ECLI:NL:GHSHE:2018:1109

• Datum uitspraak: 13 maart 2018
• Publicatiedatum: 13 maart 2018
• Zaaknummer: 200.223.662_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; R.J.M. Cremers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Schimmelvorming in huurwoning door onvoldoende ventilatie en toepassing tenzij-clausule

In deze zaak gaat het om een geschil tussen een huurster, aangeduid als [appellante], en haar verhuurder, aangeduid als [geïntimeerde], over schimmelvorming in de badkamer van een huurwoning. De huurster heeft in hoger beroep de verhuurder aangeklaagd omdat zij van mening is dat de schimmelvorming het gevolg is van een gebrek aan ventilatie in de badkamer. De huurster heeft de woning gehuurd sinds 1 mei 2012 en heeft herhaaldelijk klachten geuit over de schimmelvorming, die volgens haar niet adequaat door de verhuurder is opgelost. De verhuurder heeft echter betoogd dat de ventilatie tijdens de zogenaamde 'spitsuren' voldoende is en dat de huurster zelf verantwoordelijk is voor het ventileren van de badkamer buiten deze uren.

De kantonrechter heeft in een eerder vonnis de vordering van de huurster afgewezen, met de overweging dat de verhuurder niet verplicht is om het ventilatiesysteem buiten de spitsuren op vol vermogen te laten draaien, gezien de kosten en de klachten van andere huurders over geluidsoverlast en warmteverlies. De huurster heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd en verzocht om vernietiging van het eerdere vonnis en toewijzing van haar vorderingen.

Het hof heeft geoordeeld dat de huurster voldoende heeft aangetoond dat de ventilatie in de badkamer buiten de spitsuren onvoldoende is, wat leidt tot schimmelvorming. Het hof heeft de verhuurder veroordeeld om binnen één maand na betekening van het arrest te beginnen met het schimmelvrij maken van de badkamer en deze te behandelen met anti-schimmel en muurverf. Tevens is een dwangsom opgelegd voor het geval de verhuurder in gebreke blijft. De proceskosten zijn gecompenseerd, zodat elke partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.223.662/01

arrest van 13 maart 2018

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. R.A. Rila te Utrecht,

tegen

[de vennootschap 1]

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend,

op het bij exploot van dagvaarding van 2 augustus 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 11 mei 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5649581, rolnummer 17-327)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 9 februari 2017.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• het tegen [geïntimeerde] verleende verstek;
• de memorie van grieven met producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• [appellante] huurt met ingang van 1 mei 2012 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning), laatstelijk van [geïntimeerde] .
• De woning maakt onderdeel uit van een appartementencomplex met 88 appartementen uit bouwjaar 1973. In het complex zit een collectief ventilatiesysteem, aangedreven door 16 dakventilatoren. Het ventilatiesysteem draait op vol vermogen van 06:00 tot 09:00 uur, van 11:00 tot 14:00 uur en van 16:00 tot 20:00 uur. Op de overige tijdstippen draait het ventilatiesysteem op een aanzienlijk lager niveau, waarbij [appellante] het niet uitgesloten acht dat het systeem dan geheel is uitgeschakeld.
• Bij e-mail van 6 juli 2016 heeft [appellante] aan de makelaar van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

‘Vorig jaar heb ik een klacht bij u gemeld omtrent schimmelvorming in de badkamer. Deze klacht werd spoedig en netjes opgelost!

Helaas heb ik op 25 april jl. dezelfde klacht telefonisch bij u moeten melden. Na deze melding heeft de huismeester, de heer [huismeester] , de klacht bekeken en aangegeven dat het verhelpen van de schimmelvorming wel enige tijd zou kunnen duren, daar er geen schilders beschikbaar zouden zijn.

Vervolgens heb ik al meer als twee maanden niets meer van u mogen vernemen en heb

derhalve gisterenmiddag telefonisch gezocht en gesproken met de heer [medewerker van geïntimeerde] .

Hij vertelde mij dat dit een zaak voor de huurder is en niet voor de verhuurder. Ik zou voldoende moeten ventileren en daarmee zou het probleem verholpen moeten zijn.

Ik gaf hem aan dat we nu alleen douchen met een open deur (met een dichte deur en elektrisch verwarmingselement was al uitgeprobeerd, maar veroorzaakt alleen een compleet natte badkamer!) en het natte gedeelte wordt direct na gebruik gedroogd. Het enige wat wellicht oplossing zou kunnen bieden, is het ventilatiesysteem 24 uur per dag op ‘hoog vermogen’ te laten draaien (zoals dit ook het geval was in de eerste twee jaar dat wij hier woonden en er geen last van schimmelvorming was!), daar dit nu alleen op bepaalde tijden op ‘hoog’ staat is mij verteld,

Volgens de heer [medewerker van geïntimeerde] is dit zo ingeregeld, zijn er geen andere bewoners die klachten

hebben geuit en dit dus niet veranderd wordt. ‘Het schimmelprobleem is toch echt aan de huurder om dit op te lossen.’

(…) Graag verneem ik van u wat het verschil is met het schimmelprobleem van vorig jaar en waarom jullie dit toen wel hebben opgelost. (…)’

- Bij e-mail van 19 juli 2016 heeft de makelaar van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld aan [appellante] :

‘In het verleden is er besloten om, vanwege diverse klachten over kou, tocht en lawaai in de appartementen als gevolg van het ventilatiesysteem, deze enkel in de ochtend en avond op hoog vermogen te laten draaien. Buiten deze “spitstijden” gaat het systeem op een lager niveau draaien, echter is er nog steeds sprake van afzuiging.

Er is inmiddels overleg geweest met verhuurder en deze heeft aangegeven het eerder door ondergetekende en door de huismeester aan u kenbaar gemaakte standpunt te handhaven en niet over te gaan tot het verwijderen van de schimmel en het verven van het plafond. Dit zijn werkzaamheden welke toebehoren aan de huurder, een en ander conform het “besluit kleine herstellingen”, wat in de wet is opgenomen. Vorig jaar mei was er sprake van een roze uitgeslagen plafond. Dit betrof een andere melding dan de huidige en is indertijd uit coulance uitgevoerd.’

- Bij brief van 15 augustus 2016 heeft de gemachtigde van [appellante] aan de makelaar van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

‘De badkamer die zich in het gehuurde bevindt is niet voorzien van een naar buiten openslaand raam. Er is wel in de badkamer een ventilatiesysteem aanwezig. Vanwege het lawaai dat dit systeem veroorzaakt, draait dit systeem enkel in de ochtend en de avond op vol vermogen. Kennelijk voldoet het huidige ventilatiesysteem niet aan de vereisten. Ondanks het feit dat mijn cliënte de deur tijdens het douchen laat openstaan, ontstaat er op het plafond schimmelvorming, waar door mijn cliënte genoodzaakt is jaarlijks het plafond te (laten) schilderen.

(…)

Het uitvoeren van schilderwerkzaamheden komt strikt genomen voor rekening van de huurder. Indien het uitvoeren van schilderwerkzaamheden echter noodzakelijk is geworden vanwege een gebrek aan het gehuurde, komt uit uitvoeren van de werkzaamheden voor rekening van de verhuurder. Het is zonneklaar dat de werkzaamheden noodzakelijk zijn geworden vanwege een gebrek. Onder normale omstandigheden bestaat er immers geen noodzaak jaarlijks het plafond te schilderen.

Ik verzoek voor zover nodig sommeer u derhalve te bewerkstelligen dat binnen 3 weken na heden voornoemde werkzaamheden voor rekening van verhuurster uitgevoerd worden. Daarnaast verzoek, voor zover nodig sommeer ik u te bewerkstelligen dat eveneens binnen 3 weken na heden een deugdelijk ventilatiesysteem in de badkamer wordt aangebracht. Mogelijk zal het 24 uur per dag laten draaien van het huidige systeem een oplossing bieden.’

- Bij brief van 25 augustus 2016 heeft de makelaar van [geïntimeerde] aan de gemachtigde van [appellante] onder meer het volgende meegedeeld.

‘Onder aanvoering van [de vennootschap 2] is in het verleden onderzoek gedaan naar diverse klachten van huurders over kou, tocht en lawaai in de appartementen. Deze klachten bleken afkomstig van het ventilatiesysteem. Er is indertijd in overleg met de betrokken partijen besloten om het ventilatiesysteem op zogenoemde spitstijden te laten draaien. De tijden waarop het ventilatiesysteem op volle toeren draait zijn overigens ruim. Het systeem draait dagelijks op vol vermogen van 06:00 - 09:00 uur, vervolgens van 11:00 - 14:00 uur en tot slot van 16:00 - 20.00 uur. Buiten deze tijden is er nog steeds sprake van afzuiging van lucht door het systeem, echter op een lager niveau. Het is dus niet zo dat buiten de genoemde tijden het systeem volledig is uitgeschakeld en er geen sprake meer is van deugdelijke afzuiging.

Het ventilatiesysteem is er voor bedoeld vocht, C02 (koolstofdioxide) en andere gassen

(bijvoorbeeld keukenluchtjes) uit de appartementen weg te zuigen. In de koudere periodes waarop het verwarmingssysteem actief is wordt hierdoor ook een gedeelte van de verwarmde lucht uit de appartementen weggezogen. Na invoering van de genoemde

spitstijden is gebleken dat hiermee een groot gedeelte van de koudeklachten en klachten

over geluidsoverlast afkomstig van het systeem zijn verholpen.

In 2015 is er van mevrouw [appellante] een melding ontvangen dat het plafond roze was

uitgeslagen. Aangezien de schilders indertijd ter plaatse waren voor het uitvoeren van groot onderhoud aan de buitenzijde hebben deze uit coulance het plafond opnieuw geschilderd. Er is niet eerder een melding geweest van schimmelvorming op het plafond van de betreffende badkamer. Daarnaast kunnen wij u berichten dat er in de afgelopen jaren vanuit andere appartementen geen soortgelijke klachten zijn geweest over het functionerende ventilatiesysteem of schimmelvorming in een van de badkamers.

Derhalve handhaven wij ons eerder op 19 juli jl. aan mevrouw [appellante] kenbaar gemaakte standpunt.’

- Bij brief van 6 september 2016 heeft de gemachtigde van [appellante] aan de makelaar van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

‘Het kan wel zijn dat het ventilatie systeem op de door u aangegeven tijdstippen op vol vermogen draait. Als verhuurster dient u er echter voor zorg te dragen dat er niet alleen op de door u aangegeven tijdtippen, maar gedurende dag en nacht voldoende ventilatiemogelijkheden in de badkamer aanwezig zijn. (…) Kennelijk zijn er niet voldoende ventilatiemogelijkheden in de badkamer aanwezig. Sinds aanvang huurovereenkomst tot op heden heeft mijn cliënte immers ieder jaar het plafond van de badkamer laten witten, omdat zich daarop schimmelvorming voordeed. Voorts heeft zij de muren aan de douchezijde periodiek behandeld en schoongemaakt met HG schimmelreiniger, omdat zich ook daar schimmelvorming vormde. Derhalve kan evenmin het argument dat andere huurders niet geklaagd hebben over een slecht werkend systeem geen steek houden. Het gaat er immers om of het systeem in de woning van mijn cliënte werkt, hetgeen dus niet het geval is.

(…)

Van cliënte vernam ik overigens dat zij en haar man doorgaans rond middernacht douchen. Mogelijk zal het op volle toren draaien van het ventilatiesysteem tot 24:00 uur een oplossing bieden.’

- Bij brief van 21 september 2016 heeft de makelaar van [geïntimeerde] aan de gemachtigde van [appellante] onder meer het volgende meegedeeld.

‘In reactie op uw schrijven d.d. 6 september 2016 berichten wij u namens verhuurder dat hij het in ons schrijven van 25 augustus jl. ingenomen standpunt handhaaft. In de betreffende brief is duidelijk met meerdere redenen beschreven waarom er reeds in het verleden voor is gekozen om het systeem op de huidige manier te laten functioneren, een en ander naar tevredenheid van een groot deel van de bewoners/eigenaars.

Uit coulance is verhuurder bereid om een ventilatierooster in de deur van de badkamer van het appartement aan te brengen om zo een extra ventilatiemogelijkheid te creëren.’

- [appellante] heeft een offerte van [schildersbedrijf] (hierna: [schildersbedrijf] ) van 27 september 2016 overgelegd voor het behandelen van de badkamer met een anti-schimmelmiddel en het schilderen van de badkamer. In die offerte staat onder meer het volgende.

‘Het verdient aanbeveling om tijdens het douchen en gebruik van de wasmachine, de deur open te houden om zodanig toch te ventileren.

Het plaatsen van een ventilator bevordert de afvoer van stoom.

Het aanwezige ventilatiesysteem werkt onvoldoende. Een dergelijk systeem dient 24 uur per dag op vol vermogen aan te staan, temeer omdat het een inpandige badkamer is en er geen andere ventilatiemogelijkheden zijn.’

- Bij brief van 19 oktober 2016 heeft de gemachtigde van [appellante] aan de makelaar van [geïntimeerde] meegedeeld dat het aanbrengen van een ventilatierooster in de deur de vochtoverlast in de badkamer niet kan voorkomen, aangezien [appellante] en haar partner al met open deur douchen. Ook is in de brief meegedeeld dat het ventilatiesysteem volgens de offerte van [schildersbedrijf] niet voldoet, en is [geïntimeerde] gesommeerd om gevolg te geven aan de sommatie van 6 september 2016.

3.1.2.

Nadat in de onderhavige zaak het bestreden vonnis van 11 mei 2017 was gewezen, hebben zich nog de volgende feiten voorgedaan.

- [appellante] heeft een onderzoek laten uitvoeren naar de oorzaak van de schimmelvorming op het plafond van haar badkamer door [bureau] (hierna: [bureau] ). [bureau] heeft daartoe op 3 augustus 2017 de situatie in de badkamer onderzocht en haar bevindingen neergelegd in een rapport van 10 augustus 2017. Dat rapport bevat onder meer de volgende conclusies:

‘De oorzaak van de schimmelvorming, meer specifiek de rood gekleurde bacterie, duidend op de meer bekend zijnde Serratia marcescens, betreft een gebrekkige ventilatie over bepaalde delen van de dag.

Tijdens het onderhavige onderzoek, hetgeen is uitgevoerd in de ochtend, was de mechanische ventilatie ingeschakeld. Uit metingen met de luchtstroommeter blijkt dat de mechanische ventilatie op dat moment voldoet aan de hierin te stellen eisen.

Deze eisen betreffen:

• Voor de badkamer: minimale luchtafvoer van 14 dm3/s.

• Voor de keuken (. . .).

Buiten de piektijden of in ieder geval in de avonduren is het vanuit de video-opnamen duidelijk dat de mechanische ventilatie deze capaciteit niet heeft dan wel geheel uitgeschakeld lijkt te zijn. Als op die momenten gebruik wordt gemaakt van de badkamer, dan kan deze derhalve niet afdoende worden geventileerd met de huidige schimmelvorming tot gevolg. De verlaagde capaciteit van de ventilatie op bepaalde delen van de dag voldoet niet aan de eisen.

(…)

Herstel van de schimmelvorming in de badkamer wordt geraamd op € 2.000,-- all-in.

Hierbij dient de collectieve mechanische ventilatie zodanig te worden afgesteld dat over de gehele dag de vereiste ventilatiecapaciteit wordt gehaald. Tevens dienen het plafond en het wandtegelwerk in de badkamer te worden grondig en met daartoe geschikte middelen te worden gereinigd. Het is niet uit te sluiten dat het voor een grondige reinigen noodzakelijk is om het stucwerk op het plafond gedeeltelijk af te steken en te herstellen, waarna het geheel gesausd kan worden. Het aanbrengen van een rooster in de binnendeur van de badkamer zal de doorstroming van de ventilatie in de badkamer verbeteren.’

- Op verzoek van [appellante] heeft [bureau] op 12 september 2017 nog een nader onderzoek uitgevoerd in – onder meer – de badkamer en haar bevindingen neergelegd in een rapport van 13 september 2017. Dat rapport bevat onder meer de volgende conclusies:

‘De meest voor de hand liggende herstelmogelijkheid is ervoor zorgen dat het ventilatiesysteem op het juiste moment voldoende capaciteit heeft. Praktisch gezien moet dus de tijdschakelaar aangepast of verwijderd worden. Andere opties zoals het

aanbrengen van een nieuw kanaal zijn zowel ontsierend als kostbaar.’

In het rapport is voorts geconcludeerd dat geen sprake is van een lekkage vanuit de badkamer van de bovenburen en dat de schimmelvorming dus niet door een dergelijke lekkage veroorzaakt wordt.

• De gemachtigde van [appellante] heeft de makelaar van [geïntimeerde] bij e-mail van 11 september 2017 verzocht om, zoals door de kantonrechter in rov. 3.4 van het vonnis heeft overwogen, te onderzoeken of de afzuiging in de avonduren verbeterd kan worden door de ventilatie op een hoger niveau dan 25% te laten draaien, zonder dat als gevolg daarvan weer klachten van huurders over geluidsoverlast en warmteverlies ontstaan.
• De makelaar van [geïntimeerde] heeft vervolgens per brief van 14 september 2017 onder meer het volgende meegedeeld aan de gemachtigde van [appellante] :

‘Naar aanleiding van de reeds bekende klachten over het verwarmingssysteem in combinatie met koudeklachten heeft de VvE onlangs opdracht gegeven voor het uitwerken van een rapportage door ingenieursbureau [ingenieursbureau] . Een kopie van dit rapport treft u in de bijlage aan.

Onder de punten 3.5 en 5.5 treft u nadere informatie aan met betrekking tot het aanwezige ventilatiesysteem. Zoals u in de rapportage kunt lezen heeft de bestaande ventilatieinstallatie ruim voldoende capaciteit. Ook is in de rapportage een uitgebreide meting opgenomen, uitgevoerd bij verschillende appartementen, van het systeem op laagvermogen.

De VvE zal conform het in het rapport opgenomen advies binnenkort een proef starten met het aanbrengen van zelfregelende rooster in de ruimtes waar een rooster aanwezig is. Het door [ingenieursbureau] uitgebrachte rapport versterkt de mening van [geïntimeerde] dat, zoals tijdens de zitting op 11 mei jl. reeds aangegeven, het onderhavige ventilatiesysteem binnen de mogelijkheden goed functioneert. [geïntimeerde] ziet een eventueel/hoger beroep dan ook met vertrouwen tegemoet.’

- In het genoemde rapport van [ingenieursbureau] luiden de paragrafen 3.4 (3.5 komt in het rapport niet voor) en 5.5, voor zover thans van belang, als volgt:

‘ 3.4 Ventilatie

Om inzicht te krijgen in het functioneren van de ventilatie installatie is bij diverse appartementen de luchtafzuighoeveelheid gemeten (zie bijlage A). Hieruit komt naar voren dat de ligging van het appartement (nabij of veraf t.o.v. de dakafzuigventilator) geen invloed heeft op de afgezogen luchthoeveelheid. De instelling van de afzuigroosters heeft dit wel. Bij een enkel appartement maakte het ventilatiesysteem veel stromingsgeluid (appartementnr.; [nummer 1] )

5.5

Ventilatie installatie

Om inzicht te krijgen in het functioneren van de ventilatie is bij diverse appartementen de afgezogen luchthoeveelheid gemeten (zie bijlage A). Hieruit komt naar voren dat de ligging van het appartement t.o.v. de luchtafzuigventilator geen invloed heeft op de afgezogen luchthoeveelheid. De instelling van de afzuigroosters heeft dit wel. Bij een enkel appartement maakte het ventilatiesysteem veel stromingsgeluid (nr. [nummer 1] ).

De bestaande ventilatie installatie heeft ruim voldoende capaciteit. Ten tijde van de metingen draaiden de ventilatoren op “laagtoeren”. Op “laagtoeren” wordt de gewenste ventilatiehoeveelheid per appartement eenvoudig gehaald, dit met één enkele uitzondering, appartement [nummer 2] waar de ventielen zeer sterk geknepen stonden. Het inregelen van de hoeveelheid per afzuigrooster is noodzakelijk, beter nog is het toepassen van zelfregelende roosters zodat gebruikers dit niet kunnen beïnvloeden. In de badkamer en het toilet kan gekozen worden voor een vast debiet. In de keuken kan een rooster met twee standen geplaatst worden (…). Bij het toepassen van deze roosters kan de ventilator continue laagtoeren draaien hetgeen veel energie bespaart.

De huidige ventilatoren zijn ca. 10 jaar oud maar functioneren naar behoren.

Bij toekomstige vervanging van de ventilatoren in het kader van het MJOP zou bij voorkeur voor een constante druk regeling gekozen kunnen worden zodat de ventilatoren nog minder energie verbruiken en de luchthoeveelheden beter ingeregeld en gehandhaafd kunnen worden.

Aandachtspunt is wel dat gebruikers ervan doordrongen moeten zijn dat alleen een motorloze afzuigkap mag zijn aangesloten op het ventilatiesysteem of men maakt gebruik van een recirculatiekap. Hiertoe dient een inventarisatie plaats te vinden van de gekoppelde afzuigkapsystemen en dienen systemen met een motorkap te worden gedemonteerd en vervangen voor motorloze afzuigkappen.’

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellante] veroordeling van [geïntimeerde] om binnen één maand na betekening van het te wijzen vonnis/arrest een aanvang te maken met:

• a. het schimmelvrij maken van de badkamer en deze geheel te behandelen met anti schimmel en muurverf;
• b. het aanbrengen van een deugdelijk ventilatiesysteem in de badkamer, waardoor de schimmelproblematiek in de toekomst wordt voorkomen;

en deze werkzaamheden vervolgens binnen twee maanden na aanvang gereed te hebben en op te leveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellante] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

De ventilatie in de badkamer is buiten de ‘spitsuren’ (die duren van 06:00 tot 09:00 uur, van 11:00 tot 14:00 uur en van 16:00 tot 20:00 uur) onvoldoende, waardoor telkens schimmelvorming ontstaat in de badkamer van [appellante] . Er is dus sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dat [geïntimeerde] op grond van artikel 7:206 lid 1 BW moet verhelpen.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 9 februari 2017 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

3.2.5.

In het eindvonnis van 11 mei 2017 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• Tijdens de ‘spitsuren’ (van 06:00 tot 09:00 uur, van 11:00 tot 14:00 uur en van 16:00 tot 20:00 uur) waarin het ventilatiesysteem op vol vermogen draait, werkt het ventilatiesysteem goed. Er is dan geen sprake van onvoldoende ventilatie en in zoverre is geen sprake van een gebrek (rov. 3.2).
• Bij gebruik van de douche ’s-avonds na de ‘spitsuren’ wordt het vocht niet goed afgevoerd. Dat moet worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW dat [geïntimeerde] in beginsel moet verhelpen (rov. 3.3).
• Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW hoeft een verhuurder gebreken niet te verhelpen indien dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Daarvan is in dit geval sprake, omdat het vervangen van het ventilatiesysteem een zeer kostbare aangelegenheid is, terwijl er geen klachten van andere huurders zijn over schimmelvorming in de badkamer of het onvoldoende werken van de ventilatie. Van [geïntimeerde] kan ook niet worden verlangd dat zij het ventilatiesysteem buiten de spitsuren continu op vol vermogen laat draaien, gelet op de daarmee verband houdende klachten van geluidsoverlast en warmteverlies. Van [geïntimeerde] is wel te vergen dat zij onderzoekt of de afzuiging in de ‘daluren’ verbeterd kan worden door de ventilatie dan op een wat hoger niveau dan thans te laten draaien, zonder dat als gevolg daarvan weer klachten over geluidsoverlast en warmteverlies ontstaan (rov. 3.4).
• Als een verhoging van het afzuigniveau in de daluren niet mogelijk is of het probleem niet verhelpt, zullen [appellante] en haar partner zich moeten aanpassen door in de daluren (hof: bedoeld is kennelijk de spitsuren) te douchen, door korter te douchen, of door zelf met een ventilator een luchtstroom op gang te brengen ter afvoering van het vocht (rov. 3.5).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vordering van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld.

3.3.1.

[appellante] heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen.

3.3.2.

Door de grieven wordt het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voorgelegd. [appellante] heeft in haar memorie van grieven onder 4 ook uitdrukkelijk gesteld dat zij het geschil in volle omvang aan het hof wil voorleggen. Het hof zal de grieven daarom niet allemaal afzonderlijk behandelen, maar onderzoeken of de vorderingen van [appellante] op de door haar aangevoerde gronden toegewezen kunnen worden.

3.4.1.

Tussen de partijen staat vast dat de afzuiging tijdens de spitsuren (van 06:00 tot 09:00 uur, van 11:00 tot 14:00 uur en van 16:00 tot 20:00 uur), waarin het ventilatiesysteem op vol vermogen draait, voldoende is en dat in zoverre – tijdens de spitsuren – geen sprake is van een gebrek ter zake onvoldoende ventilatie.

3.4.2.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] met de door haar overgelegde stukken (de offerte van [schildersbedrijf] van 27 september 2016 met de daarop door [schildersbedrijf] geplaatste opmerking, alsmede met name de rapporten van [bureau] van 10 augustus 2017 en 13 september 2017) voldoende onderbouwd dat de ventilatie in haar badkamer buiten de spitsuren onvoldoende is en dat daardoor, bij gebruik van de douche buiten de spitsuren, de schimmelproblemen in de badkamer ontstaan. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [geïntimeerde] de bevindingen uit de rapporten van [bureau] in dit geding niet heeft bestreden, nu zij verstek heeft laten gaan in hoger beroep. Dat brengt mee dat [geïntimeerde] dit gebrek in beginsel moet verhelpen. Het hof komt in zoverre tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter in rov. 3.3 van het vonnis.

3.4.3.

Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Het geschil tussen [appellante] en [geïntimeerde] spitst zich toe op de vraag of het herstel van het onderhavige gebrek onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. De stelplicht en bewijslast daarvan rusten op [geïntimeerde] .

3.4.4.

[appellante] betoogt dat onduidelijk blijft op welk niveau het ventilatiesysteem buiten de spitsuren precies draait, dat het volledig vervangen van dat systeem niet de enige oplossing hoeft te zijn voor het zich in de daluren voordoende ventilatieprobleem en dat [geïntimeerde] wel beweert dat (maar onzeker blijft of) de ingevoerde intervallen tot aanzienlijk minder klachten van andere huurders over geluid en kou hebben geleid.

Met dit betoog heeft [appellante] echter onvoldoende het betoog van [geïntimeerde] en het oordeel van de kantonrechter bestreden dat het herstel van het onderhavige gebrek onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Het hof neemt daar evenals de kantonrechter bij in aanmerking dat het complex dateert uit 1973, dat vervanging van het ventilatiesysteem kostbaar is en dat andere huurders sinds de ingevoerde intervallen niet of nauwelijks nog klagen over geluidsoverlast en warmteverlies. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] onvoldoende betwist dat de door haar gewenste aanpassing aan het centrale ventilatiesysteem zal leiden tot het herleven van klachten van de andere bewoners van het complex, welke andere bewoners bij de huidige instelling van het ventilatiesysteem kennelijk geen schimmelproblemen ervaren. Het hof deelt daarom het oordeel van de kantonrechter dat redelijkerwijs niet van [geïntimeerde] kan worden gevergd de oorzaak van het gebrek dat zich in de badkamer van [appellante] manifesteert, te verhelpen.

3.4.5.

Net als de kantonrechter oordeelt het hof de door [appellante] gevorderde veroordeling van [geïntimeerde] tot het aanbrengen van een deugdelijk ventilatiesysteem in de badkamer om bovenstaande redenen niet toewijsbaar. Het hof zal het bestreden vonnis in zoverre bekrachtigen.

3.4.6.

[appellante] is in de memorie van grieven wel terecht opgekomen tegen de afwijzing van vordering a. Aangenomen moet immers worden dat de schimmelvorming die nu in de badkamer van [appellante] aanwezig is, veroorzaakt is door een voor rekening van [geïntimeerde] komend gebrek aan het gehuurde, terzake waarvan [geïntimeerde] door de sommatiebrief van 15 augustus 2016 ook in verzuim is geraakt. In zoverre zal het hof het bestreden vonnis vernietigen, en [geïntimeerde] veroordelen om binnen één maand na betekening van dit arrest aan te vangen met het schimmelvrij maken van de badkamer en deze geheel te behandelen met anti schimmel en muurverf, en die werkzaamheden binnen twee maanden na aanvang gereed te hebben en op te leveren. Aan de uitvoering van die werkzaamheden moet [appellante] vanzelfsprekend haar medewerking verlenen.

3.4.7.

[appellante] heeft veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot betaling van een dwangsom van € 250,-- voor elke dag dat zij de veroordeling niet nakomt. Het hof zal een dwangsom opleggen, maar die op de hierna te melden wijze matigen en maximeren.

3.5.1.

Het voorgaande brengt mee dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. Het hof zal op de hierna te melden wijze opnieuw recht doen.

3.5.2.

Beide partijen zijn deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten van het geding bij de kantonrechter en van het hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis van 11 mei 2017 en, opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] om binnen één maand na betekening van dit arrest aan te vangen met het schimmelvrij maken van de badkamer in de door [appellante] gehuurde woning en deze badkamer, althans de daarvoor in aanmerking komende delen van de wanden en het plafond, geheel te behandelen met anti schimmel en muurverf, en die werkzaamheden binnen twee maanden na aanvang gereed te hebben en op te leveren;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een dwangsom van € 50,-- voor elke dag dat zij in gebreke blijft met het tijdig nakomen van de bovenstaande veroordeling, en bepaalt dat boven een bedrag van € 5.000,-- geen verdere dwangsommen worden verbeurd;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het geding bij de kantonrechter en van het hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 maart 2018.

griffier rolraadsheer