Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.186.107/01
arrest van 21 februari 2017
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. M.H. Kroon te Eindhoven,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. B.F.H.L. van Campfort te Eindhoven,
als vervolg op het door het hof gewezen arrest van 3 mei 2016, gewezen in het incident tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als verweerder. Het hof zal de nummering voortzetten.
5.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit het arrest gewezen in het incident ex artikel 351 Rv van 3 mei 2016.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken zoals vermeld in het tussenarrest en op de stukken van de eerste aanleg.
6.De beoordeling
6.1.
In rechtsoverweging 3.1 heeft de kantonrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de kantonrechter vastgestelde feiten, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze feiten.
a. [geïntimeerde] heeft met [appellant] een huurovereenkomst gesloten voor bepaalde tijd ter zake de huur van de bedrijfsruimte gelegen aan de [de bedrijfsruimte] te [vestigingsplaats] (hierna: de bedrijfsruimte). De huurprijs van de bedrijfsruimte bedraagt € 943,65 per maand.
b. [geïntimeerde] heeft met [appellant] tevens een overeenkomst gesloten ter zake de huur van een woning inclusief onroerende aanhorigheden, staande en gelegen te [plaats] aan de [de woning] (hierna: de woning). De huurprijs van de woning bedraagt € 516,- per maand.
c. [appellant] heeft een achterstand in de betaling van de huurpenningen van zowel de bedrijfsruimte als de woning en een achterstand in de terugbetalingsregeling van 21 juli 2014.
6.2.
In de onderhavige procedure vordert [geïntimeerde] - zakelijk weergegeven - de ontbinding van de huurovereenkomsten, ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte en woning en betaling van de achterstallige huurpenningen en terugbetalingsregeling, ad € 17.081,70 in totaal, te vermeerderen met de maandelijkse huurpenningen ad € 1.459,65 (zijnde € 943,65 per maand voor de bedrijfsruimte en € 516,- per maand voor de woning) tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en, bij wijze van gebruiksvergoeding, over de periode van de ontbinding tot de feitelijke ontruiming, alles te vermeerderen met rente en kosten als vermeld in het petitum van de dagvaarding in eerste aanleg en zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
[geïntimeerde] heeft aan zijn vorderingen - kort samengevat - ten grondslag gelegd dat [appellant] in gebreke is gebleven met de tijdige betaling van de huurtermijnen van de bedrijfsruimte en de woning van februari 2015 tot en met juli 2015.
6.3.
[appellant] heeft met betrekking tot de huur van de woning gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
6.4.
In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, kort samengevat, overwogen dat [appellant] zich niet heeft verzet tegen de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming ter zake de bedrijfsruimte, zodat deze vorderingen zijn toegewezen. Over de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst ter zake de woning heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] vanwege de aanzienlijke huurachterstand zodanig in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst is te kort geschoten, dat de gevorderde ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is. De kantonrechter heeft vervolgens de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen.
6.5.
[appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd die alleen betrekking hebben op de beslissingen van de kantonrechter over (de huurovereenkomst van) de woning. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis voor zover de ontbinding van de huurwoning is uitgesproken, de ontruiming van de woning is toegewezen en hij veroordeeld is de huurachterstand voor de woonruimte te voldoen en, opnieuw rechtdoende, [geïntimeerde] alsnog in deze vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans die hem te ontzeggen als rechtens ongegrond en/of bewezen en hem te veroordelen in de kosten en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van de Woonstichting. Tevens heeft hij veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties gevorderd.
6.6.
Van de beslissingen over (de huurovereenkomst van) de bedrijfsruimte is niet gegriefd, zodat die niet aan het oordeel van het hof zijn onderworpen.
6.7.
De grieven I, II en III hebben betrekking op r.o. 3.4 waarin de kantonrechter het verzoek om aanhouding van de procedure heeft afgewezen, dan wel dat geen toepassing heeft gegeven aan artikel 7:280 BW.
In grief IV stelt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst heeft ontbonden omdat [appellant] te kort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Grief V ziet op de veroordeling van [appellant] om aan [geïntimeerde] € 22.053,44 te betalen en grief VI op de gebruiksvergoeding vanaf 1 december 2015.
In de toelichting op de grieven stelt [appellant] dat hij door een nabetaling van de gemeente Eindhoven van een aanvullende uitkering op grond van de Participatiewet de gehele huurachterstand voor de woning ad € 3.096,- heeft overgemaakt aan [geïntimeerde] op 11 december 2015, dus voor de uitspraak van de kantonrechter van 17 december 2015. De kantonrechter heeft hiervan echter niet geweten. Als hij hiervan wel op de hoogte was geweest zou de kantonrechter de ontbinding niet hebben uitgesproken, zo stelt [appellant] .
De kantonrechter had daarnaast ook het verzoek om de procedure aan te houden dan wel een terme de grace te verlenen moeten honoreren, nu op korte termijn over de aanvullende uitkering een beslissing genomen zou worden.
Verder heeft hij ook de lopende huurtermijnen betaald zodat er geen enkele huurachterstand meer is, aldus [appellant] .
6.8.
Het hof overweegt als volgt. Uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van een van zijn verplichtingen, de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming zo bijzonder van aard is of zo gering van betekenis dat zij geen ontbinding rechtvaardigt moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst.
Ten aanzien van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte geldt in dit verband dat het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.
Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen.
6.9.
Weliswaar erkent [geïntimeerde] dat [appellant] kort vóór de uitspraak van de kantonrechter een bedrag ad € 3.096,- ten titel van huur heeft voldaan, maar tussen partijen staat vast dat in de afgelopen jaren meermalen forse huurachterstanden zijn ontstaan. Uit het vonnis van de kantonrechter van 27 februari 2014 blijkt dat [appellant] in 2013 ook al een huurachterstand had van € 7.740,- (derhalve 15 maanden) ten gevolge waarvan de kantonrechter de huurovereenkomst van de woning ook al had ontbonden.
Onweersproken staat vast dat bij de aanvang van deze procedure in eerste aanleg opnieuw sprake was van een aanzienlijke huurachterstand met betrekking tot de woning van € 3.096,-- (zes maanden ad € 516,-- per maand over de maanden februari tot en met juli 2015), die eerst maanden later werd betaald. Gelet op de herhaaldelijk opgetreden aanzienlijke huurachterstanden, is geen sprake van een tekortkoming van zodanig geringe betekenis dat ontbinding van de huurovereenkomst, ook rekening houdend met het woonbelang van [appellant] , niet is gerechtvaardigd. Het hof komt op dit punt dus tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter. Dat [appellant] net voor de uitspraak van de kantonrechter de huurachterstand volledig heeft voldaan leidt niet tot een ander oordeel omdat de herhaalde eerdere wanprestatie van [appellant] daardoor niet wordt weggenomen.
Grief IV faalt dan ook.
6.10.
Het betoog van [appellant] dat de kantonrechter hem ten onrechte geen aanhouding van de procedure dan wel een terme de grace in de zin van artikel 7:280 BW heeft gegund, wordt eveneens verworpen. Vooropgesteld dient te worden dat de bevoegdheid van de rechter om een terme de grace te verlenen een discretionaire bevoegdheid betreft. Gelet op de hiervoor onder r.o. 6.9 weergegeven ernst en aard van de tekortkoming aan de zijde van behoefde de kantonrechter niet (ambtshalve) een terme de grace te verlenen. Uit genoemde rechtsoverweging vloeit eveneens voort dat de kantonrechter het aanhoudingsverzoek niet hoefde te honoreren.
Grieven I en III falen derhalve. Bij de behandeling van grief II, waarin [appellant] stelt dat de kantonrechter bij het oordeel om de zaak niet aan te houden en de huurovereenkomst te ontbinden ten onrechte heeft betrokken dat hij de betalingsregeling niet zou zijn nagekomen, heeft [appellant] gezien het voorgaande geen belang.
6.11.
Naar aanleiding van grief V, waarin [appellant] stelt dat de huurachterstand verminderd moet worden met het door hem inmiddels betaalde bedrag ad € 3.096,-, overweegt het hof het volgende. [geïntimeerde] heeft erkend dat [appellant] ten titel van huur voormeld bedrag heeft voldaan. Het hof zal daarvan melding maken in het dictum en gaat ervan uit dat [geïntimeerde] bij de verdere afhandeling van deze zaak rekening houdt met de door [appellant] verrichte betalingen ten titel van huur.
6.12.
In grief VI stelt [appellant] dat de kantonrechter [appellant] ten onrechte heeft veroordeeld om vanaf 1 december 2015 € 516,- per maand voor de woonruimte te betalen. Hij stelt dat hij volledig bij is met de lopende huur en er geen huurachterstand is.
6.13.
Het hof overweegt dat indien een huurder na het einde van de huurovereenkomst het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt, de verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist, een vergoeding kan vorderen die in ieder geval gelijk is aan de huurprijs (art 7:225 BW). Nu de kantonrechter de huurovereenkomst heeft ontbonden en [appellant] de woning nog niet heeft ontruimd, komt [geïntimeerde] een gebruiksvergoeding toe die gelijk is aan de huurprijs. De vordering is derhalve terecht toegewezen en verschaft [geïntimeerde] een executoriale titel indien en voor zover [appellant] de daaruit voortvloeiende betalingsverplichtingen niet nakomt. Betalingen uit dien hoofde strekken uiteraard in mindering op het verschuldigde bedrag, De grief faalt.
6.14.
Omdat [appellant] geen feiten en omstandigheden stelt of te bewijzen aanbiedt die tot een ander oordeel kunnen leiden, is bewijslevering niet aan de orde.
6.15.
Gelet op het voorgaande is [appellant] in eerste aanleg terecht in de kosten veroordeeld. Ook in hoger beroep dient [appellant] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij de kosten te dragen.
7.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, met dien verstande dat tussen partijen vaststaat dat [appellant] in elk geval een bedrag van € 3.096,- ten titel van huur aan [geïntimeerde] heeft voldaan;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 718,- aan griffierecht en op € 894,- aan salaris advocaat;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, O.G.H. Milar en P.P.M. Rousseau en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 februari 2017.
griffier rolraadsheer