Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.186.489/01
arrest van 9 mei 2017
in de zaak van
1.4 Plus Kwadraet B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
4 ID 2 B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
4 ID 2 B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellanten,
hierna aan te duiden als 4PK/ID,
advocaat: mr. J.J.F. van de Voort te Utrecht,
tegen
Parochiële Charitas Instelling,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als PCI,
advocaat: mr. S.E.J.A. Collard te Tilburg,
op het bij exploot van dagvaarding van 15 februari 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 18 november 2015, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen 4PK/ID als eiseressen en PCI als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/285283 / HA ZA 14/545)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties E5 tot en met E17;
- de memorie van antwoord met producties 1 tot en met 5, alsmede productie 6 (procesdossier eerste aanleg);
- het pleidooi, waarbij de advocaten van partijen pleitnotities hebben overgelegd;
- de bij H12 formulier van 20 maart 2017 toegezonden producties F1 tot en met F3, die 4PK/ID bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
Voor de vaststaande feiten verwijst het hof naar de (op een uitzondering na) niet met grieven bestreden weergave van die vaststaande feiten in hoofdstuk 3.2 van het eindvonnis waarvan beroep. Volgens 4PK/ID, was [bestuurder 4PK/ID 1] geen aandeelhouder, zoals in het vonnis onder 3.2.2 omschreven. Overigens is dit niet of nauwelijks van invloed op de beoordeling.
3.1.1.
De heer [bestuurder 4PK/ID 1] is of was bestuurder van 4PKen zijn echtgenote mevr. [bestuurder 4PK/ID 2] is of was bestuurder van 4ID2. Voor de leesbaarheid vat het hof hierna 4PK, 4ID2, de heer [bestuurder 4PK/ID 1] en mevrouw [bestuurder 4PK/ID 2] samen onder de noemer “4PK/ID”, tenzij er redenen zijn om onderscheid te maken. Als over “ [bestuurder 4PK/ID 1] ” wordt gesproken wordt daarmee de heer [bestuurder 4PK/ID 1] bedoeld.
3.1.2.
Kort gezegd gaat het om het volgende. PCI was eigenaar van een min of meer rechthoekig en min of meer noord-zuid georiënteerd perceel in [vestigingsplaats] . Het perceel werd aan de oostzijde begrensd door de [straatnaam 1] en bestond uit twee kadastrale percelen met nummers [perceel 1] en [perceel 2] ; [perceel 2] was gesitueerd in de zuidoosthoek. In de noordoostelijke hoek van [perceel 1] lagen een Vlaamse schuur en een Brabantse langgevelboerderij, plaatselijk bekend [straatnaam][huisnummer] . Deze langgevelboerderij bestond uit een woongedeelte (zuidelijk deel) en een stal (noordelijk deel). Deze boerderij werd in zijn geheel door PCI verhuurd aan de Dierenartsenpraktijk DAC. Het zuidelijke woongedeelte werd onderverhuurd door DAC aan [onderhuurder] , het noordelijk deel aan [bestuurder 4PK/ID 1] of een van zijn bedrijven.
3.1.3. 4
4PK/ID heeft het initiatief genomen tot het verwerven van hetzij het gehele perceel van PCI (dus [perceel 1] en [perceel 2] ), hetzij een deel daarvan, en heeft zich daartoe tot PCI gewend. Tot verwerving van het gehele perceel is het op dat moment niet gekomen. Wel is een min of meer vierkant perceel in de noordoostelijke hoek - met daarop de gehele langgevelboerderij - op 26 april 2005 in eigendom overgedragen aan 4PK/ID. Op 10 mei 2005 heeft 4PK/ID vervolgens een deel daarvan weer doorverkocht aan [onderhuurder] .
Het aan [onderhuurder] verkochte stuk kreeg kadastraal nummer [perceel 3] , het gedeelte dat overbleef van het door 4PK/ID twee weken eerder gekochte deel van [perceel 1] kreeg kadastraal nummer [perceel 4] , en het aan PCI verblijvende deel kreeg nummer [perceel 5] . Dit perceel [perceel 5] werd in de procedure ook wel ”de weide” genoemd.
Sterk afgerond: [perceel 3] was 0,2 ha groot, [perceel 4] 0,4 ha en het door PCI aan 4PK/ID verkochte deel van [perceel 1] dus 0,6 ha.
De grens tussen [perceel 4] (van 4PK/ID) en [perceel 3] (van [onderhuurder] ) kent een enigszins grillig verkoop. Deze loopt van de [straatnaam 1] in ongeveer westelijke richting, dwars door de langgevelboederij - aldus dat het zuidelijke woongedeelte, dat reeds door [onderhuurder] werd bewoond, aan hem in eigendom werd overgedragen, terwijl het noordelijk deel van de langgevelboerderij, dat reeds werd gebruikt door [bestuurder 4PK/ID 1] , aan 4PK/ID verbleef - en maakt verderop een haakse bocht in zuidelijke richting, zodat deze evenwijdig komt te lopen aan de [straatnaam 1] en aan de westelijke grens van [perceel 4] . Dit laatste stukje van de grens tussen [perceel 4] en [perceel 3] zal hierna worden aangeduid als de “westelijke grens” van [perceel 3] .
Het aan [onderhuurder] verkochte stuk kreeg kadastraal nummer [perceel 3] , het gedeelte dat overbleef van het door 4PK/ID twee weken eerder gekochte deel van [perceel 1] kreeg kadastraal nummer [perceel 4] , en het aan PCI verblijvende deel kreeg nummer [perceel 5] . Dit perceel [perceel 5] werd in de procedure ook wel ”de weide” genoemd.
Sterk afgerond: [perceel 3] was 0,2 ha groot, [perceel 4] 0,4 ha en het door PCI aan 4PK/ID verkochte deel van [perceel 1] dus 0,6 ha.
De grens tussen [perceel 4] (van 4PK/ID) en [perceel 3] (van [onderhuurder] ) kent een enigszins grillig verkoop. Deze loopt van de [straatnaam 1] in ongeveer westelijke richting, dwars door de langgevelboederij - aldus dat het zuidelijke woongedeelte, dat reeds door [onderhuurder] werd bewoond, aan hem in eigendom werd overgedragen, terwijl het noordelijk deel van de langgevelboerderij, dat reeds werd gebruikt door [bestuurder 4PK/ID 1] , aan 4PK/ID verbleef - en maakt verderop een haakse bocht in zuidelijke richting, zodat deze evenwijdig komt te lopen aan de [straatnaam 1] en aan de westelijke grens van [perceel 4] . Dit laatste stukje van de grens tussen [perceel 4] en [perceel 3] zal hierna worden aangeduid als de “westelijke grens” van [perceel 3] .
3.1.4.
Van de op 26 april 2005 tussen PCI en 4PK/ID gesloten schriftelijke overeenkomst maken deel uit elf genummerde en vervolgens negen ongenummerde artikelen. Het derde ongenummerde artikel luidt ”voorkeursrecht en kooprecht” bestaande uit 13 onderdelen en het vierde ongenummerde artikel “kooprecht” bestaat uit drie onderdelen. Laatstgenoemd artikel, tweede onderdeel, luidt - met weglating van minder belangrijke onderdelen en waarbij betrokkenen zijn aangeduid als 4PK/ID en PCI - als volgt:
“Mits 4 PK/ID in deze alsdan nog de eigenaar is van de hem bij deze geleverde onroerende zaken, is 4PK/ID gerechtigd de onroerende zaak[bedoeld is: perceel [perceel 5] ; hof]
van PCI te kopen, tegen een prijs[kort gezegd: vast te stellen door taxateurs; hof]
. 4PK/ID kan het recht tot aankoop altijd uitoefenen, doch slechts binnen zes jaar na heden.”
van PCI te kopen, tegen een prijs[kort gezegd: vast te stellen door taxateurs; hof]
. 4PK/ID kan het recht tot aankoop altijd uitoefenen, doch slechts binnen zes jaar na heden.”
3.1.5.
Kort voor verloop van de periode van zes jaren heeft 4PK/ID een beroep gedaan op het kooprecht zoals dat haar was verleend. PCI heeft zich toen op het standpunt gesteld dat dit kooprecht was vervallen. Hoe dan ook: partijen zijn vervolgens in onderhandeling getreden hetgeen heeft geresulteerd in nadere afspraken, daterend uit februari-maart 2014.
3.1.6.
Het hof verwijst hiertoe naar prod. B5 (brief van mr. De Voort van 18 februari 2014) en prod. C3 van 4PK/ID. Deze prod. C3 betreft een (fotokopie van een) handgeschreven stuk. Tussen partijen staat vast dat dit stuk - dat is getekend door PCI, 4PK en 4ID2 - is opgemaakt door mr. [betrokkene] , bestuurder van PCI, en dateert van 25 maart 2014.
3.1.7.
Deze stukken hadden betrekking op drie stroken grond, alle deel uitmakend van [perceel 5] en aangrenzend aan [perceel 4] (van 4PK/ID) en/of [perceel 3] (van [onderhuurder] ). Strook A was omstreeks 10 meter breed en liep langs de westelijke grens van [perceel 4] , van de [straatnaam 2] in het noorden tot aan het punt waar de grens van [perceel 4] een haakse hoek maakte en naar het oosten ging lopen. Over deze strook A bestaat nauwelijks verschil van mening; later zou overigens blijken dat een stukje van de [straatnaam 2] tot strook A behoorde zodat deze strook wat groter was dan oorspronkelijk gedacht.
Stroken B en C lagen in elkaars verlengde en zouden, zo begrijpt het hof, omstreeks 8 meter breed zijn. De strook B-C sloot aan het westelijke uiteinde daarvan aan op strook A en zou in oostelijke richting doorlopen tot aan de [straatnaam 1] . Daarover zijn partijen het eens; oneens zijn zij over de exacte situering van de grens tussen B en C, zoals die uit de tussen partijen gemaakte afspraken zou voortvloeien.
Stroken B en C lagen in elkaars verlengde en zouden, zo begrijpt het hof, omstreeks 8 meter breed zijn. De strook B-C sloot aan het westelijke uiteinde daarvan aan op strook A en zou in oostelijke richting doorlopen tot aan de [straatnaam 1] . Daarover zijn partijen het eens; oneens zijn zij over de exacte situering van de grens tussen B en C, zoals die uit de tussen partijen gemaakte afspraken zou voortvloeien.
3.1.8.
Als bijlage bij prod. B5 was een schets gevoegd. Daarop is de grens tussen B en C getekend in het verlengde van de westelijke grens van perceel [perceel 3] . Onderdeel 2 van het voorstel van mr. De Voort luidt:
“Indien 4PK/ID en PCI overeenstemming bereiken en daarmee de claim van 4PK/ID vervalt, kan PCI de met C aangeduide strook grond aan de heer [onderhuurder] verkopen. Dit tegen een haar conveniërende prijs,. In dat geval wil 4PK/ID graag overeenkomen dat voor haar een kooprecht ontstaat met betrekking tot de met B aangeduide strook, zodat de perceelsgrenzen aan de zuidzijde gelijk blijven lopen. Het is aan PCI en [onderhuurder] om de omvang van het perceel A[tussen partijen staat vast dat hier geen “A”, maar “C” is bedoeld]
te bepalen. De prijs waarvoor 4PK/ID perceel B dan mag overnemen is gelijk aan de prijs met m² voor perceel A.”
te bepalen. De prijs waarvoor 4PK/ID perceel B dan mag overnemen is gelijk aan de prijs met m² voor perceel A.”
Op de schets staat met pen geschreven bij A “ca. 700 m²” en bij B “ca. 300 m²”.
3.1.9.
In prod. C3 komen doorhalingen voor, in dier voege dat her en der “4PK” is gewijzigd in “4ID2”. Voor de leesbaarheid geeft het hof ook dit telkens enkel weer als “4PK/ID”. Met weglating van minder relevante gedeelten luidt dit stuk als volgt:
“Verkoop aan 4PK/ID
Perceel A: - reeds omheinde deel
volgens bekende tekening - € 5,85
Perceel C vrije onderhandeling [onderhuurder]
Perceel B - indien C verkocht aan [onderhuurder]
Aan 4PK/ID - verlengde nieuwe grens vanaf [straatnaam 1]
- prijs € 5,85
[---]
Overigens geen verplichtingen over en weer uit leveringsakte 26 april 2005.”
3.1.10.
Op 4 april 2014 heeft PCI aan 4PK/ID laten weten dat PCI overeenstemming had bereikt met [onderhuurder] over verkoop van strook C, met dien verstande dat de grens tussen B en C verder in westelijke richting is opgeschoven (ongeveer 8 meter) dan uit de schets van mr. De Voort zou volgen.
3.1.11. 4
4PK/ID was het daarmee niet eens. Wel heeft uiteindelijk levering plaatsgevonden van strook A en de kleinere strook B; het geleverde deel heeft kadastraal nummer [perceel 6] gekregen en het overblijvende deel van [perceel 5] kadastraal nummer [perceel 7] .
3.1.12.
Het in geschil zijnde stukje grond, groot omstreeks 8x8 meter, dat wordt gevormd door de overlap van het vergrote perceel C met het oorspronkelijke perceel B wordt door partijen ook wel “perceel B+” genoemd.
3.2.
Geschilpunten:
3.2.1.
Het eerste geschilpunt dat partijen verdeeld houdt betreft de vraag of met de verkoop (door 4PK/ID aan [onderhuurder] ) van omstreeks een-derde deel van het luttele weken daarvoor van PCI aangekochte perceel het kooprecht dat 4PK/ID met de overeenkomst van 26 april 2005 had bedongen teloor was gegaan.
3.2.2.
Het tweede geschilpunt dat partijen verdeeld houdt betreft de vraag of met de overeenkomst van 25 maart 2014 de grens tussen B en C was vastgelegd overeenkomstig de schets bij de brief van 18 februari 2014, dan wel of exacte positie van deze grens nog niet vast stond en “vloeiend” was, naar gelang de uitkomst van de onderhandelingen tussen PCI en [onderhuurder] .
3.2.3.
De overige geschilpunten vloeien in feite uit de beide voorgaande geschilpunten voort. Daarbij is van belang dat de overeenkomst van 25 maart 2014 de facto inhoudt dat de (eventuele) aanspraken van 4PK/ID uit hoofde van de koopoptie zoals die in de overeenkomst van 26 april 2005 zouden komen te vervallen, dat wil zeggen: zowel de aanspraak op levering van perceel A [perceel 5] als de aanspraak op boete.
3.3.
Rechtbank:
3.3.1. 4
4PK/ID heeft in eerste aanleg haar eis drie maal gewijzigd. Bij akte van 14 juli 2015 heeft zij haar eis geformuleerd aldus dat zij - zakelijk, weergegeven - vordert:
te verklaren voor recht dat met het inroepen van de koopoptie, op 23 april 2011, een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat PCI tekort schiet in de naleving daarvan;
te verklaren voor recht dat PCI met het sluiten van een koopovereenkomst met [onderhuurder] tekort schiet in de nakoming van de op 25 maart 2014 gesloten overeenkomst;
primair:te ontbinden de overeenkomst van 25 maart 2014,
met betaling van de boete van € 92.000,-- plus contractuele boetes als door de rechter te betalen,
voorts met veroordeling van PCI tot nakoming van de overeenkomst van 26 april 2005 met betrekking tot perceel A [perceel 5] , op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per dag;
subsidiair:gedeeltelijk te ontbinden de overeenkomst van 25 maart 2014, namelijk voor wat betreft het ontslag uit de verplichtingen over en weer uit de leveringsakte van 26 april 2005,
met veroordeling van PCI tot betaling van de boete van € 92.000,-- plus contractuele boetes als door de rechter te betalen
4. te verklaren voor recht dat PCI uit hoofde van het sub 1 en/of sub 2 gevorderde verplicht is de door 4PK/ID geleden schade te vergoeden en PCI te veroordelen om bij wege van vervangende schadevergoeding als bedoeld in art. 6:103 BW:
primair:als vordering sub 3 primair niet wordt toegewezen, PCI te veroordelen om de koopovereenkomst van 26 april 2005 met betrekking tot perceel A [perceel 5] na te komen, met uitzondering van strook A als de vordering sub 3 subsidiair wordt toegewezen, alles op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per dag
subsidiair:vergoeding van schade, op te maken bij staat
alles met rente en kosten als nader in die akte omschreven.
3.3.2.
In reconventie vorderde PCI, zakelijk weergegeven:
een verklaring voor recht dat de overeenkomst van 25 maart 2014 rechtsgeldig tot stand was gekomen,
een verklaring voor recht dat deze overeenkomst niet was ontbonden, vernietigd of anderszins geëindigd en derhalve onverkort voortduurde.
nakoming van de overeenkomst van 25 maart 2014 met betrekking tot, kort gezegd, strook A, op straffe van een dwangsom.
Verder stelde zij vorderingen in met betrekking tot een erfdienstbaarheid en met betrekking tot beslagen of de opheffing daarvan; het hof verwijst naar de conclusie van eis in reconventie.
3.3.3.
Wat het eerste geschilpunt als omschreven in r.o. 3.2.1 betreft: de rechtbank heeft hieromtrent overwogen in r.o. 3.7 en 3.8, heeft geoordeeld dat 4PK/ID slechts een recht had op koop als zij nog eigenaar was gebleven van het geheel van de haar geleverde onroerende zaken, en overwogen dat de vorderingen 1 en 3 zullen worden afgewezen; in het dictum onder 4.1 werden alle vorderingen - en dus ook deze - afgewezen.
3.3.4.
Wat het tweede geschilpunt als omschreven onder 3.2.2 betreft: de rechtbank heeft hieromtrent overwogen in r.o. 3.13, heeft geoordeeld dat PCI mocht begrijpen dat de gehele omvang van strook C (en daarmee de situering van de grens tussen B en C, zo begrijpt het hof) ter vrije onderhandeling met [onderhuurder] voorlag, zodat het sluiten van de overeenkomst met [onderhuurder] met als onderwerp een groter perceel CV geen tekortkoming van PCI ten aanzien van de overeenkomst van 25 maart 2014 inhoudt, en overwogen dat ook vordering sub 2 zal worden afgewezen; met het dictum onder 4.1 heeft de rechtbank ook deze vordering afgewezen. De rechtbank heeft geen bewijs opgedragen.
3.3.5.
De vorderingen van PCI zijn toegewezen, met uitzondering van die betrekking hebbende op de erfdienstbaarheid.
3.4.
Hoger beroep:
3.4.1. 4
4PK/ID is van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Bij appeldagvaarding concludeert zij tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep, zonder dat zij daarbij aangeeft tot welke consequenties dat voor de vorderingen in conventie of reconventie dient te leiden.
3.4.2.
Bij memorie van grieven heeft 4PK/ID drie grieven geformuleerd, welke strikt genomen enkel zijn gericht tegen beslissingen (alsmede, zie hierna, tegen overwegingen) welke in conventie zijn gegeven.
3.4.3.
Tegen de in reconventie gegeven beslissingen is 4PK/ID niet opgekomen, althans niet met zoveel woorden. Een redelijke uitleg van de grieven, meer in het bijzonder grief 3, leidt er evenwel toe dat 4PK/ID kennelijk ook beoogt de veroordeling in reconventie onder 4.4 (houdende een verklaring voor recht dat de overeenkomst van 25 maart 2014 niet is ontbonden en onverkort voortduurt) aan haar hoger beroep te onderwerpen. Aan de bevelen als omschreven sub 4.5 en 4.7 heeft 4PK/ID, zo begrijpt het hof, voldaan; deze zijn dus uitgewerkt en het hof begrijpt dat in verband daarmee geen dwangsommen als omschreven onder 4.6 en 4.8 zijn verbeurd. 4PK/ID heeft weliswaar opnieuw beslag gelegd, doch het hof begrijpt dat PCI zich niet op het standpunt stelt dat daarmee het verbod als bedoeld onder 4.9 zou zijn overtreden.
3.4.4.
Grief 2 is gericht tegen de afwijzing van vorderingen 1 en 3 en het hof begrijpt - mvg randnr. 30 (e.v.) - dat deze grief 2 (ook) is gericht tegen r.o. 3.7 en 3.8.
3.4.5.
Grief 3 is gericht tegen de afwijzing van vordering 2 en het hof begrijpt - mvg randnr. 47 (e.v.). - dat deze grief ook is gericht tegen r.o. 3.13.
3.4.6.
Tegen het niet opdragen van c.q. toelaten tot bewijs is grief 1 gericht. Deze grief heeft deels betrekking op bewijs in verband met de overeenkomst van 26 april 2005 (in zoverre zal deze grief tegelijk met grief 2 worden behandeld) en deels betrekking op de overeenkomst van 25 maart 2014 (in zoverre zal deze tegelijk met grief 3 worden behandeld).
3.4.7.
In hoger beroep formuleerde 4PK/ID haar eis bij memorie van grieven, zakelijk, weergegeven, als volgt:
te verklaren voor recht dat met het inroepen van de koopoptie, op 23 april 2011, een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat PC tekort schiet in de naleving daarvan;
te verklaren voor recht dat PCI met het sluiten van een koopovereenkomst met [onderhuurder] tekort schiet in de nakoming van de op 25 maart 2014 gesloten overeenkomst’;
primair:gedeeltelijk te ontbinden de overeenkomst van 25 maart 2014, namelijk voor wat betreft het ontslag uit de verplichtingen over en weer uit de leveringsakte van 26 april 2005,
a) met veroordeling van PCI tot betaling van de boete van € 92.000,-- plus contractuele boetes als door de rechter te betalen,
b) voorts met veroordeling van PCI tot nakoming van de overeenkomst van 26 april 2005 met betrekking tot perceel A [perceel 5] , op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per dag;
subsidiair:veroordeling van PCI tot nakoming van de overeenkomst van 25 maart 2014 met betrekking tot perceel “B+” op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag
alles met nevenvorderingen.
3.5.
Het eerste geschilpunt als omschreven in r.o. 3.2.1; grief 2; de overeenkomst van 26 april 2005; grief 1, voor zover hierop betrekking hebbende.
3.5.1.
Het hof acht van algemene bekendheid dat de kredietcrisis een aanvang nam in augustus-september 2007. Na enkele jaren leidde deze, in Nederland, ook tot stagnatie op de onroerend goed-markt met dalende prijzen tot gevolg. In 2011 was er al een duidelijk dalende tendens in de prijzen van onroerend goed merkbaar, al werd de bodem pas een of twee jaar later bereikt.
De overeenkomst van 2005 werd aldus gesloten in de tijd waarin de markt goed was en de prijzen bleven stijgen; ten tijde van het inroepen van de optie in 2011 waren de prijzen veel slechter.
De overeenkomst van 2005 werd aldus gesloten in de tijd waarin de markt goed was en de prijzen bleven stijgen; ten tijde van het inroepen van de optie in 2011 waren de prijzen veel slechter.
3.5.2.
Volgens 4PK/ID was dit de reden dat PCI in 2011, anders dan in 2005, helemaal niet meer zo enthousiast was om tot verkoop van de weide over te gaan. 4PK/ID wijst erop dat er, naar blijkt uit uitlatingen van PCI, in die tijd blijkbaar sprake was van een beleidsverandering van PCI, welke was gericht op behoud van activa in plaats van vervreemding daarvan. In feite, aldus 4PK/ID, was in 2005 ook PCI gericht op verkoop van het gehele perceel (waaraan niet afdoet dat het initiatief van [bestuurder 4PK/ID 1] kwam) en was het enkel omdat 4PK/ID toen niet de middelen bezat om dat gehele perceel af te nemen werd volstaan met aankoop van een deel en een optie voor de resterende weide. Dit alles, aldus 4PK/ID, speelt een belangrijke rol bij de uitleg van de overeenkomst.
4PK/ID stelt dat het niet zozeer het gegeven dat zij eigenaar zou blijven van het (gehele) door haar aangekochte perceel, als wel dat zij zelf ter plaatse gevestigd zou blijven (en dus de “buurman” van PCI zou blijven) doorslaggevend was bij de vraag of zij de koopoptie op de weide kon uitoefenen. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep legde zij een en ander uit aldus dat de formulering van de koopoptie wijst op een soort antispeculatiebeding; als 4PK/ID, bijvoorbeeld, integraal naar Utrecht zou verhuizen, zou de koopoptie vervallen.
4PK/ID stelde ook dat de koopoptie voor haar essentieel was: als zij er geen uitzicht op had te zijner tijd het gehele perceel te kunnen verwerven, had zij (in 2005) van aankoop van het kleinere perceel afgezien. Dit laatste wordt in feite onderschreven door PCI, in zoverre dat haar bestuurder, [betrokkene] , ter comparitie in eerste aanleg - na een opmerking van [bestuurder 4PK/ID 1] dat de koopoptie voor hem een voorwaarde was - heeft verklaard dat de koopoptie eigenlijk tegen de zin van PCI was, maar 4PK/ID niet tot aankoop wilde overgaan als de koopoptie niet werd opgenomen.
4PK/ID stelt dat het niet zozeer het gegeven dat zij eigenaar zou blijven van het (gehele) door haar aangekochte perceel, als wel dat zij zelf ter plaatse gevestigd zou blijven (en dus de “buurman” van PCI zou blijven) doorslaggevend was bij de vraag of zij de koopoptie op de weide kon uitoefenen. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep legde zij een en ander uit aldus dat de formulering van de koopoptie wijst op een soort antispeculatiebeding; als 4PK/ID, bijvoorbeeld, integraal naar Utrecht zou verhuizen, zou de koopoptie vervallen.
4PK/ID stelde ook dat de koopoptie voor haar essentieel was: als zij er geen uitzicht op had te zijner tijd het gehele perceel te kunnen verwerven, had zij (in 2005) van aankoop van het kleinere perceel afgezien. Dit laatste wordt in feite onderschreven door PCI, in zoverre dat haar bestuurder, [betrokkene] , ter comparitie in eerste aanleg - na een opmerking van [bestuurder 4PK/ID 1] dat de koopoptie voor hem een voorwaarde was - heeft verklaard dat de koopoptie eigenlijk tegen de zin van PCI was, maar 4PK/ID niet tot aankoop wilde overgaan als de koopoptie niet werd opgenomen.
3.5.3.
PCI stelde, voor het eerst bij pleidooi in hoger beroep, dat er van een beleidswijziging geen sprake was. Zij bezit meer dan 100 ha onroerend goed waarvan zij de opbrengst aanwendt voor liefdadige doeleinden. Zij heeft in de loop der jaren de ervaring opgedaan dat verpachting van (landbouw-)gronden een goede opbrengst oplevert en naar verhouding weinig risico met zich brengt, terwijl de verhuur van huizen en panden kosten met zich brengt alsmede risico’s van wanbetaling en onjuist gebruik. Zij wijst erop dat daarvan ook in dit geval sprake was in zoverre dat zij had verhuurd aan DAC en deze zonder haar medeweten en instemming had onderverhuurd aan [bestuurder 4PK/ID 1] en aan [onderhuurder] ( [onderhuurder] werkte destijds bij DAC). Kortom: haar beleid was en bleef erop gericht “stenen” - huizen en dergelijke en de tuin/het erf daar omheen - af te stoten en “land” te behouden.
Bij gelegenheid van het pleidooi verklaarde de vertegenwoordiger van PCI overigens, desgevraagd, dat het hem niet bij stond dat een en ander ook aan 4PK/ID bekend was gemaakt. Dat, zoals in de pleitnota is beschreven, de instemming met het verlenen van een koopoptie, “schoorvoetend” zou zijn verleend, is evenmin aan 4PK/ID bekend gemaakt.
Bij gelegenheid van het pleidooi verklaarde de vertegenwoordiger van PCI overigens, desgevraagd, dat het hem niet bij stond dat een en ander ook aan 4PK/ID bekend was gemaakt. Dat, zoals in de pleitnota is beschreven, de instemming met het verlenen van een koopoptie, “schoorvoetend” zou zijn verleend, is evenmin aan 4PK/ID bekend gemaakt.
3.5.4.
Wat de kwestie “ [onderhuurder] ” betreft: uit de ter zitting gegeven toelichting blijkt dat [onderhuurder] en [bestuurder 4PK/ID 1] al jarenlang elkaars buren waren ( [bestuurder 4PK/ID 1] zat ter plaatse vanaf 2002, naar hij stelde ter comparitie, en uit de verklaring van [betrokkene] ter comparitie volgt dat [onderhuurder] daar al zat vanaf 1975 of daaromtrent - en dat de verhoudingen tussen hen beiden, in elk geval in 2005, goed waren te noemen.
Ter zitting geconfronteerd met de vraag welke de gang van zaken is geweest met betrekking tot de verkoop aan [onderhuurder] legde [bestuurder 4PK/ID 1] uit dat in de loop van de onderhandelingen met PCI - en met de bank, om tot financiering te komen - was gebleken dat er diverse problemen speelden. Een daarvan was het gegeven dat [onderhuurder] ter plaatse huurde, tegen een onredelijk lage prijs; de huurprijs was lager dan de kosten van gas, water en licht. Het was niet verantwoord om dat de continueren. Om die reden was [bestuurder 4PK/ID 1] gaan denken over verkoop en de plannen daarvoor dateerden al van voor de verkoop en levering door PCI aan 4PK/ID. 4PK/ID heeft PCI daarvan niet op de hoogte gesteld.
PCI heeft erop gewezen dat 4PK/ID juist de problemen met de huurder [onderhuurder] en de te verwachten daarmee gepaard gaande kosten heeft gebruikt om de koopprijs omlaag te krijgen, zulks terwijl 4PK/ID toen al wist dat [onderhuurder] uitgekocht zou gaan worden. Toen PCI na de levering aan 4PK/ID, gevolgd door verkoop en levering aan [onderhuurder] , van die laatste verkoop en levering kennis nam, voelde zij zich aanvankelijk “gefopt” [citaat], maar bedacht zij zich bij nader inzien dat de tegenhanger daarvan zou zijn dat de koopoptie van de baan was, hetgeen een pleister op de wonde was.
Ter zitting geconfronteerd met de vraag welke de gang van zaken is geweest met betrekking tot de verkoop aan [onderhuurder] legde [bestuurder 4PK/ID 1] uit dat in de loop van de onderhandelingen met PCI - en met de bank, om tot financiering te komen - was gebleken dat er diverse problemen speelden. Een daarvan was het gegeven dat [onderhuurder] ter plaatse huurde, tegen een onredelijk lage prijs; de huurprijs was lager dan de kosten van gas, water en licht. Het was niet verantwoord om dat de continueren. Om die reden was [bestuurder 4PK/ID 1] gaan denken over verkoop en de plannen daarvoor dateerden al van voor de verkoop en levering door PCI aan 4PK/ID. 4PK/ID heeft PCI daarvan niet op de hoogte gesteld.
PCI heeft erop gewezen dat 4PK/ID juist de problemen met de huurder [onderhuurder] en de te verwachten daarmee gepaard gaande kosten heeft gebruikt om de koopprijs omlaag te krijgen, zulks terwijl 4PK/ID toen al wist dat [onderhuurder] uitgekocht zou gaan worden. Toen PCI na de levering aan 4PK/ID, gevolgd door verkoop en levering aan [onderhuurder] , van die laatste verkoop en levering kennis nam, voelde zij zich aanvankelijk “gefopt” [citaat], maar bedacht zij zich bij nader inzien dat de tegenhanger daarvan zou zijn dat de koopoptie van de baan was, hetgeen een pleister op de wonde was.
3.5.5.
Het hof dient uit te leggen wat partijen in 2005 met het verlenen van de koopoptie hebben bedoeld. Daarbij komt het aan op alle omstandigheden van het geval, waaronder de tekst van de overeenkomst. Die tekst vormt immers de neerslag van de onderhandelingen en daarmee een omstandigheid die kan duiden op datgene wat aan partijen voor ogen stond.
3.5.6.
Het hof verwijst naar de inleidende dagvaarding, randnummers 4 tot en met 6, conclusie van antwoord in reconventie sub 5 en 6, memorie van grieven randnummers 30 tot en met 46, en pleitnota randnummers 5 tot en met 7. Hierin zijn de argumenten van 4PK/ID opgenomen welke er in de visie van 4PK/ID toe zouden leiden dat de verkoop aan [onderhuurder] niet aan het inroepen van de koopoptie in de weg staat.
3.6.
Enkele opmerkingen vooraf:
3.6.1.
Ten eerste: anders dan 4PK/ID stelt, leidt het inroepen van een kooprecht of koopoptie in het algemeen niet automatisch tot het tot stand komen van een overeenkomst. Dat hangt in sterke mate af van de wijze waarop dat kooprecht is geformuleerd en van de overige omstandigheden van het geval. Het door 4PK/ID aangehaalde arrest ECLI:NL:GHSHE:2007:AZ8631 leidt niet tot een ander oordeel; in dat arrest constateerde het hof enkel dat
tussen partijen vast stonddat (in dàt geval) het inroepen van een optie een overeenkomst deed ontstaan. Ook de onderhavige tekst wijst zeker niet op het automatische ontstaan van een koopovereenkomst; het kooprecht hield een verplichting in om daarover te gaan onderhandelen.
tussen partijen vast stonddat (in dàt geval) het inroepen van een optie een overeenkomst deed ontstaan. Ook de onderhavige tekst wijst zeker niet op het automatische ontstaan van een koopovereenkomst; het kooprecht hield een verplichting in om daarover te gaan onderhandelen.
3.6.2.
Ten tweede: in het kader van de vraag of het eigendomsrecht van 4PK/ID verloren is gegaan door verkoop aan [onderhuurder] wijst 4PK/ID erop dat zij zich jegens [onderhuurder] een terugkooprecht had bedongen. De tekst van de overeenkomst tussen 4PK/ID en [onderhuurder] wijst daar op het eerste gezicht niet op; desgevraagd erkende 4PK/ID bij het pleidooi dat het bij de overeenkomst tussen haar en [onderhuurder] feitelijk slechts gaat om een voorkeursrecht tot terugkoop: àls [onderhuurder] wenst te verkopen, heeft 4PK/ID voorrang, maar 4PK/ID kan geen terugkoop afdwingen als [onderhuurder] niet wil verkopen.
3.6.3.
Ten derde: in haar pleitnota onder randnummer 6 noemt 4PK/ID onder a) een omstandigheid welke hiervoor reeds onder r.o. 3.5.2 is weergegeven. Voorts werpt zij een tweetal hypothetische vragen op.
De eerste hypothetische vraag betreft het geval waarin, bijvoorbeeld, 4PK/ID een smalle strook langs de rand van het perceel aan bijvoorbeeld de Gemeente zou hebben verkocht voor de aanleg van een fietspad.
Naar ’s hofs oordeel gaat de vergelijking volstrekt niet op. In dit geval is een-derde deel, dus een substantieel deel met daarop de helft van de belangrijkste opstal, verkocht zonder vooraf aan PCI te melden dat dit voornemen bestond. Dat is wezenlijk anders dan het geval waarin een vrij onbelangrijk stukje wordt opgeofferd zonder dat daarmee afbreuk wordt gedaan aan het hart van het verkochte.
Het tweede hypothetische geval, waarin de waarde van “de weide” sinds 2005 niet zou zijn gedaald, heeft zich nu eenmaal niet voorgedaan. Het is best mogelijk dat als dat geval zich wel zou hebben voorgedaan, PCI een andere afweging zou hebben gemaakt, maar dat werpt geen licht van betekenis op de vraag hoe de onderhavige overeenkomst moet worden uitgelegd.
De eerste hypothetische vraag betreft het geval waarin, bijvoorbeeld, 4PK/ID een smalle strook langs de rand van het perceel aan bijvoorbeeld de Gemeente zou hebben verkocht voor de aanleg van een fietspad.
Naar ’s hofs oordeel gaat de vergelijking volstrekt niet op. In dit geval is een-derde deel, dus een substantieel deel met daarop de helft van de belangrijkste opstal, verkocht zonder vooraf aan PCI te melden dat dit voornemen bestond. Dat is wezenlijk anders dan het geval waarin een vrij onbelangrijk stukje wordt opgeofferd zonder dat daarmee afbreuk wordt gedaan aan het hart van het verkochte.
Het tweede hypothetische geval, waarin de waarde van “de weide” sinds 2005 niet zou zijn gedaald, heeft zich nu eenmaal niet voorgedaan. Het is best mogelijk dat als dat geval zich wel zou hebben voorgedaan, PCI een andere afweging zou hebben gemaakt, maar dat werpt geen licht van betekenis op de vraag hoe de onderhavige overeenkomst moet worden uitgelegd.
3.7.
De volgende feiten en omstandigheden zijn dus van belang:
3.7.1.
Het artikel waarin de koopoptie is opgenomen stelt als eis dat
“4 PK nogDEeigenaar is vanDEhem bij deze geleverde onroerende zaken”[accentuering hof]. Daargelaten of deze formulering uitsluit dat het zelfs niet was toegestaan een miniem gedeelte te verkopen op straffe van verlies van het kooprecht, wijst de formulering er in elk geval op dat indien een-derde deel van het areaal, inclusief de helft van de boerderij, meer in het bijzonder het woongedeelte daarvan, wordt verkocht, de alsdan overblijvende situatie niet meer kan worden omschreven als een situatie waarin 4PK/ID nog steeds “de” eigenaar was van “de” eerder geleverde onroerende zaken.
“4 PK nogDEeigenaar is vanDEhem bij deze geleverde onroerende zaken”[accentuering hof]. Daargelaten of deze formulering uitsluit dat het zelfs niet was toegestaan een miniem gedeelte te verkopen op straffe van verlies van het kooprecht, wijst de formulering er in elk geval op dat indien een-derde deel van het areaal, inclusief de helft van de boerderij, meer in het bijzonder het woongedeelte daarvan, wordt verkocht, de alsdan overblijvende situatie niet meer kan worden omschreven als een situatie waarin 4PK/ID nog steeds “de” eigenaar was van “de” eerder geleverde onroerende zaken.
3.7.2.
Voor 4PK/ID was, naar zij stelt, van essentieel belang dat zij er een reëel uitzicht op had om het gehele perceel te kunnen verwerven. Als gezegd staat tussen partijen vast dat [bestuurder 4PK/ID 1] zonder koopoptie het in 2005 aangekochte perceel niet had zullen kopen.
3.7.3.
Overigens geldt voor de bedoeling welke PCI stelde te hebben gehad (verkoop van stenen, behoud van grond) dat nergens uit blijkt dat zij dit ooit aan 4PK/ID kenbaar heeft gemaakt. Als dit relevant zou zijn zou ook daarvoor gelden dat bewijslevering niet aan de orde is, reeds nu PCI zelf heeft gezegd een en ander niet expliciet aan 4PK/ID te hebben duidelijk gemaakt. Het hof laat deze kwestie vooralsnog rusten, omdat in dit stadium vooral aan de orde is of er aanwijzingen voorhanden zijn, c.q. door 4PK/ID zijn gesteld, waaraan kan worden ontleend dat de koopoptie moet worden uitgelegd op een wijze als door 4PK/ID verdedigd.
3.7.4.
Anders dan door 4PK/ID gesuggereerd had zij het niet in haar macht om de aan [onderhuurder] verkochte onroerende zaak opnieuw te verwerven.
3.7.5.
Voor beide partijen geldt dat zij in de onderhandelingen “het achterste van hun tong” niet hebben laten zien: 4PK/ID niet voor wat betreft de kwestie [onderhuurder] ; PCI niet voor wat betreft haar beleid om gronden te behouden en gebouwen te verkopen.
Daarbij geldt - vooral - voor 4PK/ID, dat zij kennelijk welbewust informatie aan PCI heeft onthouden, en wel informatie welke rechtstreeks betrekking heeft op de vraag welke situatie zou ontstaan indien zij geheel of gedeeltelijk de door haar verworven onroerende zaak zou vervreemden.
Daarbij geldt - vooral - voor 4PK/ID, dat zij kennelijk welbewust informatie aan PCI heeft onthouden, en wel informatie welke rechtstreeks betrekking heeft op de vraag welke situatie zou ontstaan indien zij geheel of gedeeltelijk de door haar verworven onroerende zaak zou vervreemden.
3.7.6.
Dusdoende heeft uitsluitend - althans voor het overgrote deel - 4PK/ID de thans bestaande situatie gecreëerd waarin de vraag of ook gedeeltelijke vervreemding tot verlies van het kooprecht aanleiding geeft naar voren is gekomen; had zij open kaart gespeeld, dan had dat aspect uitdrukkelijk tot onderwerp van de onderhandelingen kunnen worden gemaakt waarmee ook eventuele misverstanden aangaande de uitleg van de overeenkomst vermeden hadden kunnen worden.
3.7.7.
Bij deze stand van zaken dient de passage, inhoudende dat
“4 PK nog de eigenaar is van de hem bij deze geleverde onroerende zaken”aldus te worden uitgelegd dat deze ziet op de situatie waarin 4PK/ID nog eigenaar is van het gehele aangekochte perceel, waarbij niet uitgesloten is dat op het geheel betrekkelijk verwaarloosbare stukken hadden mogen worden vervreemd zonder dat dit tot verlies van het kooprecht aanleiding zou geven. Aldus uitgelegd kan de constatering niet anders luiden dan dat 4PK/ID géén eigenaar meer was van de aangekochte grond in de zin van het artikel uit de koopovereenkomst. Zij kon dit kooprecht dus niet meer uitoefenen. De daarop gerichte vorderingen 1 en 3 dienen te worden afgewezen.
“4 PK nog de eigenaar is van de hem bij deze geleverde onroerende zaken”aldus te worden uitgelegd dat deze ziet op de situatie waarin 4PK/ID nog eigenaar is van het gehele aangekochte perceel, waarbij niet uitgesloten is dat op het geheel betrekkelijk verwaarloosbare stukken hadden mogen worden vervreemd zonder dat dit tot verlies van het kooprecht aanleiding zou geven. Aldus uitgelegd kan de constatering niet anders luiden dan dat 4PK/ID géén eigenaar meer was van de aangekochte grond in de zin van het artikel uit de koopovereenkomst. Zij kon dit kooprecht dus niet meer uitoefenen. De daarop gerichte vorderingen 1 en 3 dienen te worden afgewezen.
3.8.
Er is een tweede, zelfstandige reden waarom het beroep op de koopoptie zou moeten worden afgewezen, en deze is gelegen in de op 25 maart 2014 gesloten nadere overeenkomst. Daarbij is immers vast gelegd dat de aanspraken uit hoofde van het kooprecht zoals dat op 26 april 2005 was bedongen waren komen te vervallen.
Deze komt hierna aan de orde.
Deze komt hierna aan de orde.
3.9.
Het tweede geschilpunt als omschreven in r.o. 3.2.2; grief 3; de overeenkomst van 25 maart 2014; grief 1, voor zover betrekking hebbende op die overeenkomst.
3.9.1.
Zoals hiervoor omschreven is hoofdzakelijk in geschil de vraag waar de grens tussen B en C dient te verlopen: aansluitend op en in het verlengde van het zuidelijk gedeelte van de grens tussen [perceel 4] en [perceel 3] , of meer westelijk?
3.9.2.
Het is redelijkerwijze niet voor betwisting vatbaar dat de schets behorende bij prod. B5 eenduidig wijst op een grens tussen B en C welke in het verlengde van de grens tussen [perceel 4] en [perceel 3] is gesitueerd. De op die schets vermelde oppervlakte wijst daar eveneens op.
Daar de stroken B en C omstreeks 8 meter breed zouden zijn en de grens in de visie van PCI, zoals die blijkt uit haar brief van 4 april 2014 verder naar het westen is gesitueerd (naar later zal blijken: omstreeks 8 meter) dan zou volgens de schets bij prod. B5 van 4PK/ID, het betwiste stukje grond, ook wel genoemd B+, feitelijk omstreeks 8x8, dus 564 m² groot zijn.
Daar de stroken B en C omstreeks 8 meter breed zouden zijn en de grens in de visie van PCI, zoals die blijkt uit haar brief van 4 april 2014 verder naar het westen is gesitueerd (naar later zal blijken: omstreeks 8 meter) dan zou volgens de schets bij prod. B5 van 4PK/ID, het betwiste stukje grond, ook wel genoemd B+, feitelijk omstreeks 8x8, dus 564 m² groot zijn.
3.9.3.
Bij de uitleg van een overeenkomst kan betekenis toekomen aan eerdere correspondentie. Doorslaggevend is dat niet per definitie, omdat een veel voorkomend kenmerk van onderhandelingen nu juist is dat de betrokken partijen aanvankelijk standpunten hebben welke van elkaar afwijken, maar in onderhandelingen tot elkaar komen. In zulk een situatie behoeft een eerdere brief geen aanknopingspunt te vormen.
3.9.4.
In elk geval is onjuist het standpunt (of de suggestie) van 4PK/ID - inleidende dagvaarding sub 17, conclusie van antwoord in reconventie sub 11 eerste alinea - dat de toevoeging “volgens bekende tekening” betrekking zou hebben op de gehele overeenkomst zoals neergelegd in de handgeschreven overeenkomst, en daarmee ook voor stroken B en C. De bedoelde toevoeging is immers expliciet enkel geplaatst bij strook A (die ook nog eens omheind zou zijn). Terwijl de mvg, nrs. 47 tot en met 55, erop lijkt te wijzen dat 4PK/ID dit standpunt niet langer verdedigt, is de pleitnota, randnummer 8, minder duidelijk. Mocht 4PK/ID zich aldaar wederom op het standpunt stellen dat de toevoeging “volgens bekende tekening” ook voor de situering van de grens tussen B en C doorslaggevend zou zijn, dan verwerpt het hof dat om redenen als hiervoor genoemd.
3.9.5.
Het hof herhaalt het relevante deel van de handgeschreven overeenkomst:
Perceel C vrije onderhandeling [onderhuurder]
Perceel B - indien C verkocht aan [onderhuurder]
Aan 4PK/ID - verlengde nieuwe grens vanaf [straatnaam 1]
- prijs € 5,85
3.9.6.
Het hof constateert dat er onduidelijkheden in deze omschrijving zitten.
3.9.7.
Onduidelijk is wat met “vrije onderhandeling [onderhuurder] ” wordt bedoeld.
Bedoeld zou kunnen zijn dat daarmee wordt gedoeld op het feit dat het PCI vrij stond om een prijs (meer in het bijzonder: ook een andere/hogere prijs van de € 5,85 per m² voor stroken A en B dan met 4PK/ID werd overeengekomen) af te spreken, maar dat was het intrappen van een open deur: natuurlijk stond dat aan PCI vrij.
Anderzijds kan bedoeld zijn dat het PCI vrij stond om met [onderhuurder] de exacte situering van strook C af te spreken (zoals PCI betoogt): dus een verder westelijk, of juist een verder oostelijk te situeren grens tussen B en C, maar ook een in zuidwaartse richting opgeschoven zuidgrens van strook C met perceel [perceel 5] .
Bedoeld zou kunnen zijn dat daarmee wordt gedoeld op het feit dat het PCI vrij stond om een prijs (meer in het bijzonder: ook een andere/hogere prijs van de € 5,85 per m² voor stroken A en B dan met 4PK/ID werd overeengekomen) af te spreken, maar dat was het intrappen van een open deur: natuurlijk stond dat aan PCI vrij.
Anderzijds kan bedoeld zijn dat het PCI vrij stond om met [onderhuurder] de exacte situering van strook C af te spreken (zoals PCI betoogt): dus een verder westelijk, of juist een verder oostelijk te situeren grens tussen B en C, maar ook een in zuidwaartse richting opgeschoven zuidgrens van strook C met perceel [perceel 5] .
3.9.8.
Nog onduidelijker is wat wordt bedoeld met: “verlengde [en niet: verlegde; hof] nieuwe grens vanaf [straatnaam 1] ”. Welke grens zou immers moeten worden “verlengd”? PCI lijkt te verdedigen dat hiermee kan zijn bedoeld: een verder van de [straatnaam 1] verwijderd gelegen grens tussen B en C, maar het begrip “verlengde” grens wijst daar niet op. De enige grens die “verlengd” zou kunnen worden is de grens tussen [perceel 4] en [perceel 3] , hetgeen het standpunt van 4PK/ID zou ondersteunen, maar daarvoor geldt dan weer dat onverklaarbaar is wat werd bedoeld met (verlengd)
“vanaf de [straatnaam 1] ”.
“vanaf de [straatnaam 1] ”.
3.9.9.
Het hof deelt niet de suggestie van 4PK/ID, mvg sub 52, dat een uitleg waarbij de grens niet vooraf vast stond ertoe zou kunnen leiden dat strook B tot verwaarloosbare proporties zou kunnen worden teruggebracht. Dat zou in evidente strijd zijn met de bedoeling van partijen.
3.9.10.
PCI heeft aangegeven dat de reden voor [onderhuurder] om een groter stuk grond te verwerven daarin was gelegen dat hij achter zijn duivenhokken om (deze stonden in de zuidwestelijke hoek en langs de zuidelijke grens van [perceel 3] ) de garage op zijn terrein wilde kunnen bereiken, omdat 4PK/ID niet langer wenste te bewilligen in toegang tot [perceel 3] via [perceel 4] (vanaf de [straatnaam 2] ). Daar zou [onderhuurder] echter weinig mee opschieten, aangezien hij dan nog steeds over een strookje grond van 4PK/ID moest, en 4PK/ID en [onderhuurder] waren de laatste jaren met elkaar gebrouilleerd geraakt. Bij gelegenheid van het pleidooi stelde (de advocaat van) PCI dat [onderhuurder] zich ervan bewust was dat hij inderdaad die toestemming zou moeten vragen, gelijk hij ook nog toestemming van de gemeente zou moeten verkrijgen om via strook C uit te wegen naar de [straatnaam 1] , zijnde een doorgaande weg met vrijliggende fietspaden, omzoomd door bomen. Ondanks die nog te verwachten en te overwinnen obstakels had [onderhuurder] er belang bij om alvast één ander obstakel uit de weg te ruimen, te weten het verwerven van een strook grond in eigendom welke een aantal meters doorliep tot voorbij zijn achterste (westelijke) erfgrens. Overtuigend acht het hof dit niet, in het licht van de onenigheid tussen [onderhuurder] en 4PK/ID.
3.9.11.
Na 25 maart 2014 was het in eerste instantie aan PCI, niet aan 4PK/ID, om actie te ondernemen. Kennelijk heeft zij dat gedaan, want zij berichtte op 4 en 8 april 2014 (prods. C4 en C5) dat zij strook C aan [onderhuurder] had verkocht waarbij eerst uit prod. C5 bleek dat de grens verder westelijk lag dan in de brief van 18 februari 2014 was voorzien. 4PK/ID reageert daarop bij email van haar advocaat van 23 april 2015, dus 17 dagen later, maar in die mail wordt verwezen naar een voordien gehouden gesprek. Kennelijk heeft dus binnen een of twee weken na de email van 8 april 2014 een gesprek tussen partijen plaats gevonden waarbij deze kwestie is besproken. Het hof acht dat tijdig; niet gezegd kan worden dat 4PK/ID zich niet met bekwame spoed tot PCI heeft gewend om haar bezwaren te uiten tegen de wijze waarop PCI de overeenkomst van 25 maart 29014 heeft uitgevoerd (en daarmee heeft geïnterpreteerd).
3.9.12.
Alles overziende moet de conclusie luiden dat deze overeenkomst op het onderdeel van de situering van de grens tussen B en C niet geheel duidelijk is. De overeenkomst is opgesteld door [betrokkene] , bestuurder van PCI, die jurist is. Onduidelijkheden komen dan vooral voor haar risico.
3.9.13.
De uitleg van 4PK/ID dat het uitgangspunt zoals neergelegd in de brief van 18 februari 2014 niet is verlaten is verdedigbaar. In weerwil van het feit dat het [betrokkene] is geweest die de overeenkomst heeft opgesteld is ook de uitleg van PCI dat de situering van de grens tussen B en C nog niet vast stond evenzeer verdedigbaar.
3.9.14.
Onder randnummer 11 van de pleitnota stelt 4PK/ID dat de toenmalige betrokken bestuurders van PCI onder ede zouden moeten erkennen dat de omvang van strook B - en dus de grens met strook C - vast lag. Het hof is van oordeel dat 4PK/ID daarmee - marginaal - aan de op haar rustende stelplicht had voldaan.
3.9.15.
Uit de stukken kan de exacte situering van de grens niet worden afgeleid. Als gezegd komt dat voor risico van PCI. 4PK/ID beroept zich op de rechtsgevolgen van een door haar gesteld feit en dient dat dus te bewijzen. De omstandigheid dat het [betrokkene] is geweest die de overeenkomst heeft opgesteld en mede verantwoordelijk kan worden gehouden voor onduidelijkheden leidt er niet toe dat de bewijslast op PCI is komen te rusten, maar kan wel een rol spelen bij de waardering van het door 4PK/ID bij te brengen bewijs. Het hof laat haar tot dat bewijs toe.
3.9.16.
Overigens is het de vraag of het opportuun is om hiertoe over te gaan.
Daartoe zijn twee aspecten van belang.
Het in geschil zijnde perceeltje B+ is 8x8 meter groot. Juist voor dat stukje geldt dat PCI zich bereid heeft verklaard om dit in der minne over te dragen; het hof leest daarin niet een gerechtelijke erkenning dat zij daartoe rechtens gehouden is noch een prijsgeven van haar standpunt in rechte dat zij daartoe
nietgehouden is, doch louter een buiten rechte te effectueren handreiking.
Ten tweede is het de vraag of, zo 4PK/ID in het bewijs zou slagen - in welk geval sprake zou zijn van een tekortkoming indien en voor zover PCI niet bereid zou zijn dat stukje B+ over te dragen - dat zou dienen te leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding. Het hier gaat om zulk een geringe tekortkoming dat deze - bijzondere omstandigheden daargelaten, maar daaromtrent is niets gesteld - geen enkele vorm van ontbinding zou rechtvaardigen. Immers, perceel [perceel 6] zoals aan 4PK/ID overgedragen is 1024 m² groot. Perceeltje B+ was omstreeks 64 m² groot. Samen 1088 m² groot. 4PK/ID zou, aannemende dat zij in het bewijs zou slagen, 64/1088e deel, dus 5,8 % minder grond ontvangen dan waar zij recht op zou hebben. Buiten rechte was reeds aangeboden dat te redresseren. 4PK/ID heeft er dan recht op dat dit geredresseerd wordt, maar de (eventuele) tekortkoming rechtvaardigt geen ontbinding.
Daartoe zijn twee aspecten van belang.
Het in geschil zijnde perceeltje B+ is 8x8 meter groot. Juist voor dat stukje geldt dat PCI zich bereid heeft verklaard om dit in der minne over te dragen; het hof leest daarin niet een gerechtelijke erkenning dat zij daartoe rechtens gehouden is noch een prijsgeven van haar standpunt in rechte dat zij daartoe
nietgehouden is, doch louter een buiten rechte te effectueren handreiking.
Ten tweede is het de vraag of, zo 4PK/ID in het bewijs zou slagen - in welk geval sprake zou zijn van een tekortkoming indien en voor zover PCI niet bereid zou zijn dat stukje B+ over te dragen - dat zou dienen te leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding. Het hier gaat om zulk een geringe tekortkoming dat deze - bijzondere omstandigheden daargelaten, maar daaromtrent is niets gesteld - geen enkele vorm van ontbinding zou rechtvaardigen. Immers, perceel [perceel 6] zoals aan 4PK/ID overgedragen is 1024 m² groot. Perceeltje B+ was omstreeks 64 m² groot. Samen 1088 m² groot. 4PK/ID zou, aannemende dat zij in het bewijs zou slagen, 64/1088e deel, dus 5,8 % minder grond ontvangen dan waar zij recht op zou hebben. Buiten rechte was reeds aangeboden dat te redresseren. 4PK/ID heeft er dan recht op dat dit geredresseerd wordt, maar de (eventuele) tekortkoming rechtvaardigt geen ontbinding.
3.9.17.
Als partijen niet tot een vergelijk komen wordt 4PK/ID dus toegelaten tot bewijs. Slaagt zij daarin, dan kan dat leiden tot toewijzing van de vorderingen sub 2 (ook al is haar belang daarbij beperkt) en sub 3 subsidiair. Vorderingen sub 1 en sub 3 primair zouden dan worden afgewezen. Mochten partijen niet tot een vergelijk komen, doch PCI -bij akte - te kennen geeft zich niet te zullen verzetten tegen toewijzing van vorderingen sub 2 en sub 3 subsidiair, dan zou 4PK/ID bij het horen van getuigen geen belang meer hebben.
3.10.
Het hof wijst voorts nog op het volgende.
Ook als - anders dan hiervoor overwogen - de niet-levering van perceel B+, dan wel de verkoop en voorgenomen levering daarvan aan [onderhuurder] , wèl als een tekortkoming welke een ontbinding zou kunnen rechtvaardigen zou moeten worden aangemerkt, dan moet worden geconstateerd dat 4PK/ID geen algehele ontbinding van de overeenkomst van 25 maart 2014 meer vordert (hetgeen zij kennelijk ongewenst acht nu perceel [perceel 6] inmiddels aan haar toebehoort) en enkel gedeeltelijke ontbinding vordert, namelijk voor wat betreft het “ontslag uit de verplichtingen over en weer uit de leveringsakte van 26 april 2005”.
Ook als - anders dan hiervoor overwogen - de niet-levering van perceel B+, dan wel de verkoop en voorgenomen levering daarvan aan [onderhuurder] , wèl als een tekortkoming welke een ontbinding zou kunnen rechtvaardigen zou moeten worden aangemerkt, dan moet worden geconstateerd dat 4PK/ID geen algehele ontbinding van de overeenkomst van 25 maart 2014 meer vordert (hetgeen zij kennelijk ongewenst acht nu perceel [perceel 6] inmiddels aan haar toebehoort) en enkel gedeeltelijke ontbinding vordert, namelijk voor wat betreft het “ontslag uit de verplichtingen over en weer uit de leveringsakte van 26 april 2005”.
3.11.
Bij gedeeltelijke ontbinding valt veelal te denken aan de situatie waarin een overeenkomst deels wel, deels niet of niet deugdelijk is nagekomen, zodat die overeenkomst ten aanzien van dat laatste deel wordt ontbonden. Ook valt te denken aan duurovereenkomsten die voor de toekomst worden ontbonden maar voor het verleden in stand worden gelaten. Hoe dat ook zij: er ligt dan veelal wel een rechtstreekse relatie tussen dat deel ten aanzien waarvan toerekenbaar tekort is geschoten en het deel van de overeenkomst dat wordt ontbonden.
3.12.
In het onderhavige geval ontbreekt die directe relatie, althans staat de gewraakte tekortkoming in een zo ver verband tot juist dat deel van de overeenkomst waarvan de ontbinding wordt gevorderd, dat díe tekortkoming (ten aanzien van perceel B+) geen aanleiding kan geven tot díe ontbinding (van de bewuste bepaling van de overeenkomst van 25 maart 2014). Immers, de overeenkomst van 25 maart 2014 is gesloten in een situatie waarin tussen partijen in geschil was of het kooprecht van 26 april 2005 nog kon worden ingeroepen. Partijen hebben daarin voorzien door een afspraak te maken omtrent verwerving door 4PK/ID van in totaal ruim 1000 m² grond, waartegenover buiten elke twijfel werd gesteld dat de koopoptie voor het overige niet meer kon worden ingeroepen. Tegenover elkaar stonden dus enerzijds de mogelijkheid om een aanzienlijk stuk grond te verwerven (4PK/ID had eigenlijk meer willen krijgen, PCI eigenlijk minder willen leveren) en het verval van de optie anderzijds. De door 4PK/ID verlangde gedeeltelijke ontbinding haalt het hart uit de overeenkomst, daar de prestatie waarop PCI prijs stelde en waarop zij recht had - het verval van de koopoptie - geheel zou komen te vervallen waar tegenover 4PK/ID meer dan 94 % van de grond waarop zij naar haar eigen stellingen krachtens de nadere overeenkomst van 25 maart 2014 recht zou hebben zou kunnen behouden. Die uitkomst is onaanvaardbaar.
3.12.1.
Resumerend met betrekking tot grief 2:
3.12.2.
Deze grief faalt. Vorderingen 1 en 3 zijn terecht afgewezen daar:
- de koopoptie aldus uitgelegd moet worden dat deze verviel indien 4PK/ID niet meer de eigenaar was van (het overgrote deel van) het door haar op 26 april 2005 van PCI aangekochte deel van perceel [perceel 1] ; grief 1 faalt voor zover deze betrekking heeft op de uitleg van de overeenkomst van 26 april 2005, omdat 4PK/ID geen concrete en voor bewijs vatbare feiten heeft gesteld waaruit blijkt dat die overeenkomst anders uitgelegd moet worden dan uit de tekst van die overeenkomst zelf volgt, noch overigens concrete en voor bewijs vatbare feiten heeft gesteld waaruit volgt dat de overeenkomst aldus uitgelegd moet worden dat het kooprecht in stand zou blijven zolang 4PK/ID feitelijk als “buurman” van perceel [perceel 5] kon worden aangemerkt (anders gezegd: daar met een substantieel deel van haar op 26 april 2005 verworven eigendom feitelijk gevestigd was gebleven)
- de koopoptie is vervallen met de nadere overeenkomst van 25 maart 2014, en die nadere overeenkomst niet gedeeltelijk zal worden ontbonden omdat:
o de eventuele aan PCI te verwijten tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit die overeenkomst geen ontbinding rechtvaardigt, en voorts:
o ook als die tekortkoming wèl tot enige vorm van ontbinding zou rechtvaardigen, deze niet tot een gedeeltelijke ontbinding welke tot het verval van uitsluitend het “ontslag uit de verplichtingen over en weer uit de leveringsakte van 26 april 2005” zou leiden, aanleiding zou kunnen geven.
3.13.
Resumerend met betrekking tot grief 3, en grief 1 voor zover verband houdende met de overeenkomst van 25 maart 2014:
3.14.
Grief 1 slaagt; 4PK/ID heeft voldoende gesteld en bewijs aangeboden. Het definitieve oordeel omtrent grief 3 dient te worden aangehouden.
Het hof zal de zaak verwijzen naar de rol voor uitlating omtrent:
Het hof zal de zaak verwijzen naar de rol voor uitlating omtrent:
- al dan niet voortzetting van de procedure met een getuigenverhoor;
- bij voortzetting: aantal van de te horen getuigen en omtrent verhinderdata;
- al dan niet prijsgeven, door PCI, van haar verweer tegen vorderingen sub 2 en sub 3 subsidiair.
3.15.
Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
4.De uitspraak
Het hof:
laat 4PK/ID toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de op 25 maart 2014 tussen partijen gesloten overeenkomst inhield dat de grens tussen het aan [onderhuurder] te verkopen en over te dragen perceelsgedeelte C (van perceel [perceel 5] , [vestigingsplaats] ) en het aan 4PK/ID te verkopen en over te dragen perceelsgedeelte B (van perceel [perceel 5] ) aldus zou verlopen dat deze in het verlengde liep van de grens tussen percelen [perceel 4] en [perceel 3] ;
bepaalt, voor het geval 4PK/ID bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. J.M. Brandenburg als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de
rol van 23 mei 2017:
rol van 23 mei 2017:
- teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten omtrent voortgang van de procedure en het getuigenverhoor;
- voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris - zo nodig - na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de advocaat van 4PK/ID tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, O.G.H. Milar en J.M.W. Werker en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 mei 2017.
griffier rolraadsheer