Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.174.850/01
arrest van 2 mei 2017
in de zaak van
1.[appellant] ,wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[appellante] ,wonende te [woonplaats 1] ,
[appellante] ,wonende te [woonplaats 1] ,
appellanten,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellanten] en afzonderlijk als [appellant] en [appellante] ,
advocaat: mr. F.G.H.J. Niemarkt te Heerlen,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[Woningmakelaardij] Woningmakelaardij BV,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
[Woningmakelaardij] Woningmakelaardij BV,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] en afzonderlijk als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,
advocaat: mr. W.C.G.J. Sterk te Heerlen,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 6 oktober 2015 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht onder zaaknummer 3192244 CV EXPL 14-7356 gewezen vonnis van 25 maart 2015.
5.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 6 oktober 2015 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 26 november 2015;
- de memorie van grieven met eiswijziging;
- de memorie van antwoord met producties;
- het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
Om organisatorische redenen is de raadsheer-commissaris ten overstaan van wie partijen hebben gecompareerd niet in staat om haar medewerking te verlenen aan het wijzen van het onderhavige arrest.
6.
De beoordeling
De beoordeling
De feiten
6.1.
In de r.o. 2.1.-2.7. heeft de kantonrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met grief 1 wordt deze vaststelling op onderdelen bestreden. De grief slaagt (het hof verwijst naar de r.o. 6.5.3. en 6.5.6.). Het enkele feit dat de grief slaagt, leidt echter nog niet tot vernietiging van het bestreden vonnis.
Het hof zal hierna een nieuw overzicht geven van de onbetwiste feiten die in hoger beroep het uitgangspunt vormen.
Het hof zal hierna een nieuw overzicht geven van de onbetwiste feiten die in hoger beroep het uitgangspunt vormen.
a. a) [appellanten] hebben in het voorjaar van 2009 overwogen om de woning [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning) te kopen van [verkoper] c.s. en hebben de woning daartoe bezichtigd.
b) [appellanten] hebben vervolgens een afspraak gemaakt voor een tweede bezichtiging. De bedoeling van [appellanten] was dat een neef van [appellante] , als makelaar werkzaam bij [geïntimeerde 2] (hierna: neef [appellante] ), deze bezichtiging zou bijwonen. Toen neef [appellante] verhinderd bleek, is [geïntimeerde 1] op verzoek van neef [appellante] in diens plaats bij de bezichtiging aanwezig geweest. Ook [geïntimeerde 1] was op dat moment als makelaar werkzaam bij [geïntimeerde 2] .
c) Na de bezichtiging heeft [geïntimeerde 1] prijsonderhandelingen gevoerd met ([makelaar] als makelaar van) [verkoper] c.s. Deze onderhandelingen hebben ertoe geleid dat overeenstemming werd bereikt over de koopprijs van de woning, die werd vastgesteld op
€ 257.500,- (zijnde € 31.500,- onder de vraagprijs). [geïntimeerde 1] heeft in verband met de aankoop van de woning ook nog andere werkzaamheden verricht voor [appellanten]
€ 257.500,- (zijnde € 31.500,- onder de vraagprijs). [geïntimeerde 1] heeft in verband met de aankoop van de woning ook nog andere werkzaamheden verricht voor [appellanten]
d) [geïntimeerde 2] heeft [appellanten] op 6 juli 2009 een factuur gezonden voor een totaalbedrag van € 648,55 inclusief BTW. In rekening werden gebracht: € 500,- (exclusief BTW) voor ‘Aankoopadvies [woonplaats 1] , [adres]’ en € 45,- voor ‘Kadastrale recherche’. [appellanten] hebben de factuur voldaan.
e) Eveneens op 6 juli 2009 heeft [geïntimeerde 1] een e-mail gezonden aan [appellanten] , met de volgende inhoud:
‘(…)
Inzake de succesvolle aankoopbegeleiding van het woonhuis aan de [straat][bedoeld wordt: [adres], hof]
te [woonplaats 1] wil ik jullie als volgt informeren:Aangezien wij, [geïntimeerde 2] Makelaardij, zelf de taxatie niet kunnen uitvoeren vanwege het feit dat de financiering via [geïntimeerde 2] wordt geregeld, zal ik de aankoopbegeleiding factureren.De volgende werkzaamheden hebben plaatsgehad:Opname / inmeten en inventariseren woonhuisKadastrale rechercheWaardering woonhuisOnderhandelen [makelaar]Checken koopovereenkomstAangezien het een familierelatie van de familie [appellante] betreft zullen wij enkel de daadwerkelijke kosten verrekenen en niet de normale standaard met de daaraan gekoppelde prestatiebegroting hanteren:Totale werkzaamheden: 5 urenFactuur:Aankoopbegeleiding: € 500,00 / kadastrale recherche € 45,00 / BTW € 103,55 / Totaal€ 648,55Ervan uitgaande jullie naar tevredenheid te hebben ingelicht,
e) Eveneens op 6 juli 2009 heeft [geïntimeerde 1] een e-mail gezonden aan [appellanten] , met de volgende inhoud:
‘(…)
Inzake de succesvolle aankoopbegeleiding van het woonhuis aan de [straat][bedoeld wordt: [adres], hof]
te [woonplaats 1] wil ik jullie als volgt informeren:Aangezien wij, [geïntimeerde 2] Makelaardij, zelf de taxatie niet kunnen uitvoeren vanwege het feit dat de financiering via [geïntimeerde 2] wordt geregeld, zal ik de aankoopbegeleiding factureren.De volgende werkzaamheden hebben plaatsgehad:Opname / inmeten en inventariseren woonhuisKadastrale rechercheWaardering woonhuisOnderhandelen [makelaar]Checken koopovereenkomstAangezien het een familierelatie van de familie [appellante] betreft zullen wij enkel de daadwerkelijke kosten verrekenen en niet de normale standaard met de daaraan gekoppelde prestatiebegroting hanteren:Totale werkzaamheden: 5 urenFactuur:Aankoopbegeleiding: € 500,00 / kadastrale recherche € 45,00 / BTW € 103,55 / Totaal€ 648,55Ervan uitgaande jullie naar tevredenheid te hebben ingelicht,
met vriendelijke groet en succes met de nieuwe woning,
Roel [geïntimeerde 1] / [geïntimeerde 2] Makelaardij’.
f) Op 10 juli 2009 hebben [appellanten] de woning gekocht van [verkoper] c.s.
f) Op 10 juli 2009 hebben [appellanten] de woning gekocht van [verkoper] c.s.
g) Na de levering van de woning hebben [appellanten] in januari 2011 [verkoper] c.s. gedagvaard voor de rechtbank Maastricht. De dagvaarding hield verband met vochtproblemen in de woning en de financiële gevolgen daarvan voor [appellanten]
h) De rechtbank heeft een deskundigenbericht bevolen. De deskundige heeft vastgesteld dat sprake was van vocht- en constructieve gebreken aan de woning. Deze waren deels zichtbaar (in de kelder en aan de buitengevel) en deels niet-zichtbaar (bij de voorzetwanden en vloeren en in de gevels). De kosten voor het herstel van de zichtbare gebreken zijn door de deskundige geraamd op € 20.361,- (inclusief btw) en de kosten voor het herstel van de niet-zichtbare gebreken, na correctie nieuw voor oud, op € 22.857,- (inclusief btw).
i) De rechtbank heeft bij vonnis van 16 januari 2013 (voor zover relevant) geoordeeld (1) dat het, gelet op de leeftijd van het pand (bouwjaar 1926) en op de wenselijkheid dat de koper van een pand van die leeftijd altijd een keuringsonderzoek laat verrichten vóór het sluiten van de koopovereenkomst, voor rekening en risico van [appellanten] komt dat zij zulks hebben nagelaten, en (2) dat [verkoper] c.s. de op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden. De rechtbank heeft aan dit een en ander het oordeel verbonden dat de kosten van het herstel van de zichtbare gebreken voor rekening van [appellanten] dienen te blijven, terwijl de rechtbank [verkoper] c.s. heeft veroordeeld tot betaling van de helft van de kosten van het herstel van de niet-zichtbare gebreken, zijnde (€ 22.857,- : 2 =) € 11.428,50, dit bedrag te vermeerderen met wettelijke rente.
h) De rechtbank heeft een deskundigenbericht bevolen. De deskundige heeft vastgesteld dat sprake was van vocht- en constructieve gebreken aan de woning. Deze waren deels zichtbaar (in de kelder en aan de buitengevel) en deels niet-zichtbaar (bij de voorzetwanden en vloeren en in de gevels). De kosten voor het herstel van de zichtbare gebreken zijn door de deskundige geraamd op € 20.361,- (inclusief btw) en de kosten voor het herstel van de niet-zichtbare gebreken, na correctie nieuw voor oud, op € 22.857,- (inclusief btw).
i) De rechtbank heeft bij vonnis van 16 januari 2013 (voor zover relevant) geoordeeld (1) dat het, gelet op de leeftijd van het pand (bouwjaar 1926) en op de wenselijkheid dat de koper van een pand van die leeftijd altijd een keuringsonderzoek laat verrichten vóór het sluiten van de koopovereenkomst, voor rekening en risico van [appellanten] komt dat zij zulks hebben nagelaten, en (2) dat [verkoper] c.s. de op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden. De rechtbank heeft aan dit een en ander het oordeel verbonden dat de kosten van het herstel van de zichtbare gebreken voor rekening van [appellanten] dienen te blijven, terwijl de rechtbank [verkoper] c.s. heeft veroordeeld tot betaling van de helft van de kosten van het herstel van de niet-zichtbare gebreken, zijnde (€ 22.857,- : 2 =) € 11.428,50, dit bedrag te vermeerderen met wettelijke rente.
De eerste aanleg
6.2.1.
[appellant] c.s. hebben in eerste aanleg gevorderd:
- een verklaring voor recht, inhoudende dat [geïntimeerde 1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn overeenkomst met [appellanten] door geen aankoopkeuring te adviseren en gehouden is de schade die [appellanten] hierdoor hebben geleden aan hen te vergoeden;
- hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] om aan [appellanten] te betalen
€ 11.428,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding (zijnde 23 juni 2014) tot de dag der algehele voldoening;
€ 11.428,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding (zijnde 23 juni 2014) tot de dag der algehele voldoening;
- hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
6.2.2.
De kantonrechter heeft vervolgens een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 3 februari 2015.
6.3.1.
In het eindvonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering van
[appellanten] afgewezen en [appellant] c.s. in de proceskosten veroordeeld.
[appellanten] afgewezen en [appellant] c.s. in de proceskosten veroordeeld.
6.3.2.
De kantonrechter heeft daartoe overwogen, samengevat, dat in verband met de aankoop van de woning weliswaar sprake is geweest van een rechtsverhouding tussen [appellanten] en [geïntimeerde 1] , maar dat de advisering omtrent een bouwkundig onderzoek geen deel heeft uitgemaakt van de door [appellanten] verstrekte opdracht.
De grieven en de omvang van het hoger beroep
6.4.
[appellanten] hebben in hoger beroep twee grieven aangevoerd. [appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van hun - in hoger beroep gewijzigde - vorderingen.
vorderen thans:
- een verklaring voor recht, inhoudende dat [geïntimeerde 1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn overeenkomst met [appellanten] , althans dat [geïntimeerde 2] is tekortgeschoten in de nakoming van haar overeenkomst met [appellanten] en gehouden is de schade die [appellanten] hierdoor hebben geleden aan hen te vergoeden;
vorderen thans:
- een verklaring voor recht, inhoudende dat [geïntimeerde 1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn overeenkomst met [appellanten] , althans dat [geïntimeerde 2] is tekortgeschoten in de nakoming van haar overeenkomst met [appellanten] en gehouden is de schade die [appellanten] hierdoor hebben geleden aan hen te vergoeden;
- hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] om aan [appellanten] te betalen
€ 11.428,50, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
€ 11.428,50, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
- hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
De positie van [appellant] c.s. jegens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]
6.5.1.
Met grief 1 bestrijden [appellanten] het oordeel van de kantonrechter dat tussen partijen vaststaat dat [geïntimeerde 1] tijdens de tweede bezichtiging in opdracht van [appellanten] over de koopprijs heeft onderhandeld met [verkoper] c.s. en dat de opdracht daartoe op dat moment mondeling is verstrekt en nimmer in een schriftelijke overeenkomstig is vervat.
Volgens [appellanten] heeft de kantonrechter daarmee miskend dat de werkzaamheden van [geïntimeerde 1] niet hebben plaatsgevonden op grond van een met deze gesloten overeenkomst (om prijsonderhandelingen te voeren), maar op grond van een met [geïntimeerde 2] gesloten overeenkomst (om de aankoop van de woning in algemene zin te begeleiden).
6.5.2.
Het hof is van oordeel dat [appellanten] onvoldoende hebben gesteld om te kunnen concluderen dat zij hebben gecontracteerd met [geïntimeerde 1] .
Dit volgt reeds uit de eigen stellingen van [appellanten] , die erop neerkomen dat hen voor ogen stond dat de aankoopbegeleiding met betrekking tot de woning zou geschieden door [geïntimeerde 2] , waarbij neef [appellante] de opdracht feitelijk zou uitvoeren. Op die basis was neef [appellante] , namens [geïntimeerde 2] , ook al betrokken geweest bij twee eerdere bezichtigingen. Volgens [appellanten] was neef [appellante] nu verhinderd en heeft deze toen geheel zelfstandig een vervanger gezocht. Dat bleek zijn collega [geïntimeerde 1] te zijn, die [appellanten] pas vlak vóór de bezichtiging hebben ontmoet. Alles wat [geïntimeerde 1] vervolgens heeft gedaan, tijdens en ná de bezichtiging, is volgens [appellanten] geschied ter uitvoering van de voordien met [geïntimeerde 2] overeengekomen aankoopbegeleiding.
Dit volgt reeds uit de eigen stellingen van [appellanten] , die erop neerkomen dat hen voor ogen stond dat de aankoopbegeleiding met betrekking tot de woning zou geschieden door [geïntimeerde 2] , waarbij neef [appellante] de opdracht feitelijk zou uitvoeren. Op die basis was neef [appellante] , namens [geïntimeerde 2] , ook al betrokken geweest bij twee eerdere bezichtigingen. Volgens [appellanten] was neef [appellante] nu verhinderd en heeft deze toen geheel zelfstandig een vervanger gezocht. Dat bleek zijn collega [geïntimeerde 1] te zijn, die [appellanten] pas vlak vóór de bezichtiging hebben ontmoet. Alles wat [geïntimeerde 1] vervolgens heeft gedaan, tijdens en ná de bezichtiging, is volgens [appellanten] geschied ter uitvoering van de voordien met [geïntimeerde 2] overeengekomen aankoopbegeleiding.
Waar het de positie van [geïntimeerde 1] betreft, zijn deze stellingen door [geïntimeerden] niet betwist. Volgens [geïntimeerden] is [geïntimeerde 1] ten onrechte in de procedure betrokken, omdat zijn feitelijke betrokkenheid bij de zaak niet heeft geleid tot enige rechtsrelatie tussen hem en [appellanten] Volgens [geïntimeerden] zijn partijen het op dit punt eens (mva nr. 4).
6.5.3.
Deze laatste conclusie wordt door het hof gedeeld en betekent dat grief 1 slaagt, in die zin dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat in 2009 sprake is geweest van een contractuele relatie tussen [appellanten] en [geïntimeerde 1] .
6.5.4.
[appellanten] voeren met grief 1 ook aan dat de kantonrechter ten onrechte
nietheeft aangenomen dat in 2009 een contractuele relatie heeft bestaan tussen [appellanten] en [geïntimeerde 2] . De desbetreffende stellingen heeft het hof (samengevat) weergegeven in r.o. 6.5.2.
nietheeft aangenomen dat in 2009 een contractuele relatie heeft bestaan tussen [appellanten] en [geïntimeerde 2] . De desbetreffende stellingen heeft het hof (samengevat) weergegeven in r.o. 6.5.2.
Deze stellingen zijn door [geïntimeerden] betwist. Volgens [geïntimeerden] moet de (beoogde) aanwezigheid van neef [appellante] tijdens de bezichtiging van de woning worden gezien als een vriendendienst van neef [appellante] in privé jegens zijn familieleden [appellante] en [appellant] , afgesproken buiten medeweten van [geïntimeerde 2] .
Dit verweer faalt. Uitgaande van het door [geïntimeerden] gestelde, zou [geïntimeerde 1] tijdens de bezichtiging van de woning zijn opgetreden namens neef [appellante] en niet namens [geïntimeerde 2] . [geïntimeerde 1] heeft tijdens de comparitie in eerste aanleg echter als volgt verklaard:
‘Dhr. [appellante] , medewerker van[ [geïntimeerde 2] , hof]
kon niet bij de bezichtiging aanwezig zijn en vroeg mij om in te springen. Dat heb ik ook gedaan. Voor de door mij gemaakte uren heb ik een factuur gemaakt en aan[ [appellanten] ]
gezonden’.
De factuur waarover [geïntimeerde 1] heeft verklaard, is een factuur van [geïntimeerde 2] (zie r.o. 6.1. onder d). Gelijktijdig met de factuur heeft [geïntimeerde 1] namens [geïntimeerde 2] een e-mail gezonden aan [appellanten] (zie r.o. 6.1. onder e). Deze e-mail bevat een opsomming van alle door hem verrichte werkzaamheden, met inbegrip van de opname en de waardering van de woning, en een toelichting op het gefactureerde bedrag. Uit deze toelichting blijkt dat [geïntimeerde 2] rekening heeft gehouden met de familierelatie tussen [appellanten] en neef [appellante] . Tussen partijen staat vast dat de factuur is voldaan, en wel aan [geïntimeerde 2] . Laatstgenoemde heeft niet gesteld dat de factuur ten onrechte is verzonden en evenmin dat de betaling ten onrechte in ontvangst is genomen.
Dit verweer faalt. Uitgaande van het door [geïntimeerden] gestelde, zou [geïntimeerde 1] tijdens de bezichtiging van de woning zijn opgetreden namens neef [appellante] en niet namens [geïntimeerde 2] . [geïntimeerde 1] heeft tijdens de comparitie in eerste aanleg echter als volgt verklaard:
‘Dhr. [appellante] , medewerker van[ [geïntimeerde 2] , hof]
kon niet bij de bezichtiging aanwezig zijn en vroeg mij om in te springen. Dat heb ik ook gedaan. Voor de door mij gemaakte uren heb ik een factuur gemaakt en aan[ [appellanten] ]
gezonden’.
De factuur waarover [geïntimeerde 1] heeft verklaard, is een factuur van [geïntimeerde 2] (zie r.o. 6.1. onder d). Gelijktijdig met de factuur heeft [geïntimeerde 1] namens [geïntimeerde 2] een e-mail gezonden aan [appellanten] (zie r.o. 6.1. onder e). Deze e-mail bevat een opsomming van alle door hem verrichte werkzaamheden, met inbegrip van de opname en de waardering van de woning, en een toelichting op het gefactureerde bedrag. Uit deze toelichting blijkt dat [geïntimeerde 2] rekening heeft gehouden met de familierelatie tussen [appellanten] en neef [appellante] . Tussen partijen staat vast dat de factuur is voldaan, en wel aan [geïntimeerde 2] . Laatstgenoemde heeft niet gesteld dat de factuur ten onrechte is verzonden en evenmin dat de betaling ten onrechte in ontvangst is genomen.
6.5.5.
Dit geheel van feiten en omstandigheden vormt een bevestiging van de stellingen van [appellanten] over de positie van [geïntimeerde 2] , in elk geval waar het betreft de (= alle) door [geïntimeerde 1] verrichte werkzaamheden. Het hof neemt daarom als vaststaand aan dat [geïntimeerde 1] ten behoeve van [appellanten] werkzaam is geweest op basis van een overeenkomst van opdracht tussen [appellanten] en [geïntimeerde 2] .
Dat ter zake deze opdracht aan [geïntimeerde 2] geen schriftelijke overeenkomst is opgemaakt en ondertekend, zoals [geïntimeerden] nog hebben gesteld, doet hieraan niet af. [geïntimeerden] beroepen zich in dit verband uitsluitend op interne richtlijnen, die niet afdoen aan de omstandigheid dat een overeenkomst van opdracht vormvrij kan worden gesloten. Het hof gaat om deze reden voorbij aan de inhoud van de schriftelijke verklaring van mw. [getuige] (prod. 2 mva), die verklaart (samengevat) dat haar niet bekend is en dat uit de geautomatiseerde systemen van [geïntimeerde 2] ook niet blijkt van een formele (schriftelijke, ondertekende) opdracht van [appellanten] aan [geïntimeerde 2] . Om dezelfde reden gaat het hof voorbij aan de schriftelijke verklaring van [geïntimeerde 1] , zoals overgelegd in hoger beroep (prod. 3 mva), die uitsluitend betrekking heeft op intern kantoorbeleid.
Het hof gaat verder voorbij aan de schriftelijke verklaring van neef [appellante] (prod. 1 mva), die in hoofdzaak betrekking heeft op zijn betrokkenheid bij de twee eerdere bezichtigingen en die, waar het de bezichtiging van de derde woning betreft, niet afdoet aan het door [geïntimeerde 1] verklaarde en aan de e-mail en de factuur, beide van 6 juli 2009, namens, respectievelijk van [geïntimeerde 2] (een en ander zoals hiervoor aangehaald).
Het door [geïntimeerden] in hoger beroep gedane bewijsaanbod heeft uitsluitend betrekking op de hier behandelde schriftelijke verklaringen en is daarom niet ter zake dienend.
Dat ter zake deze opdracht aan [geïntimeerde 2] geen schriftelijke overeenkomst is opgemaakt en ondertekend, zoals [geïntimeerden] nog hebben gesteld, doet hieraan niet af. [geïntimeerden] beroepen zich in dit verband uitsluitend op interne richtlijnen, die niet afdoen aan de omstandigheid dat een overeenkomst van opdracht vormvrij kan worden gesloten. Het hof gaat om deze reden voorbij aan de inhoud van de schriftelijke verklaring van mw. [getuige] (prod. 2 mva), die verklaart (samengevat) dat haar niet bekend is en dat uit de geautomatiseerde systemen van [geïntimeerde 2] ook niet blijkt van een formele (schriftelijke, ondertekende) opdracht van [appellanten] aan [geïntimeerde 2] . Om dezelfde reden gaat het hof voorbij aan de schriftelijke verklaring van [geïntimeerde 1] , zoals overgelegd in hoger beroep (prod. 3 mva), die uitsluitend betrekking heeft op intern kantoorbeleid.
Het hof gaat verder voorbij aan de schriftelijke verklaring van neef [appellante] (prod. 1 mva), die in hoofdzaak betrekking heeft op zijn betrokkenheid bij de twee eerdere bezichtigingen en die, waar het de bezichtiging van de derde woning betreft, niet afdoet aan het door [geïntimeerde 1] verklaarde en aan de e-mail en de factuur, beide van 6 juli 2009, namens, respectievelijk van [geïntimeerde 2] (een en ander zoals hiervoor aangehaald).
Het door [geïntimeerden] in hoger beroep gedane bewijsaanbod heeft uitsluitend betrekking op de hier behandelde schriftelijke verklaringen en is daarom niet ter zake dienend.
6.5.6.
Het voorgaande betekent dat grief 1 slaagt, (ook) in die zin dat de kantonrechter ten onrechte
nietheeft geoordeeld dat in 2009 sprake is geweest van een contractuele relatie tussen [appellanten] en [geïntimeerde 2] .
Het hof zal er hierna uitgaan van uitgaan dat alle door [geïntimeerde 1] ten behoeve van
[appellanten] in verband met de aankoop van de woning verrichte werkzaamheden zijn verricht op basis van een overeenkomst van opdracht tussen [appellanten] en [geïntimeerde 2] . [geïntimeerden] hebben geen nog niet besproken verweren aangevoerd, die kunnen afdoen aan dit oordeel.
nietheeft geoordeeld dat in 2009 sprake is geweest van een contractuele relatie tussen [appellanten] en [geïntimeerde 2] .
Het hof zal er hierna uitgaan van uitgaan dat alle door [geïntimeerde 1] ten behoeve van
[appellanten] in verband met de aankoop van de woning verrichte werkzaamheden zijn verricht op basis van een overeenkomst van opdracht tussen [appellanten] en [geïntimeerde 2] . [geïntimeerden] hebben geen nog niet besproken verweren aangevoerd, die kunnen afdoen aan dit oordeel.
De inhoud van de opdracht
6.6.1.
Met grief 2 bestrijden [appellanten] het oordeel van de kantonrechter dat uit de stellingen van [appellanten] en de overgelegde producties niet valt af te leiden dat het adviseren omtrent een bouwkundig onderzoek tot de opdracht behoorde, zodat aan een bewijsopdracht niet wordt toegekomen en de vordering zal worden afgewezen.
Volgens [appellanten] heeft de kantonrechter daarmee miskend dat [geïntimeerde 2] op zich had genomen om de aankoop van de woning in algemene zin te begeleiden en dat van deze opdracht zonder meer deel uitmaakte het beoordelen van de technische staat van de woning en het geven van een advies daaromtrent.
Volgens [appellanten] heeft de kantonrechter daarmee miskend dat [geïntimeerde 2] op zich had genomen om de aankoop van de woning in algemene zin te begeleiden en dat van deze opdracht zonder meer deel uitmaakte het beoordelen van de technische staat van de woning en het geven van een advies daaromtrent.
6.6.2.
[geïntimeerden] betwisten het door [appellanten] gestelde. Volgens [geïntimeerden] was sprake van een beperkte opdracht, die met name het voeren van prijsonderhandelingen omvatte en voorts enkele ‘losse werkzaamheden’, waaronder de kadastrale recherche en de controle van de schriftelijke koopovereenkomst.
Het hof verwerpt dit verweer, reeds omdat het niet overeenstemt met de inhoud van de eerder genoemde e-mail van [geïntimeerde 1] / [geïntimeerde 2] aan [appellanten] van 6 juli 2009, waarin sprake is van een
‘succesvolle aankoopbemiddeling’en waaruit volgt dat [geïntimeerde 1] (ook) de woning heeft opgenomen, ingemeten, geïnventariseerd en gewaardeerd. [geïntimeerden] hebben niet gesteld dat de e-mail op dit punt onjuiste gegevens bevat.
Het hof overweegt verder dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat deze zich verdiept in de bouwkundige staat van de woning, zeker in 2009 bij een in 1926 gebouwde woning. In het verlengde daarvan mag van de makelaar worden verwacht dat deze zijn opdrachtgever, als de omstandigheden daartoe aanleiding geven, adviseert om een bouwtechnisch onderzoek te laten verrichten.
‘succesvolle aankoopbemiddeling’en waaruit volgt dat [geïntimeerde 1] (ook) de woning heeft opgenomen, ingemeten, geïnventariseerd en gewaardeerd. [geïntimeerden] hebben niet gesteld dat de e-mail op dit punt onjuiste gegevens bevat.
Het hof overweegt verder dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat deze zich verdiept in de bouwkundige staat van de woning, zeker in 2009 bij een in 1926 gebouwde woning. In het verlengde daarvan mag van de makelaar worden verwacht dat deze zijn opdrachtgever, als de omstandigheden daartoe aanleiding geven, adviseert om een bouwtechnisch onderzoek te laten verrichten.
Het hof wijst er ten slotte op dat [appellanten] - onweersproken - hebben gesteld dat neef [appellante] tijdens de twee eerdere bezichtigingen uitdrukkelijk heeft gelet op de technische staat van de woningen en in één geval ook heeft geadviseerd om een bouwtechnisch onderzoek te laten verrichten. Hiervan uitgaande mochten [appellanten] er des te meer van uitgaan dat ook [geïntimeerde 1] de technische staat van de woning in ogenschouw zou nemen en dienaangaande, naar bevind van zaken, zou adviseren.
6.6.3.
Het voorgaande betekent dat grief 2 slaagt, in die zin dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het adviseren omtrent een bouwkundig onderzoek niet tot de opdracht behoorde.
Het hof zal er hierna uitgaan van uitgaan dat de advisering omtrent een bouwkundig onderzoek deel uitmaakte van de opdracht aan [geïntimeerde 2] . [geïntimeerden] hebben geen nog niet besproken verweren aangevoerd, die kunnen afdoen aan dit oordeel.
De nakoming van de opdracht
6.7.1.
De vraag die vervolgens beantwoording behoeft is, of [geïntimeerde 1] in 2009 een bouwtechnische keuring van de woning had moeten adviseren.
Volgens [appellanten] was dat het geval, gelet op de ouderdom van de woning (bouwjaar 1926) en gelet op de bouwwijze van en de vochtproblemen in de woning. [appellanten] verwijzen in dit verband naar een aan hen gerichte e-mail van [geïntimeerde 1] van 24 november 2009 (prod. 4 inleidende dagv.), waaruit volgt dat [geïntimeerde 1] tijdens de bezichtiging kennis heeft genomen van (onder meer) de voorzetmuur op de tweede etage, vocht in de kelder dat werd weggepompt via een elektrisch systeem en zichtbare vochtplekken.
[geïntimeerden] hebben deze stellingen weersproken. Van belang is met name de verklaring van [geïntimeerde 1] tijdens de comparitie in hoger beroep,
‘dat hij niet heeft overwogen een bouwkundig onderzoek te adviseren, gelet op hetgeen hij ter plaatse heeft geconstateerd, het verhaal van de verkoper dat er buiten de geconstateerde vochtplekken geen problemen met vocht waren, en de informatie van de verkopend makelaar tijdens de telefonische onderhandelingen, die het verhaal van de verkoper beaamde. Destijds, in 2009, vond[ [geïntimeerde 1] , hof]
het in die situatie niet nodig een bouwkundig onderzoek te adviseren. Tegenwoordig wordt sneller tot een bouwkundig onderzoek besloten. Nu zou[ [geïntimeerde 1] ]
in een dergelijke situatie wellicht wel een bouwkundig onderzoek adviseren. De afweging destijds om al dan niet een bouwkundig onderzoek te adviseren had niets te maken met de omvang van de verstrekte (beperkte) opdracht. Ook indien destijds een complete aankoopopdracht zou zijn verstrekt, had[ [geïntimeerde 1] ]
in de gegeven omstandigheden geen bouwkundige keuring geadviseerd’.
Deze verklaring oordeelt het hof niet afdoende als weerspreking van het door [appellanten] gestelde, met name nu [geïntimeerde 1] in het geheel niet motiveert waarom hij, gegeven de geconstateerde vochtproblemen in de woning, zonder meer heeft vertrouwd op de mededeling van de verkoper en van de verkopend makelaar dat er geen andere vochtproblemen waren, en nu [geïntimeerde 1] verder in het geheel niet onderbouwt wat het relevante verschil is tussen de situatie in 2009 en die in 2015, waar het betreft het al dan niet adviseren tot een bouwkundig onderzoek.
Volgens [appellanten] was dat het geval, gelet op de ouderdom van de woning (bouwjaar 1926) en gelet op de bouwwijze van en de vochtproblemen in de woning. [appellanten] verwijzen in dit verband naar een aan hen gerichte e-mail van [geïntimeerde 1] van 24 november 2009 (prod. 4 inleidende dagv.), waaruit volgt dat [geïntimeerde 1] tijdens de bezichtiging kennis heeft genomen van (onder meer) de voorzetmuur op de tweede etage, vocht in de kelder dat werd weggepompt via een elektrisch systeem en zichtbare vochtplekken.
[geïntimeerden] hebben deze stellingen weersproken. Van belang is met name de verklaring van [geïntimeerde 1] tijdens de comparitie in hoger beroep,
‘dat hij niet heeft overwogen een bouwkundig onderzoek te adviseren, gelet op hetgeen hij ter plaatse heeft geconstateerd, het verhaal van de verkoper dat er buiten de geconstateerde vochtplekken geen problemen met vocht waren, en de informatie van de verkopend makelaar tijdens de telefonische onderhandelingen, die het verhaal van de verkoper beaamde. Destijds, in 2009, vond[ [geïntimeerde 1] , hof]
het in die situatie niet nodig een bouwkundig onderzoek te adviseren. Tegenwoordig wordt sneller tot een bouwkundig onderzoek besloten. Nu zou[ [geïntimeerde 1] ]
in een dergelijke situatie wellicht wel een bouwkundig onderzoek adviseren. De afweging destijds om al dan niet een bouwkundig onderzoek te adviseren had niets te maken met de omvang van de verstrekte (beperkte) opdracht. Ook indien destijds een complete aankoopopdracht zou zijn verstrekt, had[ [geïntimeerde 1] ]
in de gegeven omstandigheden geen bouwkundige keuring geadviseerd’.
Deze verklaring oordeelt het hof niet afdoende als weerspreking van het door [appellanten] gestelde, met name nu [geïntimeerde 1] in het geheel niet motiveert waarom hij, gegeven de geconstateerde vochtproblemen in de woning, zonder meer heeft vertrouwd op de mededeling van de verkoper en van de verkopend makelaar dat er geen andere vochtproblemen waren, en nu [geïntimeerde 1] verder in het geheel niet onderbouwt wat het relevante verschil is tussen de situatie in 2009 en die in 2015, waar het betreft het al dan niet adviseren tot een bouwkundig onderzoek.
Het hof gaat verder voorbij aan de stelling van [geïntimeerden] in eerste aanleg, die erop neerkomt dat de bouwwijze van de woning en de zichtbare vochtproblemen [appellanten] zélf aanleiding hadden moeten geven om een bouwtechnisch onderzoek te laten doen. Een eventueel tekortschieten van de opdrachtgever doet in de eerste plaats niet af aan de verantwoordelijkheid van de als adviseur ingeschakelde makelaar. Verder is niet gesteld of gebleken dat [appellanten] in 2009 over enige relevante bouwkundige deskundigheid beschikten. Om die reden, zo mag worden aangenomen, hadden [appellanten] juist behoefte aan de deskundige bijstand van een makelaar.
6.7.2.
Het voorgaande leidt het hof tot het oordeel dat [geïntimeerde 1] na en naar aanleiding van de bezichtiging van de woning [appellanten] had moeten adviseren om nader onderzoek te laten doen naar de vochtproblematiek in de woning.
Nu tussen partijen vast staat dat [geïntimeerde 1] dit niet heeft gedaan, staat tevens vast dat [geïntimeerde 1] in 2009 jegens [appellanten] niet heeft gehandeld zoals dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht. Dit tekortschieten levert in juridische zin een tekortkoming op van [geïntimeerde 2] .
Nu tussen partijen vast staat dat [geïntimeerde 1] dit niet heeft gedaan, staat tevens vast dat [geïntimeerde 1] in 2009 jegens [appellanten] niet heeft gehandeld zoals dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht. Dit tekortschieten levert in juridische zin een tekortkoming op van [geïntimeerde 2] .
De schade(vergoeding)
6.8.1.
Deze tekortkoming geeft [appellanten] jegens [geïntimeerde 2] aanspraak op vergoeding van de daardoor geleden schade. Bij het vaststellen van de omvang van de schade dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie waarin [appellanten] verkeren als gevolg van de tekortkoming en de (denkbeeldige) situatie waarin [appellanten] zouden hebben verkeerd als [geïntimeerde 2] niet zou zijn tekortgeschoten.
Tussen partijen staat vast dat [appellanten] na de bezichtiging van de woning (in principe) hadden besloten om deze te kopen en dat de inzet zou zijn om die koop te realiseren voor een zo laag mogelijke prijs. Daarvan uitgaande mag worden aangenomen dat de resultaten van het bouwtechnisch onderzoek zouden zijn ingebracht in de prijsonderhandelingen en ertoe zouden hebben geleid dat de herstelkosten zouden zijn afgetrokken van de overeen te komen koopprijs (rekening houdend met de aftrek ‘nieuw voor oud’). Het hof wijst er in dit verband op dat [geïntimeerde 1] tijdens de comparitie in eerste aanleg heeft verklaard dat de hoge leeftijd van de woning zijn dragende argument in de prijsonderhandelingen is geweest, zodat de actuele vochtproblemen een nieuw element in de onderhandelingen zouden hebben gevormd. [geïntimeerden] hebben verder niet gesteld dat en waarom [verkoper] c.s. niet bereid zouden zijn geweest om een verlaging van de koopprijs als hier geschetst te accepteren en hebben ook anderszins niets gesteld dat afdoet aan het oordeel dat een tijdig uitgevoerd bouwtechnisch onderzoek ertoe zou hebben geleid dat de herstelkosten zouden zijn afgetrokken van de tot dan toe beoogde koopprijs.
Tussen partijen staat vast dat [appellanten] na de bezichtiging van de woning (in principe) hadden besloten om deze te kopen en dat de inzet zou zijn om die koop te realiseren voor een zo laag mogelijke prijs. Daarvan uitgaande mag worden aangenomen dat de resultaten van het bouwtechnisch onderzoek zouden zijn ingebracht in de prijsonderhandelingen en ertoe zouden hebben geleid dat de herstelkosten zouden zijn afgetrokken van de overeen te komen koopprijs (rekening houdend met de aftrek ‘nieuw voor oud’). Het hof wijst er in dit verband op dat [geïntimeerde 1] tijdens de comparitie in eerste aanleg heeft verklaard dat de hoge leeftijd van de woning zijn dragende argument in de prijsonderhandelingen is geweest, zodat de actuele vochtproblemen een nieuw element in de onderhandelingen zouden hebben gevormd. [geïntimeerden] hebben verder niet gesteld dat en waarom [verkoper] c.s. niet bereid zouden zijn geweest om een verlaging van de koopprijs als hier geschetst te accepteren en hebben ook anderszins niets gesteld dat afdoet aan het oordeel dat een tijdig uitgevoerd bouwtechnisch onderzoek ertoe zou hebben geleid dat de herstelkosten zouden zijn afgetrokken van de tot dan toe beoogde koopprijs.
6.8.2.
De schadevergoedingsvordering heeft uitsluitend betrekking op de ‘niet-zichtbare gebreken’ (zie r.o. 3.1. onder h). De kosten voor het herstel daarvan zijn door [appellanten] , in navolging van het oordeel van de rechtbank Limburg in de procedure tegen [verkoper] c.s., gesteld op € 43.480,-, met een aftrek ‘nieuw voor oud’ groot 50 %, dit bedrag te verhogen met € 1.117,- vanwege de huur van een vervangende woning. [geïntimeerde 2] c.s. hebben deze berekening niet weersproken.
Dit betekent dat de schade als gevolg van de tekortkoming van [geïntimeerde 2] in beginsel kan worden gesteld op € 22.857,-. [verkoper] c.s. zijn door de rechtbank Limburg veroordeeld om de helft van dit bedrag te vergoeden aan [appellanten] [appellant] c.s. hebben daarin aanleiding gezien om jegens [geïntimeerde 2] aanspraak te maken op betaling van de ‘andere’ helft, te weten:
€ 11.428,50.
Dit bedrag komt voor toewijzing in aanmerking. Het hof verwerpt het verweer van
[geïntimeerden] dat [appellanten] hoger beroep hadden dienen in te stellen tegen het vonnis van de rechtbank Limburg in de zaak tegen [verkoper] c.s., omdat de door de rechtbank toegepaste matiging van de door [appellanten] gevorderde schadevergoeding wegens niet-zichtbare gebreken, gegeven het oordeel dat [verkoper] c.s. hun mededelingsplicht hadden geschonden, onjuist was. Ook als deze laatste stelling correct is (en het instellen van hoger beroep dus had kunnen leiden tot het verkrijgen van een hogere schadevergoeding van [verkoper] c.s.), doet dat niet af aan de aanspraken van [appellanten] jegens [geïntimeerde 2] op grond van de aan laatstgenoemde te wijten tekortkoming. Het verweer van [geïntimeerden] is - kennelijk - gebaseerd op de opvatting dat [appellanten] de door hen geleden schade zo veel mogelijk dienen te verhalen op [verkoper] c.s. Die opvatting, die niet van een nadere onderbouwing is voorzien, wordt door het hof niet gevolgd.
Dit betekent dat de schade als gevolg van de tekortkoming van [geïntimeerde 2] in beginsel kan worden gesteld op € 22.857,-. [verkoper] c.s. zijn door de rechtbank Limburg veroordeeld om de helft van dit bedrag te vergoeden aan [appellanten] [appellant] c.s. hebben daarin aanleiding gezien om jegens [geïntimeerde 2] aanspraak te maken op betaling van de ‘andere’ helft, te weten:
€ 11.428,50.
Dit bedrag komt voor toewijzing in aanmerking. Het hof verwerpt het verweer van
[geïntimeerden] dat [appellanten] hoger beroep hadden dienen in te stellen tegen het vonnis van de rechtbank Limburg in de zaak tegen [verkoper] c.s., omdat de door de rechtbank toegepaste matiging van de door [appellanten] gevorderde schadevergoeding wegens niet-zichtbare gebreken, gegeven het oordeel dat [verkoper] c.s. hun mededelingsplicht hadden geschonden, onjuist was. Ook als deze laatste stelling correct is (en het instellen van hoger beroep dus had kunnen leiden tot het verkrijgen van een hogere schadevergoeding van [verkoper] c.s.), doet dat niet af aan de aanspraken van [appellanten] jegens [geïntimeerde 2] op grond van de aan laatstgenoemde te wijten tekortkoming. Het verweer van [geïntimeerden] is - kennelijk - gebaseerd op de opvatting dat [appellanten] de door hen geleden schade zo veel mogelijk dienen te verhalen op [verkoper] c.s. Die opvatting, die niet van een nadere onderbouwing is voorzien, wordt door het hof niet gevolgd.
Slotsom
6.9.1.
Nu de beide grieven slagen, zal het vonnis waarvan beroep worden vernietigd.
Het hof oordeelt dat geen grond bestaat om voor recht te verklaren dat [geïntimeerde 1] jegens [appellanten] (toerekenbaar) is tekortgeschoten in de nakoming van enige overeenkomst en om de (uitsluitend) op deze grondslag gebaseerde schadevergoedingsvordering jegens [geïntimeerde 1] toe te wijzen. Het door [appellanten] gevorderde zal in zoverre worden afgewezen.
Waar het [geïntimeerde 2] betreft, oordeelt het hof dat de vordering van [appellanten] dient te worden toegewezen, in die zin dat het hof voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde 2] is tekortgeschoten in de nakoming van de in 2009 door haar met [appellanten] gesloten overeenkomst van opdracht en gehouden is om de schade die [appellanten] hierdoor hebben geleden aan hen te vergoeden. Het hof zal [geïntimeerde 2] voorts veroordelen om aan [appellanten] te betalen het bedrag van
€ 11.428,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening.
Het hof oordeelt dat geen grond bestaat om voor recht te verklaren dat [geïntimeerde 1] jegens [appellanten] (toerekenbaar) is tekortgeschoten in de nakoming van enige overeenkomst en om de (uitsluitend) op deze grondslag gebaseerde schadevergoedingsvordering jegens [geïntimeerde 1] toe te wijzen. Het door [appellanten] gevorderde zal in zoverre worden afgewezen.
Waar het [geïntimeerde 2] betreft, oordeelt het hof dat de vordering van [appellanten] dient te worden toegewezen, in die zin dat het hof voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde 2] is tekortgeschoten in de nakoming van de in 2009 door haar met [appellanten] gesloten overeenkomst van opdracht en gehouden is om de schade die [appellanten] hierdoor hebben geleden aan hen te vergoeden. Het hof zal [geïntimeerde 2] voorts veroordelen om aan [appellanten] te betalen het bedrag van
€ 11.428,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening.
6.9.2.
Het hof zal [geïntimeerden] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van beide instanties.
Het hof zal niet, zoals [geïntimeerden] tijdens het pleidooi hebben verzocht, een afzonderlijke proceskostenveroordeling uitspreken ten voordele van [geïntimeerde 1] , nu niet is gebleken dat ten behoeve van de verdediging door [geïntimeerde 1] andere of meer kosten zijn gemaakt dan ten behoeve van [geïntimeerde 2] zijn gemaakt.
Het hof zal niet, zoals [geïntimeerden] tijdens het pleidooi hebben verzocht, een afzonderlijke proceskostenveroordeling uitspreken ten voordele van [geïntimeerde 1] , nu niet is gebleken dat ten behoeve van de verdediging door [geïntimeerde 1] andere of meer kosten zijn gemaakt dan ten behoeve van [geïntimeerde 2] zijn gemaakt.
7.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat [geïntimeerde 2] is tekortgeschoten in de nakoming van de in 2009 door haar met [appellanten] gesloten overeenkomst van opdracht en gehouden is om de schade die [appellanten] hierdoor hebben geleden aan hen te vergoeden;
veroordeelt [geïntimeerde 2] om aan [appellanten] te betalen het bedrag van € 11.428,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg (23 juni 2014) tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde 2] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [appellanten] worden begroot op € 325,43 aan verschotten en op € 600,- aan salaris gemachtigde in eerste aanleg en op € 407,16 aan verschotten en op € 1.788,- aan salaris advocaat voor het hoger beroep;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.W.T. Vriezen, W.J.J. Beurskens en J.M.W. Werker en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 mei 2017.
griffier rolraadsheer