ECLI:NL:GHSHE:2016:4544

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.149.941/01

arrest van 11 oktober 2016

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. P.J.L. Tacx te Someren,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal appel,

appellanten in incidenteel appel,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden c.s.] ,

advocaat: mr. M.W.C. Schreurs te Venlo,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 5 april 2016 in het hoger beroep van de door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond onder zaaknummer C/04/69767/HAZA 05-668 gewezen vonnissen van 9 augustus 2006, 24 januari 2007, 11 februari 2009, 19 mei 2010, 23 maart 2011 en 27 november 2013.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 5 april 2016;
de akte tot uitlaten na tussenarrest van 19 april 2016 van [appellant] ;
de antwoordakte uitlaten na tussenarrest van 17 mei 2016 van [geïntimeerden c.s.]

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6.De verdere beoordeling

6.1.

In het tussenarrest heeft het hof overwogen dat partijen waren overeengekomen het (normale) gebruik door [geïntimeerden c.s.] van het verkochte object als woonhuis met atelier en tuin (zie r.o. 3.8.8 en 3.9.3).

Voorts heeft het hof overwogen dat er sprake is van non-conformiteit, welke [appellant] kan worden toegerekend (zie r.o. 3.10.3).

Het verkochte is deels bebouwd en deels onbebouwd. Tot het onbebouwde gedeelte behoren het weiland aan de voorzijde, het zijterrein en het weiland achterterrein (zie r.o. 3.13.2).

In het tussenarrest overwoog het hof dat het voornemens is een nader deskundigenonderzoek te gelasten naar de saneringskosten en de waardevermindering, zoals door de rechtbank bepaald in het vonnis van 24 september 2011 (zie r.o. 3.13.9).

Het hof overwoog dat het voorts voornemens is een deskundigenbericht te gelasten naar de vraag of het zijterrein ten tijde van de juridische levering op 28 januari 2005 van het perceel aan [geïntimeerden c.s.] geschikt was voor normaal gebruik als tuin en zo neen, wat de omvang van de saneringskosten is, alsmede, wat betreft het bebouwde c.q. (semi)verharde gedeelte, of na eventuele verwijdering van deze bebouwing en (semi)verharding op kosten van [geïntimeerden c.s.] de ondergrond geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis met tuin en wat de omvang van de eventuele saneringskosten is (zie r.o. 3.13.10).

6.2.

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof partijen in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over het door het hof in de rechtsoverwegingen 3.13.9 en 3.13.10 van dat tussenarrest geformuleerde voornemen om een deskundigenbericht te gelasten.

Het hof zal hierna de door partijen in hun akten opgeworpen vraagpunten en ingenomen standpunten bespreken.

6.3.1.

[appellant] wenst aan de te benoemen deskundige, de heer P.J. Smit, de volgende vragen ter beantwoording voor te leggen:

“Welke kosten begroot u voor het afgraven van de bovenlaag met 30 tot 40 cm van het voorterrein en het terugbrengen van schone grond? Wat zijn deze begrote kosten indien uit een inkaderingsonderzoek - zie ook MAH - geen ernstige bodemverontreiniging blijkt? Bent u in staat om het inkaderingsonderzoek zelf uit te voeren ten behoeve van het afgraven van de bovenlaag? Zo ja, wat is dan de uitkomst daarvan en hoe beantwoordt u dan de eerste volzin?”

6.3.2.

In hun antwoordakte maken [geïntimeerden c.s.] bezwaar tegen deze vragen. [geïntimeerden c.s.] betogen dat met de voorgestelde vragen wordt verwezen naar tijdens de descente in eerste aanleg gemaakte afspraken (met betrekking tot 30-40 cm afgraven) in het kader van een poging om tot een minnelijke regeling te komen, maar dat deze minnelijke regeling uiteindelijk niet tot stand is gekomen. Voorts staat wat betreft het inkaderingsonderzoek van MAH vast dat het niet naar behoren is uitgevoerd. Volgens [geïntimeerden c.s.] is het niet juist om de vragen aan de deskundige specifiek hierop te baseren en hiernaar te verwijzen.

6.3.3.

Het hof zal deze door [appellant] voorgestelde vragen niet ter beantwoording aan de deskundige voorleggen. Uitgangspunt voor deze vragen is namelijk het aanbod dat door [appellant] bij gelegenheid van de op 22 april 2009 gehouden descente en comparitie aan [geïntimeerden c.s.] is gedaan, maar tot een minnelijke regeling is het uiteindelijk niet gekomen.

Voorts ziet het hof geen aanleiding om, zoals met de door [appellant] voorgestelde vraag wordt beoogd, terug te grijpen op het door MAH verrichte inkaderingsonderzoek (zie r.o. 3.9.6, 3.9.7 en 3.13.8 van het tussenarrest). Weliswaar betoogt [appellant] dat uit het door MAH op 1 juli 2009 verrichte onderzoek blijkt dat het voorterrein niet ernstig was verontreinigd, maar duidelijk is ook dat MAH de boorpunten voor haar onderzoek verkeerd had geplaatst (zie r.o. 3.9.6 van het tussenarrest). Het hof verwijst voor het overige naar rechtsoverweging 3.13.8 van het tussenarrest, waarbij het hof persisteert.

6.4.1.

Wat betreft het voornemen van het hof om vanwege de waardevermindering van de overige onbebouwde en bebouwde gedeelten van het perceel een deskundige te benoemen, gaat [appellant] ervan uit dat een ter zake kundige taxateur zal worden benoemd. Wat betreft de aan te wijzen persoon refereert [appellant] zich aan het oordeel van het hof, mits het gaat om een ter zake kundige taxateur die niet eerder door partijen in deze zaak betrokken is geweest.

6.4.2.

[geïntimeerden c.s.] hebben er geen probleem mee indien de waardevermindering door de heer P.J. Smit wordt vastgesteld, dan wel door een andere deskundige. In dat geval zou het, zo voeren ook [geïntimeerden c.s.] aan, moeten gaan om een taxateur, die niet eerder bij deze zaak of anderszins is betrokken geweest.

6.4.3.

Wat betreft het deskundigenonderzoek naar de eventuele waardevermindering zal het hof tot deskundige benoemen de heer ing. J.V.M. Aelmans, werkzaam bij [Adviesgroep] Adviesgroep, die ook door de rechtbank als deskundige was benoemd en wel bij vonnis van 14 september 2011. Deze deskundige is inhoudelijk niet eerder bij deze zaak betrokken geweest.

6.5.1.

Volgens [appellant] dient in het kader van het onderzoek naar een waardevermindering de functiewijziging die door [geïntimeerden c.s.] bij het aangaan van de koopovereenkomst is beoogd, buiten beschouwing te blijven. [appellant] voert aan dat [geïntimeerden c.s.] zo het bebouwde gedeelte en de verharde oprit, bestaande uit asfaltgranulaat, hebben geaccepteerd. [appellant] voert voorts aan dat, ervan uitgaande dat [geïntimeerden c.s.] op zichzelf genomen het bebouwde c.q. (semi)verharde gedeelte bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben geaccepteerd, niet aan enige sanering kan worden toegekomen. Volgens [appellant] geldt dat voor de gekochte productiehal, het zijterrein en de verharde oprit.

6.5.2.

[geïntimeerden c.s.] op hun beurt betogen dat de functiewijziging wel degelijk relevant is en door de deskundige in zijn oordeel meegewogen dient te worden. [appellant] was bekend met de beoogde functiewijziging en heeft gegarandeerd dat het perceel hiervoor geschikt was, aldus [geïntimeerden c.s.]

6.5.3.

Het hof verwerpt het door [appellant] ingenomen standpunt. Dat [geïntimeerden c.s.] de bebouwing en de verharde oprit ten tijde van de aankoop van het perceel hadden geaccepteerd, betekent niet dat de functiewijziging van productiehal naar woonhuis met atelier en tuin niet meer relevant zou zijn. Deze functiewijziging blijft wel degelijk relevant.

Het hof verwijst naar hetgeen in de rechtsoverwegingen 3.8.8 van het tussenarrest is overwogen.

6.6.1.

[appellant] vraagt zich af of een waardevermindering nog aan de orde kan zijn, indien eventuele saneringskosten door de deskundige, de heer P.J. Smit, zouden worden vastgesteld.

6.6.2.

Daarentegen blijft volgens [geïntimeerden c.s.] waardevermindering relevant voor dat deel van het perceel dat niet dan wel niet volledig multifunctioneel wordt gesaneerd. Overigens, zo betogen [geïntimeerden c.s.] , is het maar zeer de vraag of zelfs in het geval van volledige multifunctionele sanering de ooit aanwezige verontreiniging niet een drukkend effect heeft op de waarde van het perceel. Een potentiële koper zal immers altijd voorzichtig zo niet wantrouwend blijven.

6.6.3.

Gelet op de standpunten van partijen zal het hof aan de deskundige Aelmans ter beantwoording de vraag voorleggen of en in hoeverre de sanering van gedeelten van het perceel van invloed is op de eventuele waardevermindering van dat deel of het geheel van het door [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] verkochte object. Het hof wijst erop dat [geïntimeerden c.s.] dit onderwerp aan de orde hebben gesteld met de grieven 5 en 6 in het incidenteel hoger beroep.

6.7.1.

[appellant] voert voorts aan dat niet aan sanering kan worden toegekomen, nu [geïntimeerden c.s.] op zichzelf genomen het bebouwde c.q. (semi)verharde gedeelte bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben geaccepteerd en dat dat geldt voor de gekochte productiehal, het zijterrein en de verharde oprit. [appellant] stelt dat hij niet behoefde te verwachten dat het (betonnen) zijterrein en de verharde oprit (bestaande uit asfaltgranulaat) als tuin geschikt moesten zijn. Dit zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

6.7.2.

[geïntimeerden c.s.] van hun kant voeren daartegen aan dat het zijterrein en het bebouwde deel bij levering niet daadwerkelijk een tuin behoefden te zijn, maar wel de eigenschappen dienden te bezitten om er een tuin van te kunnen maken. Dat laatste is als gevolg van de aanwezige verontreiniging niet het geval. Om deze reden dienen ook het zijterrein en het bebouwde deel onderdeel uit te maken van het deskundigenonderzoek, aldus [geïntimeerden c.s.]

6.7.3.

Het hof verwerpt de stelling van [appellant] . Terecht merken [geïntimeerden c.s.] op dat relevant is of van het zijterrein en het bebouwde gedeelte een tuin kon worden gemaakt. Daarbij is bepalend het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. In de overeenkomst is immers als normaal gebruik van het gekochte ‘woonhuis met atelier en tuin’ overeengekomen. In het kader van het deskundigenonderzoek dient dan ook de vraag aan de orde te komen hoe hoog de kosten van het afgraven van de ondergrond, het afvoeren en het terugbrengen van schone grond zullen zijn, kortom: wat de saneringskosten zullen zijn, indien sprake is van een verontreiniging van de ondergrond. Het hof stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de kosten verband houdend met het verwijderen van de bebouwing en het opnieuw inrichten van het erf niet voor rekening komen van [appellant] . Naar het oordeel van het hof geldt dit ook voor de kosten van het verwijderen van het betonnen dek en de verharding. Dit betonnen dek en de verharding waren tijdens het sluiten van de koopovereenkomst voor [geïntimeerden c.s.] zichtbaar. Het hof zal de deskundige Smit vragen de kosten verband houdende met het verwijderen van de bebouwing, het opnieuw inrichten van het erf, het betonnen dek en de verharding apart te begroten.

6.8.1.

In hun antwoordakte formuleren [geïntimeerden c.s.] een aantal uitgangspunten, die zij aan de deskundigen wensen mee te geven.

Het hof ziet daarin geen aanleiding om in aanvulling op de reeds door het hof vermelde uitgangspunten (zie r.o. 3.13.1) de door [geïntimeerden c.s.] voorgestelde uitgangspunten op te nemen.

6.8.2.

[geïntimeerden c.s.] stelt voor aan de deskundige te vragen wat de saneringskosten zijn naar het huidige prijspeil. Het hof zal de deskundige verzoeken de hoogte van de saneringskosten aan te geven naar het prijspeil ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (19 december 2003) en naar het huidige prijspeil.

6.8.3.

[geïntimeerden c.s.] stelt voor om aan de deskundige te vragen welke gevolgen de huidige wetgeving ( [geïntimeerden c.s.] noemen het Besluit bodemkwaliteit) heeft voor de saneringskosten. Het hof zal de voorgestelde vraag in deze vorm niet overnemen, aangezien bepalend is de wet- en regelgeving ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst d.d. 19 december 2003. Het hof zal de deskundige Smit wel de vraag voorleggen of bij het bepalen van de saneringskosten ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst er moest worden geanticipeerd op toekomstige wet- en regelgeving (meer in het bijzonder: het Besluit bodemkwaliteit).

6.8.4.

Het hof ziet geen aanleiding om de door [geïntimeerden c.s.] voorgestelde vraag betreffende de verificatie van de hoeveelheid vrijkomende sterk verontreinigde grond, als verwoord in de antwoordakte van [geïntimeerden c.s.] in randnummer 9, expliciet ter beantwoording aan de deskundige Smit voor te leggen, gelet op de vragen die reeds ter beantwoording aan de deskundige Smit worden voorgelegd.

6.9.

Het hof zal de door [appellant] voorgestelde slotvraag “Wat acht u verder nog dienstig in het kader van uw onderzoek te vermelden”, aan beide deskundigen ter beantwoording voorleggen.

6.10.

Voor de uitgangspunten voor de deskundigenonderzoeken verwijst het hof naar rechtsoverweging 3.13.1 van het tussenarrest.

6.11.

Wat betreft de saneringskosten zal het hof aan de deskundige Smit, gelet op hetgeen in het tussenarrest en in het onderhavige arrest wordt overwogen, de volgende vragen ter beantwoording voorleggen:

1. Welke (sanerings)werkzaamheden moeten worden verricht om het normaal gebruik van het weiland aan de voorzijde als tuin c.q. paardenwei mogelijk te maken?
2. Welke wet- en regelgeving en welke formaliteiten (overheidsvoorschriften, goedkeuringen) hangen hiermee samen? Het gaat hier om de wet- en regelgeving en de formaliteiten ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst d.d. 19 december 2003. Was op dat moment toekomstige wet- en regelgeving (meer in het bijzonder: het Besluit bodemkwaliteit) al relevant voor het beantwoorden van de onder 1 genoemde vraag?

3. Welke kosten zijn aan de bovengenoemde (sanerings)werkzaamheden verbonden? Daarbij dient de deskundige deze vraag te beantwoorden naar het prijspeil ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en naar het huidige prijspeil.

4. Is het noodzakelijk om de zich in het weiland aan de voorzijde bevindende zinkput mee te saneren, en zo ja, welke kosten zijn hieraan verbonden?

5. Op welk bedrag begroot u de kosten verband houdend met het verwijderen van de bebouwing, het opnieuw inrichten van het erf, het betonnen dek en de verharding naar het prijspeil ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (19 december 2003) en naar het huidige prijspeil?

6. Was het zijterrein ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (19 december 2003) geschikt voor het normaal gebruik als tuin en zo neen, wat is de omvang van de saneringskosten naar het prijspeil van dat moment (19 december 2003) en naar het huidige prijspeil?

7. Is de ondergrond na verwijdering van de bebouwing en (semi)verharding geschikt voor normaal gebruik als woonhuis met tuin? Wat is de omvang van eventuele saneringskosten naar het prijspeil ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (19 december 2003) en naar het huidige prijspeil?

8. Wat acht u verder nog dienstig in het kader van uw onderzoek te vermelden?

6.12.

Wat betreft de mogelijke waardevermindering worden aan de deskundige Aelmans de volgende vragen voorgelegd:

1. Wat is de vrije verkoopwaarde in het economische verkeer van de onroerende zaak gelegen aan de Burgemeester Jansenstraat 54a te 5954 BR te Beesel (kadastraal bekend als gemeente Beesel, sectie N, nummer 254) vast te stellen op 19 december 2003 (peildatum)?

2. Is de sanering van gedeelten van het perceel van invloed op de eventuele waardevermindering van dat deel of het geheel van het door [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] verkochte object; zo ja, in hoeverre? Wilt u deze vraag beantwoorden naar het prijspeil ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (19 december 2003) en naar het huidige prijspeil?

6.13.

Het hof zal, nu in het tussenarrest is geoordeeld dat [appellant] jegens [geïntimeerden c.s.] toerekenbaar is tekortgeschoten en voor de daardoor veroorzaakte schade aansprakelijk is, het voorschot van beide deskundigen ten laste van [appellant] brengen.

6.14.

In afwachting van de uit te brengen deskundigenberichten wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

7.De uitspraak

Het hof:

7.1.

bepaalt dat de deskundigenonderzoek wordt verricht naar de in rechtsoverweging 6.11 en 6.12 van dit arrest geformuleerde vragen;

7.2.

benoemt tot deskundige ter beantwoording van de in rechtsoverweging 6.11 geformuleerde vragen:

de heer P.J. Smit,

werkzaam bij [de vennootschap 1]

Postbus [postbus]

[postcode] [kantoorplaats]

tel. [netnummer + telefoonnummer]

en ter beantwoording van de in rechtsoverweging 6.12 geformuleerde vragen:

de heer ing. J.V.M. Aelmans RT RB

werkzaam bij [de vennootschap 2]

[kantooradres]

[postcode] [kantoorplaats]

tel. [netnummer + telefoonnummer]

7.3.

bepaalt dat de griffier van dit hof een afschrift van dit arrest aan de deskundigen toezendt;

bepaalt dat partijen binnen één week na de datum van dit arrest (een afschrift van) de verdere processtukken aan de deskundigen ter beschikking zullen stellen en alle door deze gewenste inlichtingen zullen verstrekken;

7.4.

bepaalt dat de deskundigen eerst met het onderzoek beginnen nadat daartoe van de griffier bericht is ontvangen;

bepaalt dat de deskundigen bij het onderzoek en -
ten aanzien van de conceptrapportage– partijen in de gelegenheid stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat uit het schriftelijk bericht van de deskundigen moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan, terwijl in het bericht tevens melding wordt gemaakt van de inhoud van zodanige opmerkingen en verzoeken;

verzoekt de deskundigen ieder afzonderlijk een schriftelijk en met redenen omkleed bericht, met een duidelijke conclusie, in te leveren ter griffie van dit hof en tegelijkertijd een afschrift van het bericht aan de advocaten van partijen toe te zenden;

bepaalt de termijn waarbinnen het schriftelijk, ondertekend bericht ter griffie van dit hof (postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch) moet worden ingeleverd op
drie maandennadat door de griffier is bericht dat met het onderzoek kan worden begonnen;

7.5.

bepaalt dat het voorschot op de kosten van de deskundigen op het door de deskundigen begrote bedrag van € 5.929,-- incl. btw voor de deskundige Smit en op

€ 2.900,-- incl. btw voor de deskundige Aelmans, tenzij (één van) partijen binnen veertien dagen na deze uitspraak
bij brief aan de griffier van dit hofmet afschrift aan de wederpartij (die binnen twee dagen hierop kan reageren bij brief aan de griffier van dit hof met afschrift aan de wederpartij)tegen de hoogte van het voorschot bezwaar heeft/hebben gemaakt, in welk geval het hof op het bezwaar/de bezwaren zal beslissen en de hoogte van het voorschot zal bepalen;

bepaalt dat partij [appellant] genoemde bedragen zal voldoen na ontvangst van de nota met betaalinstructies die door het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak zal worden verzonden;

verzoekt de deskundigen indien hun kosten het voorschot te boven mochten gaan, het hof daarover tijdig in te lichten;

7.6.

benoemt mr. M.J.H.A. Venner-Lijten tot raadsheer-commissaris, tot wie ieder der deskundigen zich, door tussenkomst van de griffier dient/dienen te wenden met (procedurele) vragen en verzoeken indien het onderzoek daartoe aanleiding geeft;

7.7.

verwijst de zaak naar de rol van 14 februari 2017 in afwachting van de deskundigenberichten;

verstaat dat de zaak na ontvangst van de deskundigenberichten naar de rol wordt verwezen voor memorie na deskundigenbericht aan de zijde van [appellant] ;

7.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.W. Vermeulen, M.J.H.A. Venner-Lijten en J.H.M. van Erp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 oktober 2016.

griffier rolraadsheer