Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.159.979/01
arrest van 8 maart 2016
in de zaak van
Stichting Tiwos, [vestigingsnaam] Woonstichting,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als Tiwos,
advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Best,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellant in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. K. Megens-van Mierlo te Oss,
op het bij exploot van dagvaarding van 18 november 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 20 augustus 2014, zoals op de voet van artikel 31 Rv verbeterd bij herstelvonnis van 17 september 2014, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen Tiwos als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 2449349 CV EXPL 13-8775)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties;
- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties;
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met productie;
- de akte van [geïntimeerde] , tevens houdende wijziging van eis, met productie;
- de antwoordakte van Tiwos.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
in principaal en incidenteel hoger beroep
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
Bij huurovereenkomst van 14 november 2012 heeft Tiwos aan [geïntimeerde] de woning aan [adres] te [plaats] verhuurd voor een netto-huurprijs van op dat moment € 524,37 per maand. Het betreft een appartement in een nieuwbouw-appartementencomplex. In de advertentie waarin de appartementen te huur zijn aangeboden staat onder meer het volgende: “Verwarming aanwezig Ja”
Bij e-mail van 15 november 2012 heeft [geïntimeerde] aan Tiwos onder meer het volgende geschreven.
“Hiermee stel ik formeel dat ik een korting wil op de huur, omdat er alleen vloerverwarming in de huiskamer ligt, terwijl u en uw collega hebben gezegd dat er in de slaapkamer en in de douche ook vloerverwarming zou liggen. Bovendien stond de woning als zodanig geadverteerd en is de huurprijs er ook naar volgens ons. (…) Het is heel weinig m2 meters voor heel veel geld en dan nu nog niet overal vloerverwarming?! (…) Ik heb een flat met vloerverwarming gehuurd en niet een flat met een hybride-verwarming, waarmee ik bedoel, dat ik niet gekozen heb voor een verwarmingssysteem dat gedeeltelijk via de vloer zou lopen en gedeeltelijk via radiatoren. Dat had in de advertentie moeten staan en had dat duidelijk moeten zijn toen ik de sleutels kreeg.”
Bij e-mail van 20 november 2012 heeft Tiwos aan [geïntimeerde] , als reactie op diens e-mail van 15 november 2012, onder meer het volgende meegedeeld:
“Ten aanzien van de verwarming klopt uw constatering. Evenals dat de uitleg van mijn collega’s kloppend is. De verblijfsruimtes zijn allen voorzien van vloerverwarming. De slaapkamer en badkamer zijn voorzien van een radiator om de ruimte snel te verwarmen. Het is uiteraard aan u of u van deze bijverwarming wel of geen gebruik wenst te maken.”
[geïntimeerde] heeft bij op 6 mei 2013 door de Huurcommissie ontvangen verzoekschrift aan de Huurcommissie verzocht om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs van € 524,37 per maand. Dit verzoekschrift is overigens niet overgelegd in de onderhavige procedure
De huurcommissie heeft een rapport van voorbereidend onderzoek laten opstellen. In dat rapport is onder meer geconcludeerd dat het appartement geen (ernstige) gebreken heeft.
De huurcommissie heeft op 29 juli 2013 uitspraak gedaan op het door [geïntimeerde] ingediende verzoekschrift. In de uitspraak heeft de Huurcommissie overwogen dat de woning per 14 november 2012 gewaardeerd moet worden met 142 punten, dat de maximale huurprijsgrens bij dat puntenaantal € 678,97 per maand is en dat er bij aanvang van de huur geen sprake was van ernstige gebreken in de woning op grond waarvan een tijdelijke verlaging van de huurprijs mogelijk zou zijn. De huurcommissie heeft op grond van deze overwegingen beslist dat de met ingang van 14 november 2012 overeengekomen huurprijs van € 524,37 per maand redelijk is. De uitspraak is op 19 augustus 2013 aan de partijen verzonden.
Bij brief van 1 augustus 2013 heeft [geïntimeerde] aan Tiwos onder meer meegedeeld dat aan de woning een aantal in die brief opgesomde gebreken kleven en aan Tiwos verzocht om die gebreken binnen zes weken te herstellen.
Bij brief aan [geïntimeerde] van 22 augustus 2013 heeft Tiwos gereageerd op de door [geïntimeerde] aan de orde gestelde punten betreffende de warmte in de woning, de vloerverwarming en de Warmte-terugwin-installatie (hierna: WTW).
3.2.1.
In punt 1 van de inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerde] gesteld dat hij door middel van die dagvaarding (van 11 oktober 2013) wil opkomen tegen de uitspraak van de Huurcommissie van 29 juli 2013, die op 19 augustus 2013 aan de partijen is verzonden. Dit wijst erop dat door middel van de inleidende dagvaarding aan de kantonrechter een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW is voorgelegd. Ook Tiwos gaat daarvan uit, zo blijkt uit punt 5 van de conclusie van antwoord. Het hof stelt voorts vast dat de inleidende dagvaarding is uitgebracht binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW genoemde termijn van acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie. Het door [geïntimeerde] bij de huurcommissie ingediende verzoekschrift was kennelijk gebaseerd op artikel 7:249 BW en/of 7:257 lid 2 BW. Het geding in eerste aanleg moet om deze redenen naar het voorlopig oordeel van het hof worden gekwalificeerd als een geding als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW.
3.2.2.
[geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg, na zijn eis bij akte van 23 mei 2014 te hebben vermeerderd, samengevat:
een verklaring voor recht dat (anders dan de huurcommissie heeft bepaald) de in de inleidende dagvaarding genoemde punten, te weten dat de woning ondanks toezeggingen niet overal vloerverwarming bevat, en de problemen met de warmteregulatie (problemen met de ventilatie en problemen met de daartoe aanwezige apparatuur) zijn aan te merken als een gebrek in de zin van de wet;
te bepalen dat gelet op deze gebreken een verlaging van de huurprijs tot 40% van de maximale huurprijs gerechtvaardigd is, met ingang van 1 augustus 2013;
veroordeling van Tiwos tot het aanleggen van vloerverwarming in de slaapkamer en badkamer en tot het voor haar rekening nemen van alle daarmee verband houdende bijkomende kosten;
met veroordeling van Tiwos in de proceskosten.
Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat er in de navolgende twee opzichten gebreken kleven aan de woning:
de woning bevat (ondanks toezeggingen van Tiwos) niet in alle ruimtes vloerverwarming;
er zijn problemen met de warmteregulatie in de woning.
Volgens [geïntimeerde] is in verband hiermee een verlaging van de huurprijs gerechtvaardigd en moet Tiwos de genoemde gebreken verhelpen.
3.2.3.
Tiwos heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.3.1.
In het tussenvonnis van 8 januari 2014 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
3.3.2.
In het eindvonnis van 20 augustus 2014 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.
De afwezigheid van vloerverwarming in het toilet, de bijkeuken, de slaapkamer, de douche en de inpandige berging is niet aan te merken als een gebrek in de zin van de wet, zodat de op de vloerverwarming betrekking hebbende vorderingen moeten worden afgewezen (rov. 2.7).
Met betrekking tot de warmteregulatie in de woning is sprake van een gebrek in de zin van de wet (rov. 2.9 tot en met 2.11).
In verband met dat gebrek is een verlaging van de huur met een percentage van 20% redelijk (rov. 2.13).
Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:
voor recht verklaard dat de problemen met de warmteregulatie zijn aan te merken als een gebrek in de zin van de wet;
bepaald dat een verlaging van de huurprijs “tot 20% van de maximale huurprijs” gerechtvaardigd is, ingaande op 15 september 2013 en eindigend op het moment dat Tiwos een passende oplossing voor het genoemde gebrek heeft aangebracht waardoor de temperaturen in de woning van [geïntimeerde] dalen tot waarden die als normaal kunnen worden aangemerkt, zulks rekening houdend met de eigen verantwoordelijkheid van [geïntimeerde] zoals aangegeven in rov. 2.10 van het vonnis (aanbrengen van enige vorm van vitrage of jaloezieën/lamellen, alsmede toelaten van natuurlijke ventilatie door het openzetten van ramen zonder dat dit tot tochtvorming mag leiden en waarbij acht moet worden geslagen op het functioneren van de WTW);
Tiwos in de proceskosten veroordeeld;
het meer of anders gevorderde afgewezen.
3.3.3.
In het herstelvonnis van 17 september 2014 heeft de kantonrechter bepaald dat de in het dictum van het vonnis van 20 augustus 2014 gebruikte woorden “tot 20% van de maximale huurprijs” moeten worden gelezen als “met 20% van de maximale huurprijs”.
3.4.1.
Tiwos heeft in principaal hoger beroep zes grieven aangevoerd tegen het vonnis van 20 augustus 2014. Tiwos heeft geconcludeerd tot, zakelijk weergegeven, vernietiging van het vonnis van 20 augustus 2014, zoals verbeterd bij herstelvonnis van 17 september 2014, en tot het alsnog geheel afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
3.4.2.
[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep twee grieven aangevoerd tegen het vonnis van 20 augustus 2014. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis voor zover bij dat vonnis de vorderingen van [geïntimeerde] met betrekking tot de vloerverwarming zijn afgewezen en tot het, in zoverre opnieuw rechtdoende, alsnog:
verklaren voor recht dat het feit dat de huurwoning niet overal vloerverwarming heeft, is aan te merken als een gebrek in de zin van de wet;
veroordelen van Tiwos tot herstel van dat gebrek door het alsnog laten aanbrengen van vloerverwarming in de slaapkamer en de badkamer van de woning;
bepalen dat een huurprijsvermindering van 40% van de minimale (hof: bedoeld is kennelijk maximale) huurprijs gerechtvaardigd is in verband met de aan de woning klevende gebreken (het ontbreken van vloerverwarming in de slaap- en badkamer en het probleem met de warmteregulatie), met ingang van 1 augustus 2013;
met veroordeling van Tiwos in de proceskosten
3.4.3.
[geïntimeerde] heeft nadien bij akte van 14 april 2015 zijn eis in dier voege vermeerderd dat zijn vorderingen met betrekking tot de vloerverwarming niet alleen betrekking hebben op de slaapkamer en de badkamer maar ook op de toiletruimte in de woning. Tiwos heeft niet op de voet van artikel 130 lid 1 Rv bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis, maar wel inhoudelijk verweer gevoerd tegen de vermeerderde eis. Het hof gaat er daarom van uit dat Tiwos geen bezwaar heeft tegen de vermeerdering van eis. Het hof acht de vermeerdering van eis daarom in beginsel toelaatbaar (behoudens hetgeen hierna wordt overwogen over de ontvankelijkheid van het hoger beroep). Na de verdere beoordeling van de onderhavige zaak zal blijken in hoeverre de vermeerderde eis toewijsbaar is.
Ontvankelijkheid van Tiwos in principaal hoger beroep en van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep
3.5.1.
Alvorens in te gaan op de grieven in principaal hoger beroep en in incidenteel hoger beroep, stelt het hof het volgende voorop. Als een huurcommissie op een verzoek van de huurder op de voet van artikel 7:249 BW en/of 7:257 lid 2 BW een uitspraak heeft gedaan zoals in de onderhavige zaak aan de orde, worden de huurder en de verhuurder op grond van artikel 7:262 lid 1 BW geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In het onderhavige geval staat tussen partijen kennelijk vast dat het geding in eerste aanleg een geding als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW betrof, waarin van de kantonrechter een beslissing is gevorderd “over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.” Het hof verwijst daartoe naar rov. 3.2.1 van dit arrest.
3.5.2.
In artikel 7:262 lid 2 BW is bepaald dat geen hogere voorziening is toegelaten tegen een beslissing van de rechter krachtens artikel 7:262 lid 1 BW. Uit dit artikellid volgt dat geen hoger beroep open staat tegen een beslissing van de kantonrechter na een voorafgaande uitspraak van de huurcommissie, waarin beslist is over de hoogte van de huurprijs.
3.5.3.
Naar het voorlopig oordeel van het hof brengt dit mee dat Tiwos niet kan worden ontvangen in haar principaal hoger beroep. Ook brengt het naar het voorlopig oordeel van het hof mee dat [geïntimeerde] niet kan worden ontvangen in zijn incidenteel hoger beroep. Zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep betreffen de vraag in hoeverre sprake is van gebreken aan het gehuurde die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. Dat [geïntimeerde] tevens herstel van het door hem gestelde “gebrek” heeft gevorderd, doet daar niet aan af, nu die vordering uitsluitend gebaseerd is op de stelling dat de afwezigheid van de vloerverwarming in de slaapkamer, de badkamer en de toiletruimte een gebrek oplevert dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Voor het hof dient vooralsnog tot uitgangspunt dat daarover reeds is geoordeeld door de Huurcommissie en de kantonrechter, zodat geen hoger beroep open staat tegen de beslissing van de kantonrechter. Dat [geïntimeerde] ter onderbouwing van het door hem gestelde gebrek mede heeft gesteld dat hij op grond van mededelingen van de zijde van Tiwos mocht verwachten dat overal vloerverwarming aanwezig zou zijn, voert voorshands niet tot een ander oordeel.
3.5.4.
Het hof zal beide partijen in de gelegenheid stellen om zich bij akte gelijktijdig over het voorgaande uit te laten. Voor zover een van de partijen wil betogen dat het hoger beroep wel ontvankelijk is en ter onderbouwing van dat betoog een beroep wil doen op de inhoud van het op 6 mei 2013 door de huurcommissie ontvangen verzoekschrift van [geïntimeerde] , dient die partij een afschrift van dat verzoekschrift aan het hof over te leggen. Nadat beide partijen (gelijktijdig) een akte hebben genomen, zullen zij beiden bij antwoordakte op elkaars akte mogen reageren.
3.5.5.
Het hof zal elk verder oordeel aanhouden.
4.De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel hoger beroep
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 5 april 2016 voor een akte aan de zijde van beide partijen, met het hiervoor in rov. 3.5.4 omschreven doel (waarna de partijen over en weer een antwoordakte mogen nemen);
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, O.G.H. Milar en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 maart 2016.
griffier rolraadsheer