ECLI:NL:GHSHE:2016:746

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.161.917/01

arrest van 1 maart 2016

in de zaak van

[appellante],

wondende te [woonplaats] ,

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

verder: [appellante] ,

advocaat: mr. M.J. van de Laar te Eindhoven,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in het principaal appel,

appellant in het incidenteel appel,

verder: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. B.F.H.L. van Campfort te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 12 december 2014 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter te Eindhoven van de rechtbank Oost-Brabant gewezen vonnis van 18 september 2014 tussen [appellante] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 2965150 CV EXPL 14-4478)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 12 december 2014;

- de memorie van grieven van [appellante] van 24 februari 2015;

- de memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het

incidenteel appel met producties en eiswijziging van [geïntimeerde] van 28 april 2015;

- de memorie van antwoord in het incidenteel appel van [appellante] van 9 juni 2015.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De gronden van het hoger beroep

In het principaal appel en in het incidenteel appel

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memories van grieven.

4.De beoordeling

In het principaal appel en in het incidenteel appel

4.1

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. [appellante] huurt van [geïntimeerde] met ingang van 28 juni 2013 een gestoffeerde woning aan de [adres] te [plaats] tegen een huurprijs van in totaal € 875,= per maand (€ 800,= huur en € 75,= bijkomende leveringen en diensten), bij vooruitbetaling te voldoen. In de betaling van de huur is achterstand ontstaan. In verband hiermee heeft [geïntimeerde] bij dagvaarding van 2 april 2014 de onderhavige procedure tegen [appellante] aanhangig gemaakt. Vanaf augustus 2014 bedraagt de huurprijs in totaal € 910,= per maand.

4.2

In deze procedure vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand en verdere schadevergoeding tot aan de ontruiming, een en ander met rente en (buitengerechtelijke) kosten. [appellante] heeft de vordering bij conclusie van antwoord bestreden.

4.3

De kantonrechter heeft een comparitie van partijen bepaald, die op 17 juli 2014 heeft plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft bij die gelegenheid zijn vordering verminderd tot veroordeling van [appellante] tot betaling van een huurachterstand van € 2.076,12, vermeerderd met rente en kosten. Deze huurachterstand is door [appellante] erkend.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 18 september 2014 [appellante] veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 2.076,12 aan huur tot en met juli 2014 en van een bedrag van € 317,63 aan buitengerechtelijke incassokosten, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 april 2014 tot aan de dag der voldoening. [appellante] is veroordeeld in de proceskosten en voor het overige is de vordering afgewezen.

4.4

Grief I van [appellante] in het principaal appel betreft de veroordeling tot betaling van het bedrag van € 2.076,12 aan huur tot en met juli 2014, grief II de veroordeling tot betaling van een bedrag van € 317,63 aan buitengerechtelijke incassokosten en grief III de proceskostenveroordeling.

[geïntimeerde] bestrijdt de grieven van [appellante] en concludeert tot bekrachtiging van het vonnis van 18 september 2014. Het incidenteel appel van [geïntimeerde] betreft een vermeerdering van eis; deze luidt als volgt:

[appellante] te veroordelen om aan [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 2.434,22 zijnde de huurachterstand per 1 april 2015;

de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woning, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] , te ontbinden, subsidiair te beëindigen per een door het hof in goede justitie te bepalen datum;

[appellante] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het door het hof te wijzen arrest, de woning staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] met medeneming van de hare en de haren te ontruimen en te verlaten, in goede staat aan [geïntimeerde] op te leveren en de sleutels aan [geïntimeerde] te overhandigen, e.e.a. op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= voor iedere overtreding van het hierboven gevorderde, dan wel voor iedere dag dat een zodanige overtreding voortduurt met een maximum van € 200.000,=;

[appellante] te veroordelen om vóór of op de eerste dag van iedere maand het huurbedrag van € 910,= tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen, tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst ten titel van betaling van de huurpenningen en vanaf dat tijdstip tot aan de ontruiming ten titel van schadevergoeding;

met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding.

[appellante] maakt bezwaar tegen de vermeerdering van eis en betwist de daarmee (deels opnieuw) opgevoerde vorderingen.

In het principaal appel

4.5

Wat grief I van [appellante] betreft, gaat het om het volgende. In haar memorie van grieven erkent [appellante] het bestaan van de huurachterstand van € 2.076,12 tot en met juli 2014. Volgens haar is zij dit bedrag evenwel niet verschuldigd omdat [geïntimeerde] haar niet het huurgenot heeft verschaft waartoe hij op grond van de huurovereenkomst was gehouden. Volgens [appellante] heeft zij niet de beschikking gekregen over alle woonruimtes, waren er geen telefoon- en internetaansluitingen, waren er problemen met het riool, was er condensvorming op de ramen, heeft [geïntimeerde] in augustus 2014 het slot vervangen en heeft zij door wateroverlast schade geleden aan haar wasmachine en koelkast.

[geïntimeerde] heeft de gestelde gebreken betwist. Ook betwist hij dat hij ooit in verzuim is geweest eventuele gebreken te verhelpen. Wat de vervanging van het slot betreft voert [geïntimeerde] aan dat dit een kwestie betreft die in augustus 201
3speelde toen [appellante] in verzuim verkeerde om de huur te betalen en dat hij de woning toen direct weer aan [appellante] ter beschikking heeft gesteld. Verder voert [geïntimeerde] aan dat artikel 16 van de toepasselijke algemene voorwaarden (de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, ROZ 2003) in de weg staat aan opschorting, korting aftrek of verrekening. Deze bepaling maakt een uitzondering voor artikel 7:206 lid 3 BW inzake herstellingen die de verhuurder moet uitvoeren, maar daarop heeft [appellante] geen beroep gedaan, aldus [geïntimeerde] .

4.6

Het hof overweegt hierover het volgende. De omstandigheden die [appellante] thans aanvoert ter onderbouwing van haar stelling dat zij de door haar erkende huurachterstand niet verschuldigd zou zijn, zijn een herhaling van hetgeen zij in eerste aanleg heeft aangevoerd. Door [geïntimeerde] is toen terecht aangevoerd dat [appellante] een en ander onvoldoende met concrete feiten heeft onderbouwd; hij heeft de gestelde tekortkomingen gemotiveerd betwist (afgezien van de kwestie met de sleutel). Het verweer van [appellante] tegen de vordering van [geïntimeerde] betreft een bevrijdend verweer waarvan de stelplicht en bewijslast op haar rusten. Aan deze stelplicht heeft [appellante] ook in hoger beroep evenwel niet voldaan. Het lag op haar weg om tegenover de gemotiveerde betwisting ervan door [geïntimeerde] haar stellingen alsnog van een voldoende concrete onderbouwing te voorzien. Dat heeft zij evenwel nagelaten zodat haar verweer als onvoldoende gemotiveerd wordt verworpen en bewijslevering, zoals door haar in algemene termen aangeboden, niet aan de orde is. Grief I wordt daarom verworpen.

4.7

In haar toelichting op grief II voert [appellante] aan dat [geïntimeerde] geen relevante buitengerechtelijke kosten heeft gehad. Deze grief faalt, omdat het door de kantonrechter toegewezen bedrag in overeenstemming is met de wettelijke regeling zoals deze thans voor buitengerechtelijke kosten geldt.

4.8

In haar toelichting op grief III voert [appellante] aan dat zij door het optreden van [geïntimeerde] met veel schade is blijven zitten en dat een procedure niet nodig was geweest als [geïntimeerde] zich anders tegenover haar had opgesteld. Volgens [appellante] gedroeg [geïntimeerde] zich dominant en heeft hij niet op behoorlijke wijze overleg met haar gepleegd. [geïntimeerde] betwist een en ander. Deze grief wordt verworpen, aangezien uit het vorenstaande volgt dat [appellante] in eerste aanleg terecht in het ongelijk is gesteld. Voorafgaande aan de inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerde] [appellante] aangemaand de huurachterstand te voldoen; door [appellante] zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die zouden meebrengen dat [geïntimeerde] haar niet in rechte mocht betrekken teneinde op die wijze de hem toekomende bedragen van haar te verkrijgen.

4.9

Nu alle grieven van [appellante] zijn verworpen, wordt het vonnis van 18 september 2014 bekrachtigd met veroordeling van [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het principaal appel.

In het incidenteel appel

4.1

[appellante] maakt bezwaar tegen de vermeerdering van eis die [geïntimeerde] door middel van het incidenteel appel naar voren brengt. Volgens haar staat de omstandigheid dat hij de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning in eerste aanleg bij gelegenheid van de comparitie van partijen heeft ingetrokken, hieraan in de weg. Het hof verwerpt dit bezwaar. Uit een oogpunt van de eisen van een goede procesorde is het niet ontoelaatbaar dat een partij die tijdens de procedure in eerste aanleg een van haar vorderingen heeft ingetrokken daarvan in hoger beroep terugkomt en dezelfde vordering alsnog instelt. Ook daartoe biedt het hoger beroep de mogelijkheid. [appellante] heeft verder geen feiten of omstandigheden genoemd die haar bezwaar tegen de vermeerdering van eisen kunnen ondersteunen. Het hof acht ook overigens de eiswijziging toelaatbaar.

4.1

[geïntimeerde] heeft in zijn memorie van grieven in het incidenteel appel (punt 6.10) gespecificeerd aangegeven dat nog steeds sprake is van een aanzienlijke huurachterstand en dat deze tot en met april 2015 € 2.434,22 bedraagt. Door [appellante] is dit in haar memorie van antwoord in het incidenteel appel niet betwist, zodat het hof van de juistheid van de opgave van [geïntimeerde] uitgaat. Dit betekent dat onderdeel 1. van de hiervoor onder 4.4 aangehaalde vordering toewijsbaar is en dat door [geïntimeerde] is aangetoond dat structureel sprake is van niet (tijdige) betaling van de huur door [appellante] . Deze tekortkoming van [appellante] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Door [appellante] zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een andere conclusie voeren of die meebrengen dat haar woonbelang zich tegen toewijzing van de desbetreffende vorderingen verzet. De overige gronden voor de beëindiging van de huurovereenkomst die [geïntimeerde] in zijn memorie van grieven (subsidiair) vermeldt, te weten schimmelvorming in het gehuurde en dringend eigen gebruik van de woning, behoeven bij deze stand van zaken geen bespreking.

4.11

Onderdeel 3. van de vermeerderde eis bevat een ontruimingstermijn van twee dagen en een dwangsombepaling. De gevorderde ontruimingstermijn acht het hof te kort; deze wordt bepaald op vier weken. Voor het opleggen van een dwangsom, zeker van een omvang als gevorderd, ziet het hof geen grond. [geïntimeerde] heeft niets aangevoerd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [appellante] een dergelijke prikkel tot nakoming van de veroordeling tot ontruiming behoeft.

4.12

Het hof zal de vorderingen van [geïntimeerde] met inachtneming van het vorenstaande toewijzen met veroordeling van [appellante] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het incidenteel appel.

5.De uitspraak

Het hof:

in het principaal appel

bekrachtigt het vonnis van 18 september 2014;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal appel, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 308,= aan vast recht en op € 632,= aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in het incidenteel appel

veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 2.434,22 zijnde de huurachterstand per 1 april 2015;
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woning, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] met ingang van de datum van dit arrest;
veroordeelt [appellante] om binnen vier weken na betekening van dit arrest de woning staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] met medeneming van de hare en de haren te ontruimen en te verlaten, in goede staat aan [geïntimeerde] op te leveren en de sleutels aan [geïntimeerde] te overhandigen;
veroordeelt [appellante] , indien en voor zover zij over de periode vanaf 1 mei 2015 tot heden de door haar verschuldigde bedragen van € 910,= per maand niet mocht hebben betaald, om aan [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen hetgeen onbetaald is gelaten.
veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting vóór of op de eerste dag van iedere maand te betalen de gebruiksvergoeding van € 910,= per maand inclusief € 35,= aan bijkomende leveringen en diensten, vanaf heden tot aan de ontruiming;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal appel, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 447,= aan salaris advocaat;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 maart 2016.

griffier rolraadsheer