Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
Zaaknummer 200.140.142 /01
arrest van 20 december 2016
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [appellante] ,
advocaat: mr. F.K. van den Akker te Eindhoven,
tegen
STICHTING AREA (voorheen: Stichting Volkshuisvesting [vestigingsnaam] met de handelsnaam SVUwonen),
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Area,
advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers te Best,
op het bij exploot van dagvaarding van 3 januari 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellante] als eiseres en Area als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/01/256074 HAZA 12 -1036)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 17 april 2013.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met 17 grieven en 55 producties, tevens houdende eisvermeerdering;
- de akte rectificatie met drie producties;
- de memorie van antwoord met 12 producties;
- de aantekeningen van het pleidooi van 20 oktober 2014, de door beide partijen overgelegde pleitnotities en de door [appellante] bij die gelegenheid overgelegde producties 56 tot en met 64 en het stuk dat productie 25 vervangt.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. Voor een meer gedetailleerde weergave van de feiten verwijst het hof naar rov. 2.1 tot en met 2.12 van het beroepen vonnis. In afwijking van de rechtbank (zie rov. 2.2 vonnis) zal het hof de benaming Area hierna ook gebruiken ter aanduiding van haar rechtsvoorganger SVUwonen.
[appellante] heeft op 5 februari 2009 van Area een perceel grond gekocht aan [perceel 1] te [plaats] met een daarop door Area nog te bouwen woning voor de prijs van € 288.000,- (prod 1 inl. dagv.). De woning is gelegen in de (nieuwbouw)wijk Velmolen-Oost en is door Area (nagenoeg) casco opgeleverd op 11 december 2009. Op 20 januari 2010 is [appellante] de woning, genummerd de [adres] , gaan bewonen.
Op 3 februari 2009 heeft Area een bouwvergunning aangevraagd voor 28 huurappartementen op een perceel aan [perceel 2] in de wijk Velmolen-Oost (prod. 8 inl. dagv.) Dit perceel ligt binnen een straal van 100 meter van het door [appellante] gekochte perceel (prod. 10 en 12 mva; prod. 63 pleitnota [appellante] ). De bouwvergunning is op 21 september 2009 verleend (prod. 9 inl. dagv.) waarna Area het appartementencomplex in de periode 2011 tot begin 2012 heeft gebouwd.
Met betrekking tot de in de wijk Velmolen-Oost te bouwen nieuwbouwwoningen, waaronder voormelde woning van [appellante] en de 28 appartementen, heeft Area in oktober 2008 een brochure uitgebracht met projectinformatie (prod. 4 mvg). Daarin is op pagina 7 vermeld dat van de 28 te bouwen appartementen mogelijk 12 appartementen bestemd worden voor een speciale zorggroep en dat op dat moment over dit project niet meer informatie beschikbaar is.
Nadat in 2011 de bouw van het appartementencomplex was gestart heeft (de directeur van) Area op 13 oktober 2011 besloten hiervan 16 appartementen te verhuren aan Chapeau Woonkring [vestigingsnaam] (verder te noemen Chapeau) ter huisvesting van mensen met schizofrenie (prod. 4 cva). Chapeau verhuurt de appartementen vervolgens afzonderlijk door aan individuele huurders die voldoen aan de toelatingscriteria en die tevens een individuele zorgovereenkomst (moeten) sluiten met Chapeau voor zorgverlening en begeleiding. Van de 16 appartementen mag Chapeau één appartement gebruiken als een gezamenlijke huiskamer voor bewoners (prod. 5 cva en prod. 5 mva). In mei 2012 zijn de desbetreffende appartementen in gebruik genomen door mensen met schizofrenie.
Nadat in 2010 bij de bewoners van ( [perceel 1] en [perceel 2] in) de wijk Velmolen-Oost bekend was geworden dat in 12 appartementen mogelijk personen met schizofrenie zouden worden gehuisvest, hebben zij daartegen meermalen bezwaar gemaakt (prod. 7 en 25 bij akte van 5 december 2012). Area heeft daarop in 2011 een onderzoek laten uitvoeren naar de vraag of de locatie aan [perceel 2] een geschikte locatie is voor het huisvesten van mensen met schizofrenie. Dit locatieonderzoek is uitgevoerd door Coresta Healthcare b.v., handelende onder de naam Coresta Group real estate strategy (hierna Coresta Group). In haar rapport van 30 september 2011 (prod. 18 (pag. 27) inl. dagv.) concludeert Coresta Groupdat er geen redenen zijn gevonden op grond waarvan de locatie en/of het gebouw ongeschikt zouden zijn voor huisvesting van doelgroep mensen met schizofrenie.
Bij brief van 15 mei 2012 (prod. 13 inl. dagv.) heeft [appellante] buitengerechtelijk de vernietiging van de koop-aannemingsovereenkomst van 5 februari 2009 ingeroepen op grond van art. 6:228, lid 1, sub b BW, stellend dat Area haar had behoren te informeren over de komst van schizofrene patiënten, dat Area dat heeft nagelaten en dat [appellante] bij een juiste voorstelling van zaken de woning niet zou hebben gekocht.
3.2.
De door [appellante] in eerste aanleg ingestelde vorderingen strekken er in hoofdzaak toe dat wordt vastgesteld dat de tussen partijen gesloten koop-aannemingsovereenkomst van 5 februari 2009 terecht op grond van dwaling is vernietigd (of alsnog moet worden vernietigd), dat de koopsom wordt terugbetaald en dat Area de schade vergoedt die [appellante] heeft geleden.
3.3.
In het beroepen vonnis van 4 december 2013 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante] afgewezen.
3.4.
Grief I is gericht tegen rov. 2 van het beroepen vonnis waarin de rechtbank de tussen partijen vaststaande feiten heeft vastgesteld. [appellante] gaat er in de toelichting op deze grief ten onrechte van uit dat de rechtbank verplicht zou zijn om alle door haar relevant geachte vaststaande feiten en achtergronden onder de vaststaande feiten op te nemen. Er bestaat echter geen rechtsgrond die daartoe verplicht. Area concretiseert bovendien niet welke feiten de rechtbank volgens haar ook nog onder de vaststaande feiten had moeten opnemen. De door [appellante] gedane verwijzing naar 36 pagina’s van haar memorie van grieven (punten 10 tot en met 95, zie memorie van grieven punt 167) kan niet als een dergelijke nadere concretisering gelden. Hetgeen de rechtbank in rov. 2.1.7 overweegt betreft, anders dan [appellante] stelt, geen oordeel van de rechtbank, maar een weergave van de conclusie van het rapport van de Coresta Group van 30 september 2011 (prod. 18 (pag. 27) inl. dagv.). Die weergave van de conclusie is juist. De grief faalt.
3.5.
Grief II is gericht tegen rov. 4.2 waarin de rechtbank de onderbouwing van de vorderingen van [appellante] samenvat. [appellante] stelt terecht dat zij onweersproken heeft gesteld dat zij pas in oktober 2010 op de hoogte is geraakt van een en ander – en niet, zoals de rechtbank overweegt, in oktober 2009. Het hof zal het vonnis in die zin verbeteren, zodat de grief in zoverre slaagt. Voor het overige faalt de grief. De rechtbank signaleert terecht dat [appellante] in haar brief van 15 mei 2012 melding maakt van een traumatische ervaring waardoor voor haar extra van belang is dat zij in een omgeving woont die geen vergrote kans op overlast en incidenten geeft. Daaraan doet niet af dat in de inleidende dagvaarding, punt 15 als zodanig geen melding wordt gemaakt van deze traumatische ervaring. In die dagvaarding wordt immers met zoveel woorden verwezen naar het beroep op vernietiging wegens dwaling in bedoelde brief (prod. 13 inl. dagv.) en in de dagvaarding wordt niet vermeld dat de in die brief genoemde traumatische ervaring bij nader inzien niet langer aan die dwaling ten grondslag wordt gelegd. De rechtbank heeft overigens deze traumatische ervaring buiten beschouwing gelaten (zie rov. 4.12 waartegen grief IX is gericht). Het hof begrijpt uit de toelichting op de grieven II, VI en IX, en in het bijzonder uit hetgeen [appellante] in punt 114 van de memorie van grieven uitdrukkelijk aangeeft, dat [appellante] deze ervaring niet (mede) aan haar vordering ten grondslag legt, zodat het hof deze ervaring hierna dan ook niet in de beoordeling zal betrekken.
3.6.
De rechtbank heeft in rov. 4.5 het verweer van Area weergegeven, onder meer het verweer ter comparitie, verwoord door mevrouw [getuige] en opgenomen in de brief van 30 september 2013 van de advocaat van Area. Grief III is gericht tegen deze weergave.
De grief faalt. [appellante] gaat er ten onrechte vanuit dat de rechtbank hier een oordeel geeft. De rechtbank heeft het verweer van Area juist weergegeven.
3.7.
De rechtbank heeft in rov. 4.6 geoordeeld dat er eind 2008 nog geen sprake was van een overeenkomst tussen de betrokken partijen (bij de huisvesting van de zorggroep) dat men in een later stadium weer is gaan onderhandelen, dat er een wisseling van partijen heeft plaatsgevonden en dat Area pas op 13 oktober 2011 akkoord is gegaan met een realisatie-, samenwerkings- en huurovereenkomst met Chapeau.
Grief IV is gericht tegen dit oordeel. Hieromtrent oordeelt het hof het volgende.
In rov. 4.6 van het beroepen vonnis oordeelt de rechtbank over de vraag of er op 25 september 2008 (al) een overeenkomst was tussen de betrokken partijen, een vraagstelling die (ook) blijkt uit het opschrift vermeld boven rov. 4.5. Deze vraag beantwoordt de rechtbank terecht ontkennend op grond van de door haar gebezigde argumenten die het hof overneemt. De toelichting op grief IV bevat geen argumenten op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat er op 25 september 2008 al wèl een overeenkomst was, hooguit dat in 2008 niet de mogelijkheid was uitgesloten dat ooit een overeenkomst zou worden gesloten. Hetgeen [appellante] verder in de toelichting op deze grief aanvoert laat onverlet (zie ook hiervoor) dat er, zoals mevrouw [getuige] ter comparitie heeft verklaard, pas in mei 2011 zekerheid was over de invulling van de 28 appartementen.
3.8.
De rechtbank heeft in rov. 4.9 geoordeeld dat niet is gesteld of gebleken dat Area aan [appellante] mededelingen heeft gedaan waaraan de dwaling van [appellante] te wijten is.
In grief V betoogt [appellante] dat Area wèl dergelijke mededelingen heeft gedaan, immers in de verkoopbrochure (prod. 12 inl. dagv.) heeft vermeld dat er 28 huurappartementen zouden worden gerealiseerd. Dit is niet juist gebleken, aldus [appellante] , nu een deel daarvan als één geheel aan Chapeau is verhuurd ten behoeve van zorgwoningen.
De grief faalt. Anders dan [appellante] stelt heeft Area wel degelijk 28 huurappartementen gerealiseerd, die vervolgens alle zijn verhuurd. Daarvan zijn er weliswaar 16 verhuurd aan Chapeau , maar Area heeft onweersproken tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg aangegeven dat indien de appartementen niet voor zorg zouden zijn gebruikt ze aan andere gebruikers zouden zijn verhuurd.
3.9.
De rechtbank heeft in rov. 4.10 tot en met 4.14 de vraag beoordeeld en beantwoord of Area bij de verkoop van de woning aan [appellante] had moeten mededelen dat zij van plan was om in de directe omgeving van de door [appellante] te kopen woning mensen met schizofrenie te huisvesten. De rechtbank heeft die vraag ontkennend beantwoord. De door de rechtbank daaraan ten grondslag gelegde overwegingen komen –samengevat – neer op het volgende, waarbij het hof de eerdergenoemde traumatische ervaring van [appellante] , zoals in rov.3.5. overwogen, verder terzijde laat:
Niet is komen vast te staan dat het onder begeleiding wonen van mensen met schizofrenie in zelfstandige woningen risico’s voor de veiligheid van de woonomgeving met zich brengt.
Nu die risico’s er niet zijn behoefde Area de voorgenomen huisvesting van mensen met schizofrenie niet mede te delen aan [appellante] , zeker niet als het nog (slechts) om een voornemen en niet om concrete plannen gaat.
Ook staat niet vast dat mensen met schizofrenie doorgaans overlast veroorzaken in hun woonomgeving.
[appellante] heeft verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat huisvesting van mensen met schizofrenie een ongunstige factor in het woonklimaat vormt.
De grieven VI tot en met XV zijn gericht tegen deze rechtsoverwegingen.
3.10.
Het hof overweegt dienaangaande het volgende.
Grief IX en grief VI (gedeeltelijk) behoeven na hetgeen het hof in rov. 3.5. heeft overwogen geen bespreking meer, nu het hof de traumatische ervaring van [appellante] conform haar eigen verzoek niet bij de beoordeling betrekt. Grief VI (voor het overige) en grief VII falen omdat zij gericht zijn tegen overwegingen waarin de rechtbank de stellingen en verweren van partijen weergeeften die dus geen oordeel van de rechtbank zelf bevatten. De weergave door de rechtbank van die stellingen en verweren is juist.
3.11.
In de toelichting op de grieven VIII en X tot en met XV voert [appellante] , aansluitend op de toelichting bij de grieven VI en VII en op hetgeen zij voorafgaand aan de grieven heeft opgemerkt in de pagina’s 7 tot en met 60 – samengevat – het volgende aan.
Ten tijde van de verkoop van de woning aan [appellante] (februari 2009) was er bij Area niet slechts sprake van een voornemen, maar bestonden reeds concrete plannen voor huisvesting van mensen met schizofrenie in de directe omgeving van die woning (mvg punt 198).
Area had [appellante] moeten informeren omtrent de voorgenomen huisvesting van mensen met schizofrenie (mvg punt 200 en 201), ongeacht of de plannen daartoe al geconcretiseerd waren, omdat huisvesting van die mensen zorgt voor een ongunstige factor in het woonklimaat ter plaatse (mvg punt 178) althans een negatieve invloed heeft op het woonklimaat in de omgeving (mvg punt 187, 195 en 208). Niet van belang is of en in hoeverre die huisvesting risico’s voor de veiligheid van de woonomgeving met zich meebrengt. Huisvesting van psychiatrische patiënten verhoogt immers de kans op overlast en de kans op aantasting van het woongenot in de (directe) omgeving (mvg punt 178, 195 en 112). In het onderhavige geval staat (ook) vast dat overlast heeft plaatsgevonden en dat incidenten ook in de toekomst zijn te verwachten, althans niet uit te sluiten (mvg punt 203 tot en met 205).
Alle betrokken partijen, waaronder de gemeente Uden, Area en Chapeau, waren en zijn het erover eens dat omwonenden geïnformeerd moesten worden over het project tot huisvesting van mensen met schizofrenie (mvg punt 189, 195, 199 en 208). Area heeft dan ook begrepen en heeft moeten begrijpen dat het onthouden van die informatie aan aspirant-bewoners, zoals [appellante] , van doorslaggevende betekenis was.
Aan het rapport van de Coresta Group kan in dit verband geen betekenis worden toegekend. In de eerste plaats strekt dit rapport niet tot beantwoording van de vraag wat de gevolgen voor en de invloed op de woonomgeving zijn van huisvesting van mensen met schizofrenie, maar bovendien is het onderzoek door de Coresta Group niet deugdelijk verricht zodat de daaruit getrokken conclusies geen stand kunnen houden (mvg punt 192 en 193).
3.12.
Het hof overweegt naar aanleiding van de grieven VIII en X tot en met XV het volgende.
3.12.1.
Het hof gaat er daarbij veronderstellerderwijs van uit dat de plannen van Area met betrekking tot de huisvesting van mensen met schizofrenie in de directe woonomgeving van [appellante] , in februari 2009 voldoende concreet waren om te kunnen worden medegedeeld aan potentiële kopers van te bouwen woningen aan [perceel 1] , zoals [appellante] (ofschoon op dat moment nog niet zeker was dat bedoelde huisvesting in het bewuste appartementencomplex daadwerkelijk zou (gaan) plaatsvinden).
Ter beantwoording van de vraag of Area ter zake van die plannen een mededelingsplicht had jegens [appellante] acht het hof van doorslaggevend belang of toen te verwachten was dat huisvesting van bedoelde personen zodanige overlast en ongemak voor omwonenden met zich zou brengen dat Area had moeten begrijpen dat mededeling daarvan in verband met de door de [appellante] te nemen (aankoop)beslissing geboden was. Op basis van de in dit geding gebleken feiten en omstandigheden concludeert het hof dat Area dat niet had behoeven te begrijpen omdat zij ervan mocht uitgaan dat relevante overlast en ongemak niet te verwachten was. Het hof licht dit als volgt toe.
3.12.2.
De groep personen met schizofrenie die voor huisvesting in het appartementencomplex in aanmerking zou komen betreft een streng geselecteerde groep mensen, geselecteerd aan de hand van 16 criteria vermeld in bijlage 3 bij de overeenkomst van 16 december 2011 tussen Area en Chapeau (zie mva punt 45 en de verwijzing naar prod. 5 mva). Hun toelating wordt beoordeeld door een toetsingscommissie, bestaande uit een psycholoog, orthopedagoog en teamleider alsmede een psychiater die een second opinion geeft. De geselecteerde groep betreft uitsluitend mensen die kennis dragen van en inzicht hebben in hun ziektebeeld en die zelfstandig kunnen wonen in de betrokken appartementen. Gedurende zeven dagen per week wordt van 8.15 tot 23.00 uur (in het weekend van 9.00 tot 20.30 uur) voorzien in zorg en begeleiding, terwijl ’s nachts de begeleider op afroep beschikbaar is.
Het hof realiseert zich dat een en ander nog geen absolute waarborg is dat elke vorm van overlast en ongemak in de directe woonomgeving daarmee is uitgesloten. Incidenten waarop [appellante] wijst in de memorie van grieven punt 63 tot en met 66 en de daarbij gevoegde producties 35 tot en met 39, kunnen weliswaar voorkomen, maar, zoals Area toelicht in haar memorie van antwoord punt 39 tot en met 42 en de daarbij gevoegde producties 7,8 en 9, vormen deze slechts een zeer kleine fractie van het totaal aantal meldingen bij de politie, respectievelijk van het totaal aantal incidenten in de betrokken wijk. Daarmee wordt bevestigd dat Area, wanneer de toelatingscriteria correct worden toegepast en de voorziene zorg en begeleiding worden geboden, er in februari 2009 - nogmaals: voor zover toen al aan de orde, zie immers onderdeel 3.7. - terecht vanuit mocht gaan dat relevante overlast of ongemak van de geselecteerde groep personen niet te verwachten was.
De door [appellante] gegeven interpretatie van de cijfers omtrent daadwerkelijke incidenten doen - wat er verder zij van de gemaakte vergelijking zonder enig inzicht in de aard van de incidenten en de vraag of het op zichzelf staande incidenten of repeterende meldingenbetreft, zoals Area heeft gesteld - aan het voorgaande niet af. Hetzelfde geldt voor het door [appellante] gememoreerde incident in [plaats] , waarbij voorts als een feit van algemene bekendheid kan gelden dat incidenten met verwarde personen zich overal kunnen voordoen. Tenslotte gaat het niet om wat zich uiteindelijk in deze woonwijk heeft afgespeeld (of niet) en evenmin om vooroordelen die al dan niet bevestigd (zouden) zijn maar om hetgeen Area realiter mocht verwachten ten tijde van het sluiten van de verkoopovereenkomst met [appellante] .
De door [appellante] gegeven interpretatie van de cijfers omtrent daadwerkelijke incidenten doen - wat er verder zij van de gemaakte vergelijking zonder enig inzicht in de aard van de incidenten en de vraag of het op zichzelf staande incidenten of repeterende meldingenbetreft, zoals Area heeft gesteld - aan het voorgaande niet af. Hetzelfde geldt voor het door [appellante] gememoreerde incident in [plaats] , waarbij voorts als een feit van algemene bekendheid kan gelden dat incidenten met verwarde personen zich overal kunnen voordoen. Tenslotte gaat het niet om wat zich uiteindelijk in deze woonwijk heeft afgespeeld (of niet) en evenmin om vooroordelen die al dan niet bevestigd (zouden) zijn maar om hetgeen Area realiter mocht verwachten ten tijde van het sluiten van de verkoopovereenkomst met [appellante] .
3.12.3.
De door [appellante] aangevoerde omstandigheden, zoals de weerstand van de omwonenden na het bekend worden van de plannen van Area in 2010 en mogelijk door hen aanvankelijk dan wel permanent ervaren gevoelens van onrust en/of vooroordelen, de opvattingen van de wethouder van de gemeente Uden (de heer [wethouder van de gemeente] ) en de raadsleden (de heren [raadslid van de gemeente 1] en [raadslid van de gemeente 2] ), haar kritiek op het rapport van de Coresta Group van 30 september 2011, leiden niet tot een ander oordeel. Het rapport AAG van juli 2014 (prod. 57 ten behoeve van het pleidooi) biedt onvoldoende aanknopingspunten om te concluderen dat de locatie van het appartementencomplex niet geschikt is om mensen met schizofrenie, wanneer dezen worden geselecteerd en begeleid als voorzien, aldaar te huisvesten. Door [appellante] zijn ook overigens onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om te concluderen dat Area in februari 2009 had moeten weten dat de locatie ongeschikt zou zijn en/of dat de controle op nakoming van de toelatingsvoorwaarden en de aanwezigheid van voldoende zorg en begeleiding te wensen zou overlaten.
3.12.4.
Het hof begrijpt dat [appellante] teleurgesteld is in haar verwachtingen met betrekking tot de woonomgeving in haar wijk en dat zij in haar eigen beleving ter zake schade ervaart. Echter in elke woonwijk kan incidenteel overlast of ongemak voorkomen en dienen aspirant-kopers van woningen daarmee rekening te houden. De aspirant-koper die aan zijn directe woonomgeving bijzondere persoonlijke eisen stelt waar het betreft de personen die daar mogelijk ook komen te wonen of al wonen, dient dat aan zijn wederpartij kenbaar te maken en/of daarnaar zelf onderzoek in te stellen. Niet gesteld of gebleken is dat [appellante] op dit punt bijzondere eisen aan Area heeft kenbaar gemaakt of daarnaar zelf onderzoek heeft gedaan. Area behoefde er in februari 2009 dan ook niet op bedacht te zijn dat het voor [appellante] van doorslaggevend belang was dat in bedoelde appartementen geen mensen, zelfs geen streng geselecteerde groep mensen als bedoeld in dit geding, kwamen te wonen die vanwege een psychische aandoening enige zorg en begeleiding behoefden. Het hof vermag niet in te zien waarom gegeven die begeleiding geen sprake zou zijn van ‘regulier wonen’, ook al waren en zijn zorg en huur gezien doelstelling met betrekking tot de appartementen begrijpelijkerwijs gekoppeld en prevaleert mogelijk het zorgverleningskarakter, zoals [appellante] heeft betoogd. Area heeft immers – in aanvulling op haar betoog onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State van 15 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3705 in de procedure tussen [appellante] en de gemeente Uden - tijdens haar reactie op het pleidooi van [appellante] afdoende uitgelegd waarom de beide overeenkomsten ter zake huur en zorgverlening juridisch zijn ingericht zoals blijkt, namelijk in samenhang, teneinde in voorkomend geval de huurovereenkomst te kunnen beëindigen. Dit laat onverlet dat vanuit het oogpunt van woonbestemming sprake is van “nagenoeg zelfstandig wonen” in bestuursrechtelijke zin zoals de Afdeling rechtspraak van de Raad van State heeft bepaald, en dus van ‘regulier wonen’ in civielrechtelijke zin.
3.13.
De grieven VIII en X tot en met XV falen.
Nu de grieven VIII en X tot en met XV falen, falen ook de grieven XVI en XVII.
Nu (vrijwel) alle grieven falen, moet worden geconcludeerd dat de rechtbank de vorderingen van [appellante] , zoals deze in eerste aanleg zijn ingesteld, terecht heeft afgewezen en dat het beroepen vonnis moet worden bekrachtigd zoals in het dictum bepaald. Nu de koop-aannemingsovereenkomst in stand blijft, is evenmin toewijsbaar de in hoger beroep (mvg punt 158-160) subsidiair toegevoegde vordering van [appellante] wegens ongerechtvaardigde verrijking.
3.14.
[appellante] heeft voorts in hoger beroep haar eis vermeerderd met een vordering strekkende tot ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wegens toerekenbaar tekortschieten van Area (mvg punt 161-163), teruglevering van het verkochte, terugbetaling van de koopsom en verklaring voor recht dat Area aansprakelijk is voor de door [appellante] gelden schade. Ook deze vordering is niet toewijsbaar.
3.14.1.
Aan deze vorderingen heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat de aan haar geleverde woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn omdat de zorgwoningen waarin mensen met schizofrenie zijn gehuisvest voor overlast zorgen en omdat incidenten/calamiteiten plaatsvinden en voor de toekomst niet kunnen worden uitgesloten.
3.14.2.
Het hof overweegt hieromtrent het volgende. Incidenten waarop [appellante] wijst (mvg punt 162 juncto 63 en 64) vormen, zoals hierboven overwogen, slechts een kleine fractie van het totaal aantal meldingen bij de politie, respectievelijk van het aantal incidenten in de betrokken wijk. Deze incidenten vinden bovendien slechts af en toe plaats. Uit hetgeen [appellante] stelt volgt niet dat deze incidenten van dien aard en ernst zijn dat de woonomgeving van [appellante] daardoor zodanig wordt verstoord dat [appellante] niet op normale wijze van haar woning gebruik kan maken.
3.15.
Het bewijsaanbod van [appellante] passeert het hof, nu de door [appellante] gestelde en te bewijzen aangeboden feiten niet kunnen leiden tot een ander oordeel.
3.16.
Aangezien het beroepen vonnis wordt bekrachtigd en de in hoger beroep toegevoegde vorderingen worden afgewezen, dient [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van dit geding in hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep met dien verstande dat in rov. 4.2. van dat vonnis in plaats van “oktober 2009” wordt gelezen “oktober 2010”;
wijst de in hoger beroep vermeerderde vorderingen af;
veroordeelt [appellante] . in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Area worden begroot op € 5.114,- aan verschotten en op € 9.789,- aan salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.J. van Craaikamp, R.R.M. de Moor en M.J. Pesch en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 december 2016.
griffier rolraad