ECLI:NL:GHSHE:2017:4876

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.169.201/01

arrest van 14 november 2017

in de zaak van

Vereniging van Eigenaars [Vereniging van Eigenaars] te [vestigingsplaats],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

verder: de VvE,

advocaat: mr. M.J.M.G. van Gerwen te ’s-Hertogenbosch,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

verder: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. I.M.C. van Leeuwen te Arnhem,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 26 juli 2016 in het hoger beroep van de door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch onder zaaknummer/rolnummer C/01/268027/HA ZA 13-637 tussen partijen gewezen vonnissen van 11 juni 2014 en 21 januari 2015.

5.Het verdere verloop van het geding

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 26 juli 2016;

- het proces-verbaal van descente en comparitie van partijen van 7 november 2016;

- de akte van de VvE van 29 november 2016;

- de akte van [geïntimeerde] van 29 november 2016.

Het hof daarna uitspraak bepaald op heden.

6.De verdere beoordeling

6.1

Bij tussenarrest van 26 juli 2016 heeft het hof een descente en comparitie van partijen bepaald. Van de plaatsopneming en bezichtiging en van de daarop gevolgde comparitie van partijen is proces-verbaal opgemaakt. Daarin is opgenomen dat partijen op de inhoud ervan bij akte konden reageren. Van die gelegenheid hebben partijen gebruik gemaakt. De VvE stelt enkele correcties voor; het hof zal hiermee rekening houden. [geïntimeerde] laat weten dat hij zich met de inhoud van het proces-verbaal kan verenigen.

6.2

De vaststelling van de feiten in het tussenvonnis van 11 juni 2014 onder 2. is niet afzonderlijk bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat.

6.3

Het gaat in dit hoger beroep, samengevat, om het volgende.

[geïntimeerde] is sinds 3 februari 2009 eigenaar van twee percelen aan de [adres 1] te [plaats] . Het naastgelegen perceel [adres 2] bestaat sinds een splitsing in 1990 uit een winkel en twee appartementen (genummerd [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ), eigendom van de leden van de VvE.

Deze percelen vormden in 1958 één geheel. Bij notariële akte van 1 oktober 1958 is het huidige gedeelte [adres 1] verkocht als winkel-woonhuis met smederij, garage, erf en tuin. Daarbij zijn de volgende twee erfdienstbaarheden gevestigd:

a. recht van weg ter breedte van een meter naast Zuidgevel van het verkochte huis, zich uitstrekkende van de weg tot aan de Oostgevel, ten behoeve van het bij deze verkochte perceelsgedeelte en ten laste van het aan verkopers verblijvende perceelsgedeelte (…);

b. recht van weg ter breedte van twee meter naast de Oostgevel van het verkochte en idem naast de Noordgevel van het verkochte huis en tussen de smederij, om te komen van en te gaan naar de openbare straat vanaf het aan verkopers verblijvend gedeelte (…).

Erfdienstbaarheid a. strekte ten gunste van perceel [adres 1] en ten laste van perceel [adres 2] . Bij erfdienstbaarheid b. was het omgekeerde het geval; deze is inmiddels vervallen.

In de woning op perceel [adres 1] bevond zich destijds een deur die uitkwam op het pad naar de [weg] . Deze deur is in 1974 dichtgemetseld toen de schuur werd verbouwd tot badkamer met wc en in de schuur een deur werd aangebracht die uitkwam op het pad.

Tussen de eigenaren van de percelen [adres 2] en [adres 1] zijn in de loop van de tijd geschillen ontstaan, waarbij ook de erfdienstbaarheden waren betrokken. In 1995 heeft dit geleid tot een kort geding waarbij op 21 maart 1995 een vaststellingsovereenkomst is gesloten die onder meer inhield dat de toenmalige eigenaar van perceel [adres 2] een poort zou maken tussen de beide panden op de plaats waar de erfdienstbaarheid eindigt.

De poort die toen is geplaatst, is in 2013 door (leden van) de VvE in de richting van de [weg] verplaatst. Naar aanleiding daarvan heeft [geïntimeerde] de onderhavige procedure tegen de VvE aanhangig gemaakt.

6.4

In deze procedure stelt [geïntimeerde] dat de VvE handelt in strijd met de erfdienstbaarheid die in de notariële akte van 1 oktober 1958 met a. is aangeduid. Op zijn perceel bevindt zich onder meer een winkel/woonhuis met een daaraan gebouwde schuur en die situatie is hetzelfde als in 1958 toen de erfdienstbaarheid werd gevestigd. Volgens [geïntimeerde] loopt de erfdienstbaarheid vanaf de vestiging ervan over een lengte van 22,95 meter vanaf de [weg] tot de achtergevel van de schuur en gaat de VvE er ten onrechte van uit dat de erfdienstbaarheid na 16 meter eindigt bij de achtergevel van het woonhuis. Indien de visie van de VvE gevolgd zou worden, zou de uitgang naar het pad die in 1974 in de schuur is aangebracht onbruikbaar zijn, aldus [geïntimeerde] . Volgens de VvE dient de notariële akte van 1 oktober 1958 zo gelezen te worden dat erfdienstbaarheid a. eindigt bij de oostelijke achtergevel van de woning op perceel [adres 1] en niet doorloopt tot de oostelijke achtergevel van de schuur.

6.5

De situatie ter plaatse zal hierna, schematisch en niet op schaal, worden weergegeven. In deze situatieschets is de oostzijde van de percelen aangegeven, de richting van de erfdienstbaarheden a. en b. en de plaats van de dichtgemetselde deur in de woning (1) en van de nadien aangebrachte deur in de schuur (2).

6.6

Na eiswijzigingen in eerste aanleg vordert [geïntimeerde] , samengevat, een verklaring voor recht dat erfdienstbaarheid a. het door hem gestelde verloop heeft,
primairop grond van de notariële akte van 1 oktober 1958 en
subsidiairop grond van bevrijdende verjaring, en een gebod aan de VvE om alle zaken die het gebruik van dat pad verhinderen te verwijderen, op verbeurte van een dwangsom. De VvE heeft deze vorderingen gemotiveerd bestreden.

6.7

Bij tussenvonnis van 6 november 2013 heeft de rechtbank een comparitie van partijen met descente bepaald. Deze heeft op 21 januari 2014 plaatsgevonden.

Bij tussenvonnis van 11 juni 2016 heeft de rechtbank [geïntimeerde] toegelaten te bewijzen dat de bij akte van 1 oktober 1958 gevestigde erfdienstbaarheid van weg loopt tot aan de oostgevel van de aan de winkel/woning [adres 1] gebouwde schuur. In verband hiermee heeft [geïntimeerde] enkele producties overgelegd en een getuige doen horen. De VvE heeft afgezien van de contra-enquête.

Bij eindvonnis van 21 januari 2015 heeft de rechtbank overwogen dat de centrale vraag in deze zaak de uitleg betreft van de omschrijving van de erfdienstbaarheid van weg in de notariële akte van 1 oktober 1958 en dat de in de akte gebezigde bewoordingen uitgelegd dienen te worden naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Uitgaande van deze maatstaf heeft de rechtbank geconcludeerd dat de uitleg van [geïntimeerde] de juiste is.

Op grond daarvan heeft de rechtbank voor recht verklaard dat het recht van weg, als erfdienstbaarheid gevestigd bij akte van 1 oktober 1958, loopt van de zuidgevel van het woon-winkelhuis en eindigt op de oostgevel van de voormalige schuur (thans bijkeuken en badkamer) van het woon-winkelhuis aan de [adres 1] te [plaats] , over een afstand van 22,95 meter gemeten vanaf de punt van de westgevel/zuidgevel van het pand [adres 1] , lopende langs de zuidgevel en tot en met de oostgevel van de voormalige schuur van datzelfde pand. Verder heeft de rechtbank de VvE geboden om alle zaken, die het gebruik van bedoelde weg verhinderen, te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,= per dag, met een maximum van € 25.000,=, dat de VvE nalaat geheel of gedeeltelijk aan die veroordeling te voldoen. De VvE is veroordeeld in de proceskosten met nakosten, het vonnis is ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde is afgewezen.

6.8

Tegen het tussenvonnis van 11 juni 2014 heeft de VvE een grief aangevoerd en tegen het eindvonnis van 21 januari 2015 elf grieven.

6.9

De grief tegen het tussenvonnis van 11 juni 2014 betreft niet, zoals de VvE kennelijk meent, een oordeel van de rechtbank maar alleen de weergave van een stelling van de VvE door de rechtbank, zodat deze grief bij gebrek aan feitelijke grondslag wordt verworpen.

6.1

De overige grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Met deze grieven wordt ook in hoger beroep de vraag naar de uitleg van de omschrijving van de erfdienstbaarheid a. in de notariële akte van 1 oktober 1958 centraal gesteld. Bij de beantwoording van die vraag naar de betekenis van de erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte van vestiging tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de erfdienstbaarheid.

6.11

Het hof stelt vast dat een toelichting op de omschrijving van de erfdienstbaarheden in de notariële akte ontbreekt en dat ook geen stukken voorhanden zijn die uitsluitsel kunnen geven over de bedoeling die partijen destijds hebben gehad bij de vestiging van de erfdienstbaarheden, zoals bijvoorbeeld een tekening met een precieze aanduiding ervan. De tekst zelf zal daarom uitsluitsel moeten geven. In de omschrijving van erfdienstbaarheid a. wordt geen verband gelegd met de deur die zich toen in de zuidgevel van het winkel-woonhuis bevond. De erfdienstbaarheid loopt volgens de omschrijving naast de zuidgevel van het verkochte huis, maar dat wil niet zeggen dat daarmee uitsluitend het winkel-woonhuis wordt bedoeld en niet tevens de daaraan in een rechte lijn verbonden schuur. Aan de zuidkant van het perceel [adres 1] is daardoor sprake van een doorlopende bebouwing tot aan de oostgevel van de schuur. De term ‘oostgevel’ komt niet alleen voor in de omschrijving van erfdienstbaarheid a. maar ook in die van erfdienstbaarheid b. In deze laatste omschrijving is het zonder meer duidelijk dat hiermee de oostgevel van de schuur wordt bedoeld en niet die van het winkel-woonhuis. Zonder concrete aanwijzingen van het tegendeel dient er naar het oordeel van het hof van uitgegaan te worden dat in beide gevallen met dezelfde term dezelfde gevel wordt aangeduid, dat wil zeggen dat ook in erfdienstbaarheid a. de oostgevel van de schuur wordt bedoeld. Dergelijke concrete aanwijzingen heeft het hof in de overgelegde aktes, foto’s en overige producties niet aangetroffen.

6.12

De VvE heeft in dit verband aangevoerd dat in de tekst van de erfdienstbaarheden verschillende termen worden gebruikt om de loop van de erfdienstbaarheden aan te geven, namelijk ‘het verkochte’ en ‘het verkochte huis’. De VvE leidt hieruit af dat hierdoor een onderscheid wordt gemaakt tussen enerzijds het winkel-woonhuis met schuur en anderzijds het winkel-woonhuis alleen. Dit argument overtuigt niet aangezien het, indien er sprake zou zijn geweest van een doelbewust gemaakt onderscheid, meer voor de hand zou hebben gelegen om in dat geval de bebouwing op perceel [adres 1] in beide gevallen expliciet te omschrijven. De term ‘het verkochte’ verwijst op zich immers eerder naar het verkochte perceel als geheel dan naar bepaalde bebouwing die zich daarop bevindt. De bevindingen van de raadsheer-commissaris bij gelegenheid van de descente in hoger beroep bevestigen dat aan de situatie ter plaatse geen doorslaggevende argumenten zijn te ontlenen voor het standpunt van de VvE dat erfdienstbaarheid a. eindigde bij de oostgevel van het winkel-woonhuis en niet bij de oostgevel van de schuur. Door de VvE is ook nog aangevoerd dat dat in de omschrijving van de erfdienstbaarheid
tot aande oostgevel staat en niet
tot en metde oostgevel of eindigend
opde oostgevel, zoals de rechtbank vermeldt. Wat daar ook van zij: de VvE heeft niet betwist dat als de oostgevel van de schuur het eindpunt van erfdienstbaarheid a. markeert deze gemeten vanaf het beginpunt (dat tussen partijen niet in geschil is) 22,95 meter beloopt. Daarmee staat de precieze omvang van de erfdienstbaarheid voldoende vast en is het door de VvE gesignaleerde verschil in formulering niet relevant.

6.13

Bij de descente in hoger beroep is ook naar voren gekomen dat wat partijen daadwerkelijk verdeeld houdt verband houdt met de plannen van [geïntimeerde] met betrekking tot de bouw van een appartementencomplex met acht appartementen op zijn perceel. De VvE heeft bezwaren tegen (de omvang van) het geplande complex. Hiermee illustreren partijen hun toekomstig belang bij de vaststelling van de juiste lengte van erfdienstbaarheid a., namelijk 16 meter of 22,95 meter, maar voor de beslissing op de vordering van [geïntimeerde] is de kwestie van de beoogde verbouwing niet relevant. Bezwaren van de VvE tegen die plannen zullen op een andere manier aan de orde moeten worden gesteld; daarvoor is in deze procedure geen plaats. Daarbij komt dat op dit moment kennelijk nog niet vaststaat of en in welke vorm die plannen doorgang zullen vinden.

6.14

De omschrijving van erfdienstbaarheid a., bezien in samenhang met de omschrijving van erfdienstbaarheid b., de rest van de notariële akte van 1 oktober 1958 en de overige producties die zijn overgelegd, ondersteunt ook naar het oordeel van het hof de stelling van [geïntimeerde] over het verloop ervan. De rechtbank heeft [geïntimeerde] tot (nader) bewijs toegelaten. Die bewijsopdracht en de formulering ervan zijn niet bestreden, zodat deze het hof tot uitgangspunt strekken. De verklaring van de door [geïntimeerde] voorgebrachte getuige houdt in dat de beide erfdienstbaarheden in 1958 op elkaar aansloten in die zin dat in de praktijk het beginpunt van erfdienstbaarheid b. tevens het eindpunt van erfdienstbaarheid a. was. Dat is een bevestiging van het standpunt van [geïntimeerde] . Door de VvE is daartegen tot dusver geen tegenbewijs geleverd.

6.15

In haar memorie van grieven biedt de VvE getuigenbewijs aan. Bij gelegenheid van de descente is namens de VvE naar voren gebracht dat zij zich
beraadtover het doen van een bewijsaanbod. Het hof gaat ervan uit dat een en ander ziet op de mogelijkheid om alsnog in contra-enquête getuigen voor te brengen met betrekking tot de door de rechtbank in eerste aanleg verstrekte bewijsopdracht. Het hof zal de VvE in de gelegenheid stellen bij akte hierover uitsluitsel te geven. [geïntimeerde] zal hierop bij antwoordakte kunnen reageren. Voor enig ander doel is deze aktewisseling niet bestemd.

6.16

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

7.De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 28 november 2017 voor akte aan de zijde van appellante met
uitsluitendhet hiervoor onder 6.15 vermelde doel (daarna antwoordakte);

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, H.A.G. Fikkers en J.I.M.W. Bartelds en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 november 2017.

griffier rolraadsheer