ECLI:NL:GHSHE:2016:635 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Huurgeschil over aansprakelijkheid en herstel van scheurv...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.149.518/01

arrest van 23 februari 2016

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. R.R.J.W. Delsing te Kerkrade,

tegen

Stichting Woonmaatschappij Zo Wonen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Zo Wonen,

advocaat: mr. S. Westerveld te Roermond,

op het bij exploot van dagvaarding van 22 april 2014, hersteld bij exploot van 19 mei 2014, ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht van 12 februari 2014, gewezen tussen [appellant] als eiser en Zo Wonen als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 487566/CV EXPL 12-3254)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis alsmede naar de daaraan voorafgaande vonnissen van 19 december 2012 en 25 september 2013.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord met een productie.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. [appellant] huurt sinds 17 maart 1999 van Zo Wonen de woonruimte (een appartement) aan het [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde).

b. Eind 2007 heeft [appellant] geconstateerd dat zich in de muren van het gehuurde grotere en minder grote scheuren bevonden.

c. Naar aanleiding van deze klachten van [appellant] heeft Zo Wonen een expertise laten verrichten door Adviesbureau [Adviesbureau] . In de brief van 6 november 2008 (hierna: expertiserapport) heeft Adviesbureau [Adviesbureau] aan Zo Wonen bericht dat tijdens de visuele inspectie de ontstane scheurvorming in de kalkzandsteen/lichte scheidingswanden is opgenomen. In deze brief is tevens opgenomen:
“De ontstane naden ter plaatse van hoekaansluitingen van de kalkzandsteen wanden zijn ontstaan doordat deze wanden niet vertand zijn uitgevoerd. Naden in hoeken en bij aansluitingen aan plafonds zijn niet te voorkomen en moet men ook niet proberen te voorkomen daar de schade dan groter kan zijn.

Wij adviseren om na een jaar na de eerste visuele opname nogmaals de scheurvorming op te nemen. Als blijkt dat scheurvorming is gestabiliseerd kan worden overgegaan tot herstel van deze scheurvorming volgens de voorschriften van de kalkzandsteen leverancier.”

d. Bij brief van 10 oktober 2010 heeft [appellant] Zo Wonen aansprakelijk gesteld voor een totaalbedrag van € 9.501,50 inclusief btw voor alle kosten met betrekking tot de reparatie van de scheuren in de wanden van de kamer, slaapkamer, bad en keuken van het gehuurde.

e. Hierop heeft Crawford & Company (Nederland) B.V., verzekeraar van Zo Wonen (hierna: de verzekeraar), bij brief van 26 november 2010 aan [appellant] een afwikkelingsvoorstel gedaan, met welk voorstel [appellant] niet akkoord is gegaan.

f. In het zogeheten Eindrapport van 13 december 2010 heeft de heer ing. [verzekeringsexpert] , werkzaam voor de verzekeraar, mede naar aanleiding van het expertiserapport onder meer de schade vastgesteld op een totaalbedrag van € 4.103,32 inclusief btw.

g. In de brief van 15 februari 2011 heeft Zo Wonen geconcludeerd dat er geen gebrek is in het gehuurde waarna de aansprakelijkheid van de hand is gewezen.

h. Bij brief van 11 april 2011 heeft de advocaat van [appellant] Zo Wonen gesommeerd om akkoord te gaan met de schadeberekening ad € 9.501,50 en een aanvang te maken met de herstelwerkzaamheden.

i. [appellant] heeft een contra-expertise laten verrichten door de heer ing. [bouwkundige], bouwkundige, van Eff Eff Bouwpathologie. Hij komt tot de conclusie dat er diverse constructieve scheuren zijn in het gehuurde en berekent de gevolgschade op een bedrag van € 7.848,61 inclusief btw.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, kort samengevat:

a. Zo Wonen te veroordelen binnen 1 maand na betekening van het in deze te wijzen arrest een aanvang te maken met het herstel van de in de inleidende dagvaarding genoemde gebreken, zulks op straffe van een dwangsom.

b. Zo Wonen te veroordelen om aan hem te voldoen het bedrag van € 7.848,61, vermeerderd met de wettelijke rente;

c. een vermindering van de huurprijs vast te stellen voor 40% van de maandelijkse huurpenningen;

d. Zo Wonen te veroordelen om aan hem te voldoen de expertisekosten van € 1.256,51, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Zo Wonen is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende onderhouds- en reparatieverplichtingen. In het door [appellant] gehuurde appartement zijn ernstige scheuren in de wanden ontstaan. De werkzaamheden die gepaard zullen gaan met herstel zijn niet aan te merken als voorbereidende werkzaamheden voor herstel van kleine (krimp)scheuren die voor rekening van huurder komen zoals omschreven in het Besluit Kleine Herstellingen.

3.2.3.

Zo Wonen heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.1.

Op 12 november 2012 heeft een gerechtelijke opname van de staat van het gehuurde plaatsgevonden. Partijen hebben hierna vragen geformuleerd om aan de te benoemen deskundige voor te leggen. Hierop heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 19 december 2012 een deskundige benoemd.

3.3.2.

In het tussenvonnis van 25 september 2013 heeft de kantonrechter geconcludeerd dat hij op basis van het deskundigenrapport van 15 mei 2013 niet kan komen tot een eindoordeel vanwege de summiere, geobjectiveerde onderbouwing, het ontbreken van een deugdelijke weergave van de waarnemingen en het onvoldoende reageren op de opmerkingen van [appellant] . De kantonrechter heeft vervolgens de deskundige opgedragen zijn rapport aan te vullen op diverse punten, genoemd in rechtsoverweging 4.4 van dat tussenvonnis.

3.3.3.

In het eindvonnis van 12 februari 2014 heeft de kantonrechter overwogen dat de dragende conclusie van de deskundige was dat er betrekking tot de scheurvorming geen sprake is van een constructief gebrek, dat de deskundige uitvoering heeft gegeven aan de opdracht bij tussenvonnis, ook wat betreft de nadere punten die in dat vonnis waren opgenomen en dat de deskundige daarmee zijn standpunt inzichtelijk en duidelijk heeft onderbouwd na verrichten van onderzoek. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat er met betrekking tot de (oorzaak van de) gestelde scheuren sprake is van een gebrek dat zou dienen te leiden tot toewijzing van het gevorderde. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld.

3.4.

[appellant] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

In grief 1 stelt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte de conclusies van de deskundige tot de zijne heeft gemaakt waardoor hij geconcludeerd heeft dat ten aanzien van de geconstateerde scheuren geen sprake is van een gebrek.

[appellant] stelt in grief 2 dat de kantonrechter ten onrechte geen oordeel heeft gegeven over de door hem in het petitum van de inleidende dagvaarding ingestelde vorderingen.

Hierna zal bij de bespreking van de grieven blijken in hoeverre de vorderingen van [appellant] toewijsbaar zijn.

3.5.

In de toelichting op grief 1 stelt [appellant] dat de redenering van de kantonrechter onbegrijpelijk is, omdat het eindrapport als de nadere overwegingen van 21 november 2013 van de deskundige onvoldoende onderbouwd zijn met feiten alsmede met gemotiveerde conclusies. Door restrictieve interpretatie van de deskundige, alsmede door zijn te summiere motivatie, heeft hij nagelaten een antwoord te geven of de door hem geconstateerde zettingscheuren ruim 8 jaar na oplevering nog steeds buiten de categorie “constructieve scheuren” valt. De kantonrechter heeft op zijn beurt niet gemotiveerd aangegeven waarom een huurder ruim 8 jaar na dato nog steeds zettingscheuren dient te aanvaarden en waarom dit geen gebrek oplevert aan het gehuurde, aldus [appellant] .

3.6.

Zo Wonen stelt dat van een deskundige niet kan worden verwacht dat hij al diens bevindingen en conclusies uitputtend motiveert. De deskundige heeft uit eigen waarneming kunnen vaststellen dat sprake is van geringe scheurvorming, nu de scheuren nimmer groter zijn dat 2 mm. Tevens heeft de deskundige op basis van een aantal door hem benoemde feiten geconstateerd dat geen sprake is van constructieve scheurvorming.

3.7.

Het hof overweegt als volgt.

In dit geschil staat allereerst de vraag centraal wie zorg dient te dragen voor herstel van de geconstateerde scheuren in het gehuurde.

Ingevolge art. 7:204 BW Pro en het in dat artikel voorziene Besluit kleine herstellingen zijn onder meer de volgende werkzaamheden voor rekening van de huurder:

“a. het witten van binnenmuren en plafonds en het schilderen van binnenhoutwerk en zonodig het behangen van de binnenmuren;

b. de voorbereidende werkzaamheden voor de onder a omschreven werkzaamheden, waaronder in elk geval het plamuren, schuren en opvullen van gaatjes, butsen en geringe (krimp)scheuren.”

3.8.

Sinds eind 2007 klaagt [appellant] bij Zo Wonen over scheuren in het gehuurde.

[appellant] heeft een deskundige, ing. [bouwkundige], ingeschakeld die heeft geconstateerd dat op diverse plaatsen, onder meer in de kopgevel en in de scheidingswand met het naast gelegen appartement, sprake is van constructieve scheurvorming.

Zo Wonen heeft verwezen naar de reactie van de verzekeraar van 24 april 2012 waarin de verzekeraar heeft aangegeven dat ing. [bouwkundige] geen bouwkundig constructeur is en dat hij niet heeft aangetoond op basis waarvan hij meent dat er sprake is van een constructief gebrek.

De kantonrechter heeft vervolgens een onafhankelijke deskundige, mr. ir. J.J.W.M. Smeets, benoemd. Smeets heeft, na het verzoek van de kantonrechter om zijn rapport aan te vullen, geconcludeerd dat er geen sprake is van constructieve/ernstige scheuren.

Het hof is van oordeel dat Smeets voldoende inzichtelijk en gemotiveerd heeft aangegeven dat geen sprake is van gebreken van constructieve aard. Hij heeft dat onder meer gebaseerd op zijn visuele waarneming van de (aard van de) scheuren, met name de omvang van de scheuren, zijn constatering dat scheuren niet groter worden en dat bij de zichtbare scheuren door hem geen eerder herstel is waargenomen.

Het hof zal de conclusie van de deskundige dat geen sprake is van scheuren van constructieve aard overnemen, gelet op de gegeven onderbouwing en de ervaring en intuïtie van de deskundige.

Daarmee is echter niet zonder meer duidelijk dat het herstel van de scheuren voor rekening van [appellant] moet komen. Uit het dossier, ook de rapportage van de verzekeraar van Zo Wonen, rijst het beeld op dat sprake is van een aantal, mogelijk ontsierende scheuren die niet enkel te betitelen zijn als incidentele geringe scheuren in de zin van het Besluit kleine herstellingen. Hoewel Smeets spreekt van geringe scheurvorming, welke waarneming mogelijk relevant is in het kader van de beantwoording van de vraag of sprake is van scheurvorming van constructieve aard, kan het hof, bij gebrek aan nadere objectieve gegevens zoals duidelijke foto’s, op basis van diens rapport en de aanvulling daarop evenmin vaststellen of sprake is van enkel incidentele geringe scheuren, die voor rekening van huurder moeten worden hersteld..

Het hof ziet dan ook aanleiding om de situatie ter plaatse in ogenschouw te nemen en een comparitie ter plaatse te gelasten. Eventueel zal bij gelegenheid van de comparitie ter plaatse een minnelijke regeling worden beproefd. Het hof geeft partijen in overweging om te bezien of zij op basis van deze uitspraak zelf een regeling kunnen treffen over eventueel herstel van de scheuren.

3.9.

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

4.De uitspraak

Het hof:

bepaalt dat mr. P.P.M. Rousseau, raadsheer-commissaris, vergezeld van de griffier, op een door deze te bepalen datum de woning aan de [adres] te [vestigingsplaats] , zal bezichtigen en gelast een plaatsopneming en comparitie ter plaatse;

bepaalt dat partijen – natuurlijke personen in persoon en rechtspersonen deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die tot het treffen van een minnelijke regeling bevoegd is – bijgestaan door hun advocaten, ter plaatse aanwezig dienen te zijn voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling;

verstaat dat partijen bij deze bezichtiging in de gelegenheid worden gesteld opmerkingen te maken en/of verzoeken te doen;

bepaalt dat het proces-verbaal van de plaatsopneming en bezichtiging binnen vier weken nadien ter griffie van het hof moet zijn neergelegd;

verwijst de zaak naar de rol van 8 maart 2016 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf en hun advocaten in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van de bezichtiging zal vaststellen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, O.G.H. Milar en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 februari 2016.

griffier rolraadsheer