ECLI:NL:GHSHE:2017:3846

• Datum uitspraak: 5 september 2017
• Publicatiedatum: 7 september 2017
• Zaaknummer: 200.214.014_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; J.R. Sijmonsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van huurwoning in kort geding na beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 5 september 2017 uitspraak gedaan in een hoger beroep tegen een vonnis in kort geding van de kantonrechter. De zaak betreft een vordering tot ontruiming van een huurwoning door de verhuurder, Stichting [Stichting], nadat de huurovereenkomst met de huurders, [appellant] en [appellante], was beëindigd. De verhuurder vorderde ontruiming omdat de huurders zonder recht of titel in de woning verbleven. De huurders voerden aan dat zij de woning hadden gekocht, maar het hof oordeelde dat zij dit onvoldoende aannemelijk hadden gemaakt. De vordering tot ontruiming werd toegewezen, terwijl de vordering tot betaling van achterstallige huur werd afgewezen, omdat deze een nader onderzoek vereiste dat niet in kort geding kon plaatsvinden. Het hof bevestigde de beslissing van de kantonrechter dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, en dat de huurders dus onterecht in de woning verbleven. De proceskosten werden gecompenseerd, waarbij iedere partij de eigen kosten droeg.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.214.014/01

arrest van 5 september 2017

in de zaak van

1. [appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant] en [appellante] ,

advocaat: mr. J.K.T. Schoffelen te Roermond,

tegen

Stichting [Stichting] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas te 's-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 7 april 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van 10 maart 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s‑Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] en [appellante] als gedaagden en [geïntimeerde] als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5665545 CV-EXPL 17-540)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep met grieven en vijf producties (nr. 1 tot en met 5);
• de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;
• de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met twee producties (nr. 6 en nr. 7).

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg, voor zover aan het hof overgelegd.

Volgens rov. 1.1 van het vonnis blijkt het verloop van de procedure in eerste aanleg onder meer uit: “de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 24 februari 2017, die mede inhouden de pleitnotitie van de gemachtigde van [appellant] c.s. met producties.” [appellant] en [appellante] hebben de betreffende aantekeningen van de griffier en de genoemde pleitnotitie echter niet als onderdeel van het dossier van het geding in eerste aanleg aan het hof overgelegd. Ook in het door [geïntimeerde] overgelegde procesdossier heeft het hof de genoemde aantekeningen en pleitnotitie niet aangetroffen. Het hof heeft dus geen acht kunnen slaan op die stukken. Het hof gaat er overigens voorshands vanuit dat de aantekeningen van de griffier niet aan partijen ter beschikking zijn gesteld.

3. De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

 [geïntimeerde] is in 2010 eigenaresse geworden van een woonhuis met bijgebouwen, ondergrond en erf gelegen aan de [adres] te [plaats] , gemeente [gemeente] , alsmede van diverse daarbij behorende bijgebouwen inclusief ondergrond en bijbehorende landbouwgrond.

 [geïntimeerde] heeft in 2010 onderhandeld met [appellant] en [appellante] over een mogelijke verkoop van een deel van deze onroerende zaak, te weten kort gezegd de woning met bijgebouwen en erf, aan [appellant] en [appellante] . Deze onderhandelingen hebben destijds niet tot een koopovereenkomst geleid. [appellant] heeft de heer [medewerker 1 van geïntimeerde] van [geïntimeerde] dienaangaande het volgende meegedeeld bij e-mail van 4 januari 2011:

“Afgesproken is dat we begin januari nog even contact hebben om een en ander nog goed te overdenken. Helaas zien we er toch vanaf, omdat we nu niet kunnen garanderen dat we de woning over 2 jaar ook werkelijk kunnen kopen en het zeer moeilijk is in deze tijden om ‘zover’ in de toekomst te kijken. Wij vinden het risico te groot om ons daar nu al op vast te leggen en de kosten van erfpacht echt te hoog.

Hartelijk dank voor alle moeite en tijd en veel succes verder!”

 Bij huurovereenkomst van 4 maart 2011 heeft [geïntimeerde] de woning inclusief erf, tuin en gedeelte van de schuur met ingang van 1 juni 2011 voor onbepaalde tijd aan [appellant] en [appellante] verhuurd voor een (overeenkomstig artikel 12 van de huurovereenkomst jaarlijks te indexeren) huurprijs van € 1.000,00 per maand.

Artikel 11 van de huurovereenkomst luidt:

"Bij voorgenomen verkoop middels uitgifte in erfpacht/opstalrecht hebben de heer [appellant] en mevrouw [appellante] het recht van eerste koop. Uitgangspunten hiervoor zijn de waarde in het economisch verkeer op dat moment, de aankooptaxatie van 15 december 2009 en erfpacht/opstal uitgiftevoorwaarden zoals die in oktober 2010 per mail aan huurder is voorgelegd."

 Uit de bestuurlijke rapportage d.d. 4 juli 2016 van de Nationale politie, regionale eenheid Oost Brabant, blijkt dat de politie op [datum] 2016 het gehuurde heeft betreden, omdat er een vermoeden was dat zich op dat perceel een van diefstal afkomstige shovel bevond. Deze shovel, en daarnaast meerdere van diefstal afkomstige goederen, zijn op het perceel aangetroffen. Bij nader onderzoek heeft de politie in een loods op het perceel tevens een ruime handelshoeveelheid hennep (459,68 gram) en meerdere wapens en verschillende soorten munitie in de zin van de Wet wapens en munitie gevonden. De wapens bevonden zich in de woning en de loodsen.

 Bij brief van 6 juli 2016 heeft de burgemeester van [gemeente] aan [appellant] en [appellante] voornoemde bestuurlijke rapportage toegezonden en hen meegedeeld dat hij voornemens is een last onder bestuursdwang op te leggen op basis van artikel 13b Opiumwet.

 Nadat [appellant] en [appellante] hun zienswijzen hadden kenbaar gemaakt (mondeling op 7 juli 2016 en per e-mailbericht op 8 en 12 juli 2016), heeft de burgemeester op 18 augustus 2016 besloten om op grond van artikel 13b Opiumwet de sluiting van de woning en de bij [appellant] en [appellante] in gebruik zijnde opstallen aan de [adres] te [plaats] te gelasten met ingang van 16 september 2016 voor de duur van 3 maanden.

 [geïntimeerde] heeft door middel van een aangetekende brief d.d. 23 augustus 2016 de huurovereenkomst met [appellant] en [appellante] per 16 september 2016 ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.

 [appellant] en [appellante] hebben bij brief van 8 september 2016 bezwaar gemaakt tegen het besluit tot sluiting van de woning.

 [appellant] en [appellante] hebben bij aangetekende brief van 9 september 2016 aan [geïntimeerde] laten weten niet akkoord te gaan met de ontbinding van de huurovereenkomst.

 De voorzieningenrechter van deze rechtbank (hof: van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch) heeft het verzoek om een voorlopige voorziening van [appellant] en [appellante] bij uitspraak van 13 oktober 2016 afgewezen. De aanvangsdatum van de sluiting – 16 september 2016 - is opgeschort tot na deze uitspraak. [geïntimeerde] heeft in haar brief d.d. 13 september 2016 aan [appellant] en [appellante] laten weten dat zij als datum voor de ontbinding dezelfde datum hanteert als de gemeente [gemeente] voor de sluiting van de woning.

 Bij brief van 22 oktober 2016 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“In het huurcontract van 4 maart 2011 is opgenomen dat ik het recht van eerste koop heb op het gehuurde pand.

In de afgelopen jaren heb ik meerdere malen contact gehad met de heer [medewerker 1 van geïntimeerde] en de heer [medewerker 2 van geïntimeerde] , beiden werkzaam bij uw stichting [geïntimeerde] . In deze gesprekken is besproken dat ik het moment van aankoop kon bepalen en het liefst zo snel als mogelijk. Hiermee is de door u voorgenomen verkoop bevestigd.

Hierbij roep ik het recht van eerste koop per vandaag in volgens de uitgangspunten zoals opgenomen in het bovengenoemde huurcontract. Ik koop hierbij het voornoemde pand.

Graag maak ik met u een afspraak om verdere details te bespreken.”

 Hierna heeft verdere correspondentie tussen partijen plaatsgevonden. Per brief van 23 december 2016 heeft de advocaat van [geïntimeerde] [appellant] en [appellante] onder meer gesommeerd om het gehuurde binnen twee weken na het eindigen van de sluitingsperiode te ontruimen.

 Nadat de sluiting van het gehuurde op 26 januari 2017 was geëindigd, heeft de gemeente de sleutels aan [appellant] en [appellante] ter beschikking gesteld.

 Het bezwaar van [appellant] en [appellante] tegen het besluit tot sluiting is op 9 februari 2017 door de burgemeester ongegrond verklaard.

3.3.1.

In de onderhavige kortgedingprocedure vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg bij wege van onmiddellijke voorziening in de zin van artikel 254 Rv, samengevat:

 A. hoofdelijke veroordeling van [appellant] en [appellante] tot ontruiming van de woning met al hetgeen daarbij hoort;

 B. hoofdelijke veroordeling van [appellant] en [appellante] tot betaling van € 19.073,00, vermeerderd met € 1.000,-- per maand over de periode vanaf 1 maart 2017 tot de maand waarin [appellant] en [appellante] het gehuurde zullen hebben ontruimd;

met hoofdelijke veroordeling van [appellant] en [appellante] in de proceskosten, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.

3.3.2.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. [appellant] en [appellante] verblijven dus zonder recht of titel in het gehuurde en moeten het gehuurde daarom verlaten. Daar komt bij dat [appellant] en [appellante] in meerdere opzichten ernstig tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Als op grond van die tekortkomingen in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zou worden gevorderd, zou die vordering worden toegewezen. Voorts moeten [appellant] en [appellante] de achterstallige huur voldoen en een vergoeding, gelijk aan de huur, aan [geïntimeerde] betalen voor de periode tussen de ingang van de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming.

3.3.3.

[appellant] en [appellante] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.4.

In het bestreden vonnis in kort geding van 10 maart 2017 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

 [geïntimeerde] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat niet van haar kan worden gevergd dat zij haar geldvordering in een bodemprocedure aanhangig maakt. Bovendien is in verband met de tegen de geldvordering gevoerde verweren nader onderzoek nodig waarvoor in kort geding geen plaats is. De geldvordering moet daarom worden afgewezen (rov. 4.1).

 [geïntimeerde] heeft voldoende spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming om een behandeling van die vordering in kort geding te rechtvaardigen (rov. 4.2).

 Bij de beoordeling strekt tot uitgangspunt dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, zodat [appellant] en [appellante] zonder recht of titel in de woning verblijven, hetgeen in beginsel de toewijzing van de vordering tot ontruiming rechtvaardigt (rov. 4.4).

 Het verweer van [appellant] en [appellante] dat zij met [geïntimeerde] een koopovereenkomst hebben gesloten op grond waarvan zij recht hebben op levering van de woning, zodat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen, treft geen doel (rov. 4.5).

 De kans dat de vordering tot ontruiming in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen is zodanig groot dat toewijzing van die vordering in dit kort geding gerechtvaardigd is.

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter:

 [appellant] en [appellante] hoofdelijk veroordeeld om de woning met al hetgeen daarbij hoort binnen één maand na betekening van het vonnis te ontruimen;

 de proceskosten tussen de partijen gecompenseerd, zo dat iedere partij de eigen kosten draagt;

 het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.4.1.

[appellant] en [appellante] hebben in principaal hoger beroep drie grieven aangevoerd. Op grond van deze grieven hebben zij geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis voor zover bij dat vonnis de vordering tot ontruiming is toegewezen, en tot het alsnog afwijzen van die vordering met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.4.2.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep haar hiervoor in rechtsoverweging 3.3.1 sub B weergegeven geldvordering gewijzigd. Zij vordert nu

veroordeling van [appellant] en [appellante] tot betaling van € 22.686,--, vermeerderd met € 1.158, per maand over de periode vanaf 1 juni 2017 tot de maand waarin [appellant] en [appellante] het voorheen gehuurde zullen hebben ontruimd. Het hof acht deze eiswijziging, die tijdig heeft plaatsgevonden, toelaatbaar. Hoewel [geïntimeerde] de eiswijziging niet in de kop van haar memorie heeft aangekondigd, blijkt uit de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep dat de eiswijziging voldoende kenbaar is geweest voor [appellant] en [appellante] .

3.4.3.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep een grief aangevoerd. [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis voor zover daarbij haar geldvordering is afgewezen en tot het, in zoverre opnieuw rechtdoende, toewijzen van haar gewijzigde geldvordering met veroordeling van [appellant] en [appellante] in de proceskosten, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.

Met betrekking tot grief 1 in principaal hoger beroep: koopovereenkomst tot stand gekomen?

3.5.1.

Door middel van grief 1 in principaal hoger beroep betogen [appellant] en [appellante] dat in maart 2016 een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen hen en de heer [medewerker 1 van geïntimeerde] , handelend namens [geïntimeerde] . Volgens [appellant] en [appellante] houdt deze koopovereenkomst in dat zij het woonhuis met de volledige loods van [geïntimeerde] kopen en de ondergrond, tuin en twee weilanden pachten, voor een koopprijs van € 420.000,-- kosten koper en een erfpachtcanon van € 5.000,-- per jaar. Volgens [appellant] en [appellante] brengt dat mee dat de onroerende zaak aan hen geleverd moet worden en dat [geïntimeerde] dus geen spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vordering tot ontruiming van de aanvankelijk door [appellant] en [appellante] gehuurde en inmiddels door [appellant] en [appellante] gekochte onroerende zaak.

3.5.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat [appellant] en [appellante] in hoger beroep niet het oordeel van de kantonrechter hebben bestreden dat de huurovereenkomst door [geïntimeerde] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden. Ook voor het hof strekt dus tot uitgangspunt dat de huurovereenkomst inmiddels beëindigd is. Dat rechtvaardigt op zichzelf in beginsel de gevolgtrekking dat [appellant] en [appellante] sinds de ingang van de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst zonder recht of titel in de woning verblijven. Als van verdere omstandigheden geen sprake zou zijn, zou dit toewijzing van de vordering tot ontruiming in kort geding rechtvaardigen.

3.5.3.

[appellant] en [appellante] baseren hun weigering om het gehuurde na de ontbinding van de huurovereenkomst te ontruimen op hun stelling dat in maart 2016 een koopovereenkomst tot stand gekomen is tussen hen en [geïntimeerde] . Omdat [appellant] en [appellante] zich beroepen op de rechtsgevolgen van die stelling, dragen zij de bewijslast van die stelling. Binnen het kader van het onderhavige kort geding, waarin in beginsel geen gelegenheid bestaat voor bewijslevering door getuigenverhoren, rust op hen de plicht hun stelling met betrekking tot de beweerdelijke koopovereenkomst voldoende aannemelijk te maken.

3.5.4.

Een koopovereenkomst is een tweezijdige rechtshandeling, die tot stand komt door aanbod en aanvaarding. Daarvoor is derhalve de medewerking van de koper en de verkoper noodzakelijk. [appellant] en [appellante] hebben zich er in de toelichting op hun grief niet op beroepen dat zij in artikel 11 van de huurovereenkomst een koopoptie hadden verkregen op grond waarvan zij, door uitoefening van een wilsrecht, eenzijdig een koopovereenkomst tot stand konden laten komen. Een dergelijke koopoptie valt in artikel 11 van de huurovereenkomst ook niet te lezen.

3.5.5.

[appellant] en [appellante] hebben voorts niet betwist dat uitsluitend directeur [directeur] en het hoofdbestuur van [geïntimeerde] bevoegd waren om een koopovereenkomst zoals de nu gestelde koopovereenkomst te sluiten. Er is niet gesteld of gebleken dat [directeur] of het hoofdbestuur hun instemming aan de gestelde koopovereenkomst hebben gegeven.

3.5.6.

Het betoog van [appellant] en [appellante] komt er dus op neer dat zij met [medewerker 1 van geïntimeerde] , optredend namens [geïntimeerde] , de door hen gestelde koopovereenkomst hebben gesloten en dat zij hebben aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten aannemen dat [medewerker 1 van geïntimeerde] over een toereikende volmacht beschikte om die overeenkomst namens [geïntimeerde] te sluiten (artikel 3:61 lid 2 BW).

3.5.7.

Door [geïntimeerde] is allereerst gemotiveerd betwist dat [appellant] en [appellante] met [medewerker 1 van geïntimeerde] overeenstemming hebben bereikt over een door hen met [geïntimeerde] te sluiten koopovereenkomst. Het hof is van oordeel dat [appellant] en [appellante] hun desbetreffende stelling niet aannemelijk hebben gemaakt. Indien [appellant] en [appellante] daadwerkelijk in maart 2016 overeenstemming zouden hebben bereikt met [geïntimeerde] , vertegenwoordigd door [medewerker 1 van geïntimeerde] , over de omvang van de te kopen en te pachten onroerende zaken en over de koopprijs en pachtprijs, zou het zeer voor de hand hebben gelegen dat deze afspraken op enigerlei wijze zouden zijn vastgelegd, bijvoorbeeld in een schriftelijke overeenkomst, in een briefwisseling of in een e‑mailwisseling. Omtrent een dergelijke vastlegging is echter in het geheel niets gesteld of gebreken. Voor het ontbreken van die vastlegging hebben [appellant] en [appellante] geen aannemelijke verklaring gegeven (anders dan de voor de hand liggende verklaring dat geen overeenstemming over een te sluiten koopovereenkomst is bereikt).

3.5.8.

Daar komt nog bij dat [appellant] in zijn brief van 22 oktober 2016 kennelijk op basis van artikel 11 van de huurovereenkomst – kort gezegd – een koopoptie inroept overeenkomstig de uitgangspunten uit het huurcontract (hof: “de waarde in het economisch verkeer op dat moment, de aankooptaxatie van 15 december 2009 en erfpacht/opstal uitgiftevoorwaarden zoals die in oktober 2010 per mail aan huurder is voorgelegd”). [appellant] deelt in de brief voorts aan de heer [directeur] van [geïntimeerde] mee dat hij een afspraak wil maken om de verdere details te bespreken. De tekst van deze in oktober 2016 door [appellant] verzonden brief is zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, niet te verenigen met het nu door [appellant] en [appellante] ingenomen standpunt dat in maart 2016 al een koopovereenkomst tot stand gekomen is tussen hen en [geïntimeerde] .

3.5.9.

Het hof acht het om bovenstaande redenen onaannemelijk dat de gestelde koopovereenkomst tot stand gekomen is. Dat brengt mee dat de belangen van [geïntimeerde] om weer over haar eigendom te kunnen beschikken nu de huurovereenkomst geëindigd is, in het onderhavige kortgeding zwaarder moeten wegen dan de belangen van [appellant] en [appellante] bij een verder uitstel van ontruiming van de onroerende zaak. [geïntimeerde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij er een spoedeisend belang bij heeft om de onroerende zaak aan een andere gebruiker (huurder of koper) ter beschikking te stellen.

3.5.10.

[appellant] en [appellante] hebben nog wel bewijs van hun stellingen door getuigenverhoren aangeboden maar daarvoor biedt de onderhavige kortgedingprocedure geen ruimte.

3.5.11.

Reeds om deze reden kan grief 1 geen doel treffen. De vraag of een eventueel onbevoegd handelen van [medewerker 1 van geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden aan [geïntimeerde] moet worden toegerekend, kan dus in het midden blijven.

Met betrekking tot grief 3 in principaal hoger beroep: afgebroken onderhandelingen

3.6.1.

Door middel van grief 3 betogen [appellant] en [appellante] dat, voor zover een koopovereenkomst tussen hen en [geïntimeerde] niet tot stand gekomen is, de onderhandelingen over een te sluiten koopovereenkomst zodanig ver gevorderd waren dat het [geïntimeerde] niet meer vrij stond om die onderhandelingen af te breken. Volgens [appellant] en [appellante] hebben zij er recht op dat [geïntimeerde] de onderhandelingen over een te sluiten koopovereenkomst met hen voortzet, en heeft [geïntimeerde] ook om die reden geen spoedeisend belang bij een veroordeling van [appellant] en [appellante] tot ontruiming van het gehuurde.

3.6.2.

Het hof verwerpt deze grief. [appellant] en [appellante] hebben in de toelichting op de grief onvoldoende duidelijk gemaakt dat de onderhandelingen over een te sluiten koopovereenkomst al in een zodanig stadium verkeerden dat het [geïntimeerde] niet meer vrij stond om de onderhandelingen af te breken.

3.6.3.

Daar komt bij dat [geïntimeerde] reeds in eerste aanleg heeft gesteld dat zij het genot van de onroerende zaak – gelegen in de directe nabijheid van een door haar beheerd natuurgebied – niet wenst te verstrekken aan een partij die tijdens het bestaan van de huurovereenkomst vuurwapens, verdovende middelen en gestolen zaken aanwezig had. Voor zover al sprake is geweest van vergaande onderhandelingen (wat geenszins vaststaat), stond het [geïntimeerde] vrij om die onderhandelingen af te breken nadat bleek van de aanwezigheid van de vuurwapens, verdovende middelen en gestolen zaken op het perceel.

3.6.4.

De stellingen van [appellant] en [appellante] over door hen aan de onroerende zaak gedane investeringen, welke stellingen overigens door [geïntimeerde] zijn betwist en niet vaststaan, voeren niet tot een ander oordeel. Dat [appellant] en [appellante] niet langer van de gestelde investeringen kunnen profiteren omdat de huurovereenkomst is beëindigd en een koopovereenkomst niet tot stand gekomen is, moet in de gegeven omstandigheden voor hun eigen risico blijven.

3.6.5.

Om bovenstaande redenen kan grief 3 in principaal hoger beroep geen doel treffen.

Met betrekking tot grief 2 in principaal hoger beroep: geen zelfstandige betekenis.

3.7.

Grief 2 in principaal hoger beroep heeft naast de grieven 1 en 3 geen zelfstandige betekenis. Hetgeen [appellant] en [appellante] in de toelichting op grief 2 hebben aangevoerd, kan niet leiden tot vernietiging van de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Om die reden verwerpt het hof grief 2 in principaal hoger beroep.

Met betrekking tot de grief in incidenteel hoger beroep: de geldvordering

3.8.1.

[geïntimeerde] is met haar grief in incidenteel hoger beroep opgekomen tegen de afwijzing van haar vordering tot veroordeling van [appellant] en [appellante] tot betaling van achterstallige huur en tot betaling van een gebruiksvergoeding over de periode van de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van het gehuurde.

3.8.2.

Deze vordering van [geïntimeerde] strekt tot veroordeling van [appellant] en [appellante] tot betaling van een geldsom. In kort geding is een dergelijke vordering slechts toewijsbaar als het bestaan en de omvang van de vordering in voldoende mate aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.

3.8.3.

Dat op [appellant] en [appellante] de verbintenis rust om over de periode tot en met de ontbinding van de huurovereenkomst de geldende huurtermijnen te betalen en vervolgens over de periode tot aan de ontruiming een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur, staat vast. De hoogte van de huurachterstand is tussen partijen echter nog in geschil. Het hof begrijpt uit paragraaf 5.3 van de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, dat [appellant] en [appellante] reeds in het geding in eerste aanleg hebben gesteld dat de huurachterstand over de periode tot en met januari 2017 € 9.910,-- bedroeg, hetgeen aanzienlijk minder is dan de door [geïntimeerde] gestelde huurachterstand.

3.8.4.

Daar komt bij dat [appellant] en [appellante] zich klaarblijkelijk beroepen op opschorting van hun betalingsverplichting, omdat zij die willen verrekenen met tegenvorderingen op [geïntimeerde] ter zake kosten die zij stellen te hebben gemaakt in verband met achterstallig verhuurdersonderhoud en ter zake een aantal waardeverhogende toevoegingen die zij stellen in overleg met [geïntimeerde] aan het gehuurde te hebben aangebracht.

3.8.5.

[geïntimeerde] heeft daartegen aangevoerd dat in artikel 6 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen het recht op verrekening voor [appellant] en [appellante] is uitgesloten. Een contractueel verrekeningsverbod staat echter in beginsel niet in de weg aan opschorting van de nakoming van een betalingsverplichting, ter verkrijging van schadevergoeding. Het verrekeningsverbod brengt in dit verband immers slechts mee dat – indien een schadevergoedingsverplichting van [geïntimeerde] komt vast te staan – [appellant] en [appellante] zich niet geheel of ten dele van hun betalingsverplichting kunnen kwijten door het uitbrengen van een verrekeningsverklaring. Dit staat echter los van hun bevoegdheid tot opschorting, die immers ertoe strekt pressie uit te oefenen opdat de hen toekomende schadevergoeding wordt voldaan. Die opschortingsbevoegdheid wordt dan ook niet beïnvloed door het verrekeningsverbod (zie in dezelfde zin HR 31 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:3072).

3.8.6.

Uit het voorgaande volgt dat niet zonder meer kan worden aangenomen dat de vordering van [geïntimeerde] in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Afhankelijk van de mate waarin [appellant] en [appellante] de door hen gestelde tegenvordering onderbouwen en daarvan bewijs aanbieden, zal eventueel nader onderzoek moeten plaatsvinden. Daarvoor leent de onderhavige kortgedingprocedure zich niet.

3.8.7.

Daar komt bij dat [geïntimeerde] in onvoldoende mate heeft duidelijk gemaakt, dat zij een zodanig spoedeisend belang heeft bij betaling van de huurachterstand en gebruiksvergoeding, dat dit toewijzing daarvan bij wege van onmiddellijke voorziening ondanks de door [appellant] en [appellante] gevoerde verweren in dit kortgeding rechtvaardigt.

3.8.8.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof de grief in incidenteel hoger beroep.

Conclusie en afdoening

3.9.1.

Omdat de grieven in principaal hoger beroep geen doel hebben getroffen, zal het hof het vonnis bekrachtigen voor zover in principaal hoger beroep aangevochten. Het hof zal [appellant] en [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het principaal hoger beroep, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente en uitvoerbaar bij voorraad zoals door [geïntimeerde] gevorderd.

3.9.2.

Omdat de grieven in incidenteel hoger beroep geen doel hebben getroffen, zal het hof het vonnis bekrachtigen voor zover in incidenteel hoger beroep aangevochten. Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s‑Hertogenbosch, onder zaaknummer 5665545 CV-EXPL 17-540 tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 10 maart 2017, voor zover in principaal hoger beroep en in incidenteel hoger beroep aangevochten;

veroordeelt [appellant] en [appellante] in de proceskosten van het principaal beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 716,-- aan griffierecht en op € 894,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling in principaal hoger beroep uitvoerbaar bij voorraad;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellant] en [appellante] op € 579,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.R. Sijmonsma en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 september 2017.

griffier rolraadsheer