ECLI:NL:GHSHE:2017:209

• Datum uitspraak: 24 januari 2017
• Publicatiedatum: 24 januari 2017
• Zaaknummer: 200.149.518_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.H.B. den Hartog Jager; O.G.H. Milar; P.P.M. Rousseau
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over herstelkosten en huurgenot in woonruimte

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch werd behandeld, gaat het om een huurgeschil tussen een huurder, [appellant], en de Stichting Woonmaatschappij Zo Wonen, de verhuurder. De zaak betreft herstel van scheuren in de gehuurde woonruimte en de vraag of de kosten voor herstel voor rekening van de huurder komen. Het hof heeft eerder een tussenarrest gewezen op 23 februari 2016, waarin werd vastgesteld dat er geen gebreken van constructieve aard waren, maar dat het niet duidelijk was of de herstelkosten op basis van artikel 7:204 BW en het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder moesten komen.

Na een plaatsopneming en comparitie van partijen, concludeert het hof dat de huurder niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de herstelkosten van de scheuren, gezien het repeterende karakter en de omvang van de schade. De verhuurder heeft erkend dat een aantal scheuren voor haar rekening moeten worden hersteld en heeft zich bereid verklaard om deze scheuren op kosten van de verhuurder te repareren. Het hof heeft bepaald dat de verhuurder het behang moet verwijderen om de schade te kunnen herstellen en dat de scheuren door een gerenommeerd bedrijf moeten worden hersteld.

Daarnaast heeft het hof de vorderingen van de huurder voor verhuis- en opslagkosten, kosten voor nieuw behang, schilderwerk en schoonmaakkosten beoordeeld. Het hof heeft een aantal van deze vorderingen toegewezen, maar de vordering tot vermindering van de huurprijs is afgewezen, omdat de gebreken niet van zodanige ernst zijn dat het huurgenot in relevante mate is aangetast. De proceskosten zijn gecompenseerd, waarbij iedere partij de eigen kosten draagt. Het hof heeft het bestreden vonnis vernietigd en de verhuurder veroordeeld tot herstel van de scheuren binnen een maand na betekening van het arrest.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.149.518/01

arrest van 24 januari 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. R.R.J.W. Delsing te Kerkrade,

tegen

Stichting Woonmaatschappij Zo Wonen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.J. Heynen te Venlo,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 23 februari 2016 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht onder zaaknummer 487566/CV EXPL 12-3254 gewezen vonnis van 12 februari 2014.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 23 februari 2016;
• het proces-verbaal van descente en comparitie van partijen van 23 juni 2016;
• de memorie na descente van [appellant] met één productie;
• de memorie na descente van Zo Wonen.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6. De verdere beoordeling

6.1.

Bij genoemd tussenarrest is een plaatsopneming en comparitie gelast. Deze hebben plaatsgevonden. Partijen hebben zich daaromtrent bij memorie uitgelaten.

6.2.

Het hof volhardt bij hetgeen werd overwogen en beslist in het tussenarrest.

6.3.

In het tussenarrest is overwogen en beslist dat in het gehuurde geen sprake was van gebreken van constructieve aard, maar dat niet zonder meer duidelijk is of het herstel van de scheuren op grond van artikel 7:204 BW en het Besluit kleine herstellingen voor rekening van [appellant] moet komen.

6.4.

[appellant] concludeert na de plaatsopneming dat door het repeterende karakter, de hoeveelheid en de variëteit van de scheuren een situatie is ontstaan dat de herstelkosten in redelijkheid niet meer voor zijn rekening behoren te komen. [appellant] stelt dat als gevolg hiervan het evident is dat zijn huurgenot aantoonbaar is verminderd en dat alle schade en gevolgschade door Zo Wonen moeten worden vergoed.

Herstel scheuren

6.5.

Zo Wonen erkent dat een drietal scheuren voor haar rekening moeten worden hersteld, te weten de scheur rechts naast de verwarming in de woonkamer, de scheur in de kleine slaapkamer en de scheur in de badkamer. Tijdens de comparitie en ook in de memorie na descente heeft Zo Wonen zich bereid verklaard om deze scheuren, maar ook de overige scheuren op haar kosten te repareren. Zij heeft hierbij wel opgemerkt dat [appellant] Zo Wonen daartoe in de gelegenheid dient te stellen.

6.6.

Nu partijen het eens zijn dat Zo Wonen de scheuren op haar kosten gaat herstellen, is het hof van oordeel dat de vordering tot herstel kan worden toegewezen. Het hof bepaalt dat Zo Wonen op haar kosten het behang van de muren dient af te halen om te kunnen zien wat er gerepareerd dient te worden. De scheuren dienen door een gerenommeerd bedrijf te worden hersteld. Zo Wonen dient het gehuurde na herstel behangklaar en bezemschoon op te leveren.

[appellant] zal Zo Wonen in de gelegenheid moeten stellen om het herstel uit te laten voeren.

Het hof zal geen dwangsom opleggen omdat het hof ervan uitgaat dat Zo Wonen, nu zij heeft aangegeven dat zij wil gaan herstellen, dit ook daadwerkelijk zal gaan doen.

Verhuis- en opslagkosten/vergoeding verblijf buitenshuis

6.7.

De vraag is dan of [appellant] tijdens het herstellen de inboedel buitenshuis moet opslaan en of hij in aanmerking komt om tijdelijk elders gehuisvest te worden.

Zo Wonen heeft aangegeven dat [appellant] tijdens het herstel in de woning kan blijven wonen en dat de inboedel in het midden van de kamers gezet kan worden. Het hof gaat ervan uit dat dit mogelijk is zodat de gevorderde verhuis- en opslagkosten en een vergoeding voor een verblijf buitenshuis afgewezen zullen worden.

Behang en schilderwerk

6.8.

[appellant] vordert kosten voor nieuw behang ad € 800,- (16 rollen à € 50,- per rol) en arbeidskosten € 11,50 per m2. Zo Wonen is bereid om een bedrag van € 160,- inclusief btw voor het behang te betalen.

Het hof zal het door Zo Wonen aangeboden bedrag toewijzen en voor het overige (dus ook de arbeidskosten) afwijzen, omdat [appellant] heeft erkend dat het behang van 2003 is en dus thans is afgeschreven. Daarnaast heeft [appellant] erkend dat het behang per rol goedkoper zou zijn, te weten € 19,- per rol, dan hij heeft gevorderd.

Met betrekking tot het gevorderde bedrag aan schilderwerk voor het wanddeel in de badkamer ad € 140,- inclusief btw is het hof van oordeel dat dit bedrag zal worden toegewezen, nu sprake is van een zodanige grote scheur dat bij alleen herstel de muur nog steeds ontsierend zal zijn.

Schoonmaakkosten

6.9.

Voor wat betreft de schoonmaakkosten vordert [appellant] een bedrag van € 710,- inclusief btw.

Nu Zo Wonen het gehuurde na herstel bezemschoon zal opleveren en gezien de grootte van het gehuurde acht het hof het redelijk om een bedrag van € 200,- inclusief btw voor de schoonmaakkosten toe te wijzen.

Vermindering huurprijs

6.10.

[appellant] vordert verder nog een vermindering van de huurprijs vanwege het feit dat hij minder huurgenot heeft.

Het hof zal deze vordering afwijzen. Naar het oordeel van het hof zijn de drie grotere scheuren weliswaar ontsierend en leveren ze een gebrek op, maar dat is een gebrek van zeer geringe ernst. Niet kan worden gezegd dat [appellant] door deze scheuren, waarvan de grootste scheur zich in de badkamer bevindt, in relevante mate huurgenot heeft gederfd.

Expertisekosten

6.11.

Van de door [appellant] gevorderde expertisekosten ad € 1.256,51 acht het hof het redelijk, mede gelet op de bevindingen bij de descente, de kosten tot een bedrag van € 750,- inclusief btw toe te wijzen. Immers, het expertiserapport was redelijkerwijs nodig ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade en Zo Wonen vindt thans ook dat sprake is van een herstelverplichting.

Buitengerechtelijke incassokosten

6.12.

[appellant] vordert een bedrag van € 830,71 aan buitengerechtelijke kosten.

Ten aanzien van buitengerechtelijke kosten geldt dat zij op de voet van art. 6:96 lid 2 BW voor vergoeding in aanmerking komen, onder meer als het gaat om redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, behoudens ingeval krachtens art. 241 Rv. de regels omtrent proceskosten van toepassing zijn. [appellant] heeft, gezien de betwisting door Zo Wonen, niet onderbouwd dat naast de expertisekosten kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [appellant] vergoeding vordert moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskosten een vergoeding plegen in te houden.

Het hof neemt hierbij tevens in aanmerking dat Zo Wonen onweersproken heeft gesteld dat [appellant] zelf geen buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt omdat hij een rechtsbijstand verzekering heeft.

6.13.

Op grond van het vorenstaande zal het hof het bestreden vonnis vernietigen. Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten aldus gecompenseerd dat iedere partij de eigen kosten draagt.

7. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Zo Wonen binnen één maand na betekening van dit arrest een aanvang te maken met het herstel van de scheuren in het gehuurde zoals bepaald in r.o. 6.6;

veroordeelt Zo Wonen tot betaling aan [appellant] van een bedrag ad:

- € 160,- terzake behangkosten;

- € 140,- inclusief ter zake schilderwerk;

- € 200,- inclusief btw terzake schoonmaakkosten van het gehuurde na herstel;

- € 750,- inclusief btw aan expertisekosten;

compenseert de proceskosten in beide instanties in die zin dat ieder de eigen proceskosten draagt;

verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, O.G.H. Milar en P.P.M. Rousseau en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 januari 2017.

griffier rolraadsheer