Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.197.190/01
arrest van 11 juli 2017
in de zaak van
Woningstichting Heemwonen,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Best,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. B.J.J. Schins te Heerlen,
op het bij exploot van dagvaarding van 4 augustus 2016 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen vonnis van 22 juni 2016 tussen appellant - Heemwonen - als eiseres en geïntimeerde – [geïntimeerde] - als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 4725695 CV EXPL 16-250)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 4 augustus 2016 met grieven en producties;
- de conclusie van eis van Heemwonen op 23 augustus 2016;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 4 oktober 2016.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de appeldagvaarding.
4.De beoordeling
4.1
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
[geïntimeerde] huurt sinds 16 juli 1980 van (de rechtsvoorgangster van) Heemwonen de woning aan de [adres] te [woonplaats] .
Uit een proces-verbaal van bevindingen, opgemaakt op 9 december 2015, blijkt dat de politie naar aanleiding van een anonieme melding op dit adres is geweest. In dit proces-verbaal is verder het volgende vermeld:
“
Aantreffen hennepplanten
Aantreffen hennepplanten
Op 20 september 2015 werd in de achtertuin van perceel [adres] te [woonplaats] een vijftal hennepplanten aangetroffen en inbeslaggenomen.
Strafrechtelijke afhandeling
In overleg met de Officier van Justitie werd besloten geen proces-verbaal op te maken tegen de bewoner van het pand [adres] te [woonplaats] .”
[geïntimeerde] is hiervoor niet strafrechtelijk vervolgd.
Bij brief van 23 oktober 2015 heeft Heemwonen [geïntimeerde] aangeschreven over het aantreffen van de hennepplanten op 20 september 2015 en hem in de gelegenheid gesteld om, ter voorkoming van een gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en gedwongen ontruiming van de woning, de huurovereenkomst zelf te beëindigen.
[geïntimeerde] heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.
4.2
Bij dagvaarding van 30 december 2015 heeft Heemwonen de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt Heemwonen dat [geïntimeerde] met het kweken van hennepplanten in het gehuurde tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft daarmee gehandeld in strijd met artikel 7:213 BW (goed huurderschap) en artikel 7:214 BW (overeengekomen gebruik), aldus Heemwonen. Op grond daarvan vordert Heemwonen, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning en tot betaling van een bedrag gelijk aan de huur vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming, met rente en kosten.
[geïntimeerde] heeft deze vorderingen gemotiveerd betwist.
4.3
De kantonrechter heeft een comparitie van partijen bepaald die op 17 mei 2016 heeft plaatsgevonden.
Bij vonnis van 22 juni 2016 heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de op hem als huurder rustende verplichtingen en de vorderingen van Heemwonen daarom afgewezen. Heemwonen is veroordeeld in de proceskosten met nakosten.
4.4
Met zijn eerste grief maakt Heemwonen bezwaar tegen het feit dat de kantonrechter in het vonnis bij de vaststelling van de feiten (r.o. 2.2) vermeldt dat hennepplanten zijn aangetroffen terwijl het volgens Heemwonen om manshoge hennep
bomengaat. Deze grief wordt verworpen aangezien het proces-verbaal van de politie, hiervoor in 4.1 onder b) weergegeven, melding maakt van hennep
plantenen niet van hennepbomen, terwijl ook Heemwonen in haar brief van 23 oktober 2015, hiervoor in 4.1 onder d) vermeld, [geïntimeerde] aanspreekt op het aantreffen van ‘5 hennepplanten’. De door Heemwonen overgelegde foto’s van de situatie ter plaatse geven het hof geen aanleiding van een andere omschrijving uit te gaan dan die van de politie. In ieder geval blijkt uit de foto’s niet dat sprake was van iets anders dan potplanten, zoals [geïntimeerde] steeds heeft aangevoerd. Heemwonen heeft hier geen concrete feitelijke gegevens tegenover gesteld.
bomengaat. Deze grief wordt verworpen aangezien het proces-verbaal van de politie, hiervoor in 4.1 onder b) weergegeven, melding maakt van hennep
plantenen niet van hennepbomen, terwijl ook Heemwonen in haar brief van 23 oktober 2015, hiervoor in 4.1 onder d) vermeld, [geïntimeerde] aanspreekt op het aantreffen van ‘5 hennepplanten’. De door Heemwonen overgelegde foto’s van de situatie ter plaatse geven het hof geen aanleiding van een andere omschrijving uit te gaan dan die van de politie. In ieder geval blijkt uit de foto’s niet dat sprake was van iets anders dan potplanten, zoals [geïntimeerde] steeds heeft aangevoerd. Heemwonen heeft hier geen concrete feitelijke gegevens tegenover gesteld.
4.5
De overige vijf grieven van Heemwonen betreffen achtereenvolgens de onderdelen van de motivering van de kantonrechter voor de afwijzing van de vordering van Heemwonen (r.o. 4.3 tot en met 4.7). Heemwonen heeft deze grieven voorzien van een gezamenlijke toelichting. Zij lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
4.6
Partijen hebben zowel in eerste aanleg als nu in hoger beroep gewag gemaakt van een aantal uitspraken over de gevolgen van hennepkweek voor huurovereenkomsten en daarbij met name verwezen naar uitspraken van dit hof over dat onderwerp. Beide partijen zien daarin overeenkomsten met de onderhavige zaak en argumenten voor de wijze waarop hierin zou moeten worden beslist. Het hof stelt vast dat in de zaken waarnaar wordt verwezen enerzijds sprake is van overeenkomsten en anderzijds van verschillen. Zoals zo vaak, is geen enkele zaak in alle opzichten vergelijkbaar. Een analyse van alle verschillen en overeenkomsten tussen de aangehaalde uitspraken, en eventuele andere zaken die partijen niet vermelden, acht het hof niet de aangewezen weg. Het hof zal de zaak die hier aan de orde is op eigen merites beoordelen. Daarbij wordt overigens geen afwijking beoogd van wat dit hof in eerdere uitspraken over dit onderwerp heeft geoordeeld, alleen een toespitsing op het thans voorgelegde geval.
4.7
Het hof stelt het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.
4.8
In dit geval bevat de huurovereenkomst die tussen partijen is gesloten geen bepalingen, in de overeenkomst zelf of in algemene voorwaarden, die betrekking op hennepkweek. Aan Heemwonen kan worden toegegeven dat inmiddels algemeen bekend verondersteld mag worden dat woningcorporaties als zijzelf op dit gebied een strikt beleid voeren. Dat wil echter nog niet zeggen dat daarmee de huurovereenkomst geacht kan worden een verbodsbepaling voor alle hennepkweek te bevatten waarop Heemwonen zich tegenover [geïntimeerde] zou kunnen beroepen.
4.9
Dat wil niet zeggen dat er voor de vordering van Heemwonen geen grondslag is aan te wijzen. Een huurder is immers niet alleen gehouden het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken (artikel 7:214 BW), hij zal zich ook ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder dienen te gedragen (artikel 7:213 BW). Indien een huurder (een deel van) de woning gebruikt voor hennepkweek anders dan enkele planten voor eigen gebruik, moet worden aangenomen dat de huurder niet aan bovengenoemde verplichtingen heeft voldaan. Er is in dat geval sprake van een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit uitgangspunt geldt in beginsel niet alleen voor hennepkweek binnen de woning maar ook voor hennepkweek in of op een ander deel van het gehuurde, zoals een berging of een tuin. De precieze plaats van de planten kan intussen wel een rol spelen bij de beoordeling van de omstandigheden in het concrete geval. Dit komt hierna aan de orde.
4.1
Tegen hennepkweek in huurwoningen kan op verschillende manieren worden opgetreden: bestuursrechtelijk, strafrechtelijk en civielrechtelijk. De doelstelling van het optreden en de wijze waarop dit gestalte krijgt, verschillen onderling en daarmee ook de criteria die worden gehanteerd. Dat laat onverlet dat bij civielrechtelijk optreden als waarvan in dit geval sprake is, in het algemeen rekening wordt gehouden met de normen die in de Aanwijzing Opiumwet zijn opgenomen ten aanzien van de teelt van hennep. Sinds 1 maart 2015 geldt de huidige versie van de Aanwijzing Opiumwet (Stcrt. 2015,5391). Ten tijde van het aantreffen van de hennepplanten bij [geïntimeerde] gold deze versie ook. In deze Aanwijzing is onder 3.2.1 voor het al dan niet strafrechtelijk optreden een onderscheid gemaakt tussen twee situaties: er is sprake van ofwel beroeps- of bedrijfsmatige teelt, ofwel geen beroeps- of bedrijfsmatige teelt. De Aanwijzing vermeldt als factoren die een rol spelen bij de vaststelling van hetgeen beroeps- of bedrijfsmatige teelt is:
- De schaalgrootte van de teelt: de hoeveelheid planten; Bij een hoeveelheid van 5 planten of minder wordt in beginsel aangenomen dat er geen sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen. Deze situatie wordt gelijk behandeld als de situatie waarin wordt geconstateerd dat sprake is van een geringe hoeveelheid, bestemd voor eigen gebruik.
- De mate van professionaliteit, afgemeten aan het soort perceel waarop geteeld wordt, belichting, verwarming, bevloeiing, etc. (opgenomen in
- Het doel van de teelt. Indien er sprake is van het telen van hennep om geldelijk gewin te verkrijgen, wordt, ongeacht de hoeveelheid planten, aangenomen dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen.
De indicatoren met betrekking tot de mate van professionaliteit zijn in genoemde bijlage als volgt omschreven:
Professionaliteit:
Indicator:
Laag
Gemiddeld
Hoog
Belichting
daglicht
kunstlicht op tijdklokken
Voeding
gieter
centraal geregeld bevloeiingssysteem, drupsysteem
Ruimte
balkon, tuin
afgescheiden ruimte in huis
kas of grote, verdeelde en afgeschermde ruimte binnen of buiten
Afscherming
geen
geïsoleerd m.b.t. daglicht en temperatuur
Ventilatie
geen
afzuiging naar buiten
Verwarming
geen
wel
thermostaat- of computergestuurd
Bodem
aarde, potgrond
speciaal verrijkte aarde en potgrond, steenwol, hydrocultuur
Ziektebestrijding
geen
wel
signaleringsvellen, ziektebestrijding, ook biologische
Verwerking
kleinschalig
in eigen beheer
uitbesteed aan manicultuurbedrijf
Plantmateriaal
onbekend zaad
geselecteerd zaad
stekken en klonen van eigen planten of extern gekocht
CO2-suppletie
geen
wel
gestuurde installatie
4.11
Wanneer deze criteria worden toegepast op de situatie die bij [geïntimeerde] is aangetroffen, is de conclusie zonder meer dat niet gesproken kan worden van beroeps- of bedrijfsmatig handelen. Er zijn in dit geval geen omstandigheden aangevoerd die de aanwezigheid van een of meer punten van de lijst van indicatoren inhouden. De hennepplanten stonden in de tuin zonder bijzondere voorzieningen voor de teelt of de verwerking ervan; omtrent dergelijke voorzieningen is in ieder geval niets gesteld of gebleken.
4.12
Terugkerend naar het civielrechtelijk kader van deze zaak en de maatstaf die hiervoor in 4.9 is vermeld, is de conclusie dat niet is komen vast te staan dat bij de aangetroffen hennepplanten in de tuin van de door [geïntimeerde] gehuurde woning sprake is van meer dan alleen de aanwezigheid van enkele planten voor eigen gebruik. Met betrekking tot het aantal planten neemt het hof in aanmerking dat het feit dat strafrechtelijk een aantal van vijf planten wordt gedoogd nog niet meebrengt dat civielrechtelijk dat aantal of een lager aantal niet kan leiden tot de conclusie dat sprake is van handelen van de huurder in strijd met het bepaalde in artikel 7:213 BW en 7:214 BW. In dit geval ziet het hof in hetgeen Heemwonen heeft aangevoerd en hetgeen verder in deze zaak is gebleken geen aanleiding dit aantal niet aan te houden, zodat in het aantreffen van de hennepplanten door de politie op 20 september 2015 onvoldoende grond voor het toewijzen van de vorderingen van Heemwonen is gelegen.
4.13
Een en ander brengt het hof tot dezelfde conclusie als de kantonrechter in het door Heemwonen bestreden vonnis zodat ook de grieven II tot en met VI worden verworpen. Voor het overige heeft Heemwonen geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden zodat voor bewijslevering geen aanleiding bestaat.
De slotsom is dat het vonnis van 22 juni 2016 wordt bekrachtigd, met veroordeling van Heemwonen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.
5.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van 22 juni 2016;
veroordeelt Heemwonen in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 314,= aan griffierecht en op € 894,= aan salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 juli 2017.
griffier rolraadsheer