Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.203.324/01
arrest van 17 april 2018
in de zaak van
Stichting Alwel, voorheen genaamd Stichting Allee Wonen,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als Allee Wonen,
advocaat: mr. A.A.M. Simons te Breda,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. K.C.A.M. Oomen te Tilburg,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 3 oktober 2017 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, onder zaak-/rolnummer 4769004 CV EXPL 16-560gewezen vonnis van 10 augustus 2016 tussen Allee Wonen als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
5.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 3 oktober 2017 waarbij het hof een comparitie van partijen heeft bepaald;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. Met partijen heeft het hof vastgesteld dat een proces-verbaal van de comparitie van partijen in eerste aanleg ontbreekt.
6.De beoordeling
6.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
[geïntimeerde] huurt sinds 9 april 2013 van (de rechtsvoorganger van) Allee Wonen een woning, gelegen aan de [adres] in [plaats] .
Op de tussen partijen gesloten schriftelijke huurovereenkomst zijn Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. Daarin is onder andere bepaald:
“Artikel 6 De algemene verplichtingen van huurder
(…)
6.2
Gebruik
6.2.1
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
(…)
6.6
Overlast
(…)
6.6.2
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving die tot het gehuurde behoort, hennep te kweken of te verhandelen. Tevens is het niet toegestaan andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Verhuurder zal bij constatering hiervan direct een procedure tot ontbinding van de overeenkomst opstarten.
6.6.3
Het is huurder evenmin toegestaan om softdrugs, harddrugs of andere verboden middelen te verhandelen, te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten of een deel daarvan of in de directe omgeving van het gehuurde.”
Op 25 november 2015 heeft de politie in de gehuurde woning van [geïntimeerde] aangetroffen: 1043 gram netto henneptoppen (bestaande uit 63 gram netto henneptoppen, verdeeld over 59 gripzakjes), één zak met daarin 44 gram netto henneptoppen, één zak met daarin 640 gram henneptoppen en één zak met daarin 296 gram netto henneptoppen. Voorts trof de politie in de woning een weegschaal, 430 ongebruikte gripzakjes en gebruikte knipscharen aan. [geïntimeerde] werd door de politie als verdachte aangemerkt.
Bij brief van 1 december 2015 heeft Allee Wonen [geïntimeerde] de mogelijkheid geboden om de huur zelf op te zeggen. [geïntimeerde] is daartoe niet overgegaan.
Bij brief van 4 december 2015 heeft de gemeente Roosendaal Allee Wonen medegedeeld dat in de woning henneptoppen zijn aangetroffen. Op Allee Wonen is een dringend beroep gedaan om haar maatschappelijke verantwoordelijkheid in deze te nemen en alle middelen die haar ter beschikking staan in te zetten om zodoende een einde te maken aan het gebruik van haar pand voor drugsgerelateerde zaken. De gemeente wijst op haar bevoegdheid om op grond van artikel 13b van de Opiumwet een last onder bestuursdwang op te leggen en het pand te sluiten. De gemeente wijst voorts op het door haar gevolgde beleid, neergelegd in de Nota Cannabisbeleid 2009.
6.2.1.
In de onderhavige procedure heeft Allee Wonen in eerste aanleg ontbinding en ontruiming van de woning gevorderd. Aan deze vordering heeft zij, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en de hiervoor aangehaalde voorwaarden heeft overtreden. Zij wijst daarbij op de waarschuwing die zij van de gemeente Roosendaal heeft gekregen en het door haar gevoerde “zero tolerance”-beleid.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
6.2.2.
In het tussenvonnis van 6 april 2016 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
6.2.3.
In het eindvonnis van 10 augustus 2016 heeft de kantonrechter de vorderingen van Allee Wonen afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld.
6.3.
Allee Wonen heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. Allee Wonen heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. Allee Wonen heeft ter gelegenheid van de comparitie van partijen in hoger beroep vermeld dat zij is gefuseerd en per 1 januari 2018 de naam draagt: Stichting Alwel. [geïntimeerde] heeft dat niet betwist en ook niet aangevoerd dat hij daardoor in zijn processuele positie wordt geschaad.
6.4.
Door middel van grief I betoogt Allee Wonen dat de kantonrechter ten onrechte bij afweging van alle omstandigheden heeft geoordeeld dat mede gelet op de aard van de tekortkoming van [geïntimeerde] (het enkele voorhanden hebben van een grote hoeveelheid henneptoppen) deze tekortkoming te gering is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De kantonrechter heeft de volgende omstandigheden in de afweging betrokken:
het woonrecht van [geïntimeerde] betreft een vitaal recht,
niet gebleken is dat [geïntimeerde] overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden of dat hij daadwerkelijk in hennep handelde,
[geïntimeerde] heeft van aanvang af steeds tijdig de huur betaald,
Allee Wonen hanteert een beleid dat een huurder wiens huurovereenkomst wegens hennep wordt ontbonden, op een zwarte lijst komt en aldus gedurende zekere tijd niet in aanmerking komt voor een (sociale) huurwoning,
uiteraard is het gehuurde niet bestemd om te worden gebruikt voor criminele en strafbare feiten maar het “zero tolerance-beleid” moet wel in iedere concrete zaak opnieuw worden beoordeeld,
voor Allee Wonen dreigt bij herhaling een bestuursrechtelijke sluiting van de woning; [geïntimeerde] heeft verklaard zich in het vervolg van handelingen in strijd met de Opiumwet te zullen onthouden.
Allee Wonen stelt dat de aangetroffen hoeveelheid hennep een substantiële tekortkoming oplevert en dat de kantonrechter geen rekening heeft gehouden met de andere bijkomende zaken die zijn aangetroffen, waaronder de gevulde en de lege gripzakjes, de weegschaal en de gebruikte knipscharen. Een en ander maakt meer dan aannemelijk dat sprake is van handel, aldus Allee Wonen. Voorts wijst zij op de expliciete verbodsbepaling in haar voorwaarden, waarin tevens is opgenomen dat bij overtreding een ontbindingsprocedure zal worden gestart. De inbreuk op het woonrecht was dus voor [geïntimeerde] voorzienbaar. Met betrekking tot haar beleid wijst zij op de precedentwerking ten opzichte van andere huurders. Ten aanzien van de zwarte lijst merkt zij op dat er voor [geïntimeerde] buiten de gemeente Roosendaal nog voldoende mogelijkheden resteren voor het krijgen van een huurwoning. Ter zitting heeft zij aangegeven dat deze mogelijkheden er al zo’n tien kilometer verderop, in [plaats] , zijn.
6.5.
[geïntimeerde] wijst, ter onderbouwing van zijn verweer dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is, erop dat de aanwezigheid van hennep in zijn woning in geen enkel opzicht enige invloed heeft gehad op de leefomgeving. Hij benadrukt zijn recht op en belang bij het ongestoord genot van zijn woning. Het louter aanwezig zijn van de hennep heeft geen schade of dreigend nadeel voor Allee Wonen of de omwonenden opgeleverd. Bij ontbinding van de huurovereenkomst zal [geïntimeerde] dakloos worden. Hij heeft geen familie waar hij tijdelijk of permanent kan gaan wonen. [geïntimeerde] staat niet ingeschreven bij een woningbouwvereniging in een andere gemeente dan Roosendaal. Tijdens de comparitie van partijen in hoger beroep heeft [geïntimeerde] aan zijn verweer nog toegevoegd dat hij voor het opiumdelict is vrijgesproken.
6.6.
Het hof oordeelt als volgt. Krachtens artikel 6:265 lid 1 BW, dat ook bij de toepassing van het bepaalde in artikel 7:231 lid 1 BW geldt, geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij die beoordeling moet ook het woonbelang van de huurder worden betrokken. De vraag ligt nu voor of sprake is van de in deze bepaling gegeven uitzonderingssituatie op grond waarvan niet tot ontbinding van de overeenkomst kan worden overgegaan. Op goede gronden oordeelt de kantonrechter dat het aan de tekortschietende partij is om zich gemotiveerd op de uitzonderingsbepaling te beroepen.
Het hof is van oordeel dat hetgeen [geïntimeerde] daartoe heeft aangevoerd, onvoldoende is om uit te gaan van die uitzondering. De tekortkoming betreft het handelen in strijd met het bepaalde in het hiervoor geciteerde deel van artikel 6 van de algemene huurvoorwaarden. Tussen partijen staat niet alleen vast welke hoeveelheid henneptoppen [geïntimeerde] in huis had maar voorts ook dat [geïntimeerde] over 430 ongebruikte gripzakjes, 59 met henneptoppen gevulde gripzakjes, een weegschaal en “gebruikte knipscharen” beschikte. Een gedoogde gebruikershoeveelheid hennep bedraagt 5 gram; [geïntimeerde] beschikte dus, hetgeen Allee Wonen ter gelegenheid van de comparitie van partijen in hoger beroep ook heeft aangegeven, over meer dan 200 keer de toegestane hoeveelheid hennep. In de processtukken heeft [geïntimeerde] , ter verklaring van deze hoeveelheid, aangegeven dat het algemeen bekend is dat drugsgebruikers zoals [geïntimeerde] grotere hoeveelheden hennep(toppen) inkopen ten einde goedkoper te kunnen gebruiken. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen in hoger beroep heeft hij verklaard dat hij deze hoeveelheid hennep heeft gewonnen met een spelletje; de gripzakjes, de weegschaal en de knipscharen had hij al eerder in huis.
Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] aldus zijn stelling dat het hier gaat om een geringe tekortkoming, namelijk het enkele voorhanden hebben van deze hennep(toppen) voor eigen gebruik, onvoldoende onderbouwd; zijn stelling dat hij deze hoeveelheid met een spelletje had gewonnen, is volstrekt ongeloofwaardig. Gelet op het aantal gevulde gripzakjes is ook ongeloofwaardig dat [geïntimeerde] de hennep(toppen) had (alleen) voor eigen gebruik. Dat Allee Wonen geen concrete klachten van omwonenden heeft ontvangen, weegt het hof mee, maar deze omstandigheid maakt de tekortkoming niet van geringe betekenis. Als omwonenden bekend zouden zijn geweest met de onderhavige feiten en omstandigheden, is voorzienbaar dat zij daarover bij Allee Wonen zouden klagen. Van Allee Wonen hoeft niet te worden gevergd dat zij wacht totdat daadwerkelijk overlast ontstaat. Allee Wonen heeft dan ook, mede aangespoord door gemeentelijk beleid, recht en belang om situaties zoals de onderhavige tegen te gaan en om alsdan, zoals zij ook in de algemene voorwaarden heeft opgenomen, in rechte ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
Terecht heeft de kantonrechter de gevolgen van de ontbinding in de afweging betrokken. Ontbinding leidt ertoe dat inbreuk wordt gemaakt op het woonrecht van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] dient zijn woning te ontruimen. Dit gevolg maakt, naar het oordeel van het hof, niet dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen in hoger beroep heeft [geïntimeerde] verklaard dat hij de woning alleen bewoont en dat hij in [plaats] wil blijven wonen omdat hij daar ook werkt. Dit is ook de reden waarom hij zich niet in de gemeente Bergen op Zoom heeft ingeschreven. [geïntimeerde] had echter inmiddels ruim twee jaar als woningzoekende ingeschreven kunnen staan, nu hij er al vanaf eind 2015 van op de hoogte is dat de mogelijkheid bestaat dat de huurovereenkomst zal eindigen. Er zijn voor [geïntimeerde] mogelijkheden om op een geringe afstand van [plaats] vervangende woonruimte te vinden. Het hof acht de gevolgen van de ontbinding niet zodanig zwaarwegend dat, gegeven de ernst van de overtreding, een ontbinding niet gerechtvaardigd is.
Het hof concludeert, met inachtneming van alle overige door beide partijen aangevoerde omstandigheden, dat ontbinding gerechtvaardigd is.
6.7.
Grief I slaagt. In dit oordeel ligt overigens besloten dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst (toerekenbaar) niet is nagekomen. Weliswaar bestrijdt hij dit maar naar het oordeel van het hof is sprake van handelen in strijd met het bepaalde in artikel 6 van de algemene huurvoorwaarden. Niet betwist is dat [geïntimeerde] activiteiten heeft verricht die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, ook al is hij door de politierechter daarvan vrijgesproken. Allee Wonen heeft onbetwist gesteld dat de vrijspraak een gevolg is geweest van een procedurefout bij het binnentreden van de woning.
Het hof zal de vordering van Allee Wonen tot ontbinding en ontruiming toewijzen zoals in het dictum verwoord.
6.8.
Grief II richt zich tegen de proceskostenveroordeling. Deze grief slaagt. Allee Wonen heeft [geïntimeerde] terecht in rechte betrokken en haar vorderingen worden toegewezen. Dit leidt ertoe dat [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg moet worden veroordeeld.
6.9.
[geïntimeerde] zal tevens als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
7.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning staande en gelegen te ( [postcode] ) [woonplaats] aan de [adres] , met ingang van 1 juni 2018;
veroordeelt [geïntimeerde] om de woning staande en gelegen te ( [postcode] ) [woonplaats] aan de [adres] , binnen een maand na betekening van dit arrest, maar niet eerder dan 1 juni 2018 met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze niet het eigendom zijn van Allee Wonen, te verlaten en ontruimen en verlaten en ontruimd te houden, en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Allee Wonen te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Allee Wonen op € 96,05 aan dagvaardingskosten, op € 117,00 aan griffierecht en op € 300,00 aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 94,08 aan dagvaardingskosten, op € 718,00 aan griffierecht en op € 1.788,00 aan salaris advocaat voor het hoger beroep en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, J.M.H. Schoenmakers en J. van der Steenhoven en is bij vervroeging in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 april 2018.
griffier rolraadsheer