ECLI:NL:GHSHE:2017:1781

• Datum uitspraak: 18 april 2017
• Publicatiedatum: 21 april 2017
• Zaaknummer: 200.195.874_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; J.H.C. Schouten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming bedrijfsruimte wegens tekortkomingen huurder

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, waarbij de vorderingen van de verhuurders, [appellant] en [appellante], zijn afgewezen. De verhuurders hebben de huurovereenkomst met [geïntimeerde] ontbonden en vorderen ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte, alsook schadevergoeding wegens diverse tekortkomingen van de huurder. De huurovereenkomst was aangegaan op 14 oktober 2010 en had een looptijd van vijf jaar, met een mogelijkheid tot verlenging. De huurder heeft echter herhaaldelijk de huur te laat betaald en heeft bovendien schade veroorzaakt aan het gehuurde pand door ondeugdelijke aanpassingen. Ondanks herhaalde verzoeken tot betaling en herstel van de schade, heeft de huurder geen actie ondernomen. Het hof heeft geoordeeld dat de tekortkomingen van de huurder voldoende grond bieden voor ontbinding van de huurovereenkomst. De vorderingen van de verhuurders zijn toegewezen, inclusief de ontruiming van het pand en betaling van de schadevergoeding van € 2.982,70, vermeerderd met wettelijke rente. Tevens is de huurder veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke kosten en een maandelijkse schadevergoeding tot de einddatum van de huurovereenkomst.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.195.874/01

arrest van 18 april 2017

in de zaak van

1. [appellant] ,wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[appellante] , wonende te [woonplaats 1] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant] en [appellante] ,

advocaat: mr. G.L. Breunesse te Leusden,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 juli 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 1 juni 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellant] en [appellante] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5077507 \ CV EXPL 16-5224)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• het tegen [geïntimeerde] verleende verstek;
• de memorie van grieven met zes producties (genummerd 10 tot en met 15).

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

 Bij huurovereenkomst van 14 oktober 2010 hebben [appellant] en [appellante] de bedrijfsruimte aan de [straatnaam][nr 1] te [woonplaats 2] verhuurd aan mevrouw [huurder 1] , handelend onder de naam [Supermarkt en Bakkerij] Supermarkt en Bakkerij. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 december 2010 en lopende tot en met 30 november 2015. In artikel 3.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de eerste periode van vijf jaar wordt voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 30 november 2020.

 [appellant] en [appellante] wonen direct naast het gehuurde, aan de [straatnaam][nr 2] te [woonplaats 2] .

 Met ingang van 1 juli 2011 heeft de heer [huurder 2] de verplichtingen van mevrouw [huurder 1] uit de huurovereenkomst overgenomen.

 Met ingang van 1 juli 2013 heeft de heer [huurder 3] de positie van huurder bij de huurovereenkomst van 14 oktober 2010 overgenomen van de heer [huurder 2] .

 Met ingang van 1 oktober 2014 heeft [geïntimeerde] de positie van huurder bij de huurovereenkomst van 14 oktober 2010 overgenomen van de heer [huurder 3] .

 Bij brief van 4 januari 2015 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven:

“Ik ben uitermate teleurgesteld dat de huurbetaling (1 januari 2015) van het door u gehuurde pand tot op heden niet is overgemaakt. Ik verzoek u dan ook per omgaande tot betaling over te gaan.

Gedurende de maanden dat u het huurcontract heeft overgenomen van dhr. [huurder 3] is deze betaling nog niet een keer op tijd ontvangen.

Bijzonder vervelend en onnodig acht ik het dat ik hier telkens om moet vragen of u hieraan moet herinneren.”

 De brief van 4 januari 2015 heeft niet tot een structurele verbetering van het betalingsgedrag van [geïntimeerde] geleid. Volgens het door [appellant] en [appellante] als productie 12 bij de memorie van grieven overgelegde betalingsoverzicht, dat de periode van mei 2015 tot en met september 2016 bestrijkt, heeft [geïntimeerde] de huur te laat betaald in de maanden mei, juli, augustus, oktober en november 2015, en in de maanden januari tot en met juni 2016, terwijl de huur over de maand september 2016 ten tijde van het maken van het overzicht (2 september 2016) nog niet was ontvangen.

 Bij brief van 19 augustus 2015 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“Naar aanleiding van klachten over stankoverlast in mijn woning, is mjin vrouw met een van uw medewerkers in het door u gehuurde winkelpand op onderzoek uitgegaan naar de oorzaak hiervan. Ons vermoeden dat deze overlast uit de winkel kwam werd bevestigd toen er in de kelder werd gekeken.

Doordat een afvoerslang van uw koelingen, die door u rechtstreeks op het riool is aangesloten, eruit lag is er afvoerwater in de kelder gelopen waardoor vloer en wanden onder water stonden. U heeft toen direct een rioolontstoppingsbedrijf de kelder laten leegpompen waardoor de stankoverlast sterk is afgenomen.

Dit neemt echter niet weg dat er schade aan de wanden (stucwerk) en vloer is ontstaan door onzorgvuldig handelen uwerzijds.

Voor deze schade stel ik u dan ook aansprakelijk.

Ik geef u de tijd om de kelder in aanvaardbare staat te herstellen, 14 dagen lijkt mij een redelijke termijn.

(…)

Ik heb geconstateerd dat er in de kelder opnieuw stroomkabels van het naastgelegen pand waren doorverbonden met het door u gehuurde pand ik heb u reeds meerdere malen aangegeven dat dit niet is toegestaan.”

 [appellant] en [appellante] hebben een gespecificeerde offerte van 28 september 2015 van een schilderbedrijf overgelegd voor, kort gezegd, het herstel van de waterschade aan de kelder. Deze offerte sluit op een totaalbedrag van € 2.286,95 inclusief btw.

 [appellant] en [appellante] hebben een offerte van 6 oktober 2015 van een rioolbedrijf overgelegd voor, kort gezegd, het vernieuwen van een deel van het riool in de kelder en het leggen van een leidingkoeling in de winkel. Deze offerte sluit op een totaalbedrag van € 575,-- exclusief btw hetgeen neerkomt op € 695,75 inclusief 21% btw.

 Bij brief van 14 januari 2016 heeft de gemachtigde van [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“Tot mij wendden zich uw verhuurders, de heer en mevrouw [appellant] , (…)

Als gevolg van stankoverlast in de woning van cliënten in juli/augustus 2015 heeft nader onderzoek in het gehuurde destijds uitgewezen dat deze stankoverlast werd veroorzaakt doordat een afvoerslang van uw koelingen, die door u rechtstreeks op het riool was aangesloten, is losgekomen waardoor in het gehuurde de vloer van de kelder evenals de wanden onder water zijn komen te staan.

Bij brief van 19 augustus 2015 hebben cliënten u de gelegenheid gegeven vloer en wanden te herstellen alsmede zorg te dragen voor een deugdelijke aansluiting van de afvoerslang op het riool c.q. herstel van het riool. Tot op heden bent u hiermede in gebreke gebleven.

Gezien het vorenstaande zijn cliënten thans genoodzaakt het herstel van vloer, wanden en aansluiting/herstel riool door derden te laten uitvoeren en worden de hieraan verbonden herstelkosten bij u in rekening gebracht. Deze bedragen het vervangen van een gedeelte van het riool in de kelder – ter voorkoming van nieuwe lekkage – ten bedrage van € 695,75 inclusief BTW alsmede herstel vloer en wanden ten bedrage van € 2.286,95 inclusief BTW, totaal een kostenpost van € 2.982,70.”

In de brief is voorts meegedeeld dat, als betaling uitblijft, vanaf 7 februari 2016 aanspraak wordt gemaakt op vergoeding van wettelijke rente alsmede op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 512,16 inclusief btw.

 Bij brief van 15 februari 2016 heeft de gemachtigde van [appellant] en [appellante] gesommeerd het bedrag van € 2.982,70 uiterlijk op 29 februari 2016 te betalen en meegedeeld dat bij gebreke van betaling aanspraak zal worden gemaakt op wettelijke rente en op buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 512,16. Tevens is in deze brief meegedeeld dat bij gebreke van tijdige betaling een gerechtelijke procedure zal worden gestart waarin naast schadevergoeding waarschijnlijk ook ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gevorderd.

 [geïntimeerde] is niet tot betaling van het gevorderde bedrag overgegaan.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderen [appellant] en [appellante] , samengevat, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] :

 tot ontruiming van de bedrijfsruimte;

 tot betaling van de in de brieven van 14 januari 2016 en 15 februari 2016 genoemde schadevergoeding van € 2.982,70 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 7 februari 2016;

 tot betaling van € 512,16 ter zake buitengerechtelijke kosten;

 tot betaling van € 1.263,25 per maand (een bedrag gelijk aan de hoogte van de geldende huurprijs) vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot uiterlijk 1 december 2020, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering hebben [appellant] en [appellante] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] in meerdere opzichten tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, dat de ontbinding van de huurovereenkomst daarom gerechtvaardigd is en dat [geïntimeerde] de door [appellant] en [appellante] geleden schade moet vergoeden.

3.2.3.

[geïntimeerde] is in het geding in eerste aanleg niet verschenen en heeft dus geen verweer gevoerd.

3.2.4.

In het vonnis van 1 juni 2016 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] en [appellante] afgewezen en [appellant] en [appellante] in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] veroordeeld, welke kosten de kantonrechter op nihil heeft begroot.

3.3.1.

[appellant] en [appellante] hebben in hoger beroep zeven grieven aangevoerd. [appellant] en [appellante] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

3.3.2.

Door de grieven worden de vorderingen van [appellant] en [appellante] in volle omvang aan het oordeel van het hof voorgelegd. Het hof zal de grieven daarom niet afzonderlijk behandelen, maar beoordelen of de vorderingen van [appellant] en [appellante] op de door hen aangevoerde gronden kunnen worden toegewezen.

3.3.3.

Omdat [geïntimeerde] in eerste aanleg en in hoger beroep niet is verschenen en tegen hem in beide instanties verstek is verleend, moet het hof de vorderingen van [appellant] en [appellante] toewijzen tenzij die vorderingen het hof onrechtmatig of ongegrond voorkomen (artikel 139 Rv).

Met betrekking tot de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst

3.4.1.

[appellant] en [appellante] hebben aan hun vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] in de navolgende opzichten tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

 A. [geïntimeerde] is ingevolge artikel 4.11 van de huurovereenkomst verplicht om de maandelijkse huurprijs en het voorschot op de kosten van gas, water en elektriciteit bij vooruitbetaling te voldoen, uiterlijk op de eerste dag van elke maand. Zoals weergegeven in het als productie 12 bij de memorie van grieven overgelegde betalingsoverzicht, betaalt [geïntimeerde] de huur vaak een of meerdere dagen te laat. Al bij brief van 4 januari 2015 hebben [appellant] en [appellante] [geïntimeerde] gewezen op zijn verplichting om de huur tijdig te betalen. [geïntimeerde] is vervolgens in 2015 en 2016 doorgegaan met het vaak te laat betalen van de huur en het voorschot.

 B. [geïntimeerde] heeft op onprofessionele wijze stroomkabels doorgevoerd door de scheidingsmuur naar een naast het gehuurde gelegen pand waarin [geïntimeerde] een bakkerij exploiteert. De niet NEN-gecertificeerde doorvoer, die zichtbaar is op de door [appellant] en [appellante] in het geding gebrachte foto, levert gevaarzetting op en dat kan, als schade ontstaat, tot gevolg hebben dat de opstalverzekering niet tot uitkering overgaat. [appellant] en [appellante] hebben [geïntimeerde] daar bij brief van 19 augustus 2015 op gewezen maar [geïntimeerde] heeft de situatie niet verbeterd. Het zonder toestemming realiseren van deze doorvoer was bovendien in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst (de artikelen 15.2 en 15.3 van de algemene bepalingen).

 C. [geïntimeerde] heeft zonder toestemming van [appellant] en [appellante] een gat in de (winkel)vloer van het gehuurde gemaakt en daardoor een afvoerslang voor het koelwater van de koelingen aangebracht, welke slang [geïntimeerde] op de in de kelder aanwezige rioolafvoer heeft aangesloten. Deze aansluiting is door [geïntimeerde] ondeugdelijk uitgevoerd, waardoor deze is losgeschoten en de keldervloer ondergelopen is en de wanden van de kelder zijn beschadigd. Dit is zichtbaar op de door [appellant] en [appellante] overgelegde foto’s. Ter voorkoming van verdere schade aan het gehuurde moeten herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd waarvan de kosten overeenkomstig de door [appellant] en [appellante] overgelegde offertes kunnen worden begroot op in totaal € 2.982,70 inclusief btw (het door [Service] Service geoffreerde bedrag van € 695,75 inclusief btw en het door [schilderwerken] Schilderwerken B.V. geoffreerde bedrag van € 2.286,95 inclusief btw). [geïntimeerde] heeft ten onrechte geweigerd de schade zelf te herstellen. Het zonder toestemming realiseren van de doorvoer door de winkelvloer en de aansluiting op het riool was bovendien in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst (waaronder de artikelen 15.2 en 15.3 van de algemene bepalingen).

 D. [geïntimeerde] heeft in strijd met artikel 9.16 van de huurovereenkomst en artikel 12.1 van de algemene bepalingen gehandeld door de rechtsvorm van zijn bedrijf per 21 april 2015 te wijzigen in een BV en het gehuurde vervolgens in gebruik te geven aan een partij (de betreffende BV) die geen partij is bij de huurovereenkomst.

3.4.2.

Het hof is van oordeel dat de hierboven weergegeven stellingen van [appellant] en [appellante] de conclusie kunnen dragen dat [geïntimeerde] op de sub A tot en met D genoemde wijzen tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. [appellant] en [appellante] hebben hun desbetreffende stellingen voldoende onderbouwd. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat hij op de hiervoor onder A tot en met D genoemde wijzen tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof neemt daarom als vaststaand aan dat [geïntimeerde] op de hiervoor genoemde wijzen tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.4.3.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Het hof constateert dat [geïntimeerde] zich niet op de uitzondering heeft beroepen. [geïntimeerde] heeft voorts geen beroep gedaan op enig bijzonder belang aan zijn zijde, dat aan de ontbinding van de huurovereenkomst in de weg zou staan. Het hof constateert voorts dat sprake is van een samenstel van meerdere tekortkomingen en dat [geïntimeerde] geen gebruik heeft gemaakt van de hem door [appellant] en [appellante] gegeven gelegenheden om de tekortkomingen te herstellen. Het voorgaande voert tot de slotsom dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst het hof niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Het hof zal de vordering daarom toewijzen.

Met betrekking tot de vordering tot ontruiming van het gehuurde

3.5.

Omdat de vordering tot ontbinding wordt toegewezen, zal het hof ook de vordering tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde toewijzen. Die vordering komt het hof gelet op de hierboven omschreven feiten en omstandigheden evenmin onrechtmatig of ongegrond voor. Het hof zal aan de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde de hierna onder “De uitspraak” te noemen termijn verbinden.

Met betrekking tot de gevorderde schadevergoeding van € 2.982,70

3.6.

[geïntimeerde] heeft niet betwist dat de door [appellant] en [appellante] genoemde herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd om verdere schade aan het gehuurde te voorkomen. Ook heeft [geïntimeerde] niet betwist dat met de uitvoering van de werkzaamheden kosten ten bedrage van € 2.982,70 gemoeid zijn. Het hof acht deze vordering niet onrechtmatig of ongegrond. De wettelijke rente over dit bedrag is, zoals gevorderd, toewijsbaar vanaf 7 februari 2016, nu [appellant] en [appellante] [geïntimeerde] al in hun brief van 14 januari 2016 tot betaling hebben gesommeerd en [geïntimeerde] , door niet aan die sommatie te voldoen, met ingang van 7 februari 2016 in verzuim is geraakt.

Met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten

3.7.

[appellant] en [appellante] hebben vergoeding gevorderd van een bedrag van € 512,16 inclusief btw ter zake buitengerechtelijke kosten. Uit het dossier blijkt dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag komt overeen met het bedrag dat volgt uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, nu de in dat Besluit neergelegde staffel bij een hoofdsom van € 2.982,70 voert tot een bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 423,27 exclusief btw, zijnde € 512,16 inclusief 21% btw.

Ook deze vordering is daarom toewijsbaar.

Met betrekking tot de vordering van een bedrag gelijk aan de huurprijs tot aan de datum waarop de huurovereenkomst zonder ontbinding zou zijn geëindigd.

3.8.1.

[appellant] en [appellante] hebben tot slot veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot betaling van € 1.263,25 per maand (een bedrag gelijk aan de hoogte van de geldende huurprijs) vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot uiterlijk 1 december 2020, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Aan deze vordering hebben [appellant] en [appellante] in de inleidende dagvaarding sub 11 het volgende ten grondslag gelegd:

“
Indien U Edelachtbare de ontbinding en ontruiming toewijst dan is vanaf het tijdstip dat de tussen [appellant] en [geïntimeerde] vigerende huurovereenkomst tussentijds is ontbonden [geïntimeerde] bij wege van schadevergoeding verplicht aan [appellant] te voldoen maandelijks een bedrag gelijk aan de laatstelijk verschuldigde maandelijkse huurprijs ad € 1.263,25 zulks tot de expiratiedatum van de huidige looptijd zijnde 1 december 2020.”

3.8.2.

Het hof stelt met betrekking tot deze vordering het volgende voorop. Dat de tekortkoming van [geïntimeerde] een grond voor de ontbinding van de overeenkomst vormt, verplicht [geïntimeerde] tot vergoeding van de schade die [appellant] en [appellante] lijden doordat geen wederzijdse nakoming maar ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt (artikel 6:277 BW). De verschuldigde schadevergoeding moet worden vastgesteld door vergelijking van twee vermogenssituaties: enerzijds de vermogenssituatie die zou zijn voortgevloeid uit een correcte nakoming van de overeenkomst en anderzijds de vermogenssituatie die resulteert uit ontbinding van de huurovereenkomst zonder vergoeding van schade.

3.8.3.

Tegen deze achtergrond komt een ongewijzigde en ongeclausuleerde toewijzing van de vordering het hof in de twee navolgende opzichten onrechtmatig of ongegrond voor.

 Schade ter zake het derven van toekomstige huurtermijnen lijden [appellant] en [appellante] pas op het moment van het vervallen van die huurtermijnen. Toewijzing van wettelijke rente over die toekomstige termijnen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst is daarom onjuist. Het hof zal de wettelijke rente toewijzen vanaf het moment waarop elke toekomstige huurtermijn zou zijn vervallen.

 [appellant] en [appellante] lijden niet langer schade door het derven van huurinkomsten, als zij de bedrijfsruimte opnieuw aan een derde verhuren. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [appellant] en [appellante] niet hebben gesteld dat zij het gehuurde niet voor tenminste dezelfde huurprijs zullen kunnen verhuren aan een derde. Het hof zal aan de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de schadevergoeding daarom op de voet van artikel 3:296 lid 2 BW de voorwaarde verbinden dat de verplichting tot betaling van de schadevergoeding vervalt met ingang van de eerste volledige maand waarin [appellant] en [appellante] de bedrijfsruimte hebben verhuurd aan een derde.

3.8.4.

Het voorgaande brengt mee dat deze vordering op de hierna te melden wijze wordt toegewezen en dat het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Conclusie en verdere afwikkeling

3.9.1.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven grotendeels doel hebben getroffen. Het hof zal het beroepen vonnis vernietigen en de vorderingen van [appellant] en [appellante] op de hierna te melden wijze toewijzen.

3.9.2.

Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 5077507 \ CV EXPL 16-5224 tussen partijen gewezen vonnis van 1 juni 2016 en, opnieuw rechtdoende:

 ontbindt van de tussen [appellant] en [appellante] als verhuurders en [geïntimeerde] als huurder bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [straatnaam][nr 1] te [woonplaats 2] ;

 veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde binnen vier weken na betekening van dit arrest te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [appellant] en [appellante] te stellen in de staat waarin zulks behoort te geschieden;

 veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] en [appellante] € 2.982,70 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 7 februari 2016;

 veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] en [appellante] € 512,16 te betalen;

 veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] en [appellante] met ingang van de eerste dag van de komende maand een bedrag van € 1.263,25 per maand te betalen, telkens uiterlijk op de eerste dag van de maand, vermeerderd met de wettelijke rente over elk maandbedrag met ingang van de eerste dag van de betreffende maand indien de betaling niet tijdig heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze betalingsverplichting vervalt met ingang van de eerste volledige maand waarin [appellant] en [appellante] de bedrijfsruimte hebben verhuurd aan een derde en uiterlijk op 1 december 2020;

 veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg, en begroot die kosten aan de zijde van [appellant] en [appellante] tot op heden op € 107,42 inclusief btw ter zake dagvaardingskosten, € 223,-- ter zake griffierecht en € 400,-- ter zake salaris gemachtigde;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [appellant] en [appellante] tot op heden op € 101,62 inclusief btw ter zake dagvaardingskosten, € 314,-- ter zake griffierecht en € 894,-- ter zake salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 april 2017.

griffier rolraadsheer