Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.178.317/01
arrest van 2 mei 2017
in de zaak van
Gemeente Hulst,
gevestigd te Hulst,
appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als de gemeente,
advocaat: mr. J.P.G. van Roeyen te Terneuzen,
tegen
1.[Bierbrouwerij] Bierbrouwerij Nederland B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
hierna aan te duiden als [Bierbrouwerij] ,
advocaat: mr. R.S. Namjesky te Breda,
2.
[geïntimeerde 2] , hodn Taveerne De Meerpaal,wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 2] , hodn Taveerne De Meerpaal,wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellant in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde 2] ,
advocaat: mr. G.A.G. Warfman te Enschede,
op het bij exploot van dagvaarding van 5 oktober 2015 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 29 oktober 2014 en 8 juli 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen de gemeente als eiseres en [Bierbrouwerij] als gedaagden.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 2960404/14-2427)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de exploten van anticipatie van 5 oktober 2015;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties van [Bierbrouwerij] ;
- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde 2] met producties;
- de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep;
- de akte van [geïntimeerde 2] met één productie;
- de antwoordakte van de gemeente met één productie.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
in principaal en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
3.1.1.
De gemeente is op 1 oktober 2007 door aankoop eigenaar geworden van de horecabedrijfsruimte met onzelfstandige woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: de bedrijfsruimte).
Ten tijde van de aankoop door de gemeente was de bedrijfsruimte verhuurd aan [Bierbrouwerij] .
De gemeente heeft (als productie 1 bij inleidende dagvaarding) een huurovereenkomst overgelegd die was gesloten tussen de rechtsvoorganger van de gemeente als verhuurder en [Bierbrouwerij] als huurder, zulks ingaande 1 november 1994 voor de duur van vijf jaar, met verlenging voor een periode van telkens vijf jaar, behoudens opzegging tegen het einde van een vijfjaarstermijn.
3.1.2.
[Bierbrouwerij] heeft de bedrijfsruimte onderverhuurd, laatstelijk aan [geïntimeerde 2] , dit met ingang van 15 mei 2000. [geïntimeerde 2] exploiteert de bedrijfsruimte onder de naam “Taveerne De Meerpaal”.
3.1.3.
De gemeente heeft de bedrijfsruimte gekocht omdat deze is gelegen in een ontwikkelingsgebied van de gemeente, genaamd “ [bestemmingsplan] ”. Voor dit gebied is door de gemeenteraad van de gemeente het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ” vastgesteld. Dat bestemmingsplan (en de eerste herziening ervan) is opgenomen in een nieuw bestemmingsplan “Binnenstad” dat op 8 november 2012 door de gemeenteraad van de gemeente is vastgesteld en onherroepelijk is geworden.
3.1.4.
De gemeente heeft de huurovereenkomst met [Bierbrouwerij] bij brief van 10 oktober 2013 opgezegd tegen 1 november 2014. De opzeggingsbrief (productie 7 bij inleidende dagvaarding) houdt onder meer het volgende in:
[Bierbrouwerij] Bierbrouwerij Nederland B.V. (hierna: “ [Bierbrouwerij] ”) huurt krachtens de huurovereenkomst van 28 oktober 1994 de bedrijfsruimte staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] . [Bierbrouwerij] verhuurt het pand onder aan de eenmanszaak Taveerne De Meerpaal.
(…)
Het betreffende pand ligt in het herontwikkelingsgebied van [bestemmingsplan] . In het kader van deze herontwikkeling is de gemeente voornemens het pand te slopen dan wel in grote mate te renoveren. Vóór dan wel na de realisering daarvan is de gemeente voornemens het pand te verkopen. Deze herontwikkeling noopt tot het opzeggen van de huurovereenkomst met [Bierbrouwerij] .
Op basis van dringend eigen gebruik (renovatie of sloop is daaronder begrepen) en tevens op basis van de realisering van het bestemmingsplan zegt de Gemeente Hulst de huurovereenkomst met [Bierbrouwerij] op tegen 1 november 2014.
[Bierbrouwerij] heeft niet ingestemd met huurbeëindiging.
3.2.
De gemeente heeft [Bierbrouwerij] gedagvaard voor de kantonrechter in Middelburg. [geïntimeerde 2] is door de kantonrechter in die procedure toegelaten als tussenkomende partij als bedoeld in artikel 7:306 lid 3 BW.
De gemeente vorderde in eerste aanleg (na eiswijziging) primair (samengevat) vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst tussen de gemeente en [Bierbrouwerij] alsmede de onderhuurovereenkomst tussen [Bierbrouwerij] en [geïntimeerde 2] zal eindigen ingevolge de huuropzegging door de gemeente bij brief van 10 oktober 2013, dit tegen 1 november 2014, althans per de datum van het vonnis van de kantonrechter, althans per een bij vonnis in goede justitie te bepalen andere datum, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming daarvan.
Subsidiair vorderde de gemeente (samengevat) de ontbinding van de huurovereenkomst en van de onderhuurovereenkomst, dit met toepassing van artikel 7:310 BW, dit per 1 november 2014, althans per de datum van het vonnis van de kantontrechter, althans per een bij vonnis in goede justitie te bepalen andere datum, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming daarvan.
Daarnaast vorderde de gemeente (samengevat) de veroordeling van [Bierbrouwerij] tot ontruiming binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, dit op verbeurte van een dwangsom.
3.3.
[Bierbrouwerij] vorderde in reconventie voorwaardelijk, namelijk voor zover de kantonrechter de huurovereenkomst tussen de gemeente en [Bierbrouwerij] zou beëindigen, een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting als bedoeld in artikel 7:297 BW, door [Bierbrouwerij] begroot op € 50.000,-.
[geïntimeerde 2] vorderde in reconventie (eveneens voorwaardelijk voor het geval de vordering tot huurbeëindiging zou worden toegewezen) de veroordeling van de gemeente om aan [geïntimeerde 2] een schadeloosstelling te betalen op grond van artikel 7:309 BW, nader te berekenen door een deskundige, te benoemen door de kantonrechter, dan wel nader op te maken bij staat. Daarnaast vorderde [geïntimeerde 2] (onder dezelfde voorwaarde) de veroordeling van de gemeente tot betaling aan [geïntimeerde 2] van een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:297 BW, nader op te maken bij staat.
Door [Bierbrouwerij] en [geïntimeerde 2] waren daarnaast in eerste aanleg vorderingen ingesteld (door [geïntimeerde 2] onvoorwaardelijk en door [Bierbrouwerij] voorwaardelijk), betrekking hebbend op onderhoudsgebreken en huurprijsvermindering.
3.4.
De kantonrechter heeft in het eindvonnis waarvan beroep de vorderingen van de gemeente in conventie afgewezen en de gemeente in de proceskosten veroordeeld.
In reconventie heeft de kantonrechter overwogen dat de vorderingen van [Bierbrouwerij] en [geïntimeerde 2] , voor zover betrekking hebbend op verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW respectievelijk schadeloosstelling als bedoeld in artikel 7:309 BW, geen bespreking behoeven omdat aan de voorwaarde waaronder de vorderingen waren ingesteld, niet is voldaan.
De vorderingen van [Bierbrouwerij] en [geïntimeerde 2] , betrekking hebbend op onderhoudsgebreken en huurprijsvermindering zijn door de kantonrechter afgewezen. Deze laatstgenoemde beslissing is in hoger beroep niet aan de orde gesteld.
3.5.
Aan de afwijzende beslissing in conventie heeft de kantonrechter –samengevat – de volgende overwegingen ten grondslag gelegd.
Met betrekking tot de stelling van de gemeente dat zij de verhuurde bedrijfsruimte persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het verhuurde daarvoor dringend nodig heeft, overwoog de kantonrechter dat die stelling niet voldoende aannemelijk is geworden, aangezien de plannen van de gemeente met betrekking tot het te bouwen Havengebouw nog in een te pril stadium zijn.
Om dezelfde reden overwoog de kantonrechter dat de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW in het nadeel van de gemeente uitvalt.
De kantonrechter overwoog verder dat voor huurbeëindiging op de grond dat de gemeente een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde rustende bestemming wil verwezenlijken evenmin plaats is aangezien het huidige gebruik van de verhuurde bedrijfsruimte (horeca) past binnen het nieuw vastgestelde bestemmingsplan.
3.6.
De gemeente kan zich niet verenigen met de beslissing van de kantonrechter in conventie en is in hoger beroep gekomen. De gemeente heeft tegen het eindvonnis van de kantonrechter 13 grieven aangevoerd.
De eerste grief betreft (een van) de door de kantonrechter vastgestelde feiten; de grieven 2 tot en met 6 betreffen de afwijzing van de beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik”; de grieven 7 tot en met 11 betreffen de afwijzing van de belangenafweging als beëindigingsgrond en grief 12 betreft de afwijzing van de beëindigingsgrond “verwezenlijking bestemming”. Grief 13 is gericht tegen de eindbeslissing in het dictum en tegen de beslissing om de gemeente in de proceskosten te veroordelen.
3.7.
Het hoger beroep van de gemeente is ook gericht tegen het tussenvonnis van 29 oktober 2014. Tegen dat vonnis zijn echter geen grieven aangevoerd. Om die reden zal de gemeente in het hoger beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk worden verklaard.
3.8.
[geïntimeerde 2] heeft voorwaardelijk incidenteel geappelleerd, namelijk voor het geval het principaal appel van de gemeente (gedeeltelijk) mocht slagen. Dit incidenteel appel betreft een aantal feiten en omstandigheden die door de kantonrechter als vaststaand zijn aangenomen terwijl ze volgens [geïntimeerde 2] geenszins vaststaan.
Bij deze grieven heeft [geïntimeerde 2] geen belang: het hof heeft hiervoor onder 3.1 de feiten die in hoger beroep tussen partijen vaststaan vermeld. Voor zover in geschil zijnde feiten en omstandigheden voor de beoordeling van het hoger beroep van belang zijn, zullen deze in het hierna volgende aan de orde komen.
3.9.
De eerste grief van de gemeente heeft eveneens betrekking op de feitenvaststelling door de kantonrechter. Volgens de gemeente dateert de huurovereenkomst met [Bierbrouwerij] niet van 1 november 1994 zoals de kantonrechter overwoog, maar reeds van 1974.
Naar het oordeel van het hof is de vraag of de huurovereenkomst met [Bierbrouwerij] is gesloten in 1994 dan wel in 1974 voor de beoordeling van het hoger beroep niet van belang, zoals uit het hierna volgende zal blijken.
3.10.
De grieven 2 tot en met 6 hebben betrekking op de primaire grondslag die de gemeente voor de huurbeëindiging heeft aangevoerd, namelijk dat zij de verhuurde bedrijfsruimte persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het verhuurde daartoe dringend nodig heeft. De gemeente heeft daartoe – samengevat – aangevoerd dat de verhuurde bedrijfsruimte is gelegen in het plangebied “ [bestemmingsplan] ”, welk plan is ontwikkeld om te komen tot een duurzame verbetering van het betreffende gebied en om een einde te maken aan een teruglopende publieke belangstelling en aan een dreigende verpaupering van dit deel van de binnenstad van Hulst. De uitgangspunten van het gemeentelijk plan zijn vastgelegd in het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ”, dat een geïntegreerd onderdeel is gaan uitmaken van het nieuwe bestemmingsplan “Binnenstad”.
De uitwerking van het plan voor dit deel van de binnenstad heeft plaatsgevonden in het rapport van architectenbureau [architectenbureau] d.d. 14 november 2014 (productie 11 bij CvA in (voorwaardelijke) reconventie). Volgens de gemeente is een deel van het plan voor het betreffende gebied al gerealiseerd. Zo is er, op de plaats waar in de middeleeuwen een haven lag een waterpartij met kades aangelegd en is er een groot appartementencomplex gebouwd. Onderdeel van het plan voor het betreffende gebied is dat op de locatie waar thans de verhuurde bedrijfsruimte staat, het Havengebouw moet komen, welk gebouw de publiekstrekker en de ontmoetingsplaats van het gebied moet worden.
Handhaving van de verhuurde bedrijfsruimte in dit geheel is volgens de gemeente geen optie, omdat het gebouw onvoldoende uitstraling heeft. Bovendien is handhaving om economische redenen geen optie.
De gemeente wil het Havengebouw laten bouwen en laten exploiteren door private marktpartijen, maar samenwerking met private partijen is volgens de gemeente niet mogelijk zolang de onderhavige bedrijfsruimte is verhuurd.
3.11.
[Bierbrouwerij] en [geïntimeerde 2] bestrijden dat de gemeente de verhuurde bedrijfsruimte dringend nodig zou hebben voor eigen gebruik. Ook in hoger beroep is hun belangrijkste verweer dat de plannen van de gemeente met betrekking tot het Havengebouw nog hoogst onzeker zijn. Die plannen verkeren nog steeds in in de fase van onderzoek naar de haalbaarheid van verschillende plannen. Zo is het plan om in het beoogde Havengebouw een museum te vestigen om financiële redenen niet haalbaar gebleken en is de aannemer met wie de gemeente een intentieovereenkomst had gesloten met betrekking tot de bouw van het Havengebouw, inmiddels afgehaakt.
3.12.
Bij de beoordeling van de vraag of de gemeente zich terecht kan beroepen op dringend eigen gebruik van de verhuurde bedrijfsruimte stelt het hof het volgende voorop.
De vraag of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder moet het dringend eigen gebruik aannemelijk maken. Hij hoeft dat niet aan te tonen met objectieve gegevens.
Onder duurzaam eigen gebruik moet ingevolge artikel 7:296 lid 1 sub b BW ook renovatie (waaronder ook sloop en nieuwbouw) worden begrepen.
De in artikel 7:296 lid 1 sub b BW geformuleerde eis dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft, betekent niet dat er sprake moet zijn van een zekere mate van haast; bepalend is of het eigen gebruik van het verhuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is (vergelijk Hof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2007 ECLI:NL:GHSHE:2007:BB9559).
3.13.
De gemeente heeft, om het gestelde dringend eigen gebruik te onderbouwen, onder meer verwezen naar het thans vigerende bestemmingsplan (producties 9 en 10 bij CvA in voorwaardelijke reconventie) en naar de uitwerking van deelgebied 2 (Het Havengebouw) in het rapport van architectenbureau [architectenbureau] d.d. 14 november 2014 (productie 11 bij voormelde conclusie).
In het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ” dat is opgenomen in het op 8 november 2012 vastgestelde bestemmingsplan “Binnenstad” is in paragraaf 3.2. vermeld:
3.2
de herstructurering van het plangebied
De belangrijkste doelstellingen in het programma van eisen, dat ten grondslag ligt aan stedenbouwkundig plan, zijn gericht op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van Hulst voor de toerist, de aantrekkelijkheid van Hulst als koopcentrum en de aantrekkelijkheid van Hulst om te wonen.
Bij de aantrekkelijkheid voor de toerist speelt de kwaliteit van de openbare ruimte een belangrijke rol. Hieraan draagt het voorstel voor de herintroductie van de oude haven tussen de [straat A] - en de [straat B] bij. De hier thans aanwezige bebouwing zal plaats gaan maken voor water en kades. Tevens zal aan de zuidkant een bijzonder gebouw aan het water worden geplaatst. In hoeverre de taveerne De Meerpaal, thans eigendom van de gemeente, ingepast kan worden wordt nader bezien.
Het plan “ [bestemmingsplan] ” is, wat betreft deelgebied 2 waarin de verhuurde bedrijfsruimte is gelegen, uitgewerkt in het rapport van architectenbureau [architectenbureau] d.d. 14 november 2014. In dat rapport is onder meer het volgende vermeld.
1. [bestemmingsplan] ALGEMENE PLANBESCHRIJVING
(…)
Visie en doelstelling
De economische problematiek van de [straat B] vormt de aanleiding voor het plan [bestemmingsplan] . Doelstelling van het plan is het duurzaam aantrekkelijk maken van Hulst om te wonen, te werken en te verblijven. De basis voor de oplossing wordt gevormd door versterking van de aantrekkelijkheid van de openbare ruimte, realisatie van extra woningen en versterking van de winkelstructuur, zonder het totale winkeloppervlak te vergroten.
(…)
Concept
Uitgangspunt voor de plannen voor [bestemmingsplan] is het behoud van het historisch karakter van de binnenstad van Hulst. De monumentale Keldermanspoort en de, op een oude kaart van Jacob van Deventer uit het einde van de 16e eeuw aangetroffen, haven vormen de basis voor het reconstructieplan van dit deel van de binnenstad. De oorspronkelijke situatie met een haven tussen de [straat A] en [straat B] wordt hersteld. Door het realiseren van de nieuwe haven wordt de aantrekkelijkheid van dit deel van het centrum van Hulst aanzienlijk vergroot en worden meer bezoekers aangetrokken.
(…)
Openbare ruimte
De nieuwe haven met Het Havengebouw vormt het hart van het plan.
(…)
Programma voor [bestemmingsplan]
(…)
Aan de nieuwe haven staat een bijzonder gebouw gepland, het zogenaamde “havengebouw”. Dit gebouw krijgt een eigentijdse, moderne architectuur.
(…)
2. LOKATIE DEELGEBIED 2: HET HAVENGEBOUW
Deelgebied 2: “Het Havengebouw” ligt aan de [straat A] , in [bestemmingsplan] . Het Havengebouw is in het bestemmingsplan aangeduid als één bouwvlak maar bestaat in de huidige situatie uit twee delen:
1. de locatie waarop nu het pand De Meerpaal staat.
2. het “plein” op de lage kade waarop een nieuw havengebouw is voorzien dat de hoge kade met de lage kade verbindt.
De gemeente zal het bouwvlak uit het bestemmingsplan in zijn geheel benutten voor het bouwen van een nieuw beeldbepalend Havengebouw. Met als doelstelling: het gebied noodzakelijk aantrekkelijk maken voor bezoekers en bewoners, die samen voor meer omzet in het gebied moeten zorgen.
Bij de invulling van deelgebied 2, het Havengebouw speelt de bijzondere locatie (centrale ligging aan het water) een zeer belangrijke rol. Hier is plaats voor een solitair eigentijds gebouw dat aan de kop van de haven, en duidelijk zichtbaar vanuit de Steenstraat, [bestemmingsplan] aankondigt. Een bruisend gebied met detailhandel, horeca en voorzieningen en met als hart Het Havengebouw dat als enige gebouw in het gebied [bestemmingsplan] wordt voorzien van publiek- maatschappelijke functies (museum en VVV).
3.14.
De gemeente stelt dat het rapport van architectenbureau [architectenbureau] voor haar de basis is voor de planontwikkeling met betrekking tot het gebied waarin de verhuurde bedrijfsruimte is gelegen. Weliswaar is gebleken dat de vestiging van een museum in het Havengebouw financieel niet haalbaar is, maar dat doet niet af aan het belang dat het Havengebouw als publiektrekker wordt gerealiseerd. De gemeente wil de verhuurde bedrijfsruimte slopen teneinde de nieuwbouw van het Havengebouw zoals voorzien in het rapport van architectenbureau [architectenbureau] , mogelijk te maken. Volgens de gemeente voldoet de verhuurde bedrijfsruimte niet aan de eisen van deze tijd zodat handhaving in het nieuwe plan geen optie is. De gemeente heeft er op gewezen dat zij in de ontwikkeling van het plangebied 20 miljoen euro heeft geïnvesteerd en dat handhaving van de verhuurde bedrijfsruimte in het plan zou leiden tot een omvangrijk extra exploitatietekort, zoals is berekend in het rapport van architectenbureau [architectenbureau] op pagina 24.
3.15.
Het hof acht, net als de kantonrechter, door de gemeente voldoende aannemelijk gemaakt dat de ontwikkeling van het plangebied waarin de verhuurde bedrijfsruimte is gelegen, noodzakelijk is om de economische teruggang van het centrum van Hulst een halt toe te roepen.
Met het hiervoor gedeeltelijk aangehaalde rapport van architectenbureau [architectenbureau] dat, zoals onweersproken gesteld, voor de gemeente de basis vormt voor de ontwikkeling van het betreffende gebied, acht het hof tevens voldoende aannemelijk gemaakt dat bij die ontwikkeling de realisering van het Havengebouw van wezenlijk belang is.
Dat een concrete invulling van de functies van het Havengebouw nog ontbreekt, evenals een keuze voor de in te schakelen aannemer en de exploitant(en) acht het hof niet van doorslaggevend belang. Om van “dringend nodig hebben” te kunnen spreken is niet noodzakelijk dat is voldaan aan alle vereisten om daadwerkelijk met de bouw een aanvang te kunnen maken. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat nieuwbouw als hier aan de orde, langdurige voorbereiding vraagt die niet nauwkeurig valt te plannen en waarbij, in de loop der tijd, tal van wijzigingen kunnen optreden (vergelijk Hof ’s-Hertogenbosch 27 februari 2007 ECLI:NL:GHSHE:2007:BB0044).
In dit verband is mede van belang dat met de procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de huurder en onderhuurder vele jaren gemoeid zijn. Zo ook hier: de inleidende dagvaarding dateert van 31 maart 2014 (drie jaar geleden), terwijl het geding in hoger beroep nog niet is afgerond en beroep in cassatie kan volgen. Onder deze omstandigheden is het redelijk dat de gemeente tijdig de procedure inzet.
Het hof acht aannemelijk dat de stelling van de gemeente juist is dat de huidige situatie waarbij onduidelijkheid bestaat of de huurovereenkomst met de huidige exploitant van de verhuurde bedrijfsruimte kan worden beëindigd, een aanzienlijke belemmering vormt voor het vinden van private marktpartijen die het Havengebouw moeten realiseren en gaan exploiteren. Een aanwijzing voor de juistheid van deze stelling kan worden ontleend aan het door [geïntimeerde 2] als productie bij zijn akte in hoger beroep overgelegd krantenartikel naar aanleiding van het afhaken van aannemer [de aannemer] , met welke aannemer de gemeente een intentieovereenkomst voor de bouw van het Havengebouw had gesloten. Het krantenartikel bevestigt de stelling van de gemeente dat aannemer [de aannemer] is afgehaakt omdat het niet mogelijk is ook de grond waarop de verhuurde bedrijfsruimte staat bij het bouwplan te betrekken.
3.16.
De gemeente stelt dat zij – na huurbeëindiging – de verhuurde bedrijfsruimte wil slopen en de onderliggende grond, samen met de overige grond die benodigd is voor de bouw van het Havengebouw, wil verkopen aan een derde die het Havengebouw zal realiseren. Deze voorgenomen verkoop betekent niet dat niet meer kan worden gesproken van “duurzaam eigen gebruik” (vergelijk HR 6 maart 1992 NJ 1993,583).
3.17.
De conclusie is dat het hof, anders dan de kantonrechter, van oordeel is dat de gemeente de verhuurde bedrijfsruimte in duurzaam eigen gebruik wil nemen en daartoe de bedrijfsruimte dringend nodig heeft. Dit betekent dat de grieven 2 tot en met 6 en 13 van de gemeente in zoverre gegrond zijn en dat de vordering tot huurbeëindiging op de hier bedoelde grond toewijsbaar is.
3.18.
Het voorgaande betekent tevens dat de grieven 7 tot en met 12 geen diepgaande bespreking meer behoeven. Het hof oordeelt het beroep op beëindiging van de huurrelatie op grond van de belangenafweging, op dezelfde gronden als die golden voor het dringend eigen gebruik, gegrond. Het belang van de gemeente bij de herstructurering van het centrum weegt, gelet op het hiervoor overwogene ten aanzien van het dringend eigen gebruik, zwaarder dan de belangen van [Bierbrouwerij] en [geïntimeerde 2] . Het hof neemt daarbij de lange duur van de huurovereenkomst ( [Bierbrouwerij] huurt volgens haar eigen zeggen van 1974; [geïntimeerde 2] huurt vanaf 15 mei 2000) in overweging binnen welke periode de investeringen geacht kunnen worden te zijn terugverdiend. Bovendien is de gemeente al bijna 10 jaar verhuurder.
3.19.
Zowel [Bierbrouwerij] als [geïntimeerde 2] hebben in eerste aanleg voorwaardelijk de vaststelling van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten gevorderd. Nu thans aan de voorwaarde waaronder deze vorderingen zijn ingesteld is voldaan, dient het hof op dit punt een beslissing te nemen.
Zowel [Bierbrouwerij] als [geïntimeerde 2] dienen een gespecificeerde en deugdelijk onderbouwde begroting op te stellen van de door hen voorziene verhuis- en inrichtingskosten.
De gemeente zal in de gelegenheid worden gesteld op die begrotingen te reageren.
Gelet op de bevoegdheid van de gemeente om de beëindigingsvordering in te trekken nadat het hof een oordeel heeft gegeven omtrent de door de gemeente te betalen tegemoetkomingen in de verhuis- en inrichtingskosten (artikel 7:297 lid 2 BW) zal in het dictum van dit arrest nog geen beslissing worden gegeven omtrent de vordering van de gemeente tot huurbeëindiging en ontruiming.
3.20.
[geïntimeerde 2] (niet [Bierbrouwerij] ) heeft in eerste aanleg (voorwaardelijk) van de gemeente schadevergoeding gevorderd als bedoeld in artikel 7:309 lid 1 BW. Ook voor deze vordering geldt dat thans aan de voorwaarde waaronder de vordering was ingesteld, is voldaan.
Artikel 7:309 lid 1 BW luidt:
Indien een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 226 zijn overgegaan, deze overeenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, is hij aan de huurder en de onderhuurder aan wie voor die overgang bevoegdelijk is onderverhuurd, een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd.
Dit artikellid berust, net als de onteigeningswet, op het uitgangspunt dat iemand die voor een algemeen belang moet wijken, aanspraak kan maken op schadeloosstelling. Dát [geïntimeerde 2] moet wijken voor het algemeen belang staat naar het oordeel van het hof vast, dit gelet op de stellingen van de gemeente zelf omtrent de noodzaak om tot huurbeëindiging en afbraak van de bedrijfsruimte te komen.
De gemeente heeft als verweer aangevoerd dat ‘de kans dat de huurverhouding zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd’ er niet is, zodat er ook geen schade is (CvA in reconventie punt 37).
Aangenomen moet worden dat, zonder de aankoop van de verhuurde bedrijfsruimte in oktober 2007 door de gemeente met het oog op de realisering van de plannen voor het onderhavige gebied, de huurovereenkomst met [Bierbrouwerij] en daarmee met [geïntimeerde 2] zou zijn gecontinueerd. Inmiddels zijn echter bijna 10 jaar verstreken sinds de eigendomsovergang en 17 jaren nadat [geïntimeerde 2] huurder is geworden, en het is aldus de vraag of [geïntimeerde 2] wel aanspraak kan maken op een nog langere duur van de huurovereenkomst en hoe lang dan wel.
3.21.
Om de schadeloosstelling ex artikel 7:309 lid 1 BW te kunnen vaststellen is derhalve een verder debat tussen partijen en mogelijk een deskundigenonderzoek nodig. Om deze procedure niet verder te vertragen verdient verwijzing naar de schadestaatprocedure mogelijk de voorkeur.
Partijen dienen zich ook omtrent deze punten uit te laten.
3.22.
Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor memories na tussenarrest. Gelet op hetgeen onder 3.19 is overwogen zijn [Bierbrouwerij] en [geïntimeerde 2] als eerste in de gelegenheid om een memorie na tussenarrest te nemen. De gemeente zal vervolgens hierop kunnen reageren bij antwoordmemorie na tussenarrest.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel hoger beroep
verwijst de zaak naar de rol van 30 mei 2017 voor memorie na tussenarrest aan de zijde van de [Bierbrouwerij] en [geïntimeerde 2] met het hiervoor onder 3.19 en 3.21 omschreven doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, A.J. Henzen en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 mei 2017.
griffier rolraadsheer