ECLI:NL:GHSHE:2016:2490

• Datum uitspraak: 21 juni 2016
• Publicatiedatum: 21 juni 2016
• Zaaknummer: 200.169.584_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: O.G.H. Milar; Y.L.L.A.M. Delfos - Roy; Th.J.A. Kleijngeld
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

De vraag of een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, waarin de vorderingen van de appellanten, [appellant] en [appellante], zijn afgewezen. De appellanten vorderden betaling van een courtage van € 21.444,00, die zij meenden te zijn verschuldigd voor hun bemiddelingswerkzaamheden bij de verkoop van een perceel grond door de geïntimeerde, [geïntimeerde], aan Gebroeders [koper]. De kantonrechter oordeelde dat niet was komen vast te staan dat er een overeenkomst was gesloten waarin een courtage van 2% was overeengekomen. De appellanten hebben in hoger beroep hun vordering herhaald en een subsidiaire vordering ingesteld, waarbij zij een redelijke prijs voor de bemiddeling vroegen, op basis van artikel 7:752 BW.

Het hof heeft de grieven van de appellanten gezamenlijk behandeld en vastgesteld dat de primaire vordering niet kan worden toegewezen, omdat niet is komen vast te staan dat de partijen een courtage van 2% zijn overeengekomen. Het hof heeft vervolgens de subsidiaire vordering beoordeeld en geconcludeerd dat de door de appellanten gestelde overeenkomst niet onder artikel 7:752 BW valt, maar als een overeenkomst van opdracht moet worden gekwalificeerd. Het hof heeft de appellanten toegelaten tot bewijslevering om aan te tonen dat de overeenkomst niet alleen betrekking had op het onderzoeken van de ontwikkelmogelijkheden van het perceel, maar ook op de bemiddeling bij de verkoop en de noodzakelijke voorbereidende werkzaamheden. De zaak is aangehouden voor bewijslevering en verdere behandeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.169.584/01

arrest van 21 juni 2016

in de zaak van

1. [appellant] ,wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[appellante] , wonende te [woonplaats 1] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant] en [appellante] of als [appellant] vof,

advocaat: mr. J.J. Geuze te Best,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. A.P. van Knippenbergh te Best,

op het bij exploot van dagvaarding van 30 april 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 26 februari 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellant] en [appellante] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3420445/CV EXPL 14-10811)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis, alsmede naar het tussenvonnis van 4 december 2014.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met aanvulling van eis en producties;
• de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• [appellant] en [appellante] zijn met elkaar gehuwd en hebben met ingang van 1 september 2001 in de vorm van een vennootschap onder firma een makelaarskantoor geëxploiteerd (hierna aan te duiden als [appellant] vof).
• [geïntimeerde] is onder huwelijkse voorwaarden gehuwd geweest met de heer [echtgenoot geïntimeerde] . Dit huwelijk is geëindigd door het overlijden van [echtgenoot geïntimeerde] in maart 2009.
• [geïntimeerde] is eigenaresse geweest van een perceel grond ter grootte van 17 are en ongeveer 87 centiare, gelegen aan de [straatnaam] te [woonplaats 2] .
• Bij brief van 9 februari 2005 heeft [appellant] aan [echtgenoot geïntimeerde] en [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“Naar aanleiding van mijn laatste telefoongesprek met u, mijnheer [echtgenoot geïntimeerde] , stuur ik u hierbij mijn gegevens (…)

U stelde mij de vraag of het mogelijk is in gezamenlijk overleg de maximale opbrengst te bekijken van het perceel aan de [straatnaam] . Ik heb daarvoor de volgende opties:

a. een architect de maximale bebouwing te laten bepalen

b. en vervolgens bekijken of het dan interessant is individuele particuliere woningbouw toe te passen of een aannemer in te schakelen die de grond koopt en een deel van zijn winst terugsluist naar u als verkopende partij.

Kortom ik heb u gezegd dat ik even wat tijd nodig hem om een en ander uit te zoeken. En als ik het goed begrepen heb heeft u geen moeite met het feit dat ik de komende tijd zal gebruiken om een en ander uit te zoeken en dat u mij de kans geeft om er voor u of eventueel voor ons beiden een interessant object van te maken.”

- Bij e-mail van 19 september 2006 heeft [architect] , architect, aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:

“Bijgaand het schetsontwerp voor de woningen aan de [straatnaam] in [woonplaats 2] . Zoals de naam al zegt, gaat het om een eerste schets. De tekeningen zijn ook in het bezit van [koper] voor het berekenen van de bouwkosten. Van uw zijde zal hier een verkoopprijs tegenover gezet moeten worden. [koper] zal nader contact met u opnemen.”

• Op 1 augustus 2007 heeft [geïntimeerde] € 4.000,-- overgemaakt aan [appellant] vof onder vermelding van “Brief d.d. 27-07-07”.
• [appellant] heeft de navolgende drie facturen overgelegd ter zake kosten die in 2007 verband met de beoogde ontwikkeling van het perceel zijn gemaakt:

• een aan [geïntimeerde] gerichte factuur van [ingenieursbureau] Ingenieursbureau van 20 juni 2007 ad € 836,57 ter zake een verkennend bodemonderzoek;
• een aan [appellant] gerichte factuur van [ingenieursbureau] Ingenieursbureau van 25 september 2007 ad € 516,46 ter zake een aanvullend bodemonderzoek;
• een aan [appellant] gerichte factuur van het Kadaster van 3 december 2007 ten bedrage van € 727,60.

- Bij door [appellant] vof opgestelde en door [geïntimeerde] op 2 juli 2008 en [koper] namens Gebroeders [koper] op 3 juli 2008 ondertekende koopovereenkomst heeft [geïntimeerde] het perceel verkocht aan Gebroeders [koper] voor een koopsom van € 1.072.200,-- (hetgeen neerkomt op een prijs van € 600,-- per m2). In artikel 5.3 van de koopovereenkomst staat onder meer dat Gebroeders [koper] voornemens is het perceel te gebruiken voor de ontwikkeling van woningbouw. In artikel 3 van de koopovereenkomst staat, kort gezegd, dat de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden door middel van zes zogenaamde ABC-leveringen aan de zes kopers van de te realiseren zes woningen.

Op 16 juli 2008 is het eerste bouwkavel door een ABC-levering aan een koper geleverd. Enige dagen vóór die leveringsdatum heeft [appellant] vof aan de transporterende notaris een overzicht afgegeven met daarop de courtage die [geïntimeerde] volgens [appellant] vof per te verkopen kavel aan hem verschuldigd was. De notaris heeft vervolgens een “gewijzigde factuur verkoop” d.d. 11 juli 2008 opgesteld met betrekking tot het op 16 juli 2008 te leveren kavel, en die gewijzigde factuur aan [geïntimeerde] gezonden. [echtgenoot geïntimeerde] heeft na ontvangst van die gewijzigde factuur namens [geïntimeerde] aan de notaris meegedeeld dat niet werd ingestemd met de betaling van courtage aan [appellant] vof bij gelegenheid van de levering van het betreffende kavel. [appellant] en [appellante] hebben een kopie van een brief van [appellant] vof aan [geïntimeerde] van 14 juli 2008 overgelegd. In die brief, waarvan [geïntimeerde] de ontvangst heeft betwist, staat onder meer het volgende:

“Naar aanleiding van het telefonisch onderhoud dat u met mij had deel ik u het volgende mede:

Door mij is abusievelijk op vrijdag jl. een overzicht van de kavels met de grondprijzen en de daarbij behorende courtage afgegeven aan notaris van [notaris], omdat ik oprecht in de veronderstelling verkeerde dat ik de courtage met u per kavel mocht afrekenen, omdat [koper] ook per kavel mag afrekenen. U deelde mij mede dat dit absoluut niet afgesproken was.

Ik voldoe dan ook aan uw verzoek om langs deze weg te bevestigen dat u die afspraak met mij niet gemaakt heeft. U zegde mij toe dat u mij zult betalen nadat alle kavels verkocht zijn. U hebt mij destijds een courtage toegezegd van 2% inclusief BTW over de door u te ontvangen verkoopprijs van de grond.

U hebt mij tevens verzocht het voorschot ad € 4.000,-- dat u mij op 1 augustus 2007 betaald heeft te vermelden. Ik zal u later een overzicht verschaffen waaruit blijkt wat ik daarvan reeds betaald heb.”

• [appellant] en [appellante] hebben de vof per 1 mei 2009 beëindigd. Zij zijn tezamen gerechtigd tot de activa van de vof.
• Bij brief van 4 april 2013 heeft de toenmalige advocaat van [appellant] vof aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“U hebt cliënt opdracht gegeven tot de verkoop van een perceel grond (…). Deze opdracht heeft geresulteerd in een verkoopovereenkomst tussen u enerzijds en de gebroeders [koper] anderzijds, (…) ondertekend op 2 en 3 juli 2008, waarbij het perceel grond is verkocht voor een prijs van € 1.072.200,00, kort gezegd kosten koper. (…) In de door u ondertekende (ver-)koopakte is onder meer schriftelijk vastgelegd dat cliënt daarbij is opgetreden als uw makelaar.

Het perceel omvatte in beginsel een zestal bouwpercelen. De koper, gebroeders [koper] , kocht het perceel met het oogmerk aan eventuele eindgebruikers de desbetreffende percelen te verkopen c.q. door te verkopen, onder het gelijktijdig bebouwen van die percelen.

Uiteindelijk is het gehele perceel in zes kavels volgens het navolgende schema verkocht aan de eindgebruiker c.q. particuliere koper.

(…)

U hebt cliënt te kennen gegeven eerst tot betaling van de verschuldigde courtage te willen overgaan zodra de zes percelen door [koper] zouden zijn verkocht aan eventuele kopers. De tussen u en gebroeders [koper] kennelijk gemaakte afspraak is buiten cliënt om tot stand gekomen teneinde [koper] de mogelijkheid te geven de planontwikkeling in concreto gestalte te geven en met name de afronding daarvan door individuele verkopen succesvol te laten verlopen. Cliënt heeft niet ingestemd met de opschorting van uw

betalingsverplichting, maar heeft er feitelijk wel in berust.

U hebt cliënt niet bericht omtrent de laatste verkoop, c.q. levering op 22 oktober 2012.

(…) Cliënt heeft gelet op de geschetste gang van zaken u tot op heden niet gefactureerd. U treft bijgaand de nota aan. Ik verzoek u het bedrag daarvan zijnde € 21,444.00, binnen 14 dagen na heden op mijn onderstaande derdenrekening, (…) te voldoen.”

- [geïntimeerde] heeft niet aan dit betalingsverzoek voldaan.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderden [appellant] en [appellante] in eerste aanleg veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:

• een hoofdsom van € 19.524,63, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 18 april 2013;
• € 800,-- ter zake buitengerechtelijke kosten;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.

3.2.2.

Aan deze vordering hebben [appellant] en [appellante] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Tussen [geïntimeerde] en [appellant] is in januari 2005 overeengekomen dat [appellant] de verkoop van het aan [geïntimeerde] toebehorende perceel grond ter hand zou nemen en daarvoor een courtage van 2% inclusief btw zou ontvangen. De overeenkomst waarbij [geïntimeerde] het perceel begin juli 2008 heeft verkocht aan [koper] is door de bemiddeling van [appellant] tot stand gekomen. Aan [appellant] komt dus toe de courtage ten bedrage van € 21.444,-- inclusief btw, vermeerderd met € 2.080,63 ter zake de kosten die [appellant] heeft gemaakt met het oog op de door [geïntimeerde] gewenste ontwikkeling van het perceel (de drie facturen uit 2007 ten bedrage van € 836,57, € 516,46 en € 727,60) en verminderd met € 4.000,-- ter zake het op 1 augustus 2007 door [geïntimeerde] aan [appellant] betaalde voorschot, zodat een door [geïntimeerde] verschuldigd bedrag van € 19.524,63 resteert.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 4 december 2014 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

3.2.5.

In het eindvonnis van 26 februari 2015 heeft de kantonrechter, samengevat, het volgende overwogen.

• Er is niet komen vast te staan dat [appellant] vof met [geïntimeerde] een courtage van 2% over de verkoopprijs van het perceel is overeengekomen (rov. 3.2).
• [appellant] en [appellante] hebben tijdens de comparitie van partijen aan hun vordering subsidiair de stelling ten grondslag gelegd dat zij, gelet op de door [appellant] gedane inspanningen, recht hebben op een redelijk percentage aan courtage, gelegen tussen de 1% en 2%. Er is echter niet gebleken dat [appellant] vof in opdracht van [geïntimeerde] meer werkzaamheden heeft verricht dan waarvoor het voorschot van € 4.000,-- (waarvan € 2.080,63 zag op betaalde kosten) is betaald (rov. 3.2 en 3.3).

Op grond van deze overwegingen heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] en [appellante] afgewezen en hen in de proceskosten veroordeeld.

3.3.1.

[appellant] en [appellante] hebben in de memorie van grieven een subsidiaire vordering toegevoegd aan de vordering die zij in eerste aanleg hebben ingesteld. Die subsidiaire vordering strekt ertoe dat het hof, als het hof de primaire vordering niet toewijsbaar acht:

• op de voet van artikel 7:752 BW de redelijke prijs zal vaststellen die [geïntimeerde] aan [appellant] en [appellante] verschuldigd is voor de bemiddeling bij totstandkoming van de overeenkomst tot verkoop van het perceel aan Gebroeders [koper] ;
• [geïntimeerde] zal veroordelen om dat bedrag aan [appellant] en [appellante] te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na de datum van het te wijzen arrest.

Deze toevoeging van een subsidiaire vordering in de memorie van grieven is toelaatbaar.

3.3.2.

[appellant] en [appellante] hebben drie grieven aangevoerd tegen het vonnis van 26 februari 2015. [appellant] en [appellante] hebben geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot, samengevat, het alsnog toewijzen van hun primaire althans hun subsidiaire vordering.

Met betrekking tot de primaire vordering

3.4.1.

Het hof zal de drie grieven gezamenlijk behandelen. Het hof stelt voorop dat [appellant] en [appellante] in de toelichting op die grieven niet hebben bestreden dat niet is komen vast te staan dat [appellant] vof met [geïntimeerde] een courtage van 2% over de verkoopprijs van het perceel is overeengekomen. In de toelichting op grief 1 hebben zij daarentegen bevestigd dat zij niet kunnen bewijzen dat [appellant] vof met [geïntimeerde] een courtage van 2% is overeengekomen. Ook in hoger beroep strekt dus tot uitgangspunt dat niet is komen vast te staan dat de partijen een courtage van 2% zijn overeengekomen.

3.4.2.

In het voorgaande ligt besloten dat de primaire vordering niet kan worden toegewezen op de grond die [appellant] en [appellante] daaraan ten grondslag hebben gelegd. De primaire vordering is dus niet toewijsbaar. Dat brengt mee dat het hof een oordeel moet geven over de in hoger beroep geformuleerde subsidiaire vordering.

Met betrekking tot de subsidiaire vordering

3.5.1.

Aan de hiervoor in rov. 3.3.1 weergegeven subsidiaire vordering hebben [appellant] en [appellante] in de memorie van grieven, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Tussen [geïntimeerde] en [appellant] vof is op 28 januari 2005 overeengekomen dat [appellant] vof de verkoop van het perceel van [geïntimeerde] ter hand zou nemen en alle daarvoor noodzakelijke voorbereidende werkzaamheden zou verrichten. [appellant] vof heeft ter uitvoering van die overeenkomst en dus in opdracht van [geïntimeerde] voorbereidende werkzaamheden verricht, bestaande uit overleg met architecten, gemeente en gegadigden en bemiddeld bij de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Gebroeders [koper] van begin juli 2008. Omdat niet is komen vast te staan welk courtagepercentage partijen overeengekomen zijn, is [geïntimeerde] aan [appellant] en [appellante] op de voet van artikel 7:752 BW een redelijke prijs verschuldigd. Die redelijke prijs moet in dit geval worden vastgesteld op een courtage van 2% van de verkoopprijs.

3.5.2.

Het hof stelt voorop dat artikel 7:752 BW van toepassing is op overeenkomsten van aanneming van werk als omschreven in artikel 7:750 lid 1 BW (de overeenkomst om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren). De door [appellant] en [appellante] aan hun subsidiaire vordering ten grondslag gelegde overeenkomst – die ertoe strekte dat [appellant] vof de verkoop van het perceel van [geïntimeerde] ter hand zou nemen en de daarvoor noodzakelijke voorbereidende werkzaamheden zou verrichten – betreft niet een overeenkomst van aanneming van werk. Artikel 7:752 BW is dus niet van toepassing op de door [appellant] en [appellante] gestelde overeenkomst.

3.5.3.

Het hof is op grond van artikel 25 Rv gehouden om ambtshalve de rechtsgronden van de (subsidiaire) vordering van [appellant] en [appellante] aan te vullen. Het hof overweegt dat de door [appellant] en [appellante] gestelde overeenkomst, als komt vast te staan dat die gesloten is, moet worden gekwalificeerd als een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW. Als [appellant] vof de overeenkomst is aangegaan in de uitoefening van haar beroep of bedrijf, is [geïntimeerde] aan [appellant] vof loon verschuldigd, aldus artikel 7:405 lid 1 BW. Als de hoogte van het loon niet door partijen is bepaald, is de opdrachtgever het op de gebruikelijke wijze berekende loon of, bij gebreke daarvan, een redelijk loon verschuldigd (art. 7:405 BW). Dit artikel is door [appellant] en [appellante] zelf overigens terloops genoemd in hun brief van 9 januari 2015 aan de kantonrechter, bij welke brief zij twaalf producties hebben ingezonden ten behoeve van de comparitie van partijen. Het hof vult in zoverre de rechtsgronden aan van de bij de memorie van grieven ingestelde subsidiaire vordering van [appellant] en [appellante] . Het hof acht het niet noodzakelijk om [geïntimeerde] de gelegenheid te geven zich hierover uit te laten. [geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord op blz. 6 zelf melding gemaakt van wetsbepalingen die zien op overeenkomsten van opdracht.

3.5.4.

[geïntimeerde] heeft betwist dat tussen haar en [appellant] vof een overeenkomst van opdracht is gesloten ter zake bemiddeling van [appellant] vof bij de verkoop van het perceel met inbegrip van de daarvoor noodzakelijke voorbereidende werkzaamheden. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] in januari 2005 contact met haar opgenomen, heeft [geïntimeerde] toen met [appellant] alleen afgesproken dat [appellant] een onderzoek zou doen naar de mogelijkheden om het perceel te ontwikkelen, en heeft [geïntimeerde] het aangaan van een verderstrekkende overeenkomst van opdracht afgehouden. De koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Gebroeders [koper] is vervolgens zonder bemiddeling van [appellant] tot stand gekomen. [appellant] heeft uitsluitend nog bedongen dat hij die koopovereenkomst mocht opstellen. [echtgenoot geïntimeerde] heeft in dat kader namens [geïntimeerde] met [appellant] afgesproken dat [appellant] voor de door hem in opdracht van [geïntimeerde] verrichte werkzaamheden het als voorschot betaalde bedrag van € 4.000,--, dat ten dele betrekking had op gemaakte kosten, geheel zou mogen behouden en dat daarmee de relatie tussen [geïntimeerde] en [appellant] zou zijn afgewikkeld, aldus [geïntimeerde] .

3.6.1.

Omdat [appellant] en [appellante] zich beroepen op de rechtsgevolgen van hun stellingen dat tussen [appellant] vof en [geïntimeerde] de gestelde overeenkomst van opdracht – niet alleen tot het onderzoeken van de ontwikkelmogelijkheden van het perceel maar ook tot bemiddeling bij de verkoop van het perceel en tot het verrichten van de daarvoor noodzakelijke voorbereidende werkzaamheden – tot stand gekomen is en dat de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Gebroeders [koper] door de bemiddeling van [appellant] en [appellante] is tot stand gekomen, dragen zij de bewijslast van die stellingen.

3.6.2.

Ter levering van dat bewijs hebben zij diverse producties in het geding gebracht. Het hof is van oordeel dat [appellant] en [appellante] door het overleggen van die producties nog niet hebben bewezen dat de door [appellant] vof met [geïntimeerde] gesloten overeenkomst van opdracht de door hen gestelde ruime omvang had en dat de koop met Gebroeders [koper] door hun bemiddeling is tot stand gebracht. Het hof neemt daar allereerst bij in aanmerking dat de brief van 9 februari 2005, die [appellant] vof volgens de eigen stellingen van [appellant] en [appellante] kort na het sluiten van de overeenkomst van opdracht aan [geïntimeerde] verzonden heeft, slechts wijst op een vrij beperkte opdracht, namelijk de opdracht om in gezamenlijk overleg te onderzoeken

op welke wijze met het perceel een maximale opbrengst kan worden gerealiseerd. Dat [geïntimeerde] aan [appellant] een bemiddelingsopdracht heeft verleend om een koper voor het perceel te zoeken, is uit de brief niet duidelijk af te leiden. Evenmin is uit de brief af te leiden dat [geïntimeerde] aan [appellant] een opdracht heeft gegeven tot het verrichten van alle voor een verkoop noodzakelijke voorbereidende werkzaamheden. Als dergelijke opdrachten wel in januari 2005 zouden zijn verleend, zou het voor de hand hebben gelegen dat [appellant] vof dat in de brief van 9 februari 2005 duidelijk zou hebben bevestigd.

3.6.3.

Ook aan de door [appellant] en [appellante] overgelegde (kopie van) de brief d.d. 14 juli 2008 is onvoldoende bewijs te ontlenen. [geïntimeerde] heeft uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat zij deze brief heeft ontvangen. [appellant] en [appellante] hebben geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het enkele feit dat de brief zich in het dossier van de notaris bevindt, niet wil zeggen dat de brief door [echtgenoot geïntimeerde] of [geïntimeerde] is ontvangen. [geïntimeerde] heeft er in de memorie van antwoord overigens ook terecht op gewezen dat de opmaak van de brief die zich in het dossier van de notaris bevindt, verschilt van de opmaak van de brief die volgens [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] en [echtgenoot geïntimeerde] is verzonden. Omdat niet vast staat dat [geïntimeerde] de brief heeft ontvangen, kunnen ook geen gevolgen worden verbonden aan het feit dat zij in 2008 niet op de brief heeft gereageerd.

3.6.4.

Het door [appellant] en [appellante] gestelde feit dat [appellant] de tussen [geïntimeerde] en Gebroeders [koper] gesloten koopovereenkomst in een schriftelijke overeenkomst heeft neergelegd, is ook onvoldoende om [appellant] en [appellante] in de bewijslevering geslaagd te achten. Dat feit sluit immers niet uit dat daaraan de door [geïntimeerde] gestelde afspraken (zie hierboven, rov. 3.5.4) ten grondslag hebben gelegen. Dat [appellant] die schriftelijke overeenkomst mede heeft ondertekend onder de tekst “Voor gezien makelaar verkoper”, voert niet tot een ander oordeel. Het hof tekent hierbij ook aan dat de teksten “Voor gezien makelaar verkoper” en “Voor gezien makelaar koper” voorgedrukte teksten betreffen aan het slot van de overeenkomst waaraan [geïntimeerde] , toen zij de overeenkomst ondertekende, geen bijzondere betekenis hoefde te hechten. Er is niet gesteld of gebleken dat [appellant] op dat moment zijn handtekening al geplaatst had. Dat [geïntimeerde] aan [appellant] de opdracht heeft gegeven om te bemiddelen bij de totstandkoming van een koopovereenkomst ter zake het perceel en dat hij daadwerkelijk heeft bemiddeld bij de verkoop aan Gebroeders [koper] , is dus niet uit de schriftelijke koopovereenkomst af te leiden.

3.6.5.

De conclusie van het voorgaande is dat [appellant] en [appellante] er vooralsnog niet in zijn geslaagd om te bewijzen dat de begin 2005 tussen [geïntimeerde] en [appellant] vof gesloten overeenkomst van opdracht niet alleen betrekking had op het onderzoeken van de ontwikkelmogelijkheden van het perceel maar ook op bemiddeling bij de verkoop van het perceel en op het verrichten van de voor die verkoop noodzakelijke voorbereidende werkzaamheden. Evenmin is er voldoende bewijs voor de gestelde bemiddeling bij de met Gebroeders [koper] gesloten koopovereenkomst.

3.7.1.

[appellant] en [appellante] hebben in de memorie van grieven aangeboden om door getuigenverhoren nader bewijs te leveren voor hun stelling dat de door [geïntimeerde] in januari 2005 aan [appellant] vof gegeven opdracht niet alleen betrekking had op het in gezamenlijk overleg te onderzoeken op welke wijze met het perceel een maximale opbrengst kon worden gerealiseerd maar ook op het ter hand nemen van de feitelijke verkoop van het perceel, met inbegrip van het verrichten van de daarvoor noodzakelijke voorbereidende werkzaamheden.

3.7.2.

Het hof zal [appellant] en [appellante] tot deze bewijslevering toelaten. De te verstrekken bewijsopdracht omvat mede de door hen gestelde maar door [geïntimeerde] betwiste bemiddeling bij de totstandkoming van de met Gebroeders [koper] gesloten koopovereenkomst.

3.8.

Het hof zal elk verder oordeel aanhouden.

4. De uitspraak

Het hof:

laat [appellant] en [appellante] toe om te bewijzen dat [geïntimeerde] in januari 2005 aan [appellant] vof niet alleen de opdracht heeft gegeven om in gezamenlijk overleg te onderzoeken op welke wijze met het perceel een maximale opbrengst kon worden gerealiseerd, maar ook de opdracht om de feitelijke verkoop van het perceel ter hand te nemen, met inbegrip van het verrichten van de daarvoor noodzakelijke voorbereidende werkzaamheden en dat de door [geïntimeerde] met Gebroeders [koper] op 3 juli 2008 gesloten koopovereenkomst door de bemiddeling van [appellant] en [appellante] is tot stand gekomen;

bepaalt, voor het geval [appellant] en [appellante] bewijs door getuigen willen leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. Y.L.L.A.M. Delfos - Roy als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 5 juli 2016 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellant] en [appellante] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, Y.L.L.A.M. Delfos - Roy en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 juni 2016.

griffier rolraadsheer