ECLI:NL:GHSHE:2016:2818

• Datum uitspraak: 12 juli 2016
• Publicatiedatum: 12 juli 2016
• Zaaknummer: 200.165.561_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: O.G.H. Milar; J.W. van Rijkom; P.P.M. Rousseau
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 2 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijs exclusief energiekosten; geen all-in overeenkomst vastgesteld

In deze civiele zaak vordert verhuurder Zinselbeek betaling van servicekosten voor energie en water van huurder [appellant], die stelt dat de huurprijs all-in is. De huurovereenkomst vermeldt een huurprijs van €21.600 per jaar exclusief bijkomende leveringen en diensten, geregeld in de algemene bepalingen.

Het hof onderzoekt de contractuele bepalingen en verklaringen van partijen, waarbij het belang van redelijkheid en billijkheid wordt meegewogen. De conclusie is dat partijen geen all-in huurprijs zijn overeengekomen en dat de huurder naast de huurprijs ook de kosten voor energie en water moet dragen. De berekening van deze kosten naar rato van het gehuurde vloeroppervlak is gebruikelijk en redelijk.

De huurder had toegang tot de meters moeten verlenen, maar het hof vernietigt het eerdere gebod tot toegang vanwege onvoldoende belang van verhuurder. Ook wijst het hof de vordering tot buitengerechtelijke incassokosten af wegens onvoldoende specificatie. De overige vorderingen van verhuurder worden bekrachtigd en de huurder wordt in de proceskosten veroordeeld.

Uitkomst: Huurprijs is exclusief energiekosten; vordering tot toegang tot meters en incassokosten afgewezen, overige vorderingen bekrachtigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.165.561/01

arrest van 12 juli 2016

in de zaak van

[appellant] h.o.d.n. [handelsnaam 1] v/h [handelsnaam 2] ,

wonende te Vijlen, gemeente Vaals,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. Ch.F.P.M. Spreksel te Maastricht,

tegen

B.V. Fruit- en Groenteveiling Zinselbeek,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Zinselbeek,

advocaat: mr. J.J.M. Goltstein te Kerkrade,

op het bij exploot van dagvaarding van 23 februari 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 26 november 2014, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en Zinselbeek als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 2903895/CV EXPL 14-3443)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven;
• de memorie van antwoord met producties;
• de akte van [appellant] ;
• de akte van Zinselbeek;
• de akte van [appellant] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep wordt uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

Zinselbeek heeft bedrijfsruimte met ingang van 1 januari 2010 aan [appellant] verhuurd, te weten een gedeelte van het complex [adres] te [postcode] [vestigingsplaats] . Het betreft een showroom, autogarage en bedrijfsruimte alsmede het gebruik van een aantal parkeerplaatsen en een deel van het buitenterrein. De huurprijs bij aanvang van de huur bedraagt € 21.600,-- per jaar, te vermeerderen met BTW in 12 maandelijkse gelijke termijnen bij vooruitbetaling te voldoen. De overige gedeelten van het bedrijvencomplex zijn aan derden verhuurd. Partijen hebben een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend op 7 januari 2010.

3.1.2.

De huurovereenkomst bepaalt voor zover relevant:

“Voorwaarden

2.1

Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte en andere kantoorruimte in de zin van artikel 7:230A BW’ (…)

2.2

De algemene bepalingen waarnaar in 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken (…)

(…)

Huurprijs (…)

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 21.600,=

(…)

4.5

De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig 16 algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven. 4.6 De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:

de huurprijs;

4.7

Per betaalperiode van 1 kalendermaand bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst:

-de huurprijs € 1.800,=

-BTW € 342,=

Totaal € 2.142,=

(…)

Leveringen en diensten

5. Niet van toepassing.”

3.1.3.

Artikel 16 van de Algemene bepalingen luidt:

“ Kosten van leveringen en diensten

16.1

Boven de huurprijs zijn voor rekening van huurder de kosten van levering, transport, de meting en het verbruik van water en energie ten behoeve van het gehuurde, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van de betreffende overeenkomsten en de meterhuur, alsmede eventuele andere kosten en boetes die door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht. Huurder dient zelf de overeenkomsten tot levering met de betrokken instanties af te sluiten, tenzij het gehuurde geen afzonderlijke aansluitingen heeft en/of verhuurder als onderdeel van de overeengekomen leveringen en diensten hiervoor zorgdraagt.

(…)

16.3

Indien partijen zijn overeengekomen dat door of vanwege verhuurder bijkomende leveringen en diensten worden verzorgd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de leveringen en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast.

(…)

16.9

Ingeval de levering van gas, elektriciteit, warmte en/of (warm) water tot de door verhuurder verzorgde leveringen en diensten behoort, kan verhuurder na overleg met huurder de wijze van het bepalen van het verbruik en daaraan gekoppeld huurders aandeel in de kosten van het verbruik aanpassen.

16.1

Wordt het verbruik van gas, elektriciteit, warmte en/of (warm) water bepaald aan de hand van verbruiksmeters en ontstaat wegens niet of onjuist functioneren van deze meters een geschil over huurders aandeel in de kosten van verbruik dan wordt dit aandeel vastgesteld door een door verhuurder geraadpleegd bedrijf dat in het meten en vaststellen van afgenomen gas, elektriciteit, warmte en/of (warm) water is gespecialiseerd. (…)”

3.1.4.

Met betrekking tot de toegang tot het gehuurde door Zinselbeek luiden de algemene bepalingen in artikel 15.1:

“T oegang verhuurder

15.1

Indien verhuurder een taxatie van het gehuurde wil (laten) verrichten, dan wel wenst over te gaan tot het verrichten van werkzaamheden in, op of aan het gehuurde is huurder verplicht verhuurder of degene die zich ter zake bij huurder zal vervoegen, toegang te verlenen en tot de noodzakelijk geachte werkzaamheden in staat te stellen.”

3.1.5.

Zinselbeek heeft aan [appellant] een bedrag van € 4.480,55 in rekening gebracht. Dit heeft [appellant] betaald.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert Zinselbeek in conventie - na eisvermeerdering - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. veroordeling van [appellant] tot betaling aan Zinselbeek van

a. € 13.097,73 (€ 11.058,88 + € 2.038,85) voor servicekosten (water en energie), gerekend tot 1 juni 2014;
b. € 700,00 (exclusief BTW) wegens gemaakte buitengerechtelijke (incasso)kosten;
c. contractuele boete ad € 300,00;
d. de wettelijke rente over alle onder 1a, 1b en 1c genoemde sommen vanaf de dag van verschuldigdheid tot aan de dag van betaling;

2. [appellant] te gebieden om aan Zinselbeek of een door Zinselbeek aangewezen persoon op de eerste dinsdag van elke maand en, als dat geen werkdag mocht zijn, op de eerstvolgende werkdag na die dinsdag, tussen 09.00 en 17.00 uur gedurende tenminste 30 minuten ongehinderd toegang te verlenen tot het gehuurde en/of tot de zich bij of in het gehuurde bevindende verbruiksmeters van de nutsbedrijven, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- voor elke keer dat [appellant] toegang in strijd met dit gebod weigert;

3. [appellant] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2.2.

Zinselbeek legt aan haar vorderingen - kort gezegd - ten grondslag dat [appellant] niet zelf rechtstreeks afnemer van energie is ten behoeve van het gehuurde en dat Zinselbeek de energieleveranciers voor hem betaalt. Omdat het gehuurde deel uit maakt van een complex en de energie- en service-kosten mede betrekking hebben op andere gedeelten stelt Zinselbeek de lasten van de diverse huurders vast naar rato van het gehuurde vloeroppervlak. Krachtens de overeenkomst rust op [appellant] een betalingsverplichting ter zake de aldus berekende (energie)kosten. Omdat [appellant] ook na daartoe te zijn aangemaand niet heeft betaald, heeft Zinselbeek hem in rechte betrokken. Subsidiair heeft Zinselbeek haar vordering gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking

3.2.3.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.3.1.

[appellant] vordert in reconventie veroordeling van Zinselbeek tot betaling aan hem van een bedrag van € 4.480,55, zijnde het bedrag dat hij onverschuldigd aan Zinselbeek heeft betaald.

3.3.2.

[appellant] legt aan deze vordering ten grondslag dat deze betaling zonder rechtsgrond is gedaan, nu partijen zijn overeengekomen dat de verschuldigde huur inclusief kosten voor leveringen en diensten is. Het betreft volgens [appellant] een “all-in” huurprijs.

3.4.

In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter het navolgende beslist:

“in conventie

veroordeelt [appellant] om aan Zinselbeek te betalen een bedrag van € 13.097,73 voor servicekosten (water en energie), gerekend tot en met mei 2014, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der verschuldigdheid tot de dag van algehele voldoening,

veroordeelt [appellant] om aan Zinselbeek te betalen een bedrag van € 700,00 (exclusief BTW) wegens gemaakte buitengerechtelijke (incasso)kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van algehele voldoening,

veroordeelt [appellant] om aan Zinselbeek te betalen een bedrag van € 300,00 aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van algehele voldoening,

gebiedt [appellant] om aan Zinselbeek of aan een door Zinselbeek aangewezen persoon op de eerste dinsdag van elke maand en, als dat geen werkdag mocht zijn, op de eerstvolgende werkdag na die dinsdag, tussen 09.00 uur en 17.00 uur gedurende tenminste 30 minuten ongehinderd toegang te verlenen tot het gehuurde en/of tot de zich bij of in het gehuurde bevindende verbruiksmeters van de nutsbedrijven, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor elke keer dat [appellant] toegang in strijd met dit gebod weigert, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 6.000,00,

veroordeelt [appellant] tot betaling van de kosten van de procedure, aan de zijde van Zinselbeek begroot op € 1289,52, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 14e dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van algehele betaling,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [appellant] tot betaling van de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van Zinselbeek begroot op € 150,00 en

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.”

3.5.

[appellant] heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis, tot –uitvoerbaar bij voorraad- het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, veroordeling van Zinselbeek tot terugbetaling (het hof leest:) aan [appellant] van al hetgeen door [appellant] op grond van het vonnis waarvan is of wordt betaald, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van betaling door [appellant] tot de dag van terugbetaling.

3.6.

Zinselbeek heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het hoger beroep met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3.7.

Het hof zal de grieven 2 tot en met 4 gezamenlijk bespreken, aangezien deze grieven alle betrekking hebben op de verschuldigdheid van de kosten van energie en water door [appellant] aan Zinselbeek.

3.8.

Het hof stelt voorop dat volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv op Zinselbeek de last rust te stellen en bij betwisting te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat [appellant] aan Zinselbeek kosten van energie en water verschuldigd is, aangezien Zinselbeek dit stelt en zij zich op de rechtsgevolgen van die stelling beroept, namelijk dat [appellant] die kosten dient te betalen.

3.9.

Zinselbeek beroept zich voor de verschuldigdheid door [appellant] van de lasten van energie en water op de door partijen ondertekende schriftelijke huurovereenkomst, artikel 16 lid 1 van de Algemene bepalingen en de goede trouw (memorie van antwoord nr. 7.). De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen.

Huurprijs inclusief kosten van energie en water?

3.10.1.

In het kader van voormeld toetsingskader neemt het hof als uitgangspunt dat geen van partijen stelt dat uitdrukkelijk met elkaar is besproken dat de huurprijs van € 21.600,- per jaar wel of geen vergoeding voor de kosten van energie en water inhield. Namens de verhuurder heeft mevrouw [directrice Zinselbeek] , directrice van Zinselbeek, slechts verklaard dat makelaar [Makelaar] , [appellant] en zij de huurovereenkomst hebben doorgenomen, maar dat zij zich niet meer kan herinneren of toen expliciet is gesproken over de energiekosten (proces-verbaal comparitie van partijen). Uit voormeld proces-verbaal blijkt niet dat [appellant] dienaangaande iets heeft verklaard.

3.10.2.

Artikel 4.1. van de huurovereenkomst bepaalt dat de
huurprijs (onderstreping hof)

€ 21.600,- bedraagt. Onder huurprijs dient, bij gebreke van enige andere aanwijzing in de tekst van de huurovereenkomst (productie 1 bij conclusie van antwoord enz.), in de algemene bepalingen (productie 2 bij conclusie van antwoord enz.) en in de handleiding huurovereenkomst kantoorruimte, opgesteld in 2006 door de Raad voor Onroerende Zaken (productie 3 bij conclusie van antwoord enz.), ingevolge artikel 7:201 BW in het algemeen te worden verstaan de tegenprestatie voor het gebruik van de zaak. Gesteld noch gebleken is voorts dat partijen met ‘huurprijs’ in artikel 4.1. van de huurovereenkomst iets anders hebben bedoeld. Deze definitie van huurprijs sluit ook aan bij de betekenis van het begrip huurprijs in het algemeen spraakgebruik.

3.10.3.

In artikel 4.6 wordt vermeld dat de betalingsverplichting van de huurder bestaat uit de huurprijs.

3.10.4.

Die huurprijs wordt nog eens per maand aangegeven in artikel 4.7.

3.10.5.

Van belang is ook dat in artikel 4.5. wordt bepaald dat de vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig 16 algemene bepalingen. In paragraaf 4 van de huurovereenkomst wordt dus een onderscheid gemaakt tussen enerzijds de huurprijs en anderzijds de vergoeding voor kosten. In de handleiding wordt dit onderscheid bevestigd door de zinsnede dat in 4.8 (het hof begrijpt: 4.7) van de huurovereenkomst een opsomming volgt van de concrete bedragen aan huur en voorschot leveringen en diensten.

3.10.6.

[appellant] heeft aangevoerd dat het door Zinselbeek per mail van 23 december 2011 voorgestelde addendum bij de huurovereenkomst (productie 4 bij conclusie van antwoord enz.) er op wijst dat een all-in huurprijs is overeen gekomen (memorie van grieven nr. 4.16). In het addendum worden als bepalingen onder meer voorgesteld dat [appellant] iedere maand een voorschot voor de vergoeding van gas, water en elektra betaalt en dat het voorschot wordt berekend aan de hand van het maandelijks verbruik zoals dat is af te lezen op de tussenmeters. Uit dit voorgestelde addendum volgt naar het oordeel van het hof echter niet dat partijen een all-in huurprijs waren overeengekomen en dat Zinselbeek die all-in huurprijs wilde wijzigen. Het voorgestelde addendum laat zich namelijk verklaren door de omstandigheid dat [appellant] eind 2011 tussenmeters heeft laten plaatsen, zodat daarom de huurovereenkomst moest worden aangepast. Daarbij komt dat Zinselbeek tegelijkertijd met het voorgestelde addendum niet heeft voorgesteld de huurprijs te verlagen, hetgeen voor de hand zou liggen indien in de huurprijs de kosten van energie en water zouden zijn verdisconteerd, zoals ook door [appellant] ter comparitie van partijen is gesteld.

3.10.7.

Tenslotte merkt het hof op dat mevrouw [directrice Zinselbeek] met betrekking tot de energiekosten tijdens de comparitie heeft verklaard dat zij nog wel weet dat [appellant] zei dat zij wel “langs elkaar” zouden komen en dat zij daarmee bedoelt dat het geen probleem zou vormen om tot elkaar te komen. Deze verklaring is niet door [appellant] betwist. Uit deze verklaring volgt dat partijen voor ogen hadden dat de huurprijs en de vergoeding voor de levering van energie separaat geregeld werden.

3.10.8.

Op grond van het voorgaande mocht Zinselbeek redelijkerwijs verwachten en diende [appellant] er redelijkerwijs van uit te gaan dat in artikel 4.1 van de huurovereenkomst slechts een huurprijs als tegenprestatie voor het gebruik van de zaak is overeengekomen en dat de huurprijs niet een vergoeding voor levering van energie en water inhield.

Verplichting [appellant] tot dragen kosten energie en water naast huurprijs?

3.11.1.

Voorts acht het hof in het kader van de Haviltexmaatstaf het volgende van belang. Uit de bewoordingen van artikel 5 van de huurovereenkomst blijkt, anders dan [appellant] aanvoert (memorie van grieven nr. 4.4), niet dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat bij [appellant] naast de huurprijs geen leveringen en diensten in rekening worden gebracht. Immers achter artikel 5 is slechts vermeld dat die bepaling niet van toepassing is. [appellant] wijst nog op blz. 5 van eerdergenoemde handleiding bij de huurovereenkomst (memorie van grieven nr. 4.3), waarin is vermeld dat in artikel 5 van de huurovereenkomst nader wordt geregeld of er bijkomende leveringen en diensten zijn en waaruit die bestaan. Tevens wijst [appellant] op blz. 7 van de handleiding (memorie van grieven nr. 4.6), dat luidt dat in artikel 5 van de huurovereenkomst de overeengekomen bijkomende leveringen en diensten dienen te worden opgesomd. Ook deze toelichtingen, ook als ze worden gelezen in samenhang met de vermelding “niet van toepassing” achter artikel 5, leiden het hof niet tot de conclusie dat [appellant] naast de huurprijs niet de kosten van energie en water behoeft te dragen. Immers de vermelding “niet van toepassing” kan er evengoed op duiden dat anders dan door tussenkomst van Zinselbeek energie en water zou worden geleverd, hetgeen correspondeert met de opmerking van [appellant] ter gelegenheid van de comparitie van partijen “(v)oor zover er al afspraken zijn gemaakt, gingen die daarover dat ik rechtstreeks zou afrekenen met de leveranciers op basis van de meterstanden.”

3.11.2.

Voor de uitleg van artikel 5 is voorts van belang dat [Makelaar] daarover in een brief van 18 juni 2014 aan de advocaat van Zinselbeek heeft geschreven:

“…met betrekking tot artikel 5 van de vigerende huurovereenkomst (
is het ; toevoeging hof)
de bedoeling geweest dat huurder op basis van eigen meters zelf aan de energieleveranciers rechtstreeks de energiekosten zou betalen.

Huurder heeft dit expliciet aan verhuurder voorgesteld, gezien hij op grond van zijn bedrijfsvoering een duidelijk afwijkend energieverbruik heeft dan hetgeen normaal gebruikelijk is.

De energieleveranciers bleken achteraf hieraan niet mee te werken.

(…)”

In die lezing is 5 niet van toepassing verklaard omdat [appellant] rechtstreeks met energie- en waterleveranciers zou gaan afrekenen. [appellant] heeft, als hiervoor reeds aangehaald, ter comparitie verklaard dat, voor zover er al afspraken zijn gemaakt, die daarover gingen dat hij rechtstreeks zou afrekenen met de leveranciers op basis van meterstanden. In zover bevestigt [appellant] die lezing en daarmee dat de achtergrond van artikel 5 slechts is dat [appellant] rechtstreeks met leveranciers van energie en water zou afrekenen, hetgeen echter niet is gerealiseerd.

3.11.3.

Voorts merkt het hof met betrekking tot het bestaan van een verplichting tot vergoeding van kosten van energie en water allereerst op dat mevrouw [directrice Zinselbeek] heeft verklaard dat zij zich niet meer kan herinneren of tussen partijen expliciet is gesproken over de energiekosten, maar dat zij nog wel weet dat [appellant] heeft gezegd dat zij wel “langs elkaar” zouden komen en dat zij daarmee bedoelt dat het geen probleem zou vormen om tot elkaar te komen. [appellant] heeft met verwijzing naar voormelde verklaring van mevrouw [directrice Zinselbeek] , geconcludeerd dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een extra vergoeding voor servicekosten (memorie van grieven nr. 4.13) en dat [appellant] dus geen vergoeding voor kosten voor leveringen en diensten is verschuldigd (memorie van grieven nr. 4.14). Het hof deelt deze conclusie van [appellant] niet. Uit de onbetwiste verklaring van mevrouw [directrice Zinselbeek] leidt het hof af dat er een verplichting voor [appellant] bestond om kosten van energie en water zelf te dragen.

3.11.4.

Uit de hierna vermelde correspondentie van [appellant] met (vertegenwoordigers van) Zinselbeek blijkt dat ook [appellant] uitgaat van een verplichting om de kosten van energie en water te dragen. In een mail van 9 januari 2012 (productie 2 bij akte in conventie enz in eerste aanleg) deelt [appellant] mede dat met uitzondering van de waterstand de meterstanden akkoord zijn en dat de berekening akkoord is. In zijn brief van 28 maart 2012 (productie H2 bij memorie van antwoord) geeft [appellant] aan dat hij protesteert tegen het onredelijke bedrag aan servicekosten en verzoekt hij om een berekening van de servicekosten. Bij brief van 5 oktober 2012 (productie H4 bij memorie van antwoord) vraagt [appellant] nogmaals om een berekening van de energiekosten.

3.11.5.

[appellant] heeft over 2010 door Zinselbeek in rekening gebrachte bedragen tot een totaal bedrag van € 4.480,55, niet zijnde huur, betaald. Daaromtrent heeft [appellant] gesteld dat hij op het moment van betalen nog niet wist waarop de door hem betaalde bedragen zagen (proces-verbaal comparitie van partijen) en dat hij in de veronderstelling verkeerde dat Zinselbeek tegenover de in rekening gebrachte bedragen ook daadwerkelijk enige service zou bieden (conclusie van antwoord enz. nr. 12.). Deze verklaringen van [appellant] voor de betaling zijn onvoldoende om die in lijn te kunnen brengen met zijn opvatting dat is overeengekomen dat hij naast de huurprijs geen vergoeding voor kosten van energie en water hoefde te dragen. Immers indien [appellant] met Zinselbeek was overeengekomen dat hij - ondanks evt. leveranties (door tussenkomst) van Zinselbeek - slechts de huurprijs verschuldigd was, dan zou [appellant] weten dat hij geen verdere vergoeding verschuldigd was en is aannemelijk dat hij dienovereenkomstig zou hebben gehandeld door de in rekening gebrachte bedragen niet te betalen. De betalingen door [appellant] dragen bij tot de conclusie dat hij gehouden is naast de huurprijs servicekosten te dragen.

3.11.6.

Tenslotte is van belang dat energie en water niet door Zinselbeek, maar wel door [appellant] werden gebruikt.

3.11.7.

Op grond van bovenstaande overwegingen en met inachtneming van hetgeen in 3.10.1 tot en met 3.10.8. is overwogen mocht Zinselbeek, wanneer zij aanvullend op de huurovereenkomst bijkomende prestaties zou verrichten, redelijkerwijs verwachten en diende [appellant] ook redelijkerwijs ervan uit te gaan dat [appellant] , naast de huurprijs, de kosten van door hem gebruikte energie en water zou dragen.

Hoogte vergoeding kosten energie en water?

3.12.1.

Als onbetwist staat vast dat, zoals Zinselbeek heeft gesteld (akte in conventie enz. blz. 1, laatste alinea), energie en water is geleverd aan het bedrijvencomplex en dat Zinselbeek de kosten daarvan heeft betaald.

3.12.2.

Zinselbeek heeft voorts onweersproken gesteld dat het in het bedrijvencomplex gebruikelijk is dat de doorrekening van de kosten van energie en water naar rato van het gehuurde vloeroppervlak gaat (memorie van antwoord blz. 2, eerste volle alinea). [appellant] is door de heer [betrokkene] , toen bleek dat rechtstreekse levering van energie en water aan [appellant] niet mogelijk was, over voormelde doorrekening ingelicht aan de hand van de afrekeningen over 2008 (memorie van antwoord blz. 5), zo staat eveneens onbetwist vast.

3.12.2.

[appellant] acht een afrekening naar rato van gehuurd vloeroppervlak niet redelijk omdat hij zelf voor zijn verwarming, die wordt gestookt op diesel, € 300,- per maand betaalt (memorie van antwoord nr. 9.). Dit verweer van [appellant] wordt verworpen. [appellant] wist immers dat de verdeling van de kosten naar rato van vloeroppervlakte geschiedde. Indien [appellant] met die wetenschap besluit de door hem gehuurde ruimte anders te verwarmen en hij niet vanaf het moment dat hij de ruimte anders gaat verwarmen ten behoeve van het door hem gehuurde een tussenmeter plaatst –hetgeen pas eind 2011 is gebeurd- dan komt het voor zijn rekening en risico dat over de jaren 2010 en 2011 via gehuurd vloeroppervlak de kosten worden verdeeld.

3.12.3.

Als onbetwist staat vast dat [appellant] 855 m2 huurt en dat het totale complex een oppervlakte heeft van 4.278 m2, zodat het aandeel van [appellant] in de vloeroppervlakte 20% is.

3.12.4.

Zinselbeek heeft gesteld dat in 2010 de voor doorberekening in aanmerking komende kosten € 39.173,- bedroegen en dat die kosten in 2011 € 27.730,- beliepen (memorie van antwoord nr. 8.). Het hof begrijpt dat voormelde bedragen exclusief BTW zijn. Voormelde kosten heeft [appellant] onvoldoende betwist. Immers Zinselbeek heeft onweersproken gesteld dat met huurders - het hof begrijpt: [appellant] incluis - is afgesproken dat zij alle stukken betreffende leveringen en diensten bij Zinselbeek kunnen inzien. [appellant] heeft niet gesteld dat hij daarvan geen gebruik heeft kunnen maken.

3.12.5.

Het door Zinselbeek bij [appellant] in rekening gebrachte over 2010 bedraagt een totaal bedrag van € 3.765,17 exclusief BTW (€ 4.480,55 inclusief BTW) en in 2011 was dat

€ 2.250,- exclusief BTW (€ 2.677,50 inclusief BTW), zo staat tussen partijen vast. Voormelde bedragen komen overeen met afgerond 10% en 8% van het totale verbruik van het bedrijvencomplex. Daarmee blijven de doorberekende bedragen ruim beneden het percentage van 20% dat [appellant] op grond van het vloeroppervlak verschuldigd zou zijn.

De conclusie op grond van het voorgaande is dat [appellant] verschuldigd is hetgeen hem over 2010 en 2011 in rekening is gebracht.

3.12.6.

Uit de bijlagen bij de overgelegde facturen over de maanden januari 2012 tot en met augustus 2012 (productie H7 bij memorie van antwoord) blijkt dat de aan [appellant] in rekening gebrachte bedragen zijn gebaseerd op het in die bijlagen aangegeven verbruik aan de hand van meterstanden van gas, stroom en water, de prijzen daarvan en het aandeel in de vaste kosten. Nu daaromtrent niets anders is gesteld of gebleken betreft het standen afgelezen van de door [appellant] eind 2011 geplaatste tussenmeters. In de mail van [vertegenwoordiger Zinselbeek] , optredend namens Zinselbeek, van 9 december 2011 (productie H8 bij memorie van antwoord) is bericht dat mevrouw [directrice Zinselbeek] ermee akkoord is dat vanaf 1 januari 2012 de energiekosten maandelijks worden afgerekend, dat daarvoor maandelijks de energiemeters voor gas, water en elektra worden opgenomen; de eerste keer op 2 januari 2012, dat hij aan [appellant] zal doen toekomen een excelsheet met de energiekosten per eenheid en verdeling van de vaste lasten, zoals deze gehanteerd zullen gaan worden en dat [appellant] nog op deze tarieven kan reageren. [appellant] heeft op 9 januari 2012 aan [vertegenwoordiger Zinselbeek] per mail bericht dat hij wat betreft de berekening akkoord is. Nu daaromtrent niets anders is gesteld of gebleken, begrijpt het hof dat [appellant] in zijn laatstgenoemde mail met de berekening doelt op voormelde excelsheet.

Gelet op het voorgaande heeft Zinselbeek haar vordering wat betreft voormelde maanden voldoende per rubriek met een inzichtelijke berekening gespecificeerd. De betwisting door [appellant] van de specificatie van Zinselbeek wordt onvoldoende bevonden. Immers [appellant] heeft niet betwist dat de meterstanden maandelijks zijn opgenomen. Evenmin heeft [appellant] aangegeven dat hij maandelijks andere meterstanden dan die vermeld in de specificaties van Zinselbeek heeft geconstateerd.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellant] verschuldigd is hetgeen hem is gefactureerd over de periode januari tot en met augustus 2012.

3.12.7.

De facturen vanaf september 2012 tot en met december 2013 zijn gebaseerd op een schatting, althans bevoorschotting omdat [appellant] geen toegang meer verleende tot zijn elektra- en gasmeter. [appellant] heeft niet betwist dat hij Zinselbeek geen toegang meer heeft gegeven tot de meters. Zinselbeek heeft gesteld dat het gefactureerde aandeel in 2012 20% en in 2013 17% beliep. [appellant] heeft niet aangegeven dat de schattingen en voorschotten bovenmatig zijn, terwijl hij dat aan de hand van de meterstanden zou hebben kunnen nagaan. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellant] de in rekening gebrachte bedragen onvoldoende heeft betwist, zodat hij die verschuldigd is.

Toegang tot het gehuurde en de verbruiksmeters van [appellant] .

3.13.

Met grief 5 komt [appellant] op tegen het gebod om Zinselbeek toegang te verlenen tot het door hem gehuurde en de verbruiksmeters. Zinselbeek heeft niet aangegeven welk belang zij heeft bij het door haar gevorderde gebod. Immers nu zij geen toegang krijgt tot het gehuurde en de tussenmeters van [appellant] kan Zinselbeek op basis van door [appellant] gehuurde vloeroppervlakte en de totale kosten van het bedrijvencomplex ter zake van energie en water, 20% aan [appellant] toerekenen. Deze grief slaagt dus.

Buitengerechtelijke incassokosten.

3.14.

In grief 6 heeft [appellant] gemotiveerd betwist dat buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt. Hierop heeft Zinselbeek nagelaten de door haar gevorderde buitengerechtelijke kosten genoegzaam te specificeren. Dit leidt tot afwijzing van de vordering. Deze grief is dus gegrond.

Boete.

3.15.

[appellant] voert in grief 7 aan dat hij geen boete is verschuldigd omdat de boete is gebaseerd op artikel 18.2 van de algemene bepalingen, maar dat die algemene bepalingen niet van toepassing zijn omdat [appellant] artikel 2.1 van de huurovereenkomst, op grond waarvan de algemene bepalingen van toepassing zijn verklaard, heeft vernietigd.

[appellant] baseert voormelde vernietiging op zijn stelling dat, zoals hij in grief 1 heeft betoogd, er geen sprake is van artikel 7:230a BW –bedrijfsruimte, maar van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte.

Indien juist zou zijn dat er sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, dan maakt dit een tussen partijen overeengekomen boete nog niet vernietigbaar. In artikel 291 lid 1 BW is weliswaar bepaald dat van de bepalingen van die afdeling niet ten nadele van de verhuurder kan worden afgeweken, maar die afdeling bevat geen bepalingen die [appellant] tegen de overeengekomen boete beschermen. Dat de huurovereenkomst en de algemene bepalingen in de aanhef ten onrechte zouden verwijzen naar artikel 7:230a BW, brengt niet zonder meer mee dat de huurovereenkomst en de algemene bepalingen niet geldig zijn.

Deze grief wordt dus verworpen.

Bewijsaanbod.

3.16.

Het door [appellant] gedane bewijsaanbod wordt gepasseerd omdat het niet ter zake dienend is.

Slotsom.

3.17.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven 2 tot en met 4, 7 en 8 falen zodat het vonnis in zover wordt bekrachtigd. Aangezien grieven 5 en 6 slagen dient het vonnis in zover te worden vernietigd en zullen het gebod om toegang te verlenen tot het gehuurde en de verbruiksmeters en de veroordeling tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten alsnog worden afgewezen. Grief 1 behoeft geen behandeling omdat de eventuele gegrondheid daarvan niet tot andere dan de hiervoor genoemde beslissingen leidt.

Proceskosten.

3.18.

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Zinselbeek zullen worden vastgesteld op € 1.937,- griffierecht en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief € 1.341,- (memorie van antwoord=1 + akte=0,5)= 1,5 punt x € 894,-).

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg van 26 november 2014 voor zover daarbij [appellant] is geboden Zinselbeek toegang te verlenen tot het door [appellant] gehuurde en tot de verbruiksmeters en voor zover daarbij [appellant] is veroordeeld tot betaling van € 700,- wegens buitengerechtelijke incassokosten en opnieuw rechtdoende: wijst die vorderingen af;

bekrachtigt het vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Zinselbeek op € 1.937,- aan griffierecht en op € 1.341,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, J.W. van Rijkom en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 juli 2016.

griffier rolraadsheer