ECLI:NL:GHSHE:2018:1413

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.191.560/01

arrest van 3 april 2018

in de zaak van

1.[appellante] ,

2. [appellant],

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. M. Brüll te Helmond,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S.H.J. Raessens te Helmond.

op het bij exploot van dagvaarding van 21 maart 2016 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch gewezen vonnis van 23 december 2015 tussen appellanten - in enkelvoud: [appellant] - als eisers en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/284408/HA ZA 14-737)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 10 december 2014.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 21 maart 2016 met een productie;

- de memorie van grieven van [appellant] van 2 augustus 2016;

- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 8 november 2016 met producties;

- de akte van [appellant] van 20 december 2016 met een productie;

- de antwoordakte van [geïntimeerde] van 7 februari 2017.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

[geïntimeerde] is als gevolmachtigde van de gezusters [gezusters] betrokken geweest bij de verkoop van hun woning aan de [adres 1] te [plaats] aan [appellant] . In die hoedanigheid heeft [geïntimeerde] op 21 juli 2004 makelaar [makelaar] ingeschakeld. Gedurende het verkoopproces heeft deze het contact onderhouden met [appellant] .

[geïntimeerde] beschikte over een taxatierapport van de woning dat in zijn opdracht op 17 januari 2003 was uitgebracht door [makelaar] in verband met een eventuele financiering door de dochter van [geïntimeerde] . Hierin wordt geen melding maakt van enig vermoeden van verontreiniging.

Op 25 mei 2004 en op 3 juni 2004 heeft [geïntimeerde] telefonisch contact gehad met de gemeente Eersel om navraag te doen naar de bodemgesteldheid van het perceel van de woning aan de [adres 1] . Dit in verband met bodemverontreiniging op het naastgelegen perceel [adres 2] , waar eerst een brandstoffenhandel en daarna een bedrijf in haarden en kachels gevestigd is geweest.

Bij brief van 7 juni 2004 heeft [geïntimeerde] Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant gevraagd naar de bodemgesteldheid van het perceel. Bij brief van 29 juni 2004 heeft de provincie [geïntimeerde] , onder meer, het volgende bericht:
“Wij beschikken over een drietal onderzoeksrapporten waaruit blijkt dat op perceel nummer [adres 2] vermoedelijk een ernstige bodemverontreiniging aanwezig is. De verontreiniging is niet volledig in beeld gebracht. Daarom is het voor ons niet mogelijk te bepalen of, en zo ja wat de invloed is op het perceel nummer [adres 1] .”De provincie doelt hiermee op rapporten van [deskundige] (verder: [deskundige] ) uit 1997 en 1998 betreffende het perceel [adres 2] .

Op 11 september 2004 heeft [appellant] de woning gekocht. In de koopakte is in artikel 5 onder meer bepaald:

“Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.”

Op 11 januari 2005 is de woning aan [appellant] geleverd. In de leveringsakte is in artikel 6 onder meer bepaald:

“Partijen (verkoper en koper) verklaren volkomen bekend te zijn met het risico van bodem- en grondwaterverontreiniging in het algemeen.Zij verklaren expliciet te hebben afgezien van bodem- en grondwateronderzoek inzake het bij deze geleverde registergoed. […]Het risico dat achteraf blijkt dat verontreiniging in, onder of op het registergoed aanwezig is, welke gezien het door koper geëntameerde gebruik, niet aanvaardbaar is, is geheel en al voor rekening van de koper.Het is overigens verkoper niet bekend dat het registergoed enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het hiervoor door koper beoogde gebruik, of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel tot het nemen van ingrijpende maatregelen.”

In 2007 is [appellant] er achter gekomen dat de bodem en het grondwater van een deel van zijn perceel verontreinigd is. Hij heeft (onder meer) [geïntimeerde] hierop bij brief van zijn gemachtigde van 16 april 2007 aangesproken. [geïntimeerde] heeft in de hierop volgende correspondentie iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen en ontkend dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was (gebracht) van eventuele bodemverontreiniging op het perceel.

In opdracht van [appellant] heeft rentmeester ing. [rentmeester] een rapport opgesteld over de schade als gevolg van de geconstateerde bodemverontreiniging op het perceel van [appellant] . In diens rapport van 25 maart 2014 wordt het waarde drukkend effect daarvan op de datum van het sluiten van de koopovereenkomst berekend op een bedrag van € 118.400,=.

4.2

Bij dagvaarding van 17 september 2014 heeft [appellant] de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt [appellant] dat [geïntimeerde] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld, doordat hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van de bodemverontreiniging op het perceel van de woning aan de [adres 1] en daarvan geen mededeling aan [appellant] heeft gedaan. Volgens [appellant] heeft de heer [ambtenaar van de gemeente] van de gemeente [geïntimeerde] telefonisch geïnformeerd over de bodemverontreiniging en daarbij te kennen gegeven dat dit moet worden gemeld aan de koper. Deze informatie had [geïntimeerde] volgens [appellant] aan hem moeten doorgeven. Nu dat niet is gebeurd heeft hij schade geleden, aldus [appellant] , bestaande uit een waarde drukkend effect van € 118.400,= ten tijde van de aankoop van het perceel en € 9.142,76 aan kosten voor het opstellen van een deskundigenrapport. Volgens [appellant] is [geïntimeerde] aansprakelijk voor deze schade. Op grond hiervan vordert [appellant] , samengevat, een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van genoemde bedragen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum aankoop en met € 2.016,48 aan buitengerechtelijke incassokosten.

4.3

[geïntimeerde] heeft deze vordering bestreden. Volgens hem dient eventueel onrechtmatig handelen van hem als gevolmachtigde van de gezusters [gezusters] aan hen (of hun rechtsopvolgers) toegerekend te worden, zodat [appellant] niet-ontvankelijk verklaard dient te worden. Afgezien daarvan is volgens [geïntimeerde] geen sprake van schending van een mededelingsverplichting, aangezien hij niet op de hoogte was van de bodemverontreiniging van het perceel en dat ook niet van hem verwacht kon worden. Door de gemeente is hem dat niet gezegd; men heeft hem doorverwezen naar de provincie. De brief van de provincie heeft hij aan makelaar [makelaar] gegeven. [makelaar] heeft bij de bezichtiging aan [appellant] aangegeven dat op het naastliggende perceel [adres 2] de haarden- en kachelhandel [haarden- en kachelhandel] , voorheen een kolen -en oliehandel is gevestigd. [appellant] had volgens [geïntimeerde] zelf nader onderzoek kunnen verrichten naar eventuele bodemverontreiniging. Volgens [geïntimeerde] staat de geconstateerde bodemverontreiniging een normaal gebruik van het perceel niet in de weg. [geïntimeerde] betwist tot slot de door [appellant] gestelde schade.

4.4

Bij tussenvonnis van 10 december 2014 heeft de rechtbank een comparitie van partijen bepaald, die op 24 juni 2015 heeft plaatsgevonden.

Bij eindvonnis van 23 december 2015 heeft de rechtbank het ontvankelijkheidsverweer van [geïntimeerde] verworpen. Met betrekking tot het gestelde onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerde] op basis van de verwijzing door de gemeente naar de provincie en het feit dat de provincie [geïntimeerde] vervolgens schriftelijk heeft medegedeeld niet bekend te zijn met bodemverontreiniging, ervan mocht uitgaan dat de bodemgesteldheid van het perceel niet bekend was. Wat betreft de brief van de provincie heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerde] geen actieve mededelingsplicht had jegens [appellant] . De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

4.5

Met zijn grieven komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] met betrekking tot (het niet mededelen van) de bodemverontreiniging van perceel [adres 1] te [plaats] niet onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4.6

Wanneer een of meer grieven van [appellant] zouden slagen, komt op grond van de devolutieve werking van het appel het ontvankelijkheidsverweer van [geïntimeerde] , dat door de rechtbank is verworpen, opnieuw aan de orde. Voor dat geval overweegt het hof reeds nu dat ook naar het oordeel van het hof dit verweer van [geïntimeerde] niet slaagt. Wanneer hij als gevolmachtigde van de verkoper aan de koper wezenlijke informatie over de staat van het verkochte onthoudt, handelt hij daarmee zelf onrechtmatig jegens de koper en is hij in beginsel ook zelf aansprakelijk voor de schade die daaruit voor de koper voortvloeit. De koper mag in het algemeen afgaan op de juistheid en volledigheid van de informatie die hem door of namens de verkoper wordt verstrekt, ook met het oog op eventueel (nader) onderzoek van zijn kant. Bij een volmacht als waarvan is dit geval sprake is, geldt dat evenzeer ten aanzien van de gevolmachtigde, zodat deze dient in te staan voor de juistheid en volledigheid van de inlichtingen die door hem en de hier door hem ingeschakelde makelaar worden verstrekt. De aansprakelijkheid voor zijn eigen handelen en/of nalaten kan door [geïntimeerde] als gevolmachtigde niet worden afgewenteld op de gezusters [gezusters] die hem de volmacht hebben verstrekt.

4.6

[appellant] baseert zijn stelling dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld op de stelling dat [geïntimeerde] er - en wel vóór sluiting van de koopovereenkomst tussen [appellant] enerzijds en [geïntimeerde] namens de gezusters [gezusters] anderzijds - van op de hoogte was dat de bodemverontreiniging op perceel [adres 2] zich uitstrekte over het verkochte perceel en dat hij heeft nagelaten dit aan [appellant] te melden. Volgens [appellant] blijkt dit uit een notitie die de heer [ambtenaar van de gemeente] van de gemeente heeft opgesteld naar aanleiding van het telefonisch contact tussen [geïntimeerde] en de gemeente in mei/juni 2004, hiervoor in 4.1 onder c) vermeld. Volgens die notitie heeft de heer [ambtenaar van de gemeente] [geïntimeerde] daarop gewezen onder verwijzing naar het bodemonderzoek van [deskundige] uit 1998 en met het advies de koper hierover te informeren. Uit het antwoord van de provincie op de vraag van [geïntimeerde] , hiervoor in 4.1 onder d) vermeld, kan volgens [appellant] niet worden afgeleid dat er op het perceel
geenverontreiniging was, maar veeleer dat er reden was om de aanwezigheid van verontreiniging te vermoeden. Deze brief, waarvan [geïntimeerde] stelt dat hij deze aan de makelaar heeft gegeven om [appellant] te informeren, zegt [appellant] niet te hebben ontvangen. Evenmin is hem medegedeeld door [makelaar] dat op het buurperceel vroeger een kolen-en oliehandel was gevestigd, aldus [appellant] . Volgens [appellant] heeft [makelaar] op de hem door [appellant] gestelde vraag of ter plaatse sprake was van verontreiniging expliciet ontkennend geantwoord.
[geïntimeerde] betwist de authenticiteit en de juistheid van de door [appellant] overgelegde telefoonnotitie en het bij akte in hoger beroep dienaangaande overgelegde mailbericht. Volgens [geïntimeerde] heeft de gemeente hem alleen doorverwezen naar de provincie en heeft hij het antwoord van de provincie, dat niet wees op de aanwezigheid van verontreiniging op perceel [adres 1] , aan de makelaar gegeven. Volgens hem blijkt dit ook uit een verklaring van de makelaar van 13 oktober 2014. [geïntimeerde] houdt staande dat de bodemverontreiniging die naderhand is geconstateerd hem ten tijde van de verkoop van het perceel niet bekend was. Uit het taxatierapport uit 2003 waar hij over beschikte, hiervoor in 4.1 onder b), blijkt ook niet van de aanwezigheid van verontreiniging of het vermoeden daarvan.

4.7

Het hof overweegt hierover het volgende. In de koopakte heeft [geïntimeerde] als gevolmachtigde van de gezusters [gezusters] verklaard dat hem geen verontreiniging bekend is. Wanneer die verklaring onjuist is, heeft hij in die hoedanigheid onzorgvuldig jegens [appellant] als koper gehandeld aangezien [appellant] zonder aanwijzingen voor het tegendeel mocht afgaan op de juistheid van die verklaring. In dat geval is sprake van een onrechtmatige daad die aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend. Dat daardoor schade is ontstaan is door [appellant] vooralsnog voldoende onderbouwd. Ook indien de verontreiniging ten tijde van de verkoop niet aan de bestemming ervan in de weg stond, zoals [geïntimeerde] stelt, betekent dat niet dat de toen bestaande verontreiniging na de ontdekking ervan door [appellant] voor hem niet tot schade heeft geleid. De kwestie van de eventuele schadevergoeding en mogelijke omvang daarvan komt verder pas aan de orde nadat is vastgesteld of [geïntimeerde] al dan niet onjuiste of onvolledige informatie heeft verstrekt. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat daarvan sprake is. Op [appellant] rust de bewijslast van zijn stelling dat [geïntimeerde] ten tijde van de verkoop van het perceel op de hoogte was van (mogelijke) verontreiniging van het perceel en dat door of namens [geïntimeerde] aan hem geen mededelingen zijn gedaan waaruit hij had moeten begrijpen dat daarvan (mogelijk) sprake was. [appellant] heeft het bewijs vooralsnog niet geleverd, zodat het hof hem overeenkomstig zijn aanbod tot bewijslevering zal toelaten. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5.De uitspraak

Het hof:

laat [appellant] toe te bewijzen dat [geïntimeerde] ten tijde van de verkoop van het perceel op de hoogte was van (mogelijke) verontreiniging van het perceel en dat door of namens [geïntimeerde] aan hem geen mededelingen zijn gedaan waaruit hij had moeten begrijpen dat daarvan (mogelijk) sprake was;

bepaalt, voor het geval [appellant] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. B.A. Meulenbroek als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 17 april 2018 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) op woensdagen in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellant] ten minste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en R.R.M. de Moor en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 april 2018.

griffier rolr