Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.210.579/01
arrest van 31 oktober 2017
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. Th.J.H.M. Linssen te Tilburg,
tegen
[Beheer B.V.] Beheer B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. J.F.M. Heuvelmans te Tilburg,
op het bij exploot van dagvaarding van 30 januari 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 11 januari 2017, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/316890/HA ZA 16-429)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord (met producties);
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.1.
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende:
Bij koopovereenkomst van 29 december 2005 heeft [appellant] circa 6.71.64 hectare grond verkocht aan [derde] B.V. (verder: [derde] ). Een deel van deze grond was gelegen aan en nabij de [straat] te [plaats] en een deel, ter grootte van 2 ha, 81 a en 82 ca, is gelegen ten westen van de [weg] te [plaats] .
In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“Artikel 1(…) Levering zal plaatsvinden aan koper, of een door haar aan te wijzen nader te noemen meester. Indien door koper een nader te noemen meester wordt aangewezen, gaan de rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst over op deze alsdan aangewezen meester.(…)Artikel 16 f bijbetaling bij aanpassing bestemming.Indien binnen tien jaren na de datum van notariële overdracht van het verkochte blijkt dat het verkochte, of een gedeelte daarvan, (nog) niet is aangewend voor de realisering van de bestemming bedrijfsdoeleinden (derhalve de thans bekende vigerende bestemming: Bedrijfsdoeleinden, uit te werken door de gemeenteraad B(UW) en Woon-/ werkgebied, uit te werken door de gemeenteraad WW (UW);), en (vast staat dat) deze bestemming zal worden/ is gewijzigd in een bestemming woondoeleinden, zal over dat gedeelte waarop de wijziging van de bestemming betrekking heeft, door koper aan verkoper een bijbetaling worden voldaan, zodanig dat totaal per verkochte m² de koopsom zal zijn € 57,00 zegge: zevenenvijftig euro (= uitbetaald gedeelte + bijbetaling). Deze bijbetaling is verschuldigd zodra de bestemming onherroepelijk is gewijzigd in woondoeleinden dan wel eerder een onherroepelijke bouwvergunning is verleend voor woondoeleinden. Het bedrag van de bijbetaling zal worden geïndexeerd ingevolge de cpi-index van het CBS, vanaf datum akte van levering tot datum bijbetaling.Deze bijbetalingsregeling is op gelijke wijze van toepassing op de hiervoor onder sub “C Omschrijving van het verkochte” bedoelde percelen west van de [weg] gezamenlijk groot 2.81.37 ha, welke worden aangekocht voor infrastructurele doeleinden. Voor deze oppervlakte is eenzelfde bijbetalingsregeling van toepassing tot een bedrag van € 35,00 per m² in geval de oppervlakte of een gedeelte wordt bestemd tot “bedrijfsdoeleinden” en tot een bedrag van € 57,00 per m² in geval van een bestemming “woondoeleinden”. Eveneens zal het bedrag van de bijbetaling worden geïndexeerd zoals hiervoor omschreven. Bijbetaling vindt uitsluitend plaats over dat gedeelte van het verkochte waarop de bestemmingsplanwijziging van toepassing is.(…)Artikel 16 n vergoeding deskundigenkosten(…) In geval een latere bijbetaling verschuldigd is zoals hiervoor omschreven in sub “f Bijbetaling bij aanpassing bestemming”, dan zal over dat gedeelte een gelijke vergoeding van deskundigenkosten verschuldigd zijn ad 2% exclusief b.t.w, zodra dat gedeelte wordt uitbetaald aan verkoper.”
“Artikel 1(…) Levering zal plaatsvinden aan koper, of een door haar aan te wijzen nader te noemen meester. Indien door koper een nader te noemen meester wordt aangewezen, gaan de rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst over op deze alsdan aangewezen meester.(…)Artikel 16 f bijbetaling bij aanpassing bestemming.Indien binnen tien jaren na de datum van notariële overdracht van het verkochte blijkt dat het verkochte, of een gedeelte daarvan, (nog) niet is aangewend voor de realisering van de bestemming bedrijfsdoeleinden (derhalve de thans bekende vigerende bestemming: Bedrijfsdoeleinden, uit te werken door de gemeenteraad B(UW) en Woon-/ werkgebied, uit te werken door de gemeenteraad WW (UW);), en (vast staat dat) deze bestemming zal worden/ is gewijzigd in een bestemming woondoeleinden, zal over dat gedeelte waarop de wijziging van de bestemming betrekking heeft, door koper aan verkoper een bijbetaling worden voldaan, zodanig dat totaal per verkochte m² de koopsom zal zijn € 57,00 zegge: zevenenvijftig euro (= uitbetaald gedeelte + bijbetaling). Deze bijbetaling is verschuldigd zodra de bestemming onherroepelijk is gewijzigd in woondoeleinden dan wel eerder een onherroepelijke bouwvergunning is verleend voor woondoeleinden. Het bedrag van de bijbetaling zal worden geïndexeerd ingevolge de cpi-index van het CBS, vanaf datum akte van levering tot datum bijbetaling.Deze bijbetalingsregeling is op gelijke wijze van toepassing op de hiervoor onder sub “C Omschrijving van het verkochte” bedoelde percelen west van de [weg] gezamenlijk groot 2.81.37 ha, welke worden aangekocht voor infrastructurele doeleinden. Voor deze oppervlakte is eenzelfde bijbetalingsregeling van toepassing tot een bedrag van € 35,00 per m² in geval de oppervlakte of een gedeelte wordt bestemd tot “bedrijfsdoeleinden” en tot een bedrag van € 57,00 per m² in geval van een bestemming “woondoeleinden”. Eveneens zal het bedrag van de bijbetaling worden geïndexeerd zoals hiervoor omschreven. Bijbetaling vindt uitsluitend plaats over dat gedeelte van het verkochte waarop de bestemmingsplanwijziging van toepassing is.(…)Artikel 16 n vergoeding deskundigenkosten(…) In geval een latere bijbetaling verschuldigd is zoals hiervoor omschreven in sub “f Bijbetaling bij aanpassing bestemming”, dan zal over dat gedeelte een gelijke vergoeding van deskundigenkosten verschuldigd zijn ad 2% exclusief b.t.w, zodra dat gedeelte wordt uitbetaald aan verkoper.”
Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft de koper een nadere meester aangewezen, te weten [geïntimeerde] . De verkochte gronden zijn bij notariële akte van 17 september 2007 aan [geïntimeerde] geleverd. In de leveringsakte is de tekst van art. 16 f en n uit de koopovereenkomst integraal overgenomen.
Op 1 december 2011 is het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein [straat] ’ onherroepelijk geworden. In dat bestemmingsplan is aan een deel van de verkochte percelen ter grootte van 1.43.00 hectare ten westen van de [weg] (hierna te noemen: de grond) de bestemming ‘Bedrijf-Nutsvoorziening’ toegekend. In het bestemmingsplan is die bestemming (artikel 4) omschreven als
‘bestemd voor nutsvoorzieningen die zijn genoemd in (..) met uitzondering van (…)’(prod. 6 inl. dagv., tevens prod. 8 mva).
In art. 4.1.2 onder het hoofdje
‘Bijbehorende voorzieningen’is onder meer bepaald dat de voor Bedrijf-Nutsvoorziening bestemde gronden tevens bestemd zijn voor:
a. bouwwerken, geen gebouw zijnde; b. kantines en restauratieve voorzieningen; c. parkeer- stallings- en verkeersvoorzieningen; d. groenvoorzieningen.Bij brieven van 17 december 2012, 1 februari 2013, 22 februari 2013, 18 maart 2013 en 29 maart 2013 (prod. 3 inl. dagv.) heeft Ing. [ing.] van [onderneming] (verder: [ing.] ) namens [appellant] aan [geïntimeerde] te kennen gegeven dat zich hiermee voor wat betreft de gronden aan de westzijde van de [weg] de in artikel 16 f van de koopovereenkomst voorziene situatie heeft voorgedaan en dat voor het grondoppervlak waarop de bestemmingswijziging van toepassing was € 17,=/m2 (€ 35 min € 18) diende te worden bijbetaald en dat over de totale vergoeding deskundigenkosten van 2% exclusief btw diende te worden betaald. [geïntimeerde] heeft de aanspraak van [appellant] betwist op grond van haar standpunt dat er geen sprake is geweest van een wijziging tot de bestemming “bedrijfsdoeleinden”.
‘bestemd voor nutsvoorzieningen die zijn genoemd in (..) met uitzondering van (…)’(prod. 6 inl. dagv., tevens prod. 8 mva).
In art. 4.1.2 onder het hoofdje
‘Bijbehorende voorzieningen’is onder meer bepaald dat de voor Bedrijf-Nutsvoorziening bestemde gronden tevens bestemd zijn voor:
a. bouwwerken, geen gebouw zijnde; b. kantines en restauratieve voorzieningen; c. parkeer- stallings- en verkeersvoorzieningen; d. groenvoorzieningen.Bij brieven van 17 december 2012, 1 februari 2013, 22 februari 2013, 18 maart 2013 en 29 maart 2013 (prod. 3 inl. dagv.) heeft Ing. [ing.] van [onderneming] (verder: [ing.] ) namens [appellant] aan [geïntimeerde] te kennen gegeven dat zich hiermee voor wat betreft de gronden aan de westzijde van de [weg] de in artikel 16 f van de koopovereenkomst voorziene situatie heeft voorgedaan en dat voor het grondoppervlak waarop de bestemmingswijziging van toepassing was € 17,=/m2 (€ 35 min € 18) diende te worden bijbetaald en dat over de totale vergoeding deskundigenkosten van 2% exclusief btw diende te worden betaald. [geïntimeerde] heeft de aanspraak van [appellant] betwist op grond van haar standpunt dat er geen sprake is geweest van een wijziging tot de bestemming “bedrijfsdoeleinden”.
In een sommatie van 5 juli 2013 heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerde] gesommeerd tot betaling uiterlijk op 21 juli 2013 van een bedrag van € 332.523,64. In de sommatie is voormeld bedrag als volgt gespecificeerd: koopsom € 273.895,37, deskundigenkosten € 5.477,91, boete van € 500,= per dag vanaf 9 april 2013 tot 22 juli 2013 ad € 52.000,=. [geïntimeerde] heeft aan die sommatie niet voldaan.
3.1.2.
[appellant] heeft vervolgens [geïntimeerde] in rechte betrokken. [appellant] vorderde in het geding in eerste aanleg van [geïntimeerde] :
1. betaling van een aanvullende koopsom van € 273.895,37, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 januari 2013, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot de dag der algehele voldoening;
1. betaling van een aanvullende koopsom van € 273.895,37, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 januari 2013, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot de dag der algehele voldoening;
2. betaling van aanvullende deskundigenkosten van € 6.628, 27, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 januari 2013, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot de dag der algehele voldoening;
3. betaling van de contractuele boete van € 500,00 per dag gerekend, vanaf 9 april 2013, althans vanaf een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot de dag der algehele voldoening, althans tot de betaling van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen boetebedrag;
4. veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente bij niet voldoening binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis.
3.1.3.
De rechtbank heeft bij het vonnis van 11 januari 2017 waarvan beroep de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] verwezen in de proceskosten van de eerste aanleg. De rechtbank overwoog onder meer:
- dat de kern van het geschil is gelegen in de vraag of het toekennen van de bestemming ‘Bedrijf-Nutsvoorziening’ al dan niet meebrengt dat de grond daarmee moet worden aangemerkt als bestemd voor ‘bedrijfsdoeleinden’ en dat dit ingevolge art. 16 f van de notariële akte van levering tot bijbetaling moet leiden;
- dat de kern van het geschil is gelegen in de vraag of het toekennen van de bestemming ‘Bedrijf-Nutsvoorziening’ al dan niet meebrengt dat de grond daarmee moet worden aangemerkt als bestemd voor ‘bedrijfsdoeleinden’ en dat dit ingevolge art. 16 f van de notariële akte van levering tot bijbetaling moet leiden;
- dat naar vaste rechtspraak het bij de uitleg van notariële akten die strekken tot levering van registergoederen en de vestiging van beperkte rechten daarop aankomt op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht en dat deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte;
- dat het in dit geval echter gaat om een contractuele clausule als tussen de oorspronkelijke contractspartijen overeengekomen en waaraan [geïntimeerde] zich heeft verbonden;
- dat voor die situatie uitleg aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf dient te geschieden;
- dat de rechtbank op grond van hetgeen in de rechtsoverwegingen 3.5 tot en met 3.10 van het beroepen vonnis is overwogen tot de conclusie komt dat de bestemming ‘bedrijf-Nutsvoorziening’ niet kan worden uitgelegd als vallende onder de term ‘bedrijfsdoeleinden’.
3.1.4.
[appellant] heeft tegen voormeld vonnis van de rechtbank drie grieven aangevoerd, geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis, toewijzing alsnog van zijn vorderingen en veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen hij uit hoofde van het beroepen vonnis ter zake van de proceskostenveroordeling aan [geïntimeerde] heeft betaald, te vermeerderen met wettelijke rente bij niet terugbetaling binnen veertien dagen na (het hof leest:) het te wijzen arrest. In de grieven 1 en 2 komt [appellant] op tegen de uitleg van de rechtbank in de rechtsoverwegingen 3.6 tot en met 3.10 en tegen de door de rechtbank daaraan in r.o. 3.11 verbonden conclusie. Grief 3 heeft naast de andere grieven geen zelfstandige betekenis. In die grief bestrijdt [appellant] de afwijzing van zijn vorderingen zonder daarvoor andere dan de in de grieven 1 en 2 aangevoerde gronden aan te voeren.
3.2.1.
De rechtbank heeft terecht overwogen dat het in het geschil tussen partijen gaat om de vraag welke uitleg moet worden gegeven aan hetgeen tussen partijen is overeengekomen in art. 16 f van de koopovereenkomst. De rechtbank heeft eveneens terecht tot uitgangspunt genomen dat de betekenis van die omstreden bepaling door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf).
3.2.2.
Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank bij haar uitleg terecht mede betekenis gehecht aan de taalkundige betekenis van de gehanteerde bewoordingen, aan de context waarin deze zijn geplaatst en aan hetgeen de partijen met de desbetreffende bepaling hebben beoogd. Voor dat laatste heeft de rechtbank mede acht geslagen op hetgeen door de bij de onderhandelingen over de overeenkomst betrokken personen ( [betrokkene 1] , [betrokkene 2] en [betrokkene 3] ) dienaangaande is verklaard. Het verwijt van [appellant] dat de rechtbank geen juiste uitlegmethode zou hebben gehanteerd, moet dan ook worden verworpen.
3.2.3.
Het hof is, mede gelet op de in r.o. 3.1.1 onder d gerelateerde omschrijving van de bestemming Bedrijf-Nutsvoorziening, met de rechtbank van oordeel dat de term ‘bedrijfsdoeleinden’ een bredere betekenis heeft dan de term ‘Bedrijf-Nutsvoorziening’. In haar brief van 15 maart 2013 (prod. 4 inl. dagv.) aan [geïntimeerde] heeft (de projectleider Vastgoedontwikkeling van) de gemeente Tilburg toegelicht dat de voor ‘Bedrijf-Nutsvoorziening’ aangewezen gronden zijn bestemd voor nutsvoorzieningen, dat daarnaast gronden zijn aangewezen voor Leiding-Hoogspanningsverbinding, dat het terrein was bestemd voor Enexis en dat de gronden slechts waren bestemd voor NUTS voorzieningen en daarop geen solitair bedrijf kon worden gevestigd. Voor zover de bestemming Bedrijf-Nutsvoorziening een bedrijfsdoeleind kan worden genoemd, neemt dat niet weg dat dat een specifieke bestemming voor nutsvoorzieningen aan grond niet dezelfde exploitatiemogelijkheden geeft als de bredere bestemming bedrijfsdoeleinden.
3.2.4.
Door [geïntimeerde] is onbetwist gesteld dat de in het plangebied [straat] gelegen gedeelte van de gekochte grond (ca. 3.89.82 ha) werd gekocht voor een prijs van € 35,= per m2, een prijs die in overeenstemming was met de mogelijkheid om op die grond bedrijven te vestigen. De grond ten westen van de [weg] bood die mogelijkheid niet en werd daarom voor de lagere prijs van € 18,= per m2 gekocht. Zou in het gedeelte van 3.89.82 ha de bestemming bedrijven veranderen in een bestemming woningbouw, dan was [geïntimeerde] bereid de voor dat gedeelte bepaalde prijs van € 35,= per m2 te verhogen naar € 57,= per m2. Op gelijke wijze zou, indien de ten westen van de [weg] gelegen grond een bestemming “Bedrijfsdoeleinden” zou krijgen, daarvoor alsnog een aanvullende betaling tot € 35,= per m2 worden gedaan. Bij een woonbestemming zou een aanvulling tot € 57,= per m2 plaatsvinden. Naar het oordeel van het hof is in de hoogte van de in art. 16 f van de koopovereenkomst voor de grond ten westen van de [weg] overeengekomen bijbetaling tot € 35,= , in samenhang met diezelfde prijs voor het gedeelte van de grond in het plan [straat] een aanwijzing gelegen dat partijen bij hun afspraak tot de bijbetaling tot € 35,= de situatie voor ogen hebben gehad dat de grond ten westen van de [weg] eenzelfde bestemming zou krijgen als die in het plangebied [straat] , te weten een bestemming waardoor ook daar bedrijven zouden kunnen worden gevestigd. Het hof merkt daarbij op dat in art. 16 f van de koopovereenkomst de bestemming bedrijfsdoeleinden ook expliciet is genoemd als de ‘thans bekende vigerende bestemming’ voor de in het plangebied [straat] gelegen grond.
3.2.5.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat [geïntimeerde] een bestemming ten behoeve van nutsvoorzieningen onder een bestemmingswijziging tot bedrijfsdoeleinden als genoemd in art. 16 f van de koopovereenkomst zou hebben moeten begrijpen en dat [appellant] mocht verwachten dat [geïntimeerde] zich ook voor die situatie tot bijbetaling heeft willen verbinden. Het hof merkt voorts op dat volgens art. 16 f de desbetreffende gronden “
worden aangekocht voor infrastructurele doeleinden”. Een bestemming voor nutsvoorzieningen lijkt daarmee bovendien, behoudens een, door partijen niet gegeven, indicatie voor een andere bedoeling, verdisconteerd in de initiële aankoopprijs. [appellant] heeft op de op 3 april 2014 gehouden comparitie van partijen slechts gesteld dat ook de bestemming bedrijf-nutsvoorziening een meerwaarde geeft doch hij heeft de stelling van [geïntimeerde] dat grond voor openbare nutsvoorzieningen niet eenzelfde meerwaarde heeft als grond voor een bedrijventerrein ( [geïntimeerde] noemde een grondprijs voor openbare nutsvoorzieningen van € 90,= per m2 en van € 140,= per m2 voor bedrijventerrein) niet betwist. [appellant] heeft geen overtuigende reden aangevoerd waarom het enkele feit dat sprake is van een tot waardevermeerdering leidende bestemmingswijziging, voor zover daarvan al sprake zou zijn, zou meebrengen dat deze wijziging begrepen zou moeten worden geacht in de tussen partijen genoemde bestemmingswijziging waarvan zij zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] in dat geval voor de desbetreffende gronden alsnog door bijbetaling de voor die bestemming (‘bedrijfsdoeleinden’) overeengekomen prijs (€ 35,= per m2) zou betalen.
worden aangekocht voor infrastructurele doeleinden”. Een bestemming voor nutsvoorzieningen lijkt daarmee bovendien, behoudens een, door partijen niet gegeven, indicatie voor een andere bedoeling, verdisconteerd in de initiële aankoopprijs. [appellant] heeft op de op 3 april 2014 gehouden comparitie van partijen slechts gesteld dat ook de bestemming bedrijf-nutsvoorziening een meerwaarde geeft doch hij heeft de stelling van [geïntimeerde] dat grond voor openbare nutsvoorzieningen niet eenzelfde meerwaarde heeft als grond voor een bedrijventerrein ( [geïntimeerde] noemde een grondprijs voor openbare nutsvoorzieningen van € 90,= per m2 en van € 140,= per m2 voor bedrijventerrein) niet betwist. [appellant] heeft geen overtuigende reden aangevoerd waarom het enkele feit dat sprake is van een tot waardevermeerdering leidende bestemmingswijziging, voor zover daarvan al sprake zou zijn, zou meebrengen dat deze wijziging begrepen zou moeten worden geacht in de tussen partijen genoemde bestemmingswijziging waarvan zij zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] in dat geval voor de desbetreffende gronden alsnog door bijbetaling de voor die bestemming (‘bedrijfsdoeleinden’) overeengekomen prijs (€ 35,= per m2) zou betalen.
3.2.6.
De in het geding overgelegde verklaringen van personen die bij de totstandkoming van de overeenkomst betrokken zijn geweest, geven geen aanleiding voor een ander oordeel. [ing.] was bij de onderhandelingen over de overeenkomst betrokken als adviseur van [appellant] , aan de zijde van [derde] werden de onderhandelingen gevoerd door [betrokkene 1] (verder: [betrokkene 1] ), directeur projectontwikkeling bij [derde] , en [betrokkene 2] (verder: [betrokkene 2] ) van [B.V.] B.V. De algemeen directeur van [derde] , [betrokkene 3] (verder: [betrokkene 3] ), is niet rechtstreeks betrokken geweest bij de gesprekken die hebben geleid tot de overeenkomst van 29 december 2005. Hij was met die overeenkomst wel bekend en heeft die goedgekeurd.
3.2.7.
Uit de verklaring van [ing.] blijkt dat tussen partijen over het begrip ‘bedrijfsdoeleinden’ niet is gediscussieerd. De koopprijs was voor de grond in het plangebied met de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ € 35,= per m2 en voor de buiten dat gebied liggende grond (2.81.82 ha) € 18,=. Deze laatste grond werd, zo verklaarde [ing.] , aangekocht voor de aanleg van een ontsluitingsweg, er was geen sprake van meerwaarde. Volgens [ing.] werd ten tijde van de onderhandelingen al de mogelijkheid voorzien dat in het gehele gebied ten westen van de [weg] de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ of ‘woondoeleinden’ zou kunnen ontstaan. De bijbetalingsregeling werd overeengekomen zodat ook [appellant] zou delen in de in dat geval hogere waarde van de gronden. Naar het oordeel van het hof blijkt uit deze verklaring van [ing.] niet dat de partijen in verband met de bijbetalingsclausule over enige andere bestemmingswijziging hebben gesproken dan een algehele wijziging van de bestemming in ‘bedrijfsdoeleinden’ of ‘woondoeleinden’. Zij hebben voor die bestemmingswijzigingen een bijbetaling afgesproken tot de prijzen waarover zij het eens waren voor die bestemmingen. Indien [appellant] ook voor bestemmingswijzigingen van andere aard waaruit enige meerwaarde zou voortvloeien een bijbetaling had willen bedingen, had hij dat kenbaar dienen te maken. Bij gebreke daarvan heeft hij niet mogen verwachten dat iedere bestemmingswijziging, ook van een beperktere strekking, hem aanspraak zou geven tot bijbetaling door de koper. Dit geldt temeer nu tussen partijen voor de in de overeenkomst genoemde bestemmingen concrete prijzen per m2 zijn afgesproken, waarvan niet zonder meer kan worden aangenomen dat de koper die bedragen ook voor grond met een beperktere dan de genoemde bestemmingen zou hebben willen betalen.
3.2.8.
Uit de verklaring van [betrokkene 1] is eveneens duidelijk dat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst met ‘bedrijfsdoeleinden’ de bestemming voor ogen hebben gehad zoals die ten tijde van de koopovereenkomst al bekend was voor de percelen aan de oostzijde van de [weg] en waarvoor [derde] bereid was een prijs van € 35,= per m2 te betalen. [betrokkene 1] noemde dit in zijn verklaring een prijs die gelijk stond aan bouwgrond voor de realisatie van een bedrijventerrein. [appellant] heeft de juistheid van dat laatste niet (gemotiveerd) betwist.
[betrokkene 3] is niet rechtstreeks bij de onderhandelingen over de koopovereenkomst betrokken geweest en kan daarover niet uit eigen wetenschap verklaren. Hij was echter wel van de onderhandelingen op de hoogte en heeft over die kennis wel kunnen verklaren. Ook [betrokkene 3] verklaarde dat de gronden die [derde] beoogde te kopen deels (oostzijde van de [weg] ) waren bestemd als bedrijventerrein en dat de grond met die bestemming voor € 35,= werd gekocht. Het deel van de grond dat die bestemming niet had, werd aangekocht voor infrastructurele doeleinden voor een prijs die circa de helft bedroeg van de grond die werd gekocht voor de realisatie van een bedrijventerrein, aldus [betrokkene 3] .
3.2.9.
Het hof acht in de hiervoor genoemde verklaringen eveneens alleen maar steun gelegen voor de conclusie dat partijen met de bijbetalingsclausule alleen een bijbetaling voor ogen hebben gehad voor een bestemmingswijziging voor de grond aan de westzijde van de [weg] waarbij die grond eenzelfde bestemming zou krijgen als de aan de oostzijde van voormelde weg gelegen gronden, een bestemming waardoor aldaar een bedrijventerrein kon worden gerealiseerd. Uit het enkele feit dat in art. 16 f aan de aanduiding bedrijfsdoeleinden is toegevoegd
“(derhalve de thans bekende vigerende bestemming: Bedrijfsdoeleinden, uit te werken door de gemeenteraad WW(UW;)”heeft [appellant] zonder uitdrukkelijke afspraken daarover tussen partijen niet mogen begrijpen dat [derde] / [geïntimeerde] ook met bijbetaling tot een bedrag van € 35 m2 instemde voor een andere bestemming dan de voor de oostzijde bekende bestemming, een bestemming die de vestiging van een bedrijventerrein toelaat. Dat ook bij een terrein met de bestemming bedrijfsdoeleinden delen van de grond kunnen worden aangewezen voor verkeersdoeleinden, openbaar groen en dergelijke doet daaraan niet af en kan niet tot de conclusie leiden die [ing.] daaraan in zijn verklaring wil verbinden, te weten dat de betalingsafspraak reeds zou gelden zodra er op de grond aan de westzijde meer mogelijk zou zijn dan alleen de aanleg van een ontsluitingsweg. Overigens verklaart [ing.] wel dat er naar zijn mening hierover geen verschil van inzicht bestond tussen koper en verkoper doch die mening heeft hij niet met redenen omkleed. Feiten of omstandigheden waaruit dat kan blijken zijn door hem niet genoemd en uit de verklaringen van de andere betrokken personen blijkt dat niet.
“(derhalve de thans bekende vigerende bestemming: Bedrijfsdoeleinden, uit te werken door de gemeenteraad WW(UW;)”heeft [appellant] zonder uitdrukkelijke afspraken daarover tussen partijen niet mogen begrijpen dat [derde] / [geïntimeerde] ook met bijbetaling tot een bedrag van € 35 m2 instemde voor een andere bestemming dan de voor de oostzijde bekende bestemming, een bestemming die de vestiging van een bedrijventerrein toelaat. Dat ook bij een terrein met de bestemming bedrijfsdoeleinden delen van de grond kunnen worden aangewezen voor verkeersdoeleinden, openbaar groen en dergelijke doet daaraan niet af en kan niet tot de conclusie leiden die [ing.] daaraan in zijn verklaring wil verbinden, te weten dat de betalingsafspraak reeds zou gelden zodra er op de grond aan de westzijde meer mogelijk zou zijn dan alleen de aanleg van een ontsluitingsweg. Overigens verklaart [ing.] wel dat er naar zijn mening hierover geen verschil van inzicht bestond tussen koper en verkoper doch die mening heeft hij niet met redenen omkleed. Feiten of omstandigheden waaruit dat kan blijken zijn door hem niet genoemd en uit de verklaringen van de andere betrokken personen blijkt dat niet.
3.2.10.
Op grond van het hiervoor overwogene komt het hof voor wat betreft de uitleg van de koopovereenkomst niet tot een andere conclusie dan waartoe de rechtbank is gekomen. De grieven 1 en 2 falen.
3.2.11.
In grief 2 heeft [appellant] de rechtbank nog verweten dat zij doorslaggevende betekenis heeft toegekend aan schriftelijke getuigenverklaringen zonder de bewuste getuigen onder ede te horen en zonder in te gaan op het door [appellant] gedane aanbod tot getuigenbewijs. Het hof overweegt dienaangaande dat het de rechter vrij staat om bewijs te ontlenen aan schriftelijke stukken en dat hetzelfde geldt voor schriftelijke stukken die verklaringen van getuigen bevatten. Ook het hof heeft de overgelegde schriftelijke verklaringen bij zijn oordeelsvorming betrokken. Het hof is echter vooral en mede op grond van andere feiten en omstandigheden tot zijn oordeel gekomen. Het hof gaat aan het door [appellant] in hoger beroep gedane bewijsaanbod voorbij. Het hof acht dat aanbod niet ter zake dienende nu [appellant] zijn uitleg van art. 16 f van de koopovereenkomst uitsluitend doet steunen op de stelling dat de desbetreffende bepaling
‘zowel naar de letter als (naar) de aard’in de door hem voorgestane zin moet worden uitgelegd en hij uitsluitend bewijs aanbiedt van zijn stelling dat de bestemming ‘Bedrijf-Nutsvoorziening’ gerangschikt kan worden onder de noemer ‘bedrijfsdoeleinden’. Die stelling is echter niet relevant voor de vraag wat [appellant] enerzijds en [derde] / [geïntimeerde] anderzijds over en weer van elkaar hebben mogen begrijpen in verband met de overeengekomen bijbetalingsverplichting. [appellant] heeft niets heeft gesteld over enige bij de onderhandelingen over de inhoud van het begrip ‘bedrijfsdoeleinden’ gevoerde discussie, zodat op dat punt niet aan nader – door [appellant] bovendien niet aangeboden – bewijs wordt toegekomen.
‘zowel naar de letter als (naar) de aard’in de door hem voorgestane zin moet worden uitgelegd en hij uitsluitend bewijs aanbiedt van zijn stelling dat de bestemming ‘Bedrijf-Nutsvoorziening’ gerangschikt kan worden onder de noemer ‘bedrijfsdoeleinden’. Die stelling is echter niet relevant voor de vraag wat [appellant] enerzijds en [derde] / [geïntimeerde] anderzijds over en weer van elkaar hebben mogen begrijpen in verband met de overeengekomen bijbetalingsverplichting. [appellant] heeft niets heeft gesteld over enige bij de onderhandelingen over de inhoud van het begrip ‘bedrijfsdoeleinden’ gevoerde discussie, zodat op dat punt niet aan nader – door [appellant] bovendien niet aangeboden – bewijs wordt toegekomen.
3.2.12.
Grief 3 faalt op dezelfde gronden als de grieven 1 en 2.
3.3.
Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De vordering van [appellant] tot terugbetaling van hetgeen hij uit hoofde van het beroepen vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan zal worden afgewezen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep worden verwezen. Op vordering van [geïntimeerde] zal de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
wijst het door [appellant] in hoger beroep meer of anders gevorderde af;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden worden begroot op € 5.200,= aan verschotten en op € 3.263,= aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.A.M. van Schaik-Veltman, O.G.H. Milar en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 oktober 2017.
griffier rolraadsheer