ECLI:NL:GHSHE:2017:5516

• Datum uitspraak: 12 december 2017
• Publicatiedatum: 13 december 2017
• Zaaknummer: 200.214.051_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. Meulenbroek; I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte en ontbinding huurovereenkomst wegens aantreffen hennepdrogerij

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van een huurster, [appellante], tegen een vonnis van de kantonrechter dat de ontbinding van haar huurovereenkomst met [de stichting] heeft toegewezen. De zaak is ontstaan na het aantreffen van een hennepdrogerij op de zolder van de door [appellante] gehuurde woning. De politie heeft op 30 juni 2016 de woning doorzocht en vond een droogtent met gedroogde hennep. [de stichting] heeft vervolgens de huurovereenkomst ontbonden, stellende dat [appellante] zich niet als goed huurder heeft gedragen. In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vorderingen van [de stichting] toegewezen, met uitzondering van enkele proceskosten en de ontruimingstermijn. [appellante] heeft in hoger beroep de grieven ingediend, maar het hof oordeelt dat de feiten zoals vastgesteld in het eindvonnis niet zijn bestreden. Het hof bevestigt dat de aanwezigheid van een hennepdrogerij een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Het hof weegt de belangen van [appellante] tegen de ernst van de tekortkoming en concludeert dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.214.051/01

arrest van 12 december 2017

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. B. van Treijen te Lent,

tegen:

[de stichting] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D.A.C. Janssen te Tilburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 15 maart 2017 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant gewezen vonnis van 22 februari 2017 tussen appellante - [appellante] - als gedaagde en geïntimeerde - [de stichting] - als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5358265 CV EXPL 16-6891)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 26 oktober 2016.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 15 maart 2017;

- de memorie van grieven van [appellante] van 18 april 2017 met producties;

- de memorie van antwoord van [de stichting] van 8 augustus 2017.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de vijf grieven van [appellante] verwijst het hof naar de memorie van grieven. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4. De beoordeling

4.1

De vaststelling van de feiten in het eindvonnis van 22 februari 2017 onder 2. is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Deze luidt als volgt:

[de stichting] verhuurt met ingang van 29 december 2006 aan [appellante] de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

Partijen hebben aanvankelijk een tijdelijke huurovereenkomst met verplichte begeleiding door het RIBW gesloten. Deze huurovereenkomst is vervolgens voor onbepaalde tijd voortgezet.

De thans verschuldigde huurprijs (inclusief servicekosten) bedraagt € 610,04 per maand.

Artikel 6.2.2. van de op de overeenkomst van toepassing zijnde ‘Algemene Voorwaarden Woonruimte Stichting [de stichting] d.d. 1 augustus 2003’ luidt onder meer als volgt:

“Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen (...)”

Artikel 6.7.2 van deze Algemene Voorwaarden luidt onder meer als volgt:

“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving die tot het gehuurde behoort, hennep te kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij. Huurder is bekend met het feit dat het hebben van een hennepkwekerij leidt tot schade aan het gehuurde, leidt tot gevaarzetting alsmede overlast veroorzaakt.”

Op 30 juni 2016 is de politie Zeeland-West-Brabant het gehuurde ingevallen. De verbalisanten hebben in het proces-verbaal van bevindingen van 30 juni 2016 onder meer gerapporteerd:

“(...) Middels een vlizotrap kwamen wij op zolder. De zolder was verdeeld in 2 ruimten, maar er zat geen deur tussen. Wij konden vrijelijk doorlopen het tweede gedeelte in en daar troffen wij een zogenaamde droogtent aan. Deze droogtent was aan de achterzijde deels open. Door de opening zagen wij dat in de droogtent 2 grote sealbags lagen. Eentje zat nagenoeg geheel vol met gedroogde hennep en de andere was voor ongeveer een kwart gevuld Achter de tent stonden meerdere droogrekken. Wij hebben beide meer dan voldoende ervaring met hennep om dit te herkennen als zijnde hennep (…)”

In het hennepinformatie bericht van 30 juni 2016 heeft de politie vermeld dat er op de zolderruimte van het gehuurde een hennepdrogerij alsmede twee
sealbags met daarin in totaal 1,088 kilogram hennep(planten) werd aangetroffen.

[de stichting] heeft [appellante] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen. Van deze mogelijkheid heeft [appellante] geen gebruik gemaakt.

4.2

Bij dagvaarding van 6 september 2016 heeft [de stichting] de onderhavige procedure tegen [appellante] aanhangig gemaakt. Hierin stelt [de stichting] dat uit de bevindingen van de politie blijkt dat [appellante] een hennepdrogerij op de zolder van het gehuurde heeft gehad. Volgens [de stichting] is dit in strijd met de verplichting van [appellante] om zich als goed huurder te gedragen en in strijd met de verplichting om het gehuurde als woonruimte te gebruiken. De aanwezigheid van een hennepdrogerij brengt grote risico’s mee voor het gehuurde en omwonenden. Hierdoor is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, aldus [de stichting] .

Op grond daarvan vordert [de stichting] , samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van huur/gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming.

4.3

[appellante] heeft de vorderingen van [de stichting] bestreden. Volgens haar mocht een kennis op 23 juni 2016 op de zolder van haar woning spullen van hem opslaan en wist zij niet wat hij daar heeft neergelegd. Van een hennepdrogerij is geen sprake geweest, zoals volgens haar ook blijkt uit het ontbreken van aansluitingen daarvoor. Door het verlies van de woning zou zij ernstig in haar belangen geschaad worden, aangezien zijzelf en haar beide dochters om verschillende redenen in een kwetsbare positie verkeren.

4.4

Bij tussenvonnis van 26 oktober 2016 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 10 januari 2017 plaatsgevonden.

Bij eindvonnis van 22 februari 2017 heeft de kantonrechter de verweren van [appellante] verworpen en de vorderingen van [de stichting] (afgezien van enkele onderdelen van de proceskosten en de ontruimingstermijn) toegewezen.

4.5

Tegen de gedeeltelijke afwijzing van haar vordering inzake de proceskosten en de langere ontruimingstermijn heeft [de stichting] niet (incidenteel) geappelleerd zodat in dit hoger beroep haar vordering alleen aan de orde is voor zover deze door de kantonrechter is toegewezen.

4.6

Na betekening van het vonnis en aanzegging van de ontruiming heeft [appellante] in kort geding de schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 22 februari 2017 gevorderd. Deze vordering is afgewezen bij vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 27 maart 2017. [appellante] heeft woning zelf ontruimd.

4.7

[appellante] is strafrechtelijk vervolgd voor het aanwezig hebben van 1088 gram hennep. Uit een brief van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 20 januari 2017 blijkt dat zij op 23 november 2016 hiervan is vrijgesproken ‘omdat de in haar huis aangetroffen goederen niet (indicatief) zijn getest zodat in het dossier onvoldoende bewijs aanwezig was dat het om hennep ging’.

4.8

[de stichting] baseert haar vorderingen op het aantreffen door de politie van een hennepdrogerij op 30 juni 2016 in de door [appellante] gehuurde woning. In het hennepinformatie bericht, hiervoor in 4.1 onder g) vermeld, staat dat het ging om een niet in werking zijnde hennepdrogerij. Op verzoek van de advocaat van [appellante] heeft een van de verbalisanten, [verbalisant] , in een proces-verbaal van bevindingen van 26 september 2016 in negatieve zin geantwoord op de vraag of ter plaatse, kort gezegd, technische voorzieningen/installaties voor een hennepdrogerij en vocht, schimmel of plantenresten (buiten de
sealbags ) zijn aangetroffen, met uitzondering van een losse koolstoffilter en een losse zogenaamde ‘slakkenhuisventilator’ die wel zijn aangetroffen. Hieruit blijkt volgens [appellante] dat niet gesproken kan worden van een hennepdrogerij. Gecombineerd met de vrijspraak in de strafzaak betekent dit volgens [appellante] dat er geen grond is voor toewijzing van de vorderingen van [de stichting] .

4.9

Het hof overweegt hierover het volgende. De omstandigheid dat in de strafzaak het bewijs niet toereikend is geacht voor een veroordeling op de tenlastelegging betekent niet dat daarmee ook in deze civiele procedure het pleit beslecht is. [de stichting] heeft haar stelling dat in de woning van [appellante] een hennepdrogerij is aangetroffen onderbouwd met een proces-verbaal dat door twee verbalisanten op ambtseed/belofte is opgemaakt en waarin expliciet wordt vermeld dat en waarom zij het materiaal in de
sealbags als hennep hebben bestempeld. Het gaat er hier niet om of dit voor een strafzaak voldoende is, maar of deze bevinding door de wederpartij, in dit geval [appellante] , voldoende gemotiveerd is betwist.

Naar het oordeel van het hof is dat niet het geval. Door [appellante] is over de inhoud van de
sealbags niets gesteld en dus ook niet wat de inhoud daarvan geweest is als dat geen hennep zou zijn geweest. Ook overigens heeft [appellante] haar verweer over de wijze waarop de spullen op haar zolder zijn gekomen niet met verifieerbare gegevens onderbouwd. Volgens haar heeft een goede kennis deze een week voor de inval op haar zolder gelegd, maar daarbij wordt door haar niet vermeld wie die goede kennis is geweest, wat hij daarmee eventueel heeft beoogd en of hij daarover eventueel in het kader van de strafzaak ook door de politie is gehoord. De enkele mededeling daarover van [appellante] , die niet met enigerlei feitelijke gegevens of bescheiden is onderbouwd, kan niet worden aangemerkt als een voldoende gemotiveerd verweer. [appellante] heeft aangevoerd dat de aangetroffen spullen onvoldoende zijn voor een werkende hennepdrogerij. Dat verweer is eveneens onvoldoende, want waar het om gaat is dat deze spullen niet op enig ander doel wijzen dan op een hennepdrogerij, zoals de verbalisanten ook hebben vastgesteld. Door [appellante] is in ieder geval niets gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de aangetroffen
sealbags met 1088 gram hennep, de droogtent, meerdere droogrekken, de koolstoffilter en de ‘slakkenhuisventilator’ enig ander doel hadden dan om te worden gebruikt in een hennepdrogerij. Daarbij doet niet ter zake of deze al als zodanig had gefungeerd en of alle onderdelen daarvoor nog of al aanwezig waren op het moment van de inval. Door de verbalisanten is ook niet gerelateerd dat sprake was van een werkende hennepdrogerij; zij benoemen hetgeen zij hebben aangetroffen als een niet in werking zijnde hennepdrogerij. Al met al heeft [appellante] naar het oordeel van het hof de bevindingen van de politie en de daarop gebaseerde stelling van [de stichting] onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat bewijslevering door [de stichting] dan wel het leveren van tegenbewijs door [appellante] , zoals door haar aangeboden, niet aan de orde komt.

4.1

De aanwezigheid van de hennepdrogerij in de woning van [appellante] betekent dat zij niet heeft gehandeld als een goed huurder, in overeenstemming met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de desbetreffende bepalingen uit de Algemene Voorwaarden, zoals in 4.1 onder d) en e) vermeld, en dat dit een tekortkoming van haar kant oplevert. Door [appellante] is op zich ook niet (voldoende gemotiveerd) betwist dat de aanwezigheid van een hennepdrogerij in haar woning op die wijze moet worden aangemerkt. Voor het verweer van [appellante] dat zij er niet van op de hoogte was dat er
sealbags met hennep en ander materiaal voor een hennepdrogerij op haar zolder lagen, geldt hetzelfde als hiervoor onder 4.9 is overwogen: deze enkele stelling baat haar niet nu zij haar lezing van de gang van de zaken op geen enkele wijze feitelijk heeft onderbouwd.

4.11

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval. Bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen al dan niet rechtvaardigt, moet de rechter bovendien het gewicht van de tekortkoming afzetten tegen het woonbelang van de huurder.

4.12

Voor het aanwezig hebben van een hennepdrogerij als in dit geval is aangetroffen geldt hetzelfde als voor het aanwezig hebben van een hennepkwekerij van een vergelijkbare omvang, namelijk dat dit naar vaste rechtspraak niet kan worden aangemerkt als een tekortkoming waarop de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW van toepassing is.

Het is inmiddels algemeen bekend dat woningcorporaties, waaronder [de stichting] , op dit punt ook een strikt beleid voeren, zodat het voor huurders duidelijk is dat zij de voortzetting van hun huurovereenkomst op het spel zetten wanneer zij zich met dergelijke vormen van hennepkweek inlaten dan wel onvoldoende toezicht houden op wat er zich onder hun verantwoordelijkheid binnen het gehuurde afspeelt.

4.13

Het ligt voor de hand dat aan de zijde van [appellante] een duidelijk belang aanwezig is om haar woonruimte te behouden en in ieder geval de negatieve effecten van een gedwongen ontruiming vanwege hennep te voorkomen of in ieder geval zo veel mogelijk te beperken. De omstandigheden dat zij in een kwetsbare positie verkeert, zoals blijkt uit de verplichte begeleiding, en dat het voor haar beide dochters de voorkeur verdient dat zij in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven, zijn reële omstandigheden die in deze beoordeling betrokken moeten worden. Met de kantonrechter is het hof evenwel van oordeel dat een en ander in onvoldoende mate opweegt tegen de tekortkoming zoals deze in dit geval is komen vast te staan. Dit betekent dat het hof zich aansluit bij het oordeel van de kantonrechter op dit onderdeel en bij de daarvoor gegeven motivering.

4.14

De slotsom is dat de grieven van [appellante] geen doel treffen, zodat het eindvonnis van 22 februari 2017 wordt bekrachtigd met veroordeling van [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.

5. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het eindvonnis van 22 februari 2017 waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [de stichting] begroot op € 716,= aan griffierecht en op € 894,= aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 december 2017.

griffier rolraadsheer