ECLI:NL:GHSHE:2016:5113 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep over servicekosten en contractuele geschille...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

afdeling civiel recht

zaaknummer 200.173.091/01

arrest van 15 november 2016

in de zaak van

Belangenvereniging “Parc De Kievit”

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. L.G.M. Delahaije te Breda,

tegen

1.Parc De Kievit Beheer B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1]

2. Certitudo Vastgoed II B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

3. Land Equity B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. N. de Bruijn te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 16 januari 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, handelsrecht, zittingsplaats Breda van 22 oktober 2014, gewezen tussen appellante -de Belangenvereniging- tezamen met negen natuurlijke personen, als eisers in conventie en verweerders in reconventie en geïntimeerden -het Parc c.s., dan wel, ieder voor zich, respectievelijk Parc Beheer, Certitudo en Equity- als gedaagden in conventie en eiseressen in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr./rolnr. C/02/274487 / HA ZA 13-969)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnis en naar het tussenvonnis van 5 maart 2014, waarbij een verschijning van partijen is bevolen.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven, tevens herformulering/aanpassing/verbetering en vermeerdering eis, waarbij producties zijn overgelegd;

- de memorie van antwoord, tevens antwoordakte op de vermeerdering van eis, waarbij producties zijn overgelegd;

- de zijdens de Belangenvereniging genomen akte houdende uitlating producties.

Tenslotte is bepaald dat arrest zal worden gewezen. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4.De beoordeling

4.1

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder rov. 3.1 feiten vastgesteld. Voor zover die feiten niet zijn bestreden, gaat het hof daarvan uit. Hierna volgt een opsomming van die niet bestreden feiten.

a. Parc De Kievit (hierna: het park) is een recreatiepark in [vestigingsplaats 1] met onder meer een bungalowpark en een chaletpark en daarnaast een camping en een nog te ontwikkelen deel.

b. De Belangenvereniging heeft tot doel “het behartigen en bevorderen van de algemene en individuele belangen van haar leden als bewoners van “Parc de Kievit” te [vestigingsplaats 1] ” (art. 2 van Pro de notariële akte tot statutenwijziging, productie 15 antwoord in reconventie).

c. De toenmalige eigenaar van het recreatiepark heeft kavels in erfpacht uitgegeven. In de akte van levering van de erfpacht uit 1994 zijn de erfpachtvoorwaarden opgenomen. In deze erfpachtvoorwaarden is onder meer bepaald dat de erfpachter gehouden is naast de erfpachtcanon ook een bedrag van f. 907,- aan servicekosten aan de grondeigenaar te betalen als vaste vergoeding voor door de grondeigenaar verstrekte voorzieningen, waaronder het doorleveren van energie en water.

d. In de loop der tijd zijn steeds meer erfpachters (semi-)permanent op het park gaan wonen. Een aantal van hen heeft een gedoogbeschikking van de gemeente.

e. In 1995/1996 heeft een discussie tussen bewoners en de parkeigenaar plaatsgevonden over de extra kosten die de (semi-)permanente bewoning met zich bracht. De parkeigenaar heeft voorgesteld de erfpachtcanon voor deze (semi-) permanente bewoners te verhogen in plaats van de servicekosten, in verband met belastingtechnische voordelen hiervan. Een aantal bewoners heeft met een verhoging van de erfpachtcanon ingestemd.

f. In 2006 is Certitudo eigenaresse geworden van alle hier in het geding zijnde registergoederen. Equity heeft vervolgens het blote eigendomsrecht van alle gronden van Certitudo verkregen, onder voorbehoud van een erfpachtrecht ten behoeve van Certitudo. Het beheer van het park is vanaf dat moment door V.O.F. Exploitatie-maatschappij De Kievit verricht.

g. Vanaf 2008 heeft Parc Beheer deze beheerstaak overgenomen en heeft zij o.a. de facturatie aan de bewoners ter hand genomen.

h. Na overleg met de Belangenvereniging is een nieuwe parklastenovereenkomst opgesteld, waarin ongeveer dezelfde onderwerpen worden behandeld als in de servicekostenovereenkomst van 1994. Een aantal bewoners heeft een parklasten-overeenkomst met Certitudo, in het contract aangeduid als de beheerder, gesloten. Van deze parklastenovereenkomst bestaan verschillende versies.

i. Tot 2010 hebben de bewoners de facturen van Parc Beheer voldaan. Vanaf 2010 heeft een aantal bewoners (een deel van) de betaling van de facturen opgeschort omdat zij het niet eens waren met de hoogte van de in rekening gebrachte verbruikskosten.

j. Tussen de Belangenvereniging en Parc c.s. is meerdere malen overleg gevoerd over de kosten die in rekening mochten worden gebracht, naast de servicekosten/parklasten.

k. De Belangenvereniging heeft door een uit bewoners van het park bestaande commissie “Nota bevindingen van elektra- en waterprijzen” gedateerd op 22 oktober 2012 laten opstellen (productie 18 conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte wijziging (aanvulling) eis in conventie) over de verschillende kosten die Parc Beheer aan de bewoners in rekening brengt.

l. Parc Beheer heeft vervolgens een deskundige ingeschakeld, de heer [deskundige] (hierna: [deskundige] ) van [Adviesbureau] . [deskundige] heeft een op 28 januari 2013 gedateerd advies uitgebracht (productie 20 bij conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte wijziging (aanvulling) eis in conventie) over de verschillende kosten die Parc Beheer aan de bewoners in rekening brengt.

m. Bij brief van 9 oktober 2013 heeft Parc Beheer de bewoners die hun betalingsverplichtingen

deels hebben opgeschort, aangeschreven en gesommeerd om binnen 14 dagen na dagtekening

van het schrijven alsnog tot het zuiveren van de achterstand over te gaan, bij gebreke waarvan tot

afsluiting zou worden overgegaan.

n. Parc Beheer heeft op 22 oktober 2013 bij een aantal bewoners energie en water afgesloten
wegens een betalingsachterstand.

o. Na (gedeeltelijke) betaling van deze achterstand zijn deze bewoners weer aangesloten
op energie en water.

4.2.1

De Belangenvereniging c.s. hebben in eerste aanleg en na wijziging eis in conventie gevorderd, samengevat, een verklaring voor recht dat:

1) het Parc Beheer niet was en is toegestaan om de kale prijs van het water eenzijdig te verhogen met andere opslagen dan de externe toeleverancier in rekening brengt en voorts te bepalen dat, indien de tarieven worden verhoogd, dit slechts aan de bewoners/eigenaren kan worden doorberekend onder verstrekking van deugdelijke onderliggende facturen van de leveranciers en een specificatie en berekening waaruit deze bedragen blijken;

2) het Parc Beheer niet was en is toegestaan om de kale prijs van elektriciteit eenzijdig te verhogen met andere opslagen dan de externe toeleveranciers in rekening brengen en voorts te bepalen dat, indien de tarieven worden verhoogd door de betrokken leverancier, dit slechts aan de bewoners/eigenaren kan worden doorberekend onder verstrekking van deugdelijke onderliggende facturen van de leveranciers en een specificatie en berekening waaruit deze bedragen blijken;

3) het Parc Beheer op grond van de wet niet was en is toegestaan om voor diensten en leveringen aan of ten behoeve van bewoners van vóór I oktober 2012 een andere BTW te heffen dan 19% en dat het niet is toegestaan daarover 21% BTW te heffen en het Parc Beheer te veroordelen het verschil tussen 21 en 19% te crediteren binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis;

4) de eigenaren/bewoners recht hebben op levering van gas, zonder dat zij daarvoor anders dan door middel van parklasten/servicekosten hoeven bij te betalen en dat Parc Beheer het door de gasleverancier in rekening gebrachte en te brengen vastrecht voor haar rekening behoort te nemen en de eigenaren/bewoners daarvoor dient te vrijwaren;

5) het Parc Beheer voor handlingkosten (administratiekosten) met betrekking tot de doorlevering van gas, water en elektra een opslag in rekening mogen brengen van maximaal 10%;

6) de verhoogde erfpachtcanon is bedoeld voor en uitsluitend mag worden aangewend voor kosten van onderhoud en instandhouding van het chalet- en bungalowpark;

7) het Parc Beheer bij de eigenaren/bewoners naast de al door middel van parklasten/servicekosten geen extra huisvuil(milieu)bijdragen in rekening mogen brengen, ook niet voor groenafval;
8) Parc Beheer aan de eigenaren/bewoners geen kosten mag doorberekenen voor huurders, logés en honden, die een nacht in een woning van een der bewoners doorbrengen en dat het Parc Beheer geen kosten ten bedrage van € 50,- per maand, vermeerderd met toeristenbelasting en kosten (bijdragen) voor een hond of honden mag doorberekenen aan bewoners, die hun huis zelf tijdelijk zonder tussenkomst van het Parc Beheer verhuren;

9) de ter zake reeds verzonden nota' s voor de levering van water, gas en elektriciteit (vanaf het jaar 2006) en de reeds verzonden nota's voor de vaste en variabele lasten niet rechtsgeldig en niet verschuldigd zijn voor zover daarbij meer in rekening is gebracht dan blijkt uit het te wijzen vonnis;

10) door het Parc c.s. onrechtmatig is gehandeld en door het Parc c.s. misbruik is gemaakt van de omstandigheden door het water en elektra op 22 oktober 2013 (vóór de fatale dag) af te sluiten en dat de gevorderde bedragen voor heraansluiting niet verschuldigd zijn en dus onverschuldigd zijn voldaan;

11) het Parc c.s. geen beroep toekomt op artikel 18 van Pro het Huishoudelijk Reglement als grondslag voor wat betreft afsluiten van water en energie voor de bewoners dan wel hen op grond van dat artikel de toegang tot het park te ontzeggen;

12) het Parc c.s. bij verkoop van een woning door een der eisers aan een derde of door een der bewoners aan een derde geen recht heeft op een commissie over de verkoopprijs en zo nodig het commissiebeding te vernietigen als onredelijke bezwarend,

een en ander met hoofdelijke veroordeling van het Parc c.s. om:

13) het achterstallige onderhoud aan het [plaats] te doen en het weer te beschikking te stellen aan de bewoners voor het oorspronkelijke gebruik en wel binnen drie maanden na betekening van het te wijzen vonnis;

14) de diensten van de receptie ten behoeve van de bewoners van het chalet- en bungalowpark het gehele jaar te gaan en te blijven bieden vanaf 09.00 uur tot 17.00 uur meteen na betekening van het te wijzen vonnis,

en met veroordeling van het Parc c.s. om aan de Belangenvereniging te betalen een dwangsom van € 250,- per dag voor iedere dag of gedeelte van een dat dat het Parc c.s. zich niet aan een van de gegeven bevelen/veroordelingen zullen houden, welke dwangsommen ten gunste komen van de Belangenvereniging dan wel de eisers die het aangaat,

dit alles met veroordeling van het Parc c.s. in de kosten van het geding, de nakosten daaronder begrepen.

4.2.2

Het Parc c.s. hebben in reconventie gevorderd, samengevat,

I. een verbod voor de Belangenvereniging en/of haar bestuursleden om nog enige uitlating te doen aangaande alle geschilpunten in de inleidende dagvaarding, op straffe van een dwangsom;

II. een verklaring voor recht dat de Belangenvereniging en/of het bestuur van de Belangenvereniging onrechtmatig heeft gehandeld jegens Parc en aansprakelijk is voor alle hierdoor geleden en te lijden schade alsmede veroordeling van de Belangenvereniging tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat;

III. een verklaring voor recht dat de berekeningssystematiek van Parc Beheer, althans Equity dan wel Certitudo rechtmatig is en dat de Belangenvereniging c.s. deze berekeningswijze en de daarop gebaseerde facturen dienen te respecteren en indien bewoners in gebreke zijn met hun financiële verplichtingen aldus een boete verschuldigd zijn;

IV. een verklaring voor recht dat het Equity dan wel Certitudo dan wel Parc Beheer is toegestaan om ingeval van een overtreding van een bepaling van het Huishoudelijk Reglement, waaronder in ieder geval een overtreding na het verbod om de recreatieobjecten op het park permanent te bewonen bij gebreke van een gedoogbeschikking dan wel goedkeuring van Parc, alsmede overtreding van het gebod om aan de financiële verplichtingen te voldoen, een bewoners, althans een lid van de Belangenvereniging de toegang tot en het gebruik van alle centrale voorzieningen van het park te ontzeggen alsmede dat een bewoner alsdan een boete verbeurt;

V. veroordeling van eisers sub 2 tot en met 10 om over te gaan tot nakoming van hun verplichtingen uit de erfpachtvoorwaarden, althans uit de parklastenovereenkomst en onder veroordeling van:

- [bewoner 1] tot betaling van € 100,- aan servicekosten althans parklasten;

- [bewoner 2] tot betaling van € 1.298,81 aan servicekosten althans parklasten;

- [bewoner 3] tot betaling van € 543,49 aan servicekosten althans parklasten;

- [bewoner 4] tot betaling van € 2.243,53 aan servicekosten althans parklasten;

- [bewoner 5] tot betaling van € 1.428,38 aan servicekosten althans parklasten;

- [bewoner 6] tot betaling van € 1.147,46 aan servicekosten althans parklasten;

- [bewoner 7] tot betaling van € (noot hof: geen bedrag vermeld) aan servicekosten althans parklasten;

- [bewoner 8] tot betaling van € 1.071,59 aan servicekosten althans parklasten;

VI. een verklaring voor recht dat Parc Beheer door contractsoverneming ex artikel 6:159 BW Pro als
contractspartij heeft te gelden voor bewoners, voor zover zij nog niet als contractspartij is
opgenomen;

VII. een verklaring voor recht dat ingeval een bewoner lage erfpacht, zijnde een erfpachtcanon
van circa € 1.000,-, heeft, en (semi)permanent woont op het park zonder in het bezit te zijn van een gedoogbeschikking dan wel goedkeuring van Parc Beheer, dat alsdan het Parc c.s. geoorloofd is deze bewoner van het door hem bewoonde recreatieobject te verwijderen voor doordeweekse dagen ingeval een dergelijke bewoner weigert om een marktconforme erfpachtcanon te voldoen, op straffe van een dwangsom,

met veroordeling van de Belangenvereniging c.s. in de proceskosten.

4.2.3

De rechtbank heeft in conventie Certitudo veroordeelt om het [plaats] binnen drie maanden na betekening van het vonnis weer aan de Belangenvereniging c.s. ter beschikking te stellen. Verder heeft de rechtbank de Belangenvereniging c.s. in de proceskosten veroordeeld en zijn beide genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard met afwijzing van het meer of anders gevorderde.

In reconventie heeft de rechtbank een aantal eisers in conventie/verweerders in reconventie, en wel [bewoner 2] , [bewoner 4] , [bewoner 5] , [bewoner 6] en [bewoner 8] , veroordeeld tot betaling van in het dictum nader genoemde bedragen aan Parc Beheer. De rechtbank heeft verder het Parc c.s. in enkele van haar vorderingen niet-ontvankelijk verklaard, hetgeen voor het overige meer of anders is gevorderd afgewezen en de kosten gecompenseerd.

4.3

In de appeldagvaarding zijn naast de Belangenvereniging als appellante ook als appellanten vermeld de natuurlijke personen [bewoner 1] , [bewoner 2] , [bewoner 4] , [bewoner 5] , [bewoner 6] , [bewoner 7] en [bewoner 8] . Bij memorie van grieven heeft de Belangenvereniging aangevoerd dat twee van de oorspronkelijke eisers bij gebrek aan belang niet in hoger beroep zijn gekomen en dat de overige natuurlijke personen zich “terugtrekken uit de procedure”, zodat het hof begrijpt dat de Belangenvereniging moet worden beschouwd als enige appellante. Het Parc c.s. hebben in het hoofd van hun memorie van antwoord als appellante alleen vermeld de Belangenvereniging. In nr. 1 van hun memorie van antwoord hebben zij vermeld dat alle eisers in eerste aanleg, behalve de Belangenvereniging, berusten in het vonnis van 22 oktober 2014 en in nr. 31 hebben zij vermeld dat eisers 2 tot en met 10 geen partij zijn in dit hoger beroep. Het hof leidt daaruit af dat zij zonder meer en zonder enige voorwaarde akkoord gaan met de terugtrekking van alle natuurlijke personen uit het hoger beroep, die daarmee in dit hoger beroep dus verder geen enkele rol als procespartij meer spelen.

4.4

De Belangenvereniging vordert in dit hoger beroep onder het voordragen van 13 grieven en onder vermeerdering van eis, dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, zal vernietigen het vonnis van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 22 oktober 2014 tussen partijen in conventie gewezen en waarbij de vorderingen van appellante zijn afgewezen, en, voor wat betreft de hoofdzaak in conventie met inachtneming van nader in die memorie vermelde uitbreidingen/aanpassingen/preciseringen van de eisen/vorderingen bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog voor recht zal verklaren:

1. dat het geïntimeerden niet was en is toegestaan om voor de bewoners van het park, ongeacht welk contract (parklasten of serviceovereenkomst) zij met geïntimeerden hebben gesloten, de kale prijs van het water eenzijdig te verhogen met andere opslagen dan de externe toeleverancier (Brabant Water) in rekening brengt en dat het vastrecht al is doorberekend in de vaste parklasten of servicekosten en niet nog eens extra in rekening mag worden gebracht en voorts te bepalen dat, indien de tarieven worden verhoogd door de betrokken leverancier, dit slechts aan de bewoners/eigenaren kan worden doorberekend, onder verstrekking van deugdelijke onderliggende facturen van de leveranciers alsook een specificatie en berekening, waaruit deze bedragen blijken, althans (subsidiair) op nader aan te voeren gronden te verklaren voor recht dat de in rekening te brengen bedragen de grens van het redelijke niet mogen overschrijden en wel tot marktconforme bedragen, waarbij onder marktconform dient te worden verstaan de markconformiteit voor woonconsumenten in gewone woonwijken (zoals het hof “wijnwijken” leest),

en subsidiair (voor het geval de primaire vordering dient te worden afgewezen):

te verklaren voor recht dat alle bewoners, ook voor zover zij geweigerd hebben een nieuwe overeenkomst (allonge) aan te gaan voor wat betreft de voor water te betalen prijzen gelijk zullen moeten worden gesteld met de bewoners, die de in of omstreeks juni 2015 door het Park (geïntimeerden, hof) aangeboden overeenkomst (genaamd allonge) hebben geaccepteerd, hetgeen wil zeggen dat de waterprijs 2014 € 3,72 excl. BTW per m3 en de prijs elektra € 0,20 excl. BTW per kWh zal moeten bedragen en dat in de toekomst voor een ieder, ongeacht of iemand wel of niet de gewijzigde overeenkomst heeft geaccepteerd, van dezelfde berekeningsmethodiek zal moeten worden uitgegaan.

2. dat het geïntimeerden niet was en is toegestaan om voor de bewoners van het park, ongeacht welk contract (parklasten of serviceovereenkomst) zij met geïntimeerden hebben gesloten, de kale prijs van elektriciteit eenzijdig te verhogen met andere opslagen dan de externe toeleveranciers (Essent en Enexis) in rekening brengen en dat het vastrecht al is doorberekend in de vaste parklasten of servicekosten en niet nog eens extra in rekening mag worden gebracht en voorts te bepalen dat, indien de tarieven worden verhoogd door de betrokken leverancier, dit slechts aan de bewoners/eigenaren kan worden doorberekend, onder verstrekking van deugdelijke onderliggende facturen van de leveranciers alsook een specificatie en berekening, waaruit deze bedragen blijken althans (subsidiair) te verklaren voor recht dat de in rekening te brengen bedragen de grens van het redelijke niet mogen overschrijden en wel tot marktconforme bedragen, waarbij onder marktconform dient te worden verstaan de markconformiteit voor woonconsumenten in gewone woonwijken,

en subsidiair (voor het geval de primaire vordering dient te worden afgewezen):

te verklaren voor recht dat alle bewoners, ook voor zover zij geweigerd hebben een nieuwe overeenkomst (allonge) aan te gaan voor wat betreft de elektriciteit te betalen prijzen gelijk zullen moeten worden gesteld met de bewoners, die de in juni 2015 door het Park (geïntimeerden, hof) aangeboden overeenkomst (genaamd allonge) hebben geaccepteerd zal moeten bedragen en dat in de toekomst voor een ieder, ongeacht of iemand wel of niet de gewijzigde overeenkomst heeft geaccepteerd, van dezelfde berekeningsmethodiek zal moeten worden uitgegaan;

3.
vermeerdering eis

bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog voor recht te verklaren:

dat het geïntimeerden niet is toegestaan het bungalow en chaletpark te gebruiken als verhuurpark en dat geïntimeerden het karakter van het bungalow en chaletpark als residentieel park dienen te respecteren en geïntimeerden te bevelen zich te onthouden van verhuur van bungalows en/of chalets of het bevorderen van kortstondige toeristische verhuur of het geven van toestemming voor verhuur aan kortstondig (minder dan drie maanden) verblijvende toeristische recreanten en voor recht te verklaren dat te geven toestemming voor verhuur niet afhankelijk kan en mag zijn van het betalen van een andere geldsom dan een bedrag ter bestrijding van eenmalige administratiekosten;

4. dat het geïntimeerden op grond van de wet niet was en is toegestaan om voor diensten
en leveringen aan of ten behoeve van de bewoners van vóór 1 oktober 2012 een andere
BTW te heffen dan 19% en dat het volgens de wet niet is toegestaan daarover 21% BTW te heffen en te verstaan dat geïntimeerden gehouden zijn zelf alsnog correct het verschil, tussen de 21% en 19% (over leveringen en diensten tot 1 oktober 2012) te berekenen en aan de betreffende bewoners te crediteren;

5. dat de eigenaren/bewoners recht hebben op levering van gas, zonder dat zij daarvoor anders dan middels de parklasten/servicekosten voor het onderhoud van de leidingen en infrastructuur hoeven bij te betalen en dat het Park (geïntimeerden, hof) het door de gasleverancier in rekening gebrachte en te brengen vastrecht voor haar rekening behoort te nemen en de eigenaren/bewoners daarvoor dient te crediteren en te vrijwaren;

6. dat geïntimeerden voor de handlingkosten (administratiekosten) m.b.t. tot de doorlevering van gas, water en elektra een opslag in rekening mogen brengen van maximaal 10%, althans tot een door het hof in redelijkheid vast te stellen bedrag;

7. dat de in december 1998 (zie prod. 4a van eerste instantie) door de rechtsvoorgangster(s) van gedaagden/geïntimeerden verhoogde erfpachtcanon volgens uitdrukkelijk gemaakte afspraken is bedoeld voor en uitsluitend mag worden aangewend voor kosten van onderhoud en instandhouding van het chalet- en bungalowpark en daarom enkel en alleen voor de bestrijding van genoemde kosten mag worden aangewend en niet mag worden beschouwd en behandeld als winst/inkomen;

8. dat geïntimeerden bij de eigenaren/bewoners, naast de al middels de parklasten/servicekosten in rekening gebrachte bijdragen, geen vaste extra huisvuil(milieu)-
bijdragen in rekening mogen brengen, voor zover de bewoners geen groot afval of chemisch afval aanbieden, althans (subsidiair) te verklaren voor recht dat de in rekening te brengen bedragen de grens van het redelijke niet mogen overschrijden;

9. dat geïntimeerden aan de eigenaren/bewoners, die hun huis zelf tijdelijk zonder tussenkomst van geïntimeerden aan derden verhuren of in gebruik afstaan en welke bewoners de "allonge" niet hebben getekend, behoudens werkelijk te maken reële
eenmaligeadministratiekosten van € 3,- geen geldsbedragen van € 50,- per maand of een ander bedrag mogen doorberekenen en wel omdat daarvoor geen contractuele grondslag bestaat en geïntimeerden daar geen recht op hebben en misbruik van recht maken wanneer zij dat wel doen;

10. dat geïntimeerden aan de eigenaren/bewoners geen kosten voor logees (€ 1,75 per dag)
of honden (€ 2,- per dag), ook niet voor het verlenen van toestemming voor het verblijf van logees/huurders, in rekening mogen brengen en dat geïntimeerden ook geen toeristenbelasting mogen doorberekenen omdat de bewoners al forensenbelasting betalen en omdat daarvoor geen contractuele grondslag bestaat en geïntimeerden daar geen recht op hebben;

11. dat de ter zake reeds verzonden nota's voor de levering van water, gas en elektriciteit
(vanaf het jaar 2006) en de reeds verzonden nota's voor de vaste en variabele lasten niet rechtsgeldig en niet verschuldigd zijn voor zover daarbij meer in rekening is gebracht dan blijkt uit het in dezen te wijzen arrest en dat de betreffende bewoners het recht hebben deze bedragen als onverschuldigd betaald te verrekenen of terug te vorderen;

12. dat door geïntimeerden onrechtmatig is gehandeld en door geïntimeerden misbruik is
gemaakt van de omstandigheden door het water en elektra op 22 oktober 2013 (vóór de fatale dag) af te sluiten en dat de gevorderde bedragen voor heraansluiting daarom niet verschuldigd zijn en dus onverschuldigd zijn voldaan;

13. dat geïntimeerden geen terecht beroep toekomt op art. 18 van Pro het Huishoudelijk
Reglement als grondslag voor wat betreft afsluiten van water en energie voor de bewoners dan wel hen op grond van dat artikel de toegang tot het park te ontzeggen vanwege onredelijke bezwarendheid van de betreffende bedingen en ook vanwege het feit dat dit reglement niet voor een ieder van toepassing is en geen kracht van wet of algemeen verbindend voorschrift heeft, zodat niet eenieder aan dit reglement is gebonden;

14. dat op grond van het bepaalde in de wet m.b.t. overgang kwalitatieve rechten (art. 6:251 BW Pro) geen der geïntimeerden, die onder bijzondere titel de eigendom heeft verkregen, bij verkoop van een woning door een der eisers aan een derde, of door een der bewoners aan een derde, recht heeft op een commissie over de verkoopprijs en subsidiair het commissiebeding te vernietigen als onredelijk bezwarend;

15.
Nieuwe eis

bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, geïntimeerden te bevelen:

het noodzakelijke onderhoud aan de wegen en infrastructuur te doen en het de veiligheid belemmerende achterstallige onderhoud, zoals dat blijkt uit de opnamestaat van juni en juli 2015 (prod. 11) alsnog weg te werken binnen zes maanden na betekening van het in dezen te wijzen arrest en wel in die zin dat alle wegen binnen zes maanden na betekening goed begaanbaar en verlicht moeten zijn voor de hulpdiensten, alle straatnaamborden in goede en leesbare staat zullen moeten zijn, en het groenonderhoud acceptabel zal zijn en tenslotte

16. geïntimeerden te veroordelen aan de Belangenvereniging te betalen een dwangsom van € 250,- per dag en voor iedere dag of gedeelte van een dag dat de geïntimeerden zich niet aan een van de gegeven bevelen/veroordelingen zullen houden, welke dwangsommen ten gunste komen van de Belangenvereniging,

alles met veroordeling van geïntimeerden in de kosten in eerste instantie en het hoger beroep, en geïntimeerden te veroordelen in de nakosten begroot op € 131,- aan salaris advocaat en, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en de gedaagden niet binnen 14 dagen na de betekeningsdatum aan het vonnis hebben voldaan- te vermeerderen met een bedrag van € 68,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten vanaf de 15de dag.

Het Parc c.s. voeren verweer.

4.5

Het Parc c.s. hebben geen bezwaren aangevoerd tegen de gewijzigde eis, zodat het hof recht zal doen op de bij memorie van grieven gewijzigde vordering.

4.6

Het Parc c.s hebben allereerst gesteld dat de Belangenvereniging niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat zij niet “op verificatoire wijze de leden die zouden meedoen in het hoger beroep kan tonen” noch enig mandaat heeft overgelegd.

Die stelling van Parc c.s. miskent dat de Belangenvereniging in dit geding een rechtsvordering heeft ingesteld op de voet van art. 3:305a BW. Dit artikel vereist niet dat op verificatoire wijze moet worden aangetoond dat leden meedoen noch is enig mandaat vereist. Vereist is slechts dat sprake is van een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die een vordering instelt die strekt tot bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen, voor zover zij deze belangen ingevolge haar statuten behartigt. Nu de hiervoor in rov. 4.1 sub b genoemde notariële akte de in art. 2:27 BW Pro opgesomde vereisten bevat, is de Belangenvereniging een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid. De door haar hiervoor in rov. 4.4 weergegeven vordering strekt tot bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen, terwijl zij blijkens haar statuten die belangen behartigt. Aldus kan de Belangenvereniging in haar beroep worden ontvangen.

4.7.1

Het hof zal allereerst oordelen over het door de Belangenvereniging onder de letters A tot en met G, in de nrs. 1 tot en met 63 (pag. 1 tot en met 15) in de memorie van grieven aangevoerde. Het hof vat de onder die letters weergegeven klachten conform de kennelijke bedoeling van Belangenvereniging op als (afzonderlijke) grieven. Het hof weegt hierbij mee dat het Parc c.s. op de onder de letters A tot en met G verwoorde klachten heeft gereageerd. Niet elke klacht richt zich rechtstreeks tot bepaalde oordelen in het bestreden vonnis noch leidt elke klacht, indien terecht, rechtstreeks tot toewijzing van bepaalde onderdelen van de vordering, maar het hof kan zonder beoordeling van die klachten evenmin uitsluiten dat terecht geformuleerde klachten van invloed zijn bij de beoordeling van bepaalde grieven.

4.7.2

In de nrs. 2 tot en met 5 onder “A. De feiten” voert de Belangenvereniging aan, zo begrijpt het hof, dat de bewoners ervan uit mogen gaan dat hun situatie vergelijkbaar is met die van consumenten in een woonwijk en dus moeten worden behandeld als gewone woonwijkbewoners. Zij heeft verder in nr. 4 van haar toelichting op de tweede grief gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat het voor de bewoners evident is dat zij op een recreatiepark wonen en dat zij bij ondertekening van de contracten wisten dat zij te doen hadden met een commerciële exploitant.

In de bij inleidende dagvaarding als productie 2 overgelegde “voorwaarden en bepalingen waaronder erfpachtrechten worden uitgegeven op het Bungalowpark Landgoed De Kievit” is in art. 4 vermeld Pro dat de in erfpacht verkregen grond is bestemd voor de bouw van een recreatie-verblijf zoals bedoeld in de verordening op de recreatieverblijven van de gemeente [vestigingsplaats 1] . In de bij inleidende dagvaarding als productie 3 overgelegde overeenkomst met betrekking tot de parklasten Parc De Kievit is onder “Definities” vermeld dat het Parc De Kievit bestaat uit een park met recreatiebungalows/recreatiewoningen en stacaravans/chalets, kavels bestemd voor plaatsing van stacaravans/chalets en bouwkavels bestemd voor de bouw van recreatiebungalows/recreatiewoningen. Alleen al daaruit blijkt voldoende dat het park een recreatiepark is, dus een verblijf om te recreëren, niet een verblijf om als permanente woning te gebruiken. De Belangenvereniging heeft verder niet gewezen op feiten of omstandigheden waaruit de bewoners redelijkerwijs hebben kunnen afleiden dat zij zaken deden met een niet op winst gerichte onderneming toen zij de onderhavige contracten sloten. Nu de Belangenvereniging geen feiten heeft gesteld op grond waarvan de bewoners zouden hebben mogen denken dat zij zaken deden met een niet-commerciële instelling, gaat ook het hof ervan uit dat de bewoners bij ondertekening van de contracten wisten, in elk geval hadden moeten weten dat zij te doen hadden met een commerciële exploitant.

Gelet daarop zijn de bewoners van het park niet zonder meer vergelijkbaar met bewoners van een woonwijk, alleen al niet omdat het park specifiek is bedoeld voor recreatief verblijf. Het feit dat er kennelijk mensen zijn die geen andere woon-of verblijfplaats meer hebben, doet daar niet aan af omdat niet blijkt dat het Parc c.s. met die mensen is overeengekomen dat het bewoningsdoel is veranderd van recreatief in permanent verblijf. Wat dat betreft is sprake van een eenzijdige beslissing van die betreffende bewoners. Het hof kan, gelet op het vorenstaande het antwoord op de vraag of de Belangenvereniging wel vorderingen heeft ingesteld waarvoor van belang is het antwoord op de vraag of de bewoners al dan niet gelijk gesteld moeten worden met gewone woonwijkbewoners, in het midden laten.

4.7.3.1 De Belangenvereniging voert onder het hoofd “B. Hoogte van de doorbelaste bedragen voor elektriciteit en water” in de nrs. 14-28 aan dat waar in de servicekostenovereenkomst en/of in de parklastenovereenkomst wordt gesproken over “vergoeding” of over “doorberekening tegen marktconforme prijzen” telkens wordt bedoeld de kostprijs zonder enige opslag.

Voor wat betreft het antwoord op de vraag of met “vergoeding” of met “doorberekening tegen marktconforme prijzen” telkens is bedoeld dat slechts tegen kostprijs de betreffende goederen in rekening mogen worden gebracht, dient te worden gekeken naar hetgeen de betreffende overeenkomsten daarover bepalen, en zal de betekenis daarvan door het hof moeten worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin de zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het is allereerst aan de Belangenvereniging, die immers aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd dat partijen hebben bedoeld dat slechts de kostprijs mag worden doorberekend, om feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit de juistheid van haar stelling kan worden afgeleid.

Art. 10 van Pro de als productie 2 bij inleidende dagvaarding overgelegde servicekostenovereenkomst die is opgenomen in een akte van levering, op 12 december 1994 verleden, houdt wat dit betreft in:

“Naast de in artikel 9 genoemde Pro servicekosten zal de erfpachter jaarlijksbij vooruitbetaling voldoen (…): een vergoeding voor gebruik van water en energie en voor de verplichte aansluiting op het Centraal Antennesysteem jaarlijks per een januari vast te stellen. De vergoeding voor gebruik van water en energie wordt jaarlijks bij voorschotnota in rekening gebracht, na afloop van welk jaar een defintieve afrekening volgt. (…)

Voorts wordt jaarlijks een afvalstoffenheffing in rekening gebracht, zijn een bedrag van f. 42,- (…) exclusief omzetbelasting, (…) welke jaarlijks verhoogd wordt met een percentage dat gelijk is aan het verschil tussen het percentage waarmee de stortings- en transportkosten werkelijk zijn gestegen en het percentage waarmede de servicekosten jaarlijks verhoogd mogen worden op basis van het bepaalde in artikel 9 lid Pro b.”

Art. 3 van Pro de als productie 3 bij inleidende dagvaarding overgelegde parklastenovereenkomst houdt wat dit betreft in:

“(…)

3.5

In de vergoeding zoals genoemd in artikel 3.1 zijn niet begrepen:

- kosten van gas, water, elektra

- bijdrage van:

- toeristenbelasting/forensenbelasting;

- rioolrechten, afvalstoffenheffing, zuiveringslasten;

- en kosten C.A.I.

Voornoemde kosten worden afzonderlijk door de Beheerder dan wel door de betrokken overheidsinstanties aan de Eigenaar tegen marktconforme prijzen doorberekend.

3.6

Vergoeding van de kosten zoals genoemd in artikel 3.5 die door de Beheerder worden doorberekend, geschiedt op basis van een voorschotnota. Jaarlijks zal een verrekening door Beheerder worden uitgevoerd op basis van werkelijke kosten. (…)”.

De Belangenvereniging heeft het wat die uitleg betreft gelaten bij algemene opmerkingen. Zij heeft geen verklaring gegeven waarom, als haar uitleg juist is, niet in alle overeenkomsten simpelweg het woord “kostprijs” is gebruikt. Zij heeft verder bij de door haar gegeven uitleg geen rekening gehouden met het feit dat het park is bestemd voor recreatief wonen noch heeft zij aangevoerd dat ook de eerste bewoners die de onderhavige overeenkomst sloten op of (kort) na 12 december 1994 van mening waren dat slechts de kostprijs mocht worden doorberekend en evenmin is aangevoerd dat op welk moment dan ook ooit slechts kostprijzen in rekening zijn gebracht. Het lijkt er het meest op dat de door de Belangenvereniging gegeven uitleg een eenzijdige vondst is van haar en/of één of meer van haar leden.

4.7.3.2 De Belangenvereniging heeft wat dit betreft onder de nrs. 16 en verder in de memorie van grieven subsidiair aangevoerd dat in elk geval de redelijkheid in acht moet worden genomen en dat Parc c.s. niet naar eigen believen opslagen op de prijzen mogen doen. Het hof gaat daaraan voorbij alleen al omdat de Belangenvereniging geen voldoende concrete cijfers heeft genoemd waaruit kan worden afgeleid dat Parc c.s. de redelijkheid niet in acht nemen noch dat zij naar believen de prijzen opslaan. De enkele vergelijking met de prijzen van Brabant Water volstaat wat dit betreft niet. De Belangenvereniging had in elk geval de prijzen die enkele andere vergelijkbare recreatieparken hanteren in het geding moeten brengen of de werkelijke door Parc c.s. te verrichten werkzaamheden in ogenschouw moeten nemen.

Aan hetgeen de Belangenvereniging heeft aangevoerd omtrent de keuzevrijheid die een consument zou hebben wat betreft de leverancier van, kennelijk, gas, water en/of elektra kan worden voorbij gegaan omdat het hof niet ziet dat enig onderdeel van de vordering daarop rust of anderszins met die keuzevrijheid heeft te maken.

4.7.4

Onder ‘C. Prijzen na het wijzen van het beroepen vonnis” voert de Belangenvereniging aan dat de rechtbank geen invulling heeft gegeven aan wat redelijke prijzen zijn, en dat zij niet is ingegaan op de consumentenbescherming die de Elektriciteitswet 1998, later gewijzigd, en de Europese regelgeving dwingend geven. Zij voert verder aan dat het Parc c.s. onredelijk handelt omdat zij mensen die een nieuwe overeenkomst hebben ondertekend, andere prijzen in rekening brengen dan mensen die de nieuwe overeenkomst niet willen ondertekenen.

De vordering van de Belangenvereniging houdt ook in hoger beroep niet in dat concreet inhoud moet worden gegeven aan wat een redelijke prijs is. Voor zover de verschillende vorderingen van de Belangenvereniging verder inhouden dat de grens van het redelijke niet mag worden overschreden, zijn die vorderingen te vaag en te onbepaald om te worden toegewezen. Een voldoende concrete onderbouwing dat de huidige in rekening gebrachte prijzen zodanig onredelijk zijn dat rechtens moet worden ingegrepen is niet gegeven. Een juridische grondslag is door haar niet aangereikt.

De Belangenvereniging heeft niet, in elk geval niet voldoende duidelijk en voldoende concreet gerelateerd aan de door haar ingestelde vorderingen toegelicht op welke wijze het “ingaan op de consumentenbescherming, die de Elektriciteitswet 1998, zoals gewijzigd op 12 juli 2012 en de Europese regelgeving dwingend geven” moet leiden tot toewijzing van welke vordering van haar dan ook, zodat het hof aan die opmerking voorbij gaat.

Aan de stelling van de Belangenvereniging dat de bewoners van mening zijn dat het onredelijk is om te discrimineren tussen mensen die bereid zijn een nieuwe overeenkomst te ondertekenen en mensen die daartoe niet bereid zijn, is geen enkele voldoende duidelijke en concrete vordering verbonden, zodat het hof alleen al om die reden daaraan voorbij gaat.

Het hof laat dan nog daar dat de bewoners weliswaar consumenten zijn, maar dat zij niet afzonderlijk contracteren met de producent van water en/of de producent van gas en/of de producent van elektriceit e.d.

4.7.5

Onder D voert de Belangenvereniging aan dat de verhoogde erfpachtcanon is bedoeld, zo begrijpt het hof, om onderhoudskosten te betalen en extra investeringen te doen om bewoning in de winter mogelijk te maken. Volgens de Belangenvereniging blijkt dit uit de brief van de heer [betrokkene] van december 1998 voor zover inhoudende “
Voor bewoners die (semi)permanent op het Bungalowpark de Kievit verblijven en die een oorspronkelijk lage erfpachtcanon betalen:

Deze bewoners kunnen overgaan op de hoge erfpachtcanon (aftrekbaar voor de inkomstenbelasting). Indien men dat doet is de directie ook voor hen bereid desgewenst schriftelijk toestemming te verlenen voor (semi)permanente bewoning en desgewenst een verklaring van geen bezwaar voor de gemeente op te maken (…)

Indien de gemeente (of enig ander besluitvormend orgaan) in de toekomst zou besluiten deze (semi)permanente bewoning te verbieden, dan dienen deze bewoners zich weer elders in te laten schrijven. Deze bewoners kunnen bij recreatieve bewoning weer terugvallen op de oude lage erfpachtcanon, dit zal schriftelijke worden gegarandeerd. De hiervoor te maken notariskosten zullen door Bungalowpark de Kievit worden vergoed.” De vordering onder 7) is hierop gebaseerd.

Het hof leest hierin niet, laat staan overduidelijk zoals de Belangenvereniging aanvoert, dat Parc c.s. met de bewoners is overeengekomen dat het bedrag waarmee de erfpachtcanon is verhoogd enkel is bestemd voor betaling van onderhoudskosten en om extra investeringen te doen om bewoning in de winter mogelijk te maken. Uit het vorenstaande in deze rov. 4.7.5 blijkt dat grief 9, inhoudende dat de opbrengst van de verhoging van de door de winterverblijvers te betalen canon is bestemd voor de bestrijding van servicekosten/parklasten faalt. Deze grief zal daarom in het hierna volgende niet meer afzonderlijk worden beoordeeld.

4.7.6

Onder “E. Wijziging van doelstelling park van bungalow/chaletpark (residentieel park) naar verhuurpark” voert de Belangenverening aan dat het park geen verhuurpark is. De woningen zijn niet bestemd voor veel wisselend toeristisch verblijf. De Belangenvereniging grondt deze stelling op art. 5 van Pro de akte vestiging erfpacht en op twee door het Parc c.s. uitgegeven stukken die zijn overgelegd als productie 1 bij memorie van grieven.

In art. 5 van Pro de akte vestiging erfpacht is, voor zover in dit kader van belang, vermeld dat de in erfpacht uitgegeven grond en de daarop te stellen gebouwen slechts voor gezinsgebruik en bewoning mogen worden aangewend. Verder is vermeld dat de erfpachter tot het afstaan van de zaak in ondererfpacht, huur, pacht of enig ander genot slechts bevoegd is na voorafgaande schriftelijke toestemming. Daaruit valt niet af te leiden dat het Parc c.s. aan de verkrijger van het erfpachtsrecht rechtens afdwingbaar heeft toegezegd dat het Parc c.s. geen toeristen op het park zal huisvesten.

De status van het eerste stuk dat als productie 1 bij memorie van grieven is overgelegd is onduidelijk. Het stuk is niet gedateerd en heeft kenmerken van een informatie- en/of reclamefolder. Vermeld is dat bungalowpark de Kievit geen verhuurpark is. Het tweede als productie 1 bij memorie van grieven overgelegde stuk is een nieuwsbrief van Bungalowpark De Kievit BV van 19 januari 2005. Een duidelijke opmerking inhoudende dat het park geen verhuurpark is, is niet te vinden. Uit de nieuwsbrief is wel af te leiden dat het park in elk geval de nodige zelfde en/of (semi-)permanente gebruikers kent. Dit alles vormt echter onvoldoende basis om uit af te leiden dat het Parc c.s. zich rechtens afdwingbaar heeft verbonden om niet kortstondig aan telkens wisselende vakantievierders te verhuren, dan wel om op te treden als anderen dit doen.

4.7.7

Onder “F. Misbruik van bevoegdheid ballotage” voert de Belangenvereniging aan dat bewoners met het Parc c.s. zijn overeengekomen dat er alleen mag worden verhuurd met toestemming van het Parc c.s. zodat het Parc c.s. ongewenste personen kan weren. Voor die toestemming dient aan het Parc c.s. te worden betaald (hierna: de verhuurtoestemmingsbetaling). Het Parc c.s., aldus de Belangenvereniging, toetst echter nauwelijks of niet meer, maar incasseert enkel de verhuurtoestemmingsbetaling. Het Parc c.s. verhuren verder zelf aan willekeurig wie.

Alleen al omdat de Belangenvereniging onvoldoende feitelijke invulling heeft gegeven aan wat volgens haar het Parc c.s. precies dienen te doen als zij moeten balloteren (dient de persoon die door de bewoner wordt voorgesteld een minimum leeftijd te hebben, moet die persoon een curruculum vitae overleggen, of een “verklaring van goed gedrag”, enz) gaat het hof aan dit gestelde misbruik voorbij.

4.7.8

Aan hetgeen de Belangenvereniging onder “G. Juridische fusie” (nrs. 40 tot en met 63 memorie van grieven) heeft aangevoerd, gaat het hof voorbij omdat hetgeen hier is aangevoerd zodanig algemeen van aard is dat het hof niet ziet welk deel van de vordering in dit hoger beoep toewijsbaar is omdat hetgeen onder deze letter G is aaanvoerd, juist is. Voor zover hetgeen onder deze letter G is aangevoerd van belang is in verband met grief 10, verwijst het hof naar rov. 4.15 hierna.

4.8

In grief 1 voert de Belangenvereniging aan dat de door haar gevorderde verklaringen voor recht zich lenen voor gebundelde behandeling.

Zonder duidelijke toelichting, die ontbreekt, is het niet duidelijk althans niet nader uitgewerkt welke vordering(en) die de Belangenvereniging in dit hoger beroep heeft ingesteld, toewijsbaar zouden zijn indien deze grief slaagt, zodat het hof aan deze grief voorbij gaat.

4.9.1

Grief 2 is gegrond op de stelling dat de bewoners moeten worden behandeld als bewoners van huizen in woonwijken, dus dat sprake is van “gewoon wonen” (nr. 1 toelichting op grief 2). Verder wordt aangevoerd dat de bewoners recht hebben op een behandeling en bejegening die in overeenstemming is met de gesloten overeenkomsten en dat het Parc c.s. zich niet houden aan de elektriciteitswetgeving, de Gaswet en Europese regelgeving en de door Recon (Vereniging Recreatieondernemers Nederland) ten behoeve van de feitelijke uitvoering van die wetgeving geschreven Code levering elektriciteit en aardgas en netbeheer recreatiebedrijven 1.0 najaar 2012 (productie 4 memorie van grieven).

Het hof heeft hiervoor vastgesteld dat de rechtsverhouding tussen de bewoners en het Parc c.s. berust op recreatief verblijf, waarbij het Parc c.s. ondernemen op commerciële basis (rov. 4.7.2). Het hof voegt daar nog aan toe dat voor zover bewoners geen andere huisvesting hebben dan huisvesting op het park, dit eigen keus is geweest. Er zijn niet voldoende onderbouwde feiten gesteld waaruit valt af te leiden dat het Parc c.s. overeenkomsten heeft willen sluiten met bewoners waarvoor de huisvesting op het park niet recreatief was bedoeld, maar juist als permanente en enige huisvesting, en waarmee dus sprake zou zijn van huisvesting als primaire levensbehoefte. Bezien in dit licht heeft de Belangenvereniging onvoldoende concreet en duidelijk gewezen op dwingendrechtelijke regels die met zich brengen dat het Parc c.s. anders moeten handelen dan zij thans doen wat betreft water-, gas- en elektravoorziening.

De Belangenvereniging heeft verder aangevoerd dat het park is opgezet en aan de man gebracht als residentieel park waarbij de kopers mochten verwachten met normale prijzen te worden geconfronteerd en dat Europese regelgeving en de Elektriciteitswet door het Parc c.s. worden nageleefd. De eigenaren van de WOZ-objecten op het park hebben, aldus de Belangenvereniging, recht op de wettelijke consumentenbescherming. Indien het hof ervan uitgaat dat dit alles juist is, heeft de Belangenvereniging niet, in elk geval niet voldoende feitelijk onderbouwd gesteld welke van toepassing zijnde regels door het Parc c.s. zodanig worden overtreden dat ten gevolge daarvan één of meer van haar vorderingen moet worden toegewezen. Het blijft in het kader van deze grief bij te abstracte stellingen en opmerkingen.

De Belangenvereniging heeft evenmin voldoende concreet aangeduid welke handelingen van het Parc c.s. nu precies in strijd zijn met de gesloten overeenkomsten zoals gesteld. Een concrete onderbouwing van de stelling dat Parc c.s. niet redelijk zouden handelen ontbreekt evenzeer. Ook hier voert de Belangenvereniging aan dat prijzen redelijk moeten zijn, maar voldoende concrete feiten waaruit blijkt dat de prijzen dat niet zijn, ontbreken. Dat geldt ook voor wat betreft de vordering dat ook bewoners die hebben geweigerd om de allonge te ondertekenen, moeten worden behandeld zoals de bewoners worden behandeld die wel de allonge hebben ondertekend. Bewoners die de allonge immers hebben ondertekend, hebben daarvoor bepaalde rechten prijsgegeven, en hebben daarvoor dus iets gedaan. Daarmee zijn zij niet gelijk aan de bewoners die de betreffende allonge niet wensen te ondertekenen. De Belangenvereniging heeft wat dit betreft niet aangevoerd dat de allonge onoorbare bepalingen bevat. De allonge moet eerder worden bezien als een vaststellingsovereenkomst waarin partijen een of meer geschilpunten hebben beëindigd. Voor zover bewoners dus niet gelijk worden behandeld, bieden het Parc c.s. wel de mogelijkheid om ook hen te behandelen als anderen, mits zij zich neerleggen bij bepaalde wensen en verlangens van Parc c.s. waarvan, zo herhaalt het hof, niet kan worden vastgesteld dat er onoorbare tussenzitten.

4.9.2

De Belangenverenging heeft bij deze grief 2 ook aangevoerd dat onnodig een pompstation voor water is geplaatst en dat de berekening van het Parc c.s. van de lek- en leidingverliezen niet worden gestaafd en ongeloofwaardig zijn en dat één enkele keerklep voldoende zou zijn geweest.

De stelling dat onnodig een waterpompstation is geplaatst, is niet onderbouwd, zo is bijvoorbeeld geen substantieel aantal verklaringen overgelegd van bewoners waarin wordt verklaard dat de waterdruk ruim voldoende was en dat daar nooit problemen mee zijn geweest. Het hof gaat daarom voorbij aan de stelling dat die pomp onnodig is geplaatst. Hetzelfde heeft te gelden voor de stelling dat niet meer dan één enkele keerklep geplaatst had hoeven te worden.

Het hof stelt voorop dat lek- en leidingverliezen door het Parc c.s. mogen worden doorberekend aan de bewoners. Het hof is het met de Belangenvereniging eens dat productie 22 dupliek in conventie uit niet meer bestaat dan eindtotaal cijfers. Op welke wijze deze cijfers tot stand zijn gekomen, blijkt niet. Het Parc c.s. is gehouden om van dergelijke cijfers desgevraagd een behoorlijke onderbouwing te verschaffen indien deze verliezen over de bewoners worden omgeslagen. Dit enkele feit laat zich echter onvoldoende vertalen naar de vorderingen van de Belangenvereniging, zodat dit niet kan leiden tot vernietiging van het vonnis.

4.9.3

In nr. 26 van de toelichting op grief 2 voert de Belangenvereniging aan dat het Parc c.s. heffing ter zake afvalstoffen verricht, terwijl zij die kosten niet aantoont. Het hof houdt het er hier op dat sprake is van miscommunicatie tussen partijen. Uit document 47 bij productie 23 (conclusie van dupliek in conventie) kan worden afgeleid dat de wettelijke afvalstoffenheffing niet door de overheid wordt geïnd bij of van bewoners van een recreatie-bungalowpark. Dit laat onverlet dat de bewoners van het park afval produceren en dat het Parc c.s. in elk geval een deel daarvan ophaalt en/of afvoert. De kosten daarvoor mogen door het Parc c.s. in rekening worden gebracht bij de bewoners. Het hof verwijst voor deze klacht van de Belangenvereniging verder naar rov. 3.17 in het bestreden vonnis, die als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd en die het hof tot de zijne maakt.

Gelet hierop faalt ook de vijfde grief.

4.9.4

In nr. 27 van de toelichting op grief 2 voert de Belangenvereniging aan dat de kale elektraprijs € 0,13 incl. btw is (zie ook nr. 43 dagvaarding eerste aanleg en de nrs. 61/62 antwoord in reconventie). Een inzichtelijke berekening van die stelling die tegenover de door het Parc c.s. bij antwoord in conventie overgelegde productie 10 kan worden gelegd, is door de Belangenvereniging niet overgelegd, zodat het hof voorbij gaat aan hetgeen zij omtrent de elektriciteitsprijs heeft aangevoerd.

4.9.5

Aan hetgeen de Belangenvereniging bij de tweede grief tenslotte heeft aangevoerd omtrent de toeristen- en forensenbelasting kan worden voorbij gegaan alleen al omdat onvoldoende is aangetoond dat het Parc c.s. aan de bewoners die belastingen in rekening brengt.

Dit betekent dat de tweede grief faalt.

4.1

In haar derde grief stelt de Belangenvereniging dat het Parc c.s. ten onrechte kosten waarmee zij bij het aangaan van de overeenkomsten geen rekening hebben gehouden, als verbruikskosten in rekening brengt. Gelet op de nrs. 1, 2 en 6 van haar toelichting op deze grief doelt de Belangenvereniging hier kennelijk op respectievelijk de post “groot onderhoud”, de post “beheer” en “kosten verbetering waterdruk”.

Naar het oordeel van het hof vallen deze kosten binnen het bereik van kosten instandhouding en onderhoud van de netten voor toevoer van gas en water zoals is bepaald in art. 9 sub c en Pro onder 8 van de servicekostenovereenkomst dan wel onder “de parklasten” van art. 3 in Pro de parklastenovereenkomst. De betreffende kosten mogen dus over de bewoners worden omgeslagen. In het kader van deze grief is niet van belang of die omslag nu moet worden geboekt onder verbruikskosten of dat die kosten in rekening moeten worden gebracht door verhoging van de servicekosten/parklasten.

Het hof begrijpt dat de Belangenvereniging verder met deze grief aanvoeren dat het Parc c.s. de kosten afvalverwerking en rioolheffing dubbel in rekening brengen. Die stelling is niet voldoende inzichtelijk onderbouwd, gelet op de betwisting door het Parc c.s. zodat het hof hieraan voorbij gaat.

Dit betekent dat ook de derde grief faalt.

4.11

In de vierde grief voert de Belangenvereniging eveneens aan dat kosten dubbel in rekening worden gebracht. Het betreft hier volgens de Belangenvereniging kosten onderhoud en kosten infrastructuur gasleidingnet. Het hof gaat ook aan deze grief voorbij omdat onvoldoende door de Belangenvereniging is onderbouwd dat deze kosten dubbel bij de bewoners in rekening worden gebracht.

4.12

In de zesde grief voert de Belangenvereniging aan dat de rechtbank ten onrechte is uitgegaan van een beroep op contractsovername. De stelling van de Belangenvereniging was evenwel dat (ook) Equity een contractuele band heeft met de bewoners omdat Equity rechtsopvolgster is onder bijzondere titel.

Het hof overweegt dat het aan de Belangenvereniging is als eisende partij tegen, in dit geval, drie geïntimeerden, om ten aanzien van het door haar gevorderde per onderdeel duidelijk te maken tegen wie de vordering wordt ingesteld en op welke grondslag. De Belangenvereniging heeft echter zonder duidelijke grondslagvermelding haar vordering zonder meer tegen elke geïntimeerde ingesteld. Niet elke door haar ingestelde vordering kan echter zonder voldoende duidelijke toelichting tegen elke geïntimeerde worden toegewezen. Dat is alleen al zo omdat de door de Belangenvereniging als productie 2 bij inleidende dagvaarding overgelegde servicekostenovereenkomst, die is opgenomen in een akte van levering, is gesloten tussen enerzijds een bewoner en anderzijds Kievit Holding B.V., terwijl de als productie 3 bij inleidende dagvaarding overgelegde parklastenovereenkomst is gesloten tussen enerzijds een bewoner en anderzijds Certitudo [vestigingsplaats 1] B.V. als beheerder. De Belangenvereniging heeft wat deze grief betreft onvoldoende duidelijk gemaakt waarom het eventuele slagen van de grief zou (kunnen) leiden tot vernietiging van het vonnis en tot toewijzing van welk deel van het door haar gevorderde dan ook tegen Equity. De grief behoeft daarom geen verdere beoordeling.

4.13

In grief 7 stelt de Belangenvereniging dat ten onrechte aan het leeuwendeel van de bewoners over het hele jaar 2012 21% btw in rekening is gebracht over geleverde elektriciteit en diensten omdat tot 1 oktober 2012 hiervoor een tarief gold van 19%. De rechtbank heeft wat deze btw betreft overwogen dat heeft te gelden dat het tijdstip waarop de prestatie wordt verricht bepalend is voor het toe te passen tarief, en dat nu uit de stellingen van de Belangenvereniging niet is op te maken in welke gevallen teveel btw in rekening is gebracht, de vordering tot creditering van het verschil tussen 21% en 19% niet kan worden toegewezen. In hoger beroep heeft de Belangenvereniging slechts de algemene opmerking gemaakt dat aan het leeuwendeel van de bewoners over het hele jaar 21% btw in rekening is gebracht en dat dit op grond van de alstoen geldende wet niet was toegestaan. Een verwijzing naar overgelegde producties waar dit uit blijkt, ontbreekt ook in hoger beroep, zodat de grief bij gebreke aan enige onderbouwing faalt.

4.14

Met grief 8 voert de Belangenvereniging aan dat geen conctractuele of andere grondslag bestaat voor het aan de bewoners in rekening brengen van kosten voor logees ad € 1,75 per dag en/of kosten voor honden ad € 2,- per dag. Er bestaat volgens de Belangenvereniging evenmin een grondslag voor het vragen van € 50,- voor het verlenen van toestemming voor het verblijf van logees en/of huurders.

De grief slaagt. Het Parc c.s. hebben geen behoorlijke onderbouwde grondslag aangevoerd op grond waarvan zij kosten voor logees en/of voor honden per dag in rekening mogen brengen, zodat zij deze kosten niet mogen factureren. Dit geldt evenzeer voor het in rekening brengen van € 50,- voor wat betreft de eenmalige toestemming voor verblijf van logees en/of huurders. Wel heeft de Belangenvereniging onweersproken aangevoerd dat daarvoor een bedrag van eenmalig € 3,- aan administatiekosten per verhuurperiode in rekening mag worden gebracht. Het hof zal de gevorderde verklaring voor recht in die zin toewijzen. Het ontgaat het hof welk belang de Belangenvereniging heeft bij de toevoeging in deze vordering inhoudende “en misbruik van recht maken wanneer zij dat wel doen”, zodat het hof dit deel van de vordering niet zal toewijzen.

4.15

In grief 10, gelezen in samenhang met hetgeen de Belangenvereniging onder letter G van haar memorie van grieven heeft aangevoerd betoogt de Belangenvereniging dat het recht van het Parc c.s. op provisie indien een bewoner zijn erfpachtrecht verkoopt, is vervallen omdat Certitudo en/of Equity opvolgers onder bijzondere titel zijn.

De grief faalt omdat zij de posities van partijen miskent. Het recht op provisie dat de rechtsvoorganger van Certitudo of Equity had, is namelijk bezien vanuit de positie van die rechtsvoorganger, een recht dat zonder meer overgaat bij opvolging onder algemene titel op Certitudo of Equity, en krachtens art. 6:251 BW Pro op Certitudo of Equity bij opvolging onder bijzondere titel. Anders gezegd: de verplichting van de erfpachter om provisie te betalen indien zij jhun erfpachtsrecht overdragen, wordt niet aangetast indien sprake is van een andere rechthebbende op die provisie. Voor zover de Belangenvereniging die opvolging onder algemene titel heeft betwist, gaat het hof daaraan voorbij, gelet op de door het Parc c.s. al in eerste aanleg overgelegde uittreksel uit een notariële akte (productie 19 akte overlegging producties d.d. 1 mei 2014), op de inhoud waarvan de Belangenvereniging onvoldoende is ingegaan. De gevorderde verklaring voor recht onder sub 14 is derhalve niet toewijsbaar.

Met grief 10 is verder niet geklaagd tegen de overweging van de rechtbank dat de provisiebepaling geen algemene voorwaarde is die vernietigd kan worden noch dat die bepaling niet vernietigd kan worden op grond van art. 6:237 sub j BW Pro, zodat de onder sub 14 subsidiair gevorderde vernietiging van het commissiebeding als onredelijk bezwarend alleen al daarom niet kan worden toegewezen.

4.16

In grief 11 voert de Belangenvereniging aan dat het Parc c.s. al voor 23 oktober 2013 zijn overgegaan tot afsluiting van water en energie van twaalf bewoners terwijl de bij brief van 9 oktober 2013 door hen gestelde termijn van 14 dagen waarbinnen moest worden betaald nog niet was afgelopen. Daarmee, aldus de Belangenvereniging, hebben het Parc c.s. onrechtmatig gehandeld.

De grief slaagt. Het Parc c.s. hebben niet betwist dat zij voor de afloop van de door hen gestelde betalingstermijn van 14 dagen zijn overgegaan tot afsluiting (zie ook de als productie 1 bij dagvaarding in eerste aanleg overgelegde wisseling van (e-mail)berichten). Zij hebben wat dit betreft alleen aangevoerd dat het bij de betreffende bewoners om wanbetalers ging en uit de correspondentie bleek dat de bewoners niet zouden nakomen. Die stelling is echter, bezien in het licht van de door het Parc c.s. zelf gegeven termijn van 14 dagen en gelet op het grote belang op water en energie bij bewoners, welk belang met zich brengt dat het alleszins voor mogelijk moet worden gehouden dat zij net voor het sluiten van de termijn alsnog zouden betalen, onvoldoende onderbouwd. Daarmee staat vast dat het Parc c.s. onrechtmatig hebben gehandeld door voor het einde van de door haar gestelde termijn tot afsluiting van water en energie over te gaan. Daarmee is vordering sub 12 toewijsbaar.

4.17.1

Grief 12 valt uiteen in twee afzonderlijke onderdelen. Ten eerste stelt de Belangenvereniging dat het Parc c.s. wanprestatie plegen omdat verhuur inmiddels een integraal en niet incidenteel onderdeel van de exploitatie is geworden. Die stelling is door het hof hiervoor in rov. 4.7.6 beoordeeld en verworpen. De toelichting op deze grief 12 noopt niet tot andere gedachten of overwegingen, zodat het hof volstaat met verwijzing naar rov. 4.7.6. De vermeerderde vordering sub 3 is daarmee niet toewijsbaar.

4.17.2

Met het tweede onderdeel van deze grief stelt de Belangenvereniging aan de orde dat het Parc c.s. onvoldoende onderhoud plegen. Zij hebben ter onderbouwing bij memorie van grieven als productie 9 (een productie 11 zoals is vermeld in vordering nr. 15 van de Belangenvereniging heeft het hof niet aangetroffen) overgelegd een lijst “achterstallig onderhoud juni 2015” waaruit volgens de Belangenvereniging blijkt dat er in elk geval op 72 punten sprake is van achterstallig onderhoud. De klachten variëren van het ontbreken van straatnaambordjes op sommige punten en het kapot zijn van een aantal glazen straatlampenkappen tot het in slechte staat verkeren van hekwerk rondom een vijver hetgeen gevaarljk is voor kleine kinderen, het in slechte staat verkeren van wegdek en “zeer armoedige en vieze uitstraling vuilstort achter [plaats] ” en “buitenkant [plaats] zeer armoedig en vieze uitstraling”.

Productie 9 is niet meer dan een lijst met opsommingen zonder nadere omschrijving en evenmin toegelicht met bijvoorbeeld foto’s waaruit blijkt dat het park “ernstig verloedert en verpaupert omdat geen onderhoud wordt gepleegd” zoals de Belangenvereniging onder nr. 4 van grief 12 aanvoert. Die gestelde ernstige verloedering en verpaupering wordt met die lijst zonder dat foto’s zijn overgelegd en/of concrete omschrijvingen van de betreffende staat echter niet voldoende onderbouwd. Tevens is de status van die lijst voor het hof onvoldoende duidelijk. Zo is onvoldoende duidelijk wie die lijst heeft opgemaakt en in het kader van welke bevoegdheid, kennis en/of hoedanigheid. Bezien in het licht van al deze onvolkomenheden, is een zo algemene vordering als de Belangenvereniging in het kader van deze grief heeft geformuleerd -het doen van het noodzakelijke onderhoud aan de wegen en infrastructuur en het de veiligheid belemmerende achterstallige onderhoud, en wel in die zin dat alle wegen binnen zes maanden na betekening goed begaanbaar en verlicht moeten zijn voor de hulpdiensten, alle straatnaamborden in goede en leesbare staat zullen moeten zijn, en het groenonderhoud acceptabel zal zijn-, te algemeen en te weinig specifiek om voor toewijzing in aanmerkinge te kunnen komen. Dit onderdeel van de grief faalt dan ook.

4.18

Gelet op al het vorenstaande hebben beide partijen te gelden als over en weer op enkele punten in het ongelijk gesteld zodat de proceskosten, ook die in eerste aanleg, zullen worden gecompenseerd. Dit betekent dat het vonnis van de rechtbank wat de kostenveroordeling in conventie betreft zal worden vernietigd, zodat de dertiende en laatste grief gedeeltelijk slaagt.

4.19

Er zijn geen betwiste feiten gesteld die, indien zij zouden komen vast te staan, tot andere oordelen leiden, zodat het hof voorbij kan gaan aan het bewijsaanbod van de Belangenvereniging.

4.2

Voor zover de Belangenvereniging uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft gevorderd ter zake de verklaringen voor recht, zal dit worden afgewezen, nu een dergelijke vordering tot uitvoerbaarverklaring van een verklaring voor recht geen steun vindt in de wet.

De vordering van de Belangenvereniging voor zover inhoudende dat Parc c.s. zal worden veroordeeld tot betaling van een dwangsom voor iedere dag dat het Parc c.s. zich niet aan een verklaring voor recht houdt, vindt evenmin steun in het recht, zodat ook die vordering zal worden afgewezen.

5.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis van de rechtbank van 22 oktober 2014 voor zover in conventie tussen de Belangenvereniging en het Parc c.s. gewezen behoudens voor zover in conventie Certitudo is veroordeeld het [plaats] aan de Belangenvereniging c.s. ter beschikking te stellen binnen drie maanden na betekening van genoemd vonnis, en doet opnieuw recht als volgt:

verklaart voor recht dat:

a. het Parc c.s. aan de eigenaren/bewoners, die hun huis zelf tijdelijk zonder tussenkomst van het Parc c.s. aan derden verhuren of in gebruik afstaan en welke bewoners de "allonge" niet hebben getekend, behoudens werkelijk te maken reële eenmalige administratiekosten van € 3,- geen geldbedragen van € 50,- per maand of een ander bedrag mogen doorberekenen en wel omdat daarvoor geen contractuele grondslag bestaat en het Parc c.s. daar geen recht op hebben;

b. het Parc c.s. aan de eigenaren/bewoners geen kosten voor logees (€ 1,75 per dag)
of honden (€ 2,- per dag), ook niet voor het verlenen van toestemming voor het verblijf van logees/huurders, in rekening mogen brengen en dat het Parc c.s. ook geen toeristenbelasting mogen doorberekenen omdat de bewoners al forensenbelasting betalen en omdat daarvoor geen contractuele grondslag bestaat en het Parc c.s. daar geen recht op hebben;

c. door het Parc c.s. onrechtmatig is gehandeld door het water en elektra op 22 oktober 2013 (vóór de fatale dag) af te sluiten en dat de gevorderde bedragen voor heraansluiting daarom niet verschuldigd zijn en dus onverschuldigd zijn voldaan;

compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg en van dit hoger beroep aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.R. Sijmonsma, L.S. Frakes en Th.C.M. Hendriks-Jansen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 november 2016.

griffier rolraadsheer