Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.199.344/01
arrest van 17 oktober 2017
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. M.H.A.J. Slaats te Eindhoven,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. M.J. Hoogendoorn te Utrecht,
op het bij exploot van dagvaarding van 3 augustus 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 14 juli 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 4902467/CV EXPL 16-3231)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis alsmede naar het tussenvonnis van 28 april 2016.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met een productie;
- de memorie van antwoord met een productie.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a. [appellant] huurt van [geïntimeerde] woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Volgens artikel 2.1 van de door Sayghili overgelegde versie van de huurovereenkomst is de huurovereenkomst aangegaan met ingang van 1 december 2013. In artikel 3.1 van de door [appellant] overgelegde versie van de huurovereenkomst staat dat de huur € 500,-- per maand bedraagt en maandelijks bij vooruitbetaling moet worden voldaan. .
b. [appellant] heeft niet alle huurtermijnen op tijd betaald.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in het geding in eerste aanleg, uitvoerbaar bij voorraad:
- ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;
- veroordeling van [appellant] tot betaling van een hoofdsom van € 3.200,- ter zake achterstallige huurpenningen, vermeerderd met wettelijke rente;
- veroordeling van [appellant] tot betaling van een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten ad € 383,00 alsmede in de proceskosten.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] onder meer en voor zover van belang ten grondslag gelegd dat [appellant] gedurende lange tijd een huurachterstand heeft laten ontstaan.
3.2.3.
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.3.1.
In het tussenvonnis van 28 april 2016 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
3.3.2.
In het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden, [appellant] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 950,- wegens achterstallige huur tot en met mei 2016, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verschijningsdatum van de respectieve huurtermijnen. Voor het overige heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd.
3.4.
[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] .
In grief 1 stelt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] regelmatig een huurachterstand heeft doen ontstaan van drie maanden.
Grief 2 is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat er sprake is geweest van een ten tijde van de inleidende dagvaarding openstaande huurachterstand van drie maanden die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
In grief 3 stelt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte de vorderingen van [geïntimeerde] tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde heeft toegewezen.
3.5.
Het hof merkt allereerst op dat [geïntimeerde] niet gegriefd heeft tegen de door de kantonrechter in aanmerking genomen huurprijs van € 500,- per maand, zodat deze huurprijs vast staat.
3.6.
Het hof zal eerst de grieven 1 en 2 gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt [appellant] dat hij medio 2015 twee huurtermijnen niet tijdig heeft voldaan, maar dat hij vanaf september 2015 maandelijks (minimaal) € 50,- is ingelopen op de ontstane huurachterstand, zodat de huurachterstand altijd minder dan drie maanden is geweest.
Daarnaast is het altijd gebruik van partijen geweest dat de huur pas in de loop van de desbetreffende maand werd voldaan. [geïntimeerde] heeft [appellant] niet aangesproken of gesommeerd de huur voortaan bij vooruitbetaling te voldoen. [appellant] stelt zich dan ook op het standpunt dat hij niet in gebreke is of in gebreke is gesteld.
Ten tijde van de inleidende dagvaarding in februari 2016 bedroeg de exacte huurachterstand € 1.150,- indien uitgegaan wordt van de veronderstelling dat de huur maandelijks bij vooruitbetaling moest worden voldaan, dus er was op dat moment hoe dan ook geen sprake van een huurachterstand van drie maanden zoals de kantonrechter heeft overwogen, aldus [appellant] .
[appellant] stelt tot slot dat, mocht er een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn, deze de ontbinding van die huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Hij wijst hiervoor op speciale omstandigheden in zijn situatie, te weten dat de huurachterstand is ontstaan vanwege het enige tijd uitblijven van een UWV-uitkering, dat er niet eerder een huurachterstand is ontstaan en dat de huurachterstand tijdelijk is geweest en tijdens de procedure is weggewerkt.
3.7.
Het hof stelt het volgende voorop. Uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van een van zijn verplichtingen, de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming zo bijzonder van aard is of zo gering van betekenis dat zij geen ontbinding rechtvaardigt, moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst.
Ten aanzien van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte geldt in dit verband dat het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.
Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen.
3.8.
De hoofdverplichting van een huurder is het tijdig betalen van de maandelijkse huursom. Volgens [geïntimeerde] moet de huur maandelijks bij vooruitbetaling worden voldaan. Uit de tekst van de door [appellant] overgelegde huurovereenkomst blijkt eveneens dat de huur maandelijks bij vooruitbetaling moest worden voldaan. De stelling van [appellant] dat het altijd gebruik van partijen is geweest om de huur in de loop van de betreffende maand te voldoen verwerpt het hof. Het hof is van oordeel dat het enige tijd te laat betalen van de huur niet mee brengt dat [geïntimeerde] daarmee instemde en dat niet langer bij vooruitbetaling betaald hoefde te worden.
3.9.1.
De vraag is vervolgens of er een huurachterstand is geweest en zo ja, hoe groot die huurachterstand is geweest.
Het hof stelt voorop dat uit het door [geïntimeerde] in eerste aanleg ten behoeve van de comparitie van partijen ingezonden overzicht van bankbijschrijvingen blijkt dat de huur over de maand november 2014 betaald is op 9 januari 2015 en de huur over de maand december 2014 betaald is op 15 januari 2015. Van andere te late betalingen uit 2014 is niet gebleken. Dit brengt mee dat er in de eerste dagen van januari 2015 sprake was van een huurachterstand van drie maanden. Op dat moment was immers de huur over de maanden november en december 2014 en januari 2015 verschuldigd maar nog niet betaald.
3.9.2.
Dat de huurachterstand drie maanden heeft bedragen is echter slechts twee weken het geval geweest. Door de huurbetalingen van 9 januari en 15 januari 2015, bedroeg de huurachterstand in de tweede helft van 2015 nog slechts één maand.
3.9.3.
Op 1 februari 2015 liep dat weer op tot twee maanden omdat toen de huur over de maand februari 2015 verschuldigd werd. Medio februari voldeed [appellant] weer een huurbetaling, waardoor de achterstand weer terugliep naar één maand. Over de rest van 2015 de eerste helft van 2016 zijn de betalingen enigszins onregelmatig geweest. Volgens het zojuist genoemde overzicht heeft [geïntimeerde] , buiten de twee genoemde betalingen in januari 2015, tot en met 17 mei 2016 van [appellant] nog 15 betalingen van € 500,- , 2 betalingen van € 100,- en 7 betalingen van € 50,- ontvangen, ofwel een totaalbedrag van € 8.050,-. Dit komt overeen met het bankoverzicht dat [appellant] bij de memorie van grieven heeft overgelegd. [appellant] moest in deze periode van 17 maanden echter (17 maal € 500,- is) € 8.500,- voldoen, zodat hij op 17 mei 2016 een huurachterstand had van (€ 8.500,- minus € 8.050,- is) € 450,-., ofwel minder dan één maand.
3.9.4.
Uit de door [appellant] bij de memorie van grieven overgelegde producties blijkt dat [appellant] in de periode van juni tot en met september 2016 aan [geïntimeerde] drie betalingen van € 500,-- heeft gedaan (waarvan één door een contante storting), en betalingen van € 450,--, € 750,-- en € 800,--. In totaal heeft [appellant] over deze periode dus € 3.500,-- betaald, terwijl hij over deze periode van vier maanden slechts € 2.000,-- verschuldigd was. Aangezien de huurachterstand aan het begin van deze periode € 450,-- bedroeg, is eind september 2016 een overstand ontstaan van € 1.050,--. Op 1 oktober 2016 werd [appellant] voor de maand oktober 2016 weer € 500,-- verschuldigd en bedroeg de overstand (het door hem te veel betaalde) nog € 550,--.
3.9.5.
Over nieuwe tekortkomingen in de laatste maanden van 2016 heeft [geïntimeerde] niets gesteld in de door hem op 13 december 2016 genomen memorie van antwoord. Voor het hof dient dus tot uitgangspunt dat [appellant] de huurachterstand die er is geweest, geleidelijk heeft ingelopen zodat van een huurachterstand geen sprake meer is.
3.10.1.
Dat in het verleden van een huurachterstand sprake is geweest, vormt een tekortkoming van [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst die niet meer ongedaan te maken is. [geïntimeerde] heeft dus in beginsel de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of dat het geval is, dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst ter zake woonruimte te ontbinden, moet de rechter het gewicht van de tekortkoming afzetten tegen het woonbelang van de huurder.
3.10.2.
Het hof acht in het onderhavige geval van belang dat volgens de stellingen van [appellant] , die in zoverre niet gemotiveerd zijn betwist door [geïntimeerde] , de huurachterstand is ontstaan vanwege het enige tijd uitblijven van de UWV-uitkering van [appellant] na het einde van zijn arbeidsovereenkomst bij [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft niet betwist dat het tijdelijk bestaan van de huurachterstand dus geen verband heeft gehouden met betalingsonwil van [appellant] , maar met tijdelijke betalingsonmacht. Aangezien van eerdere betalingsachterstanden geen sprake is geweest en de onderhavige huurachterstand haar oorsprong vind in tijdelijke problemen met de uitkering van [appellant] en in de loop van de procedure geheel is weggewerkt, terwijl van nieuwe huurachterstanden niet is gebleken, is het hof van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst in het onderhavige geval, mede gelet op het woonbelang van [appellant] , niet gerechtvaardigd is.
3.11.1.
De grieven van [appellant] hebben dus doel getroffen. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen voor zover bij dat vonnis de huurovereenkomst is ontbonden, [appellant] is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, en [appellant] is veroordeeld tot betaling van achterstallige huur. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, de betreffende vorderingen afwijzen.
3.11.2.
Het hof zal het bestreden vonnis ook vernietigen, voor zover bij dat vonnis de proceskosten van het geding in eerste aanleg tussen de partijen zijn gecompenseerd, aldus dat elke partij de eigen kosten diende te dragen. Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in eerste aanleg veroordelen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het standpunt van [geïntimeerde] dat de huur niet € 500,-- maar € 600,-- per maand bedroeg, is verworpen en dat ook overigens de vorderingen van Sayghili zijn afgewezen.
3.11.3.
Het hoger beroep heeft doel getroffen. Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellant] op € 150,- aan salaris gemachtigde in eerste aanleg en op € 94,08 aan dagvaardingskosten, op € 314,- aan griffierecht en op € 894,- aan salaris advocaat voor het hoger beroep;
verklaart het arrest voor wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, A.J. Henzen en J.R. Sijmonsma en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 oktober 2017.
griffier rolraadsheer