ECLI:NL:GHSHE:2016:2712

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.185.148/01

arrest van 5 juli 2016

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. A.P. van Knippenbergh te Best,

tegen

Camelot Beheer B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Camelot,

advocaat: mr. M.W.R. Hoogstraten te 's-Gravenhage,

op het bij exploot van dagvaarding van 8 januari 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 14 december 2015, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant gewezen tussen [appellante] als gedaagde en Camelot als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/300473/KG ZA 15-688)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-de dagvaarding in hoger beroep;

-de memorie van grieven met één productie;

-de memorie van antwoord met producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende, door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten, voor zover daartegen geen grief is ingesteld.

3.1.1.

Op 11 september 2013 hebben Camelot en [appellante] een overeenkomst gesloten uit hoofde waarvan Camelot in de woning aan [het adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) is gaan verblijven. De overeenkomst is door partijen aangeduid als bruikleenovereenkomst.

3.1.2.

De woning is een vrijstaande, grote woning met omliggend terrein en is door de eigenaar van deze woning aan Camelot in beheer gegeven. In de overeenkomst is overwogen dat de woning tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling. Voorts is in de overeenkomst overwogen dat het pand om niet aan [appellante] in bruikleen wordt gegeven teneinde daar tijdelijk verblijf te houden. Eveneens is in de overeenkomst overwogen dat [appellante] zich realiseert dat er geen sprake is van huur en dat zij derhalve geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming.

3.1.3.

Voorts is in de overeenkomst bepaald dat [appellante] een bedrag van

€ 185,00 per maand betaalt aan Camelot ter vergoeding van kosten die met het gebruik van de woning samen hangen. In de overeenkomst is aangegeven om welke kosten het (onder meer) gaat.

3.1.4.

[appellante] heeft een achterstand in de betaling van de vergoeding die tot op heden

€ 1.320,- bedraagt.

3.1.5.

Op 20 februari 2014 heeft Camelot aan [appellante] een brief gezonden met een ‘officiële waarschuwing’ waarin werd aangegeven dat bij de pandcontrole op 20 februari 2014 bleek dat de woning rommelig en onhygiënisch was. [appellante] werd gesommeerd de in de brief nader genoemde punten voor 24 februari 2014 te verhelpen.

3.1.6.

Bij brief van 2 april 2014 heeft Camelot aan [appellante] (opnieuw) een officiële waarschuwing gegeven. In de brief deelt Camelot mede dat bij de pandcontrole op 27 maart 2014 wederom bleek dat de woning rommelig en onhygiënisch was, hetgeen niet wenselijk is aangezien het pand te koop staat en de makelaar het pand met een potentiële koper ordentelijk moet kunnen bezichtigen. In de brief wordt [appellante] gewaarschuwd dat indien blijkt dat de woning bij een volgende pandcontrole niet in orde is, er een definitieve opzegging kan volgen.

3.1.7.

Op 21 oktober 2014 heeft Camelot een brief gezonden aan [appellante] waarin de bruikleenovereenkomst met betrekking tot de woning met onmiddellijke ingang wordt opgezegd. Als reden hiervoor wordt in de brief opgegeven dat bij een op 21 oktober 2014 uitgevoerde pandcontrole bleek dat de woning niet in orde was zodat er voor de derde maal een officiële waarschuwing wordt gegeven, hetgeen in houdt dat de bruikleenovereenkomst is opgezegd. In de brief wordt nader in gegaan op de manier waarop de woning bij deze laatste bezichtiging werd aangetroffen.

Verder wijst Camelot er in haar brief op dat er bij de pandcontroles op 20 november 2013, 20 februari 2014, 27 maart 2014, 31 juli 2014 en 9 september 2014 telkens een rommelige en onhygiënische woning werd aangetroffen.

Tenslotte geeft Camelot in haar brief aan dat de woning uiterlijk op 18 november 2014 ontruimd en schoon dient te zijn.

3.1.8.

Bij brief van 13 november 2014 heeft Camelot aan [appellante] medegedeeld dat na overleg besloten is de opzegging van de bruikleenovereenkomst op 21 oktober 2014 om te zetten in een finale (laatste) waarschuwing. In de brief schrijft Camelot verder dat wanneer zij constateert dat er niet conform het in de overeenkomst genoemde wordt gewoond, de overeenkomst alsnog zal worden beëindigd. Tevens wordt er in de brief een controle aangekondigd.

3.1.9.

Bij brief van 26 februari 2015 heeft Camelot aan [appellante] medegedeeld dat zij zich niet heeft gehouden aan de laatste waarschuwing zodat de overeenkomst met ingang van 26 februari 2015 wordt opgezegd en zij het pand uiterlijk op 27 maart 2015 dient te ontruimen en schoon op te leveren.

3.1.10.

Bij brief van 27 februari 2015 heeft Camelot aan [appellante] nader uitstel verleend om haar woning te ontruimen en schoon op te leveren tot 3 april 2015.

3.1.11.

Op 3 april 2015 bleek Camelot dat [appellante] de woning niet had verlaten en heeft zij aangegeven de woning ook niet te willen verlaten. [appellante] heeft de sloten van de woning vervangen zonder Camelot een sleutel ter beschikking te stellen.

3.1.12.

Op 13 mei 2015 heeft Camelot een e-mailbericht aan [appellante] verzonden met het verzoek contact op te nemen omdat dit tot dan toe ondanks verschillende in het e-mailbericht genoemde pogingen niet was gelukt. Verder wijst Camelot [appellante] erop dat zij zonder overleg de sloten van de woning heeft vervangen.

3.1.13.

Op 24 juli 2015 heeft mr. Hoogstraten een aangetekende brief aan [appellante] verzonden. In deze brief geeft mr. Hoogstraten aan dat Camelot de eerder door haar gedane opzegging van de overeenkomst gestand doet en wordt [appellante] gesommeerd de woning uiterlijk op 11 augustus 2015 te verlaten en leeg en bezemschoon achter te laten, en de sleutels in te leveren bij Camelot.

3.1.14.

[appellante] heeft aan bovenstaande sommatie geen gehoor gegeven.

3.1.15.

De woning is inmiddels ontruimd.

3.2.

In de onderhavige procedure vordert Camelot - samengevat – om [appellante] te veroordelen de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en de sleutels aan Camelot af te geven, op straffe van de in de dagvaarding genoemde dwangsom.

3.2.1.

Aan deze vordering heeft Camelot, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [appellante] haar verplichting zich als een goed bruiklener te gedragen schendt.

Zij houdt namelijk de woning niet in ordelijke en hygiënische staat.

Bovendien maakt [appellante] het Camelot onmogelijk de woning te beheren door Camelot de toegang te ontzeggen, voor Camelot onbereikbaar te zijn en de sloten van de woning te vervangen zonder aan Camelot een sleutel ter beschikking te stellen.

Tenslotte bestaat er inmiddels een betalingsachterstand van zeven maanden.

De bruikleenovereenkomst is volgens Camelot dan ook terecht opgezegd en [appellante] verblijft inmiddels zonder recht of titel in de woning.

3.3.

[appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.3.1.

[appellante] betwist dat Camelot een spoedeisend belang heeft bij haar vordering aangezien de laatste brief die zij ontvangen heeft, dateert van 24 juli jl. Verder is volgens [appellante] niet gebleken dat Camelot op korte termijn concrete plannen heeft met de woning, zodat ook in dat opzicht het spoedeisend belang van Camelot niet aannemelijk is.

3.3.2.

[appellante] erkent dat zij een achterstand heeft opgelopen in de betaling van de maandelijkse gebruiksvergoeding voor de woning, maar doet een beroep op opschorting van betaling van de gebruiksvergoeding. Volgens [appellante] zijn er lekkages die niet gerepareerd worden, is de elektriciteitsvoorziening onvoldoende, waardoor zij overgeschakeld is op gas en zijn er kieren in de ramen waardoor er vocht en schimmel ontstaat in de woning. Ondanks veelvuldige verzoeken van [appellante] heeft Camelot niet het nodige onderhoud aan de woning gepleegd, zodat [appellante] stelt niet gehouden te zijn de maandelijkse kosten te betalen totdat de gebreken aan de woning zijn verholpen.

3.4.

In het vonnis waarvan beroep heeft de voorzieningenrechter [appellante] veroordeeld om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [het adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken niet haar eigendom zijn, om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de sleutels van het pand aan [het adres] te [woonplaats] af te geven aan Camelot en om aan Camelot een dwangsom te betalen van € 250,- voor iedere dag dat zij niet voldoet aan de veroordeling de sleutels af te geven.

3.5.

[appellante] heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Camelot, met veroordeling van Camelot in de proceskosten in beide instanties.

Grief 2: Huurovereenkomst?

3.6.

[appellante] voert aan dat ten onrechte is geoordeeld dat er geen sprake is van een huurovereenkomst.

3.7.1.

Huur wordt in artikel 7:201 lid 1 BW als volgt omschreven:
“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”3.7.2. In artikel 7A:1777 BW wordt bruikleen als volgt gedefinieerd:
“Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de andere eene zaak om niet ten gebruike geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal terug geven.”

3.8.1.

In de overeenkomst is vermeld dat Camelot het pand ingevolge 7A:1777 BW om niet in bruikleen geeft aan [appellante] om daarin tijdelijk verblijf te houden. 3.8.2. De overeenkomst houdt verder in dat aan de overeenkomst kosten zijn verbonden die met het gebruik van het pand samenhangen zoals onder meer maar niet uitsluitend de kosten die samenhangen met controlewerkzaamheden, administratie, incasso, 24-uur bereikbaarheidsdienst, acquisitie en communicatie. De gebruiker draagt tevens de kosten voor verwarming, elektriciteit, water, riool- en reinigingsrechten, onroerend goedbelasting en alle andere kosten, lasten of heffingen, aldus de overeenkomst. Voorts is bepaald dat voormelde en overige kosten ex artikel 7A:1785 BW worden gedragen door de gebruiker. In de overeenkomst is voorts bepaald dat de maandelijkse kosten, verbonden aan de overeenkomst bij aanvang € 165,- bedragen en dat tevens kosten voor onderhoud en assistentie servicecontract à € 20,- maandelijks worden geïncasseerd. De diensten die Camelot aanbiedt voor de maandelijkse vergoeding zijn opgenomen in de “Specificatie bruikleenvergoeding Camelot Beheer B.V.”, welke onderdeel uitmaakt van de overeenkomst. 3.8.3. Uit de overeenkomst blijkt niet dat [appellante] zich heeft verbonden tot een tegenprestatie voor het gebruik van de woning, zoals bedoeld in artikel 7:201 lid 1 BW. 3.8.4. Gelet op het voorgaande vindt het hof het voorshands aannemelijk dat een bodemrechter tot het oordeel zou komen dat niet voldaan is aan de eis van een tegenprestatie als bedoeld in art. 7:201 lid 1 BW en dat er wel sprake is van een bruikleenovereenkomst. Het daarmee overeenstemmende oordeel van de voorzieningenrechter acht het hof dan ook juist. Grief 2 faalt.

Grief 3: Rechtsgeldige opzegging?

3.9.

[appellante] is van mening dat het oordeel dat de bruikleenovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd, onterecht is gegeven.

3.10.

De overeenkomst bepaalt dat zij voor (on)bepaalde tijd loopt en dat de overeenkomst steeds door één van beide partijen schriftelijk (aangetekend met bericht van ontvangst) of via aangetekend mailen kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van 28 dagen, onverminderd het gestelde in de Algemene Voorwaarden in onder meer de artikelen 10 en 19. In laatstgenoemde artikelen is opgenomen dat bruikleengever gerechtigd is de overeenkomst met onmiddellijke ingang op te zeggen indien bruiklener zich niet als een goed huisvader of bruiklener gedraagt en dat indien de bruiklener de overeenkomst geheel of gedeeltelijk niet nakomt, bruikleengever de overeenkomst met onmiddellijke ingang kan opzeggen.

3.11.

Bij brief van 26 februari 2015 heeft Camelot de overeenkomst opgezegd met als datum van ontruiming 27 maart 2015. Camelot heeft bij brief van 27 februari 2015 voormelde termijn verlengd tot 3 april 2015. Camelot heeft derhalve de overeenkomst opgezegd met inachtneming van de tussen partijen bepaalde termijn van 28 dagen. Uit de bruikleenovereenkomst, zoals weergegeven in 3.10. volgt niet dat Camelot aan de opzegging op een termijn van vier weken een reden ten grondslag dient te leggen. Zo’n reden wordt volgens de overeenkomst alleen vereist bij onmiddellijke opzegging, zoals bedoeld in de artikelen 10 en 19 van de Algemene Voorwaarden. Niet is gesteld of gebleken dat voormelde opzegging bij aangetekende brief met bericht van ontvangst of per aangetekende mail is gedaan, zodat wordt aangenomen dat niet aan dat vereiste is voldaan. Aangezien [appellante] zich hierop niet heeft beroepen en zij niet heeft gesteld dat zij voormelde opzegging niet heeft ontvangen, gaat het hof ervan uit dat [appellante] door het niet naleven van voormeld vereiste door Camelot niet is benadeeld.

3.12.

[appellante] voert in haar toelichting op deze grief tegen het oordeel dat de overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd aan, dat de opzegging, dan wel de opzeggingstermijn in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Ter onderbouwing hiervan voert zij aan dat de woning niet aan de normale gebruiksvereisten voldoet omdat er sprake was van ernstige schimmel, lekkageproblematiek en verstoppingen. Deze problemen heeft [appellante] aangekaart bij Camelot, maar ze zijn nimmer deugdelijk verholpen. 3.12.1. [appellante] heeft dit verweer onvoldoende onderbouwd. Zij geeft namelijk niet aan waar de schimmel zich zou hebben voorgedaan en in welke mate. Evenmin heeft zij gesteld wanneer zij de schimmelvorming aan Camelot heeft gemeld. Ten aanzien van de lekkages en verstoppingen heeft [appellante] als productie A bij memorie van grieven een melding overgelegd met betrekking tot lekkages in de keuken en in de kelder. Met voormelde productie en zonder nadere toelichting op die productie en op eventueel overige lekkages en verstoppingen, welke toelichting ontbreekt, is de ernst en omvang van de gestelde lekkages en verstoppingen niet voldoende onderbouwd. Het verweer van [appellante] wordt op grond van het voorgaande verworpen.

3.13.

Op grond van het voorgaande concludeert het hof dat Camelot de overeenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en dat [appellante] vanaf 3 april 2015 zonder recht of titel in de woning verbleef. Reeds op grond hiervan was Camelot gerechtigd ontruiming te vorderen. Het oordeel van de voorzieningenrechter dienaangaande wordt juist geacht. Grief 3 is dus ongegrond.

Grief 4: betalingsachterstand en onderhoud.

3.14.

Ten onrechte, aldus [appellante] , heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat er bijkomende omstandigheden zijn die tevens tot ontruiming van de woning zouden moeten leiden. Gezien de toelichting richt deze grief zich tegen de overwegingen met betrekking tot de betalingsachterstand en het niet behoorlijk onderhouden van de woning door [appellante] . [appellante] betwist dit met een beroep op een opschortingsrecht en de zeer slechte toestand van de woning vanaf de aanvang van de bewoning, het aandeel van haar medebewoner in de toestand van de woning en dat de woning niet zodanig rommelig is dat dit ontruiming rechtvaardigt.

3.15.

Deze grief richt zich niet tegen een dragende overweging van de beslissing. Nog daargelaten dat het door [appellante] gestelde door Camelot gemotiveerd wordt betwist, kan zij niet leiden tot een andere beslissing, zodat de grief faalt.

Grieven 5 en 6: beheer en dwangsom.

3.16.

De grief valt het bestreden vonnis onder 4.6. aan, voor zover daarin is overwogen dat [appellante] niet meewerkt aan het beheer door Camelot. [appellante] betwist dat zij niet aan beheer door Camelot zou hebben meegewerkt.

3.17.

Op de grond als vermeld in 3.15. faalt dit onderdeel van de grieven.

3.18.

Voorts kan [appellante] zich niet verenigen met het oordeel van de voorzieningenrechter onder 4.7., waar het betreft de oplegging van dwangsommen vanwege gebrek aan medewerking met Camelot in het verleden.

3.19.

Het verweer hiertegen acht het hof onvoldoende gemotiveerd. Immers [appellante] heeft slechts gesteld dat het door haar vervangen van de sloten was aangekondigd en gerechtvaardigd om ongeoorloofde en onaangekondigde toegang tot de woning aan Camelot te ontzeggen. Hieruit blijkt niet dat de vervanging van de sloten en het niet afgeven van de sleutels van de nieuwe sloten aan Camelot, met toestemming van Camelot is gebeurd, zoals in het tot de overeenkomst behorende beheer en controle protocol is bepaald. Bovendien is in dat protocol bepaald dat bruikleengever te allen tijde recht van toegang tot het pand heeft. Het voorgaande leidt reeds tot de conclusie dat een dwangsom terecht is opgelegd. Dit onderdeel van de grieven wordt dus verworpen.

Grief 7: belangenafweging.

3.20.

[appellante] is van mening dat haar evident woonbelang zwaarder weegt dan het belang van Camelot, die geen concrete plannen met de woning had, terwijl de toestand van de woning al bij aanvang van de overeenkomst slecht was. De in het vonnis onder 4.7. vermelde belangenafweging acht zij dan ook onjuist.

3.21.

Het hof stelt voorop dat in de overeenkomst is bepaald dat bruiklener zich bewust is van de tijdelijke aard van de overeenkomst, dat geen zekerheid over de duur van de overeenkomst kan worden verschaft, dat de overeenkomst voor een in tijd onbekende tijdsduur zal zijn en dat de overeenkomst na opzegging op een termijn van 28 dagen eindigt. Gelet op voormelde inhoud van de overeenkomst heeft [appellante] niet aangegeven op grond waarvan haar woonbelang van zodanig gewicht is dat het zwaarder zou wegen dan het belang van Camelot om de overeenkomst te allen tijde op een termijn van 28 dagen te kunnen beëindigen. Het belang van Camelot bestaat er uit dat, zoals uit de eerder aangehaalde correspondentie vanaf 20 februari 2014 tot de opzeggingsbrief van 26 februari 2015 blijkt, [appellante] volgens Camelot de woning rommelig en onhygiënisch bewoonde, terwijl het pand te koop stond en de woning er te allen tijde representatief moest uitzien zodat de makelaar met een potentiële koper met goed fatsoen door het pand kon lopen. Sinds de brief van 20 februari 2014 werd [appellante] hier telkens concreet op gewezen en vanaf de brief van 2 april 2014 werd zij op grond van die rommelige en onhygiënische bewoning gewaarschuwd voor opzegging van de overeenkomst. [appellante] heeft niet gesteld dat zij op voormelde waarschuwingsbrieven ter zake van haar wijze van bewoning ontkennend naar Camelot heeft gereageerd. [appellante] voert thans aan dat haar medebewoner een aanzienlijk aandeel had in de toestand van de woning, maar dat neemt niet weg dat [appellante] dus kennelijk daarin ook een aandeel had. [appellante] merkt voorts op dat de woning wellicht rommelig is. Gelet op al het voorgaande heeft [appellante] onvoldoende betwist dat zij de woning rommelig en onhygiënisch heeft bewoond, zodat dit voorshands aannemelijk is. Het belang van Camelot om aan de rommelige en onhygiënische bewoning door [appellante] een einde te maken in verband met bezichtigingen van de woning door potentiële kopers, weegt zwaarder dan het belang van [appellante] om in de woning te kunnen blijven. Deze grief faalt.

Grief 1: spoedeisend belang?

3.22.

[appellante] vindt dat de rechtbank ten onrechte een spoedeisend belang zijdens Camelot aanwezig acht.

3.23.

Aangezien [appellante] vanaf 3 april 2015 onrechtmatig in de woning verbleef, [appellante] de woning rommelig en onhygiënisch bewoonde, een betalingsachterstand van zeven maanden had en [appellante] niet vrijwillig de woning wilde verlaten, had Camelot een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde ontruiming. In hoger beroep is op grond van het voorgaande nog steeds sprake van een spoedeisend belang bij ontruiming. Deze grief wordt dus verworpen.

Grief 8: proceskosten.

3.24.

[appellante] dient als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten in eerste aanleg te dragen. Zij zal worden veroordeeld de proceskosten van Camelot ter zake van het hoger beroep te betalen, welke bestaan uit het griffierecht van € 718,- , het salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (memorie van antwoord=1 punt x tarief II: € 894,-) en de nakosten van € 131,-, of € 199,-.

Bewijsaanbod.

3.25.

Het door [appellante] gedane bewijsaanbod wordt als niet ter zake dienend gepasseerd.

Slotsom.

3.26.

Op grond van al het bovenstaande falen de grieven en dient het bestreden vonnis te worden bekrachtigd.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Camelot op € 718,- aan griffierecht en op € 894,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, M.G.W.M. Stienissen en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 juli 2016.

griffier rolraadsheer