ECLI:NL:GHSHE:2016:5318

• Datum uitspraak: 29 november 2016
• Publicatiedatum: 29 november 2016
• Zaaknummer: 200.185.318_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.H.B. den Hartog Jager; O.G.H. Milar; T.J. Mellema-Kranenburg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen verhuurder en bierbrouwerij over opzegging huurovereenkomst en rechtsgeldigheid

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen een verhuurder, aangeduid als [appellant], en een bierbrouwerij, aangeduid als [bierbrouwerij], over de opzegging van een huurovereenkomst. De huurovereenkomst werd oorspronkelijk gesloten op 1 juli 1983 tussen [appellant] en de rechtsvoorganger van [bierbrouwerij], Brouwerij De Ridder. De overeenkomst was bedoeld voor een café met bedrijfswoning en is na verloop van tijd omgezet naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Op 24 mei 2013 heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd, met als redenen onder andere de slechte bedrijfsvoering van [bierbrouwerij] en de noodzaak voor eigen gebruik van het pand.

In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen, waarbij werd geoordeeld dat de opzegging van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was. [appellant] heeft vervolgens hoger beroep ingesteld. In het hoger beroep heeft [appellant] zijn vorderingen herhaald, terwijl [bierbrouwerij] en de tussenkomende partijen, aangeduid als [geïntimeerden], verweer hebben gevoerd en hebben geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van [appellant].

Het hof heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de positie van [appellant] als zakelijk gerechtigde aan de orde is gekomen. Het hof heeft besloten om de zaak naar de rol te verwijzen voor verdere behandeling, waarbij [appellant] de gelegenheid krijgt om te reageren op de argumenten van [bierbrouwerij] en [geïntimeerden]. Het hof heeft iedere verdere beslissing aangehouden en de zaak is verwezen naar de rol van 20 december 2016.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.185.318/01

arrest van 29 november 2016

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. J. van Zinnicq Bergmann te 's-Hertogenbosch,

tegen

1. [bierbrouwerij] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [bierbrouwerij] ,

advocaat: mr. J.A.M.G. Vogels te Maastricht,

en

2. v.o.f. [V.O.F.] ,zaakdoende te [zaaksplaats] ,

en haar vennoten

a.
[vennoot 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

b.
[vennoot 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden/ tussenkomende partijen,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. S.E.G.N. Schnabel te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 8 september 2015 en het stelexploot van 23 december 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 10 juni 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als eiser, [bierbrouwerij] als verweerster en [geïntimeerden] als tussenkomende partijen.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3423939 CV EXPL 14-10022)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep en het herstelexploot;
• de memorie van grieven met vijf grieven en twee producties;
• de memorie van antwoord van [bierbrouwerij] met producties;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerden] met producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

De feiten

3.1.1

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende feiten. Deze zijn in hoger beroep niet betwist en dienen het hof derhalve tot uitgangspunt.

- [appellant] als verhuurder heeft met ingang van 1 juli 1983 met Brouwerij De Ridder (verder: “De Ridder”), de rechtsvoorganger van [bierbrouwerij] , een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand [adres] te [vestigingsplaats] , bestemd om te worden gebruikt en sedertdien in gebruik als café met bedrijfswoning, voor de duur van aanvankelijk vijf jaar met vijf optiejaren. Doordat deze zijn verstreken geldt de huurovereenkomst thans voor onbepaalde tijd.

- De Ridder heeft het pand onmiddellijk onderverhuurd aan de vof [ [geïntimeerden] ], welke overeenkomst op 13 juli 2002 is overgenomen door [bierbrouwerij] . Ook deze huurovereenkomst geldt thans voor onbepaalde tijd.

- [appellant] heeft de huurovereenkomst met [bierbrouwerij] bij aangetekende brief van 24 mei 2013 opgezegd tegen 1 september 2014, op de volgende gronden:

a. de bedrijfsvoering is niet, en niet geweest, zoals een goed huurder betaamt; de exploitatie leidt tot waardevermindering van het pand;

b. [appellant] heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik in de zin dat hij het wil verkopen ter verkrijging van een zodanig ouderdomspensioen dat hij menswaardiger kan leven, dan wel in de zin dat hij de exploitatie van het pand met meerwaarde door zijn zoon ter hand kan laten nemen;

c. van [appellant] kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet worden gevergd dat hij de huurovereenkomst voortzet;

en voor de periode tussen de opzegging en de einddatum van de huurovereenkomst een verhoging van de huurprijs tot € 32.000,- voorgesteld.

- [bierbrouwerij] heeft niet met het einde van de huurovereenkomst ingestemd.

3.1.2

[appellant] heeft het café met de bedrijfswoning verkocht aan zijn zoon, [zoon van appellant] , onder voorbehoud van het zakelijk recht van gebruik en bewoning ten behoeve van zichzelf en zijn echtgenote. Het transport vond plaats op 30 juni 2000 (de akte is overgelegd als productie bij de memorie van grieven).

3.1.3.

Blijkens de huuropzegging van 24 mei 2013 (productie 2 bij inleidende dagvaarding) is de huurovereenkomst aan [bierbrouwerij] opgezegd door vader en zoon [appellant] gezamenlijk. [bierbrouwerij] heeft op haar beurt de huur aan [geïntimeerden] opgezegd bij brief van 3 juni 2013.

3.2.

De vorderingen en de verweren (voor zover thans relevant).

3.2.1

In eerste aanleg heeft [appellant] (vader), kort gezegd, een verklaring voor recht gevorderd houdende dat door eiser (enkelvoud) de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd, met nevenvorderingen. Dat eiser/ [appellant] mede handelde namens zijn zoon wordt niet gesteld en is ook niet gebleken.

3.2.2

In de tussenkomst vorderen [geïntimeerden] , indien en voor zover de beëindigingsvordering van [appellant] wordt toegewezen, [appellant] te veroordelen tot het betalen van verhuis- en herinrichtingskosten en een vergoeding van de schade mocht blijken dat de wil van [appellant] om het gehuurde persoonlijk in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, artikel 7:297 resp. 7:299 BW.

3.2.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [bierbrouwerij] en [geïntimeerden] gevallen.

3.2.4.

In hoger beroep heeft [appellant] zijn vorderingen herhaald. Zowel [bierbrouwerij] als [geïntimeerden] hebben verweer gevoerd. Zij concluderen (onder meer) tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] .

3.2.5.

Kennelijk is in eerste aanleg op enig moment de positie van [appellant] als zakelijk gerechtigde aan de orde gekomen. De kantonrechter overweegt namelijk (rov. 4.1):

De kantonrechter laat hier in het midden of [appellant] (nog dan wel opnieuw) de eigenaar of anderszins zakelijk gerechtigde van het pand is. Hij is in elk geval in 1983 als verhuurder opgetreden en niet is gebleken dat in die hoedanigheid van verhuurder - als eigenaar of als gemachtigde van de alternatieve huidige eigenaar (zijn zoon) - verandering is gekomen.

3.2.6.

In de memorie van grieven stelt [appellant] hieromtrent:

In verband met lening en de daarbij behorende hypothecaire zekerheidsstelling is het pand op 30 juni 2000 op naam gezet van de zoon van appellant, [zoon van appellant] , en in dat kader heeft [appellant] zich het zakelijk recht van “gebruik en bewoning” voorbehouden. [appellant] is daarbij als verhuurder blijven optreden en hij heeft de huurpenningen ontvangen. [bierbrouwerij] is steeds bekend geweest met de gewijzigde kwaliteit van [appellant] .

3.2.7.

In de memorie van antwoord (randnummers 10 t/m 37) heeft [bierbrouwerij] de ontvankelijkheid van [appellant] aan de orde gesteld. Zij concludeert onder meer dat

[appellant] niet bevoegd is de huurovereenkomst op te zeggen.

[geïntimeerden] hebben zich in hun memorie van antwoord (randnummers 14 t/m 18 ) bij dit verweer aangesloten.

3.3

Nu [bierbrouwerij] en [geïntimeerden] hun visie over de positie van [appellant] als zakelijk gerechtigde eerst bij memorie van antwoord hebben ontwikkeld, acht het hof het van belang [appellant] gelegenheid te geven daarop te reageren. De zaak zal daartoe naar de rol worden verwezen. [bierbrouwerij] en [geïntimeerden] hebben hun visie gegeven en zullen derhalve niet in de gelegenheid worden gesteld te antwoorden.

3.4.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 20 december 2016 voor het nemen van een akte aan de zijde van [appellant] (geen antwoordakte);

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, O.G.H. Milar en T.J. Mellema-Kranenburg en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 november 2016.

griffier rolraadsheer