ECLI:NL:GHSHE:2017:219

• Datum uitspraak: 24 januari 2017
• Publicatiedatum: 24 januari 2017
• Zaaknummer: 200.175.496_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. van Rijkom; R.J.M. Cremers; J.J. Minnaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over ter beschikking stellen van winkelruimte en gebruiksvergoeding

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen [appellant], h.o.d.n. [meubelreparaties], en [geïntimeerde], waarbij de appellant een winkelruimte heeft gehuurd van [geïntimeerde] van 1 december 2013 tot en met 30 november 2014. De appellant heeft in totaal € 30.000 geïnvesteerd in de inrichting van het gehuurde pand, maar heeft door arbeidsongeschiktheid nooit een bedrijf kunnen uitoefenen. De huurovereenkomst was gebaseerd op de ROZ Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte. Na beëindiging van de huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] de ontruiming van het pand aangezegd, waarna de echtgenote van de appellant de sleutel heeft ingeleverd. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst per 1 december 2014 beëindigde en de appellant veroordeelde tot ontruiming en betaling van achterstallige huur. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen.

In hoger beroep heeft de appellant drie grieven aangevoerd, gericht tegen de gebruiksvergoeding die hem na beëindiging van de huurovereenkomst zou zijn verschuldigd. Het hof heeft vastgesteld dat het hoger beroep niet gericht was tegen de beslissing om de huurovereenkomst te beëindigen of de ontruiming. Het hof heeft geoordeeld dat de appellant het gehuurde onrechtmatig onder zich heeft gehouden door de sleutel niet terug te geven, wat inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de verhuurder. De appellant heeft geen rechtvaardiging kunnen aanvoeren voor het achterhouden van de sleutel en zijn beroep op een retentierecht is afgewezen. Het hof heeft de grieven van de appellant verworpen en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, waarbij de appellant in de proceskosten van het hoger beroep is veroordeeld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.175.496/01

arrest van 24 januari 2017

in de zaak van

[appellant] ,

h.o.d.n. [meubelreparaties] Meubelreparaties,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. K.G.J. Boddaert te Venlo,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] , België,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. G.J.L.F.M. Schakenraad te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 6 oktober 2015 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 3738070 CV EXPL 15-7 gewezen vonnis van 2 april 2015.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 6 oktober 2015 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- het proces-verbaal van comparitie van 3 november 2015;

• de memorie van grieven met vijf producties, genummerd 13 tot en met 17;
• de memorie van antwoord met twee producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6. De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan - voor zover thans nog relevant - worden uitgegaan van de volgende feiten.

[appellant] heeft van [geïntimeerde] in de periode van 1 december 2013 tot en met 30 november 2014 de winkelruimte (ruimte in de zin van artikel 7:290 BW) staande en gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] in casco-staat gehuurd voor een maandelijks verschuldigde huursom van € 2.268,75.

op de huurovereenkomst waren de ROZ Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (versie 2012, verder aan te duiden met “AB”) van toepassing.

[appellant] heeft voor (om en nabij) € 30.000,= geïnvesteerd om het gehuurde als winkelruimte in te richten.

doordat [appellant] arbeidsongeschikt is geraakt, heeft hij feitelijk nooit een bedrijf in het gehuurde pand uitgeoefend.

bij exploot van 28 april 2015 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] de ontruiming van het winkelpand op 6 mei 2015 aangezegd, waarna de echtgenote van [appellant] de sleutel van het pand heeft ingeleverd bij de door [geïntimeerde] ingeschakelde deurwaarder.

6.2.1.

In de onderhavige procedure heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 1 december 2014 was beëindigd, met veroordeling van [appellant] om het gehuurde binnen 14 dagen te ontruimen en ter vrije en algehele beschikking te stellen van [geïntimeerde] met afgifte van de sleutels. Voorts vorderde [geïntimeerde] de betaling van € 16.956,26 wegens achterstallige huur tot aan het einde van de huurovereenkomst en een gebruiksvergoeding voor de daarop volgende periode, te vermeerderen met een bedrag van € 2.268,75 aan gebruiksvergoeding per maand vanaf 1 januari 2015 en met rente en (buitengerechtelijke) kosten als vermeld in het petitum van de dagvaarding in eerste aanleg.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [appellant] in gebreke is gebleven met de huurbetalingen en bovendien met zijn verplichting om na afloop van de huurovereenkomst het gehuurde te ontruimen en ter beschikking te stellen van [geïntimeerde] in de toestand waarin hij het van [geïntimeerde] heeft gehuurd.

6.2.2.

[appellant] heeft in eerste aanleg gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.3.

In het vonnis van 2 april 2015 heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en [appellant] veroordeeld in de kosten van het geding, begroot op in totaal € 1.161,43.

6.4.1.

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot (gedeeltelijke) vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de gevorderde gebruiksvergoeding voor de periode na beëindiging van de huurovereenkomst en de gevorderde proceskosten.

6.4.2.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep verweer gevoerd. Het hof komt daar – zo nodig – bij de beoordeling van de grieven nader op terug.

6.5.

Het hof stelt vast dat het hoger beroep niet is gericht tegen de beslissing om de gevorderde verklaring voor recht af te geven, noch tegen de veroordeling om het pand te ontruimen. Evenmin is het hoger beroep gericht tegen de toewijzing van het bedrag dat [geïntimeerde] heeft gevorderd ter zake een bestaande huurachterstand (€ 13.612,50). Voor wat betreft deze beslissingen zal het vonnis waarvan beroep derhalve worden bekrachtigd.

6.6.

Grief I is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] na beëindiging van de huurovereenkomst een gebruiksvergoeding verschuldigd is geworden gelijk aan de overeengekomen huursom. Het hof onderscheidt in de toelichting op de grief de navolgende argumenten, te weten:

• van een voortgezet gebruik is geen sprake, omdat [appellant] het gehuurde nimmer in gebruik heeft genomen;
• [geïntimeerde] heeft de beschikking over het gehuurde niet gemist, omdat noch de omstandigheid dat het gehuurde niet was teruggebracht in de oorspronkelijke staat noch de omstandigheid dat [appellant] een sleutel onder zich had gehouden er aan in de weg stond dat [geïntimeerde] over het gehuurde kon beschikken;
• [appellant] heeft de sleutel van het pand onder zich gehouden om te voorkomen dat hij door inlevering daarvan eventuele rechten zou verspelen;
• [appellant] heeft (aldus) het pand niet onrechtmatig onder zich gehouden, want ook indien niet volledig is voldaan aan de opleveringsverplichting kan wel volledig zijn voldaan aan de teruggaveverplichting;
• bij afweging van de wederzijdse belangen is de toekenning van een vergoeding voor het voortgezet gebruik van het pand naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

6.7.

Het hof overweegt ten aanzien van deze grief als volgt.

Ingevolge het bepaalde in artikel 7:201 BW is huur de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan tegen een tegenprestatie in gebruik verstrekt. [geïntimeerde] heeft het pand aan de [adres] te [vestigingsplaats] aan [appellant] ter beschikking gesteld en [appellant] heeft daar vervolgens werkzaamheden in laten uitvoeren om het geschikt te maken als winkel. Door deze werkzaamheden uit te laten voeren heeft [appellant] het gehuurde voor de beoefening van zijn bedrijf in gebruik genomen. Dat er uiteindelijk feitelijk geen winkelbedrijf in het gehuurde is uitgevoerd doet aan de ingebruikname door [appellant] niet af.

6.8.1.

De volgende drie argumenten berusten op het standpunt dat [appellant] in voldoende mate heeft voldaan aan een verplichting om het pand na afloop van de huur weer ter beschikking te stellen van [geïntimeerde] , althans dit niet onrechtmatig onder zich heeft gehouden, en dat het tegendeel niet blijkt uit het feit dat hij de sleutel van het pand onder zich heeft gehouden. Dit standpunt is onjuist, omdat door de weigering om de sleutel terug te geven [appellant] zich de mogelijkheid heeft voorbehouden om zich toegang te verschaffen tot het pand. In dat geval is het exclusief, vrij gebruik van het gehuurde niet aan [geïntimeerde] teruggegeven en is daarmee geen sprake van een volledige, vrije terbeschikkingstelling van het pand aan de verhuurder. In dit opzicht verschilt de onderhavige casus ook met de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam waar [appellant] naar verwijst: in die zaak had de huurder zelf de aan haar ter beschikking gestelde sleutels, met uitzondering van één set, wel teruggegeven aan de verhuurder. Die ene set deed volgens dat hof onder de bijzondere omstandigheden van dat geval niet af aan het ter beschikking stellen van het gehuurde door huurder. Die omstandigheden zijn in het onderhavige geval niet aanwezig.

6.8.2.

Een bevestiging voor dit oordeel is gelegen in het derde argument van [appellant] . Uit hetgeen [appellant] dienaangaande naar voren brengt vloeit voort dat hij de sleutel onder zich moet hebben gehouden vanuit de gedachte dat hij [geïntimeerde] door een belemmering van de gebruiksmogelijkheden van het pand, althans door een voorbehoud van eigen toegang tot het pand, ertoe zou kunnen bewegen hem tegemoet te komen met betrekking tot eventuele aanspraken die hij, [appellant] , meende te hebben (MvG randnummer 20). Daaruit vloeit voort dat [appellant] ook niet de bedoeling heeft gehad het vrije en ongestoord genot van het pand aan [geïntimeerde] terug te geven totdat de vorderingen zouden zijn geregeld die [appellant] op [geïntimeerde] meende te hebben. Daarmee voldoet het verweer aan de omschrijving van een beroep op een retentierecht. Het standpunt dat aan een teruggaveverplichting is voldaan laat zich niet verenigen met een beroep op een retentierecht. Daaraan doet niet af de stelling van [appellant] dat het niet zijn bedoeling was dat [geïntimeerde] niet over zijn pand kon beschikken, nu deze stelling haaks staat op het achterhouden van de sleutel van het pand.

6.8.3.

Nu [appellant] een beroep doet op een retentierecht, dient het hof te onderzoeken of hem een dergelijk recht toekomt (zie Hoge Raad 4 april 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2331). Met betrekking tot de vermeende aanspraken merkt het hof op dat [appellant] in rechte niet heeft gesteld welke aanspraken (op welke rechtsgrond) dat waren, noch heeft gesteld op welke rechtsgrond een eventueel beroep op een retentierecht dienaangaande zou kunnen berusten. Voor zover de grondslag zou zijn gelegen in een vordering op voet van artikel 7:216 lid 3 BW en/of ongerechtvaardigde verrijking merkt het hof op dat geen grief is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat artikel 13, lid 5 van de toepasselijke AB uitsluit dat de huurder de verhuurder op die grond kan aanspreken. Voorts bepaalt artikel 23, lid 4 van de AB expliciet dat de verhuurder voor niet verwijderde zaken geen vergoeding verschuldigd is, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen. Dat laatste is niet gesteld of gebleken. Aanspraken op een vergoeding aan [appellant] als huurder voor de door hem gedane investering waren dus contractueel uitgesloten. Een andere grondslag voor de rechten of aanspraken die [appellant] nog meende te hebben heeft hij niet gesteld. Dat [appellant] een vordering op [geïntimeerde] had om zeker te stellen, en daarmee het bestaan van een bevoegdheid als bedoeld in artikel 3:290 BW, is dus niet gebleken.

6.8.4.

[appellant] heeft nog gewezen op het bepaalde in artikel 23, lid 5 van de AB. Hierin is bepaald dat de verhuurder zich de toegang tot het verhuurde mag verschaffen, indien de huurder vóór het einde van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde heeft beëindigd. Los van de omstandigheid dat dat geval zich hier niet voordoet, is het hof van oordeel dat uit dit beding niet volgt dat [appellant] zich na afloop van de huurovereenkomst de mogelijkheid mag voorbehouden om zich de toegang tot het pand te verschaffen door de sleutel van het pand onder zich te houden. Deze bepaling in de AB geeft de verhuurder een toegangsrecht in het geval waarin de huurovereenkomst nog bestaat, maar de huurder het gebruik heeft beëindigd. In dit geval is echter geen sprake van het schenden van een toegangsrecht bij een nog bestaande huurovereenkomst, maar van het schenden van een verplichting om na beëindiging van dse ghuurovereenkomst het gehuurde onvoorwaardelijke op te leveren onder afgifte van de sleutels. Een door artikel 23, lid 5 AB aan de verhuurder gegeven bevoegdheid kan niet dienen tot rechtvaardiging van een weigering om na beëindiging van de huurovereenkomst de sleutel af te geven.

6.8.5.

De slotsom kan dan geen andere zijn dan dat [appellant] zich de mogelijkheid heeft voorbehouden om zich ook na afloop van de huurovereenkomst de toegang tot het pand te verschaffen en gebruik te maken van het pand. Van enig recht daartoe is in rechte niet gebleken. Het zich voorbehouden van deze mogelijkheid levert in dat geval een inbreuk op op het eigendomsrecht van [geïntimeerde] als verhuurder. [appellant] heeft daardoor na het einde van de huur het pand onrechtmatig onder zich gehouden.

6.9.1.

Ten aanzien van het beroep dat [appellant] tot slot nog heeft gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid sluit het hof zich aan bij hetgeen de kantonrechter heeft overwogen in r.o. 4.4.4. van diens vonnis.

6.9.2.

In de toelichting op de grief heeft [appellant] nog gesteld dat [geïntimeerde] als gevolg van de weigering om de sleutel terug te geven geen enkele schade heeft geleden. Hiermee ziet [appellant] er echter aan voorbij dat hiervoor in r.o. 6.8.5 al is overwogen dat [appellant] het pand onrechtmatig onder zich heeft gehouden. In dat geval vloeien de verschuldigdheid en omvang van de door [geïntimeerde] gevorderde vergoeding voort uit het bepaalde in artikel 7:225 BW.

6.10.

Het voorgaande voert tot de slotsom dat grief I niet kan slagen. In dat geval bestaat ook geen grond om ten aanzien van de proceskostenbeslissing anders te oordelen dan de kantonrechter heeft gedaan. Ook grief II faalt daarom.

6.11.

Grief III heeft, gelet op de toelichting daarbij, geen zelfstandige betekenis en kan, ook gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet leiden tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter.

6.12.

Het voorgaande leidt tot na te melden beslissing. [appellant] heeft in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij te gelden en zal om die reden worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.

7. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 711,= aan griffierecht en op € 894,= aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, R.J.M. Cremers en J.J. Minnaar en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 januari 2017.

griffier rolraadsheer