Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.172.563/01
arrest van 21 augustus 2018
in de zaak van
[appellant],
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. D.J. van den Bosch te Bilthoven,
tegen
[geïntimeerde 1],
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. G.J. van den Hoven te Breda,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 9 augustus 2016 en 5 september 2017 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda onder nummer C/02/256724/HA ZA 12-773 gewezen vonnissen van 25 september 2013, 26 maart 2014 en 4 maart 2015 tussen appellanten – gezamenlijk [appellant c.s.] – als eisers en geïntimeerden – gezamenlijk [geïntimeerde c.s.] – als gedaagden.
9 Het tussenarrest van 5 september 2017
Bij het tussenarrest heeft het hof deskundigen benoemd en iedere verdere beslissing aangehouden.
10.Het verdere procesverloop in hoger beroep
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het deskundigenbericht van 22 maart 2018;
- de beslissing van 1 mei 2018 waarbij het hof het loon en de schadeloosstelling van de deskundigen heeft bepaald op € 2.758,80 (deskundige Van Drie), € 1.149,50 (deskundige Van der Sluis) en € 15.000 (deskundige Zoun);
- de memorie na deskundigenbericht van [appellant c.s.] van 24 april 2018;
- de memorie van antwoord na deskundigenbericht van [geïntimeerde c.s.] van 22 mei 2018.
Het hof heeft een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
11.De verdere beoordeling
11.1.
Het hof heeft in het laatste tussenarrest drie deskundigen benoemd: R.J. van Drie met betrekking tot de scheurvorming en de mogelijke verdere ontwikkeling daarvan, ir. J.M.C. Zoun voor een bodemsonderingsonderzoek en A. van der Sluis met betrekking tot de draagkracht van de bodem.
11.2.
Van Drie heeft gerapporteerd dat de scheurvormingen in lichte mate zijn verergerd na het onderzoek dat hij in mei en/of juni 2014 in opdracht van de rechtbank heeft gedaan. Het door de belastingverhoging van (ver)nieuwbouw van de achteraanbouw veroorzaakte zettingsproces is inmiddels grotendeels opgetreden en het grootste deel van de eindzetting van het woonhuisgedeelte is op dit moment al opgetreden, aldus Van Drie. Wat betreft de aanbouw is volgens hem de situatie nog onzeker: een herverdeling van de belastingafdracht is wellicht nog gaande.
In zijn rapport voor de rechtbank heeft Van Drie geschreven (tussenarrest van 9 augustus 2016, 4.7.2, bladzijde 11):
“Ernstige instabiliteit waardoor de uitbouw zou blijven zakken is op dit moment niet ‘hard’ vastgesteld. Hiervoor was een grotere aantoonbare toename van scheurwijdten en scheurpatronen noodzakelijk geweest. Deze is niet vastgesteld. Echter, een geringe toename in de toekomst valt evenmin uit te sluiten. De zetting/verzakking van de aanbouw is als gering (<10 mm) te beschouwen. De gevolgschade echter, met name in de vorm van scheurvorming, kan wel als relatief ernstig worden getypeerd. Het stadium van ‘dichtsmeren en sauzen’ is gepasseerd. Schadeherstel zal op meer zorgvuldige en doordachte wijze dienen te worden vormgegeven.”
“Ernstige instabiliteit waardoor de uitbouw zou blijven zakken is op dit moment niet ‘hard’ vastgesteld. Hiervoor was een grotere aantoonbare toename van scheurwijdten en scheurpatronen noodzakelijk geweest. Deze is niet vastgesteld. Echter, een geringe toename in de toekomst valt evenmin uit te sluiten. De zetting/verzakking van de aanbouw is als gering (<10 mm) te beschouwen. De gevolgschade echter, met name in de vorm van scheurvorming, kan wel als relatief ernstig worden getypeerd. Het stadium van ‘dichtsmeren en sauzen’ is gepasseerd. Schadeherstel zal op meer zorgvuldige en doordachte wijze dienen te worden vormgegeven.”
11.3.
Zoun heeft gerapporteerd dat het ter plaatse van de oorspronkelijke woning herbouwde deel van de woning is gefundeerd op de staalfundering van de oorspronkelijke woning. Hij vindt het waarschijnlijk dat het daarachter gebouwde deel van de nieuwe woning op staal is gefundeerd. Zijn conclusies luiden als volgt:
“Hoewel de precieze afmetingen en het aanlegniveau van de strokenfundering van de oorspronkelijke woning niet bekend zijn geeft de beschikbare informatie geen aanleiding om aan het ontwerp en de draagkracht van de strokenfundering van de oorspronkelijke woning te twijfelen. Gelet op de beschikbare gegevens zullen ook de strokenfundering en de funderingsplaat van de achteraanbouw, ervan uitgaande dat deze (constructief) voldoende sterk en stijf zijn om alle optredende belastingen min of meer gelijkmatig verdeeld naar de daaronder aanwezige funderingsgrondslag over te dragen, voldoende draagkrachtig zijn om alle optredende belastingen met een voldoende grote veiligheid te kunnen dragen.”
“Hoewel de precieze afmetingen en het aanlegniveau van de strokenfundering van de oorspronkelijke woning niet bekend zijn geeft de beschikbare informatie geen aanleiding om aan het ontwerp en de draagkracht van de strokenfundering van de oorspronkelijke woning te twijfelen. Gelet op de beschikbare gegevens zullen ook de strokenfundering en de funderingsplaat van de achteraanbouw, ervan uitgaande dat deze (constructief) voldoende sterk en stijf zijn om alle optredende belastingen min of meer gelijkmatig verdeeld naar de daaronder aanwezige funderingsgrondslag over te dragen, voldoende draagkrachtig zijn om alle optredende belastingen met een voldoende grote veiligheid te kunnen dragen.”
11.4.
Van der Sluis deelt de visie van Zoun dat de beschikbare informatie geen aanleiding geeft om aan het ontwerp en de draagkracht van de strokenfundering van de oorspronkelijke woning te twijfelen, zo blijkt uit zijn rapport.
“De vermoedelijke afmetingen van deze staalfunderingen van de aanbouw zijn zodanig dat deze funderingselementen voor de aanbouw voldoende draagkracht aan de funderingsgrondslag zullen kunnen ontlenen.”Van der Sluis deelt verder volgens zijn rapport de visie van Zoun dat niet de draagkracht van de staalfundering van de nieuwe achteraanbouw het probleem is. De scheurvorming is volgens Van der Sluis te wijten aan het volgende: de woning is voor een deel gefundeerd op een oude voorbelaste en al gezette staalfundering en het resterende deel is gefundeerd op een nieuwe staalfundering. Van der Sluis heeft 4 oplossingsrichtingen in overweging gegeven: alsnog dilateren, alsnog op palen funderen van de aanbouw, alsnog voldoende sterk en stijf maken van de draagconstructie en een cosmetische “oplossing”. Hij raadt de eerste 3 mogelijkheden af. “Alsnog dilateren” is volgens hem een zo ingrijpende operatie, dat hij daar geen verbetering in ziet. “Alsnog op palen funderen” vereist volgens hem medewerking van het Waterschap, is ook een ingrijpende operatie en vergt wellicht ook gaten in de keldervloer van de aanbouw en/of nader onderzoek. Het is maar de vraag of de situatie daarmee zodanig verbetert dat de geleidelijk optredende ongelijke matige zetting geheel wordt weggenomen, aldus Van der Sluis. “Alsnog voldoende sterk en stijf maken van de draagconstructie” is volgens hem een ingrijpende operatie, die niet redelijk lijkt. Hij wijst daarbij op de aard en omvang van de aanwezige gevolghinder, die wellicht buitenproportioneel is en niet in verhouding staat tot de herstelkosten. Hij wijst ook op de aannemelijkheid dat het grootste deel van de eindzetting op dit moment al is opgetreden. De vierde mogelijkheid blijft over. Hierover meldt Van der Sluis:
“Hiermee wordt bedoeld dat de bestaande scheuren zoveel en zo goed mogelijk worden hersteld en waar nodig zodanig worden bekleed dat nieuwe scheuren (het deformatieproces is nog niet helemaal ten einde gekomen zodat nieuwe scheuren zullen ontstaan) niet of nauwelijks zullen opvallen doordat deze aan de zichtzijde met plaatwerk zijn bekleed en of met plastisch materiaal zijn gevoegd.”
“De vermoedelijke afmetingen van deze staalfunderingen van de aanbouw zijn zodanig dat deze funderingselementen voor de aanbouw voldoende draagkracht aan de funderingsgrondslag zullen kunnen ontlenen.”Van der Sluis deelt verder volgens zijn rapport de visie van Zoun dat niet de draagkracht van de staalfundering van de nieuwe achteraanbouw het probleem is. De scheurvorming is volgens Van der Sluis te wijten aan het volgende: de woning is voor een deel gefundeerd op een oude voorbelaste en al gezette staalfundering en het resterende deel is gefundeerd op een nieuwe staalfundering. Van der Sluis heeft 4 oplossingsrichtingen in overweging gegeven: alsnog dilateren, alsnog op palen funderen van de aanbouw, alsnog voldoende sterk en stijf maken van de draagconstructie en een cosmetische “oplossing”. Hij raadt de eerste 3 mogelijkheden af. “Alsnog dilateren” is volgens hem een zo ingrijpende operatie, dat hij daar geen verbetering in ziet. “Alsnog op palen funderen” vereist volgens hem medewerking van het Waterschap, is ook een ingrijpende operatie en vergt wellicht ook gaten in de keldervloer van de aanbouw en/of nader onderzoek. Het is maar de vraag of de situatie daarmee zodanig verbetert dat de geleidelijk optredende ongelijke matige zetting geheel wordt weggenomen, aldus Van der Sluis. “Alsnog voldoende sterk en stijf maken van de draagconstructie” is volgens hem een ingrijpende operatie, die niet redelijk lijkt. Hij wijst daarbij op de aard en omvang van de aanwezige gevolghinder, die wellicht buitenproportioneel is en niet in verhouding staat tot de herstelkosten. Hij wijst ook op de aannemelijkheid dat het grootste deel van de eindzetting op dit moment al is opgetreden. De vierde mogelijkheid blijft over. Hierover meldt Van der Sluis:
“Hiermee wordt bedoeld dat de bestaande scheuren zoveel en zo goed mogelijk worden hersteld en waar nodig zodanig worden bekleed dat nieuwe scheuren (het deformatieproces is nog niet helemaal ten einde gekomen zodat nieuwe scheuren zullen ontstaan) niet of nauwelijks zullen opvallen doordat deze aan de zichtzijde met plaatwerk zijn bekleed en of met plastisch materiaal zijn gevoegd.”
11.5.
[appellant c.s.] heeft in zijn laatste memorie opgemerkt dat sprake is van een voortschrijdende zetting, hetgeen duidt op een (ernstig) structureel gebrek aan de fundering. Dit moet volgens hem als een constructief gebrek worden aangemerkt, dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Een dergelijk gebrek hoefde hij ook niet te verwachten, zodat hij omtrent de aanwezigheid ervan heeft gedwaald, aldus [appellant c.s.] . [appellant c.s.] heeft betoogd dat Van der Sluis te veel aanstuurt op een cosmetische oplossing en daarmee vooruitloopt op het oordeel van het hof over de wijze van herstel en de kosten die daarmee gepaard gaan. De visie van Van der Sluis over de “ingrijpende operaties” in de eerste 3 door hem beschreven mogelijkheden is niet onderbouwd, aldus [appellant c.s.] .
11.6.
[geïntimeerde c.s.] heeft in zijn laatste memorie benadrukt dat een constructief gebrek dat kan leiden tot een onveilige situatie of een situatie die het normaal gebruik van de woning in de weg staat niet aan de orde is.
11.7.
Het hof heeft het rapport van Van Drie, Zoun en Van der Sluis in aanmerking genomen. Het hof heeft verder acht geslagen op het rapport van Van Drie in opdracht van de rechtbank (tussenarrest van 9 augustus 2016, ro. 4.7.2) en de door [appellant c.s.] overgelegde rapporten van [derde 1] en [derde 2] ( [derde 2] ), gedateerd 19 mei 2015 en 3 juni 2015 (tussenarrest van 9 augustus 2016, ro. 4.7.1). Het hof heeft ook het commentaar van partijen bij de beoordeling betrokken. Dit leidt tot de volgende conclusies. Van Drie, Zoun en Van der Sluis zijn door het hof benoemd. Hun rapport is in mei 2018 opgemaakt. Dit rapport is naar het oordeel van het hof betrouwbaar en deugdelijk gemotiveerd. Grote verschillen vergeleken met de rapporten van [derde 1] en [derde 2] lijken er niet te zijn. [appellant c.s.] heeft geen steekhoudende bezwaren naar voren gebracht tegen de ervaring en deskundigheid van de deskundigen, tegen het uitgevoerde onderzoek en tegen de motivering van de beantwoording van de vragen. Het hof neemt de conclusies van Van Drie, Zoun en Van der Sluis over en maakt deze tot de zijne.
11.8.
Deze conclusies komen in de kern op het volgende neer:
- De woning is nu min of meer stabiel. Onzeker is of de aanbouw stabiel is.
- De fundering van de woning en de fundering van de aanbouw zijn in constructief opzicht goed genoeg, voor zover we nu kunnen vaststellen en met een slag om de arm.
- Ingrijpende bouwkundige herstelmaatregelen zijn om verschillende redenen geen goed idee, alhoewel zij wellicht wenselijk zijn voor een optimaal resultaat.
- De herstelmaatregel die overblijft is: cosmetisch werk. Dat is aan te bevelen.
11.9.
Een gebrek dat in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning is naar het oordeel van het hof bij deze stand van zaken niet komen vast te staan. Het hof stelt vast dat de scheuren ernstig zijn, maar de deskundigen zijn van mening dat de woning op de gewone wijze kan worden gebruikt als woonhuis. De deskundigen zien vooralsnog geen aanwijzingen dat de scheurvorming op afzienbare termijn zodanig voortschrijdt dat de woning niet langer op de gewone wijze als woonhuis zal kunnen worden gebruikt. Dat blijkt uit de hiervoor aangehaalde passages uit het deskundigenbericht. Het hof neemt deze conclusies over en maakt deze tot de zijne. [appellant c.s.] kan geen aanspraak maken op vergoeding van schade. Hij kan de overeenkomst ook niet ontbinden. Het gebrek staat immers niet in de weg aan een normaal gebruik. [geïntimeerde c.s.] is niet tekort geschoten. [geïntimeerde c.s.] stond niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn (tussenarrest van 9 augustus 2016, 4.1 onder d, artikel 5.3). Indien [appellant c.s.] zoals hij stelt heeft gedwaald, moet dit gelet op het voorgaande voor zijn rekening komen. Daarom moet zijn beroep op dwaling worden verworpen. Grief III faalt. Dit geldt ook voor grief IV voor zover het gaat om de problematiek van de fundering en de scheurvorming.
11.10.
Voor zover grief IV iets toevoegt aan grief III, gaat het om de vochtdoorslag van de kelderwand. In hoger beroep staat bij gebreke van een incidenteel appel vast dat dit een gebrek is dat aan een normaal gebruik in de weg staat, dat [geïntimeerde c.s.] in zoverre tekort is geschoten en dat [geïntimeerde c.s.] € 2.500 schadevergoeding moet betalen. Grief IV is gericht tegen de beslissing van de rechtbank dat de vochtdoorslag niet zodanig ernstig is dat de ontbinding van de koopovereenkomst gerechtvaardigd is. Het hof onderschrijft deze beslissing van de rechtbank. [geïntimeerde c.s.] heeft in het licht van het rapport van de deskundige in eerste aanleg voldoende toegelicht dat en waarom de vochtdoorslag de algehele ontbinding van de koop niet rechtvaardigt (vonnis van 4 maart 2015, 2.7 en 2.11-2.13). [appellant c.s.] is daar niet meer op ingegaan. Hij spitst zijn vordering tot algehele ontbinding, gezien de toelichting op grief IV, toe op de problematiek van de fundering en de scheurvorming. Het beroep op ontbinding wordt dan ook gezien het voorgaande verworpen. Ook het beroep op dwaling, voor zover het gaat om de vochtdoorslag, wordt verworpen. [appellant c.s.] heeft onvoldoende toegelicht dat en waarom hij bij een juiste voorstelling van zaken wat betreft de vochtdoorslag de koop niet zou zijn aangegaan. Het gaat immers om een vochtdoorslag die leidt tot een schadevergoeding van € 2.500. Grief IV faalt.
11.11.
In het verlengde van het voorgaande faalt ook grief V, die gericht is tegen de beslissing van de rechtbank over de proceskosten en de kosten van de deskundige. In het tussenarrest van 9 augustus 2016 is beslist dat grieven I en II falen (ro. 4.5.5 en 4.6.2).
11.12.
De conclusie van al het voorgaande en de overwegingen in het tussenarrest van 9 augustus 2016 is dat de grieven falen. De vorderingen van [appellant c.s.] tot vergoeding van schade, tot ontbinding van de koopovereenkomst en tot vernietiging ervan zijn terecht afgewezen, voor zover aan de orde in hoger beroep. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd (de niet-ontvankelijkheid wat betreft het tussenvonnis van 26 maart 2014 is al uitgesproken, tussenarrest van 9 augustus 2016, 4.4 en beslissing). De vorderingen in hoger beroep moeten worden afgewezen. [appellant c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep worden veroordeeld (voor salaris advocaat: memorie 1, akte ½, memorie ½, totaal 2 punten, tarief VI € 3.919,-). De kosten van de deskundigen (€ 1.149,50, € 15.000 en € 2.758,80) blijven voor rekening van [appellant c.s.] .
12.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen van 25 september 2013 en 4 maart 2015, waarvan beroep;
wijst af het in hoger beroep gevorderde;
veroordeelt [appellant] en [appellante] hoofdelijk in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] begroot op € 1.615 voor vast recht en € 7.838 voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 augustus 2018.
griffier rolraadsheer