Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.190.600/01
arrest van 6 juni 2017
in de zaak van
Tiwos, [vestigingsnaam] Woonstichting,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als Tiwos,
advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Best,
tegen
[bewindvoerder] ,
kantoorhoudend te [kantoorplaats] ,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de te [woonplaats] wonende heer [onder bewind gestelde] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. C.J.M. Jansen te Tilburg,
op het bij exploot van dagvaarding van 26 april 2016 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 24 september 2014, 14 oktober 2015 en 2 maart 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen Tiwos als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3267497 CV EXPL 14-6047)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord;
- de akte houdende producties van Tiwos, met twee producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
Tiwos is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 van Pro de Woningwet. Op grond daarvan heeft zij onder meer te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen zijn gelegen.
Tiwos heeft een samenwerkingsverband met de stichting Traverse Stichting Maatschappelijke Opvang Midden-Brabant (hierna: Traverse), een organisatie ten dienste van het maatschappelijk welzijn. Ten behoeve van de door Traverse aan cliënten geboden woonbegeleiding stelt Tiwos woningen ter beschikking.
[onder bewind gestelde] is cliënt van Traverse.
Op 20 november 2012 heeft Tiwos met [onder bewind gestelde] een “Tijdelijke huurovereenkomst met begeleiding” (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] . Dat betreft een tussenwoning in een rijtje van huurwoningen. Op diezelfde datum heeft Traverse met [onder bewind gestelde] een met die huurovereenkomst samenhangende “Tijdelijke begeleidingsovereenkomst naar zelfstandig wonen” (hierna: de begeleidingsovereenkomst) gesloten.
In de begeleidingsovereenkomst staat onder meer het volgende:
“IN AANMERKING NEMENDE DAT:
- de cliënt behoefte heeft aan zelfstandige woonruimte, te verzorgen door Tiwos, hierna te noemen “verhuurder “,
- de begeleider begeleiding biedt ter ondersteuning van het zelfstandig wonen.
2.1
Deze overeenkomst is met ingang van 20-11-2012 aangegaan voor een periode van 6 maanden en wordt derhalve beëindignd op 20-5-2013.
2.2
Deze overeenkomst eindigt na verstrijken van de onder 2.1 genoemde begeleidingsperiode of voortijds indien:
cliënt zich niet houdt aan de afspraken die zijn vastgelegd in deze tijdelijke begeleidingsovereenkomst naar zelfstandig wonen en/of het woonbegeleidingsplan,
cliënt zich niet houdt aan de afspraken die zijn vastgelegd in deze tijdelijke begeleidingsovereenkomst naar zelfstandig wonen en/of het woonbegeleidingsplan,
cliënt zich niet houdt aan de afspraken die zijn vastgelegd in de bijbehorende tijdelijke huurovereenkomst met begeleiding.
cliënt zich niet houdt aan de afspraken die zijn vastgelegd in de bijbehorende tijdelijke huurovereenkomst met begeleiding.
2.3
Uiterlijk een maand voor het verstrijken van de onder 2.1 genoemde begeleidingsperiode zal begeleider na overleg met de verhuurder zijnde Tiwos, schriftelijk een advies uitbrengen aan de cliënt over de mogelijkheid tot zelfstandig wonen zonder begeleiding.
2.4
Indien zelfstandig wonen zonder begeleiding niet mogelijk is, treden partijen in overleg over een eventuele verlening van de begeleidingsperiode.
2.5
Indien deze overeenkomst voortijdig wordt beëindigd door de begeleider, zal deze dit schriftelijk melden aan de cliënt en de verhuurder.
Artikel 3 Het Pro woonbegeleidingsplan
(…)
3.6
Het niet naleven van de afspraken zoals deze zijn vastgelegd in deze begeleidingsovereenkomst kan consequenties hebben voor de in artikel 4.1 genoemde
huurovereenkomst. Hierover vindt overleg plaats met de cliënt, begeleider en verhuurder Tiwos. Zonodig wordt de huurovereenkomst beëindigd.
Artikel 4 Aanvullende Pro bepalingen
4.1
Deze begeleidingsovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met en maakt onderdeel uit van de tijdelijke huurovereenkomst met begeleiding, welke overeengekomen is met Tiwos.”
In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende
“IN AANMERKING NEMENDE DAT:
- verhuurder bereid en in staat is tijdelijk woonruimte aan huurder te verschaffen, maar hiertoe slechts bereid is wanneer er een directe koppeling zal worden gemaakt tussen een verplichte begeleiding van huurder door Stichting Traverse SMO, hierna te noemen ‘de begeleidende instantie”, aan huurder enerzijds en de terbeschikkingstelling van woonruimte van verhuurder aan huurder anderzijds en huurder zich in dit kader tevens zal verbinden aan een zogeheten anti-overlast bepaling;
- verhuurder bereid is eerder genoemde woonruimte uitsluitend voor de duur van de begeleiding door de begeleidende instantie in huur te geven aan huurder;
- in verband met het feit dat begeleiding van huurder noodzakelijk is, de begeleidingsovereenkomst onlosmakelijk verbonden is met de tijdelijke huurovereenkomst met begeleiding; Dit houdt in dat de tijdelijke huurovereenkomst met begeleiding te allen tijde eindigt indien de begeleidingsovereenkomst eindigt;
- de bepalingen van de begeleidingsovereenkomst te allen tijde prevaleren boven de bepalingen van de huurovereenkomst met begeleiding;
- huurder uitdrukkelijk verklaart ermee bekend te zijn dat deze overeenkomst een essentieel tijdelijk karakter draagt en dat hij/zij geen beroep zal doen op huurbescherming c. q. andere wettelijke bepalingen waarmee huurder het gebruik van het gehuurde object tegen de wil van de verhuurder zou willen verlengen.
In geval van een succesvolle beëindiging van de begeleiding, verhuurder bereid is de tijdelijke huurovereenkomst om te zetten in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
- verhuurder beoogt met de verhuur niet primair te voorzien in de behoefte aan onderdak, maar door verhuur een kader te scheppen voor hulpverlening door de begeleidende instantie;
- uit het woonverleden van huurder gebleken is dat woonbegeleiding noodzakelijk is om uiteindelijk te komen tot zelfstandig wonen zonder begeleiding;
1.1
3.1
Deze huurovereenkomst wordt met ingang van 20 november 2012 aangegaan voor de periode van de duur van de begeleiding als bedoeld in de tussen huurder en de begeleidende instantie d.d. 20 november 2012 gesloten begeleidingsovereenkomst doch maximaal voor een periode van 6 maanden (…).
Het gebruik dat huurder van de woonruimte maakt, dient daardoor alsmede als gevolg van hetgeen in de considerans is bepaald, te worden aangemerkt als een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Huurder erkent uitdrukkelijk dat het gehuurde tijdelijk aan hem/haar ter beschikking wordt gesteld in het kader van de begeleiding door de
begeleidende instantie.
(…)
Artikel 8 De Pro begeleidingsovereenkomst
8.1
Deze huurovereenkomst maakt integraal onderdeel uit van en is onlosmakelijk verbonden met de begeleidingsovereenkomst tussen huurder en de begeleidende instantie d.d. 20 november. (…)
Artikel 9 Niet Pro nakoming begeleidingsovereenkomst
9.1
Het niet, niet behoorlijk, dan wel niet tijdig nakomen van de begeleidingsovereenkomst wordt door partijen uitdrukkelijk aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit deze
huurovereenkomst.
Huurder verplicht zich reeds nu voor alsdan deze huurovereenkomst na constatering van deze tekortkoming door verhuurder en/of de begeleidende instantie onmiddellijk op te zeggen en het gehuurde binnen één week na opzegging geheel ontruimd en bezemschoon op te leveren. Het een en ander onverminderd het recht van verhuurder om in rechte ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te verzoeken (…).
(…)
Artikel 10 De Pro beëindiging van de huurovereenkomst
10.1
Ingeval de begeleidingsovereenkomst met de begeleidende instantie voortijdig eindigt, eindigt tevens deze huurovereenkomst.
10.2
Ingeval de begeleidingsovereenkomst met de begeleidende instantie niet succesvol eindigt, eindigt tevens deze huurovereenkomst.
10.3
Ingeval de begeleidingsovereenkomst met de begeleidende instantie succesvol eindigt, wordt deze huurovereenkomst omgezet in een vaste huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
(…)
Artikel 12 Overige Pro bepalingen
12.1
Al hetgeen in de ‘in aanmerking nemende dat’ staat vermeld, maakt expliciet
onderdeel uit van deze huurovereenkomst.”
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Tiwos van toepassing verklaard. In artikel 5.6 van die algemene voorwaarden staat het volgende:
“Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”
[onder bewind gestelde] heeft het gehuurde in januari 2013 betrokken.
Vanaf begin februari 2013 heeft Tiwos klachten ontvangen over overlast die door [onder bewind gestelde] en zijn gasten werd veroorzaakt. De klachten betroffen onder meer luide muziek gedurende de dag, avond en nacht, nachtelijke visite met geschreeuw, gegil en ruzies en overlast op straat door bezoekers van [onder bewind gestelde] .
Op 13 maart 2013 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de heer [begeleider] van Tiwos (hierna: [begeleider] ), de begeleider van [onder bewind gestelde] bij Traverse, en [onder bewind gestelde] . In dit gesprek is [onder bewind gestelde] aangesproken over de overlastklachten.
Op 20 mei 2013 verstreek de in artikel 3.1 van de huurovereenkomst genoemde periode van zes maanden. Tot het in artikel 2.3 van de begeleidingsovereenkomst bedoelde schriftelijk advies over de mogelijkheid tot zelfstandig wonen zonder begeleiding was het op dat moment nog niet gekomen. [onder bewind gestelde] is gebruik blijven maken van de woning en huur blijven betalen. Over de basis waarop dat voortgezet gebruik plaatsvond, is op dat moment door partijen niets schriftelijk vastgelegd.
Op 25 juli 2013 hebben de heer [buurtbeheerder] (hierna: [buurtbeheerder] ) en [begeleider] van Tiwos een gesprek gevoerd met [onder bewind gestelde] en hem wederom gewezen op de over hem ontvangen overlastklachten. Volgens de door [begeleider] gemaakte interne verslaglegging van dit gesprek heeft [onder bewind gestelde] in het gesprek toegezegd ervoor te zorgen dat er geen overlast meer zal zijn en is hij erop gewezen dat hij, als de overlast niet zal eindigen, zijn huis zal kwijtraken.
Bij brief van 29 augustus 2013 heeft [begeleider] van Tiwos onder meer het volgende meegedeeld aan [onder bewind gestelde] :
“Op donderdag 29 augustus 2013 heb ik samen met de buurtbeheerder, [buurtbeheerder] , bij u thuis een evaluatiegesprek gehad. Bij dit gesprek was ook uw begeleidster vanuit Traverse, [begeleidster vanuit Traverse] aanwezig.
Het betrof een evaluatiegesprek waarbij gekeken werd of het tijdelijke begeleidingscontact omgezet kon worden in een regulier huurcontract.
Gebleken is dat er vele meldingen van overlast zijn binnengekomen en dat er vermoedens zijn van dealen van drugs vanuit de woning. U bent hiervoor de afgelopen maanden meerdere keren aangesproken, maar de meldingen blijven binnenkomen. Vanwege het uitblijven van verbetering is besloten om het begeleidingscontract met een half jaar te verlengen.
(…)
Over drie maanden zal een nieuw evaluatiegesprek gehouden worden. Dit betreft tevens een eindgesprek. Bedoeling is dat er dan geen klachten meer zijn. Mochten er nog wel klachten zijn dan zal het contract niet meer verlengd worden. Dit houdt dan in dat het huurcontract ontbonden gaat worden per 20 november 2013.”
In september 2013 heeft mevrouw [begeleidster vanuit Traverse] van Traverse in een telefoongesprek aan [buurtbeheerder] van Tiwos meegedeeld dat Traverse al een dossier aan het maken is om de begeleiding van [onder bewind gestelde] te stoppen.
Bij brief van 10 oktober 2013 heeft Tiwos aan [onder bewind gestelde] onder meer het volgende medegedeeld:
“Met deze brief laat ik u weten dat wij de tijdelijke huurovereenkomst niet verlengen. Uw contract zal eindigen op 20 november 2013.
De reden voor deze beëindiging is de gebrekkige samenwerking met uw begeleiding en het niet stoppen van het veroorzaken van overlast. Ondanks vele gesprekken en het versturen van enkele brieven, zowel vanuit Tiwos als vanuit uw begeleidende instantie Traverse, blijven de meldingen van overlast binnenkomen.
(…) U dient de woning uiterlijk 20 november 2013 verlaten te hebben en de sleutels in te leveren bij ons op kantoor.”
Bij brief van 25 oktober 2013 heeft de advocaat van [onder bewind gestelde] aan Tiwos onder meer het volgende meegedeeld:
“Cliënt kan niet instemmen met beëindiging van zijn huurovereenkomst met woningbouwvereniging TIWOS. Enerzijds omdat zij zich op het standpunt stelt dat er geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst, maar van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daarnaast stelt cliënt dat er onvoldoende juridische argumenten zijn die het rechtvaardigen dat deze huurovereenkomst niet wordt verlengd, dan wel wordt ontbonden (…)”
Bij brief van 14 januari 2014, met als kenmerk “OPZEGGING WOONBEGELEIDING TRAVERSE”, heeft Traverse aan [onder bewind gestelde] onder meer het volgende meegedeeld:
“Is wel verrekte jammer dat je je niet gehouden hebt aan de afspraken zoals we die laatst gemaakt hebben: meewerken aan verhuizing naar een ander adres, dagbesteding gaan doen, geen criminele feiten plegen, geen overlast. Je kunt daar nu en de komende maanden geen gevolg aan geven, dus stopt de woonbegeleiding. We kunnen daar nu geen gestalte aan geven.
(…)
Alle afspraken die we samen met TIWOS gemaakt hebben, zijn door jou niet nagekomen. Je hebt zelf aangegeven dat je niet meer in de [straat] wil wonen. Ik zou dus maar meewerken aan het opzeggen van die woning, om onnodig oplopende kosten te voorkomen. (…)”
[onder bewind gestelde] heeft geweigerd de gehuurde woning te verlaten.
Tiwos heeft in de loop van 2014, 2015 en 2016 nog verschillende klachten van omwonenden over door [onder bewind gestelde] veroorzaakte overlast ontvangen.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde Tiwos bij inleidende dagvaarding in het geding in eerste aanleg, samengevat:
primair: een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen Tiwos en [onder bewind gestelde] is geëindigd wegens de beëindiging van de begeleidingsovereenkomst met ingang van 14 januari 2014, althans met ingang van een in goede justitie door de kantonrechter te bepalen datum;
subsidiair: ontbinding van de tussen Tiwos en [onder bewind gestelde] gesloten huurovereenkomst;
primair en subsidiair: veroordeling van [onder bewind gestelde] tot ontruiming van de woning en tot betaling van € 560,81 per maand aan Tiwos voor elke ingegane maand dat [onder bewind gestelde] na de ontbinding (hof: of de beëindiging) van de huurovereenkomst in de woning verblijft tot het moment van de feitelijke ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente;
met veroordeling van [onder bewind gestelde] in de proceskosten.
3.2.2.
Aan de primaire vordering heeft Tiwos, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat Traverse bij brief van 14 januari 2014 de woonbegeleiding heeft opgezegd en dat daardoor ook de huurovereenkomst is geëindigd.
Aan de subsidiaire vordering heeft Tiwos ten grondslag gelegd dat [onder bewind gestelde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door aanhoudend ernstige overlast te veroorzaken. Volgens Tiwos is van haar gelet op die tekortkoming niet te vergen om de huurovereenkomst nog te laten voortduren.
3.2.3.
[onder bewind gestelde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.2.4.
In het tussenvonnis van 24 september 2014 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
3.2.5.
In het tussenvonnis van 14 oktober 2015 heeft de kantonrechter nogmaals een comparitie van partijen gelast.
3.2.6.
Tijdens het geding in eerste aanleg is bij beschikking van 11 november 2015 ten aanzien van alle goederen van [onder bewind gestelde] een bewind als bedoeld in artikel 1:431 BW Pro ingesteld. Uit artikel 1:441 lid 1 BW Pro volgt dat daardoor de bewindvoerder bij de vervulling van haar taak de rechthebbende in en buiten rechte vertegenwoordigt. Naar aanleiding van de oproep daartoe van Tiwos is [geïntimeerde] bij gelegenheid van de tweede in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen in de procedure verschenen. Hierdoor heeft zij te gelden als de formele procespartij
3.2.7.
In het eindvonnis van 2 maart 2016 heeft de kantonrechter, met betrekking tot de primaire vordering, kort samengevat, als volgt geoordeeld.
De huurovereenkomst en de begeleidingsovereenkomst kunnen niet los van elkaar worden beschouwd en moeten als één geheel van samenhangende verbintenissen worden gezien (rov. 3.4).
Omdat Tiwos of Traverse niet uiterlijk op 20 mei 2013 de huur- of de begeleidingsovereenkomst heeft opgezegd, en evenmin uitdrukkelijk met [onder bewind gestelde] overeengekomen is dat de overeenkomsten met handhaving van de voorwaarden werden verlengd, zijn de voorwaarden die de huurovereenkomst een tijdelijk karakter gaven, vanaf 20 mei 2013 niet langer van toepassing. De opzegging van de huur bij brief van 10 oktober 2013 heeft daarom geen effect (rov. 3.5).
Als wordt aangenomen dat de voorwaarden wel van toepassing zijn gebleven, is niet aan de voorwaarden voor beëindiging van de huurovereenkomst voldaan omdat in de gegeven omstandigheden niet kan worden gezegd dat Traverse de begeleidingsovereenkomst bij haar brief van 14 januari 2014 heeft opgezegd (rov. 3.6).
Met betrekking tot de subsidiaire vordering heeft de kantonrechter, kort samengevat, als volgt geoordeeld:
[onder bewind gestelde] is in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten door overlast te veroorzaken. Deze tekortkoming kan over de verstreken periode niet meer ongedaan worden gemaakt (rov. 3.11, eerste deel).
Er kan niet zonder meer geoordeeld worden dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (rov. 3.11, tweede deel).
Omdat [onder bewind gestelde] de klachten heeft weersproken kan in rechte niet worden vastgesteld dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van Tiwos afgewezen. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd, aldus dat elke partij de eigen kosten diende te dragen.
3.3.1.
Tiwos heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd tegen het eindvonnis van 2 maart 2016. De grieven I, II en III zijn gericht tegen de afwijzing van haar primaire vordering. De grieven IV, V en VI zijn gericht tegen de afwijzing van haar subsidiaire vordering. Tiwos heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot, kort gezegd, het alsnog toewijzen van haar vorderingen.
3.3.2.
Waar Tiwos in haar memorie van grieven sub 28 melding heeft gemaakt van een aanvulling van haar eis, betreft dat geen aanvulling ten opzichte van hetgeen zij in het geding in eerste aanleg heeft gevorderd, maar een aanvulling ten opzichte van de onvolledige weergave van haar eis in de dagvaarding in hoger beroep.
Met betrekking tot de tussenvonnissen van 24 september 2014 en 14 oktober 2015
3.4.
Het hoger beroep is mede ingesteld tegen de tussenvonnissen van 24 september 2014 en 14 oktober 2015. Tegen deze vonnissen heeft Tiwos echter geen grieven gericht. Het hof zal Tiwos daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen de tussenvonnissen van 24 september 2014 en 14 oktober 2015.
Met betrekking tot de grieven I, II en III: de primaire vordering
3.5.1.
Het hof zal eerst de grieven I, II en III gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven legt Tiwos haar primaire vordering in volle omvang aan het hof voor. Die vordering strekt tot afgifte van een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen Tiwos en [onder bewind gestelde] is geëindigd wegens de beëindiging van de begeleidingsovereenkomst met ingang van 14 januari 2014, althans met ingang van een in goede justitie door de rechter te bepalen datum. Aan die vordering heeft Tiwos ten grondslag gelegd dat Traverse bij brief van 14 januari 2014 de woonbegeleiding heeft opgezegd en dat daardoor ook de huurovereenkomst is geëindigd.
3.5.2.
Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst niet is geëindigd door het verstrijken van de in artikel 3.1 van de huurovereenkomst vermelde maximale huurtermijn van zes maanden, welke termijn op 20 mei 2013 verstreken is. Volgens [onder bewind gestelde] is de huurovereenkomst vanaf 20 mei 2013 voor onbepaalde tijd doorgelopen en volgens de uitlatingen van Tiwos in haar brieven van 29 augustus 2013 en 10 oktober 2013 is de huurovereenkomst vanaf 20 mei 2013 voor een tweede periode van (maximaal) zes maanden verlengd, tot 20 november 2013. Tussen partijen staat tevens vast dat de huurovereenkomst ook niet is geëindigd door het verstrijken van de door Tiwos genoemde tweede termijn van zes maanden op 20 november 2013 of door de opzegging van de huur in de door Tiwos verzonden brief van 10 oktober 2013. Tiwos heeft zich in de onderhavige procedure niet op een beëindiging van de huur door het verstrijken van de tweede termijn van zes maanden per 20 november 2013 of door de werking van de brief van 10 oktober 2013 brief beroepen.
3.6.1.
Grief I stelt de vraag aan de orde onder welke voorwaarden de met ingang van 20 november 2012 gesloten tijdelijke huurovereenkomst is voortgezet vanaf 20 mei 2013.
Volgens Tiwos zijn de voorwaarden die gedurende de eerste zes maanden van de huurovereenkomst hebben gegolden, met name bestaande uit de onlosmakelijke samenhang van de huurovereenkomst met de begeleidingsovereenkomst en uit het daarmee samenhangende tijdelijke karakter van de huurovereenkomst, ook vanaf 20 mei 2013 van kracht gebleven, zodat ook nadien bleef gelden dat een beëindiging van de begeleidingsovereenkomst zou leiden tot het eindigen van de huurovereenkomst.
[onder bewind gestelde] heeft dat standpunt betwist. Volgens hem is de huurovereenkomst na afloop van de eerste overeengekomen termijn van zes maanden zonder nadere voorwaarden voortgezet, en daardoor met ingang van 20 mei 2013 overgegaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
3.6.2.
De partijen verschillen dus van mening over de voorwaarden waaronder de huur vanaf 20 mei 2013 is voortgezet. Vast staat dat daarover op of omstreeks 20 mei 2013 geen uitdrukkelijke afspraken zijn gemaakt. De inhoud van de vanaf 20 mei 2013 geldende huurovereenkomst moet daarom worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij speelt ook de inhoud van de huurovereenkomst van 20 november 2012 een rol.
3.6.3.
Naar het oordeel van het hof heeft Tiwos er in de gegeven omstandigheden op mogen vertrouwen en heeft [onder bewind gestelde] in de gegeven omstandigheden moeten begrijpen dat de voorwaarden waaronder de huurovereenkomst was aangegaan, en meer in het bijzonder de onlosmakelijke koppeling van de huurovereenkomst aan de begeleidingsovereenkomst, na het verstrijken van de eerste periode van zes maanden op 20 mei 2013, en eveneens na het verstrijken van de door Tiwos gestelde tweede termijn van zes maanden op 20 november 2013, zijn blijven gelden. Het hof neemt daarbij de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking.
Artikel 2.4 van de begeleidingsovereenkomst voorziet uitdrukkelijk in de mogelijkheid van een verlenging van de begeleiding, als na het verstrijken van de eerste periode van zes maanden zelfstandig wonen zonder begeleiding nog niet mogelijk is.
Zowel voor als na 20 mei 2013 is [onder bewind gestelde] aangesproken op door hem of door zijn bezoekers veroorzaakte overlast.
Een evaluatie zoals bedoeld in artikel 3 van Pro de begeleidingsovereenkomst, waaruit volgde dat [onder bewind gestelde] zelfstandig zou kunnen wonen zonder begeleiding, heeft niet plaatsgevonden.
De begeleiding door Traverse is feitelijk voortgezet na 20 mei 2013 en ook na 20 november 2013.
Bij deze stand van zaken heeft [onder bewind gestelde] er niet op mogen vertrouwen dat hij in de periode vanaf 20 mei 2013 huurde op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarbij de voorwaarden ter zake de begeleiding door Traverse niet meer zouden gelden. Het enkele feit dat een evaluatie zoals omschreven in artikel 2.3 van de begeleidingsovereenkomst niet tijdig heeft plaatsgevonden, doet daar niet aan af. Op het niet nakomen van die termijn is in de huur- of de begeleidingsovereenkomst geen sanctie gesteld die erop neerkomt dat bij gebreke van een tijdige evaluatie de koppeling tussen de huurovereenkomst en de begeleidingsovereenkomst zou vervallen. De feiten en omstandigheden duiden erop dat die koppeling in stand is gebleven en dat alle partijen – Tiwos, Traverse en [onder bewind gestelde] – zich daar ook naar hebben gedragen.
3.6.4.
De tegen rov. 3.5 van het vonnis gerichte grief I is in zoverre terecht voorgedragen. Dat leidt op zichzelf overigens niet tot toewijzing van de primaire vorderingen van Tiwos. Of die vorderingen toewijsbaar zijn hangt af van de beoordeling van grief II.
3.7.1.
Grief II is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat in de gegeven omstandigheden niet kan worden gezegd dat Traverse de begeleidingsovereenkomst bij haar brief van 14 januari 2014 heeft opgezegd. In de toelichting heeft Tiwos gewezen op de in het opschrift van de brief vermelde woorden “OPZEGGING WOONBEGELEIDING TRAVERSE” en gewezen op de verdere inhoud van de brief.
3.7.2.
Het hof verwerpt de grief. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het in de brief genoemde stoppen van de woonbegeleiding volgens de tekst van de brief met name verband houdt met het feit dat [onder bewind gestelde] “nu en de komende maanden geen gevolg” kan geven “aan de afspraken zoals we die laatst gemaakt hebben”. [onder bewind gestelde] heeft in de conclusie van antwoord gemotiveerd en onder overlegging van producties uiteengezet dat dit verband hield met het feit dat hij als bijrijder van een scooter was aangereden door een politiebus, in verband daarmee enige tijd in het ziekenhuis heeft verbleven, in dezelfde periode als verdachte van een strafbaar feit in verzekering is gesteld en toen beperkingen opgelegd heeft gekregen waardoor hij tijdelijk niet kon communiceren met Traverse. [onder bewind gestelde] heeft voorts uiteengezet dat hij kort nadien in vrijheid is gesteld, dat de woonbegeleiding toen weer is opgepakt en dat de strafzaak jegens hem is geseponeerd. [onder bewind gestelde] concludeert dat de opzegging die in de brief van 14 januari 2014 is genoemd, nimmer is geëffectueerd. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [onder bewind gestelde] onder meer gewezen op een medio augustus 2014 opgestelde brief van Traverse (prod. 1 bij de conclusie van antwoord).
3.7.3.
Naar het oordeel van het hof heeft [onder bewind gestelde] op deze wijze voldoende onderbouwd dat de opzegging van de begeleidingsovereenkomst door Traverse, waarvan sprake was in de brief van Traverse van 14 januari 2014, berustte op de onjuiste veronderstelling van Traverse dat [onder bewind gestelde] betrokken was bij een gepleegd strafbaar feit en in verband daarmee langere tijd in detentie zou verblijven. Tiwos heeft dat niet, althans in elk geval onvoldoende bestreden. Tiwos heeft evenmin voldoende betwist dat Traverse, toen [onder bewind gestelde] uit de inverzekeringstelling werd ontslagen en bleek dat hij niet langer als verdachte werd aangemerkt, de woonbegeleiding heeft voortgezet en – anders gezegd – de opzegging van de woonbegeleiding niet heeft geëffectueerd. Bij deze stand van zaken moet naar het oordeel van het hof worden gezegd, zoals Traverse zelf ook heeft gedaan in haar brief van medio augustus 2014, dat de woonbegeleiding feitelijk altijd heeft doorgelopen.
3.7.4.
Het hof concludeert dat van een daadwerkelijke beëindiging of opzegging van de woonbegeleiding door Traverse op of omstreeks 14 januari 2014 geen sprake is geweest. Het hof verwerpt daarom grief II.
3.8.
Grief III heeft naast grief II geen zelfstandige betekenis en moet daarom ook worden verworpen. Dit brengt mee dat de primaire vorderingen van Tiwos niet toewijsbaar zijn. In zoverre moet het bestreden vonnis worden bekrachtigd.
Met betrekking tot de grieven IV, V en VI: de subsidiaire vordering
3.9.1.
Het hof zal ook de grieven IV, V en VI gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven legt Tiwos haar subsidiaire vordering in volle omvang aan het hof voor.
Die vordering strekt tot ontbinding van de tussen Tiwos en [onder bewind gestelde] gesloten huurovereenkomst. Aan deze vordering heeft Tiwos ten grondslag gelegd dat [onder bewind gestelde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door aanhoudend ernstige overlast te veroorzaken.
3.9.2.
Het hof stelt voorop dat een huurder van woonruimte niet op een wijze die volgens art. 6:162 BW Pro onrechtmatig is overlast mag bezorgen aan omwonenden. Indien de huurder deze verplichting niet nakomt, handelt hij niet alleen onrechtmatig jegens de omwonenden, maar schiet hij tevens tekort in de nakoming van zijn verbintenis jegens de verhuurder om zich als een goed huurder te gedragen. Bovendien is in de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden met zoveel woorden bepaalt, kort gezegd, dat [onder bewind gestelde] ervoor moet zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, huisgenoten of door derden die zich vanwege [onder bewind gestelde] in het gehuurde bevinden.
3.9.3.
Omdat Tiwos zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat [onder bewind gestelde] aanhoudend overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden en/of er niet voor heeft gezorgd dat zijn bezoekers geen overlast hebben veroorzaakt, draagt Tiwos de bewijslast van die stelling.
3.9.4.
Het hof is van oordeel dat Tiwos door overlegging van de producties die zij in het geding heeft gebracht, in de bewijslevering geslaagd moet worden geacht. Het betreft, kort weergegeven, de volgende producties:
de als productie 3 bij de inleidende dagvaarding overgelegde opsomming van klachten van mevrouw [bewoonster 1] , bewoonster van [adres 2] , betreffende de periode van februari 2013 tot en met maart 2014;
de als productie 4 bij de inleidende dagvaarding overgelegde schriftelijke verklaring van mevrouw [bewoonster 2] , bewoonster van [adres 3] , van 13 december 2013;
de als productie 5 bij de inleidende dagvaarding overgelegde schriftelijke verklaring van mevrouw [bewoonster 3] , bewoonster van [adres 4] , van 23 september 2013;
de als productie 6 bij de inleidende dagvaarding overgelegde schriftelijke klachten van mevrouw [bewoonster 4] , bewoonster van [adres 1] , van 13, 15 en 16 september 2013;
de als productie 14 bij de inleidende dagvaarding overgelegde schriftelijke klachten uit 2014;
de in eerste aanleg als productie 18 overgelegde klachten van de familie [bewoonster 1] ( [adres 2] ), de familie [familie 2] ( [adres 5] ), mevrouw [bewoonster 3] ( [adres 4] ) en [bewoonster 5] en [bewoonster 6] (geen adres vermeld);
de in eerste aanleg als productie 19 overgelegde brief van de advocaat van de bewoners van [adres 2] van 30 september 2015;
de als productie 20 overgelegde schriftelijke klacht van mevrouw [bewoonster 1] , bewoonster van [adres 2] , van 10 oktober 2015;
de als productie 21 overgelegde schriftelijke klacht van mevrouw [bewoonster 1] , bewoonster van [adres 2] , van 30 oktober 2015;
de in hoger beroep bij akte van 13 september 2016 als productie 1 overgelegde schriftelijke klachten van mevrouw [bewoonster 1] , bewoonster van [adres 2] , uit de periode van 30 oktober 2015 tot en met 25 juni 2016;
de in hoger beroep bij akte van 13 september 2016 eveneens als productie 1 overgelegde schriftelijke klacht van mevrouw [bewoonster 3] , bewoonster van [adres 4] , van 12 februari 2016;
de in hoger beroep bij akte van 13 september 2016 eveneens als productie 1 overgelegde notitie van [buurtbeheerder] van Tiwos van 16 februari 2016, waarin een melding is neergelegd van de heer [bewoner] , bewoner van [adres 6] ;
het in hoger beroep bij akte van 13 september 2016 als productie 2 overgelegde mutatierapport van de politie van 20 februari 2016.
Ook de door [onder bewind gestelde] zelf bij conclusie van antwoord in het geding gebrachte brief van Traverse van medio augustus 2014 draagt tot op zekere hoogte bij aan het door Tiwos voorshands geleverde bewijs, aangezien in die brief onder meer staat dat [onder bewind gestelde] “een jongeman met een handleiding” is, die heftig kan reageren op zaken die voor anderen wellicht triviaal lijken”.
3.9.5.
[onder bewind gestelde] en [geïntimeerde] hebben aangevoerd dat, voor zover [onder bewind gestelde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is door overlast te veroorzaken en/of niet te voorkomen dat zijn bezoekers overlast veroorzaken, die tekortkoming wegens haar geringe ernst de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Het hof is vooralsnog van oordeel dat dit verweer moet worden verworpen. Uit de door Tiwos overgelegde stukken rijst immers het beeld dat de overlast van langdurige structurele aard is geweest.
3.9.6.
[onder bewind gestelde] en [geïntimeerde] hebben echter gemotiveerd betwist dat [onder bewind gestelde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is door (vaker dan incidenteel) overlast te veroorzaken voor omwonenden en/of door (vaker dan incidenteel) niet te voorkomen dat zijn bezoekers overlast hebben veroorzaakt. Het staat [geïntimeerde] in hoger beroep vrij om tegenbewijs te leveren tegen het door het hof voorshands bewezen geachte feit dat [onder bewind gestelde] wèl op de genoemde wijzen in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is. [geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord uitdrukkelijk aangeboden om (tegen)bewijs te leveren. Het hof zal [geïntimeerde] daarom op de hierna te melden wijze tot de levering van tegenbewijs toelaten.
4.De uitspraak
Het hof:
verklaart Tiwos niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen de tussenvonnissen van 24 september 2014 en 14 oktober 2015;
laat [geïntimeerde] toe tot de levering van tegenbewijs tegen de door het hof voorshands bewezen geachte stelling van Tiwos dat [onder bewind gestelde] herhaaldelijk overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden en dat [onder bewind gestelde] herhaaldelijk niet heeft voorkomen dat zijn bezoekers overlast hebben veroorzaakt voor omwonenden;
bepaalt, voor het geval [geïntimeerde] (tegen)bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. I.B.N. Keizer als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rol van 20 juni voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 8 tot 16 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de advocaat van [geïntimeerde] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en A.A.E. Dorsman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 juni 2017.
griffier rolraadsheer