWS is er pas naar aanleiding van toestemming die [appellante] eind november 2015 heeft gegeven, omdat SWS met ingang van die dag de toestemming heeft verkregen van [appellante] om zich de toegang tot de woning te verschaffen. Het beroep van [appellante] op een schadebeperkingsplicht van SWS faalt. [appellante] heeft onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat SWS gehouden was zich (ter beperking van schade) eerder toegang tot de woning te verschaffen. Dat op zichzelf al veroorzaakt aanzienlijke schade en SWS heeft [appellante] begin 2015 meermalen aangemaand om de woning op te leveren (door de sleutels in te leveren) en om duidelijk te maken wat zij wilde (akte van 23 april 2015, 6-7 en producties 4-6). [appellante] heeft daarop niet (adequaat) gereageerd. Zij heeft ook in haar antwoord (4 december 2014) hierover geen duidelijkheid gegeven.
6.8.
Het voorgaande betekent dat ook het hof van oordeel is dat in rechte niet is gebleken dat [appellante] vóór 4 december 2015 het gehuurde ter beschikking heeft gesteld van SWS. De grief faalt ook op dit onderdeel.
6.9.
De bewijswaardering is opgenomen in het tussenvonnis van 2 juni 2016 en de beslissing om de gebruiksvergoeding toe te wijzen tot 4 december 2015 in het eindvonnis van 22 september 2016. Het hof begrijpt dat de grief is gericht tegen die vonnissen. Omdat tegen de beide andere vonnissen niet inhoudelijk is gegriefd, zal [appellante] niet-ontvankelijk worden verklaard in haar hoger beroep, voor zover dat is gericht tegen de vonnissen van 18 december 2014 en 2 april 2015. De vonnissen van 2 juni 2016 en 22 september 2016 zullen worden bekrachtigd. [appellante] heeft in deze zaak als de in het ongelijk gestelde partij te gelden en zal om die reden worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
7.De uitspraak
Het hof:
verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen de vonnissen van de kantonrechter van 18 december 2014 en 2 april 2015;
bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter van 2 juni 2016 en 22 september 2016;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van SWS op € 718,= aan griffierecht en op € 759,= aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,= vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, R.J.M. Cremers en L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 september 2018.
griffier rolraadsheer