Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00213
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 16 februari 2017, nummer SHE 16/2943, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 166 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2015, is vastgesteld op € 324.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerende zaakbelasting voor het jaar 2016 opgelegd naar een bedrag van € 335,01 (hierna: de aanslag). De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
De zitting heeft plaatsgehad op 15 maart 2018 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [B] , [C] en [D] .
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is op de waardepeildatum 1 januari 2015 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak (bouwjaar 2000) is een vrijstaand geschakelde woning (inhoud 409 m³) met aanbouw (inhoud 70 m³), dakkapel, vrijstaande garage (oppervlakte 20 m²), vrijstaande berging (10 m²) en een perceel met een oppervlakte van 360 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde op het door taxateurs [E] – [B] en [F] opgemaakte taxatierapport met dagtekening 2 november 2016 (hierna: het door de Heffingsambtenaar ingediende taxatierapport). In het door de Heffingsambtenaar ingediende taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 324.000. Ter onderbouwing van deze getaxeerde waarde wordt gewezen op de (geïndexeerde) verkoopcijfers van [adres 1] 168 te [woonplaats] (hierna: [adres 1] 168), [adres 1] 178 te [woonplaats] (hierna: [adres 1] 178) en [adres 2] 15 te [woonplaats] (hierna: [adres 2] 15) (hierna samen: de referentiepanden). Het taxatierapport bevat gegevens en foto’s van de onroerende zaak en van de referentiepanden.
2.3.
Voor zover in hoger beroep relevant is de Heffingsambtenaar er in het taxatieverslag van uitgegaan dat de inhoud van de bij de onroerende zaak behorende woning 424 m³ bedraagt en van de aanbouw 75 m³. In het taxatierapport is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een inhoud van 409 m³ respectievelijk 70 m³. Met betrekking tot de [adres 1] 178 is de Heffingsambtenaar in het taxatieverslag uitgegaan van een inhoud van de woning inclusief aanbouw van 517 m³ en in het taxatierapport van een inhoud inclusief aanbouw van 440 m³. Voorts heeft de Heffingsambtenaar, voor zover in de onderhavige procedure relevant, in het taxatieverslag de bij de onroerende zaak behorende garage gewaardeerd op een bedrag van € 7.470 en in het taxatierapport op een bedrag van € 10.000.
2.4.
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een herziene matrix (hierna: herziene matrix) ingediend. Ten opzichte van het in de beroepsfase ingediende taxatierapport is als referentiepand toegevoegd: het (geïndexeerde) verkoopcijfer van [adres 3] 22 te [woonplaats] (hierna: [adres 3] 22) .
2.5.
Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 289.000 onder andere naar het door taxateur [G] opgemaakte taxatierapport met dagtekening 16 december 2016 (hierna: het door belanghebbende ingediende taxatierapport). In het door belanghebbende ingediende taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 302.000. Ter onderbouwing van deze waarde wordt gewezen op de (geïndexeerde) verkoopcijfers van [adres 1] 168, [adres 2] 15 en [adres 3] 22. Het taxatierapport bevat gegevens en foto’s van de onroerende zaak en van voornoemde referentiepanden.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015.
3.2.
Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 289.000 en de Heffingsambtenaar de door hem in de beschikking vastgestelde waarde.
3.3.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
3.4.
Belanghebbende heeft hier, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
- Wijzigingen in de objectkenmerken van de onroerende zaak hebben ten onrechte niet geleid tot een verlaging van de aan de onroerende zaak toegekende waarde.
- In het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is het dakterras van [adres 1] 178 gewaardeerd op een bedrag van € 1.350. De waarde van dit dakterras is echter veel hoger, aangezien deze woning slechts een kleine tuin heeft waardoor dit terras een grote meerwaarde heeft. De waarde van het dakterras bedraagt minimaal € 10.000.
- De [adres 1] 178 heeft een inhoud van omstreeks 485 m³. De Heffingsambtenaar gaat ten onrechte uit van een inhoud van 440 m³. [adres 1] 178 is in diverse andere WOZ-procedures als referentieobject gebruikt. Aangezien in deze procedures is gerekend met een inhoud die hoger is dan 440 m³, doe ik een beroep op het vertrouwens- en gelijkheidsbeginsel.
3.5.
De Heffingsambtenaar heeft hier, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
- Van de door mij aangedragen referentiepanden heeft alleen [adres 2] 15 een betere ligging dan de onroerende zaak.
- Bij de indexatie van de verkoopcijfers van de referentiepanden is uitgegaan van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst.
- Mijns inziens bedraagt de inhoud van [adres 1] 178 440 m³. Ter onderbouwing verwijs ik naar de bouwtekening die ik heb gevoegd als bijlage (16) bij het in hoger beroep ingediende verweerschrift.
- Ik verwijs in hoger beroep ter onderbouwing van de door mij voorgestane waarde uitsluitend naar de (geïndexeerde) verkoopcijfers van [adres 1] 178, [adres 2] 15 en [adres 3] 22. Ik verwijs in hoger beroep niet meer naar het pand [adres 1] 168.
- Met betrekking tot belanghebbendes stelling dat met betrekking tot [adres 1] 178 ten onrechte is uitgegaan van een te kleine inhoud, terwijl in andere procedures is uitgegaan van een grotere inhoud, merk ik op dat in alle WOZ-procedures de objectkenmerken van een referentiepand worden afgeleid van de bouwtekeningen.
3.6.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 op een bedrag van € 289.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend die wordt bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, verwijst ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde op het door [E] – [B] en [F] opgemaakte taxatierapport (zie onderdeel 2.2) en de in hoger beroep overgelegde herziene matrix (zie onderdeel 2.4). Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de Heffingsambtenaar in hoger beroep naar de verkoopcijfers van [adres 1] 178, [adres 2] 15 en [adres 3] 22. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat deze referentiepanden onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden voldoende rekening is gehouden.
4.3.
Naar het oordeel van het Hof zijn de in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar genoemde vergelijkingspanden qua type, uitstraling, bouwjaar, inhoud, onderhoudstoestand, ligging en voorzieningenniveau voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om als referentiepand te dienen. Dit betekent dat de transactieprijzen van de referentiepanden, waarvan de verkoop omstreeks de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, als uitgangspunt kunnen worden genomen bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de onroerende zaak, met dien verstande dat deze transactieprijzen geïndexeerd dienen te worden naar het prijspeil per waardepeildatum en dat bij toepassing van de indexatie uitgegaan dient te worden van de datum waarop ter zake van dit referentiepand de verkoopovereenkomst is getekend (zie het arrest Hoge Raad 29 januari 2016, nr. 14/04883, ECL:NL:HR:2016:113).
4.4.
De Heffingsambtenaar heeft, naar het oordeel van het Hof, door overlegging van prijsindexen aannemelijk gemaakt dat hij bij de indexering van de transactieprijzen van de referentiepanden – in lijn met voornoemde arrest – is uitgegaan van de data waarop de koopovereenkomsten zijn getekend en dat de toegepaste indexering overeenstemt met de waardeontwikkeling van met de onroerende zaak vergelijkbare woningen in de periode tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de waardepeildatum 1 januari 2015.
4.5.
Het Hof komt vervolgens toe aan beantwoording van de vraag of bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden.
4.6.
Belanghebbende heeft in dit kader aangevoerd dat [adres 2] 15 een geheel andere ligging heeft dan de onroerende zaak, aangezien dit referentiepand – in tegenstelling tot de onroerende zaak – niet in de directe omgeving van de basisschool is gelegen. De Heffingsambtenaar erkent dat [adres 2] 15 een betere ligging heeft dan de onroerende zaak en heeft hier in de door hem overgelegde (herziene) matrix rekening mee gehouden door aan dit referentiepand met betrekking tot de ligging een factor 4 toe te kennen, terwijl aan de onroerende zaak en de overige referentiepanden een factor 3 is toegekend. Naar het oordeel van het Hof komt het verschil in ligging voldoende tot uitdrukking in de door de Heffingsambtenaar aan deze panden toegerekende prijs per m³. Gesteld noch gebleken is dat de Heffingsambtenaar met de overige verschillen tussen [adres 2] 15 en de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden.
4.7.
Belanghebbende heeft voorts betoogd dat de Heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat het referentiepand [adres 1] 178 een inhoud van omstreeks 485 m³ heeft, luxer is, een betere ligging heeft en voorts beschikt over een dakterras waaraan minimaal een waarde van € 10.000 toegekend dient te worden.
4.8.
Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van zijn stelling dat de inhoud van [adres 1] 178 485 m³ bedraagt naar een uittreksel van de “Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG)”, de verkoopbrochure van [adres 1] 178 en naar een door de Heffingambtenaar in een andere procedure overgelegd taxatieverslag waarin – evenals in de onderhavige procedure – [adres 1] 178 als referentiepand wordt gebruikt. De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde inhoud van [adres 1] 178 naar de bouwtekeningen van deze woning. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar, mede in het licht van hetgeen belanghebbende tegen deze inhoudsberekening heeft aangevoerd, met verwijzing naar voornoemde bouwtekeningen aannemelijk gemaakt dat de inhoud van [adres 1] 178 440 m³ bedraagt.
4.9.
Voor het geval het Hof zou oordelen dat de Heffingsambtenaar in de onderhavige zaak met betrekking tot het referentiepand [adres 1] 178 uitgaat van juiste objectkenmerken doet belanghebbende een beroep op het gelijkheids- en vertrouwensbeginsel.
4.10.
Met betrekking tot het gelijkheidsbeginsel overweegt het Hof als volgt. Het Hof stelt voorop dat het gelijkheidsbeginsel met vrucht kan worden ingeroepen wanneer sprake is van een ongelijke behandeling van rechtens en feitelijk gelijke gevallen, welke steunt op niet gepubliceerd begunstigend beleid, danwel voortkomt uit een oogmerk van begunstiging of het gevolg is van het in een meerderheid van de met het geval van de betrokken belastingplichtige vergelijkbare gevallen achterwege laten van een juiste wetstoepassing (de meerderheidsregel). Aangezien belanghebbende onvoldoende geconcretiseerd heeft in welke gevallen de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van een WOZ-waarde verwezen heeft naar het verkoopcijfer van [adres 1] 178, heeft belanghebbende geen begin van bewijs geleverd dat deze gevallen rechtens en feitelijk gelijke gevallen betreffen, laat staan dat de Heffingsambtenaar in deze gevallen met betrekking tot dit referentiepand is uitgegaan van andere objectkenmerken. Het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve. Voor zover belanghebbende met betrekking tot de objectkenmerken van een referentiepand een in rechte te honoreren beroep kan doen op het vertrouwensbeginsel – hetgeen het Hof in het midden laat – faalt, gelet op het vorenoverwogene, belanghebbendes stelling dat hij er in de onderhavige procedure gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat met betrekking tot [adres 1] 178 uitgegaan zou worden van een inhoud groter dan 440 m³. Het Hof acht die – blote – stelling van belanghebbende onvoldoende onderbouwd en niet aannemelijk.
4.11.
Met betrekking tot het betoog van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar ten onrechte geen correctie heeft toegepast in verband met het feit dat [adres 1] 178 luxer is dan de onroerende zaak overweegt het Hof als volgt. De verkoopdocumentatie van [adres 1] 178 en het beeldmateriaal van de onroerende zaak duiden er, naar het oordeel van het Hof, niet op dat er – objectief bezien – sprake is van een verschil in luxe tussen beide woningen waarmee bij de waardering van de onroerende zaak rekening gehouden dient te worden.
4.12.
Voorts is, naar het oordeel van het Hof, het verschil in ligging tussen [adres 1] 178 en de onroerende zaak, welke beide in dezelfde straat zijn gelegen, niet dermate groot dat dit geringe verschil tot uitdrukking dient te komen in de waarde van de onroerende zaak. Voorts heeft de Heffingsambtenaar, door overlegging van de (herziene) matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van het dakterras € 1.350 bedraagt.
4.13.
Gesteld noch gebleken is dat de Heffingsambtenaar met de overige verschillen tussen [adres 1] 178 en de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden.
4.14.
Met betrekking tot het referentiepand [adres 3] 22 heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de Heffingsambtenaar ten onrechte geen correctie heeft toepast in verband met het feit dat [adres 3] 22 beter gelegen is.
4.15.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting bij het Hof toegelicht dat alhoewel de bewoners van [adres 3] 22 – gelet op het verschil in ligging met de onroerende zaak – wellicht minder overlast ervaren van de geluidsoverlast die het gevolg is van de ligging nabij een basisschool, doch dat de ligging van dit referentiepand om andere redenen als gemiddeld gekwalificeerd dient te worden. De Heffingsambtenaar heeft in dit kader, onweersproken, gesteld dat [adres 3] 22 om de hoek bij de basisschool, tegenover een skatebaan, ligt en dat men vanuit de achtertuin van deze woning uitkijkt op een flatgebouw. De Heffingsambtenaar heeft, naar het oordeel van het Hof, door verwijzing naar voornoemde – onweersproken – feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak en [adres 3] 22 een vergelijkbare – namelijk een gemiddelde – ligging hebben. Gesteld noch gebleken is dat de Heffingsambtenaar met de overige verschillen tussen [adres 3] 22 en de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden.
4.16.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar, gelet op het vorenoverwogene, met verwijzing naar de geïndexeerde transactieprijzen van [adres 1] 178, [adres 2] 15 en [adres 3] 22 aannemelijk gemaakt dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 324.000 niet te hoog is.
4.17.
Voor het geval de Heffingsambtenaar in deze bewijslast slaagt, beroept belanghebbende zich erop dat hij er op mocht vertrouwen dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde verlaagd zou worden nu gebleken is dat de inhoud van de onroerende zaak inclusief aanbouw 479 m³ bedraagt in plaats van 499 m³ (waarvan in het taxatieverslag werd uitgegaan).
4.18.
Naar het oordeel van het Hof faalt deze stelling reeds aangezien het een Heffingsambtenaar vrijstaat om de onderbouwing van de vastgestelde waarde na de bezwaarfase – waarin gebruik wordt gemaakt van een taxatieverslag – in de navolgende fasen, met verwijzing naar een taxatierapport, op andere wijze te onderbouwen. Voorts had belanghebbende uit de toelichting bij het taxatieverslag op kunnen maken dat de objectkenmerken van de desbetreffende woning, in de loop van de procedure, nog aangepast zouden kunnen worden.
4.19.
Naar het oordeel van het Hof heeft hetzelfde te gelden met betrekking tot belanghebbendes stelling dat het vertrouwensbeginsel verhoging van de in het taxatieverslag aan de garage toegekende waarde van € 7.470 naar € 10.000 in de weg staat.
4.20.
Gelet op het vorenoverwogene komt het Hof tot de slotsom dat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep ongegrond verklaard dient te worden.
Slotsom
4.21.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.22.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.23.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaarthet hoger beroep ongegrond; en
- bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 29 juni 2018 door M. Harthoorn, voorzitter, in tegenwoordigheid van J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.