ECLI:NL:GHSHE:2017:2533

• Datum uitspraak: 6 juni 2017
• Publicatiedatum: 7 juni 2017
• Zaaknummer: 200.191.692_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. Meulenbroek; I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de verplichting van de verhuurder tot plaatsing van een ligbad na verwijdering door de vorige huurder

In deze zaak gaat het om een geschil tussen Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL (hierna: Woonbedrijf) en een huurder (hierna: [geïntimeerde]) over de verplichting van Woonbedrijf om een ligbad te plaatsen in een huurwoning. De huurovereenkomst tussen partijen is op 8 juli 2014 gesloten, waarbij de huurder een woning heeft gehuurd die oorspronkelijk een ligbad bevatte, maar waar door de vorige huurder dit ligbad was vervangen door een douchecabine. De huurder heeft de woning geaccepteerd zonder deze vooraf te bezichtigen, maar heeft later geconstateerd dat er geen ligbad aanwezig was, wat in strijd zou zijn met de verwachtingen die zij had op basis van de huurovereenkomst en de plattegrond die haar was getoond.

De huurder heeft Woonbedrijf gedagvaard, stellende dat Woonbedrijf verplicht was om een ligbad te plaatsen in plaats van de verwijderde douchecabine. De kantonrechter heeft de vorderingen van de huurder toegewezen, waarbij Woonbedrijf werd veroordeeld om binnen vier weken een ligbad te plaatsen, op straffe van een dwangsom. Woonbedrijf is tegen deze uitspraak in hoger beroep gegaan, met zes grieven, en heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis.

Het hof heeft de grieven van Woonbedrijf niet kunnen honoreren. Het hof oordeelt dat de huurder, gezien de omstandigheden en de afspraken die zijn gemaakt, recht heeft op het herstel van de oorspronkelijke situatie, wat inhoudt dat Woonbedrijf verplicht is om een ligbad te plaatsen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt Woonbedrijf in de kosten van het hoger beroep. De uitspraak benadrukt het belang van duidelijke afspraken in huurovereenkomsten en de rechten van huurders met betrekking tot aangebrachte wijzigingen door vorige huurders.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.191.692/01

arrest van 6 juni 2017

in de zaak van

Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als Woonbedrijf,

advocaat: mr. F.P.G.F. de Moel te Eindhoven,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J. van Hulst te Veldhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 19 mei 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 25 februari 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen Woonbedrijf als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 4479713 en rolnummer 15-10718)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het comparitievonnis van 22 oktober 2015.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties;
• de memorie van antwoord met één productie;
• de pleitnota in het schriftelijk pleidooi van Woonbedrijf met eiswijziging;
• de pleitnota in het schriftelijk pleidooi van [geïntimeerde] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

Tussen Woonbedrijf als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder is op 8 juli 2014 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de (etage)woning [adres] in [woonplaats] , dit ingaande 8 juli 2014. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. De overeengekomen kale huur bedroeg € 518,88 per maand.

In artikel 9 van de huurovereenkomst is vermeld:

De huurder verklaart te hebben ontvangen:

- de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte van verhuurder d.d. 1 november 2004;

- Besluit kleine herstellingen;

- Woningplattegrond van het gehuurde;

- Foto’s van het gehuurde.

De in dit artikel bedoelde bijlagen maken deel uit van de huurovereenkomst.

3.1.2.

Omdat aan [geïntimeerde] een urgentieverklaring was verstrekt heeft zij de woning bij voorrang aangeboden gekregen. Op 26 mei 2014 is haar in een gesprek met mevrouw [medewerker van Woonbedrijf 1] van Woonbedrijf een aanbiedingsbrief d.d. 23 mei 2014 overhandigd (productie 3 inleidende dagvaarding) waarin de woning aan haar wordt aangeboden. In de brief is onder meer vermeld:

Gaarne vernemen wij zo snel mogelijk of u de woning wel of niet accepteert. Daarom verzoeken wij u contact op te nemen met [medewerker van Woonbedrijf 1] en om het bijgevoegde “acceptatieformulier woningaanbieding” in te vullen en aan ons terug te sturen uiterlijk 29 mei 2014. Als wij dit formulier uiterlijk 29 mei 2014 niet hebben ontvangen, dan vervalt de aanbieding en wordt de woning aangeboden aan een andere kandidaat. Let op: Als u niet tijdig reageert of als u de woning weigert, dan vervalt uw urgentie. U komt dan niet meer met voorrang in aanmerking voor een woning.

Tijdens het gesprek op 26 mei 2014 is aan [geïntimeerde] een plattegrond getoond van de aangeboden woning.

[geïntimeerde] heeft de aangeboden woning op 26 mei 2014 geaccepteerd door ondertekening van het “acceptatieformulier woningaanbieding urgentie”, zonder de woning vooraf te hebben bezichtigd.

3.1.3.

[geïntimeerde] heeft de woning voor het eerst bezichtigd op 29 mei 2014. Nog dezelfde dag stuurt zij mevrouw [medewerker van Woonbedrijf 1] van Woonbedrijf een e-mail (productie 22 memorie van antwoord) waarin onder meer is vermeld:

Op de tekening en bij het gesprek is aangegeven dat er een bad aanwezig zou zijn. Ik heb moeten constateren dat er geen bad is maar een douche, wellicht gaat u deze vervangen.

3.1.4.

In verband met de overdracht door de vorige huurder aan [geïntimeerde] op 8 juli 2014 is door Woonbedrijf een aantal foto’s gemaakt. Op die foto’s is in beeld gebracht welke wijzigingen in of aan het gehuurde door [geïntimeerde] als nieuwe huurder worden overgenomen van de vorige huurder. Zo zijn het laminaat alsmede een kast en een bed door [geïntimeerde] overgenomen. Bij de foto van de douchecabine is de voorgedrukte tekst “
Douchecabine wordt overgenomen door nieuwe huurder” door [geïntimeerde] doorgestreept en zij heeft toegevoegd de tekst:
“douchekabine hoeft bij verlaten woning niet door huurder eruit gehaald te worden.”

3.1.5.

Op 9 juli 2014 stuurt [geïntimeerde] een e-mail aan de heer [medewerker van Woonbedrijf 2] van Woonbedrijf (productie 16 bij de brief aan de kantonrechter d.d. 14 december 2015) met onder meer de volgende inhoud:

De douchekabine heb ik niet overgenomen omdat deze standaard bij de woning behoorde werd mij verteld door mevrouw [medewerker van Woonbedrijf 1] , vanwege de tekening staat er namelijk een bad. De douche is niet in orde en bevat vele schimmels.

3.1.6.

Omdat [geïntimeerde] de douchecabine niet wenste over te nemen heeft Woonbedrijf deze uit het gehuurde verwijderd.

3.2.

[geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat Woonbedrijf jegens haar verplicht is om in de woning – in plaats van de verwijderde douchecabine – een ligbad te plaatsen. Omdat Woonbedrijf zich op het standpunt stelde dat zij hiertoe niet gehouden was, heeft [geïntimeerde] Woonbedrijf gedagvaard voor de kantonrechter in Eindhoven. Zij vorderde, samengevat:

- een verklaring voor recht dat Woonbedrijf op grond van de tussen partijen bij het aangaan

van de huurovereenkomst gemaakte afspraken een ligbad in het gehuurde moet plaatsen;

- primair: Woonbedrijf te veroordelen tot plaatsing van een ligbad in het gehuurde op straffe

van een dwangsom;

- subsidiair: Woonbedrijf te veroordelen tot betaling van € 2.000,-;

- Woonbedrijf te veroordelen in de proceskosten.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen in die zin dat Woonbedrijf - uitvoerbaar bij voorraad – is veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het vonnis een ligbad te plaatsen dat in prijsstelling en kwaliteit gelijkwaardig is aan de ligbaden die zich in andere huurwoningen binnen hetzelfde woningcomplex bevinden, op straffe van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag of gedeelte daarvan, dat Woonbedrijf in gebreke blijft aan deze verplichting te voldoen, echter tot een maximum van € 3.500,-. Woonbedrijf is door de kantonrechter in de proceskosten veroordeeld. Hetgeen meer of anders was gevorderd is door de kantonrechter afgewezen.

3.4.

Woonbedrijf kan zich met het vonnis van de kantonrechter niet verenigen en is in hoger beroep gekomen. Zij heeft zes grieven tegen het vonnis aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] . Zij vordert tevens de ongedaanmaking van hetgeen zij ter uitvoering van het vonnis heeft verricht, in die zin dat zij vergoeding vordert van de door haar gemaakte kosten voor het plaatsen van een ligbad in het gehuurde ten bedrage van € 2.476,74 en van de door haar betaalde proceskosten ad € 221,55.

3.5.

In haar pleitnota heeft Woonbedrijf haar ongedaanmakingsvordering vermeerderd met een bedrag van € 520,12 zijnde de verschuldigde btw over de kosten voor het plaatsen van het ligbad.

[geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering.

Naar het oordeel van het hof hoeft hieromtrent niet te worden beslist omdat de ongedaanmakingsvordering van Woonbedrijf niet toewijsbaar is zoals uit het navolgende zal blijken.

3.6.

De eerste grief van Woonbedrijf heeft betrekking op de feiten waarvan de kantonrechter is uitgegaan.

Bij deze grief heeft Woonbedrijf geen belang: het hof heeft de tussen partijen vaststaande

feiten die voor de beoordeling in hoger beroep van belang zijn hiervoor opnieuw vastgesteld.

Voor zover sprake is van feiten die in geschil zijn en die voor de beoordeling in hoger beroep van belang zijn, komen deze in het hierna volgende aan de orde.

3.7.

Met de grieven II tot en met VI wordt het geschil in volle omvang aan het hof voorgelegd. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke beoordeling.

3.8.

Door Woonbedrijf is in haar stukken veel aandacht besteed aan haar stelling dat [geïntimeerde] bij het sluiten van de huurovereenkomst bekend was met het feit dat zich in de gehuurde woning geen ligbad bevond. Die kwestie is echter niet in geschil: door [geïntimeerde] is erkend dat er, toen zij de woning huurde, geen ligbad in het gehuurde aanwezig was maar een douchecabine. Waar het in dit geding om gaat is dat [geïntimeerde] stelt dat zij jegens Woonbedrijf recht kan doen gelden op verwijdering van de douchecabine en de plaatsing van een ligbad; Woonbedrijf bestrijdt dit, niet wat betreft de verwijdering van de douchecabine maar wel wat betreft de plaatsing van het ligbad.

3.9.

Voor de beoordeling van dit geschil is van belang dat partijen het erover eens zijn dat het bij de onderhavige douchecabine gaat om een zogenaamde ZAV, een zelf aangebrachte voorziening (door een vorige huurder). Voor een ZAV geldt dat, bij overgang van de huur, de nieuwe huurder de keuze heeft om die voorziening wel of niet over te nemen. Woonbedrijf heeft dit uiteengezet (onder meer) onder randnummer 42 van haar memorie van grieven.

Niet in geschil is verder dat [geïntimeerde] de douchecabine niet van de vorige huurder heeft overgenomen. Woonbedrijf heeft dit met zoveel woorden erkend, onder meer onder randnummer 61 van haar memorie van grieven.

De douchecabine is door Woonbedrijf verwijderd. Omtrent de vraag of dit al dan niet is geschied op kosten van de vorige huurder is niets aangevoerd.

3.10.

Kern van het geschil is of [geïntimeerde] , na verwijdering van de douchecabine, jegens Woonbedrijf aanspraak kon maken op plaatsing van een ligbad.

De kantonrechter heeft terecht overwogen dat de beantwoording van deze vraag afhankelijk is van hetgeen partijen dienaangaande zijn overeengekomen. Daarbij gaat het, ingevolge het Haviltexarrest van de Hoge Raad (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635) niet enkel om de bewoordingen van de overeenkomst, maar komt het – overeenkomstig artikel 3:33 en 3:35 BW – steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

3.11.

In het licht van het voorgaande zijn naar het oordeel van het hof de volgende feiten en omstandigheden van belang:

a) tot de standaardvoorzieningen in de woningen van het complex waartoe het gehuurde hoort, behoort de aanwezigheid van een ligbad in de badkamer. [geïntimeerde] heeft onbetwist gesteld (in de inleidende dagvaarding onder randnummer 16) dat de andere huurwoningen in het complex over een ligbad beschikken. Dit sluit aan bij het feit dat op de plattegrond van het gehuurde die op 26 mei 2014 aan [geïntimeerde] is getoond, een ligbad als standaardvoorziening was ingetekend.

Als niet betwist staat vast dat het ligbad op enig moment door een voorgaande huurder is vervangen door een douchecabine. Dit is bevestigd door Woonbedrijf onder randnummer 31 van haar memorie van grieven;

b) de hier bedoelde vervanging van het ligbad is door Woonbedrijf aangemerkt als een ZAV, hetgeen betekent dat een opvolgende huurder de keuze heeft om de verandering te accepteren of niet. Indien de opvolgende huurder de verandering niet accepteert dan dient deze (door de vorige huurder) ongedaan te worden gemaakt. Dit is ook met zoveel woorden bepaald in artikel 9.4. van de Algemene Voorwaarden van Woonbedrijf.

[geïntimeerde] heeft ervoor gekozen de hier bedoelde verandering die door een vorige huurder was aangebracht, niet te accepteren.

3.12.

Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke uitleg van de overeenkomst tussen partijen mee dat onder het ongedaan maken van een verandering die door een vorige huurder is aangebracht – in dit geval het vervangen van een ligbad door een douchecabine – niet alleen het verwijderen van de douchecabine valt maar ook het terugplaatsen van het ligbad. Nu Woonbedrijf er kennelijk voor heeft gekozen om niet de vorige huurder aan te spreken op herstel van de oorspronkelijke situatie, mocht [geïntimeerde] , in het licht van de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden, redelijkerwijs van Woonbedrijf verwachten dat Woonbedrijf het herstel van de oorspronkelijke situatie, dus het opnieuw plaatsen van een ligbad, op zich zou nemen.

3.13.

De door Woonbedrijf aangevoerde omstandigheid dat op de plattegrond van het gehuurde die als bijlage bij de overeenkomst is gevoegd, de vermelding staat dat aan de tekening geen rechten kunnen worden ontleend, doet aan de voorgaande conclusies niet af. Zoals overwogen moet immers als vaststaand worden aangenomen dat de gehuurde woning oorspronkelijk een ligbad bevatte en dat deze is verdwenen doordat de badkamer door een vorige huurder is veranderd, welke verandering door [geïntimeerde] niet is aanvaard.

3.14.

De conclusie is dat de grieven niet kunnen leiden tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter.

Het hof zal, met wijziging en aanvulling van de gronden zoals in het voorgaande is vermeld, het vonnis waarvan beroep bekrachtigen.

De ongedaanmakingsvordering van Woonbedrijf komt niet voor toewijzing in aanmerking.

Woonbedrijf zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met wijziging en aanvulling van de gronden zoals in het voorgaande is vermeld;

wijst af hetgeen door Woonbedrijf in hoger beroep is gevorderd;

veroordeelt Woonbedrijf in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 314,- voor griffierecht en op € 1.264,- voor salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 juni 2017.

griffier rolraadsheer